Єдиний унікальний номер 638/2256/25
Номер провадження 22-ц/818/375/26
26 березня 2026 року м. Харків
Харківський апеляційний суд у складі:
головуючого судді Мальованого Ю.М.,
суддів: Маміної О.В., Яцини В.Б.,
за участю:
секретаря судового засідання Шевченко В.Р.,
представника позивача ХМР Августинюк В. І.,
представника відповідачки адвоката Смородської Л. І.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Харківської міської ради на рішення Шевченківського районного суду м. Харкова від 15 травня 2025 року в складі судді Подус Г.С. по справі № 638/2256/25 за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_1 , треті особи: державний реєстратор Солоніцевської селищної ради Харківської області Тесленко Ігор Анатолійович, державний нотаріус Сьомої Харківської міської державної нотаріальної контори Верещака Галина Леонідівна, про скасування рішення державного реєстратора та зобов'язання вчинити певні дії, -
У лютому 2025 року Харківська міська рада звернулась до суду з позовом до ОСОБА_1 , треті особи: державний реєстратор Солоніцевської селищної ради Харківської області Тесленко Ігор Анатолійович, державний нотаріус Сьомої Харківської міської державної нотаріальної контори Верещака Галина Леонідівна, про скасування рішення державного реєстратора та зобов'язання вчинити певні дії.
Позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_1 двічі зверталась до Харківської міської ради із заявами щодо обстеження земельної ділянки по АДРЕСА_1 , у зв'язку з наданням їй у власність цієї земельної ділянки.
За результатами розгляду заяв відповідним спеціалістом 25 серпня 2023 року та 15 лютого 2024 року було здійснено виїзди на місцевість за вказаною адресою та складено акти обстеження земельної ділянки № 431/23 від 01 вересня 2023 року та № 209/24 від 06 березня 2024 року.
Під час обстежень зазначеної земельної ділянки було встановлено, що земельна ділянка по АДРЕСА_1 , кадастровий номер 6310136300:13:013:0025, площа 0,0596 га, огороджена, на ній знаходиться житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами. Право власності або право користування на цю земельну ділянку за будь-якими фізичними або юридичними особами не зареєстроване, вона належить до комунальної власності.
Також було встановлено, що 21 березня 2023 року державним реєстратором Солоницівської селищної ради Харківського району Харківської області Тесленком І.В. було проведено державну реєстрацію права власності на закінчений будівництвом об'єкт, житловий будинок загальною площею 35,5 кв м, житловою площею 23,8 кв м, розташований по АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 , яка померла у 2012 році, на підставі договору про право будівництва та безстрокового користування земельною ділянкою № НОМЕР_1 , виданого 18 травня 1951 року Першою міською Харківською державною нотаріальною конторою. Інших документів для проведення державної реєстрації державному реєстратору не надано.
У подальшому 31 березня 2023 року державним нотаріусом Сьомої Харківської міської державної нотаріальної контори Верещакою Г.Л. видано ОСОБА_1 свідоцтво про право на спадщину № 1-185 на вказаний будинок і зареєстровано за нею право власності.
Позивач вважає, що ОСОБА_1 порушила законні права та інтереси Харківської міської ради як власника земельної ділянки, на якій розміщено самочинно збудований об'єкт.
Відповідно до відомостей, які містяться в технічному паспорті на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 , житловий будинок літ. «А-1» - 1953 року спорудження.
Згідно даних КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» Харківської міської ради станом на 31 грудня 2012 року реєстрація права власності на житловий будинок з надвірними будівлями по АДРЕСА_1 не проводилась.
За умовами договору № 19685 від 18 травня 1951 року забудовник земельної ділянки ОСОБА_2 зобов'язувалась розпочати будівництво не пізніше 10 червня 1951 року та повністю закінчити його не пізніше 10 червня 1954 року, а після закінчення будівництва протягом п'яти днів сповістити Житлове управління, яке перевірить і складе акт про виконання будівництва.
