Постанова
іменем України
справа № 650/2844/25
провадження № 22-ц/819/335/26
19 березня 2026 року м. Херсон
Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючий: Бездрабко В.О. (суддя - доповідач),
судді: Базіль Л.В.,
Приходько Л.А.,
секретар судового засідання: Середюк О.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 19 грудня 2025 року, постановлене під головуванням судді Сікори О.О., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договорів оренди землі,
встановив:
Зміст позовних вимог
В квітні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договорів оренди землі.
Позов мотивований тим, що ОСОБА_1 є власником земельних ділянок з кадастровими номерами 6520686700:03:045:0011 площею 10,36 га та 6520686700:03:045:0012 площею 10,2344 га, які розташовані на території Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області.
09 березня 2011 року між ОСОБА_2 (спадкодавцем позивача) та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» був укладений договір оренди землі №652060004000012, за яким власник на умовах строковості та платності передав товариству в оренду земельну ділянку сільськогосподарського призначення кадастровий номер 6520686700:03:045:0011 площею 10,36 га.
Згідно договору про заміну сторони у договорі від 09 квітня 2015 року, ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» передало право оренди земельної ділянки 6520686700:03:045:0011 новому орендарю ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС».
Пунктом 3 договору передбачено, що орендна плата складає 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту 1.756, що становить 6175,42 грн. за рік оренди. Пунктом 7 погоджено строк дії договору до 31 грудня 2024 року.
04 грудня 2018 року між власником землі, ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та новим орендарем в особі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду №1100335 до договору оренди землі №652060004000012 від 07 жовтня 2015 року, за умовами якої сторони погодили розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки в сумі 308 539,66 грн. та встановили розмір орендної плати на рівні 5,91% від нормативної грошової оцінки землі. Строк дії договору подовжено до 31 грудня 2027 року. Пунктом 4.5 додаткової угоди передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року.
19 червня 2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладений договір оренди землі №4АА002128-040671500035, за яким власник передав товариству в оренду належну йому земельну ділянку сільськогосподарського призначення з кадастровим номером 6520686700:03:045:0012 площею 10,2344 га.
Згідно договору про заміну сторони у договорі від 20 січня 2015 року, ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» передало право оренди земельної ділянки 6520686700:03:045:0012 новому орендарю ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС».
Пунктом 3 цього договору передбачено, що орендна плата складає 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту 1.756, що становить 6175,42 грн. за рік оренди. Пунктом 7 строк дії договору визначений до 31 грудня 2024 року.
Додатковою угодою №1100251 від 28 грудня 2017 року до договору оренди землі №4АА002128-040671500035 від 19 червня 2006 року, укладеною між ОСОБА_1 , ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ-ПЛЮС» та новим орендарем в особі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», погоджено збільшений розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:045:0012, який визначений в сумі 308 539, 66 грн. та розмір орендної плати на рівні 5,91 % від нормативної грошової оцінки землі за рік оренди. Строк дії договору продовжений до 30 грудня 2027 року. Пунктом 4.5 угоди передбачено, що орендна плата вноситься орендарем в строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року.
Відповідач протягом періоду з 2022 по 2024 роки виплату орендної плати за користування землею не здійснював, з приводу чого утворилась заборгованість в загальному розмірі 109 407, 90 грн.
З початку агресії російської федерації проти України та до дня подачі позовної заяви ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» не вчинило жодних дій щодо повідомлення позивача про причини не виконання умов договорів оренди, пов'язаних з невиплатою орендної плати.
Посилаючись на систематичну несплату орендної плати, невикористання земельних ділянок за цільовим призначенням та відсутність зі сторони відповідачів дій щодо виконання умов договорів оренди землі від 09 березня 2011 року та 19 червня 2006 року, що свідчить про істотне порушення умов оренди, позивач просив:
- розірвати договір оренди землі №652060004000012 від 09 березня 2011 року укладений з ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» (новий орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» з урахування додаткової угоди від 04 грудня 2017 року), номер запису про право (в державному реєстрі прав) 16702076 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:045:0011.
