Справа № 369/10533/24
Провадження № 2/369/1531/26
Іменем України
30.03.2026 м. Київ
Києво-Святошинський районний суд Київської області у складі:
головуючого судді Пінкевич Н.С.
секретаря Худинець Д.С.
за участі
представника позивача Годня А.А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал», третя особа - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Андрущенко Людмила Миколаївна, про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння та визнання недійсним договору іпотеки,
У червні 2024 року адвокат Годня Антон Алнурович в інтересах ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «Петрівський квартал 3», ТОВ «Фінансова компанія «Альта Капітал», третя особа - ПНКМНО Андрущенко Л.М.
Свої вимоги мотивує тим, що 16 липня 2021 року між ним та ТОВ «Петрівський квартал 3» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 13/ПК7_ЛУ4, згідно якого ТОВ «Петрівський квартал 3» зобов'язалося передати у його власність, а позивач зобов'язався прийняти у власність майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , та оплатити ціну таких майнових прав в порядку та на умовах, визначених договором (пункт 1.1.). Відповідно до пункту 1.3 договору предметом цього договору є майнові права на квартиру, які після готовності об'єкта будівництва до експлуатації реалізуються шляхом реєстрації покупцем права власності в установленому законом порядку. За умови виконання своїх обов'язків за цим Договором, продавець зобов'язаний передати покупцю документи, необхідні для державної реєстрації права власності на квартиру.
Згідно з пунктом 1.4 договору майнові права на квартиру за цим договором передаються від продавця покупцю шляхом підписання акту прийому-передачі квартири (як сукупності майнових прав), який є невід'ємною частиною цього договору. Акт прийому-передачі підписується сторонами після готовності до експлуатації завершеного будівництвом об'єкта будівництва, у строк, визначений продавцем та за умови повного виконання покупцем своїх зобов'язань за цим договором. Факт повної оплати покупцем ціни майнових прав на квартиру буде підтверджуватися наданням довідки згідно п. 5.2.4 цього договору. Квартира (як сукупність майнових прав) переходить від продавця до покупця після підписання акту прийому-передачі.
У пункті 1.6 договору написано, що продавець гарантує, що на момент укладення та дії цього договору майнові права на квартиру не будуть обтяжені зобов'язаннями перед третіми особами, у тому числі не є предметом застави, не є предметом договору купівлі-продажу з третіми особами, не перебувають під арештом, не є предметом судового спору, а також щодо них відсутні будь-які претензії і права третіх осіб.
Пунктом 2.1 договору передбачено, що майнові права на квартиру являють собою права на отримання у власність квартиру із наступними попередніми технічними характеристиками: Найменування - житлова квартира АДРЕСА_2 , Проектна загальна площа - 24,55 м2, Проектна житлова площа - 10,16 м2 ,Кількість кімнат - 1.
Пунктом 2.3 договору встановлено, що в разі зміни фактичної площі квартири на момент її прийняття покупцем від продавця, ціна майнових прав на квартиру за цим договором підлягає відповідному коригуванню. Орієнтовний строк прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію - 03 квартал 2021 року (пункт 2.4 договору).
Ціна майнових прав на квартиру, на момент підписання договору, становить: 232 242,16 (двісті тридцять дві тисячі двісті сорок дві гривні 16 копійок) гривень, в тому числі ПДВ 38 707,03 (тридцять вісім тисяч сімсот сім гривень 03 копійки), що еквівалентно 8 510 (вісім тисяч п'ятсот десять) доларів 00 центів США. Ціна майнових прав встановлена в доларах США та оплачується в національній валюті України - гривні. Ціна майнових прав одного квадратного метру квартири становить: 9 459,97 (дев'ять тисяч чотириста п'ятдесят дев'ять гривень 97 копійок) гривень, що на дату укладення цього договору еквівалентно 346,64 (триста сорок шість доларів 64 цента) доларів. Ціна майнових прав одного квадратного метру встановлена в доларах США та оплачується в національній валюті України - гривні.