Однак вивченням матеріалів, які містяться в інвентаризаційній справі № 63247 КП «ХМБТІ», встановлено, що акт про виконання будівництва чи інші документи на підтвердження факту виконання будівельних робіт у відповідності до архітектурно-планувального завдання та проекту відсутні. У реєстрі будівельної діяльності, розміщеному на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (е-construction.gov.ua), відсутні документи дозвільного та декларативного характеру щодо об'єкту нерухомого майна, житлового будинку по АДРЕСА_1 .
Зазначив, що державна реєстрація на житловий будинок з надвірними будівлями по АДРЕСА_1 за померлою особою ОСОБА_2 проведена з порушенням норм законодавства, оскільки державному реєстратору не надано документів, визначених ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майна та їх обтяжень», на підставі яких можливо провести державну реєстрацію прав на нерухоме майно, а договір про право будівництва та безстрокового користування земельною ділянкою від 18 травня 1951 року не є правовстановлюючим документом, на підставі якого можливо провести державну реєстрацію прав на спірний житловий будинок.
З урахуванням того, що державна реєстрація за першим набувачем ( ОСОБА_2 ) була проведена з порушенням вимог законодавства, свідоцтво про право на спадщину після її смерті, видане відповідачці, має бути визнане недійсним, оскільки суперечить положенням ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Позивач просив:
скасувати рішення державного реєстратора Тесленка І.А. про державну реєстрацію права власності № 66937176 від 27 березня 2023 року на житловий будинок загальною площею 35,5 кв м по АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 ;
визнати недійсним свідоцтво про право на спадщину за законом № 1-185, видане 31 березня 2023 року Сьомою Харківською міською державною нотаріальною конторою;
скасувати рішення державного нотаріуса Сьомої Харківської міської державної нотаріальної контори Верещаки Г.Л. про державну реєстрацію права власності на житловий будинок загальною площею 35,5 кв м по АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 ;
зобов'язати ОСОБА_1 звільнити земельну ділянку по АДРЕСА_1 від житлового будинку загальною площею 35,5 кв м;
вирішити питання щодо судових витрат.
05 березня 2025 року від відповідачки надійшов відзив на позовну заяву, в якому вона просила відмовити у задоволенні позову. Відзив мотивовано тим, що спірний житловий будинок, збудований на земельній ділянці, відведеній для такого будівництва, не може вважатися самочинним будівництвом. Вона як спадкоємець звернулась до нотаріуса із заявою про прийняття спадщини після смерті матері у відповідності до норм ЦК України та отримала свідоцтво про право на спадщину. Харківська міська рада подала позов у цій справі у відповідь на її позов до Харківської міської ради, поданий до Харківського окружного адміністративного суду, про визнання протиправною бездіяльності, яка полягає у неприйнятті рішення за результатом розгляду по суті її заяви про передачу у власність земельної ділянки.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Харкова від 15 травня 2025 року в задоволенні позовних вимоги Харківської міської ради відмовлено, судові витрати залишено за позивачем.
Рішення суду мотивовано тим, що державну реєстрацію права власності на спірний житловий будинок проведено у відповідності до чинного законодавства з урахуванням того, що його було побудовано у 1953 році. Земельна ділянка під будинком відводилась ОСОБА_2 під житлову забудову, мала адресу, тож право власності на спірний об'єкт набуто на підставі договору від 1951 року, складеного та затвердженого плану забудови. У задоволенні інших позовних вимог відмовлено як похідних.
На вказане судове рішення 25 червня 2025 року через систему «Електронний суд» Харківська міська рада до суду апеляційної інстанції подала апеляційну скаргу, в якій просила рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що державна реєстрація на спірний житловий будинок з надвірними будівлями за ОСОБА_2 проведена з порушенням норм законодавства, оскільки державному реєстратору не надано документів, визначених ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майна та їх обтяжень», а договір про право будівництва та безстрокового користування земельною ділянкою від 18 травня 1951 року не є підставою для державної реєстрації прав на нерухоме майно. Акт про виконання будівництва чи інші документи на підтвердження факту виконання будівельних робіт у відповідності до архітектурно-планувального завдання та проекту відсутні, що свідчить про те, що житловий будинок по АДРЕСА_1 є самочинно побудованим. Крім того, Харківською міською радою готується апеляційна скарга на рішення Харківського окружного адміністративного суду від 21 квітня 2025 року у справі № 520/1017/25 за позовом ОСОБА_1 до Харківської міської ради, Департаменту земельних відносин Харківської міської ради про визнання бездіяльності протиправною та зобов'язання вчинити певні дії щодо розгляду її заяви про передачу у власність земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 .
