24 березня 2026 року
м. Київ
cправа № 910/26475/14 (910/6061/24)
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Погребняка В.Я. - головуючого, Васьковського О.В., Огородніка К.М.,
за участю секретаря судового засідання Громак В.О.
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Спорт-Маркетинг 2"
представник позивача - Левченко В.В., адвокат за ордером,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія"
представник відповідача - не з'явився,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - розпорядника майна Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" - Бондарчук О.П.
представниця третьої особи - Гончарук А.М., адвокат
третя особа з самостійними вимогами на предмет спору ОСОБА_1 ,
представниця третьої особи - Джас І.В., адвокат за ордером,
заявник касаційної скарги - Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібний Бриз 2021"
представниця заявника - Джас І.В., адвокат за ордером,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу
ОСОБА_1 та Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібний Бриз 2021"
на рішення Господарського суду міста Києва
від 14.04.2025
у складі судді: Чеберяка П.П.,
та постанову Північного апеляційного господарського суду
від 18.09.2025
у складі колегії суддів: Остапенка О.М. - головуючий, Сотнікова С.В., Отрюха Б.В.
у справі за позовом
Товариства з обмеженою відповідальністю "Спорт-Маркетинг 2"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія"
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: розпорядника майна боржника Бондарчука О.П.
про встановлення земельного сервітуту, визначення істотних умов земельного сервітуту та скасування зареєстрованих обтяжень на нерухоме майно
та за позовом третьої особи з самостійними вимогами щодо предмета спору
ОСОБА_1
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Спорт-Маркетинг 2"
Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія"
про визнання недійсними договорів
в межах справи № 910/26475/14 за заявою
Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія"
про банкрутство,-
Короткий зміст руху справи
1. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.12.2014 порушено провадження у справі про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" (далі - боржник, ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія"), введено процедуру розпорядження майном боржника.
2. У межах зазначеної справи до господарського суду звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю "Спорт-Маркетинг 2" (далі - позивач, ТОВ "Спорт-Маркетинг 2") з позовом до боржника про встановлення земельного сервітуту на частину земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0103, що належить на праві власності ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія", визначення істотних умов земельного сервітуту та скасування зареєстрованих обтяжень на нерухоме майно.
3. Зазначений позов мотивовано відсутністю доступу до належної позивачу земельної ділянки в інший спосіб, окрім проходу/проїзду по відповідній земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:90:135:0103, тоді як за результатами досудової процедури встановлення сервітуту відповідний договір не укладено.
4. Також до господарського суду надійшла позовна заява третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору - ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 ) до позивача та боржника про визнання недійсними:
- визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 17.12.2009, укладеного між ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" та ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко А.В., реєстр. № 974 та застосування наслідків недійсності правочину;
- визнання недійсним договору земельного сервітуту від 16.10.2023, укладеного між ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" та ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" відносно земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0096 та земельної ділянки з кадастровим номером з кадастровим номером 8000000000:90:135:0102.
5. Позов третьої особи мотивовано тим, що спірний договір купівлі-продажу не спрямований на реальне настання правових наслідків, обумовлених ним, вчинений з порушенням публічного порядку, з метою, що суперечить інтересам держави та суспільства, під впливом обману, з порушенням прав та інтересів третіх осіб, з порушенням правил щодо проектної документації на будівництво згідно з цільовим призначенням земельної ділянки, містить ознаки фраудаторності тощо.
6. Також позивачка за зустрічним позовом зазначила, що земельна ділянка, яка є предметом оспорюваного правочину, не використовувалась ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" більше 14 років, не здійснювалась державна реєстрація майнових прав на земельну ділянку за ТОВ "Спорт-Маркетинг 2", а також ним не сплачувалися відповідні податки та збори.
Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
7. ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" (позивач) є власником земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0097 загальною площею 0,1207 га з цільовим призначенням для будівництва житлових будинків з об'єктами соціально-культурного призначення, на підставі договору купівлі-продажу № 976 від 17.12.2009, що підтверджується державним актом на право власності серія та номер: ЯЖ 039204 від 16.12.2009 та інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна № 358295891 від 13.12.2023.
8. Згідно Акту встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі, виконаний сертифікованим інженером-землевпорядником, земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:90:135:0097 межує з земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:90:135:0103.
9. Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна № 358312294 від 13.12.2023, ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" (відповідач) є власником земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0103 загальною площею 0,3216 га, з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.
10. Доступ до земельної ділянки позивача в інший спосіб, окрім як проходу/проїзду по земельній ділянці відповідача неможливий, що підтверджується технічною документацією щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0097 та висновком експерта.
11. 16.10.2023 між позивачем (сервітуарій) та відповідачем (власник) було підписано договір земельного сервітуту, однак зазначений договір не вступив в силу (є неукладеним), оскільки не було виконано одну із обов'язкових умов договору, а саме не було отримано погодження від розпорядника майна ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія".