- розірвати договір оренди землі № 4АА002128-040671500035 від 19 червня 2006 року, укладений між ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» (новий орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» з урахування додаткової угоди від 28 грудня 2017 року)та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 31584967 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:045:0012;
- вирішити питання розподілу судових витрат.
Рішення суду першої інстанції
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 19 грудня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволений.
Розірвано договір оренди землі № 4АА002128-040671500035 від 19 червня 2006 року, укладений між ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» (новий орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» з урахування додаткової угоди від 28 грудня 2017 року) та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 31584967 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:045:0012, з урахуванням договору про відчуження (продаж) права оренди земельних ділянок ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» від 17 квітня 2025 року №1704/25-23.
Розірвано договір оренди землі №652060004000012 від 09 березня 2011 року, укладений між ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» (новий орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» з урахування додаткової угоди від 04 грудня 2017 року) та спадкодавцем ОСОБА_1 , номер запису про право (в державному реєстрі прав) 16702076 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:045:0011, з урахуванням договору про відчуження (продаж) права оренди земельних ділянок ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» від 17 квітня 2025 року №1704/25-23.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 94 906,90 грн., витрати зі сплати судового збору в розмірі 969 грн.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору в розмірі 969 грн.
Рішення суду мотивовано тим, що відповідач в особі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» належним чином не виконував взяті на себе зобов'язання за договорами оренди землі, що проявилося у систематичній несплаті орендної плати протягом періоду з 2022 по 2024 роки включно, що є підставою для розірвання договору оренди.
Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції прийняв до уваги відомості з Єдиного реєстру досудових розслідувань про реєстрацію кримінального провадження №42022232090000075 від 12 квітня 2022 року щодо проникнення військових рф під час тимчасової окупації території Херсонської області до офісу ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та розкрадання майна підприємства; надав оцінку розпорядженням органів місцевого самоврядування про встановлення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» пільг зі сплати місцевих податків та зборів, зазначивши, що ці розпорядження на спірні відносини не поширюються;не визнав належним доказом у справі лист ГУ ДСНС у Херсонській області від 11 червня 2025 року, оскільки цей лист не підтверджує наявність для орендаря обставин непереборної сили та фактичну неможливість використання спірної земельної ділянки за цільовим призначенням протягом 2023-2024 років; не прийняв до уваги розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 Про включення підприємства до переліку суб'єктів господарювання, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, за відсутності доказів затвердження розпорядження сесією обласної ради; визнав неприйнятним посилання відповідача на лист Торгово-промислової палати України від 28 грудня 2022 року №2924/02.1-7.1 про визнання військової агресії рф проти України, як обставини непереборної сили, що звільняє товариство від обов'язку виконання зобов'язань по нарахуванню та виплаті орендної плати за 2023, 2024 роки, за відсутності підтвердження факту, що орендар опинився в ситуації неможливості виконання зобов'язань протягом означеного періоду внаслідок військової агресії.
Суд критично оцінив посилання відповідача на можливе потенційне забруднення орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, за відсутності належних та допустимих доказів щодо проведення орендарем обстеження ділянки та виявлення вибухонебезпечних предметів, які б унеможливлювали використання землі за цільовим призначенням.
За наведених обставин суд вважав, що орендар не довів невиконання ним договірних зобов'язань по виплаті орендної плати з причин, які не залежали від його волі та були наслідком настання форс-мажорних обставин, а тому дійшов висновку про відсутність правових підстав для звільнення орендаря від виконання договірних зобов'язань за 2023-2024 роки. Наявна систематична несплата товариством орендної плати протягом означеного періоду є підставою для розірвання оспорюваного договору оренди.
Водночас суд визнав, що у 2022 році передані в оренду земельні ділянки перебували на тимчасово окупованій території, через що орендар об'єктивно не міг використовувати землю за цільовим призначенням.
Доводи апеляційної скарги
Не погодившись з рішенням суду від 19 грудня 2025 року, ТОВ «ЮТС - АГРОПРОДУКТ» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на неповне з'ясування судом фактичних обставин справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалите нове судове рішення про відмову ОСОБА_1 у задоволенні позовних вимог.