29 липня 2025 року від ОСОБА_1 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому вона просила залишити її без задоволення, а рішення суду - без змін. Відзив мотивовано тим, що суд дійшов обґрунтованого висновку про набуття її матір'ю за життя права власності на спірний житловий будинок, який закінчений будівництвом до 05 серпня 1992 року, та про дотримання норм чинного законодавства при реєстрації її права власності у березні 2023 року. На час укладання договору від 10 травня 1951 року про право забудови та безстрокове користування земельною ділянкою діяли підзаконні нормативні акти радянського періоду, яким він повністю відповідав. Крім того, її матір'ю ОСОБА_2 було застраховано належний їй спірний житловий будинок, сплачувались страхові платежі та земельна рента. Наявність договору від 10 травня 1951 року спростовує доводи позивача щодо самочинності будівництва. Усі дозвільні документи на будівництво були отримані ще у квітні 1951 року, закінчення будівництва відбулось у 1953 році, тобто достроково, після чого її матері було видано будинкову книгу, де вона прописана 03 жовтня 1953 року. З моменту закінчення будівництва її мати набула право власності на будинок. Вона була вимушена першою звернутися за захистом своїх прав до адміністративного суду, оскільки Харківська міська рада ігнорувала її звернення щодо передачі у власність земельної ділянки під належним їй будинком. Вона є законним власником будинку у порядку спадкування після смерті матері, цей будинок також є місцем її постійного проживання.
Надані ОСОБА_1 разом з відзивом на апеляційну скаргу докази страхування ОСОБА_3 спірного будинку, сплати страхових платежів і податків колегія суддів не приймає у силу вимог ч. 3 ст. 367 ЦПК України, оскільки до суду першої інстанції їх подано не було, поважних причин їх неподання відповідачка не зазначила.
Заслухавши суддю-доповідача, представника позивача Харківської міської ради Августинюк В. І., яка підтримала апеляційну скаргу, представника відповідачки адвоката Смородську Л. І., яка проти скарги заперечувала, перевіривши законність і обґрунтованість судового рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга Харківської міської ради підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.
Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що земельна ділянка з кадастровим номером 6310136300:13:013:0025 по АДРЕСА_1 перебуває у комунальній власності, право власності на неї за фізичними та юридичними особами не зареєстроване (а.с. 22, 33-34 том 1). На вказаній земельній ділянці розташований житловий будинок з прибудовами.
10 травня 1951 року між Житловим управлінням Дзержинського районного виконкому Ради депутатів трудящих та ОСОБА_2 (забудовником) укладено договір на право будівництва будинку і безстрокове користування земельною ділянкою, посвідчений державним нотаріусом Першої міської Харківської державної нотаріальної контори 18 травня 1951 року за № 19685 (а.с. 27-29, 127-133 том 1).
Відповідно до п. 1 вказаного договору, Житлоуправління відводить забудовнику ділянку комунальної землі площею 600 кв м під індивідуальне будівництво житлового будинку у АДРЕСА_2 .
План відведеної під будівництво ділянки та рішення Ради депутатів трудящих додаються до договору як його невід'ємна частина (а.с. 131-133 том 1).
Пунктом 2 договору передбачено, що вказана ділянка відводиться забудовнику безоплатно та у безстрокове користування з обов'язком забудовника-власника вносити земельну ренту за користування вказаною ділянкою та встановлені законом податки.
Згідно п. 3 договору на відведеній земельній ділянці забудовник зобов'язується звести наступні побудови: житловий одноповерховий будинок площею 27,3 кв м, сарай та вбиральню.