Короткий зміст рішення місцевого суду
12. Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.04.2025 первісний позов задоволено;
встановлено на користь ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" (ідентифікаційний номер 36019283) земельний сервітут на частину земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0103, що належить на праві власності ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" (ідентифікаційний номер 32102765) з наступними істотними умовами такого земельного сервітуту:
власник земельної ділянки: ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія";
особа, на корись якої встановлюється: ТОВ "Спорт-Маркетинг 2";
земельна ділянка на яку встановлюється земельний сервітут: 8000000000:90:135:0103, загальною площею 0,3216 га з цільовим призначенням для будівництва житлових будинків з об'єктами соціально-культурного призначення;
площа земельного сервітуту: 0,0023 га (23 кв.м.) відповідно до висновку експерта та договору земельного сервітуту від 16.10.2023;
межі земельного сервітуту: ширина проїзду (протяжність сервітуту) становить 27 метрів, довжина - від 0,84 м до 0,85 м відповідно до технічної документації щодо встановлення земельного сервітуту на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:90:135:0103;
строк дії земельного сервітуту: постійний (безстроковий);
вид земельного сервітуту: 07.10 інші види земельного сервітуту, а саме право проходу та право проїзду на транспортному засобі, відповідно до Порядку ведення ДЗК;
плата за користування сервітутом: Сервітуарій компенсує Власнику суму сплаченого податку на землю пропорційно розміру площі сервітуту;
порядок внесення оплати: щомісячно, згідно рахунку виставленого Власником земельної ділянки;
скасовано зареєстровані обмеження речових прав на нерухоме майно ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" (ідентифікаційний номер 32102765), в частині обмежень речових прав на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:90:135:0103;
в задоволенні позову третьої особи з самостійними вимогами щодо предмета спору ОСОБА_1 до ТОВ "Спорт-Маркетинг 2", ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" про визнання недійсними договорів відмовлено;
стягнуто з ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" (ідентифікаційний номер 32102765) на користь ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" (ідентифікаційний номер 36019283) судовий збір в розмірі 6 056 грн.
13. Місцевий господарський суд, з урахуванням встановлених обставин й наявних матеріалів справи, дійшов висновку, що позивачем доведено неможливість доступу до власної земельної ділянки в інший спосіб, окрім як проходу/проїзду по земельній ділянці відповідача шляхом встановлення земельного сервітуту, а заявлені умови сервітуту відповідають законодавчо встановленим вимогам.
14. Водночас, місцевий господарський суд дійшов висновку, що вимоги позивача про скасування зареєстрованих обмежень речових прав на нерухоме майно ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" в частині обмежень речових прав на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:90:135:0103 також є обґрунтованими.
15. Суд першої інстанції зазначив, що позовні вимоги третьої особи з самостійними вимогами щодо предмета спору ОСОБА_1 щодо визнання недійсним договору земельного сервітуту від 16.10.2023 є безпідставними та необґрунтованими.
16. Договір купівлі-продажу земельної ділянки від 17.12.2009, укладений між ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" та ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" оскаржує третя особа, яка не є стороною цього договору, при цьому звертаючись з відповідним позовом до суду, третьою особою не наведено будь яких обґрунтувань, в чому полягає порушення її прав та охоронюваних законом інтересів цим правочином.
Короткий зміст постанови апеляційного суду
17. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 18.09.2025 апеляційні скарги ОСОБА_1 та Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібний Бриз 2021" на рішення Господарського суду міста Києва від 14.04.2025 у справі №910/26475/14 (910/6061/24) залишено без задоволення;
рішення Господарського суду міста Києва від 14.04.2025 у справі №910/26475/14 (910/6061/24) залишено без змін.
18. Апеляційний господарський суд погодився із висновком суду першої інстанції про те, що договір земельного сервітуту від 16.10.2023 не вступив в силу (є неукладеним), оскільки не було виконано одну із обов'язкових умов договору, а саме не було отримано погодження від розпорядника майна ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія". При цьому, згідно наявних у справі доказів, доступ до земельної ділянки ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" в інший спосіб, окрім як проходу/проїзду по земельній ділянці ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія", неможливий, що підтверджується технічною документацією щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0097 та висновком експерта за результатами проведення земельної-технічної експертизи №24-04/24 від 24.04.2024, копії яких містяться в матеріалах справи.
19. Апеляційний господарський суд звернув увагу, що відповідно до частини третьої статті 98 Земельного Кодексу України встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею, в свою чергу відповідач отримуватиме плату за встановлення сервітуту, а тому сам факт встановлення земельного сервітуту на частину земельної ділянки останнього не має для нього негативного наслідку, не зменшує ліквідаційну масу боржника та жодним чином не порушує права його кредиторів.
20. Крім того, суд апеляційної інстанції зазначив, що у цій справі договір купівлі-продажу земельної ділянки від 17.12.2009, який укладено між ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" і ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія", оскаржує третя особа, яка не є стороною цього договору, при цьому звертаючись з відповідним позовом до місцевого господарського суду, третьою особою не наведено будь-яких обґрунтувань, в чому полягає порушення її прав та охоронюваних законом інтересів цим правочином, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні відповідних позовних вимог позивачки за зустрічним позовом. Відтак, суд першої інстанції правомірно відмовив у задоволенні позовних вимог третьої особи в цій частині.
