ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
24 березня 2026 року Справа № 924/897/25
Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Петухов М.Г., суддя Гудак А.В. , суддя Олексюк Г.Є.
секретар судового засідання Приступлюк Т.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу заступника керівника Хмельницької обласної прокуратури
на рішення Господарського суду Хмельницької області від 05.01.2026
(ухвалене о 11:53 год. у м. Хмельницькому, повний текст складено 08.01.2026)
у справі № 924/897/25 (суддя Яроцький А.М.)
за позовом виконувача обов'язків керівника окружної прокуратури міста Хмельницького в інтересах держави
до відповідачів:
1) Хмельницької міської ради
2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Богит"
про визнання недійсним рішення Хмельницької міської ради від 05.03.2025 №50 в частині передачі в оренду земельної ділянки, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 15.04.2025 №178/01, скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки та права приватної власності на об'єкт незавершеного будівництва, повернення земельної ділянки
за участю представників:
прокурор - Лис Н.В.;
від Хмельницької міської ради - Демчук Л.Г.;
від Товариства з обмеженою відповідальністю "Богит" - Керницька О.В.
Виконувач обов'язків керівника окружної прокуратури міста Хмельницького в інтересах держави звернувся до Господарського суду Хмельницької області із позовом до Хмельницької міської ради та до Товариства з обмеженою відповідальністю "Богит", в якому прокурор просив:
- визнати недійсним рішення сесії Хмельницької міської ради від 05.03.2025 №50 в частині передачі в оренду строком на 3 роки земельної ділянки із кадастровим номером 6810100000:17:004:0135 площею 2,2196 га для Товариства з обмеженою відповідальністю "Богит" під об'єкт незавершеного будівництва контрольно-пропускного пункту по вул. Старокостянтинівське шосе, 2/1-Г (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 3052319868101);
- визнати недійсним Договір оренди земельної ділянки із кадастровим номером 6810100000:17:004:0135 площею 2,2196 га від 15.04.2025 №178/01, укладеного між Хмельницькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Богит";
- скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю "Богит" на земельну ділянку із кадастровим номером 6810100000:17:004:0135 площею 2,2196 га;
- скасувати державну реєстрації права приватної власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Богит" на об'єкт незавершеного будівництва контрольно-пропускного пункту по вул. Старокостянтинівське шосе, 2/1-Г (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 3052319868101) з припиненням такого речового права та із закриттям відповідного розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
- зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Богит" повернути Хмельницькій міській раді земельну ділянку з кадастровим номером 6810100000:17:004:0135 площею 2,2196 га.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Хмельницька міська рада, в порушення вимог земельного законодавства, передала ТОВ "Богит" земельну ділянку в оренду без проведення земельних торгів.
Прокурор критично ставиться до того, що на переданій земельній ділянці є об'єкт незавершеного будівництва та вказує, що під час здійснення огляду земельної ділянки було виявлено лише бетонні блоки, котрі не можуть бути об'єктом нерухомого майна, а є рухомими будівельними матеріалами.
Також прокурор наголошує на невідповідності між площею об'єкта нерухомості та розміром переданої ділянки.
Господарський суд Хмельницької області рішенням від 05.01.2026 у справі № 924/897/25 в позові відмовив.
При ухваленні вказаного рішення суд першої інстанції виходив із того, що ТОВ "Богит" набуло право власності на об'єкт незавершеного будівництва на підставі чинного договору купівлі-продажу. При цьому, наявність такого об'єкта на земельній ділянці також була підтверджена висновком за результатом судової будівельно-технічної експертизи.
Враховуючи набуття права власності, суд застосував положення земельного та цивільного законодавства, відповідно до яких право користування (оренди) земельною ділянкою переходить до набувача об'єкта нерухомості.
Оцінюючи правомірність дій органу місцевого самоврядування, суд зазначив, що передача земельної ділянки в оренду здійснена відповідно до вимог законодавства. Крім того, суд врахував, що рішення міської ради вже було реалізоване шляхом укладення договору оренди, а отже, його скасування не призвело б до ефективного захисту прав чи інтересів, що є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.
Розглядаючи спірні правові відносини місцевий господарський суд застосував відповідні положення ст. ст. 15, 16, 203, 204, 215, 216, 317, 319, 321, 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), ст. ст. 79-1, 80, 116, 120, 124, 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), ст. 7 Закону України "Про оренду землі".
Також суд першої інстанції надав оцінку дотримання прокурором порядку, встановленого ст. 23 Закону України "Про прокуратуру".
Не погоджуючись із зазначеним рішенням до Північно-західного апеляційного господарського суду звернувся заступник керівника Хмельницької обласної прокуратури із апеляційною скаргою, у якій просить рішення Господарського суду Хмельницької області від 05.01.2026 у справі №924/897/25 скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити.
Апеляційна скарга обґрунтована таким.
Згідно з наданими у справі доказами, зокрема Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 03.04.2025 №421015111, ТОВ "Богит" набув у власність об'єкт речових прав: об'єкт будівництва; тип об'єкта: незавершене будівництво контрольно-пропускного пункту; опис об'єкта: контрольно-пропускний пункт готовністю 7 %.
Натомість суд першої інстанції в порушення зазначених норм матеріального права вважав, що наявність права власності на об'єкт незавершеного будівництва є тотожним наявності на праві власності об'єкта нерухомого майна, проте останнє може виникнути у власника виключно після введення його в експлуатацію та проведення державної реєстрації.
В Хмельницької міської ради відсутні будь-які правові підстави для передачі, а в ТОВ "Богит" - для набуття права оренди на спірну земельну ділянку на позаконкурентних засадах, а наявність права власності на об'єкт незавершеного будівництва протиправно використана як підстава для уникнення процедури земельних торгів.
У попереднього орендаря - ПП "ЖК Форвард" у 2010 році на підставі договору виникло право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:17:004:0005 площею 4,3957 га для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
Оскільки заяву від 09.12.2024 про передачу в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:17:004:0135 площею 2,2196 га ТОВ "Богит" обґрунтовувало необхідністю обслуговування об'єкту незавершеного будівництва КПП, то ця потреба є відмінною від першочергової ПП "ЖК Форвард" для будівництва багатоквартирного житлового будинку, то і підстави набувати право в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) в ТОВ "Богит" відсутні.
Судом першої інстанції безпідставно відхилено доводи прокурора про те, що розмір переданої Хмельницькою міською радою ТОВ "Богит" в оренду земельної ділянки без проведення конкурсу в 463 рази перевищує площу недобудови, на яку оформлено право власності, що свідчить про ухилення відповідачів від виконання норми законодавства щодо обов'язковості продажу земель комунальної власності на аукціоні задля забезпечення справедливої ціни продажу такого права та визначення конкурентної орендної плати.
Місцевий господарський суд не надав належної та об'єктивної оцінки обставинам у сукупності з іншими обставинами справи, безпідставно вважав обґрунтованими доводи відповідачів.
З огляду на викладене, прокурор вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалено внаслідок неправильного застосування норм матеріального та процесуального права, з неврахуванням висновків щодо застосування норм права, викладених у постановах Верховного Суду, невідповідності викладених висновків встановленим обставинам, а тому є незаконним та необґрунтованим, і, як наслідок, підлягає скасуванню з постановленням нового рішення про задоволення позову прокурора.
Товариство з обмеженою відповідальністю "Богит" подало відзив на апеляційну скаргу, в якому вважає доводи останньої необґрунтованими, з огляду на таке.
Земельним законодавством передбачено виключне право власника нерухомого майна на отримання в оренду земельної ділянки, на якій воно розташоване, без проведення земельних торгів.
Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у постанові від 10.07.2018 у справі № 727/9360/17 ототожнив поняття "нерухоме майно" із поняттям "об'єкт незавершеного будівництва" та дійшов висновку, що позивач як власник нерухомого майна, яке розташовано на земельній ділянці, за отриманням в користування якої він звернувся до Чернівецької міської ради, має право її орендувати без проведення земельних торгів.
Власник об'єкта незавершеного будівництва має право орендувати земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, без проведення земельних торгів.
Розуміння положень ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України як норм, які закріплюють принцип слідування юридичної долі земельної ділянки долі розміщеного на ній об'єкту нерухомості є усталеним.
