вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"02" лютого 2026 р. Справа№ 910/6516/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Скрипки І.М.
суддів: Мальченко А.О.
Тищенко А.І.
при секретарі судового засідання Кузьменко А.М.
за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання від 02.02.2026
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Бабича Дмитра Борисовича на рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2025 (повний текст підписано 22.09.2025)
у справі №910/6516/25 (суддя Ломака В.С.)
за позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
до Фізичної особи-підприємця Бабича Дмитра Борисовича
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго»
про виселення з нежитлового приміщення,
Короткий зміст позовних вимог
Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - позивач, Департамент) звернувся до господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи-підприємця Бабича Дмитра Борисовича (далі - відповідач, Підприємець) про виселення з нежитлових приміщень загальною площею 122,90 м2, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Олександра Архипенка, буд. 4-А.
У відзиві на позовну заяву відповідач заперечив проти пред'явлених до нього вимог з огляду на те, що орендодавець за договором оренди № 3257 не приймав жодних рішень відповідно до вимог статті 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» та не оприлюднював їх в електронній торговій системі. Посилання позивача на положення пункту 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 року № 634 “Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» вважає безпідставними, адже відповідно до цього пункту договори оренди державного та комунального майна, розташованого на визначених територіях, для яких не визначена дата завершення бойових дій або тимчасової окупації, строк дії яких завершується в період воєнного стану, вважаються продовженими до дати, що настає через шість місяців після дати завершення бойових дій або тимчасової окупації та визначається із урахуванням переліку визначених територій. Договори оренди державного та комунального майна, орендарями за якими є фізичні особи та фізичні особи - підприємці, які були призвані або прийняті на військову службу після введення воєнного стану, строк дії яких завершується в період воєнного стану, вважаються продовженими до дати, що настає через шість місяців після дати припинення чи скасування воєнного стану. Названі умови відсутні у сторін договору оренди № 3257. Відповідач також зазначив, що навіть за наявності умов, передбачених пунктом 5 постанови Кабінету Міністрів України № 634, балансоутримувач може відмовитися від продовження договору оренди, встановленого цим пунктом, за наявності підстав, визначених статтею 19 Закону України “Про оренду державного та комунального майна», про що балансоутримувач повідомляє орендарю та орендодавцю не пізніше ніж за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди. При цьому, відмова балансоутримувача не означає, що відповідний договір оренди не продовжується на новий строк. У зазначеній постанові такого наслідку прямо не передбачено. Остаточне рішення про не продовження приймає орендодавець, що передбачено як Законом України “Про оренду державного та комунального майна», так і постановою Кабінету Міністрів України № 483 та власне договором оренди.
01.07.2025 року через систему “Електронний суд» надійшли письмові пояснення Підприємства від 01.07.2025 року, в яких останнє вказало, що строк дії договору від 16.06.2020 року № 3257 тривав до 14.06.2023 року та не був продовженим на підставі абзацу 5 та абзацу 6 частини 1 статті 19 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» та пункту 5 постанови Кабінету Міністрів України № 634. Оскільки відповідач (орендар) добровільно не звільнив приміщення та не передав його балансоутримувачу за актом приймання-передачі нерухомого майна, а відтак займає його безпідставно, третя особа змушена була звернутись до позивача (орендодавця) з листом від 14.02.2024 року № 1/28/23.1.2/930 про ініціювання правової процедури виселення орендаря з об'єкта оренди.
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття
Рішенням Господарського суду міста Києва від 10.09.2025 у справі №910/6516/25 позов задоволено.
Вирішено виселити Фізичну особу-підприємця Бабича Дмитра Борисовича з нежитлових приміщень загальною площею 122,90 м2, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Олександра Архипенка, буд. 4-А.
Вирішено стягнути з Фізичної особи-підприємця Бабича Дмитра Борисовича на користь Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 2 422 (дві тисячі чотириста двадцять дві) грн. 40 коп. витрат по сплаті судового збору.
Задовольняючи позов, суд виходив з доведеності та обґрунтованості заявлених позовних вимог.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів
Не погоджуючись з прийнятим рішенням, відповідач 08.10.2025 засобами поштового зв'язку звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове про відмову в позові.
Апелянт вважає ухвалене рішення таким, що прийняте внаслідок невірного застосування норми матеріального права.
Доводи відповідача, викладені в апеляційній скарзі, зводяться до наступного.
Відповідач не отримував ніяких повідомлень від орендодавця, передбачених п.9.7 договору оренди, які б стосувалися припинення договору оренди.
Ніяких рішень, відповідно до вимог ст.18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендодавець за договором оренди №3257 не приймав.
Посилаючись на п.135, 141 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, п.5 постанови КМУ №634, вважає прийняте у справі рішення таким, що підлягає скасуванню внаслідок неправильного застосування вказаних положень Порядку та постанови КМУ.
Вважає, що під час вирішення питання про дію Договору оренди №3257 потрібно було керуватися положеннями ЦК України та самого договору.
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 10.10.2025 апеляційну скаргу відповідача передано на розгляд судді Скрипці І.М., сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Скрипка І.М., судді Мальченко А.О., Тищенко А.І.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.10.2025 витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/6516/25.
Відкладено розгляд питання про відкриття чи відмову у відкритті апеляційного провадження, повернення без розгляду апеляційної скарги або залишення апеляційної скарги без руху за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Бабича Дмитра Борисовича на рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2025 до надходження до Північного апеляційного господарського суду матеріалівсправи №910/6516/25.
Матеріали справи №910/6516/25 надійшли до Північного апеляційного господарського суду та були передані головуючому судді у справі.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 31.10.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Бабича Дмитра Борисовича на рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2025 у справі №910/6516/25, справу призначено до розгляду в судовому засіданні на 01.12.2025.