21. ОСОБА_1 та ОСББ "Срібний Бриз 2021" 14.10.2025 звернулись зі спільною касаційною скаргою на рішення Господарського суду міста Києва від 14.04.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.09.2025 у справі № 910/26475/14 (910/6061/24).
22. Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи № 910/26475/14 (910/6061/24) було визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Погребняк В.Я., суддя - Огороднік К.М., суддя - Васьковський О.В., що підтверджується протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22.10.2025.
23. Ухвалою Верховного Суду від 16.12.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 та ОСББ "Срібний Бриз 2021", датою проведення судового засідання визначено 09.02.2026.
24. 09.02.2026 від представника ОСОБА_2 адвоката Гончарук А.М. надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, у зв'язку з неможливістю участі уповноваженого представника в судовому засіданні через погіршення стану здоров'я.
25. Ухвалою Верховного Суду від 10.02.2025 відкладено розгляд касаційних скарг на 03.03.2026 о 12:15.
26. 03.03.2026 відкладено розгляд справи (або оголошено перерву у судовому засіданні) до 24.03.2026 о 12:15 год.
27. Від ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" відзив на касаційну скаргу, в якому позивач за первісним позовом просив скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
28. Відзив мотивовано тим, що доводи касаційної скарги фактично спрямовані на повторну перевірку правильності встановлення фактичних обставин справи та оцінки доказів, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.
29. Водночас з мотивувальних частин оскаржуваних судових рішень вбачається, що господарські суди першої та апеляційної інстанцій здійснили повне, всебічне та безпосереднє дослідження всіх наявних у справі доказів, встановили юридично значимі обставини справи, навели мотиви прийняття або відхилення доводів учасників справи.
30. На думку представника позивача за первісним позовом, наведений у касаційній скарзі перелік постанов Верховного Суду носить формальний та декларативний характер, не супроводжується належним обґрунтуванням того, в чому саме полягає подібність правовідносин у справах, на які посилаються скаржники, з правовідносинами в цій справі, а значна частина наведених скаржниками постанов Верховного Суду стосується інших категорій спорів, які мають інший предмет доказування та іншу правову природу, ніж спір про встановлення земельного сервітуту за відсутності альтернативного доступу до земельної ділянки.
31. У судове засідання 24.03.2026 з'явилися представники скаржників, арбітражного керуючого та позивача за первісним позовом, які надали свої пояснення щодо доводів та заперечень на касаційну скаргу.
32. Враховуючи положення Указу Президента України від 24.02.2022 № 64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні" (затвердженого Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24.02.2022 № 2102-IX), Указу Президента України від 12.01.2026 № 40/2026 "Про продовження строку дії воєнного стану в Україні" (затвердженого Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про продовження строку дії воєнного стану в Україні" від 14.01.2026 № 4757-IX), Верховний Суд розглядає справу № 910/26475/14 (910/6061/24) у розумний строк, тобто такий, що є об'єктивно необхідним для забезпечення можливості реалізації учасниками справи відповідних процесуальних прав.
Доводи ОСОБА_1 та ОСББ "Срібний Бриз 2021"
33. В обґрунтування підстав касаційного оскарження, заявники зазначили, що у справі № 910/26475/14(910/6061/24) відсутні підстави для задоволення позову ТОВ "Спорт маркетинг 2", оскільки до звернення до суду не вчинялися дії щодо встановлення сервітуту за домовленістю сторін (зокрема, відсутнє звернення до іншої сторони з пропозицією про укладення договору про встановлення сервітуту).
34. Також матеріали справи не містять доказів щодо недосягнення між позивачем і власником ділянки (відповідачем) домовленості про встановлення безоплатного земельного сервітуту, відмови власника земельної ділянки укласти договір про встановлення земельного сервітуту.
35. Водночас, суди першої та апеляційної інстанції не встановили яким чином позивач має використовувати свою земельну ділянку, чи використовував земельну ділянку з моменту укладання договору купівлі-продажу від 17.12.2009 та з моменту реєстрації права власності на неї до моменту звернення позивача до суду та/або винесення оскаржуваного рішення.
36. Також не встановлено чи буде використовуватися позивачем спірна земельна ділянка, на який має бути встановлений сервітут, і яким чином.
37. Скаржники аргументували, що експертний висновок від 24.04.2024, долучений позивачем до позову, не є належним та допустимим доказом відповідно до вимог статей 76, 77 ГПК України, статей 402, 404 ЦК України, оскільки строк дії витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-1200839062023 від 08.11.2023 з кадастровим номером 8000000000:90:135:0103 "діє три місяці з дати формування", тобто, до 08.02.2024, а у висновку експерта від 24.04.2024 за результатами проведення земельно-технічної експертизи зазначено у п. 3, що заява про проведення експертизи надійшла 22.02.2024, тобто, більше ніж протягом 3-місячного строку, тому витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-1200839062023 від 08.11.2023 не міг бути предметом дослідження.
38. Також скаржники звернули увагу, що справа зачіпає інтереси та права всіх власників будинків АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , в т.ч. позивача, як власника квартири АДРЕСА_4 , що підтверджується договором купівлі-продажу квартири від 19.01.2011, витягом про державну реєстрацію прав від 25.01.2011, даними, що містяться в паспорті третьої особи.
