24 березня 2026 року
м. Київ
cправа № 915/859/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,
за участю представників:
прокуратури - Колодяжної А. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.06.2025 (судді: Савицький Я. Ф. - головуючий, Діброва Г. І., Колоколов С. І.) і рішення Господарського суду Миколаївської області від 10.02.2025 (суддя Семенчук Н. О.) у справі
за позовом керівника Вознесенської окружної прокуратури Миколаївської області в інтересах держави в особі Єланецької селищної ради
до Фермерського господарства "Тандем"
про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення (демонтажу) самочинно збудованих об'єктів нерухомого майна,
1. Короткий зміст позовних вимог і підстав позову
1.1. У липні 2024 року керівник Вознесенської окружної прокуратури Миколаївської області (далі - прокурор) звернувся до Господарського суду Миколаївської області в інтересах держави в особі Єланецької селищної ради з позовом до Фермерського господарства "Тандем" (далі - ФГ "Тандем") про усунення перешкод Єланецькій селищній раді у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою комунальної власності, кадастровий номер 4823081000:04:000:0404, площею 131,5786 га, розташованою в межах Єланецької селищної ради Вознесенського району Миколаївської області, шляхом зобов'язання ФГ "Тандем" знести (демонтувати) самочинно збудований комплекс будівель та споруд виробничого призначення, розташований за адресою: вул. Степова, 1 Б, с. Возсіятське, Вознесенський р-н, Миколаївська обл., і складається із сторожки літ. "А-1" площею забудови 72 м2 (згідно з даними державного реєстру речових прав та технічних паспортів загальна площа становить 36,8 м2, а площа забудови 63,3 м2); господарчого блоку літ. "Б", площею забудови 152 м2 (згідно з даними державного реєстру речових прав та технічних паспортів площа забудови складає 150 м2); вбиральні літ. "В", площею забудови 5 м2 (згідно з даними державного реєстру речових прав та технічних паспортів площа забудови становить 1,5 м2); тимчасової споруди господарського призначення площею забудови 23 м2 (за даними державного реєстру речових прав та технічних паспортів вказана споруда не значиться).
На обґрунтування позову прокурор посилався на те, що спірні об'єкти збудовані на земельній ділянці, у тому числі, в прибережній захисній смузі водного об'єкта, що не була відведена для цієї мети, а також без відповідного документу, який дає право виконувати будівельні роботи, і без належно затвердженого проєкту, таке будівництво здійснено з порушенням вимог закону та умов укладеного договору оренди землі від 20.06.2013, договору оренди водного об'єкту від 20.06.2013, з урахуванням додаткової угоди № 1 до нього, не відповідає цільовому призначенню земельної ділянки, порушує встановлені обмеження (обтяження) на земельну ділянку та вважається самочинним будівництвом згідно з положеннями частини 1 статті 376 Цивільного кодексу України, а отже, підлягає знесенню відповідачем.
1.2. Відповідач у відзиві на позов заперечив проти його задоволення, посилаючись зокрема на те, що спірні об'єкти, про знесення яких заявлено позов, він не будував; забудова в прибережній захисній смузі здійснювалася в 1989 році колгоспом "Авангард"; у 2009 році відповідач провів реконструкцію та капітальний ремонт частини об'єктів нерухомого майна, а саме сторожки, господарчого блоку та вбиральні, тимчасова господарська споруда була реконструйована ФГ "Тандем" у 2015 році. Також відповідач просив застосувати позовну давність.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 10.02.2025 у задоволенні позову відмовлено.
Аргументуючи судове рішення, суд першої інстанції дійшов висновку про обрання прокурором неналежного способу захисту. Оскільки позов не підлягає задоволенню, то суд не надавав оцінки заяві про застосування позовної давності.
2.2. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.06.2025 вказане рішення господарського суду першої інстанції залишено без змін.
Суд апеляційної інстанції зазначив про недоведення прокурором обставин здійснення відповідачем самочинного будівництва спірних об'єктів та водночас погодився з висновком місцевого господарського суду про обрання прокурором неналежного способу захисту.
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї
3.1. Не погоджуючись з висновками господарських судів попередніх інстанцій, заступник керівника Одеської обласної прокуратури (далі - прокурор) подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.06.2025 і рішення Господарського суду Миколаївської області від 10.02.2025 у цій справі та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.
