вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"31" березня 2026 р. Справа№ 927/989/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Яценко О.В.
суддів: Горбасенка П.В.
Спаських Н.М.
за участю секретаря судового засідання: Антонюк А.С.
за участю представників учасників справи відповідно до протоколу судового засідання від 31.03.2026
розглянувши у відкритому судовому засіданні
апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «ТАС АГРО ПІВНІЧ»
на рішення Господарського суду Чернігівської області від 18.12.2025 (повний текст складено 25.12.2025)
у справі № 927/989/25 (суддя Фесюра М.В.)
за позовом Приватного акціонерного товариства «ТАС АГРО ПІВНІЧ»
до 1) Срібнянської селищної ради
2) Товариства з обмеженою відповідальністю «Батьківщина»
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору, визнання додаткової угоди укладеною
У жовтні 2025 року Приватне акціонерне товариство «ТАС АГРО ПІВНІЧ» звернулося до Господарського суду Чернігівської області з позовом до Срібнянської селищної ради та Товариства з обмеженою відповідальністю «Батьківщина», в якому просило суд:
- визнати незаконним та скасувати рішення Срібнянської селищної ради 43 сесії 8 скликання від 12.06.2025 «Про розгляд клопотання ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ», яким позивачеві відмовлено в поновленні договору оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за кадастровим номером: 7425181000:04:001:0290, площею 5,2260 га, терміном на 15 років, яка знаходиться на території Срібнянської селищної ради Прилуцького району Чернігівської області;
- визнати незаконним та скасувати рішення Срібнянської селищної ради 44 сесії 8 скликання від 11.07.2025 «Про передачу в оренду земельних ділянок нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв)», в частині надання в оренду ТОВ «Батьківщина» земельної ділянки нерозподіленої (невитребуваної) земельної частки (паю) кадастровий номер 7425181000:04:001:0290, площею 5,2260 га, яка розташована на території Олексинського старостинського округу Срібнянської селищної ради, терміном на 7 (сім) років;
- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки №б/н від 01.08.2025, який укладено між ТОВ «Батьківщина» та Срібнянською Селищною радою;
- визнати укладеною додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки № 04-05-Д/О-52 від 20.05.2010, який реєстровано в Срібнянському районному відділі РФ ДП «Центр ДЗК», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 21.06.2010 за № 041085300639, право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30.04.2021 за №41805485, у зв'язку з поновленням Договору оренди строком на 7 (сім) років та розміром орендної плати 20% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка набирає чинності з дати набрання законної сили рішенням суду, у запропонованій позивачем редакції.
Мотивуючи звернення до суду з позовом, позивач зазначає про порушення відповідачами його переважного права на поновлення договору оренди спірної земельної ділянки на новий строк (ч.ч. 1 - 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).
Позивач зазначив, що ним було виконано всі вимоги Закону України «Про оренду землі» для поновлення орендних правовідносин, а саме:
- позивач належно виконував свої обов'язки за договором, а саме, своєчасно сплачував орендну плату, у підтвердження чого надає картки рахунку 6855 за 2024, 2023, 2022, 2021, 2020, 2019, 2018, витяг з Акту документальної позапланової перевірки, податкового, валютного та іншого законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи від 27.06.2024 № 9035/ж5/25-01-07-04-01 ТОВ «Обрій» за період 2017-2024; платіжні інструкції: №7450 від 25.07.2024; №8756 від 27.08.2024; №10480 від 26.09.2024; №12645 від 28.10.2024; №782273 від 25.11.2024; №273610354 від 17.12.2024; №273610355 від 17.12.2024; №1199250 від 25.02.2025; №11995030 від 24.03.2025; №306228932 від 28.05.2025; №307252531 від 25.06.2025; №307253618 від 25.07.2025; №307255104 від 27.08.2025; податкові декларації з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) за 2024, 2025 роки. Зазначає, що будь-яких претензій зі сторони Срібнянської селищної ради відносно позивача, щодо неповноти, чи невчасного внесення орендної плати за земельну ділянку з 2010 по 2025 роки не надходило;
- позивач повідомив орендодавця (відповідача 1) про намір поновити договірні відносини на новий строк більше ніж за місяць (19.05.2025) до закінчення строку дії спірного договору (21.06.2025) та додав до вказаного повідомлення проект відповідної додаткової угоди (лист № 1797 від 19.05.202). Заява з проєктом додаткової угоди отримана відповідачем 1 19.05.2025, про що свідчить штемпель з номерами вхідної кореспонденції Срібнянської селищної ради.
Водночас, як зазначає позивач, рішенням Срібнянської селищної ради 43 сесії 8 скликання від 12.06.2025 «Про розгляд клопотання ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ», позивачеві відмовлено в поновленні спірного договору оренди земельної ділянки, а рішенням Срібнянської селищної ради 44 сесії 8 скликання від 11.07.2025 «Про передачу в оренду земельних ділянок нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв)» спірну земельну ділянку надано в оренду відповідачу 2, а 01.08.2025 між відповідачем 1 та відповідачем 2 укладено відповідний договір оренди.
При зверненні до суду з цим позовом позивач виходить з того, що спірний договір оренди земельної ділянки, з урахуванням змін до нього, внесених додатковою угодою від 29.04.2015, набув чинності для сторін 21.06.2010, тобто після його державної реєстрації, і саме з цього моменту слід обраховувати строк закінчення такого договору. Вказане свідчить про те, що з заявою про намір поновити договірні відносини на новий строк позивач звернувся у визначений законодавством строк (більше ніж за місяць до закінчення строку дії договору), а відтак відповідач 1 безпідставно відмовив у продовженні строку дії договору з посиланням на те, що позивачем пропущений строк для звернення з пропозицією.