39. При цьому, використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно ДБН не є можливим, оскільки земельна ділянка знаходиться над підземним паркінгом житлового комплексу, який складається з житлових багатоповерхових будинків АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , підземний паркінг під трьома будинками, і будь-яке будівництво, тим паче багатоповерхового будинку, може порушити цілісність житлового комплексу та до його руйнування, а отже порушуються й права власників житлових та нежитлових приміщень будинків АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , паркомісць підземного паркінгу, розташованих по вул. Дніпровській набережній у м. Києві.
40. Крім того, скаржники доводили, що, задовольняючи позовні вимоги щодо скасування зареєстровані обмеження речових прав на нерухоме майно ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" (ідентифікаційний номер 32102765), в частині обмежень речових прав на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:90:135:0103 суд першої інстанції вийшов за між норм КУзПБ та порушив права та інтереси кредиторів у справі про банкрутство ТОВ "У.І.І.К." № 910/26475/14, а отже має ознаки фраудаторності.
Щодо меж розгляду справи судом касаційної інстанції
41. Відповідно до статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
42. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
43. З урахуванням повноважень касаційного суду відповідно до статті 300 ГПК України, Верховний Суд вважає прийнятними касаційну скаргу щодо доводів скаржника, зазначених в пунктах 33 - 40 описової частини цієї постанови.
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
Щодо застосування норм матеріального та процесуального права та мотивів прийняття (відхилення) доводів касаційної скарги
44. Предметом касаційного оскарження в цій справі є судові рішення господарських судів першої та апеляційної інстанцій, ухвалені за наслідками вирішення спорів про: встановлення земельного сервітуту на частину земельної ділянки, визначення його істотних умов та скасування зареєстрованих обтяжень на нерухоме майно (за первісним позовом); визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та договору земельного сервітуту (за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору).
45. Аналізуючи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваних судових рішень, оцінивши доводи касаційної скарги та позиції інших учасників справи, Верховний Суд дійшов таких висновків.
Щодо первісного позову
46. У силу статті 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
47. За загальним правилом, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (стаття 321 Цивільного кодексу України).
48. Водночас, поняття користування чужим майном розкрито у статті 401 Цивільного кодексу України, згідно з якою зазначене право (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут).
49. Право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном полягає у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації тощо. Особа має право вимагати від власника (володільця) сусідньої земельної ділянки, а в разі необхідності - від власника (володільця) іншої земельної ділянки надання земельного сервітуту (стаття 404 Цивільного кодексу України).
50. Водночас, відповідно до частини першої статті 78 Земельного кодексу України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.
51. Згідно зі статтею 152 Земельного кодексу України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
52. Водночас, за визначенням, наведеним у частині першій статті 98 Земельного кодексу України, право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки чи іншої заінтересованої особи на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками).
53. Отже, сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою чужим майном. Земельні сервітути можуть бути постійними і строковими. Встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею. Особа, яка користується сервітутом, зобов'язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду. Земельний сервітут здійснюється способом, найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлений (частини друга - четверта статті 98 Земельного кодексу України, частини перша - третя, п'ята статті 403 Цивільного кодексу України).
54. Крім того, положеннями статті 402 Цивільного кодексу України та статті 100 Земельного кодексу України передбачено, що сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки або особою, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, суперфіцію. За домовленістю сторін договір про встановлення земельного сервітуту може бути посвідчений нотаріально.
55. Істотними умовами договору про встановлення земельного сервітуту є: обсяг прав сервітуарія щодо користування земельною ділянкою (її частиною); кадастровий номер земельної ділянки, щодо якої встановлюється земельний сервітут; розмір та порядок внесення плати за встановлення сервітуту (крім випадків встановлення безоплатного сервітуту); строк дії сервітуту (частина третя статті 100 Земельного кодексу України).
56. При цьому, власники або землекористувачі земельних ділянок чи інші заінтересовані особи можуть вимагати встановлення, зокрема, таких земельних сервітутів: право проходу та проїзду на велосипеді; право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху (стаття 99 Земельного кодексу України).
57. Крім того, відповідно до вимог частини другої статті 402 Цивільного кодексу України, частини другої статті 100 Земельного кодексу України земельний сервітут підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно. Положення наведених норм кореспондуються з пунктом 2 частини першої статті 4 Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
58. Згідно з пунктами 1, 9 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема: укладеного в установленому порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва або майбутній об'єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дубліката; судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно тощо.
59. В статті 24 зазначеного Закону закріплено виключний перелік підстав для відмови в державній реєстрації прав, однією з яких є наявність зареєстрованих обтяжень речових прав на нерухоме майно тощо, крім випадків, визначених цим Законом (пункт 6 частини першої). Одним із таких виключних випадків, коли відмова в державній реєстрації з указаної підстави не застосовується, є державна реєстрація права власності та інших речових прав на нерухоме майно на підставі рішення суду щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно або витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння (пункт 1 частини четвертої).
60. Згідно з усталеною правовою позицією Верховного Суду (зокрема викладеною в постанові від 15.12.2021 у справі №918/303/21), правова природа сервітуту передбачає, що однією з умов його встановлення є неможливість власника майна задовольняти власні потреби без встановлення користування чужим майном.