Після набуття ТОВ "Богит" права власності на об'єкт незавершеного будівництва - контрольно-пропускний пункт, до власника вказаного об'єкта перейшло право користування (оренди) земельною ділянкою з кадастровим номером 6810100000:17:004:0135, що розташована під об'єктом.
Сам по собі факт ймовірного перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об'єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову.
Ні ЗК України, ні іншим чинним законодавством не передбачений обов'язок органу місцевого самоврядування з'ясовувати площу земельної ділянки що підлягає передачі в оренду новому орендарю на підставі ст. 120 ЗК України.
Будівництво контрольно-пропускного пункту здійснюється відповідно до цільового призначення земельної ділянки. Так, контрольно-пропускний пункт є об'єктом, призначенням якого є обслуговування багатоквартирних житлових будинків. Отже, саме в межах цільового призначення земельної ділянки і відповідно до умов Договору оренди, земельна ділянка з кадастровим номером 6810100000:17:004:0135 була надана в оренду ТОВ "Богит" під обслуговування об'єкту незавершеного будівництва КПП, яке необхідне для обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
Прокурором не доведено належними та допустимими доказами факт відсутності на земельній ділянці з кадастровим номером 6810100000:17:004:0135 об'єкта незавершеного будівництва - контрольно-пропускний пункт готовністю 7%.
Прокурором обрано неефективний спосіб захисту в частині позовної вимоги про визнання недійсним рішення Хмельницької міської ради від 05.03.2025 №50 щодо передачі в оренду земельної ділянки та в частині позовної вимоги про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
Визнання недійсним договору оренди земельної ділянки суперечить принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, а також статті 1 Протоколу 1до Конвенції.
За наведеного, ТОВ "Богит" просить в задоволенні апеляційної скарги відмовити у повному обсязі.
Хмельницька міська рада, у відзиві на апеляційну скаргу прокурора, зазначає таке.
Оскаржуване рішення Хмельницької міської ради від 05.03.2025 №50 приймалось на підставі звернень зацікавлених юридичних осіб щодо припинення права користування земельною ділянкою з одночасною передачею її в оренду відповідно до ст. 120 ЗК України, згідно ч. 4 якої у разі набуття права власності на об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, до набувача одночасно переходить відповідно право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта.
Після набуття ТОВ "Богит" права власності на об'єкт незавершеного будівництва - контрольно-пропускний пункт, до власника вказаного об'єкта перейшло право користування (оренди) земельною ділянкою з кадастровим номером 6810100000:17:004:0135, що розташована під об'єктом.
Чинне законодавство України не містить щодо перегляду органом місцевого самоврядування площі земельної ділянки, яка є вже сформованим об'єктом цивільного права та підлягала передачі новому орендарю після припинення права користування попереднього землекористувача. Окрім того, у договорі купівлі-продажу незавершеного будівництва контрольно-пропускного пункту від 05.12.2024 визначено розмір, кадастровий номер земельної ділянки та те, що остання не є власністю ТОВ "ЖК Форвард" та перебуває в оренді.
В апеляційній скарзі прокурор стверджує, що на земельній ділянці з кадастровим номером 6810100000:17:004:0135 відсуне нерухоме майно. На підтвердження такої обставини прокурором не надано належних та допустимих доказів.
У матеріалах справи наявний, поданий представником ТОВ "Богит" висновок експерта від 30.10.2025 №1295/025 складений за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи судовим експертом Власюком В.В., у якому експерт зазначив, що враховуючи наявні дозвільні документи, матеріалізовані конструкції у вигляді фундаменту зі збірних бетонних блоків по бетонній підготовці, відсутність відомостей про введення в експлуатацію, розташування меж ділянки згідно даних правовстановлюючих документів та документації із землеустрою, дійшов до висновку, що на момент проведення експертизи (16 та 20.10.2025) на земельній ділянці 6810100000:17:004:0135 (м. Хмельницький, вул. Старокостянтинівське шосе, 2/1Г) розташовано об'єкт незавершеного будівництва - контрольно-пропускний пункт, що належить ТОВ "Богит" (за наданими правовстановлюючими/дозвільними документами), а саме - конструкція фундаменту зі збірних бетонних блоків на монолітній бетонній основі. Фактичні конструкції представлені фундаментною частиною (збірні блоки на бетонній підготовці) з плановими розмірами 6,0 х 8,1 м, розміщеною в межах ділянки з відстанями від меж, які в цілому відповідають проектній документації.
Просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
В судових засіданнях Північно-західного апеляційного господарського суду 03.03.2026 та 24.03.2026 прокурор підтримала доводи апеляційної скарги. Вказала, що судом першої інстанції при ухваленні оскарженого рішення було порушено норми матеріального та процесуального права. Просила рішення Господарського суду Хмельницької області від 05.01.2026 у справі №924/897/25 скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити.
Представниця ТОВ "Богит" в судових засіданнях 03.03.2026 та 24.03.2026 зазначила, що з доводами прокурора не погоджується, вважає їх безпідставними, а оскаржене рішення таким, що відповідає встановленим обставинам справи та нормам закону. З огляду на зазначене, просила суд відмовити в задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду першої інстанції - залишити без змін.
Представниця Хмельницька міська рада в судових засіданнях суду апеляційної інстанції 03.03.2026 та 24.03.2026 заперечила проти доводів та вимог апеляційної скарги. Просила рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу прокурора - без задоволення.
За приписами ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1). Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч.2). Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього (ч. 3). Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4). У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції (ч. 5).
Дослідивши матеріали справи, апеляційну скаргу, заслухавши пояснення прокурора та представниць відповідачів, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши в межах доводів та вимог апеляційної скарги правильність застосування місцевим господарським судом при ухваленні рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково, а оскаржене рішення суду першої інстанції скасувати в частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки та повернення земельної ділянки, ухвалити в цій частині нове рішення про задоволення позову, в решті оскаржене рішення суду залишити без змін, виходячи з такого.
Судом апеляційної інстанції встановлено та як убачається з матеріалів справи, що відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 11.02.2025 № 412707329 (т. 1, а. с. 25-30):
- 16.07.2013 зареєстровано право власності територіальної громади в особі Хмельницької міської ради на земельну ділянку з кадастровим номером 6810100000:17:004:0005 площею 4,3957 га, яка знаходиться за адресою: м. Хмельницький, вул. Старокостянтинівське шосе, 2/1Г для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Дата державної реєстрації земельної ділянки: 01.07.2010;
- 16.07.2013 зареєстровано право оренди вищевказаної земельної ділянки за ПП "Форвард" (код 31998860);
- 10.07.2014 державним реєстратором внесено запис про поділ об'єкта нерухомого майна згідно відомостей з ДЗК (з зазначенням про погашення речового права);
- 12.02.2024 державним реєстратором додано запис про договір купівлі-продажу №257 від 12.02.2024, видалено: орендар Приватне підприємство "Форвард" (код 31998860), додано: орендар Приватне підприємство "ЖК Форвард" (код 45331275).
У листі Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області віл 08.04.2025 зазначено, що земельні ділянки з кадастровими номерами 6810100000:17:004:0135 та 6810100000:17:004:0136 утворились шляхом поділу земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:17:004:0005. За змістом доданого до листа витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 13.03.2025 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:17:004:0135 становить 11 657 145 грн.
За змістом інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 25.09.2025 № 445172901 (т. 1, а. с. 172-173):
- 10.07.2024 зареєстровано право власності Хмельницької міської ради на земельну ділянку з кадастровим номером 6810100000:17:004:0135 площею 2,2196 га;
- 28.08.2024 внесено зміни до іншого речового права на земельну ділянку, зокрема оренду земельної ділянки площею 4,3957 га змінено на оренду земельної ділянки площею 22 196 м.кв. згідно додаткової угоди №383/02 від 20.08.2024 між Хмельницькою міською радою та ПП "ЖК Форвард".
Відповідно до наказу Управління архітектури та містобудування Хмельницької міської ради від 24.10.2024 №398 у зв'язку із зверненням замовника ПП "ЖК Форвард" та відповідно до ч. 6 ст. 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" зі змінами, затверджено Містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва: "Нове будівництво контрольно-пропускного пункту за адресою: м. Хмельницький, вул. Старокостянтинівське шосе, 2/1Г", за адресою: м. Хмельницький, вул. Старокостянтинівське шосе, 2/1Г, замовник: приватне підприємство "ЖК Форвард". 24.10.2024 створено відповідний документ в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва.