Відповідач 1 проти задоволення позову заперечив, пославшись на те, що позивач втратив переважне право на поновлення строку дії договорів оренди спірних земельних ділянок, оскільки своєчасно не звернувся до Ради, як орендодавця, з клопотанням про поновлення такого строку. Відповідач 1 зазначає, що:
- позивач ототожнює момент укладення договору оренди землі (момент досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов, момент підписання договору), з якого в його сторін виникають права та обов'язки в зобов'язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов'язаний з моментом державної реєстрації такого права (ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», в редакції, чинній на станом на 27.10.2017);
- якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення в його сторін прав та обов'язків у зобов'язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення в орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору й набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір є діючим;
- абз.3 ч. 1 ст. 15 та ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину й саме із цієї дати починається перебіг строку його дії. Сторони договору оренди землі не можуть урегулювати свої відносини в спосіб, який суперечить зазначеним імперативним нормам цього Закону (у редакції Закону № 340-ІХ), зокрема на власний розсуд установити інші правила визначення моменту початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення (підписання).
Відповідач 2 у відзиві на позов проти задоволення позовних вимог заперечив, підтримавши правову позицію відповідача 1.
Рішенням Господарського суду Чернігівської області від 18.12.2025 у справі № 927/989/25 у задоволенні позову відмовлено повністю.
При розгляд спору сторін по суті суд першої інстанції, встановивши, що перебіг строку дії спірного договору оренди землі (з урахуванням Додаткової угоди №1 від 29.04.2015 починає свій облік з 20.05.2010 та закінчується зі спливом п'ятнадцятирічного терміну - 20.05.2025, а відтак, орендар мав заявити орендодавцю про намір скористатись переважним правом поновити строк дії оренди за місяць до закінчення договору, а саме до 20.04.2025, проте, зазначених дій не вчинив, виснував, що позивач втратив переважне право на поновлення договору оренди спірної земельної ділянки на новий строк.
Водночас місцевий суд встановив, що в матеріалах справи відсутні належні докази у підтвердження погодження сторонами істотних умов договорів оренди землі при укладенні їх на новий строк, зокрема, в частині розміру орендної плати та строку оренди.
Крім того судом першої інстанції зауважено на тому, що:
- незважаючи на те, що беззаперечним є право орендаря оскаржити рішення органу місцевого самоврядування про відмову поновити договір оренди землі, наслідком оскарження такого рішення та визнання його недійсним (скасування) не може бути підміна волевиявлення власника на укладення нового договору оренди землі на умовах, визначених орендарем;
- виходячи із системного аналізу положень ч.ч. 1 - 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», суд доходить висновку, що в разі досягнення між орендарем та орендодавцем домовленості щодо істотних умов нового договору оренди землі, але подальшої відмови або зволікання орендодавця з укладенням такого договору, орендар може звернутися з позовом про визнання укладеним договору оренди в редакції з істотними умовами, визначеними сторонами в межах процедури їх погодження;
- також орендар може оскаржити незаконне рішення орендодавця про відмову укласти договір оренди землі, якщо до цього сторонами були фактично погоджені істотні умови такого договору, так само як може оскаржити незаконне рішення орендодавця про відмову укласти новий договір оренди в разі порушення переважного права орендаря, який запропонував рівні умови з іншими особами, які висловили намір укласти договір оренди спірної земельної ділянки;
- сторонами, в силу ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», не погоджені істотні умови спірного договору оренди, в разі його пролонгації, в частині розміру орендної плати та строку оренди, що визначені позивачем в проекті додаткової угоди до договору оренди землі (отриманої Радою 19.05.2023), що також є підставою для припинення переважного права оренди.
Не погоджуючись із вказаним рішенням, Приватне акціонерне товариство «ТАС АГРО ПІВНІЧ» звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Чернігівської області від 18.12.2025 у справі № 927/989/25, ухвалити нове рішення про задоволення позовної заяви позивача.
У апеляційні скарзі апелянт зазначив про те, що висновки суду першої інстанції є такими, що суперечать нормам чинного законодавства України, якими врегульовано дату набрання чинності договорами оренди землі, укладеними до 01.01.2013 року та процедуру щодо поновлення таких договорів оренди.
Скаржник зазначив, що:
- оскільки судом першої інстанції невірно надано правову оцінку даті набрання чинності спірним договором оренди спірної земельної ділянки, з урахуванням змін внесених до цього договору додатковою угодою, то суд прийшов до хибного висновку, що позивачем втрачено переважне право на поновлення договору оренди спірної земельної ділянки.;
- додатковою угодою від 29.04.2015, сторони домовились внести зміни до п. 8 Договору оренди, виклавши п. 8 Договору оренди у новій редакції та визначили, що договір оренди укладено на 15 (п'ятнадцять) років;
- отже, сторони договору оренди не вносили змін до договору оренди в частині дати початку строку дії договору оренди, відповідно, такий договір оренди діє з моменту його державної реєстрації тобто з 21.06.2010 по 21.06.2025.
- враховуючи строк дії спірного договору оренди позивач звернувся до відповідача 1 з пропозицією щодо реалізації останнім переважного права на поновлення договору оренди більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору оренди, тобто ним не пропущено, встановлений ч. 1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» строк, для направлення листа-повідомлення про поновлення договору оренди, що повністю спростовує висновки постійної комісії, які викладені у Протоколі № 29 та висновки суду першої інстанції в частині пропуску позивачем строку на звернення.