61. Верховний Суд неодноразово наголошував (зокрема в постановах від 16.11.2023 у справі №442/3106/22, від 05.11.2024 у справі №923/898/21, на які посилаються скаржники), що передумовою звернення до суду за встановленням сервітуту повинен бути доказ вчинення дій зацікавленою особою щодо встановлення сервітуту та недосягнення про це згоди із власником ділянки, щодо якої планується встановити сервітут.
62. Якщо особа до звернення до суду не вчиняла дій щодо встановлення сервітуту за домовленістю сторін (зокрема, не звернулася до іншої сторони з пропозицією про укладення договору про встановлення сервітуту), то у суду немає підстав для задоволення відповідних вимог у зв'язку з відсутністю у позивача права вимагати встановлення сервітуту за рішенням суду.
63. У постановах від 12.06.2019 №487/4106/14-ц, від 14.08.2019 №653/2704/16-ц, від 09.10.2019 №1512/3008/2012 Верховний Суд також дійшов висновку, що земельний сервітут може бути встановлений судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту, у разі недосягнення домовленості між цією особою та власником (володільцем) земельної ділянки. Умовою встановлення є неможливість задоволення такої потреби в інший спосіб, тобто якщо власник земельної ділянки відмовляється укласти угоду про встановлення земельного сервітуту або сторони не можуть дійти згоди про його умови.
64. У постанові від 20.05.2020 у справі №308/8156/14-ц (на які послалися господарські суди в оскаржуваних судових рішеннях) Верховний Суд зауважив, що встановлюючи земельний сервітут на певний строк чи без зазначення строку (постійний), суд має враховувати, що метою сервітуту є задоволення потреб власника або землекористувача земельної ділянки для ефективного її використання; умовою встановлення є неможливість задовольнити такі потреби в інший спосіб, і в рішенні суд має чітко визначити обсяг прав особи, що звертається відносно обмеженого користування чужим майном.
65. За змістом оскаржуваних судових рішень у цій справі, господарські суди першої та апеляційної інстанцій, слушно пославшись на відповідні правові позиції Верховного Суду щодо правильного застосування норм права, які регулюють правовідносини щодо встановлення земельного сервітуту, однак, належним чином такі висновки не врахували при вирішенні спору за первісним позовом, оскільки не перевірили наявність саме тих правових передумов встановлення сервітуту у судовому порядку, які випливають із частини третьої статті 402 ЦК України та наведених вище висновків Верховного Суду.
66. Так, господарські суди попередніх інстанцій під час розгляду справи виходили з того, що позивач як власник має право володіти і користуватися своїм майном, зокрема, мати доступ до нього та можливість безперешкодно використовувати його в своїй господарські діяльності. Однак за наявною технічною документацією та висновком експерта вбачається, що доступ до належної позивачу є неможливим, окрім як шляхом проходу / проїзду по суміжній земельній ділянці відповідача.
67. Тобто суди попередніх інстанцій лише встановили факт того, що земельна ділянка позивача фактично оточена земельною ділянкою відповідача.
68. Разом з тим, в оскаржуваних судових рішеннях не зазначено, які конкретно обставини, встановлені господарськими судами на підставі безпосереднього дослідження вказаних ними доказів, зокрема, щодо розташування та конфігурацій відповідних земельних ділянок, інших об'єктів, зумовлюють неможливість використання позивачем його земельної ділянки.
69. Висновок господарських судів першої та апеляційної інстанцій про необхідність встановлення сервітуту саме на підставі судового рішення ґрунтується лише на тому, що за результатами вжитих позивачем заходів щодо досудової процедури встановлення сервітуту договір земельного сервітуту не укладено, оскільки позивач і боржник у підписаному 16.10.2023 договорі земельного сервітуту передбачили набрання ним сили з моменту підписання та погодження з розпорядником майна боржника, а такого погодження отримано не було.
70. Разом з тим, господарські суди попередніх інстанцій не встановили обставин, які б свідчили про недосягнення згоди щодо встановлення сервітуту щодо земельної ділянки відповідача та/або його умов саме між позивачем і боржником, а натомість безпідставно ототожнили відсутність такої згоди між зазначеними особами з неотриманням погодження від розпорядника майна боржника, про яке домовилися сторони як про умову, після настання якої правочин вступає в силу, тобто стає підставою настання / зміни передбачених ним прав і обов'язків.
71. При цьому, господарські суди попередніх інстанцій не послались на норми законодавства, які безпосередньо зумовлюють необхідність отримання відповідного погодження в правовідносинах, щодо яких виник спір у цій справі, та не дослідили обставини звернення позивача та/або боржника до розпорядника майна боржника за відповіднім погодженням, мотиви та обґрунтованість відмови у наданні такого погодження (в разі наявності) тощо.
72. Зазначивши у оскаржуваних судових рішеннях про те, що в судовому засіданні розпорядник майна боржника повністю заперечив проти встановлення земельного сервітуту, господарські суди першої та апеляційної інстанцій не з'ясували, на чому ґрунтуються такі заперечення та, відповідно, не навели мотивів прийняття до уваги або відхилення відповідних аргументів розпорядника майна боржника.