01.12.2025 розгляд справи не відбувся у зв'язку з перебуванням судді Тищенко А.І. у відрядженні.
Після повернення судді Тищенко А.І. з відрядження , ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 05.12.2025 розгляд справи №910/6516/25 призначено на 02.02.2026.
До матеріалів справи представником позивача подано заяву на апеляційну скаргу, в якій останній категорично заперечує доводи апелянта, оскаржуване рішення вважає правильним та просить залишити його без змін.
Представником третьої особи подано у справі відзив на апеляційну скаргу, в якому останній зазначає, що зважаючи на викладені у Актах огляду орендованих приміщень від 16.11.2021, від 23.02.2022 факти неналежного виконання Відповідачем умов Договору, невиконання Відповідачем вимог Письмового припису щодо усунення порушення умов договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 18.11.2021 № 28АУ/06/1у/1/4871, підтверджене рішенням Господарського суду міста Києва від 07.10.2024 у справі № 910/15848/23 прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців, Третьою особою відповідно до вимог абз. 5 та абз. 6 ч. 1 ст. 19 Закону, абз. 1 п. 5 Постанови № 634 (в редакції від 01.04.2023), за попереднім погодженням з уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить Третя особа - Департаментом житлово-комунальної інфраструктури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), за 30 календарних днів до дати закінчення Договору листом від 12.05.2023 № 28АУ/06/1у/1/2465 повідомлено Позивачу та Відповідачу про непродовження Договору оренди.
Таким чином, відповідно до п. 9.1 Договору Договір припинив свою дію 14.06.2023, а відтак Відповідач безпідставно займає нежитлові приміщення загальною площею 122,90 кв. м за адресою: м. Київ, вул. Олександра Архипенка, буд. 4-А, що були передані йому в орендне користування за договором від 16.06.2020 № 3257.
Вважає позовні вимоги Позивача щодо виселення Відповідача з орендованих приміщень є такими, що підлягають задоволенню на підставі ч. 1 ст. 785 ЦК України, ч. 1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», п.п. 4.2.21., 7.5. договору від 16.06.2020 № 3257.
Явка представників сторін
В судовому засіданні апеляційної інстанції 02.02.2026 представник відповідача підтримав апеляційну скаргу, просив її задовольнити, оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в позові.
Представники позивача та третьої особи в судовому засіданні апеляційної інстанції 02.02.2026 заперечували проти доводів відповідача, викладених в апеляційній скарзі, просили у її задоволенні відмовити з підстав, викладених у заяві та відзиві на апеляційну скаргу.
В судовому засіданні 02.02.2026 відповідно до ст. 240, 283 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частину постанови.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції
Судом встановлено, що 16.06.2020 між Департаментом (орендодавець), Підприємцем (орендар) та Підприємством (підприємство-балансоутримувач) був укладений договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 3257 (далі - Договір), за умовами якого орендодавець на підставі протоколів засідання постійної комісії Київради з питань власності від 05.11.2019 року № 44/179 та від 25.02.2020 року № 6/192 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке знаходиться за адресою: місто Київ, вулиця Олександра Архипенка, будинок 4-А, для розміщення пункту доочищення та продажу питної води (20,00 м2) та перукарні (102,90 м2).
Означена угода підписана уповноваженими представниками орендодавця та підприємства-балансоутримувача, а також орендарем, та скріплена відбитками печаток вказаних суб'єктів господарювання.
За умовами пункту 2.1 Договору об'єктом оренди є нежитлові приміщення загальною площею 122,90 м2 на 1 та 2 поверхах, згідно з викопіюванням з поверхового плану, що складає невід'ємну частину цього Договору.
Згідно з пунктами 2.3-2.5 Договору стан об'єкта на дату передачі його орендареві визначається в акті приймання-передавання, що є невід'ємною частиною цього Договору.
Орендар вступає у строкове платне користування об'єктом у термін, вказаний у цьому Договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього Договору (у разі оренди нерухомого майна на строк не менше ніж три роки - не раніше дати державної реєстрації цього Договору) та акта приймання-передачі об'єкта.
Передача об'єкта в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на цей об'єкт. Власником об'єкта залишається територіальна громада міста Києва, а орендар користується ним протягом строку оренди.
З матеріалів справи вбачається, що 15.07.2020 сторони Договору склали та підписали відповідний акт приймання-передачі нерухомого майна, за яким Підприємець прийняв в оренду нежитлові приміщення (у будівлі бойлерної), що перебувають на балансі Підприємства, загальною площею 122,90 м2, розташовані за адресою: місто Київ, вулиця Олександра Архипенка, будинок 4-А.
Відповідно до пункту 3.1 Договору орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду, затвердженої рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 року № 415/1280 (із змінами) та згідно з розрахунком орендної плати, що є невід'ємною частиною цього Договору (Додаток № 1) становить без ПДВ: 45 гривень 17 копійок за 1 м2 орендованої площі, що в цілому складає за базовий місяць розрахунку грудень 2019 року - 5 551,82 грн.
Крім того, орендар відшкодовує підприємству-балансоутримувачу щомісячно витрати, що пов'язані з платою податку за користування земельною ділянкою, на якій розташовано об'єкт оренди з ПДВ. Розмір відшкодування витрат, що пов'язані з платою податку за користування земельною ділянкою, змінюється з вимогою підприємства-балансоутримувача в односторонньому порядку у випадку змін розмірів цього податку згідно з чинним законодавством України, про що орендарю повідомляється письмово.
Черговість зарахування орендної плати та інших платежів відбувається відповідно до статті 534 Цивільного кодексу України.
Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередні місяць на індекс інфляції за поточний місяць.