Пунктом 4 договору визначено, що забудовник зобов'язується не пізніше 18 травня 1951 року подати до Управління Архітектора, Відділу комунального господарства або Житлоуправління міста проект будівництва на затвердження.
Забудовник зобов'язується розпочати будівництво не пізніше 10 червня 1951 року та повністю закінчити його не пізніше 10 червня 1954 року (п. 5).
Згідно з пунктом 6 договору будівництво будинку має відповідати архітектурно-планувальному завданню та проекту, затвердженому Головним Архітектором міста Харкова.
Забудовник зобов'язаний при зведенні будівель дотримуватися всіх чинних будівельних, протипожежних, санітарних правил, несучи за порушення таких правил відповідальність (п. 7).
Пунктом 14 договору визначено, що після закінчення будівництва протягом 5-ти днів Забудовник зобов'язаний сповістити Житлове управління, яке перевірить і складе акт про виконання будівництва.
Зведена на земельній ділянці будівля є особистою власністю осіб, що її побудували (п. 15 договору).
З технічного паспорту від 14 лютого 2023 року на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 , вбачається, що житловий будинок літ. «А-1» - 1953 року спорудження (а.с. 30-32 том 1).
Згідно копії будинкової книги ОСОБА_2 зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 , 03 жовтня 1953 року (а.с. 20-28 том 2).
У матеріалах інвентаризаційної справи на будівлю АДРЕСА_1 міститься зведений оціночний акт з відомостями щодо вартості будівництва станом на час інвентаризації 16 листопада 1970 року, реєстрації змін 27 листопада 1985 року, план по поверхам, відомості внутрішніх підрахунків площини приміщень побудови, що затверджені посадовими особами Харківського міського бюро технічної інвентаризації. Також містяться відомості щодо оплати ОСОБА_2 послуг щодо розробки плану його розрахунків, подальшої газифікації будинку, проведення каналізації (а.с. 86-167 том 1, а.с. 29-41 том 2).
Дані про технічну інвентаризацію будинку садибного типу по АДРЕСА_1 внесені до Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. У примітці зазначено, що житловий будинок літ. «А-1» з прибудовами, сарай літ. «Б», альтанка літ. «Д», навіс літ. «Б», споруди № 4, 6, 7, 8, 9 - не є самочинними згідно Наказу Міністерства регіонального розвитку та житлово-комунального господарства України № 404 від 09 серпня 2012 року та Постанови КМУ № 406 від 07 червня 2017 року (а.с. 206-209 том 1). Аналогічні відомості щодо відсутності самочинного будівництва у складі домоволодіння АДРЕСА_1 містяться в інформаційній довідці № 2023/13630 від 08 лютого 2023 року, виданій ОСОБА_1 ПП «Міський центр нерухомості» (а.с. 210-211 том 1).
Як вбачається з довідки про наявність або відсутність інформації про зареєстровані права на об'єкт нерухомого майна № 1125036 від 12 грудня 2022 року, виданої Комунальним підприємством «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» Харківської міської ради (далі - КП «ХМБТІ») на адвокатський запит, станом на 31 грудня 2012 року реєстрація права власності на житловий будинок з надвірними будівлями по АДРЕСА_1 не проводилась (а.с. 38, 39 том 1).
ОСОБА_2 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 (а.с. 122 том 1).
21 березня 2023 року державним реєстратором Тесленко І.А. за ОСОБА_2 на підставі договору про право будівництва та безстрокового користування земельною ділянкою від 18 травня 1951 року № 19685 зареєстровано право власності на житловий будинок літ. «А-1» загальною площею 35,5 кв м з прибудовами та надвірними будівлями і спорудами: сарай літ. «Б», альтанка літ. «Д», навіс літ. «Е», водопровід № 4, огорожі № 6, 9, хвіртка № 7, ворота № 8, по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2711088563120, індексний номер рішення 66937176), що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав (а.с. 20 том 1).