73. Щодо умов встановленого місцевим господарським судом земельного сервітуту необхідно, зокрема, зауважити, що резолютивна частина рішення місцевого господарського суду передбачає площу земельного сервітуту - 0,0023 га (23 кв.м.) відповідно до висновку експерта та договору земельного сервітуту від 16.10.2023; межі земельного сервітуту: ширина проїзду (протяжність сервітуту) становить 27 метрів, довжина - від 0,84 м до 0,85 м, відповідно до технічної документації щодо встановлення земельного сервітуту на земельну ділянку 8000000000:90:135:0103.
74. Разом з тим, у мотивувальній частині зазначеного рішення немає відомостей про дослідження господарським судом обставин щодо того, чи збігається запропоноване позивачем за первісним позовом розташування земельного сервітуту для проходу / проїзду з наявними шляхами в межах відповідної земельної ділянки (зокрема призначеними для проїзду відповідного транспорту), як це передбачено статтею 99 Земельного кодексу України, та, відповідно, чи буде таке розташування найменш обтяжливим для власника відповідної земельної ділянки відповідно до вимог статей 98 Земельного кодексу України та статті 403 Цивільного кодексу України.
75. Також господарський суд першої інстанції, встановлюючи на користь позивача земельний сервітут щодо земельної ділянки 8000000000:90:135:0103, водночас скасував зареєстровані обмеження речових прав на зазначене нерухоме майно боржника. в частині обмежень речових прав на 8000000000:90:135:0103.
76. Господарські суди визнали таку вимогу обґрунтованою, пославшись на положення пункту 6 частини першої, частини четвертої статті 24, пункту 9 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
77. Верховний Суд вважає такий висновок безпідставним та таким, що не відповідає положенням зазначених норм Закону, за змістом яких наявність зареєстрованих обтяжень речових прав на нерухоме майно не є перешкодою для реєстрації прав на підставі рішення суду щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.
Щодо позовної заяви третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору та наслідків розгляду апеляційної скарги ОСББ "Срібний Бриз"
78. Під час розгляду справи перед господарськими судами, зокрема, постало питання щодо наявності/відсутності порушення прав (законних інтересів) позивачки ОСОБА_1 як третьої особи, що заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору, а також ОСББ "Срібний Бриз", яке подало апеляційну скаргу на рішення місцевого господарського суду.
79. Відповідно до положень статті 2 ГПК України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права (законного інтересу) в разі його порушення, невизнання або оспорювання, у тому числі в судовому порядку. Зазначені норми визначають об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
80. Задоволення судом позову можливе лише за умови доведення позивачем обставин щодо наявності у нього відповідного права (охоронюваного законом інтересу), а також порушення (невизнання, оспорення) зазначеного права відповідачем з урахуванням належності обраного способу судового захисту.
81. Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала (зокрема у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18), що застосування конкретного способу захисту цивільного права або інтересу залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
82. За наданим у рішенні Конституційного Суду України від 01.12.2004 №18-рп/2004 (справа про охоронюваний законом інтерес) тлумаченням, поняття "охоронюваний законом інтерес" визначено як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об'єктивного і прямо не опосередкований у суб'єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об'єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.
83. У мотивувальній частині зазначеного рішення Конституційний Суд України зауважив, що поняття "охоронюваний законом інтерес", що вживається у частині першій статті 4 Цивільного процесуального кодексу та інших законах України у логічно-смисловому зв'язку з поняттям "права" (інтерес у вузькому розумінні цього слова), означає правовий феномен, який: а) виходить за межі змісту суб'єктивного права; б) є самостійним об'єктом судового захисту та інших засобів правової охорони; в) має на меті задоволення усвідомлених індивідуальних і колективних потреб; г) не може суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, загальновизнаним принципам права; д) означає прагнення (не юридичну можливість) до користування у межах правового регулювання конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом; є) розглядається як простий легітимний дозвіл, тобто такий, що не заборонений законом. Охоронюваний законом інтерес регулює ту сферу відносин, заглиблення в яку для суб'єктивного права законодавець вважає неможливим або недоцільним. Системний аналіз, який провів Конституційний Суд України, свідчить, що поняття "охоронюваний законом інтерес" у всіх випадках вживання його у законах України у логічно-смисловому зв'язку з поняттям "права" має один і той же зміст.
84. Господарські суди першої та апеляційної інстанцій під час розгляду справи виходили з того, що боржник, до якого заявлено первісний позов, є власником земельної ділянки 8000000000:90:135:0103, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна № 358312294 від 13.12.2023.
85. Верховний Суд звертає увагу, що відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
86. Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має. Відповідно, державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності (подібного за змістом висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду, зокрема, в постанові від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13).
87. Водночас, у силу положень статті 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України (частина зазначеної статті Земельного кодексу України).
88. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками (частина третя статті 42 Земельного кодексу України). Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації (частина четверта статті 42 Земельного кодексу України).