За змістом пункту 3.2 цієї угоди орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.
Пунктом 3.5 Договору передбачено додаткове нарахування до орендної плати податку на додану вартість у розмірах та порядку, визначених законодавством України, який сплачується орендарем разом з орендною платою.
Відповідно до пунктів 3.6, 3.7 Договору орендна плата сплачуться орендарем на рахунок підприємства-балансоутримувача щомісячно не пізніше 15 числа місяця, наступного за розрахунковим місяцем, починаючи з дати підписання акта приймання-передачі, незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря.
Пунктами 4.2.3, 4.2.4 Договору на орендаря покладено обов'язок використовувати об'єкт оренди відповідно до його призначення та умов цього Договору, а також своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату та інші платежі.
За умовами пунктів 5.3.1, 5.3.6, 5.3.7 Договору орендар має право використовувати об'єкт відповідно до його призначення та умов цього Договору; за попередньою згодою орендодавця здавати об'єкт в суборенду; за згодою орендодавця проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння об'єкта, що зумовлює підвищення його вартості.
Разом із тим, за умовами пунктів 7.2, 7.3 Договору орендар не має права без письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об'єкта, вести будівельні роботи на прибудинковій території. Згода на виконання таких робіт надається листом орендодавця, в якому зазначається про надання згоди, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін виконання робіт.
Згідно з пунктами 8.1, 8.2 наведеного правочину орендар не має права передавати свої зобов'язання за цим Договором та передавати об'єкт повністю або частково в користування іншій особі, укладати договори (контракти, угоди), пов'язані з будь-яким використанням об'єкта іншою юридичною чи фізичною особою без попередньої письмової згоди орендодавця. Порушення цієї умови Договору є підставою для дострокового розірвання цього Договору в установленому порядку.
Рішення про передачу об'єкта (його частини) в суборенду надається орендодавцем в установленому порядку.
Відповідно до пунктів 8.3, 8.5 Договору об'єкт повинен використовуватися орендарем тільки за цільовим призначенням, обумовленим підпунктом 1.1 цього Договору. У разі виявлення факту використання об'єкта не за цільовим призначенням Договір може бути розірвано.
За порушення договірних зобов'язань в частині страхування об'єкта, перевищення орендованої площі, торгівлі за нецільовим призначенням, а також при недотриманні інших умов Договору, цей Договір може бути розірвано достроково в установленому законодавством порядку (пункт 8.6 Договору).
Пунктом 9.1 Договору передбачено, що останній є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 16.06.2020 року до 14.06.2023 року, крім випадку, встановленого пунктом 9.9 Договору (де сторони Договору погодили, що у випадку невиконання орендарем умов пункту 4.2.2 Договору цей правочин вважається неукладеним).
Згідно з пунктом 9.4 Договору останній припиняється у разі, зокрема, невиконання або систематичного неналежного виконання істотних умов Договору, або закінчення строку, на який його було укладено.
Про належне виконання позивачем своїх зобов'язань за Договором свідчить також відсутність з боку відповідача претензій та повідомлень про порушення орендодавцем своїх зобов'язань за цією угодою.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, Департамент посилався на те, що при огляді представниками Підприємства 16.11.2021 року орендованих відповідачем площ був встановлений факт їх самовільного перепланування без погодження балансоутримувачем відповідної проектно-кошторисної документації та без отримання письмової згоди від орендодавця на проведення таких робіт.
З огляду на викладене, третя особа склала та надіслала Підприємцю письмовий припис щодо усунення порушення умов Договору шляхом термінового (у строк, що не перевищує 30 календарних днів з дати отримання орендарем зазначеного письмового припису) відновлення орендарем початкової конфігурації конструкцій орендованих приміщень, що існувала на дату підписання Договору, та приведення фактичного цільового використання зазначеного об'єкта оренди у відповідність до пункту 1.1 Договору.
Однак, під час проведення представниками Підприємства 23.02.2022 року огляду орендованих відповідачем площ останніми повторно був встановлений факт самовільного перепланування приміщень без погодження відповідної проектно-кошторисної документації підприємством-балансоутримувачем та без отримання письмової згоди від орендодавця на проведення таких робіт.
Також уповноважені особи Підприємства повторно встановили факт нецільового використання відповідачем частини орендованих ним приміщень (тобто з порушенням норм пункту 8.3 та пункту 1.1 Договору), оскільки на об'єкті облаштовано реабілітаційний центр для алко- та наркозалежних осіб.
Більше того, представники Підприємства встановили факт передачі відповідачем орендованого майна в суборенду без отримання попередньої згоди орендодавця всупереч положенням пунктів 5.3.6, 8.2 Договору, що свідчило не лише про невиконання Підприємцем вимог письмового припису підприємства-балансоутримувача щодо усунення порушення умов Договору, а й про нові порушення орендарем умов цього правочину.
Зважаючи на вказані обставини, а також керуючись пунктом 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 року № 634 “Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану», Підприємство завчасно звернулося до свого органу управління - Департаменту житлово-комунальної інфраструктури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) з листом від 03.05.2023 року № 28АУ/06/1у/1/2302, в якому просило погодити рішення Підприємства не продовжувати Договір оренди, у зв'язку з порушенням орендарем його умов, неусуненням у визначений у приписі підприємства-балансоутримувача строк виявлених підприємством-балансоутримувачем та орендодавцем порушень, допущення прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців та інших встановлених порушень, у разі чергового продовження строку дії воєнного стану в Україні, що буде охоплювати дату закінчення дії наведеного договору, тобто до 14.06.2023 року.
У відповідь на зазначене звернення Департамент житлово-комунальної інфраструктури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом від 10.05.2023 року № 058/7/2-2577 повідомив третю особу про відсутність необхідності погоджувати рішення Підприємства щодо не продовження Договору на новий строк.