Згідно з Витягом з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва 06.11.2024 зареєстровано повідомлення директора ПП "ЖК Форвард" про початок виконання будівельних робіт - нове будівництво контрольно-пропускного пункту по вул. Старокостянтинівське шосе, 2/1Г. У витязі вказано про діючі Містобудівні умови та обмеження затверджені Управлінням архітектури та містобудування Хмельницької міської ради від 24.10.2024. Визначено максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки - 1. Документ на право користування - №55837542 від 16.07.2013 оренда земельної ділянки площею 22196 м.кв., цільове призначення - 02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (діє з 15.02.2011 до 10.08.2021). Загальна площа приміщень 47,91 м.кв.
25.11.2024 ФОП Рутківським В.Б. виготовлено технічний паспорт на будівлю контрольно-пропускного пункту з визначеною адресою об'єкта: м. Хмельницький, вул. Січових Стрільців, 2/1-Г.
В подальшому згідно дозвільного документа від 06.07.2020 у Реєстр будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва 25.11.2024 внесено відомості про первинну інвентаризацію об'єкта незавершеного будівництва, щодо якого набуто право на виконання будівельних робіт на земельній ділянці з кадастровим номером 6810100000:17:004:0135 площею 2,2196 га. Об'єктом технічної інвентаризації визначено площу забудови - 53 м.кв., загальну площу будівлі - 47,91 м.кв. (т. 1, а. с. 44-48).
За змістом інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26.08.2025 об'єкт будівництва, а саме незавершене будівництво, контрольно-пропускний пункт (готовністю 7%) за адресою: м. Хмельницький, вул. Старокостянтинівське шосе, буд. 2/1Г розміщений на земельній ділянці з кадастровим номером 6810100000:17:004:0135 з 26.11.2024 зареєстрований державним реєстратором Чорноострівської селищної ради Хмельницького району Ковальською І.Ю. на праві власності за ПП "ЖК Форвард" (код 45331275) згідно витягу з Реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ, серія та номер: ІУ051241104228, видавник: ЄДЕССБ (т. 1, а. с. 89).
Пізніше, 05.12.2024 між ПП "ЖК Форвард" (продавець) та ТОВ "Богит" (покупець) було укладено Договір купівлі-продажу незавершеного будівництва контрольно-пропускного пункту (далі - Договір; т. 1, а. с. 33-34), посвідченого приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Хмельницької області Оксанюк Н.М. та зареєстрованого в реєстрі за №12678.
Відповідно до п. 1 Договору, продавець продав, а покупець купив об'єкт нерухомого майна, а саме незавершене будівництво контрольно-пропускного пункту готовністю 7%, яке розташоване за адресою: Хмельницька обл., Хмельницький р-н., м. Хмельницький, вул. Старокостянтинівське шосе, 2/1Г.
Згідно з п. 2 Договору, даний об'єкт незавершеного будівництва належить продавцю на підставі Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право власності на який зареєстровано 26.11.2024 Чорноострівською селищною радою Хмельницького району Хмельницької області на підставі Витягу з Реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ, серія та номер: ІУ051241104228, видавник: ЄДЕССБ, документ отримано з ЄДЕССБ та зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна 3052319868101, номер запису про право власності 57764163.
Земельна ділянка загальною площею 2,2196 га, кадастровий номер 6810100000:17:004:0135, на якій розташований вищевказаний об'єкт незавершеного будівництва, не є власністю продавця та перебуває в оренді продавця.
Відповідно до п. 3 Договору, продаж вчинено за 30 000 грн, в т.ч. ПДВ 5 000 грн, які покупець мав сплатити протягом 5 (п'яти) банківських днів шляхом безготівкового перерахунку грошових коштів зі свого банківського рахунку на рахунок продавця.
Договір купівлі-продажу незавершеного будівництва контрольно-пропускного пункту від 05.12.2024 підписано представниками сторін та скріплено відтисками їх печаток.
За змістом платіжної інструкції №22 від 06.12.2024, ТОВ "Богит" сплатило ПП "ЖК Форвард" 30 000 грн плати згідно рахунку №7 від 05.12.2024 (т. 1, а. с. 171).
Відповідно до витягів з Державного реєстру речових прав 05.12.2024 зареєстровано право власності ТОВ "Богит" (код 45480984) на об'єкт будівництва - незавершене будівництво контрольно-пропускний пункт (готовністю 7%) за адресою: м. Хмельницький, вул. Старокостянтинівське шосе, буд. 2/1Г розміщений на земельній ділянці з кадастровим номером 6810100000:17:004:0135. Також 05.12.2024 внесено запис (55837542) про право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:17:004:0135 площею 2,2196 га за ТОВ "Богит" на підставі договору оренди землі від 01.07.2010, додаткових угод від 16.07.2013, від 18.11.2016, від 08.12.2017, від 02.05.2018 до договору оренди від 01.07.2010, договору щодо внесення змін до договору від 13.07.2023, договору купівлі-продажу №257 від 12.02.2024. Орендодавець: територіальна громада, Хмельницька міська рада. Дата закінчення дії: 13.07.2026 з правом пролонгації (т. 1, а. с. 56-57).
09.12.2024 ТОВ "Богит" звернулося до Хмельницької міської ради із клопотанням про надання земельної ділянки кадастровий номер 6810100000:17:004:0135 в оренду для обслуговування об'єкту незавершеного будівництва у зв'язку з набуттям останнього у власність (т. 1, а. с. 59).
За змістом витягу з рішення п'ятдесятої сесії Хмельницької міської ради від 05.03.2025 №50 вирішено припинити право користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6810100000:17:004:0135, площею 22196 м.кв., місце розташування: м. Хмельницький, вул. Старокостянтинівське шосе, буд. 2/1Г за ПП "ЖК Форвард", ПП "Урбан Хаус", ПП "Буд-Ост" та ТОВ "Богит" та надати вказану земельну ділянку в оренду ТОВ "Богит" на 3 роки під об'єкт незавершеного будівництва контрольно-пропускного пункту (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 3052319868101, категорія земель - землі житлової та громадської забудови). У п. 2.1 рішення вказано, що при укладанні додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі №041074200109 від 01.07.2010 змінити площу земельної ділянки з 127 070 кв. м. на 79 702 кв. м. За змістом п.п. 6 та 6.1 рішення по закінченню строку, на який буде укладено договір оренди землі, поновлення здійснюється за правилами ст. 126-1 ЗК України. Після закінчення строку, на який буде укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право на укладання договору оренди землі на новий строк (т. 1, а. с. 52).
У подальшому, 15.04.2025 між Хмельницькою міською радою (орендодавець) та ТОВ "Богит" (орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки № 178/01 (далі - Договір №178/01), відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку (земельні ділянки) на підставі рішення п'ятдесятої сесії Хмельницької міської ради від 05.03.2025 № 50 із земель житлової та громадської забудови, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з кадастровим номером (кадастровими номерами) 6810100000:17:004:0135, яка розташована (які розташовані) за адресою: м. Хмельницький, вул. Старокостянтинівське шосе, 2/1-Г.
Згідно із п. п. 2, 3 Договору № 178/01 в оренду передається земельна ділянка загальною площею 22 196 кв. м. На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна - незавершене будівництво контрольно-пропускного пункту, інші об'єкти інфраструктури - проїзди, проходи, площадки площею 22 148 кв. м.
Договір укладено на 3 (три) роки до 15.04.2028. Після закінчення строку дії договору, на який його було укладено, поновлення договору оренди землі здійснюється згідно із правилами встановленими ст. 32-2 Закону України "Про оренду землі" (п. 8 Договору № 178/01).
У п. 9 Договору № 178/01сторони узгодили, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі відповідно до ст. 22 Закону України "Про оренду землі" та розмірі 699 428,70 грн. в рік, що становить 6 (шість) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рахунок вказаний в договорі.
Згідно з Умовами використання земельної ділянки у п.п. 15 - 17 Договору № 178/01 визначено, що земельна ділянка (земельні ділянки) передається (передаються) в оренду під об'єкт незавершеного будівництва контрольно-пропускного пункту. Цільове призначення земельної ділянки згідно КВЦПЗ - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (02.03), категорія земель - землі житлової та громадської забудови. Умови збереження стану об'єкта оренди - не погіршуючи корисних властивостей ділянки.