89. Верховний Суд (зокрема в постановах від 05.03.2025 у справі №926/927/24, від 10.12.2025 у справі №907/572/17) констатував, що співвласники багатоквартирного будинку набувають права власності чи права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення їх житлових, соціальних і побутових потреб, після передачі такої ділянки у їх власність чи у постійне користування на загальних підставах у встановленому законом порядку. Розміри та конфігурація такої земельної ділянки визначаються на підставі відповідної технічної документації із землеустрою, яка подається на затвердження уповноваженому на прийняття такого рішення органу місцевого самоврядування.
90. Верховний Суд неодноразово (зокрема в постановах від 05.11.2020 у справі №766/8919/19, від 10.12.2025 у справі №907/572/17) наголошував, що сам собою факт того, що земельну ділянку не передано у власність чи в користування співвласникам багатоквартирного будинку у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, не змінює правового статусу цієї земельної ділянки як прибудинкової території, та не дає право використовувати її без згоди співвласників будинку.
91. Господарські суди першої та апеляційної інстанції під час розгляду цієї справи не врахували положення статті 42 Земельного кодексу України та наведені висновки Верховного Суду щодо її правильного застосування, попри встановлення ними обставин щодо цільового призначення земельних ділянок - будівництво і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважального та соціально-культурного призначення.
92. Тобто господарські суди попередніх інстанцій не дослідили наявні у справі докази у контексті наявності / відсутності підстав для віднесення земельної ділянки 8000000000:90:135:0103 до прибудинкової території певного багатоквартирного будинку (зокрема з урахуванням обставин завершення його будівництва, введення в експлуатацію тощо), необхідності у зв'язку з цим узгоджувати використання земельної ділянки 8000000000:90:135:0103 зі співвласниками такого будинку та, відповідно, належним чином не з'ясували обставини щодо дотримання позивачем необхідного порядку досудового врегулювання спору про встановлення сервітуту.
93. Верховний Суд звертає увагу, що з огляду на висловлені в апеляційній скарзі доводи, суд апеляційної інстанції не перевірив чи відповідає належна позивачу земельна ділянка та її призначення визначенню земельної ділянки в розумінні положень статті 79 Земельного кодексу України та чи є можливим в цьому випадку її використання не лише на простір, що знаходиться над, але й на простір під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.
94. Суд апеляційної інстанції по суті проігнорував наведені в апеляційних скаргах ОСОБА_1 та ОСББ "Срібний Бриз" доводи з наведеного питання (щодо неможливості здійснення будь-якого будівництва на земельній ділянці позивача, оскільки така земельна ділянка фактично розташована над паркінгом), оскільки всупереч вимогам підпункту "в" пункту 3 частини першої статті 282 ГПК України в мотивувальній частині оскаржуваної постанови не навів ані конкретних аргументів скаржників, ані мотивів їх прийняття до уваги або відхилення.
95. Також необхідно зауважити, що апеляційний господарський суд при розгляді апеляційної скарги ОСББ "Срібний Бриз" залишив поза увагою, що згідно з усталеною правовою позицією Верховного Суду (зокрема викладеною в постанові від 12.04.2023 у справі №911/3132/17, від 13.08.2025 у справі №913/375/23) у разі подання апеляційної скарги особою, яка не брала участі у справі, господарський суд апеляційної інстанції перш за все має з'ясувати, чи вирішував суд першої інстанції питання про права, інтереси та/або обов'язки скаржника і які конкретно.
96. Встановлення факту вирішення судом першої інстанції зазначених питань є необхідною передумовою для здійснення апеляційного перегляду судового рішення та оцінки доводів особи, яка подала скаргу, оскільки в іншому випадку (якщо буде встановлено, що питання про права, інтереси та (або) обов'язки скаржника у справі судом першої інстанції не вирішувалися) апеляційний господарський суд закриває апеляційне провадження на підставі пункту 3 частини першої статті 264 ГПК України, незалежно від того, чи розглядалися відповідні доводи під час апеляційного розгляду справи за апеляційною скаргою іншої особи.
97. Водночас, у силу пункту 4 частини третьої статті 277 ГПК України, якщо суд прийняв судове рішення про права, інтереси та (або) обов'язки осіб, що не були залучені до участі у справі, таке порушення норм процесуального права є обов'язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення.
98. Апеляційний господарський суд, формально зазначивши про відсутність порушених прав позивачки за зустрічним позовом, в цій справі не врахував зазначеного вище, тому передчасно розглянув по суті та визнав необґрунтованою апеляційну скаргу ОСББ "Срібний Бриз", залишивши без змін рішення місцевого господарського суду, без надання правової оцінки доводам зазначеного скаржника про вирішення місцевим господарським судом питань про його права, інтереси та/або обов'язки.
99. Також колегія суддів звертає увагу, що ОСОБА_1 звернулася до господарського суду в цій справі з позовною заявою про визнання недійсними договору купівлі-продажу та договору земельного сервітуту на підставі статті 49 ГПК України.
100. Звертаючись з вимогами про визнання недійсним правочину, заявник згідно з положеннями статей 13, 74 ГПК України повинен довести наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення. Без доведення обставин недодержання сторонами в момент вчинення оспорюваного правочину конкретних вимог законодавства у суду відсутні підстави для визнання його недійсним.