У подальшому 31 березня 2023 року державним нотаріусом Сьомої Харківської міської державної нотаріальної контори Верещакою Г.Л. видано ОСОБА_1 свідоцтво про право на спадщину № 1-185 на вказаний будинок і зареєстровано за нею право власності на нього (рішення № 67011577) (а.с. 20, 35-37 том 1).
ОСОБА_1 неодноразово зверталась до Харківської міської ради із заявами щодо обстеження земельної ділянки по АДРЕСА_1 у зв'язку з наданням у власність земельної ділянки за вказаною адресою.
З актів обстеження земельної ділянки № 431/23 від 01 вересня 2023 року та № 209/24 від 06 березня 2024 року, складених головним спеціалістом Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту земельних відносин Харківської міської ради, вбачається, що відповідно до витягу з ДЗК про земельну ділянку від 21 червня 2023 року її площа складає 0,0596 га, земельна ділянка огороджена, на ній знаходиться житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами (а.с. 23-26 том 1).
Листом Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 06 вересня 2024 року № Р-1-9522/1-24.08-31; Р-1-12736/1-24.08-31; Р-1-765/0/223-24.02-35 ОСОБА_1 повідомлено, що Департаментом вивчається питання правомірності державної реєстрації права власності на житловий будинок по АДРЕСА_1 , а подальший розгляд її заяви № б/н від 29 березня 2024 року про передачу безкоштовно у приватну власність земельної ділянки площею 0,0596 для обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , буде здійснюватися після отримання відповідної інформації (а.с. 40-43 том 1).
У січні 2025 року ОСОБА_1 звернулась до Харківського окружного адміністративного суду з адміністративним позовом до Харківської міської ради про визнання протиправною бездіяльності та зобов'язання вчинити певні дії (а.с. 181-188 том 1).
Рішенням Харківського окружного адміністративного суду від 21 квітня 2025 року, яке залишено без змін постановою Другого апеляційного адміністративного суду від 01 жовтня 2025 року, у справі №520/1017/25 позов ОСОБА_1 задоволено частково. Визнано протиправною бездіяльність Департаменту земельних відносин Харківської міської ради щодо нерозгляду по суті поданої через ЦНАП міста Харкова заяви (клопотання) ОСОБА_1 від 29 березня 2024 року про передачу у власність земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:13:013:0025, категорія земель - землі житлової та громадської забудови, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площа земельної ділянки 0,0596 га за адресою: АДРЕСА_1 . Зобов'язано Департамент земельних відносин Харківської міської ради розглянути по суті вказану заяву (клопотання) ОСОБА_1 та надати відповідь. У відкритті касаційного провадження у цій справі відмовлено ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 02 березня 2026 року.
Згідно з частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
За змістом частини першої статті 376 ЦК України самочинне будівництво визначається через ознаки, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об'єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) об'єкт нерухомості збудовано без належного дозволу чи належно затвердженого проекту; 3) об'єкт нерухомості збудовано з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об'єкт нерухомості є самочинним.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 звертає увагу, що стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов'язаний з питаннями права власності на землю.
Належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Відповідно до частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом.
До складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті (стаття 1218 ЦК України).
Відносини, пов'язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України від 01 липня 2004 року № 1952-1V «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Згідно з частиною другою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Відповідно до частини третьої статті 3 зазначеного Закону України речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов'язкової реєстрації.
Отже, у разі відсутності державної реєстрації права власності на нерухоме майно, створене та оформлене в передбаченому законом порядку до набрання чинності Законом України від 01 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», спадкоємці, які прийняли спадщину, мають право на оформлення спадкових прав шляхом звернення до нотаріальної контори за видачею свідоцтва про право на спадщину.
Відповідно до частини другої статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Статтею 31-1 вказаного Закону передбачено, що для проведення державної реєстрації прав власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, і щодо зазначених об'єктів нерухомості раніше не проводилася державна реєстрація прав власності, подаються:
1) виписка із погосподарської книги, надана виконавчим органом сільської ради (якщо такий орган не створений - сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою;
2) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об'єктом, крім випадку, коли таке речове право зареєстровано в Державному реєстрі прав.