Сторони дійшли згоди, що покупець сплачує продавцю ціну майнових прав на квартиру за цим договором шляхом перерахування платежів на банківський рахунок продавця: НОМЕР_1 у Відділення № 59/09 АБ «Укргазбанк». Пунктом 3.3 договору передбачено, що в момент укладення даного договору покупець грошові кошти не вносить. Вказана в пункті 3.1 договору ціна майнових прав сплачується наступним чином: по 16.07.2021 р. - 8 510,00 дол. США.
За умовами договору продавець зобов'язується здійснювати нагляд за будівництвом об'єкта будівництва та готовності його до експлуатації, надати довідку про виконання зобов'язань покупцем за цим договором, після повного перерахування покупцем коштів, передбачених розділом 3 цього договору, але не раніше здійснення оплати за даними технічної інвентаризації БТІ (згідно пункту 3.2. цього договору). Довідка надається продавцем покупцю одночасно із укладенням акту прийому-передачі. Довідка про виконання зобов'язань підтверджує факт повного виконання зобов'язань покупцем за цим договором. Мав обовязком і повідомити покупця про готовність об'єкта будівництва до експлуатації, підписати акт прийому-передачі квартири за умови повного виконання покупцем зобов'язань щодо оплати ціни майнових прав на квартиру протягом 90 календарних днів від дати готовності до експлуатації завершеного об'єкта будівництва. Гарантував, що підписання й виконання даного договору не суперечить жодному правочину, що має обов'язковий характер для продавця, його установчим документам.
19 липня 2021 року ТОВ «Петрівський квартал 3» видано позивачу довідку, згідно якої ТОВ «Петрівський квартал 3» повідомило, що позивач виконав на 100% свої зобов'язання щодо оплати ціни майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 , згідно договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 13/ПК7_ЛУ4 від 16 липня 2021 року. У цій же довідці зазначено, що будь-які претензії до позивача відсутні.
У листопаді 2021 року ТОВ «Петрівський квартал 3» передало у фактичне користування позивачу квартиру, про яку йде мова в укладеному договорі. На прохання позивача підписати акт прийому-передачі квартири, ТОВ «Петрівський квартал 3» з незрозумілих на той момент причин, відмовився, хоча надав позивачу контакти будівельників, з якими він (ТОВ «Петрівський квартал 3») надав згоду на проведення ремонтних робіт у квартирі.
Також, позивач зазначає, що 16 вересня 2022 року його додали у групу інвесторів в мобільному додатку «Telegram», після чого він дізнався від сусідів про наявність проблем з ТОВ «Петрівський квартал 3», в тому числі що ТОВ «Петрівський квартал 3» ввело будинок в експлуатацію, однак не повідомив про це інвесторів, тим більше оформив право власності на квартири на себе та передав квартири в іпотеку ТОВ «ФК «Альта Капітал». Крім того, позивач вказує, що фактично він сплатив за квартиру 22 500 доларів США, а не 8 510 доларів США, як зазначено в договорі.
Позивач просив суд:
витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «Петрівський квартал 3» на його користь нежитлове приміщення № 21, загальною площею 24,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 2483624632080;
визнати недійсним договір іпотеки від 11 листопада 2021 року, серія та номер 2991, що укладений між ТОВ «Петрівський квартал 3» та ТОВ «Фінансова компанія «Альта Капітал», в частині передання в іпотеку нежитлового приміщення № 21, загальною площею 24,3 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 2483624632080;
скасувати державну реєстрацію речових прав (державну реєстрацію іпотеки) на нежитлове приміщення № 21, загальною площею 24,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 2483624632080, що здійснено ПНКМНО ОСОБА_2 : номер запису про іпотеку 45001050; Іпотекодержатель - ТОВ «ФК «Альта Капітал»; Іпотекодавець - ТОВ «Петрівський квартал 3»;
скасувати державну реєстрацію обтяження нерухомого майна на нежитлове приміщення № 21, загальною площею 24,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 2483624632080, що здійснено ПНКМНО Андрущенко Людмилою Миколаївною: номер запису про обтяження 45000836; Обтяжувач - ТОВ «ФК «Альта Капітал»; особа, майно/права якої обтяжуються - ТОВ «Петрівський квартал 3».