З огляду на систематичне неналежне виконання відповідачем умов Договору, листом від 12.05.2023 року № 28АУ/06/1у/1/2465 Підприємство повідомило орендодавця - Департамент, а також орендаря - Підприємця про непродовження Договору, у зв'язку з порушенням орендарем його умов, неусуненням ним порушень, виявлених підприємством-балансоутримувачем та орендодавцем у строк, визначений у приписі підприємства-балансоутримувача, допущенням прострочення сплати орендної плати протягом більше трьох місяців та інших встановлених порушень.
На виконання пунктів 4.2.21, 7.5 Договору третя особа листом від 01.06.2023 року № 28АУ/06/1у/1/2806 повідомила Підприємця про прибуття орендаря або його уповноваженого офіційного представника за довіреністю 15.06.2023 року о 10:00 год. на об'єкт оренди для передачі орендованого майна підприємству-балансоутримувачу та підписання відповідного акта приймання-передачі.
Проте ні Підприємець, ні його уповноважений представник не прибули на об'єкт оренди у призначені дату та час, про що працівниками Підприємства був складений відповідний акт від 15.06.2023 року. Листом від 23.06.2023 року № 28АУ/06/1у/1/3231 третя особа направила Підприємцю акт приймання-передачі нерухомого майна у трьох примірниках для підписання їх орендарем та повернення підприємству-балансоутримувачу. Крім того, означеним листом відповідач був повідомлений про його обов'язок звільнити нежитлові приміщення за адресою: місто Київ, вулиця Олександра Архипенка, будинок 4-а, та передати ключі від об'єкта оренди Підприємству.
Оскільки після закінчення і непродовження терміну дії Договору Підприємець не підписав відповідного акта приймання-передачі, а також у добровільному порядку фактично не повернув підприємству-балансоутримувачу з орендного користування орендоване ним за Договором нерухоме майно, Департамент звернувся до Господарського суду міста Києва з означеним позовом.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови
У відповідності до вимог ч.ч. 1, 2, 5 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
У відповідності до ст. 129 Конституції України та ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
При цьому колегія суддів зазначає, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод сторін (рішення Суду у справі «Трофимчук проти України» no.4241/03 від 28.10.2010).
Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, заслухавши доповідь судді-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом при прийнятті оскарженого рішення норм матеріального та процесуального права, дійшла наступних висновків.
Згідно зі статтею 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки; підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно зі статтею 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
За своєю правовою природою укладений між учасниками справи договір є договором оренди, а відтак правовідносини, що виникли між сторонами, регулюються нормами Глави 58 Цивільного кодексу України.
Згідно зі статтею 759 Цивільного кодексу України (у редакції, чинній на час укладення Договору) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
За змістом статті 283 Господарського кодексу України (тут і далі в редакції, чинній на час укладення Договору) за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Частиною 3 статті 283 Господарського кодексу України передбачено, що об'єктом оренди можуть бути: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як єдині майнові комплекси, тобто господарські об'єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб'єктам господарювання.
Згідно з частиною 6 статті 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Положеннями частин 1 та 2 статті 762 Цивільного кодексу України (у редакції, чинній на час укладення Договору) передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.
Договір найму укладається на строк, встановлений договором (частина 1 статті 763 Цивільного кодексу України).
Статтею 773 Цивільного кодексу України унормовано, що наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.
Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.
За умовами частини 1 статті 774 Цивільного кодексу України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з пунктами 5.1.1, 5.2.1 Договору орендодавець та підприємство-балансоутримувач мають право проводити необхідний огляд та перевірку виконання орендарем умов цього Договору. В процесі перевірки виконання умов цього Договору може бути здійснено фото- або відеофіксацію стану та умов використання об'єкта.
Так, при огляді представниками Підприємства 16.11.2021 року в присутності представника Підприємця орендованих відповідачем приміщень був встановлений факт їх самовільного перепланування без погодження балансоутримувачем відповідної проектно-кошторисної документації та без отримання письмової згоди від орендодавця на проведення таких робіт. Означені обставини були зафіксовані у відповідному акті огляду орендованих приміщень від 16.11.2021 року, яким також встановлено, що: цегляну стіну навпроти центрального входу до об'єкта оренди знесено, а замість неї змонтовано нову металопластикову перегородку зі склопакетами; на першому поверсі у приміщеннях з правого боку від центрального входу до об'єкта оренди знесено всі міжкімнатні перегородки та зведено нові перегородки, внаслідок чого утворено відокремлену кімнату з металопластиковими перегородками і склопакетами та приміщення санвузла в іншій конфігурації; на першому поверсі до приміщення з входом навпроти сходів замуровано дверний проріз; на першому поверсі з лівого боку від центрального входу до об'єкта оренди знесено цегляну міжкімнатну перегородку, а замість неї змонтовано нову металопластикову перегородку зі склопакетами; на другому поверсі у приміщенні з входом з правого боку від сходової клітини вимуровано нові міжкімнатні перегородки з дверним прорізом, внаслідок чого утворено відокремлену кімнату; на другому поверсі у кімнатах з входом навпроти сходової клітини знесено всі міжкімнатні перегородки та зведено нові перегородки, внаслідок чого утворено три приміщення в новій конфігурації (коридор, кімната санвузла та кабінет офісного типу).
Крім цього, встановлено факт невикористання орендованих приміщень за цільовими призначеннями, зазначеними у пункті 1.1 Договору, натомість, за словами представника орендаря, на об'єкті оренди облаштовано реабілітаційний центр для алко- та наркозалежних.