В пункті 31 Договору № 178/01 передбачено обов'язки орендаря, а саме: своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; додержуватись режиму використання земель відповідно до цільового призначення; допускати відповідні служби для поточної профілактики інженерних мереж; у п'ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки (земельних ділянок) надати копію договору відповідному податковому органу; не порушувати права власників та землекористувачів суміжних земельних ділянок; взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури Хмельницької міської територіальної громади, передбаченої рішенням 4-ої сесії Хмельницької міської ради від 17.02.2021 №68.
У пунктах 36-40 Договору № 178/01визначено порядок зміни умов договору, припинення та розірвання.
Цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, то такий договір є укладеним з моменту нотаріального посвідчення.
Договір оренди №178/01 підписано представниками сторін та скріплено відтисками їх печаток.
Матеріали справи містять Акт приймання-передачі земельної ділянки від 15.04.2025, за змістом якого орендодавець передав, а орендар прийняв, на підставі Договору оренди землі №148/01 від 15.04.2025 та рішення п'ятдесятої сесії Хмельницької міської ради від 05.03.2025 №50, земельну ділянку площею 22 196 кв. м., кадастровий номер 6810100000:17:004:0135, що знаходиться (знаходяться) за адресою: м. Хмельницький, вул. Старокостянтинівське шосе, 2/1-Г під об'єкт незавершеного будівництва контрольно-пропускного пункту. Вказана земельна ділянка відповідає умовам договору та придатна для використання за цільовим призначенням (т. 1, а. с. 88).
17.03.2025 та 16.04.2025 заступник керівника Окружної прокуратури міста Хмельницького звертався до Хмельницької міської ради з листом, в якому просив надати документи на підтвердження передачі в користування ТОВ "Богит" земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:17:004:0135 (т. 1, а. с. 50).
Крім того, 03.04.2025 прокурор звертався до Управління забезпечення реалізації державної політики у сфері земельних відносин ГУ Держгеокадастру у Хмельницькій області з запитом щодо надання технічної документації на спірну земельну ділянку (т. 1, а. с. 72).
За змістом ухвали Хмельницького міськрайонного суду від 11.07.2025 у справі №686/8319/25 вказано про обґрунтовані сумніви щодо фактичної наявності на земельній ділянці площею 2,2196 га із кадастровим номером 6810100000:17:004:0135 об'єкту незавершеного будівництва на час укладення відповідного договору купівлі - продажу, оскільки повідомлення про початок виконання будівельних робіт IУ051241104228 згідно із даними Порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва зареєстровано 06.11.2024. Судом надано дозвіл слідчим групи слідчих у кримінальному провадженні за №42025240000000040, на проведення огляду земельної ділянки із кадастровим номером: 6810100000:17:004:0135, на праві власності належить Хмельницькій міській раді, однак на підставі договору оренди №041074200109 передано у користування ТОВ "Богит", код: 45480984, із залученням необхідних спеціалістів, з метою фіксації фактичного стану ділянок, наявності ознак будівництва, зведених конструкцій, будівельної техніки на вказаних ділянках та інших обставин необхідних для подальшого розслідування (т. 1, а. с. 91-92).
У протоколі огляду від 31.07.2025 проведеного старшим слідчим СВ Кам'янець-Подільського РУП Р.М. Бароном, за участю спеціалістів: заступника директора Хмельницької районної філії ДП ЦЗК, співробітниці УСБУ в Хмельницькій області, головного спеціаліста Управління земельних ресурсів ХМР та двох понятих проведено огляд земельної ділянки із кадастровим номером: 6810100000:17:004:0135. У протоколі огляду зазначено про огляд її меж та виявлені у південно-східній частині ділянки на грунтовому покриві складені у прямокутній формі бетонні пересувні блоки висотою близько 0,5 м метра з визначенням спеціалістом меж розміщення об'єкта. Ознак будівництва, зведених конструкцій, будівельної техніки на даній земельній ділянці не виявлено. Під час огляду зроблено фотофіксацію та записано відеоматеріали, які записано на файловий носій інформації, який доданий до матеріалів справи та досліджений судом у судовому засіданні (т. 1, а. с. 93-104).
В матеріалах справи наявний, Висновок експерта від 30.10.2025 №1295/025 складений за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи судовим експертом Власюком В.В., якому поставлено запитання: "Чи знаходиться станом на момент проведення експертизи на земельній ділянці з кадастровим номером 6810100000:17:004:0135 за адресою м. Хмельницький, вул. Старокостянтинівське шосе, 2/1Г, належний товариству з обмеженою відповідальністю "Богит" об'єкт незавершеного будівництва контрольно-пропускний пункт?" (т. 1, а. с. 210-220).
У висновку експерта вказано, що Власюк В.В. має повну вищу будівельно-технічну та землевпорядну освіти, освітньо-кваліфікаційний рівень "спеціаліст", кваліфікацію судового експерта з правом проведення експертиз за спеціальностями 10.6 "Дослідження об'єктів нерухомості, будівельних матеріалів, конструкцій та відповідних документів", 10.7 "Розподіл земель та визначення порядку користування земельними ділянками", 10.10 "Визначення оціночної вартості будівельних об'єктів та споруд" (свідоцтво № 18-21/П від 22.04.2021, видане рішенням центральної експертно-кваліфікаційної комісії Міністерства юстиції України, строк дії до 03.05.2027 року), стаж експертної роботи з 2012 року.
Зі змісту висновку експерта вбачається про проведення ним за участю представника ТОВ "Богит" обстеження об'єкту дослідження 16.10.2025 та 20.10.2025 із застосуванням методу порівняння результатів аналізу проведеного під час натурного обстеження прямих і непрямих вимірів земельної ділянки, а також будівель та споруд, що на ній розташовані, з результатами аналізу відомостей про дані об'єкти, які містяться в наданих на дослідження матеріалах, з врахуванням вимог нормативних документів в галузі будівництва та землевпорядкування, які діють на території України. Під час обстеження здійснено фотофіксацію.
Під час обстеження судовий експерт Власюк В.В. у висновку від 30.10.2025 зазначив, що враховуючи наявні дозвільні документи, матеріалізовані конструкції у вигляді фундаменту зі збірних бетонних блоків по бетонній підготовці, відсутність відомостей про введення в експлуатацію, розташування меж ділянки згідно даних правовстановлюючих документів та документації із землеустрою, дійшов до висновку, що на момент проведення експертизи (16 та 20 жовтня 2025 року) на земельній ділянці 6810100000:17:004:0135 (м. Хмельницький, вул. Старокостянтинівське шосе, 2/1Г) розташовано об'єкт незавершеного будівництва - контрольно-пропускний пункт, що належить ТОВ "Богит" (за наданими правовстановлюючими/дозвільними документами), а саме - конструкція фундаменту зі збірних бетонних блоків на монолітній бетонній основі. Фактичні конструкції представлені фундаментною частиною (збірні блоки на бетонній підготовці) з плановими розмірами 6,0 х 8,1 м, розміщеною в межах ділянки з відстанями від меж, які в цілому відповідають проектній документації.
Прокурор вважаючи, що оскаржуваним рішенням Хмельницької міської ради, укладеним договором та реєстрацією права оренди порушено інтереси держави щодо охорони земельних ресурсів, їх раціонального та ефективного використання, звернувся до суду із цим позовом.
Аналізуючи встановлені обставини справи та переглядаючи спірні правовідносини на предмет наявності правових підстав для задоволення позовних вимог, суд апеляційної інстанції приймає до уваги такі положення діючого законодавства з урахуванням фактичних обставин справи.
Щодо визнання недійсним рішення сесії Хмельницької міської ради від 05.03.2025 №50 в оспорюваній прокурором частині.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
Зазначений захист має бути ефективним, тобто повинен здійснюватися з використанням такого способу захисту, який може відновити, наскільки це можливо, відповідні права, свободи й інтереси позивача (аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі №338/180/17).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Як правило, суб'єкт може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту його права чи інтересу. Такий спосіб здебільшого випливає із суті правового регулювання відповідних спірних правовідносин (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі №925/1265/16 (пункт 5.6), від 06.02.2019 у справі №522/12901/17-ц, від 02.07.2019 у справі №48/340 (пункт 6.41), від 01.10.2019 у справі №910/3907/18 (пункт 48), від 28.01.2020 у справі №50/311-б (пункт 91), від 19.05.2020 у справі №922/4206/19 (пункт 43), від 22.09.2020 у справі №910/3009/18 (пункт 88), від 22.06.2021 у справі №200/606/18 (пункт 75), від 22.06.2021 у справі №334/3161/17 (пункт 55); постанова Верховного Суду України від 10.09.2014 у справі №6-32цс14).