Прокурор вважає оскаржені судові рішення у справі такими, що ухвалені з неправильним застосуванням норм матеріального права - статті 376 Цивільного кодексу України, та порушенням норм процесуального права - статей 2, 86, 236, 237 Господарського процесуального кодексу України. На обґрунтування підстави касаційного оскарження посилається на пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, а саме якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду.
Зокрема прокурор наголошує на самочинному характері будівництва спірних об'єктів; зазначає, що згідно зі свідоцтвом про відповідність збудованого об'єкта проєктній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил від 13.10.2009 № 1400000268 спірні об'єкти нерухомості збудовані у 2009 році; як встановлено досудовим розслідуванням у кримінальному провадженні № 42021152040000053, розпочатому 20.12.2021, вказане свідоцтво є підробленим; у свідоцтві генпроєктувальником зазначено ПП "Ліл-Буд" (код ЄРДПОУ 37945242), тоді як за інформацією ПП "Ліл-Буд" від 01.03.2023, а також відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, вказане підприємство не могло бути генпроєктувальником спірних об'єктів, оскільки зареєстровано значно пізніше - 04.11.2011; за даними Державної інспекції архітектури та містобудування України в її розпорядженні інформація та паперові дозвільні документи щодо будівництва спірного комплексу будівель та споруд та видачі відповідачу свідоцтва від 13.10.2009 № 1400000268 не перебувають; на час отримання в оренду водного об'єкта та земельної ділянки у 2013 році спірні об'єкти вже були зведені; земельна ділянка під вже збудованими об'єктами нерухомості у встановленому порядку відповідачу не передавалась.
За доводами прокурора у спірних правовідносинах єдиний можливий спосіб захисту інтересів держави (територіальної громади) - знесення самочинно збудованого майна та приведення ділянки у придатний стан. Саме цей спосіб захисту є ефективним, оскільки повністю усуває порушення інтересів держави, відповідає вимогам законодавства та судовій практиці щодо наслідків самочинного будівництва (постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, Верховного Суду від 26.02.2025 у справі 914/2847/23, від 16.01.2024 у справі №903/626/21). Саме знесення за рішенням суду остаточно вирішить юридичну долю самочинного будівництва у встановленому законом порядку (відповідна позиція сформована у постановах Великої Палати Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, Верховного Суду у постанові від 26.02.2025 у справі № 914/2847/23).
3.2. Від відповідача відзиву на касаційну скаргу судом не отримано.
4. Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача, дослідивши в межах заявлених вимог наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів зазначає таке.
4.2. Як установили попередні судові інстанції і свідчать матеріали справи, 20.06.2013 між Єланецькою районною державною адміністрацією (далі - Єланецька РДА) (орендодавець) та ФГ "Тандем" (орендар) укладено договір оренди водного об'єкта, за умовами якого орендодавець передає в оренду, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування водний об'єкт загальнодержавного значення площею водного дзеркала 103,6432 га з метою риборозведення, вирощення і вилову риби. Водний об'єкт розташований на землях Возсіятської сільської ради Єланецького району і гідротехнічна споруда знаходиться на балансі Возсіятської сільської ради.
Відповідно до пункту 3.1 цього договору його укладено на строк 25 років, він діє з 20.06.2013 по 20.06.2038.
Згідно з пунктом 7.3 договору орендар зобов'язується використовувати орендований водний об'єкт відповідно до його призначення та умовами цього договору. Не передавати орендований водний об'єкт в суборенду.
Орендар зобов'язується дотримуватися вимог статті 47 Водного кодексу України "Право загального водокористування", зокрема, загальне водокористування здійснюється громадянами для задоволення їх потреб, купання, любительське і спортивне рибальство, водопій тварин, забір води з водного об'єкта без застосування споруд або технічних пристроїв (пункт 7.8 договору).
У пункті 7.10 договору передбачено, що орендар зобов'язується утримувати гідротехнічні споруди, ложе та берегову зону водойм в задовільному технічному і екологічному станах і дотримуватися встановлених режимів водокористування, вимог щодо користування водним об'єктом на умовах оренди.
Орендар має право з дозволу орендодавця проводити ремонтні роботи та поліпшення стану орендованого водного об'єкта, його гідроспоруд (пункт 8.4 договору).
У розділі 9 вказаного договору сторони домовилися, що обов'язковими для діяльності орендаря є наступні обмеження щодо користування водним об'єктом: а) обмеження господарської діяльності на водному об'єкті відповідно до статей 44, 89, 95, 99 Водного кодексу України; б) зариблення, способи, строки і знаряддя лови в обов'язковому порядку погоджуються з органами рибоохорони та службами охорони навколишнього природного середовища.