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24 червня 2024 року вказану справу передано судді Пінкевич Н.С.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 01 липня 2024 року відкрито загальне позовне провадження та призначено підготовче судове засідання.
Відзив від ТОВ «Петрівський квартал 3» та від ТОВ «ФК «Альта Капітал» не надходив.
05 листопада 2024 року в підготовчому судовому засідання було задоволено клопотання представника позивача, адвоката Годні Антона Алнуровича, про витребування доказів від ТОВ «Петрівський квартал 3», від Чабанівської селищної ради Фастівського району Київської області та від ПНКМНО ОСОБА_2 .
На виконання названої вище ухвали суду від ТОВ «Петрівський квартал 3» у супроводі заяви від 28 травня 2025 року надійшли: копія технічного паспорту багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_4 ; копія технічного паспорту на нежитлове приміщення № 21 за адресою: АДРЕСА_4 ; копія витягу з реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва; копія рішення про присвоєння адреси.
Також, у своїй заяві від 28 травня 2025 року представник ТОВ «Петрівський квартал 3» зазначає та підтверджує, що об'єкт нерухомості, майнові права на який належать позивачу на підставі договору купівлі-продажу майнових прав № 21/ПК7_ЛУ30 від 16 липня 2021 року, після введення об'єкта будівництва в експлуатацію дійсно має нежитлове функціональне призначення та адресу: АДРЕСА_4 , нежитлове приміщення № 21.
На виконання ухвали суду від 05 листопада 2024 року на адресу суду надійшли від ПНКМНО ОСОБА_2 засвідчена належним чином копія договору іпотеки від 11 листопада 2021 року, серії та номер 2991, що укладений між ТОВ «Петрівський квартал 3» та ТОВ «ФК «Альта Капітал», та всі документи, на підставі яких такий договір був укладений.
На виконання ухвали суду від 05 листопада 2024 року від Чабанівської селищної ради Фастівського району Київської області надійшли у супроводі листа № 02-20/469 від 26 лютого 2025 року акт про відсутність документів довготривалого зберігання від 01 червня 2022 року та акт про відмову від підпису в акті про відсутність документів довготривалого зберігання від 01 червня 2022 року.
01 жовтня 2025 року на адресу суду надійшла заява ТОВ «ФК «Альта Капітал» № 15/09 від 25 вересня 2025 року, згідно якої в ТОВ «ФК «Альта Капітал» відсутні заперечення щодо витребування позивачем спірного нерухомого майна на його користь та не заперечується щодо припинення обтяження спірного нежитлового приміщення.
Представник позивача, адвокат Годня А.А., в судовому засіданні підтримав позовні вимоги у повному обсязі, посилаючись на обставини, викладені у позовній заяві, просив позов задовольнити.
Представник ТОВ «Петрівський квартал 3» подав до суду заяву про розгляд справи у його відсутність. ТОВ «ФК «Альта Капітал», будучи належним чином повідомленим про дату та час судового засідання, участь свого представника в судовому засіданні не забезпечило, що не перешкоджає розгляду справи по суті.
Вислухавши представника позивача, дослідивши надані сторонами та витребувані судом докази, суд виходить з наступного.
За загальним правилом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес у один із способів, визначених частиною першою статті 16 ЦК України, або іншим способом, що встановлений договором або законом.
Судом встановлено, що 16 липня 2021 року між позивачем та ТОВ «Петрівський квартал 3» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 13/ПК7_ЛУ4, згідно якого ТОВ «Петрівський квартал 3» зобов'язалося передати у його власність, а позивач зобов'язався прийняти у власність майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , та оплатити ціну таких майнових прав в порядку та на умовах, визначених договором (пункт 1.1.).
Відповідно до пункту 1.3 договору предметом цього договору є майнові права на квартиру, які після готовності об'єкта будівництва до експлуатації реалізуються шляхом реєстрації покупцем права власності в установленому законом порядку. За умови виконання своїх обов'язків за цим договором, продавець зобов'язаний передати покупцю документи, необхідні для державної реєстрації права власності на квартиру.