Апеляційна скарга мотивована тим, що між ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» та орендодавцем існували правовідносини з оренди землі сільськогосподарського призначення. З 24 лютого 2022 року у зв'язку зі збройною агресією рф частина території України, включаючи Херсонську область та земельні ділянки Бериславського району, були тимчасово окуповані, у зв'язку з чим ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» не мало можливості здійснювати господарську діяльність на орендованих ділянках. Після звільнення території Бериславського району Херсонської області підприємство не припустило до оброблення земель сільськогосподарського призначення, оскільки земельні угіддя забрудненні вибухонебезпечними предметами.
Пославшись на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року №2924/02.1-7.1 про визнання військової агресії рф проти України, як обставини непереборної сили, товариство виснувало, що має бути звільненим від обов'язку виконання зобов'язань по нарахуванню та виплаті орендної плати за 2023, 2024 роки.
Суд необґрунтовано залишив поза увагою Закон України від 11 квітня 2023 року №3050-IX "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно", який набрав чинності 06 травня 2023 року та яким внесено зміни до підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" ПК України в частині того, що тимчасово, на період з 1 березня 2022 року по 31 грудня 2022 року, не нараховується та не сплачується плата за землю (орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що розташовані, окрім іншого, на територіях активних бойових дій та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб-підприємців або юридичних осіб.
За даними Інтерактивної карти Державної служби з надзвичайних ситуацій, створеної на виконання постанови Кабінету Міністрів України від 07 червня 2024 року №740, територія Новорайської об'єднаної селищної територіальної громади віднесена до територій, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети.
Скаржник виснував, що у зв'язку з імовірним забрудненням земельних ділянок позивача вибухонебезпечними предметами орендар був позбавлений можливості використовувати землю за цільовим призначенням, проводити посівну та збиральну кампанії у 2023-2024 роках, а відтак в силу частини шостої статті 762 ЦК України має бути звільненим від сплати орендної плати, що унеможливлює розірвання договору оренди землі.
В ході розгляду справи суд першої інстанції припустився істотних процесуальних порушень, пов'язаних з порушенням порядку розгляду заяви про відвід головуючому-судді, що є безумовною підставою для скасування судового рішення.
Правова позиція інших учасників справи
У відзиві на апеляційну скаргу адвокат Бєліков А.А., який діє від імені та в інтересах ОСОБА_1 , просив скаргу залишити без задоволення, вказавши про законність та обґрунтованість рішення суду від 19 грудня 2025 року.
Розгляд справи апеляційним судом
В судове засідання суду апеляційної інстанції сторони не з'явилися, про день, час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином згідно приписів частини шостої статті 128 ЦПК України, що підтверджується довідками про доставку судових повісток до електронних кабінетів сторін та рекомендованим листом з повідомленням про відсутність ТОВ «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» за адресою місцезнаходження (пункт 3 частини восьмої статті 128 ЦПК України).
Згідно з частиною другою статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Зі змісту зазначеної норми права вбачається, що явка до апеляційного суду належним чином повідомленого учасника справи не є обов'язковою. Вирішення питання про розгляд справи або відкладення розгляду справи віднесено до дискреційних повноважень апеляційного суду.
Ураховуючи наведене, баланс інтересів учасників справи у як найшвидшому розгляді справи, обізнаність учасників справи про дату, час та місце розгляду справи, створення апеляційним судом під час розгляду цієї справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників справи.
Відповідно до частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції, в межах доводів апеляційної скарги та вимог заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Фактичні обставини справи, встановлені судом
Згідно інформації з Державного реєстру прав власності встановлено, що ОСОБА_1 в порядку спадкування набув право власності на земельну ділянку кадастровий номер 6520686700:03:045:0011 площею 10, 36 га, яка розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області (а.с.17-18).
Також встановлено, що ОСОБА_3 є власником земельної ділянки кадастровий номер 6520686700:03:045:0012 площею 10,2344 га, яка розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області (а.с.19-20).