Для здійснення державної реєстрації прав власності на зазначені об'єкти документом, що посвідчує речові права на земельну ділянку під таким об'єктом, може також вважатися рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність.
Для проведення державної реєстрації прав власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, проведення технічної інвентаризації щодо зазначених об'єктів нерухомості є необов'язковим.
Згідно з пунктом 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, не вимагається в разі державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року.
У постанові Верховного Суду від 15 січня 2021 року у справі № 1540/3952/18 (провадження № К/9901/10502/19) сформульовано висновок про те, що вперше на законодавчому рівні встановлено порядок та умови прийняття в експлуатацію об'єктів будівництва постановою Кабінету Міністрів України від 05 серпня 1992 року № 449 «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів державного замовлення». Індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 05 серпня 1992 року, не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію.
Встановлення судом часу завершення спорудження будинку визначає законодавство, відповідно до якого встановлюється правовий режим нерухомого майна та документи, якими посвідчується право власності на це майно.
Належність правовстановлюючих документів встановлюється судом відповідно до законодавства, яке було чинним на час набуття права власності на житловий будинок, споруду.
Згідно з частинами першою та третьою статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли і продовжують існувати після набрання ним чинності (пункт 4 Прикінцеві та перехідні положення Цивільного кодексу України, який набрав чинності з 1 січня 2004 року).
До часу набрання чинності ЦК України та Законом України від 01 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» виникнення права власності на будинки, споруди не залежало від державної реєстрації.
Відповідно до статті 86 ЦК Української РСР право власності - це врегульовані законом суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження майном.
Право власності на збудований житловий будинок набувається в порядку, який існував на час його будівництва.
Судом установлено, що спірний житловий будинок збудований у 1953 році.
У 1953 році питання набуття права власності регулювались Указом Президії Верховної Ради СРСР від 26 серпня 1948 року «Про право громадян на купівлю і будівництво індивідуальних житлових будинків» (далі - Указ від 26 серпня 1948 року), що був визнаний таким, що втратив чинність, Указом Президії Верховної Ради СРСР від 22 лютого 1988 року № 8502-ІІ, і прийнятою відповідно до Указу від 26 серпня 1948 року постановою Ради Міністрів СРСР від 26 серпня 1948 року «Про порядок застосування Указу Президії Верховної Ради СРСР від 26 серпня 1948 року «Про право громадян на купівлю і будівництво індивідуальних житлових будинків» (далі - Постанова від 26 серпня 1948 року), які, зокрема, визначали умови та правові наслідки будівництва.
Згідно з пунктом 1 Указу від 26 серпня 1948 року кожен громадянин і кожна громадянка мають право купити або збудувати для себе на праві особистої власності жилий будинок на один або два поверхи з числом кімнат від однієї до п'яти включно як у місті, так і поза містом.
У пункті 2 Постанови від 26 серпня 1948 року зазначено, що земельні ділянки для будівництва індивідуальних жилих будинків відводяться за рахунок земель міст, селищ, Держземфонду та земель Держлісфонду в безстрокове користування, а збудовані на цих земельних ділянках будинки є особистою власністю забудовників.
Отже, на підставі Указу від 26 серпня 1948 року та Постанови від 26 серпня 1948 року підставою виникнення у громадянина права власності на жилий будинок був сам факт збудування ним його з додержанням вимог цих актів законодавства.
Ці правові акти не пов'язували виникнення права власності на житловий будинок із проведенням його реєстрації (постанова Верховного Суду від 22 липня 2020 року у справі № 202/4229/18).
Інструкція про порядок реєстрації будинків та домоволодінь у містах і селищах міського типу Української РСР, затверджена Міністерством комунального господарства Української РСР 31 січня 1966 року (втратила чинність на підставі наказу Держжитлокомунгоспу України від 13 грудня 1995 року № 56), передбачала обов'язкову реєстрацію (інвентаризацію) будинків і домоволодінь у межах міст і селищ (пункт 4 Інструкції), в тому числі й на підставі записів у погосподарських книгах (пункт 20 Інструкції).