Згідно з пунктом 1.4 договору майнові права на квартиру за цим договором передаються від продавця покупцю шляхом підписання акту прийому-передачі квартири (як сукупності майнових прав), який є невід'ємною частиною цього договору. Акт прийому-передачі підписується сторонами після готовності до експлуатації завершеного будівництвом об'єкта будівництва, у строк, визначений продавцем та за умови повного виконання покупцем своїх зобов'язань за цим договором. Факт повної оплати покупцем ціни майнових прав на квартиру буде підтверджуватися наданням довідки згідно п. 5.2.4 цього договору. Квартира (як сукупність майнових прав) переходить від продавця до покупця після підписання акту прийому-передачі.
Пунктом 2.1 договору передбачено, що майнові права на квартиру являють собою права на отримання у власність квартиру із наступними попередніми технічними характеристиками:
Найменування - житлова квартира
АДРЕСА_3
Поверх - 2
Будинок - бульвар Лесі Українки, проектний будинок № 4
Проектна загальна площа - 24,55 м2
Проектна житлова площа - 10,16 м2
Кількість кімнат - 1.
Орієнтовний строк прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію - 03 квартал 2021 року (пункт 2.4 договору).
Відповідно до пункту 3.1 договору, ціна майнових прав на квартиру, на момент підписання договору, становить: 232 242,16 (двісті тридцять дві тисячі двісті сорок дві гривні 16 копійок) гривень, в тому числі ПДВ 38 707,03 (тридцять вісім тисяч сімсот сім гривень 03 копійки), що еквівалентно 8 510 (вісім тисяч п'ятсот десять) доларів 00 центів США. Ціна майнових прав встановлена в доларах США та оплачується в національній валюті України - гривні.
Ціна майнових прав одного квадратного метру квартири становить: 9 459,97 (дев'ять тисяч чотириста п'ятдесят дев'ять гривень 97 копійок) гривень, що на дату укладення цього договору еквівалентно 346,64 (триста сорок шість доларів 64 цента) доларів.
Ціна майнових прав одного квадратного метру встановлена в доларах США та оплачується в національній валюті України - гривні.
19 липня 2021 року ТОВ «Петрівський квартал 3» було видано позивачу довідку, згідно якої ТОВ «Петрівський квартал 3» повідомило, що позивач виконав на 100% свої зобов'язання щодо оплати ціни майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 , згідно договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 13/ПК7_ЛУ4 від 16 липня 2021 року. У цій же довідці зазначено, що будь-які претензії до позивача відсутні (а.с. 31 том № 1).
У листопаді 2021 року ТОВ «Петрівський квартал 3» передало у фактичне користування позивачу квартиру, про яку йде мова в укладеному договорі.
Під час розгляду справи ТОВ «Петрівський квартал 3» не заперечувався той факт, що об'єкт нерухомості, майнові права на який належать позивачу на підставі договору купівлі-продажу майнових прав № 21/ПК7_ЛУ30 від 16.07.21, після введення об'єкта будівництва в експлуатацію, дійсно має нежитлове функціональне призначення та адресу: АДРЕСА_4 , нежитлове приміщення № 21.
Наявним в матеріалах справи витягом з реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва від 25 серпня 2021 року підтверджується факт реєстрації Департаментом архітектурно-будівельної інспекції у Київській області декларації про готовність до експлуатації об'єкта 31 серпня 2021 року. Тобто, з 31 серпня 2021 року будинок за адресою: АДРЕСА_4 , був введений в експлуатацію.
В свою чергу, в порушення укладеного з позивачем договору та чинного законодавства, ТОВ «Петрівський квартал 3» оформило на себе право власності на нежитлове приміщення та не повідомило належним чином позивача про факт введення об'єкта будівництва в експлуатацію та про необхідність оформлення позивачем права власності себе.
Відповідно до частини 1 статті 177 ЦК України об'єктами цивільних прав є речі, гроші, цінні папери, цифрові речі, майнові права, роботи та послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні та нематеріальні блага.