Департамент у позовній заяві також вказував, що з огляду на викладене, третя особа склала та надіслала Підприємцю письмовий припис щодо усунення порушення умов Договору шляхом термінового (у строк, що не перевищує 30 календарних днів з дати отримання орендарем зазначеного письмового припису) відновлення орендарем початкової конфігурації конструкцій орендованих приміщень, що існувала на дату підписання Договору, та приведення фактичного цільового використання зазначеного об'єкта оренди у відповідність до пункту 1.1 Договору.
15.02.2022 року Підприємство надіслало на електронну адресу уповноваженої особи орендаря повідомлення про необхідність отримання 16.02.2022 року безперешкодного доступу до об'єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов'язкової безпосередньої присутності орендаря чи його представника при цьому.
Проте, у відповідь на вказане звернення 15.02.2022 року третя особа отримала від Підприємця на свою електронну адресу повідомлення, згідно з яким у зв'язку з епідемічною ситуацією у місті, викликаною COVID-19, зокрема приміщення за адресою: місто Київ, вулиця Олександра Архипенка, будинок 4-а, - зачинені. Враховуючи наведені обставини, відповідач просив перенести огляд орендованих приміщень на 23.02.2022 року.
Разом із тим, під час проведення представниками Підприємства 23.02.2022 року в присутності орендаря та його представника огляду орендованих відповідачем площ останніми повторно був встановлений факт самовільного перепланування приміщень без погодження відповідної проектно-кошторисної документації підприємством-балансоутримувачем та без отримання письмової згоди від орендодавця на проведення таких робіт. Також уповноважені особи Підприємства повторно встановили факт нецільового використання відповідачем частини орендованих ним приміщень (тобто з порушенням норм пункту 8.3 та пункту 1.1 Договору), оскільки на об'єкті облаштовано реабілітаційний центр для алко- та наркозалежних осіб.
Більше того, представники Підприємства встановили факт передачі відповідачем орендованого майна в суборенду без отримання попередньої згоди орендодавця всупереч положенням пунктів 5.3.6, 8.2 Договору, що свідчило не лише про невиконання Підприємцем вимог письмового припису підприємства-балансоутримувача щодо усунення порушення умов Договору, а й про нові порушення орендарем умов цього правочину.
За результатами проведення відповідної перевірки уповноважені представники Підприємства та позивача склали відповідний акт огляду орендованих приміщень від 23.02.2022 року.
З матеріалів справи вбачається, що Підприємство на підставі положень пункту 8.5 Договору здійснило відповідне донарахування орендної плати за фактичне нецільове використання Підприємцем орендованих приміщень з дати виявлення при перевірці факту порушення цієї умови Договору.
Судом також враховано, що рішенням від 07.10.2024 у справі № 910/15848/23 за позовом Підприємства до Підприємця, за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Департаменту, про стягнення 21 163,45 грн., Господарський суд міста Києва частково задовольнив вимоги Підприємства та стягнув на його користь з Підприємця 19 016,38 заборгованості, 136,56 грн. 56 коп. процентів річних, 1 094,17 грн. пені та 2 567,79 грн. витрат по сплаті судового збору. У задоволенні решти вимог Підприємства в цій справі суд відмовив.
Означеним рішенням (яке на час розгляду спору у справі № 910/6516/25 в установленому законом порядку набрало законної сили) встановлено, що представниками Підприємства при огляді орендованих приміщень було встановлено факт їх нецільового використання орендарем (облаштовано реабілітаційний центр для алко- та наркозалежних), про що було складено, зокрема, акт огляду орендованих приміщень від 16.11.2021 року, який був направлений відповідачу разом з письмовим приписом від 18.11.2021 року щодо усунення порушення умов Договору, та зроблено відповідну фотофіксацію. Разом з тим, за результатами огляду орендованих приміщень 23.02.2022 року представниками Підприємства було повторно встановлено факт нецільового використання орендарем об'єкта оренди, про що було складено відповідний акт.
Листом від 19.05.2022 № 28АУ/06/1у/1/1291 Підприємство зверталося до Департаменту з проханням ініціювати процедуру розірвання Договору, у зв'язку зі здійсненням відповідачем самовільного перепланування орендованих нежитлових приміщень, їхнім нецільовим використанням, неправомірною передачею в суборенду та невиконанням умов щодо вчасної актуалізації оцінки орендованого майна.
З матеріалів справи вбачається, що листом від 03.05.2023 № 28АУ/06/1у/1/2302 Підприємство звернулося до Департаменту житлово-комунальної інфраструктури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) з проханням погодити рішення Підприємства не продовжувати Договір оренди, у зв'язку з порушенням орендарем його умов, неусуненням у визначений у приписі підприємства-балансоутримувача строк виявлених підприємством-балансоутримувачем та орендодавцем порушень, допущення прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців та інших встановлених порушень, у разі чергового продовження строку дії воєнного стану в Україні, що буде охоплювати дату закінчення дії наведеного договору, тобто до 14.06.2023 року.
У відповідь на зазначене звернення Департамент житлово-комунальної інфраструктури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом від 10.05.2023 року № 058/7/2-2577 повідомив третю особу про відсутність необхідності погоджувати рішення Підприємства щодо не продовження Договору на новий строк.
З огляду на викладене, листом від 12.05.2023 № 28АУ/06/1у/1/2465 Підприємство звернулося до Департаменту (орендодавця) та до Підприємця (орендаря), в якому, з огляду на систематичне невиконання або неналежне виконання орендарем вимог Договору та керуючись пунктом 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 року № 634 “Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану», повідомило про непродовження Договору, у зв'язку з порушенням орендарем його умов, неусуненням ним порушень, виявлених підприємством-балансоутримувачем та орендодавцем у строк, визначений у приписі підприємства-балансоутримувача, допущенням прострочення сплати орендної плати протягом більше трьох місяців та інших встановлених порушень.