101. Відмовляючи в задоволенні позовної вимоги ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 17.12.2009, господарські суди першої та апеляційної інстанцій виходили з того, що зазначений договір укладено між позивачем і боржником, а ОСОБА_1 не є його стороною та при зверненні з позовом не обґрунтувала, в чому полягає порушення його прав та/або охоронюваних законом інтересів оспорюваним правочином.
102. Верховний Суд вважає передчасним такий висновок господарських судів попередніх інстанцій, адже він не ґрунтується на наданні належної правової оцінки (прийнятті до уваги чи відхиленні з певних мотивів) конкретним, викладеним у позовній заяві ОСОБА_1 та додаткових поясненнях до неї.
103. Верховний Суд вважає за необхідне наголосити, що на відміну від зустрічного позову, який повинен бути лише взаємопов'язаним з первісним, позовна заява третьої особи відповідно до положень частини першої статті 49 ГПК України має містити самостійні вимоги саме щодо предмету спору у справі. При цьому під предметом спору слід розуміти матеріально-правовий об'єкт, з приводу якого виник правовий конфлікт між позивачем і відповідачем.
104. Вимога третьої особи, спрямована на будь-що поза предметом спору між позивачем та відповідачем, не може бути визнана вимогою третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору. Водночас така позовна вимога може бути заявлена у самостійному позові.
105. У цій справі позивач за первісним позовом звернувся з позовом про встановлення земельного сервітуту на частину земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0103, а ОСОБА_1 заявила вимоги про визнання недійсними договору купівлі-продажу земельної ділянки та договору земельного сервітуту, укладеного позивачем б боржником щодо земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0103 та земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0097.
106. Розглянувши зазначені позови в одному провадженні, господарські суди першої та апеляційної інстанцій не дослідили обставини щодо співвідношення та взаємозв'язку перелічених земельних ділянок і оспорюваних ОСОБА_1 договорів.
107. Відповідно, господарські суди не з'ясували, чи є позовна заява ОСОБА_1 за своєю суттю позовною заявою третьої особи, яка заявляє позовні вимоги щодо предмету спору, в розумінні статті 49 ГПК України, а також чи є доцільним спільний розгляд зазначених позовів ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" і ОСОБА_1 з урахуванням підстав для об'єднання позовів в одне провадження, передбачених частиною другою статті 173 ГПК України.
108. Не дослідивши наведені обставини, господарські суди першої та апеляційної інстанцій дійшли передчасного висновку про неукладеність договору земельного сервітуту.
109. Крім того, суди попередніх інстанцій не спростували аргументи скаржниці, зокрема, щодо фраудаторності спірного договору купівлі-продажу, укладення його для зменшення активів боржника та порушення у зв'язку з цим прав та законних інтересів усіх кредиторів боржника.
110. Так, суди попередніх інстанцій залишили поза увагою посилання скаржниці на положення статті 42 КУзПБ, якою врегульовано визнання недійсними правочинів боржника та спростування майнових дій боржника у межах справи про банкрутство, зокрема, за позовами кредиторів.
111. Обставини щодо наявності / відсутності у ОСОБА_1 процесуального статусу кредитора у справі про банкрутство боржника господарські суди також не з'ясували.
112. Зважаючи на викладене, господарські суди під час розгляду цієї справи не дотримались повною мірою вимог статей 86, 236, 269 ГПК України щодо оцінки наявних у справі доказів, всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом, з урахуванням висновків Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах.
113. Такі порушення не можуть бути усунуті Верховним Судом самостійно згідно з встановленими статтею 300 Господарського процесуального кодексу України межами розгляду справи, адже суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями щодо дослідження наданих учасниками справи доказів та встановлення на їх підставі обставин.
114. З огляду на зазначене Верховний Суд дійшов висновку про скасування оскаржуваних судових рішень та направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
115. Згідно із пунктом 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду..
116. Відповідно до частини четвертої статті 310 ГПК України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
117. Враховуючи зазначене вище та з урахуванням положень пункту 2 частини першої статті 308, частини шостої статті 310 ГПК України, Суд доходить висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржувані судові рішення - скасуванню з направленням справи до місцевого суду на новий розгляд.
118. Під час нового розгляду справи, суду слід взяти до уваги викладене у цій постанові, вжити всі передбачені законом заходи для всебічного, повного і об'єктивного з'ясування обставин справи, що мають значення для справи, зокрема, надати належну оцінку наявності/відсутності підстав для задоволення або відмови у задоволенні як первісного, так і зустрічного позову у цій справі.
Щодо судових витрат
119. Оскільки справа направляється на новий розгляд до суду першої інстанції, розподіл судових витрат судом не здійснюється.
На підставі викладеного та керуючись статтями 240, 300, 308, 310, 315, 317, 326 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду,-
1. Касаційні скарги ОСОБА_1 та Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібний Бриз 2021" задовольнити частково.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 14.04.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.09.2025 у справі №910/26475/14 (910/6061/24) скасувати.
3. Справу №910/26475/14 (910/6061/24) передати до Господарського суду міста Києва на новий розгляд.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий В.Я. Погребняк
Судді О.В. Васьковський
К.М. Огороднік