Додатками до цього договору є, зокрема договір оренди земель водного фонду, паспорт водного об'єкта, план-схема земельної ділянки.
Також 20.06.2013 між Єланецькою РДА (орендодавець) та ФГ "Тандем" (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку водного фонду за фактом використання земельної ділянки, розташованої на території Возсіятської сільської ради.
Згідно з пунктом 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 131,5786 га, у тому числі 131,5786 га земель водного фонду.
На земельній ділянці розташовані об'єкти інфраструктури: гідротехнічна споруда (гребля) (пункт 3 договору).
За умовами пункту 4 договору земельна ділянка передається в оренду разом із гідротехнічною спорудою (греблею).
Відповідно до пункту 8 вказаного договору його укладено на 364 дні (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з урахуванням ротації культур згідно з проєктом землеустрою). Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
У пункті 14 встановлено, що земельна ділянка передається в оренду для риборозведення.
Цільове призначення земельної ділянки землі водного фонду (ставок) (пункт 15 договору).
Згідно з умовами пункту 25 договору на орендовану земельну ділянку встановлені обмеження, відповідно до чинного законодавства.
За змістом пункту 29 договору орендар має право, зокрема за письмовою угодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди і заклади насадження, здійснювати будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.
За актом приймання-передачі земельної ділянки від 10.06.2013 орендодавець передав, а орендар прийняв земельну ділянку сільськогосподарського призначення (водний об'єкт) загальною площею 131,5786 га, розташовану в межах території Возсіятської сільської ради.
09.06.2022 Єланецькою селищною радою прийнято рішення № 12 стосовно надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для рибогосподарських потреб в користування на умовах оренди та технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
11.11.2022 Єланецькою селищною радою прийнято рішення № 9 про внесення змін до вказаного рішення, згідно з яким надано дозвіл ФГ "Тандем" на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для рибогосподарських потреб (КВЦПЗ 10.07) в користування на умовах оренди на земельну ділянку, кадастровий номер 4823081000:04:000:0404, площею 131,5786 га із земель водного фонду комунальної власності, що розташована за межами с. Возсіятське, Єланецької селищної ради, Вознесенського р-ну, Миколаївської обл.; надано дозвіл ФГ "Тандем" на розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки вказаної земельної ділянки; вказано про необхідність приведення відповідно до норм чинного законодавства договірних відносин між сторонами.
У подальшому, 02.06.2023 Єланецька селищна рада прийняла рішення № 28 про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в користування на умовах оренди ФГ "Тандем" для рибогосподарських потреб (КВЦПЗ 10.07) та технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки. У рішенні вказано про приведення у відповідність договору оренди водного об'єкта від 20.06.2013 на водний об'єкт з площею водного дзеркала 103,6432 га та земельної ділянки водного фонду, кадастровий номер 4823081000:04:000:0404, цільове призначення 10.07 для рибогосподарських потреб площею 131,5786 га відповідно до норм чинного законодавства України та встановлення орендної плати в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки, а саме за земельну ділянку в сумі 379 946,41 грн в рік, за водний об'єкт в сумі 53 567,31 грн в рік.
З урахуванням цього рішення, 26.06.2023 між Єланецькою селищною радою (орендодавець) та ФГ "Тандем" (орендар) укладено додаткову угоду № 1 до договору оренди водного об'єкта від 20.06.2013, відповідно до якої сторони, зокрема внесли зміни до пункту 1.1 розділу 1 договору та виклали його в редакції, за умовами якої орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку, кадастровий номер 4823081000:04:000:0404, площею 131,5786 га цільове призначення 10.07 для рибогосподарських потреб, в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - ставком для рибогосподарських потреб площею 103,6432 га, розташовану за межами с. Возсіятське Єланецької селищної ради Вознесенського р-ну Миколаївської обл.; також внесли зміни до пункту 4.1 щодо нормативної грошової оцінки землі та орендної плати.
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 17.08.2023 за № 343160255 реєстратором Радсадівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області 02.08.2023 проведено реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 131,5786 га за ФГ "Тандем" в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - ставком площею 103,6432 га.
Суди попередніх інстанцій зазначили, що, як свідчать матеріали справи, 10.12.2021 на замовлення ФГ "Тандем" Товариством з обмеженою відповідальністю "Миколаївський обласний інжиніринговий центр" виготовлено технічний паспорт виробничого будинку з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами за адресою: вул. Степова, 1 Б, с. Возсіятське, Єланецький р-н, Миколаївська обл.