Згідно з статтею 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
У частині 1 статті 316 ЦК України вказано, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 вересня 2021 року по справі № 359/5719/17 зазначила, що майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
У статті 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Статтею 610 ЦК України встановлено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Відповідно до частини першої статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
У частині 3 статті 509 ЦК України закріплено, що зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
За статтею 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Частиною 1 статті 526 ЦК України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до частини 1 статті 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.
Частинами 1 та 2 статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
У частині 2 статті 331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів (затверджений постановою КМУ № 461 від 13 квітня 2011 року) в редакції, чинній станом на липень 2021 року, передбачено, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), та об'єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації (далі - декларація) (пункт 3).
У пункті 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (затверджений постановою КМУ № 1127 від 25 грудня 2015 року) в редакції, чинній станом на липень 2021 року, передбачено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об'єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються:
Документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за нею об'єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо).
У разі участі особи у фонді фінансування будівництва документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об'єкта будівництва, є видана управителем такого фонду довідка про право довірителя на набуття у власність об'єкта інвестування.
У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об'єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснилося закріплення відповідного об'єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо).
У разі придбання майнових прав на об'єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об'єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав; технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо).
Зазначеними вище нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлено право власності інших осіб.
Велика Палата Верховного Суду, у пункті 93 постанови від 14 вересня 2021 року по справі № 359/5719/17, зробила правовий висновок, що саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об'єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об'єкт інвестування. У цій же постанові в пункті 95 суд зауважив, що інвестор, після виконання умов інвестування, набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об'єкт і після завершення будівництва об'єкта нерухомості набуває права власності на об'єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації на зазначений об'єкт за собою.
У пункті 108 наведеної вище постанови суду касаційної інстанції написано, що Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про необхідність частково відступити від вказаного висновку Верховного Суду України, оскільки, на переконання Великої Палати Верховного Суду, у разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов'язань після завершення будівництва об'єкта інвестування, відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником.
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).
У пунктах 116, 117, 118 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року по справі № 359/5719/17, зазначено, що Велика Палата вже звертала увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права (див. постанови від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13). Оскільки слід вважати, що у особа_1 виникло право на об'єкт інвестування з моменту завершення будівництва, то вона має право на його витребування. Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від (стягнення з) відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Такий висновок сформульований, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18.
Подібні правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року по справі № 344/16879/15-ц.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 червня 2023 року по справі № 362/2707/19 зроблено висновок, що право власника витребувати своє майно у всіх випадках і без будь-яких обмежень при володінні цим майном набувачем без правових підстав, тобто недобросовісним набувачем, передбачено статтею 387 ЦК України, а право власника витребувати своє майно від добросовісного набувача передбачено у статті 388 ЦК України і є обмеженим.
Аналізуючи надані сторонами докази суд вбачає обґрунтованими доводи позивача про те, що враховуючи обставини щодо обізнаності ТОВ «Петрівський квартал 3» про його обов'язок повідомити позивача про факт введення об'єкта будівництва в експлуатацію та надати позивачу пакет документів для державної реєстрації права власності на проінвестоване нерухоме майно за позивачем, то таке нерухоме майно підлягає витребуванню у ТОВ «Петрівський квартал 3» на підставі статті 387 ЦК України, оскільки назване Товариство приховало від позивача факт введення об'єкту будівництва в експлуатацію та провело державну реєстрацію права власності на об'єкт нерухомого майна, що належить позивачу, на себе.
Щодо позовних вимог позивача про визнання недійсним договору іпотеки від 11 листопада 2021 року, серії та номер 2991, що укладений між ТОВ «Петрівський квартал 3» та ТОВ «ФК «Альта Капітал», в частині передання в іпотеку спірного нежитлового приміщення, суд виходить з наступного.
Відповідно до пункту 1.1. названого договору цим договором забезпечується виконання зобов'язання, що виникло у іпотекодавця на підставі договору № 11/11-154П про надання коштів у позику, в тому числі на умовах фінансового кредиту (відновлювальна кредитна лінія) від 11 листопада 2021 року, укладеного між іпотекодавцем/позичальником та іпотекодержателем/позикодавцем (надалі - «Основний договір» або «Договір позики») на суму та строки, які встановлені в основному договорі та додаткових угодах (договорах) до нього, які можуть бути укладені в майбутньому (надалі - Основне зобов'язання).