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 15.01.2026 справа № 927/989/25 передана на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Хрипун О.О., Тищенко О.А.
У період з 19.01.2026 по 06.02.2026 головуючий суддя Яценко О.В. перебувала на лікарняному.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 09.02.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Приватного акціонерного товариства «ТАС АГРО ПІВНІЧ» на рішення Господарського суду Чернігівської області від 18.12.2025 у справі № 927/989/25; ухвалено розгляд справи здійснювати у судовому засіданні з повідомленням учасників справи; справу № 927/989/25 призначено до розгляду на 10.03.2026 об 11 год. 10 хв.; витребувано з Господарського суду Чернігівської області матеріали справи № 927/989/25.
16.02.2026 матеріали цієї справи надійшли до Північного апеляційного господарського суду.
20.02.2026 до суду від відповідача 1 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач 1 просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги по справі № 927/989/25 в повному обсязі, пославшись на те, що:
- позивач самостійно пропустив строк для звернення до селищної ради для звернення з листом-повідомленням про поновлення договору оренди.
- Срібнянська селищна рада 16.06.2025, тобто не пізніше місячного строку з дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди, повідомила позивача про відмову в задоволенні його клопотання про поновлення договору оренди.
23.02.2026 до суду від відповідача 2 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач 2 проти задоволення апеляційної скарги заперечив, пославшись на ті ж самі обставини, що і відповідач 1, а також додатково зауважив на тому, що позивачем та Срібнянською селищною радою не погоджені істотні умови договору оренди землі, в разі його пролонгації, в частині розміру орендної плати та строку оренди.
04.03.2026 представники позивача та відповідача 2 звернувся до суду з заявами про участь у всіх судових засіданнях у справі № 927/989/25 в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів. Ухвалами Північного апеляційного господарського суду від 05.03.2026 вказані заяви задоволено.
У зв'язку з участю судді Хрипуна О.О., який не є головуючим суддею (суддею-доповідачем), у ХХ черговому з'їзді суддів України у період з 10.03.2026 по 12.03.2026 ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 05.03.2026 розгляд апеляційної скарги Приватного акціонерного товариства «ТАС АГРО ПІВНІЧ» на рішення Господарського суду Чернігівської області від 18.12.2025 у справі № 927/989/25 призначено на 31.03.2026 об 11:30 год., ухвалено судове засідання у справі провести в режимі відеоконференції.
Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 25.03.2026 № 09.1-08/1041/26 призначено повторний автоматизований розподіл справи № 927/989/25 у зв'язку з перебуванням судді Тищенко О.В., яка входить до складу колегії суддів і не є суддею-доповідачем, у відрядженні у період з 18.03.2026 по 31.03.2026.
Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 25.03.2026 справа № 927/989/25 передана на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Хрипун О.О., Спаських Н.М.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.03.2026 справу № 927/989/25 прийнято до свого провадження визначеною колегією суддів (головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Хрипун О.О., Спаських Н.М.), учасників справи повідомлено, що розгляд апеляційної скарги Приватного акціонерного товариства «ТАС АГРО ПІВНІЧ» на рішення Господарського суду Чернігівської області від 18.12.2025 у справі № 927/989/25 відбудеться у раніше визначені дату та час, а саме 31.03.2026 об 11:30 год. в режимі відеоконференції.
26.03.2026 представник відповідача 2 звернувся до суду з заявою про участь у всіх судових засіданнях у справі № 927/989/25 в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів. Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 30.03.2026 вказану заяву задоволено.
Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 31.03.2026 № 09.1-08/1074/26 призначено повторний автоматизований розподіл справи № 927/989/25 у зв'язку з перебуванням судді Хрипуна О.О., який входить до складу колегії суддів і не є суддею-доповідачем, на лікарняному з 31.03.2026.
Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 31.03.2026 справа № 927/989/25 передана на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Спаських Н.М., Горбасенко П.В.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 31.03.2026 справу № 927/989/25 прийнято до свого провадження визначеною колегією суддів (головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Горбасенко П.В., Спаських Н.М.), учасників справи повідомлено, що розгляд апеляційної скарги Приватного акціонерного товариства «ТАС АГРО ПІВНІЧ» на рішення Господарського суду Чернігівської області від 18.12.2025 у справі № 927/989/25 відбудеться у раніше визначені дату та час, а саме 31.03.2026 об 11:30 год. в режимі відеоконференції.
Станом на 31.03.2026 до Північного апеляційного господарського суду відзивів на апеляційну скаргу, інших клопотань від учасників справи не надходило.
Відповідач 1 представників в судове засідання не направив.
Враховуючи належне повідомлення всіх учасників про час і місце судового розгляду апеляційної скарги, а також те, що явка представників учасників в судове засідання не визнана обов'язковою, колегія суддів дійшла висновку про розгляд апеляційної скарги у відсутність представника відповідача 1 за наявними матеріалами апеляційного провадження.
Під час розгляду справи представник позивача апеляційну скаргу підтримав у повному обсязі та просив її задовольнити, представник відповідача 2 проти задоволення апеляційної скарги заперечив, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Згідно із ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача 2, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення суду першої інстанції зміні чи скасуванню, з наступних підстав.
20.05.2010 між Срібнянською районною державною адміністрацією Чернігівської області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Обрій» (орендар) укладено договір оренди землі (далі - Договір) (а.с.13зворот-16 т. 1).
За умовами п. 1 Договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку (невитребувана земельна частка (пай) для сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Олексинської сільської ради Срібнянського району Чернігівської області.