Відповідно до витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 17.12.2021 за № 290894620 державним реєстратором Снігурівської міської ради 15.12.2021 на підставі свідоцтва від 13.10.2009 № 1400000268 про відповідність збудованого об'єкта проєктній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, здійснено реєстрацію права власності за ФГ "Тандем" на нерухоме майно, розташоване за адресою: Миколаївська обл., Вознесенський р-н, с. Возсіятське, вул. Степова буд.1 Б, а саме гідротехнічна споруда, об'єкт житлової нерухомості (сторожка А-1 36,7 м2, господарчий блок Б, водостіки № 2, 3, водогін № 4, захисна дамба № 5).
У подальшому, на замовлення ФГ "Тандем" ФОП Єнукідзе Д. Г. проведено інвентаризацію комплексу будівель та споруд виробничого призначення, за результатами якої 16.10.2023 виготовлено технічний паспорт станом на 12.10.2023 та внесено інформацію про технічну інвентаризацію до Порталу державної електронної системи у сфері будівництва.
19.10.2023 державним реєстратором Центру надання адміністративних послуг Казанківської селищної ради на підставі заяви представника ФГ "Тандем", довідки ФОП Єнукідзе Д. Г. від 16.10.2023 вих. № 458/23, технічного паспорту реєстраційний номер ТІ01:4797-6721-6252-6620 внесено зміни до Державного реєстру речових прав на майно та проведено виправлення даних розділу і виключено інформацію про реєстрацію права власності на водостіки № 2, 3, водогін № 4, захисну дамбу № 5.
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав від 19.10.2023 за № 351048095 за ФГ "Тандем" зареєстровано право власності на нерухоме майно, розташоване за адресою: Миколаївська обл., Вознесенський р-н, с. Возсіятське, вул. Степова буд.1-Б, а саме нежитловий об'єкт, об'єкт житлової нерухомості (сторожка А-1 36,7 м2, господарчий блок Б, вбиральня В).
4.3. Предметом позову у цій справі є вимога прокурора, заявлена в інтересах держави в особі Єланецької селищної ради, до ФГ "Тандем" про усунення перешкод позивачеві у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою комунальної власності шляхом зобов'язання відповідача знести (демонтувати) самочинно збудований комплекс будівель та споруд виробничого призначення, розташований за адресою: вул. Степова, 1 Б, с. Возсіятське, Вознесенський р-н, Миколаївська обл., у складі сторожки літ. "А-1", господарчого блоку літ. "Б", вбиральні літ. "В", тимчасової споруди господарського призначення. При цьому, за доводами прокурора, вказаний позов спрямований на захист прав власника земельної ділянки - територіальної громади в особі Єланецької селищної ради, порушення яких відбулося внаслідок здійснення самочинного будівництва спірних об'єктів на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети, розташованій в межах прибережної захисної смуги водного об'єкта, а також за відсутності дозвільних документів, які надають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і до таких правовідносин підлягають застосуванню, зокрема, положення статті 376 Цивільного кодексу України.
4.4. Місцевий господарський суд у позові відмовив, поклавши в основу судового рішення, зокрема, висновок про неналежність обраного прокурором способу захисту. У свою чергу, переглядаючи справу в апеляційному порядку, суд апеляційної інстанції погодився з судом першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позову та водночас наголосив на недоведенні прокурором обставин здійснення відповідачем самочинного будівництва спірних об'єктів.
4.5. Верховний Суд, переглянувши оскаржені рішення та постанову у межах доводів і вимог касаційної скарги, визнає висновки судів попередніх інстанцій про відмову у позові передчасними та при цьому виходить із такого.
Згідно із частиною 1 статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина 1 статті 317 Цивільного кодексу України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина 4 статті 373 Цивільного кодексу України).
Згідно зі статтею 78 Земельного кодексу України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. При цьому права володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою в повному обсязі можуть належати лише власникові земельної ділянки.
Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (частина 1 статті 375 Цивільного кодексу України).
Стаття 375 Цивільного кодексу України унормовує право власника на забудову належної йому земельної ділянки, тобто можливість власника земельної ділянки здійснювати на ній будівництво в порядку, встановленому законом. Власник має право здійснювати на належній йому земельній ділянці нове будівництво, створюючи будівлі та споруди, яких раніше не існувало.