У пункті 1.2. договору іпотеки наведено перелік нерухомого майна, яке передається в іпотеку, в тому числі спірне нежитлове приміщення.
Відповідно до частини 1 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Згідно з частиною 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
У частинах 1 та 3 статті 575 ЦК України в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, передбачено, що іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.
Заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави (частина 2 статті 583 ЦК України).
Статтею 6 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодавець зобов'язаний до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку.
Вище суд вже вказував, що позивач, сплативши 100% вартості об'єкта інвестування, набув майнові права на такий об'єкт. А з моменту побудови об'єкта будівництва та введення його в експлуатацію, що мало місце 31 серпня 2021 року (дата реєстрації декларації про готовність до експлуатації об'єкта), позивач набув право власності на проінвестований ним об'єкт нерухомого майна. Таким чином, ТОВ «Петрівський квартал 3», не будучи власником об'єкта нерухомого майна - нежитлового приміщення № 21, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , всупереч чинному законодавству передало таке нерухоме майно в іпотеку ТОВ «ФК «Альта Капітал». Отже, договір іпотеки підлягає визнанню недійсним в частині прав та інтересів, що стосуються позивача.
Аналогічної правової позиції дотримувався Верховний Суд під час розгляду подібних справ згідно постанов від 19 квітня 2018 року по справі № 372/2645/15-ц, від 12 лютого 2020 року по справі № 372/3690/15-ц, від 07 серпня 2019 року по справі №523/7001/16.
Стосовно позовних вимог про скасування державної реєстрації речових прав (державної реєстрації іпотеки) на нежитлове приміщення № 21, загальною площею 24,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , та скасування державної реєстрації обтяження нерухомого майна на те ж саме нежитлове приміщення.
Суд погоджується з доводами позивача про те, що наведені позовні вимоги є похідними від позовної вимоги про визнання частково недійсним договору іпотеки та їх задоволення потрібне задля повного захисту прав та інтересів позивача.
Також, у абзацах 2-3 частини 3 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначено, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
Крім того, представник позивача за допомогою підсистеми «Електронний суд» 16 листопада 2025 року звернувся до суду із заявою про стягнення судових витрат, згідно якої просить під час ухвалення рішення по справі стягнути з відповідачів на його користь понесені судові витрати, в тому числі: витрати на правову допомогу в сумі 33 750 грн. 00 коп. та витрати з сплати судового збору в сумі 12 746 грн. 00 коп.
Мотивуючи заяву про стягнення судових витрат адвокат Годня А.А. посилається на те, що між ним та позивачем було укладено договір про надання правової допомоги № 03-1/04 від 03 квітня 2024 року (а.с. 72-75 том № 1).
Згідно пункту 1.1. договору клієнт доручає, а адвокат бере на себе зобов'язання надати правову допомогу клієнту у суді першої інстанції щодо: а) витребування квартири, яка придбана клієнтом згідно договору купівлі-продажу майнових прав № 13/ПК7_ЛУ4 від 16 липня 2021 року, з права власності ТОВ «Петрівський квартал» на користь клієнта; б) визнання недійсним договору іпотеки від 10 вересня 2021 року, що укладений між ТОВ «Петрівський квартал 3» та ОСОБА_3 (зареєстрований в реєстрі за № 4374) в частині, що стосується прав та інтересів клієнта.
Додатковою угодою від 10 червня 2024 року № 2 до договору про надання правової допомоги № 03-1/04 від 03 квітня 2024 року підтверджується, що сторони, за взаємною згодою, вирішили уточнити предмет договору, зокрема - підпункт б) пункту 1.1. викласти в наступній редакції: «визнання недійсним договору іпотеки від 11 листопада 2021 року, що укладений між ТОВ «Петрівський квартал 3» та ТОВ «Фінансова компанія «Альта Капітал» (зареєстрований в реєстрі за № 2991) в частині, що стосується прав та інтересів Клієнта».