Тобто записи у погосподарських книгах визнавались в якості актів органів влади (публічних актів), що підтверджують право приватної власності.
Наказом Міністерства регіонального розвитку будівництва та ЖКГ України № 404 від 9 березня 2012 року було внесено до пункту 3.2 розділу 3 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 року N 127, зареєстрованої у Міністерстві юстиції України 10 липня 2001 року за N 582/5773 (із змінами), зміни, зокрема, зазначено, що не належать до самочинного будівництва індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі та споруди, прибудови до них побудовані до 5 серпня 1992 року.
Як вбачається з матеріалів справи, земельна ділянка по АДРЕСА_1 у 1951 році була передана у встановленому законодавством порядку в користування первісному забудовнику для зведення будинку за вказаною адресою - матері відповідачки ОСОБА_2 на підставі договору на право будівництва будинку та безстрокового користування земельною ділянкою від 10 травня 1951 року, посвідченого 18 травня 1951 року (а.с. 127-129 том 1).
Вказаний договір у встановленому законом порядку недійсним не визнавався, є чинним, як і рішення виконкому Дзержинської районної ради депутатів трудящих м. Харкова від 02 березня 1951 року щодо виділення земельної ділянки, на підставі якого його укладено, і яке є невід'ємною частиною договору (а.с. 132 том 1).
У пункті 7 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України передбачено, що громадяни та юридичні особи, що одержали у власність, у тимчасове користування, в тому числі на мовах оренди, земельні ділянки у розмірах, що були передбачені раніше діючим законодавством, зберігають права на ці ділянки.
Житлові будинки чи прибудови до них, побудовані до 05 серпня 1992 року, не підлягають прийняттю в експлуатацію, при цьому спірне домоволодіння побудоване ще у 1953 році.
Матеріали справи містять докази на підтвердження належності спадкодавцю ОСОБА_2 спірного домоволодіння до 5 серпня 1992 року, а саме: копію вказаного договору від 1951 року, матеріали інвентаризаційної справи, оціночний акт, копію будинкової книги і технічний паспорт, яким суд першої інстанції надав належну правову оцінку у сукупності та з урахуванням всіх обставин справи дійшов законного та обґрунтованого висновку щодо наявності у ОСОБА_2 права власності на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , яке було зареєстровано за нею 21 березня 2023 року за заявою її дочки ОСОБА_1 як спадкоємця на підставі документа, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об'єктом.
Твердження Харківської міської ради щодо того, що спірне домоволодіння є самочинним будівництвом, колегія суддів вважає безпідставним, адже воно побудоване до 05 серпня 1992 року, і відповідно до чинного на момент виникнення спірних правовідносин законодавства не вважалося самочинним.
При цьому, в даних про технічну інвентаризацію будинку прямо вказано, що житловий будинок з прибудовами не є самочинними згідно Наказу Міністерства регіонального розвитку та житлово-комунального господарства України № 404 від 09 серпня 2012 року та Постанови КМУ № 406 від 07 червня 2017 року (а.с. 206-211 том 1).
Посилання позивача на відсутність акту про виконання будівництва чи інших документів на підтвердження факту виконання будівельних робіт у відповідності до архітектурно-планувального завдання та проекту вказаних висновків не спростовують, адже спірний житловий будинок побудовано у 1953 році, отже він не підлягає узаконенню та додатковому введенню в експлуатацію. Матеріали справи також не містять доказів того, що під час будівництва були допущені порушення будівельних норм і правил, або що здійснена забудова порушує права третіх осіб.
З огляду на те, що будівництво здійснювалось на земельній ділянці, наданій у безстрокове користування, і відведеній для цієї мети, тож права Харківської міської ради як власника земельної ділянки у даному разі жодним чином не порушуються.