Відповідно до п. 2 Договору в оренду передається земельна ділянка № 283 загальною площею 5,2260 га, у тому числі : 5,2260 га ріллі.
Згідно з п.5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 62266,36 грн.
У п. 8 Договору сторонами погоджено, що Договір укладено на 5 (п'ять) років на строк до моменту отримання власниками (спадкоємцями) державного акта на право власності на земельну ділянку (не витребувану земельну частку (пай). Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Початок перебігу строку оренди вважати день реєстрації договору оренди земельної ділянки.
Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 1 867,99 грн., що складає 3,0 % від нормативної грошової оцінки землі (п. 9 Договору).
Земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (п.15 Договору).
Цільове призначення земельної ділянки: землі сільськогосподарського призначення (п.16 Договору).
Після припинення дії Договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому порівняно х з тим, у якому він одержав її в оренду (п.21 Договору).
Зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за згодою сторін (п.36 Договору).
Договір зареєстрований у Срібнянському Р.В. ЧРФ. ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21.06.2010 за №041085300639.
За актом приймання-передачі земельної ділянки від 12.07.2010 (а.с. 17 т. 1) Срібнянська районна державною адміністрація передала, а Товариство з обмеженою відповідальністю «Обрій» прийняло в строкове платне користування на 5 років земельну ділянку № 283 площею 5,2260 га (не витребувана земельна ділянка (пай) на території на території Олексинської сільської ради Срібнянського району Чернігівської області.
29.04.2015 між Срібнянською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю «Обрій» укладено Додаткову угоду №1 до договору оренди землі від 20.05.2010 (а.с. 13 т. 1).
У додатковій угоді сторони домовились внести зміни до:
- п.8 Договору, виклавши його у наступній редакції: «п. 8. Договір укладено строком на 15 років (або до моменту отримання їх власниками свідоцтва про право власності на земельну ділянку)»;
- п. 9 Договору, виклавши його у наступній редакції: «п .9 Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та розмірі 8876,75 (вісім тисяч вісімсот сімдесят шість гривень 75 коп), що складає 6,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.».
Додаткова угода зареєстрована в Олексинській сільській раді, про що вчинено запис 15.05.2015 за №11.
Позивач зазначає, що він є правонаступником ТОВ «Обрій» після реорганізації шляхом приєднання відповідно до Рішення №29/08/24-01 від 29.08.2024.
Право оренди позивача на спірну земельну ділянку зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі договору оренди землі №04-05-Д/О-52 від 20.05.2010, укладеного між ТОВ «Обрій» та Срібнянською РДА Чернігівської області, строком на п'ятнадцять років з правом пролонгації (записи про речове право 41805485) (а.с. 23-24 т. 1).
Позивач 19.05.2025 звернувся з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки вих. №1797 (а.с. 18-19 т. 1) до Срібнянської селищної ради у якому повідомив про намір скористатися переважним правом на поновлення строку дії договору оренди зазначеної вище земельної ділянки, запропонував нові умови Договору, зокрема, до 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та строк оренди - 15 років. До заяви орендар додав проект додаткової угоди, умови якої також передбачали зміну сторін Договору, а саме орендодавця, в зв'язку зі зміною розпорядника земельних ділянок, на Срібнянську селищну раду та орендаря, в зв'язку з його перейменуванням, на ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ».
Заява з проєктом додаткової угоди отримана відповідачем 1 19.05.2023, про що свідчить штемпель з номерами вхідної кореспонденції Срібнянської селищної ради.
Відповідач 1 листом №02-16/2885 від 16.06.2025 (а.с. 20) надіслав позивачу копію рішення 43 сесії 8 скликання Срібняської селищної ради від 12.06.2025 «Про розгляд клопотання ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ».
Так, Срібнянська селищна рада рішенням від 12.06.2025 «Про розгляд клопотання ТОВ «Тас Агро Північ»(а.с. 20зворот т. 1), розглянувши лист-повідомлення директора ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ» від 19.05.2025 №1797 «Про поновлення договору оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за кадастровим номером:7425181000:04:001:0290 площею 5,2200 га терміном на 15 років, яка знаходиться на території Срібнянської селищної ради Прилуцького району Чернігівської області, вирішила відмовити в поновленні договору оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за кадастровим номером: 7425181000:04:001:0290 площею 5,2260 га терміном на 15 років, яка знаходиться на території Срібнянської селищної ради Прилуцького району Чернігівської області.
11.07.2025 Срібнянською селищною радою прийняте рішення «Про передачу в оренду земельних ділянок нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв)» (а.с. 22 т. 1) яким надано в оренду відповідачу 2 спірну земельну ділянку за кадастровим номером:7425181000:04:001:0290 площею 5,2200 га, терміном на сім років, з розміром орендної плати 20% від нормативної грошової оцінки землі.
01.08.2025 між Срібнянською селищною радою (орендодавець) та СТОВ «Батьківщина» (орендар) укладено договір оренди землі (а.с. 160зворот-162 т. 1) за яким орендодацю передано в оренду (невитребувана частка (пай)) сільськогосподарського призначення за кадастровим номером: 7425181000:04:001:0290, площею 5,2200 га, договір оренди земельної ділянки укладено строком на сім років.
Право оренди СТОВ «Батьківщина» на спірну земельну ділянку зареєстроване в Державному реєстрі речових прав 20.08.2025, запис про речове право №61239405 (а.с. 23-24 т. 1).
На запит представника позивача Срібнянською селищною радою листом № 02-16/3374 від 09.07.2025 року направлено витяг з Протоколу №29 постійної комісії з питань регулювання земельних відносин, житлово-комунального господарства та охорони навколишнього середовища від 12.06.2025 (а.с. 21 т. 1), відповідно до змісту якого, підставою для відмови позивачу у поновленні Договору оренди, комісією вказано пропуск позивачем місячного строку до спливу строку дії договору.