Колегія суддів звертає увагу, що у пункті 8.13 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі №912/2797/21, зроблено правовий висновок про те, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту прав особи. Зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням, а можливість його скасування не дозволить позивачу ефективно відновити володіння відповідною земельною ділянкою (подібних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду в постановах від 21.08.2019 у справі №911/3681/17 (пункт 39), від 11.02.2020 у справі №922/614/19, від 28.09.2022 у справі №483/448/20.
З огляду на те, що спірне рішення сесії Хмельницької міської ради від 05.03.2025 №50 в частині передачі в оренду строком на 3 роки земельної ділянки із кадастровим номером 6810100000:17:004:0135 площею 2,2196 га для Товариства з обмеженою відповідальністю "Богит" під об'єкт незавершеного будівництва контрольно-пропускного пункту по вул. Старокостянтинівське шосе, 2/1-Г (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 3052319868101) вже виконано на час звернення прокурора із цим позовом до суду шляхом укладення спірного Договору оренди від 15.04.2025 №178/01, визнання недійсним такого рішення не може забезпечити ефективного захисту прав позивача.
Беручи до уваги, що спірне рішення уже виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення договорів оренди земельних ділянок, визнання недійсним такого рішення не може забезпечити ефективного захисту прав держави, оскільки вимагає спростування в судовому порядку законності укладення договору оренди та повернення спірної земельної ділянки.
Тому в задоволенні позову про визнання незаконним та скасування рішення слід відмовити через неефективність обраного прокурором способу захисту прав.
Подібний правовий висновок викладено у пункті 8.15 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі №912/2797/21, який враховується колегією суддів під час розгляду справи.
Щодо скасування державної реєстрації права приватної власності на об'єкт незавершеного будівництва, апеляційний господарський суд зважає на таке.
Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Частиною 1 статті 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Згідно з ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Порядок набуття права власності на новостворене майно та об'єкти незавершеного будівництва визначений статтею 331 ЦК України частинами другою, третьою якої передбачено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.
Тлумачення ч. 3 ст. 331 ЦК України дає підстави для висновку що для того, щоб новостворене майно стало об'єктом цивільно-правових відносин, потрібне виконання трьох умов: 1) завершення будівництва; 2) прийняття до експлуатації; 3) державна реєстрація.
Доки цих умов не виконано, особа вважається лише власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані у процесі цього будівництва (створення майна) (частина третя статті 331 ЦК України) (висновки Великої Палати Верховного Суду в постановах від 07.07.2020 в справі № 910/10647/18 та від 22.07.2019 в справі № 369/3043/17-ц).
У свою чергу Верховний Суд неодноразово наголошував, що за визначенням ч. 3 ст. 331 ЦК України об'єкт незавершеного будівництва за своєю суттю є сукупністю будівельних матеріалів, які також є майном, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво) (зокрема постанова Верховного Суду від 16.02.2021 в справі № 914/2070/19).
Отже, особа, яка на законних підставах придбала об'єкт незавершеного будівництва до завершення будівництва, є власником матеріалів (обладнання тощо), з яких такий об'єкт будується.
Згідно із ст. 179 ЦК України річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки.
Статтею 181 ЦК України визначено, що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.
Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.
З метою надання матеріалам, з яких складається об'єкт незавершеного будівництва, юридичного статусу речі в розумінні ЦК України, іншими словами - введення такого об'єкта в цивільний оборот, забудовник повинен мати право зареєструвати право власності на цей об'єкт. Головною умовою для державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва є те, що його було збудовано на законних підставах.
Верховний Суд у постанові від 07.07.2021 у справі № 910/7829/19 вказав, що оскільки право власності визнається непорушним (ст. 321 ЦК України), то раціонально вважати, що із закінченням строку дії документа, який надає право на будівництво, право власності на вже правомірно збудоване майно (матеріали, обладнання тощо) забудовником не втрачається і такий забудовник повинен мати можливість вільно ним розпоряджатися, зокрема після проведення державної реєстрації. Будь-яке інше тлумачення вказаних норм матиме наслідком втручання в право власності особи, яка на законних підставах здійснила будівництво такого об'єкта.
Суд вище встановив, що між ПП "ЖК Форвард" (продавець) та ТОВ "Богит" (покупець) було укладено Договір купівлі-продажу незавершеного будівництва контрольно-пропускного пункту за яким продавець продав, а покупець купив об'єкт нерухомого майна, а саме незавершене будівництво контрольно-пропускного пункту готовністю 7%, яке розташоване за адресою: Хмельницька обл., Хмельницький р-н., м. Хмельницький, вул. Старокостянтинівське шосе, 2/1Г.
З метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо такого майна (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права та обов'язки власника майна, забудовник вправі, до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у вигляді створення нерухомого майна, здійснити державну реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації визначений законодавством перелік документів.
Статтею 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено поняття державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як офіційне визнання та підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127.
Згідно з пунктом 68 вказаного Порядку державна реєстрація права власності на неподільний об'єкт будівництва (крім об'єкта будівництва, що підлягає приватизації) вперше проводиться відповідно до ст. 331 ЦК України щодо особи, яка здійснює будівництво такого об'єкта (замовник будівництва), якщо інше не встановлено законом.
Державна реєстрація права власності на неподільний об'єкт будівництва проводиться за наявності відомостей про зареєстроване право власності чи інше речове право замовника будівництва на земельну ділянку, на якій споруджується такий об'єкт будівництва, про його технічні характеристики та про діюче право на виконання будівельних робіт.
Відомості про технічні характеристики об'єкта будівництва та про діюче право на виконання будівельних робіт отримуються державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
Проведення первісної державної реєстрації на об'єкт незавершеного будівництва було проведено 26.11.2024 за ПП "ЖК Форвард", а за ТОВ "Богит" - 05.12.2024.
При цьому, прокурором не доведено, що при проведенні первинної державної реєстрації права власності на спірний об'єкт незавершеного будівництва було порушено вимоги законодавства.
При цьому, суд апеляційної інстанції також враховує, що первинна державна реєстрація права власності на об'єкт незавершеного будівництва була здійснена за ПП "ЖК Форвард", котре мало речове право на земельну ділянку, та отримало її для будівництва та обслуговування багатоквартирного будинку, що в свою чергу може включати будівництво контрольно-пропускного пункту (в'їзду на будівництво, на територію житлового комплексу, тощо).
Щодо доводів прокурора, що спірний об'єкт не є незавершеним будівництвом, суд вказує, що відповідно до висновку експерта № 1295/025 станом на момент проведення експертизи (20.10.2025) на земельній ділянці з кадастровим номером 6810100000:17:004:0135 (м. Хмельницький, вул. Старокостянтинівське шосе, 2/1Г) розташовано об'єкт незавершеного будівництва - контрольно-пропускний пункт, що належить ТОВ "Богит", а саме - конструкція фундаменту зі збірних бетонних блоків на монолітній бетонній основі.
Враховуючи викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що прокурор не довів обставини, на які він посилався як на підставу своїх вимог, а державна реєстрація права приватної власності за ТОВ "Богит" на об'єкт незавершеного будівництва узгоджується із викладеним вище, а тому підстав для її скасування немає. Тому в задоволенні цієї позовної вимоги слід відмовити.
Щодо визнання недійсним Договору оренди земельної ділянки із кадастровим номером 6810100000:17:004:0135 площею 2,2196 га від 15.04.2025 №178/01, суд бере до уваги таке.
Згідно з ч.1 ст. 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Відповідно до ч. 1 ст. 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
Частина 2 статті 19 Конституції України встановлює, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об'єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад (ст. 142 Конституції України).
В силу ст. 143 Конституції України територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності; затверджують програми соціально-економічного та культурного розвитку і контролюють їх виконання; затверджують бюджети відповідних адміністративно-територіальних одиниць і контролюють їх виконання; встановлюють місцеві податки і збори відповідно до закону; забезпечують проведення місцевих референдумів та реалізацію їх результатів; утворюють, реорганізовують та ліквідовують комунальні підприємства, організації і установи, а також здійснюють контроль за їх діяльністю; вирішують інші питання місцевого значення, віднесені законом до їхньої компетенції.