Додатковою угодою від 03 квітня 2024 року № 1 до договору про надання правової допомоги № 03-1/04 від 03 квітня 2024 року (а.с. 76 том № 1) передбачено, що розмір винагороди (гонорару), що підлягає сплаті Клієнтом Адвокату за надання правової допомоги, передбаченої п. 1.1. договору про надання правової допомоги № 03-1/04 від 03 квітня 2024 року, становить 20 000 (двадцять тисяч) грн. 00 коп. за вступ у провадження та по 2 500 (дві тисячі п'ятсот) грн. 00 коп. за кожне представництво в судовому засіданні або іншу представницьку дію.
У пункті 2 Додаткової угоди передбачено, що винагорода (гонорар) сплачується наступним чином: 10 000 (десять тисяч) грн. 00 коп. сплачуються на розрахунковий рахунок адвоката протягом двох робочих днів з моменту підписання даної Додаткової угоди; 10 000 (десять тисяч) грн. 00 коп. сплачуються на розрахунковий рахунок Адвоката до 20 квітня 2024 року; 2 500 (дві тисячі п'ятсот) грн. 00 коп. сплачуються не пізніше ніж за три робочі дні до кожного судового засідання або іншої кожної представницької дії на розрахунковий рахунок Адвоката.
Платіжними інструкціями від 05 квітня 2024 року та від 22 квітня 2024 року підтверджується, що ОСОБА_1 сплатив на розрахунковий рахунок адвоката 20 000 (двадцять тисяч) грн. 00 коп. за надання правової допомоги згідно договору.
Квитанціями від 04 листопада 2024 року, від 12 лютого 2025 року, від 25 квітня 2025 року, від 03 червня 2025 року, від 11 серпня 2025 року, від 12 листопада 2025 року підтверджується, що ОСОБА_1 сплатив на розрахунковий рахунок адвоката всього 13 750 грн. 00 коп. за участь в судових засіданнях.
14 листопада 2025 року між адвокатом Годнею А.А. та ОСОБА_1 підписано акт приймання-передачі наданої правової допомоги, відповідно до якого адвокат виконав свої зобов'язання перед клієнтом на загальну суму 33 750 (тридцять три тисячі сімсот п'ятдесят) грн. 00 коп. (пункт 1).
Під час надання правової допомоги було зроблено наступне: надання консультацій клієнту та аналіз документів - 3 години; підготування позовної заяви, формування додатків до позовної заяви, подання документів до суду шляхом особистого відвідування суду - 20 годин; підготування та надіслання адвокатських запитів до ТОВ «Техсервісбуд», Білогородської сільської ради Бучанського району Київської області, Чабанівської сільської ради Фастівського району Київської області, ТОВ «Петрівський квартал 3», ПНКМНО Андрущенко Л.М. - 7 годин; підготування клопотань про витребування доказів та застосування заходів процесуального примусу - 8 годин; участь в судовому засіданні 05 листопада 2024 року (сплачено 2 500 грн. 00 коп.); участь в судовому засіданні 11 лютого 2025 року (сплачено 2 500 грн. 00 коп.); участь в судовому засіданні 08 квітня 2025 року (сплачено 2 500 грн. 00 коп.); участь в судовому засіданні 29 травня 2025 року (сплачено 1 250 грн. 00 коп.); участь в судовому засіданні 07 серпня 2025 року (сплачено 2 500 грн. 00 коп.); участь в судовому засіданні 01 жовтня 2025 року (за домовленістю сторін 2 500 грн. 00 коп. не сплачувалися); участь в судовому засіданні 12 листопада 2025 року (сплачено 2 500 грн. 00 коп.).
Загальна сума, яку було сплачено позивачем адвокату Годні А.А. за надання правової допомоги, складає 33 750 грн. 00 коп.
До матеріалів заяви про стягнення витрат на правову допомогу долучено докази про надіслання її відповідачам за допомогою підсистеми «Електронний суд», однак заперечення на заяву від відповідачів не надходили.
Пунктом 1 частини 3 статті 133 ЦПК України передбачено, що до витрат, пов'язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.