Водночас відповідно до частини 1 статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Виходячи зі змісту положень частини 1 статті 376 Цивільного кодексу України об'єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об'єкт нерухомості є самочинним.
Будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку.
Відсутність в особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку.
Отже, якщо об'єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об'єктом самочинного будівництва.
Відносини власника земельної ділянки із особою, яка вчинила самочинне будівництво на його земельній ділянці, регулюються частинами 4- 6 статті 376 Цивільного кодексу України. Такі відносини, як і будь-які інші відносини власності, є абсолютними, в яких праву власника кореспондує обов'язок усіх і кожного утримуватися від будь-яких посягань на це право.
Основу такої правової охорони утворює принцип єдності земельної ділянки й будівель та споруд, розташованих на ній, основною ідеєю якого є унеможливлення виникнення ситуацій, у яких будівля й земельна ділянка стають об'єктами конкуруючих прав та інтересів різних суб'єктів. Законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритетності захисту прав власника земельної ділянки.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що стаття 376 Цивільного кодексу України розташована у главі 27 "Право власності на землю (земельну ділянку)", тобто правовий режим самочинного будівництва пов'язаний з питаннями права власності на земельну ділянку.
У постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці.
Особливістю об'єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до частини 2 статті 376 Цивільного кодексу України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Самочинне будівництво як майно має визначений правилами статті 376 Цивільного кодексу України спеціальний правовий режим, елементом якого є умови та порядок визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, а також наслідки відмови у такому визнанні. Цей механізм ґрунтується на судовому порядку вирішення питань, пов'язаних як із рішенням про визнання права власності, так і з наслідками цього рішення та захистом осіб, права яких порушено самочинним будівництвом.
За умови дотримання чіткого алгоритму дій, передбаченого у статті 376 Цивільного кодексу України, претендувати на отримання самочинно збудованого майна у власність може як особа, яка його побудувала, так і власник земельної ділянки, на якій воно споруджено. Такий висновок сформульовано у пункті 110 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.
У постанові від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84).
Як слідує із змісту частини 3 статті 376 Цивільного кодексу України, особа, яка здійснила самочинне будівництво, не може звертатись за підтвердженням належного їй права власності або вимагати визнання належного їй права в іншому, позасудовому порядку (пункт 131 постанови Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, до розгляду якої зупинялося касаційне провадження у цій справі, що розглядається).
Формулювання положень статті 376 Цивільного кодексу України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини 2 статті 376 Цивільного кодексу України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, норм частини 4 цієї статті (постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
Згідно із частиною 2 статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Обов'язок з приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, покладається на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду.
Наведене відповідає висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, до розгляду якої зупинялося касаційне провадження у цій справі, що розглядається.
Позивач вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов'язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод. При цьому поняття перешкод у реалізації прав користування і розпорядження є загальним поняттям і може включати не лише фактичну відсутність доступу до земельної ділянки та можливості використати її за цільовим призначенням, а й будь-які інші неправомірні дії порушника прав, а також рішення органів державної влади чи місцевого самоврядування, договори, інші правочини, у зв'язку з якими розпорядження і користування майном ускладнене або повністю унеможливлене (постанова Верховного Суду від 18.03.2026 у справі № 916/101/24).
У пункті 5.29 постанови Верховного Суду від 16.01.2024 у справі № 903/626/21 (на яку посилався прокурор у касаційній скарзі) зазначено, що у разі, якщо позивач вважає, що торговий павільйон споруджений незаконно і відповідач порушив умови використання земельної ділянки, то він може звернутися для захисту права користування та розпорядження такою земельною ділянкою з вимогою про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимогою про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
4.6. Враховуючи наведене та з огляду на заявлені підстави позову, предмет судового дослідження у цій справі охоплює, зокрема, достеменне встановлення обставин самочинного характеру спорудження спірних об'єктів нерухомого майна та надання їм (обставинам) правової оцінки.
4.7. Однак, ухвалюючи судові рішення у справі, попередні судові інстанції не досліджували підстави на яких здійснювалося будівництво спірних об'єктів, а також обставини та підстави набуття ФГ "Тандем" права на такі об'єкти нерухомості, не перевіряли правомірність такого набуття, не з'ясовували наявності або відсутності правових підстав для реєстрації речових прав на таке майно за відповідачем, як наслідок, правомірність/неправомірність здійснення реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності ФГ "Тандем" на спірні об'єкти нерухомості.