Згідно зі ст.172 ЦК України територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов'язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом.
У відповідності до ст. 327 ЦК України у комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.
Положеннями статті 2 ЗК України визначено, що земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб'єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).
Відповідно до статті 80 ЗК України суб'єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
Положеннями ч. 1 ст. 116 ЗК України передбачено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Частинами 1 та 10 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
Із вище встановлених обставин справи вбачається, що ТОВ "Богит" набуло у приватну власність незавершене будівництво контрольно-пропускного пункту готовністю 7%, яке розташоване за адресою: Хмельницька обл., Хмельницький р-н., м. Хмельницький, вул. Старокостянтинівське шосе, 2/1Г на підставі укладеного 05.12.2024 з ПП "ЖК Форвард" договору купівлі-продажу.
У зв'язку із набуттям у власність незавершеного будівництва, ТОВ "Богит" звернулося до Хмельницької міської ради із клопотанням про надання земельної ділянки кадастровий номер 6810100000:17:004:0135 в оренду для обслуговування об'єкту незавершеного будівництва у зв'язку з набуттям останнього у власність.
Вище вказано, що за змістом витягу з рішення п'ятдесятої сесії Хмельницької міської ради від 05.03.2025 №50 вирішено припинити право користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6810100000:17:004:0135, площею 22196 м.кв., місце розташування: м. Хмельницький, вул. Старокостянтинівське шосе, буд. 2/1Г за ПП "ЖК Форвард", ПП "Урбан Хаус", ПП "Буд-Ост" та ТОВ "Богит" та надати вказану земельну ділянку в оренду ТОВ "Богит" на 3 роки під об'єкт незавершеного будівництва контрольно-пропускного пункту (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 3052319868101, категорія земель - землі житлової та громадської забудови). У п. 2.1 рішення вказано, що при укладанні додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі №041074200109 від 01.07.2010 змінити площу земельної ділянки з 127 070 кв. м. на 79 702 кв. м. За змістом п.п. 6 та 6.1 рішення по закінченню строку, на який буде укладено договір оренди землі, поновлення здійснюється за правилами ст. 126-1 ЗК України. Після закінчення строку, на який буде укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право на укладання договору оренди землі на новий строк (т. 1, а. с. 52).
У подальшому, 15.04.2025 між Хмельницькою міською радою (орендодавець) та ТОВ "Богит" (орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки № 178/01.
Згідно із ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав і обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).
В силу приписів ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно із ч. 1 ст. 648 ЦК України, зміст договору, укладеного на підставі правового акту органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін договору, має відповідати цьому акту.
Відповідно до ст. 509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Згідно з статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Аналогічні положення викладено у ч. 1 ст. 93 ЗК України.
В силу ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Так, відповідно до ч. 4 ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об'єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.
Згідно зі ч. 7 ст. 120 ЗК України у випадках та порядку, визначених частинами першою і другою, абзацами першим і другим частини третьої, частиною четвертою, абзацами першим і другим частини п'ятої цієї статті, документи, що підтверджують набуття права власності, права оперативного управління, господарського відання на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, об'єкт незавершеного будівництва чи частку у праві спільної власності на такий об'єкт), є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або права користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об'єкт.
Істотною умовою договору, на підставі якого набувається право власності (частки у праві спільної власності) на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, пов'язаного з переходом права власності (крім державної, комунальної власності) на земельну ділянку або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію земельних ділянок усіх форм власності, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на такий об'єкт (ч. 8 ст. 120 ЗК України).
Частиною 15 статті 120 ЗК України визначено, що у разі набуття права власності на об'єкт незавершеного будівництва перехід прав на земельну ділянку, на якій розміщений такий об'єкт, здійснюється за правилами, встановленими цією статтею, за умови державної реєстрації права власності на такий об'єкт незавершеного будівництва у порядку, визначеному законом.
Згідно зі ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об'єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об'єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об'єкта до набувача такого об'єкта.
Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об'єктів надмірного тягаря, пов'язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання приписів законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об'єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об'єктів.
Відповідно до принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, зміст якого розкривається у наведених нормах, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована (постанова Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі №921/158/18).
Отже, якщо у власника нерухомого майна перебуває у користуванні земельна ділянка певною площею, яка необхідна для його обслуговування, принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, виключає повернення земельної ділянки до земель запасу.
Частинами 1, 2 статті 124 ЗК України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.
В силу ч. ч. 3, 4 ст. 124 ЗК України (в редакції чинній на час прийняття рішення міської ради № 50 від 05.03.2025) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті (ч. 1 ст. 134 ЗК України, в редакції чинній на час прийняття рішення міської ради № 50 від 05.03.2025).
Згідно із абз. 1 ч. 2 ст. 134 ЗК України (в редакції чинній на час прийняття рішення міської ради № 50 від 05.03.2025) не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Виходячи із системного аналізу положень ч. 2 ст. 124 та абз. 2 ч. 2 ст. 134 ЗК України, незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці, та які належать на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 01.04.2021 у справі № 910/10500/19. В той же час така правова позиція є загальною та має застосовуватися, з урахуванням конкретних обставин кожної окремої справи. Колегія суддів зауважує, що в справах № № 922/1323/20, 910/10500/19 правовідносини виникли, внаслідок набуття у власність відповідачами саме нерухомого майна, а не об'єктів незавершеного будівництва.
В той же час, колегія суддів зауважує, що передача в оренду земельних ділянок на якій розташоване вже збудоване нерухоме майно та передача в оренду земельної ділянки на якій розміщений об'єкт незавершеного будівництва є двома різними правовими підінститутами права оренди та, в контексті ст. 377 ЦК України, ст. ст. 120, 124, 134 ЗК України передбачають різні механізми набуття речового права на земельну ділянку, у зв'язку із набуттям у власність нерухомого майна чи об'єкту незавершеного будівництва.
Зокрема, вказаними нормами законодавства передбачений перехід речового права на земельну ділянку комунальної власності, без проведення торгів, у випадку набуття у власність саме нерухомого майна, а у випадку набуття незавершеного будівництва - законодавцем не передбачено можливість отримання правового титулу на позаконкурсній основі.
Крім того, положення ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України встановлюють, що земельна ділянка передається новому власнику нерухомості, зокрема на тих умовах, котрі були встановлені для відчужувача (попереднього власника) такого майна.
Колегія суддів зауважує, що попередньому власнику об'єкта незавершеного будівництва земельна ділянка була передана для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. В той же час, за змістом рішення міської ради від 05.03.2025 № 50, ТОВ "Богит" спірна земельна ділянка передана під об'єкт незавершеного будівництва контрольно-пропускного пункту, а не під будівництво і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Подальше зміна цілі передачі земельної ділянки, в п. 1 Договору оренди № 178/01 від 15.04.2025 не спростовує вказаного.
При цьому, набувач незавершеного будівництва не позбавлений права звертатися до уповноваженого органу для оформлення речового права на земельну ділянку, на загальних підставах.
Одночасно, щодо посилання прокурора на те, що площа переданої в оренду земельної ділянки, у 463 рази перевищує площу належного ТОВ "Богит" нерухомого майна, яке на ній розташоване, колегія суддів враховує, що розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки у будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням. Відтак, обов'язковим у такому випадку є з'ясування дійсного розміру земельної ділянки, яка має бути відведена власнику майна.
Відповідно до загальних засад господарського судочинства, врегульованих статтями 2, 13, 14, 74, 86, 237 ГПК України, позивач у справах зазначеної категорії повинен довести належними доказами, зокрема, але не виключно експертним висновком, ту обставину, що неналежними доказами є розроблений на замовлення відповідача проект землеустрою чи технічна документація із землеустрою, в яких власне і визначається конкретна площа земельної ділянки, необхідна орендарю для експлуатації та функціонування належної йому будівлі (ведення господарської діяльності). При цьому оцінка зазначених доказів повинна здійснюватися судами з дотриманням стандартів доказування, передбачених ГПК України щодо їх належності, допустимості, обґрунтованості та вірогідності.
Таким чином, сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об'єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову. У зв'язку з цим, оскаржуючи законність передачі земельної ділянки у користування з мотивів неспівмірності площі відведеної земельної ділянки порівняно з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, саме позивач повинен належними і допустимими доказами довести розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна, що відповідає принципу диспозитивності господарського судочинства, закріпленого у статті 14 ГПК України.
Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 19.01.2022 у справі №922/461/21, від 21.03.2023 у справі №922/3613/21.
За висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 03.03.2021 у справі №910/12366/18, ключову роль у питанні раціонального (чи не раціонального) використання земельної ділянки відіграє саме проект землеустрою, за яким таку ділянку було відведено у користування, позаяк саме у ньому враховуються усі особливості формування ділянки. Так, в силу специфіки місцевості, виду господарської діяльності, логістичних параметрів та багатьох інших чинників, площа (та, зокрема, і "геометричні розміри") земельної ділянки може перевищувати площу нерухомості, яка на такій ділянці знаходиться. При поданні позову з підстав (надмірність площі земельної ділянки порівняно з площею розташованої на ній нежитлової будівлі), які заявляє прокурор у цій справі, слід враховувати, що одним із можливих способів доказування, крім експертизи, є саме обставини наявності недоліків або неточностей у розробленому проекті землеустрою чи той факт, що проект землеустрою не відповідає вимогам закону або є необґрунтованим. Сама по собі констатація факту того, що площа відведеної земельної ділянки є більшою у математичному порівнянні з площею нерухомості, без обґрунтування належними та допустимими доказами, не може вважатися належним обґрунтуванням позову та не дає підстав для його задоволення.
Однак в цій справі позиція прокурора зводиться лише до констатації факту невідповідності площ земельної ділянки, переданої в оренду та розташованого на ній майна, без підтвердження їх належними доказами, про котрі вказано вище. Тому відповідні доводи прокурора відхиляються.
Враховуючи викладене, апеляційний господарський суд висновує, що набуття ТОВ "Богит" права власності саме на об'єкт незавершеного будівництва (контрольно-пропускний пункт готовністю 7%), не є підставою для отримання ним у користування земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:17:004:0135, без проведення торгів, а відтак рішення Хмельницької міської ради №50 від 05.03.2025 прийняте з порушенням ст. 134 ЗК України.
На переконання суду апеляційної інстанції, в цих правовідносинах міська рада не діяла в інтересах територіальної громади, оскільки передача речового права на позаконкурсній основі не сприяла можливості бюджету територіальної громади на отримання додаткових грошових коштів.
Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, Іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
За змістом ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені, зокрема, частиною 1 ст.203 цього Кодексу.
Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Беручи до уваги вказане, апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що Договір оренди земельної ділянки від 15.04.2025 №178/01, слід визнати недійсним, оскільки він укладений на підставі рішення Хмельницької міської ради № 50 від 05.03.2025, яке прийняте органом місцевого самоврядування, з порушенням вимог земельного законодавства.
В силу ч. 1 ст. 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається (ч. 1 ст. 21 Закону України "Про оренду землі").
З огляду на визнання недійним Договору оренди від 15.04.2025 №178/01, то орендар зобов'язаний повернути Хмельницький міській раді земельну ділянку, а тому в цій частині позов підлягає до задоволення.
Щодо вимоги про скасування права оренди, колегія суддів враховує таке.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Пунктами 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" встановлено, що відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 23.06.2020 у справі № 922/2589/19 дійшов висновку, що зміст зазначеної правової норми переконливо свідчить про те, що, на відміну від частини 2 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, чинна редакція встановлює такі способи судового захисту порушених прав та інтересів особи:
1) судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав;
2) судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав;
3) судове рішення про скасування державної реєстрації прав.
З огляду на задоволення позовних вимог про визнання недійсним спірного договору оренди землі, повернення земельної ділянки, то і вимога про скасування державної реєстрації прав оренди теж підлягає до задоволення.
Щодо втручання у право мирно володіти майном, правомірних очікувань ТОВ "Богит", колегія суддів зазначає таке.
Беручи до уваги норми ч. 1 ст. 9 Конституції України, ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини", ч. 4 ст. 11 ГПК України, Конвенція застосовується судами України як частина національного законодавства, а практика ЄСПЛ, через рішення якого відбувається практична реалізація Конвенції, застосовується судами як джерело права.
Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте, попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції).
Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ стаття 1 Першого протоколу до Конвенції містить три окремі норми: перша, що виражається в першому реченні першого абзацу та має загальний характер, закладає принцип мирного володіння майном. Друга норма, що міститься в другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності та обумовлює його певними критеріями. Третя норма, що міститься в другому абзаці, визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друга та третя норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, повинні тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного першою нормою (рішення ЄСПЛ у справі "East/West Alliance Limited" проти України" від 23.01.2014 (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04), пункти 166-168).
Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном з гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право.
Втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу в національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними.
Якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів.
Втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов'язаними із цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа - добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв'язку з позбавленням права на майно (див. рішення ЄСПЛ у справах "Рисовський проти України" від 20.10. 2011 (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), "Кривенький проти України" від 16.02.2017 (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07).
Водночас, оцінюючи можливість захисту права особи за статтею 1 Першого протоколу до Конвенції, ЄСПЛ загалом перевіряє доводи держави про те, що втручання в право власності відбулося у зв'язку з обґрунтованими сумнівами щодо законності набуття особою права власності на відповідне майно, зазначаючи, що існують відмінності між тією справою, в якій законне походження майна особи не оспорюється, і справами стосовно позбавлення особи власності на майно, яке набуте злочинним шляхом або стосовно якого припускається, що воно було придбане незаконно (рішення та ухвали ЄСПЛ у справах "Раймондо проти Італії" від 22.02.1994, "Філліпс проти Сполученого Королівства" від 05.07.2001, "Аркурі та інші проти Італії" від 05.07.2001, "Ісмаїлов проти Російської Федерації" від 06.11.2008).
Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки - встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії (такі висновки наведено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19, від 24.05.2022 у справі № 916/731/21).
При цьому рішення ЄСПЛ мають бути застосовані судами обов'язково, але таке застосування у кожній справі повинно бути обґрунтованим, виваженим, таким, що не є формальним, а відповідає суті рішення ЄСПЛ, змісту та характеру правовідносин, що розглядаються (подібна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, постанові Верховного Суду від 14.07.2021 у справі № 911/1014/20).
У справі "Федоренко проти України" Суд акцентує увагу на тому, що, звертаючись із заявою до уповноважених органів та, виконуючи визначені чинним законодавством умови, та, дотримуючись відповідного порядку, відповідач мав право очікувати про набуття майнового права в значенні статті 1 Першого Протоколу Конвенції.
У справі "Пайн Велі Девелопмент Лтд" та інші проти Ірландії" (рішення від 23.10.1991) ЄСПЛ зазначив, що статтю 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей.
ЄСПЛ у своїй практиці зауважує, що при визначенні суспільних інтересів завдяки безпосередньому знанню суспільства та його потреб національні органи мають певну свободу розсуду, оскільки вони першими виявляють проблеми, які можуть виправдовувати позбавлення власності в інтересах суспільства та знаходять засоби для їх вирішення (рішення у справах "Хендісайд проти Сполученого Королівства" від 07.12.1976, "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства" від 21.01.1986).
Відповідно до пункту 71 рішення ЄСПЛ у справі "Рисовський проти України" (заява № 29979/04) від 20.10.2011 ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.
Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.
Апеляційний господарський суд, з огляду на встановлені обставини цієї справи та положення законодавства, що регулює спірні правовідносини критично оцінює висновки місцевого господарського суду про наявність у ТОВ "Богит" правомірних очікувань, оскільки законом не передбачено набуття речового права на земельну ділянку, у випадку придбання розташованого на ній незавершеного будівництва, без проведення процедури земельних торгів, який встановлений ст. 135 ЗК України.
Крім того, суд бере до уваги, що конкурентний спосіб передачі земельних ділянок є ефективним інститутом державного регулювання земельних відносин та застосовується з метою отримання максимально вигідного для територіальної громади та держави результату і залучення додаткових коштів до бюджету.