Відповідно до частин 1-3 статті 137 ЦПК України витрати, пов'язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат:
1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов'язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою;
2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Згідно із частиною 4 статті 137 ЦПК України розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
Відповідно до частини 6 статті 137 ЦПК України обов'язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.
Дослідивши надані представником позивача документи, які підтверджують понесені витрати позивачем на надання правової допомоги, суд вважає, що такі витрати підтвердженні належними та допустимими доказами.
Підстави для зменшення витрат на надання правової допомоги відсутні.
Враховуючи, що суд задовольняє позовні вимоги в повному обсязі, то стягненню з відповідачів підлягають всі витрати, понесені позивачем на надання йому правової допомоги, пропорційно до задоволених позовних вимог до кожного з відповідачів (позовна вимога про витребування нежитлового приміщення з чужого незаконного володіння пред'являлася тільки до ТОВ «Петрівський квартал 3»). Також, суд стягує з відповідачів понесені позивачем витрати на сплату судового збору в сумі 12 746 грн. 10 коп.
Таким чином, загальний розмір судових витрат, які суд стягує з відповідачів на користь позивача, складає 46 496 грн. 10 коп. (33 750 + 12 746), з яких з ТОВ «Петрівський квартал 3» на користь позивача підлягає стягненню 34 872 грн. 08 коп. (3/4 розміру задоволених позовних вимог), а з ТОВ «ФК «Альта Капітал» підлягає стягненню на користь позивача 11 624 грн. 02 коп. (1/4 розміру задоволених позовних вимог).
Обґрунтовуючи своє рішення, суд приймає до уваги вимоги ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», відповідно до якої суди застосовують при розгляді справи Конвенцію та практику Суду як джерело права та висновки Європейського суду з прав людини зазначені в рішенні у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія А, № 303А, п. 2958. Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
На підставі вищевикладеного, керуючись статтями 177, 190, 203, 215, 316, 328, 331, 387, 509, 525, 530, 575, 583, 610, 629 ЦК України, статтею 6 Закону України «Про іпотеку», статтями 2, 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст. 2, 4, 10, 12, 13, 76-81, 89, 133, 137, 141, 258, 263, 264, 265, 273, 354 ЦПК України, суд
Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал», третя особа - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Андрущенко Людмила Миколаївна, про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння та визнання недійсним договору іпотеки задовольнити.
Витребувати з чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» на користь ОСОБА_1 нежитлове приміщення № 21, загальною площею 24,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 2483624632080.
Визнати недійсним договір іпотеки від 11 листопада 2021 року, серія та номер 2991, що укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал», в частині передання в іпотеку нежитлового приміщення № 21, загальною площею 24,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 2483624632080.
Скасувати державну реєстрацію речових прав (державну реєстрацію іпотеки) на нежитлове приміщення № 21, загальною площею 24,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 2483624632080, що здійснено Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Людмилою Миколаївною: номер запису про іпотеку 45001050; Іпотекодержатель - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал»; Іпотекодавець - Товариство з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3».
Скасувати державну реєстрацію обтяження нерухомого майна на нежитлове приміщення № 21, загальною площею 24,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 2483624632080, що здійснено Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Людмилою Миколаївною: номер запису про обтяження 45000836; Обтяжувач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал»; особа, майно/права якої обтяжуються - Товариство з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3».
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати в сумі 34 872 грн. 08 коп.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал» на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати в сумі 11 624 грн. 02 коп.
Відомості про учасників справи:
Позивач - ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_5 .
Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3», код ЄДРПОУ 42005404, адреса місцезнаходження 08130, Київська область, Бучанський район, с. Петропавлівська Борщагівка, вул. Соборна, буд. 2-В.
Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал», код ЄДРПОУ 40270590, адреса місцезнаходження 01001, м. Київ, Спортивна площа, 3В.
Рішення суду може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня його проголошення шляхом подання безпосередньо до Київського апеляційного суду апеляційної скарги.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення складено 30 березня 2026 року.
Суддя Наталія ПІНКЕВИЧ