З огляду на вказані обставини, позивач звернувся до суду з цим позовом, у якому просить:
- визнати незаконним та скасувати рішення Срібнянської селищної ради 43 сесії 8 скликання від 12.06.2025 «Про розгляд клопотання ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ», яким позивачеві відмовлено в поновленні договору оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за кадастровим номером: 7425181000:04:001:0290, площею 5,2260 га, терміном на 15 років, яка знаходиться на території Срібнянської селищної ради Прилуцького району Чернігівської області;
- визнати незаконним та скасувати рішення Срібнянської селищної ради 44 сесії 8 скликання від 11.07.2025 «Про передачу в оренду земельних ділянок нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв)», в частині надання в оренду ТОВ «Батьківщина» земельної ділянки нерозподіленої (невитребуваної) земельної частки (паю) кадастровий номер 7425181000:04:001:0290, площею 5,2260 га, яка розташована на території Олексинського старостинського округу Срібнянської селищної ради, терміном на 7 (сім) років;
- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки №б/н від 01.08.2025, який укладено між ТОВ «Батьківщина» та Срібнянською Селищною радою;
- визнати укладеною додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки № 04-05-Д/О-52 від 20.05.2010, який реєстровано в Срібнянському районному відділі РФ ДП «Центр ДЗК», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 21.06.2010 за № 041085300639, право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30.04.2021 за №41805485, у зв'язку з поновленням Договору оренди строком на 7 (сім) років та розміром орендної плати 20% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка набирає чинності з дати набрання законної сили рішенням суду, у запропонованій позивачем редакції.
Правові позиції сторін детально викладені вище.
Суд першої інстанції у задоволенні позовних вимог відмовив, що колегія суддів вважає вірним, з огляду на таке.
Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України «Про оренду землі».
У статті 1 означеного Закону визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
За ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
З 16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» визначала загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Крім цього, у частині шостій вказаної статті було передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» істотно змінив редакцію ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка тепер стосується лише переважного права орендаря (ч.ч. 1- 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»). Поновлення ж договору (ч. 6 попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.
Згідно з ч. 2 ст. 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
З наведеного вбачається, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абз. 4 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі», базується саме на положеннях ст. 126-1 ЗК України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах.
До того ж відповідно до абз. 4 розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» правила, визначені ст. 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до 16.07.2020, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абз. 4 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі», та поняття «поновлення договору оренди», яке містилося у Законі України «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абз. 4 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі». Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
Саме такий правовий висновок щодо застосування вказаних норм права викладено у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду Верховного Суду від 23.11.2022 у справі № 906/1314/21. Аналогічна правова позиція міститься у постановах Верховного Суду від 21.02.2024 у справі № 910/1235/22, від 15.05.2024 у справі № 909/694/23, від 06.08.2024 у справі № 912/300/23, від 05.02.2025 у справі № 918/456/24, від 13.08.2025 у справі № 916/3434/24, від 19.11.2025 у справі № 915/1603/24 та інших.
У справі, що переглядається, позивач звернуся з позовом, в якому, серед іншого, просив визнати укладеною додаткову угоду про поновлення Договору від 19.11.2007.
Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк та звернення позивача з позовом до суду діяла нова редакція Закону України «Про оренду землі».
З огляду на викладене колегія суддів вважає помилковим висновок суду першої інстанцій про необхідність застосовування до спірних правовідносин приписів ст.. 33 Закону України в редакції, чинній на момент укладання спірного договору оренди землі, оскільки до спірних правовідносин належить застосовувати приписи ст.. 33 Закону України «Про оренду землі».
Відповідно до ч.ч. 1 - 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі в редакції, чинній на момент звернення позивача із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди):
- після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк;
- орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку;
- до листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору;
- при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється;
- орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 133 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Згідно з ч. 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Колегія суддів зазначає, що ст. 33 Закону України «Про оренду землі» встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
У постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, а також у постановах Верховного Суду від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20, від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20, від 30.11.2021 у справі № 910/15776/20, від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 сформульовано правові висновки, які у своїй сукупності відображають послідовний підхід Верховного Суду щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі». З аналізу наведених рішень випливає, що законодавець пов'язав реалізацію орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі з чітким дотриманням передбачених Законом і договором строків повідомлення орендодавця про намір продовжити договірні відносини.
Відповідне своєчасне повідомлення є необхідною передумовою як для виникнення у орендаря права на продовження договірних правовідносин, так і для покладення на орендодавця обов'язку розглянути таке звернення та надати відповідь у встановленому порядку.
Відтак, звернення орендаря поза межами встановленого ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (враховуючи те, що умовами Договору, з врахуванням положень додаткової угоди № 1 від 29.04.2015, такий строк не визначений - примітка суду), який у даному випадку складав не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії Договору, свідчить про недотримання позивачем як положень законодавства, так і приписів Договору.
При цьому колегія суддів зазначає про те, що положення ст. 33 Закону України «Про оренду землі» є імперативними й чітко встановлюють як обов'язок орендаря своєчасно повідомити орендодавця про намір продовження дії договору, так і кореспондуючий обов'язок орендодавця розглянути таке звернення та надати відповідь. Установлений законом і договором строк повідомлення має не технічний, а змістовний характер. Його дотримання забезпечує баланс інтересів сторін: орендодавець отримує реальну можливість завчасно визначитися з подальшим використанням земельної ділянки, а орендар - гарантію розгляду його звернення в межах правового порядку, передбаченого законом. Порушення цієї умови фактично призводить до втрати передбачуваності у правовідносинах і позбавляє орендодавця можливості належним чином реалізувати свої правомочності щодо земельної ділянки.