Водночас, навівши застереження про те, що спірні об'єкти були збудовані ще у 1989 році та входили в комплекс, що мав назву "Лодочна станція", що, як зазначив апеляційний господарський суд, підтверджується листом-відповіддю ПСП "Агрофірма "Авангард" від 29.08.2024 та копією книги "Авангард счет 01 основні засоби 1993 року" і відповідачем було здійснено лише реконструкцію спірних об'єктів, суд апеляційної інстанції достеменно не перевірив обставин спорудження таких об'єктів на предмет наявності чи відсутності ознак самочинного будівництва (зокрема наявність у забудовника дозвільних документів на момент фактичного здійснення такого будівництва, виділення земельної ділянки для такого будівництва), тобто питання щодо дотримання законодавчих вимог під час спорудження спірних об'єктів, не дослідив питання оформлення речових прав на таке майно особою, яка їх збудувала.
У контексті наведеного Верховний Суд наголошує на тому, що сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (аналогічний висновок викладений у пункті 123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).
Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини 4 цієї статті (подібні висновки, викладені у пунктах 122- 124 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22).
Реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 Цивільного кодексу України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 Цивільного кодексу України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22).
Верховний Суд у постанові від 10.10.2018 у справі № 557/1209/16-ц звернув увагу на те, що до 05.08.1992 закон не передбачав процедуру введення нерухомого майна в експлуатацію при оформленні права власності. Порядок та умови прийняття в експлуатацію об'єктів будівництва вперше встановлений постановою Кабінету Міністрів України від 05.08.1992 № 449 "Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів державного замовлення" (втратила чинність). Ураховуючи зазначене, індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі й споруди, збудовані у період до 05.08.1992, не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію. Поряд із цим Верховний Суд дійшов висновку, що для оцінки правомірності набуття забудовником права власності на збудований ним об'єкт підлягає дослідженню обставина виділення земельної ділянки для такого будівництва.
Оскільки суди наведених обставин не з'ясували, хоча їх встановлення у цьому випадку має значення для правильного вирішення спору у справі, то висновок судів про відсутність підстав для задоволення позову є передчасним.
4.8. Верховний Суд неодноразово звертав увагу на те, що обов'язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об'єктивності з'ясування обставин справи та оцінки доказів. Усебічність та повнота розгляду передбачає з'ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв'язками, відносинами і залежностями. Таке з'ясування запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення. З'ясування відповідних обставин має здійснюватися із застосуванням критеріїв оцінки доказів передбачених статтею 86 Господарського процесуального кодексу України щодо відсутності у жодного доказу заздалегідь встановленої сили та оцінки кожного доказу окремо, а також вірогідності і взаємного зв'язку доказів у їх сукупності (постанова від 25.06.2020 у справі № 924/233/18, на яку посилався скаржника у касаційній скарзі).
У пунктах 1- 3 частини 1 статті 237 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема питання чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.
Відповідно до положень статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Звідси оскаржені у справі судові рішення не можна визнати законними і обґрунтованими, оскільки судами при їх ухваленні були порушені вимоги процесуального законодавства щодо всебічного, повного і об'єктивного розгляду справи, про що стверджував скаржник у касаційній скарзі.
Допущені судами попередніх інстанцій порушення не можуть бути усунуті Верховним Судом в силу меж розгляду справи в суді касаційної інстанції (стаття 300 Господарського процесуального кодексу України).
5. Висновки Верховного Суду
5.1. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (частина 1 статті 300 Господарського процесуального кодексу України).
5.2. Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
5.3. Таким чином, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги, скасування оскаржених судових рішень у справі із направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
5.4. Під час нового розгляду справи суду необхідно урахувати викладене, оцінити правомірність заявлених позовних вимог, із наданням належної оцінки всім доводам учасників справи і наявним у ній доказам із належним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів і доказів, та встановити обставини щодо наявності або відсутності підстав для задоволення вказаного позову.
6. Розподіл судових витрат
6.1. Оскільки касаційні скарги необхідно задовольнити частково, а справу передати на новий розгляд, з урахуванням положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України розподіл судових витрат у справі має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
Касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури задовольнити частково.
Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.06.2025 і рішення Господарського суду Миколаївської області від 10.02.2025 у справі № 915/859/24 скасувати, а справу передати на новий розгляд до Господарського суду Миколаївської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя Т. Б. Дроботова
Судді Н. О. Багай
Ю. Я. Чумак