Відповідачка ОСОБА_1 як спадкоємиця забудовниці ОСОБА_2 , що набула право власності на будинок, розміщений на земельній ділянці, яка була виділена первісному власнику на підставі договору на право будівництва будинку та безстрокового користування земельною ділянкою від 10 травня 1951 року, є законним користувачем цієї земельної ділянки.
Зазначене відповідає висновкам, викладеним у постановах Верховного Суду від 27 березня 2019 року у справі № 639/10059/15-ц, провадження № 61-13713св18, від 23 вересня 2020 року у справі № 1519/2-572/11, провадження № 61-16097св19, від 21 липня 2021 року у справі № 520/3561/18, провадження № 61-16012св20.
Враховуючи викладене, вимога позивача щодо зобов'язання відповідачки звільнити земельну ділянку від спірного домоволодіння є безпідставною та задоволенню не підлягає.
Водночас, колегія суддів вважає за необхідне звернути увагу, що позов Харківської міської ради ґрунтується саме на тому, що спірне домоволодіння є самочинним, тому відповідачка зобов'язана звільнити від нього земельну ділянку комунальної власності.
У постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 Велика Палата Верховного Суду вказала:
- сам собою факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду не слід розглядати як окреме щодо факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки (пункт 89);
- права власника земельної ділянки порушуються у результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з'явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки у реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження (пункт 92);
- за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна (пункт 112);
- належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження нею, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (пункт 113);
- оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно (пункт 152).
Отже, за змістом наведених висновків вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності є неналежним способом захисту.
Юридичні перешкоди для власника земельної ділянки, які виникли внаслідок зазначеної реєстрації, усуваються внаслідок задоволення судом належних позовних вимог:
1) або про знесення самочинно побудованого нерухомого майна (внаслідок демонтажу якого на підставі пункту 1 частини першої, частини другої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» закриваються відповідний розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційна справа);
2) або про визнання права власності на самочинно побудоване майно (таке судове рішення є підставою для державної реєстрації права власності на відповідне майно згідно з пунктом 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно»).
Як зазначено у постанові Верховного Суду від 18 лютого 2026 року у справі № 202/3145/22, усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої у спорах про знесення об'єкта самочинного будівництва заявлені позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора є неналежними та такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Аналогічний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 05 червня 2024 року в справі № 904/4339/21, від 05 червня 2024 року в справі№ 521/13158/19, від 23 квітня 2024 року в справі № 904/994/22, від 19 березня 2024 року в справі № 915/1439/21, від 21 вересня 2022 року в справі№ 461/3490/18, від 27 жовтня 2021 року у справі № 202/7377/16, від 20 січня 2021 року в справі № 442/302/17.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово виснувала, що обрання позивачем неналежного або неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (постанови від 29 вересня 2020 року в справі № 378/596/16 (пункт 77), від 19 січня 2021 року в справі№ 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року в справі № 925/642/19 (пункт 52), від 15 вересня 2022 року в справі № 910/12525/20 (пункт 148)).
Тобто, вимоги Харківської міської ради щодо скасування державної реєстрації права власності на спірне домоволодіння не є належним та ефективним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови у їх задоволенні.
Вимога Харківської міської ради щодо визнання недійсним свідоцтва про право на спадщину є похідною від вимоги про скасування державної реєстрації права власності, сама по собі також не є належним способом захисту прав позивача, тож колегія суддів не вбачає підстав для її задоволення.
Виходячи з наведеного, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного по суті висновку про відмову у задоволенні позову, водночас, вважає за необхідне викласти мотивувальну частину рішення суду щодо підстав для відмови у позові і належного способу захисту прав у редакції цієї постанови.
Враховуючи, що рішення суду змінено лише в мотивувальній частині, підстави для перерозподілу судових витрат у суду апеляційної інстанції відсутні.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 369, 374, 376, 381 - 384 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково.
Рішення Шевченківського районного суду м. Харкова від 15 травня 2025 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.
Повний текст постанови складено 30 березня 2026 року.
Головуючий Ю.М. Мальований
Судді О.В. Маміна
В.Б. Яцина