Слід враховувати, що законодавець не передбачив безпосередньої можливості ігнорування чи пом'якшення зазначеної вимоги ані у формі винятків, ані у вигляді оціночних категорій, які б надавали суду можливість кваліфікувати пропуск установленого строку як «несуттєвий» чи «неістотний». Такий підхід законодавця відображає його намір забезпечити чіткість і передбачуваність у правовідносинах оренди землі, виключивши будь-які довільні тлумачення чи суб'єктивні оцінки при визначенні наслідків недотримання строку.
Зазначене пояснюється тим, що втручання суду у сферу, врегульовану законом та договором оренди, шляхом довільного оцінювання наслідків пропуску строку, фактично підміняє волю законодавця і сторін правочину судовим розсудом. У зв'язку з цим суд не наділений повноваженням визнавати пропуск строку «несуттєвим», оскільки це суперечить як договірним зобов'язанням, так і принципу верховенства права в аспекті правової визначеності.
Вирішуючи спір, суд вправі досліджувати всі встановлені обставини справи з метою перевірки наявності чи відсутності підстав для продовження дії договірних правовідносин, оцінюючи їх у сукупності відповідно до вимог процесуального закону та орієнтуючись на критерій справедливості для забезпечення належного захисту прав особи. Зокрема, суд наділений правом оцінити пояснення сторони щодо причин пропуску строку на предмет їх поважності. Водночас така оцінка не може підміняти імперативних приписів закону шляхом визначення судом «ступеня істотності» чи «несуттєвості» порушення, оскільки відповідні дії виходять за межі наданих суду повноважень і підривають правову визначеність у сфері орендних відносин.
Отже, для вирішення спору сторін по суті, перш за все слід встановити чи дотримався позивач строку на звернення до відповідача 1 з пропозицією щодо продовження Договору.
Колегія суддів зазначає про те, що у даній справі існує спір між сторонами щодо визначення початку та, відповідно, закінчення строку дії Договору, тобто і строку у який позивач мав звернутися до відповідача 1 з пропозицією щодо продовження строку такого договору (укладення договору оренди на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря - примітка суду).
Так:
- позивач вважає, що строк Договору, з урахуванням змін до нього, внесених додатковою угодою від 29.04.2015, розпочався з 21.06.2010, тобто після його державної реєстрації;
- відповідачі вважають, що строк Договору розпочався з дати його укладення, тобто з 20.05.2010.
З вказаного приводу колегія суддів зазначає про таке.
Сторони в п. 8. Договору, в редакції в якій такий договір був укладений 20.05.2010 встановили, що після закінчення строку дії Договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору оренди землі зобов'язаний повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Водночас за пунктом 8 Договору (з урахуванням змін, внесених додатковою угодою від 29.04.2015 року) Договір укладено строком на п'ятнадцять років (або до моменту отримання їх власниками свідоцтва про право власності на земельну ділянку).
З 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11.02.2010 № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі - Закон № 1878-VI), якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов'язковість державної реєстрації договорів оренди землі.
Таким чином, у зв'язку зі змінами в законодавстві з 01.01.2013, закон передбачав проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі.
Концепція розмежування дати укладення договору оренди землі і дати набрання ним чинності властива законодавству, яке діяло до 01.01.2013. Однак після описаних вище законодавчих змін слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), з якого в його сторін виникають права і обов'язки в зобов'язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов'язаний з моментом державної реєстрації такого права.
Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення в його сторін прав і обов'язків у зобов'язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення в орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а в сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов'язального характеру зобов'язально-правовими способами. З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою (постанови Верховного Суду від 03.04.2020 у справі № 912/3294/18 та від 15.11.2022 у справі № 914/917/21).
Наведене узгоджується також із висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, про те, що з 01.01.2013 державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання в простій письмовій формі, якщо інше не узгоджене сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону України «Про оренду землі». З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов'язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.
Свобода договору як одна із загальних засад цивільного законодавства (п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України) є межею законодавчого втручання в приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий у силу прямої вказівки акту законодавства, а також якщо ці відносини регулюють імперативні норми.
Тому сторони договору не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов'язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає передбаченим статтею 3 ЦК України загальним засадам цивільного законодавства, що обмежують свободу договору, зокрема справедливості, добросовісності, розумності (п. 6 частини першої вказаної статті). Домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин усупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов'язку, як і його зміни та припинення. Схожі висновки Велика Палата Верховного Суду зробила у підпунктах 7.7. - 7.10. постанови від 01.06.2021 у справі № 910/12876/19 та пунктах 22 - 25 постанови від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17.
Умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (стаття 6 ЦК України). У протилежному випадку правочин (його окремі умови), що не відповідає закону, не створює правових наслідків, на які він спрямовувався, оскільки застосування імперативної норми закону не може залежати від волі приватних осіб. Наведене відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду в підпункті 8.41 постанови від 11.01.2022 у справі № 910/10784/16, підпункті 7.2.6 постанови від 08.08.2021 у справі № 906/1336/19, п. 181 постанови від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21.
Закон України «Про оренду землі», зокрема абз. 3 ч. 1 ст. 15 та ч. 1 ст. 19, імперативно встановлює, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину й саме з цієї дати починається строк його дії, а не з моменту реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав, як помилково вважає позивач.