Означений лист 12.05.2023 був направлений Підприємством на дійсну актуальну адресу Підприємця, що підтверджується, зокрема, наявними у матеріалах справи копіями відповідного опису вкладення до цінного листа № 0100110072370 та поштової накладної від 12.05.2023 року № 0100110072370 і фіскального чека від 12.05.2023 року.
Як вірно встановлено судом, направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника. Суд зазначає, що чинне законодавство не містить спеціальних вказівок щодо того, коли орендар вважається повідомленим чи способів такого повідомлення.
Наявність відповідної заяви та належних доказів її надсилання орендарю за наданими орендарем реквізитами відповідно до встановлених судом обставин справи свідчить про добросовісність звернення до відповідача, вчинення Підприємством залежних від його волі необхідних дій у спірних правовідносинах, а відтак і про припинення договірних відносин між сторонами відповідно до приписів чинного законодавства після закінчення строку дії Договору.
Аналогічна за змістом правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 року в справі № 910/917/19.
Крім того, за наданим позивачем витягом з інтернет-сервісу відстеження поштових відправлень Укрпошти, відправлення № 0100110072370 (лист Підприємства від 12.05.2023 року № 28АУ/06/1у/1/2465) було вручене відповідачу особисто 15.05.2023 року.
На виконання пунктів 4.2.21, 7.5 Договору листом від 01.06.2023 року № 28АУ/06/1у/1/2806 третя особа також повідомила Підприємця про необхідність прибуття орендаря або його уповноваженого офіційного представника за довіреністю 15.06.2023 року о 10:00 год. на об'єкт оренди для передачі орендованого майна підприємству-балансоутримувачу та підписання відповідного акта приймання-передачі.
Проте ні Підприємець, ні його уповноважений представник не прибули на об'єкт оренди у призначені дату та час, про що працівниками Підприємства був складений відповідний акт від 15.06.2023 року.
Листом від 23.06.2023 № 28АУ/06/1у/1/3231 третя особа направила Підприємцю акт приймання-передачі нерухомого майна у трьох примірниках для підписання їх орендарем та повернення підприємству-балансоутримувачу. Крім того, означеним листом відповідач був повідомлений про його обов'язок звільнити нежитлові приміщення за адресою: місто Київ, вулиця Олександра Архипенка, будинок 4-а, та передати ключі від об'єкта оренди Підприємству.
Листом від 08.09.2023 № 28АУ/06/1у/1/4540 Підприємство зверталося до Департаменту з проханням на підставі пункту 6.10 Договору надати орендарю акт приймання-передачі орендованого приміщення у 3 примірниках для підписання Підприємцем та повернення їх разом із ключами від об'єкта оренди Підприємству.
Більше того, листом від 14.02.2024 № 1/28/23.1.2/930 Підприємство звернулося до Департаменту з проханням ініціювати процедуру виселення орендаря з об'єкта оренди у зв'язку, зокрема, зі здійсненням Підприємцем непогоджених ремонтних робіт, результатом яких стало неправомірне перепланування об'єкта оренди за адресою: місто Київ, вулиця Олександра Архипенка, будинок 4-А, нецільовим використанням об'єкта оренди відповідно до умов Договору та наявною заборгованістю з орендної плати.
З матеріалів справи вбачається, що орендар свідомо ухилився від підписання акта приймання-передачі нерухомого майна та повернення спірних нежитлових приміщень з орендного користування підприємству-балансоутримувачу, у той час як Договір припинив свою дію 14.06.2023.
Згідно з частиною 1 статті 25 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.
Відповідно до частини 1 статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймачеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Згідно з частиною 2 статті 795 Цивільного кодексу України повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.
Пунктом 4.2.21 Договору на орендаря покладено обов'язок після припинення дії цього Договору протягом 3 календарних днів передати майно по акту приймання-передачі підприємству-балансоутримувачу. Акт приймання-передачі об'єкта підписується відповідним орендодавцем, орендарем та підприємством-балансоутримувачем.
Відповідно до пункту 7.5 Договору в разі закінчення/припинення дії цього Договору або при його розірванні орендар зобов'язаний за актом приймання-передачі повернути об'єкт підприємству-балансоутримувачу у стані, не гіршому, ніж в якому перебував об'єкт на момент передачі його в оренду, з урахуванням усіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об'єкта без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.
Заперечуючи проти позову, Підприємець посилався на те, що орендодавець за Договором не приймав жодних рішень відповідно до вимог статті 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» та не оприлюднював їх в електронній торговій системі. Посилання позивача на положення пункту 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 року № 634 “Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» вважає безпідставними, адже відповідно до цього пункту договори оренди державного та комунального майна, розташованого на визначених територіях, для яких не визначена дата завершення бойових дій або тимчасової окупації, строк дії яких завершується в період воєнного стану, вважаються продовженими до дати, що настає через шість місяців після дати завершення бойових дій або тимчасової окупації та визначається із урахуванням переліку визначених територій. Договори оренди державного та комунального майна, орендарями за якими є фізичні особи та фізичні особи - підприємці, які були призвані або прийняті на військову службу після введення воєнного стану, строк дії яких завершується в період воєнного стану, вважаються продовженими до дати, що настає через шість місяців після дати припинення чи скасування воєнного стану. Названі умови відсутні у сторін Договору. Відповідач також зазначив, що навіть за наявності умов, передбачених пунктом 5 постанови Кабінету Міністрів України № 634, балансоутримувач може відмовитися від продовження договору оренди, встановленого цим пунктом, за наявності підстав, визначених статтею 19 Закону України “Про оренду державного та комунального майна», про що балансоутримувач повідомляє орендарю та орендодавцю не пізніше ніж за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди. При цьому, відмова балансоутримувача не означає, що відповідний договір оренди не продовжується на новий строк, оскільки у зазначеній постанові такого наслідку прямо не передбачено. Остаточне рішення про не продовження приймає орендодавець, що передбачено як Законом України “Про оренду державного та комунального майна», так і постановою Кабінету Міністрів України № 483 та власне Договором.