Передача спірної земельної ділянки в оренду без проведення земельних торгів порушує інтереси держави, які полягають у втраті можливості отримати територіальною громадою міста максимально великий розмір орендної плати за використання земельної ділянки у разі продажу права оренди на конкурентних засадах. Отримані за результатами аукціону додаткові кошти можливо було б спрямувати на фінансування місцевих програм соціально-економічного та культурного розвитку, розвитку комунальних підприємств, установ та організацій, вдосконалення мережі підприємств житлово-комунального господарства, торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, розвитку транспорту і зв'язку, розвитку освіти та медичного обслуговування, вирішення інших питань, що стосуються територіальної громади та фінансуються з бюджету.
Наповненість та збільшення бюджету, у тому числі місцевого як складової частини державних фінансових ресурсів, є запорукою стабільної економіки держави.
З огляду на викладене, суд дійшов висновку про відсутність порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а також принципу належного урядування за обставин, які встановлені судом апеляційної інстанції вище.
Відповідно до ч. 4 ст. 11 ГПК України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов'язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
За усталеною практикою Європейського суду з прав людини (справи "Серявін та інші проти України", "Пронін проти України" одним із завдань вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Ігнорування судом доречних аргументів сторони є порушенням статті Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
У справі "Трофимчук проти України" (№ 4241/03, §54, ЄСПЛ, 28.10.2010) ЄСПЛ також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
Колегія суддів апеляційної інстанції з огляду на викладене зазначає, що скаржник був почутим і йому надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, доводи апеляційної скарги частково знайшли своє підтвердження під час апеляційного провадження.
З урахуванням викладеного в сукупності, апеляційний господарський суд не погоджується із висновком місцевого господарського суду про відмову в задоволення позову повністю.
Відповідно до ст. 86 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних в справі доказів.
В силу приписів ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Зважаючи на вказане, судова колегія зазначає, що доводи прокурора, викладені в апеляційній скарзі, частково знайшли своє відображення під час апеляційного перегляду рішення суду першої інстанції.
Згідно із п. 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
У відповідності до п. п. 3, 4 ч. ст. 277 ГПК України підставою для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи вищевикладене апеляційна скарга заступника керівника Хмельницької обласної прокуратури підлягає до частково задоволення, а рішення Господарського суду Хмельницької області від 05.01.2026 у справі №924/897/25 необхідно скасувати в частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки та повернення земельної ділянки та ухвалити в цій частині нове рішення про задоволення позову, а в решті - залишити без змін.
Щодо розподілу судових витрат.
Загальне правило розподілу судових витрат визначене в ч. 4 ст. 129 ГПК України, відповідно до якої інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
З огляду на результати вирішення спору, суд дійшов висновку про покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Щодо розміру сум судових зборів, за подання позову та апеляційної скарги.
Правові засади справляння судового збору, платників, об'єкти та розміри ставок судового збору, порядок сплати, звільнення від сплати та повернення судового збору визначено Законом України "Про судовий збір".
Відповідно до ч.1 ст.4 Закону України "Про судовий збір", судовий збір справляється у відповідному розмірі від мінімальної заробітної плати у місячному розмірі, встановленої законом на 1 січня календарного року, в якому відповідна заява або скарга подається до суду, - у відсотковому співвідношенні до ціни позову та у фіксованому розмірі.
Згідно ч. 2 ст. 4 Закону України "Про судовий збір" за подання до господарського суду позовної заяви немайнового характеру судовий збір підлягає сплаті в 1 розмірі прожиткового мінімуму для працездатних осіб, за подання позовної заяви майнового характеру - 1,5 відсотка ціни позову, але не менше 1 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб та не більше 350 розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб.
Відповідно до п.п.6 п. 2 ч. 2 ст. 4 Закону України "Про судовий збір" розмір судового збору за подання апеляційної скарги на рішення суду складає 150 відсотків ставки, що підлягала сплаті при поданні позовної заяви, іншої заяви і скарги від розміру оспорюваної суми.
При поданні до суду процесуальних документів, передбачених частиною другою цієї статті, в електронній формі - застосовується коефіцієнт 0,8 для пониження відповідного розміру ставки судового збору (ч. 3 ст. 4 Закону України "Про судовий збір").
Апеляційний господарський суд звертає увагу, що апеляційна скарга в цій справі була подана через систему Електронний суд.
Предметом позову у цій справі є п'ять вимог майнового характеру , відтак судовий збір за подання цього позову становив 15 140 грн (3 028 грн х 5), а апеляційної скарги - 18 168 грн (15 140 грн х 150% х 0,8).
Звертаючись до суду апеляційної інстанції із апеляційною скаргою на рішення суду першої інстанції, прокурор сплатив судовий збір у розмірі більшому, а саме - 22 710 грн, що підтверджується платіжною інструкцією № 27 від 13.01.2026 (т. 2, а. с. 78).
При розподілу судових витрат, апеляційний господарський суд виходить із суми котра мала бути сплачена, а не із фактично сплаченої.
Керуючись статтями 269, 270, 273, 275-279, 282 ГПК України, Північно-західний апеляційний господарський суд
1. Апеляційну скаргу заступника керівника Хмельницької обласної прокуратури задовольнити частково.
2. Рішення Господарського суду Хмельницької області від 05.01.2026 у справі №924/897/25 скасувати в частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки та повернення земельної ділянки
Ухвалити в цій частині нове рішення про задоволення позову.
Визнати недійсним Договір оренди земельної ділянки із кадастровим номером 6810100000:17:004:0135 площею 2,2196 га від 15.04.2025 №178/01, укладений між Хмельницькою міською радою (29000, Україна, Хмельницький р-н, Хмельницька обл., місто Хмельницький, вулиця Героїв Маріуполя, будинок 3, код 33332218) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Богит" (29000, Україна, Хмельницький р-н, Хмельницька обл., місто Хмельницький, вулиця Соборна, будинок 42, код 45480984).
Скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю "Богит" (29000, Україна, Хмельницький р-н, Хмельницька обл., місто Хмельницький, вулиця Соборна, будинок 42, код 45480984) на земельну ділянку із кадастровим номером 6810100000:17:004:0135 площею 2,2196 га.
Товариству з обмеженою відповідальністю "Богит" (29000, Україна, Хмельницький р-н, Хмельницька обл., місто Хмельницький, вулиця Соборна, будинок 42, код 45480984) повернути Хмельницькій міській раді (29000, Україна, Хмельницький р-н, Хмельницька обл., місто Хмельницький, вулиця Соборна, будинок 42, код 45480984) земельну ділянку з кадастровим номером 6810100000:17:004:0135 площею 2,2196 га.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Богит" (29000, Україна, Хмельницький р-н, Хмельницька обл., місто Хмельницький, вулиця Соборна, будинок 42, код 45480984) на користь Хмельницької обласної прокуратури (29000, Україна, Хмельницька обл., місто Хмельницький, провулок Військоматський , будинок 3, код 02911102) - 7 570 грн судового збору за подання позовної заяви.
Стягнути з Хмельницької міської ради (29000, Україна, Хмельницький р-н, Хмельницька обл., місто Хмельницький, вулиця Героїв Маріуполя, будинок 3, код 33332218) на користь Хмельницької обласної прокуратури (29000, Україна, Хмельницька обл., місто Хмельницький, провулок Військоматський , будинок 3, код 02911102) - 1 514 грн судового збору за подання позовної заяви.
3. В решті рішення Господарського суду Хмельницької області від 05.01.2026 у справі №924/897/25 залишити без змін.
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Богит" (29000, Україна, Хмельницький р-н, Хмельницька обл., місто Хмельницький, вулиця Соборна, будинок 42, код 45480984) на користь Хмельницької обласної прокуратури (29000, Україна, Хмельницька обл., місто Хмельницький, провулок Військоматський, будинок 3, код 02911102) - 11 355 грн судового збору за подання апеляційної скарги.
5. Стягнути з Хмельницької міської ради (29000, Україна, Хмельницький р-н, Хмельницька обл., місто Хмельницький, вулиця Героїв Маріуполя, будинок 3, код 33332218) на користь Хмельницької обласної прокуратури (29000, Україна, Хмельницька обл., місто Хмельницький, провулок Військоматський, будинок 3, код 02911102) - 1 816 грн 80 коп. судового збору за подання апеляційної скарги.
6. Господарському суду Хмельницької області видати накази на виконання цієї постанови.
7. Справу № 924/897/25 надіслати Господарському суду Хмельницької області.
8. Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у випадках, строках та порядку встановлених статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складений "30" березня 2026 р.
Головуючий суддя Петухов М.Г.
Суддя Гудак А.В.
Суддя Олексюк Г.Є.