Водночас, у п. 8. Договору оренди землі від 20.05.2010 зазначено про початок перебігу строку оренди з дня реєстрації договору оренди земельної ділянки, проте починаючи з 01.01.2013 згідно з внесеними змінами в чинне законодавство, обов'язковим є реєстрація речового права (оренди), а не самого правочину.
При цьому колегія суддів зауважує позивачу на тому, що укладаючи у 2015 році Додаткову угоду № 1 до Договору, якою сторони виклали п. 8 Договору у новій редакції, з вказаного пункту виключено умову про те, що початком перебігу строку оренди слід вважати день реєстрації Договору, сторони скористались наданим їм правом щодо визначення строку дії Договору не з моменту його державної реєстрації, а з моменту укладення Договору, що не суперечило положенням чинного на дату укладення вказаної додаткової угоди, законодавства.
Вказане не суперечить правовій позиції, яка викладена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, на яку послався позивач у апеляційній скарзі.
Слід окремо зазначити про те, що ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» в чинній редакції (яка діє з 16.01.2020) імперативно встановлено, що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення, тобто у спірних правовідносинах строк закінчення Договору слід обраховувати саме з 20.05.2010.
Отже, як вірно встановлено судом першої інстанції, перебіг строку дії Договору (з урахуванням Додаткової угоди №1 від 29.04.2015) починає свій облік з 20.05.2010 та закінчується зі спливом п'ятнадцятирічного терміну - 20.05.2025, відтак, орендар мав заявити орендодавцю про намір скористатись переважним правом поновити строк дії оренди за місяць до закінчення договору, а саме до 20.04.2025, проте, зазначених дій не вчинив.
При цьому, матеріали справи не містять будь-яких відомостей про існування об'єктивних підстав для пропуску позивачем строку, передбаченого Законом України «Про оренду землі», зокрема форс-мажорних чи інших непереборних обставин, що могли б унеможливити своєчасне звернення орендаря.
За змістом ч.ч. 3-4 ст. 13 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом та несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Матеріалами справи підтверджено, що звернення позивача до відповідача 1 із заявою про продовження договірних правовідносин у порядку ст. 33 Закону України «Про оренду землі» здійснено поза межами строку, прямо визначеного ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Відповідно до ст. 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 ЦК України.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
Колегія суддів зауважує, що у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 наголошено, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом ст. 3 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев'ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Отже, за висновком Верховного Суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, добросовісність виконання сторонами договірних обов'язків і реалізація ними своїх прав є визначальним при оцінці правомірності позовних вимог.
У п. 6.38 постанови Верховного Суду від 13.08.2025 у справі № 916/3404/24 викладено наступну правову позицію: «Суд зазначає, що у даному випадку пропуск орендарем строку звернення до орендодавця із заявою про поновлення договору, встановленого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору, є проявом недобросовісної поведінки. Така недобросовісність виявляється у свідомому ігноруванні чітко визначених законодавцем та сторонами договірних приписів, що покликані забезпечити баланс інтересів учасників орендних відносин. Орендар, діючи поза межами передбаченого строку, фактично порушує принцип pacta sunt servanda (договори мають дотримуватися), позбавляє орендодавця можливості завчасно розпорядитися земельною ділянкою та створює правову невизначеність у сфері користування землею.».
За таких обставин суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що позивач втратив переважне право на поновлення Договору на новий строк, оскільки в порушення вимог ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» своєчасно, за місяць до закінчення строку дії договору оренду, не повідомив орендодавця про намір скористатись таким правом.
Колегія суддів зазначає про те, що всі заявлені позивачем у цій справі позовні вимоги, а саме, вимоги про:
- визнання незаконним та скасування рішення Срібнянської селищної ради 43 сесії 8 скликання від 12.06.2025 «Про розгляд клопотання ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ», яким позивачеві відмовлено в поновленні договору оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за кадастровим номером: 7425181000:04:001:0290, площею 5,2260 га, терміном на 15 років, яка знаходиться на території Срібнянської селищної ради Прилуцького району Чернігівської області;
- визнання незаконним та скасування рішення Срібнянської селищної ради 44 сесії 8 скликання від 11.07.2025 «Про передачу в оренду земельних ділянок нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв)», в частині надання в оренду ТОВ «Батьківщина» земельної ділянки нерозподіленої (невитребуваної) земельної частки (паю) кадастровий номер 7425181000:04:001:0290, площею 5,2260 га, яка розташована на території Олексинського старостинського округу Срібнянської селищної ради, терміном на 7 (сім) років;
- визнання недійсним договору оренди земельної ділянки №б/н від 01.08.2025, який укладено між ТОВ «Батьківщина» та Срібнянською Селищною радою;
- визнання укладеною додаткової угоди до Договору у запропонованій позивачем редакції,
грунтуються на тому, що відповідачами було порушено переважне право позивача на поновлення Договору на новий строк (ч.ч. 1 - 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»), що, як встановлено вище, матеріалами справи не підтверджено.
З огляду на викладене, у задоволенні позову слід відмовити, як правомірно визначив суд першої інстанції, з підстав недотримання позивачем підстав для продовження договірних правовідносин відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме неповідомлення орендодавця у передбачений Договором оренди строк про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк із долученням проєкту відповідної додаткової угоди, а також з підстав підтвердження недобросовісності поведінки орендаря.
При цьому, хоча суд першої інстанції й припустилися помилки щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у належній редакції відповідного Закону, як підстави відмови у задоволенні позову, однак це не вплинуло на законність та обґрунтованість ухваленого рішення, а отже, не є підставою для його скасування.