Місцевим господарським судом обґрунтовано відхилено заперечення відповідача з наступних підстав.
За змістом пункту 9.7 Договору для продовження його дії на новий строк орендар звертається до орендодавця за три місяці до закінчення строку дії цього Договору із заявою про продовження Договору на новий строк. До заяви додається новий звіт з незалежної оцінки об'єкта, як передбачено пунктом 4.2.22 цього Договору. У разі неотримання орендодавцем заяви орендаря і звіту з незалежної оцінки об'єкта протягом двох місяців з дати закінчення граничного строку для їх надання, орендодавець зобов'язаний направити орендарю повідомлення про припинення цього Договору. Зазначене повідомлення повинно бути направлено не пізніше одного місяця після закінчення строку дії Договору. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення цього Договору або зміну його умов після закінчення строку його дії протягом одного місяця, Договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором. Зазначені дії оформлюються відповідним договором, який є невід'ємною частиною цього Договору.
Разом із тим, матеріали справи не містять доказів на підтвердження направлення відповідачем орендодавцю заяви з новим звітом з незалежної оцінки об'єкта оренди та оформлення сторонами Договору відповідних угод про продовження дії Договору після 14.06.2023 року.
Судом враховано, що Указом Президента України від 24.02.2022 року № 64/2022 “Про введення воєнного стану в Україні», який затверджений Законом України від 24.02.2022 року № 2102-IX, в Україні введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24.02.2022 року строком на 30 діб у зв'язку з військовою агресією Російської Федерації проти України. В подальшому дія воєнного стану неодноразово продовжувалася, а правовий режим воєнного стану наразі триває.
Законом України від 01.04.2022 року № 2181-IX було доповнено Розділ “Прикінцеві та перехідні положення» Закону України “Про оренду державного та комунального майна» пунктом 6-1, відповідно до якого під час дії воєнного стану Кабінет Міністрів України може встановити інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж ті, що передбачені Законом, зокрема, щодо продовження договору оренди, зокрема щодо запровадження можливості автоматичного продовження договорів оренди, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану, на строк до припинення чи скасування та на чотири місяці після припинення чи скасування воєнного стану.
Означені положення Закону України від 01.04.2022 року № 2181-IX були реалізовані шляхом прийняття 27.05.2022 року Кабінетом Міністрів України постанови № 634 “Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану», яка набрала чинності 01.06.2022 року.
Пунктом 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 року № 634 “Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 24.03.2023 року № 280) передбачено, що договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Норма щодо продовження договору, встановлена цим пунктом, не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності цією постановою. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.
Як вбачається з матеріалів справи, балансоутримувач (Підприємство) у передбаченому законодавством порядку та строки повідомив орендодавця та орендаря про непродовження Договору з підстав, визначених статтею 19 Закону України “Про оренду державного та комунального майна», що підтверджується наявними у матеріалах справи доказами та свідчить про необґрунтованість посилань Підприємця на приписи постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 року № 634 як на підставу автоматичної пролонгації дії Договору.
За умовами постанови Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 року № 483 “Деякі питання оренди державного та комунального майна» продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону або без проведення аукціону в передбачених Законом випадках.
Орендар, що має право продовжити договір оренди без проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.
Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв'язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.
Якщо чинний орендар має заборгованість із сплати орендної плати, він не може звертатися із заявою про продовження договору оренду до моменту погашення ним такої заборгованості.
Відповідно до статті 797 Цивільного кодексу України плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.
У той же час, у рішенні від 07.10.2024 у справі № 910/15848/23 за позовом Підприємства до Підприємця, за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Департаменту, про стягнення 21 163,45 грн, яке набрало законної сили, Господарський суд міста Києва встановив наявність та стягнув з Підприємця на користь балансоутримувача заборгованість з орендної плати за Договором, яка станом на 21.09.2023 року становила 5 415,92 грн. (з урахуванням ПДВ), а також нараховану протягом 01.01.2023 - 31.08.2023 заборгованість з відшкодування витрат, пов'язаних зі сплатою податку за користування земельною ділянкою, на якій розташовано об'єкт оренди, у розмірі 13 600,46 грн.
Враховуючи наведені обставини, а також зважаючи на підтверджену судовим рішенням наявність у Підприємця станом на 14.06.2023 непогашену заборгованість за Договором щодо сплати податку за користування земельною ділянкою, місцевий господарський суд дійшов висновку про необґрунтованість відповідних посилань відповідача на положення постанови Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 року № 483 “Деякі питання оренди державного та комунального майна» як на підставу вважати Договір продовженим.
Відповідно до статті 19 Закону України “Про оренду державного та комунального майна», рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято:
у випадках, передбачених статтею 7 цього Закону;
якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю;
якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, встановленому частиною другою статті 18 цього Закону, не надав звіт про оцінку об'єкта оренди у визначений цим Законом строк;
якщо орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця;
якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців;
якщо орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої частиною шостою статті 18 цього Закону, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об'єкта оренди, чи має заборгованість зі сплати страхових платежів.
Разом із тим, під час розгляду справи відповідач фактично не заперечував та не надав доказів на спростування викладених позивачем обставин, зокрема, щодо порушення орендарем умов Договору та не усунення ним порушень, виявлених балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця, використання об'єкту не за його цільовим призначення, передачі об'єкта оренди в суборенду без попередньої згоди орендодавця, а також допущення Підприємцем прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців (що додатково підтверджено судовим рішенням у справі № 910/15848/23).
Посилання апелянта не необхідність під час вирішення питання про дію Договору оренди № 3257 керуватися положеннями ЦК України та самого договору, колегією суддів відхиляються, оскільки рішення про не продовження дії Договору та позовні вимоги щодо звільнення визначених умовами Договору та переданих в орендне користування нежитлових приміщень обумовлені вимогами чинного законодавства та умовами Договору.
Місцевим господарським судом вірно застосовані положення п.135, 141 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, п.5 постанови КМУ №634, що знайшло своє відображення в тексті оскаржуваного рішення.
Зважаючи на викладені у Актах огляду орендованих приміщень від 16.11.2021, від 23.02.2022 факти неналежного виконання Відповідачем умов Договору, невиконання Відповідачем вимог Письмового припису щодо усунення порушення умов договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 18.11.2021 № 28АУ/06/1у/1/4871, підтверджене рішенням Господарського суду міста Києва від 07.10.2024 у справі № 910/15848/23 прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців, третьою особою відповідно до вимог абз. 5 та абз. 6 ч. 1 ст. 19 Закону, абз. 1 п. 5 Постанови № 634 (в редакції від 01.04.2023), за попереднім погодженням з уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить третя особа - Департаментом житлово-комунальної інфраструктури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), за 30 календарних днів до дати закінчення Договору листом від 12.05.2023 № 28АУ/06/1у/1/2465 повідомлено Позивачу та Відповідачу про непродовження Договору оренди.
Таким чином, відповідно до п. 9.1 Договору Договір припинив свою дію 14.06.2023, а відтак Відповідач безпідставно займає нежитлові приміщення загальною площею 122,90 кв. м за адресою: м. Київ, вул. Олександра Архипенка, буд. 4-А, що були передані йому в орендне користування за договором від 16.06.2020 № 3257.
З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про задоволення позову та виселення відповідача з орендованих приміщень, з посиланням на ч. 1 ст. 785 ЦК України, ч. 1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та коммунального майна», п.п. 4.2.21., 7.5. договору від 16.06.2020 № 3257.
Статтею 129 Конституції України встановлено, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
Згідно з частинами 1-3 статті 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Відповідно до частини 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно зі статтею 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
З огляду на встановлені обставини справи та наявні в матеріалах справи докази, колегія суддів погоджується з рішенням суду першої інстанції про задоволення позову.
Доводи апелянта про ухвалення господарським судом рішення з неправильним застосуванням норм матеріального права, не знайшли свого підтвердження під час перегляду справи судом апеляційної інстанції, а наявні в матеріалах справи докази свідчать про обґрунтованість викладених в оскаржуваному рішенні висновків суду.
При цьому, колегія суддів зазначає, що враховуючи положення частини 1 статті 9 Конституції України та беручи до уваги ратифікацію Законом України від 17.07.1997 №475/97-ВР Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і Першого протоколу та протоколів №2,4,7,11 до Конвенції та прийняття Закону України від 23.02.2006 №3477-IV (3477-15) "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини", суди також повинні застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (Рим, 04.11.1950) та рішення Європейського суду з прав людини як джерело права.
Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" у рішенні від 18.07.2006 та у справі "Трофимчук проти України" у рішенні від 28.10.2010 зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
З урахуванням усіх фактичних обставин справи, встановлених судом апеляційної інстанції, інші доводи відповідача, викладені в апеляційній скарзі, не беруться до уваги, оскільки не впливають на вирішення спору у даній справі.
Доводи відповідача, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують вірного по суті рішення суду, при ухваленні якого судом надано оцінку як кожному доказу окремо, так і в їх сукупності, вірно встановлено характер спірних правовідносин та в цілому правильно застосовано норми матеріального права, які їх регулюють.
Наведені в апеляційній скарзі доводи фактично зводяться до переоцінки доказів та незгоди відповідача з висновками суду першої інстанції про задоволення позову, а тому не дають підстав для висновку про неправильне застосування місцевим судом норм матеріального та процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.
Враховуючи вище викладене, колегія суддів вважає, що у апеляційній скарзі не наведено достатніх та переконливих доводів, на підставі яких колегія суддів могла б дійти висновку про помилковість висновків суду першої інстанції.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
Доводи відповідача, викладені в апеляційній скарзі, не знайшли свого підтвердження під час перегляду справи судом апеляційної інстанції.
Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідно до п.58 рішення ЄСПЛ Справа "Серявін та інші проти України" (заява №4909/04) від 10.02.2010 у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994, серія А, №303-А, п.29).
Статтею 276 ГПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду на вказані обставини, ґрунтуючись на матеріалах справи, доводи відповідача (апелянта) суд визнає такими, що не мають суттєвого впливу на прийняття рішення у даній справі та не спростовують правильних висновків суду про задоволення позову.
Судові витрати за розгляд апеляційної скарги у зв'язку з відмовою в її задоволенні на підставі ст.129 ГПК України покладаються на апелянта.
Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, ст.ст. 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -
1. Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Бабича Дмитра Борисовича на рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2025 у справі №910/6516/25 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2025 у справі №910/6516/25 залишити без змін.
3. Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Фізичну особу-підприємця Бабича Дмитра Борисовича.
4. Матеріали справи №910/6516/25 повернути до Господарського суду міста Києва.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строки, передбачені Господарським процесуальним кодексом України.
Повний текст постанови підписано 02.04.2026 після повернення судді Тищенко А.І. з відрядження.
Головуючий суддя І.М. Скрипка
Судді А.О. Мальченко
А.І. Тищенко