При цьому колегія суддів вважає за необхідне зауважити на наступному.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулась особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (близькі за змістом висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14 (пункт 89), від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17 (пункт 55) та ін.).
Отже, спосіб захисту повинен відповідати змісту порушеного права та природі спірних правовідносин.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.01.2025 у справі № 446/478/19 (провадження № 14-90цс23) зазначила, що усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду про неефективність такого способу захисту прав особи, як визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду, є неефективним способом захисту прав особи. Зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням (близькі за змістом висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2022 у справі № 483/448/20, пункт 9.67; від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21, пункт 8.13; від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, пункт 180; від 11.06.2024 у справі № 925/1133/18, пункт 143).
Оскаржуване рішення Срібнянської селищної ради 44 сесії 8 скликання від 11.07.2025 вичерпало свою дію виконанням (на підставі рішення ради укладено оспорюваний договір оренди). Визнання цього рішення недійсним не поновить порушене право або законний інтерес позивача.
Велика Палата Верховного Суду також неодноразово виснувала про те, що обрання позивачем неналежного або неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові незалежно від інших встановлених судом обставин (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 378/596/16-ц (пункт 77), від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (пункт 52), від 06.04.2021 у справі № 910/10011/19 (пункт 99), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 155), від 15.09.2022 у справі № 910/12525/20 (пункт 148)).
Відносно позовних вимог про визнання недійсними договору оренди земельної ділянки №б/н від 01.08.2025, який укладено між ТОВ «Батьківщина» та Срібнянською Селищною радою, суд апеляційної інстанції бере до уваги таке.
Згідно зі ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Статтею 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.
Вказані норми визначають об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Таким чином порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права.
Під порушенням слід розуміти такий стан суб'єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб'єктивне право особи зменшилось або зникло як таке, порушення права пов'язане з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. Відповідно, у розумінні закону, суб'єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.
Вирішуючи спір по суті, господарський суд має встановити наявність в особи, яка звернулася з позовом, суб'єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, для захисту якого звернувся позивач.
Оцінка предмету заявленого позову, а відтак наявності підстав для захисту порушеного права та/або інтересу позивача, про яке ним зазначається в позовній заяві, здійснюється судом, на розгляд якого передано спір, крізь призму оцінки спірних правовідносин та обставин (юридичних фактів), якими позивач обґрунтовує заявлені вимоги.
Вирішуючи спір по суті, господарський суд має встановити наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб'єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, для захисту якого звернувся позивач, тобто, встановити чи є особа, за позовом якої порушено провадження у справі, належним позивачем. При цьому, відсутність права на позов в матеріальному розумінні тягне за собою прийняття рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин, оскільки лише наявність такого права обумовлює виникнення у інших осіб відповідного обов'язку перед особою, якій таке право належить, і яка може вимагати виконання такого обов'язку (вчинити певні дії) від зобов'язаних осіб.
У постановах від 20.02.2024 у справі № 916/1042/22, від 04.12.2019 у справі №910/15262/18, від 03.03.2020 у справі № 910/6091/19, від 16.10.2020 у справі № 910/12787/17, від 29.08.2023 у справі № 910/5958/20, 22.03.2023 у справі № 509/5080/18 Верховний Суд послідовно надавав правовий висновок про те, що відсутність порушення прав та законних інтересів позивача є самостійною, достатньою підставою для відмови у позові незалежно від інших встановлених судом обставин.
Як вірно встановлено судом першої інстанції та підтверджено під час апеляційного перегляду рішення суду, оскільки позивачем не доведено порушення відповідачами його переважного права на поновлення Договору на новий строк (ч.ч. 1 - 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»), а тому в цьому випадку відсутні порушені майнові права та інтереси позивача укладеним між відповідачами договором оренди земельної ділянки від 01.08.2025, що є самостійною та достатньою підставою для відмови у позові в цій частині.
З огляду на викладене, апеляційний господарський суд погоджується із висновком суду першої інстанції про відмову в задоволення позову повністю. Рішення суду першої інстанції залишається без змін.
Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).
Дослідивши наявні у справі матеріали, апеляційний суд робить висновок, що суд першої інстанції дав належну оцінку доказам по справі та виніс законне обґрунтоване судове рішення, яке відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам і матеріалам справи.
Доводи апеляційної скарги не спростовують висновку місцевого господарського суду з огляду на вищевикладене.
Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів вважає, що скаржник не довів обґрунтованість своєї апеляційної скарги, докази на підтвердження своїх вимог суду не надав, апеляційний суд погоджується із рішенням Господарського суду Чернігівської області від 18.12.2025 у справі № 927/989/25, отже підстав для його скасування або зміни в межах доводів та вимог апеляційної скарги не вбачається.
Враховуючи вимоги та доводи апеляційної скарги, апеляційна скарга Приватного акціонерного товариства «ТАС АГРО ПІВНІЧ» задоволенню не підлягає.
Відповідно до приписів ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за звернення з цією апеляційною скаргою покладаються на апелянта.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 129, 252, 263, 267-271, 273, 275, 276, 281-285, 287 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -
1. Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «ТАС АГРО ПІВНІЧ» на рішення Господарського суду Чернігівської області від 18.12.2025 у справі № 927/989/25 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Чернігівської області від 18.12.2025 у справі № 927/989/25 залишити без змін.
3. Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покласти на скаржника.
Матеріали даної справи повернути до місцевого господарського суду.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст судового рішення складено 02.04.2026.
Головуючий суддя О.В. Яценко
Судді П.В. Горбасенко
Н.М. Спаських