09 березня 2011 року між ОСОБА_2 (спадкодавцем позивача) та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладений договір оренди землі №652060004000012, за яким первісний власник передав товариству в оренду належну йому на праві власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення кадастровий номер 6520686700:03:045:0011 (а.с.21-25).
09 квітня 2015 року сторони уклали договорів про заміну сторони у договорі оренди, згідно якого ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» передало право оренди земельної ділянки 6520686700:03:045:0011 новому орендарю ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС». Пунктом 3 договору передбачено, що орендна плата складає 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту 1,756, що становить 6175,42 грн. за рік оренди. Пунктом 7 строк дії договору подовжений до 31 грудня 2024 року (а.с. 26).
04 грудня 2018 року між позивачем, ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та новим орендарем в особі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду №1100335 до договору оренди землі №652060004000012 від 07 жовтня 2015 року, за умовами якої сторони погодили розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки 6520686700:03:045:0011 в сумі 308 539,66 грн. та встановили розмір орендної плати на рівні 5,91% від нормативної грошової оцінки землі. Строк дії договору подовжено до 31 грудня 2027 року. Пунктом 4.5 додаткової угоди передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року (а.с.27-31).
19 червня 2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладений договір оренди землі №4АА002128-040671500035, за яким власник передав товариству в оренду належну йому земельну ділянку сільськогосподарського призначення з кадастровим номером 6520686700:03:045:0012 площею 10,2344 га.
20 січня 2015 року сторони уклали договорів про заміну сторони у договорі оренди, згідно умов якого ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» передало право оренди земельної ділянки 6520686700:03:045:0012 новому орендарю ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС». Пунктом 3 договору передбачено, що орендна плата складає 3 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту 1.756, що становить 6175,42 грн. за рік оренди. Пунктом 7 строк дії договору подовжений до 31 грудня 2024 року (а.с.32).
Додатковою угодою №110251 від 28 грудня 2017 року до договору оренди землі №4АА02128-040671500035 від 19 червня 2006 року, укладеною між ОСОБА_1 , ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ-ПЛЮС» та новим орендарем в особі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», погоджено нормативну грошову оцінку землі в сумі 308 539, 66 грн. та розмір орендної плати на рівні 5,91 % від нормативної грошової оцінки землі за рік оренди. Строк дії договору продовжений до 30 грудня 2027 року. Пунктом 4.5 угоди передбачено, що орендна плата вноситься орендарем в строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року (а.с 33-38).
Належні ОСОБА_1 земельні ділянки розташовані на території Степнянської сільської ради, яка входить до Новорайскої об'єднаної територіальної громади Бериславського району Херсонської області, яка у період з 09 квітня по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасово окупацією рф, а з 11 листопада 2022 року Новорайська територіальна громада Бериславського району Херсонської області віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року №309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, а також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376, який є чинним.
Відповідач ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» протягом періоду з 2022 по 2024 роки виплату орендної плати за користування землею не здійснював, з приводу чого утворилась заборгованість в загальному розмірі 109 407,90 грн.
На підставі договору №1704/25-24 про відчуження (продаж) права оренди земельних ділянок від 17 квітня 2025 року, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» відчужило право оренди вищезазначених земельних ділянок на користь ТОВ «ПЕРЕМОГА -ПЛЮС».
Згідно листа-довідки Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 24 квітня 2025 року №01-12/942/25, орендовані ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» земельні ділянки за цільовим призначенням протягом 2023-2024 років не використовуються, обробіток землі не здійснюється. Товариство не приймало участі у обстеженні та розмінуванні земельних ділянок, що перебувають в оренді. Обстеження та очищення земельних ділянок здійснювалося відповідними групами із розмінування за ініціативою Херсонської обласної військової адміністрації в рамках гуманітарного розмінування території громади (а.с. 44-45).
Згідно розпоряджень Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31 жовтня 2023 року №163; від 06 березня 2024 року №29; від 18 квітня 2024 року №154, ТОВ «ЮТС-АГРОПОДУКТ» надавалися пільги з нарахування та сплати місцевих податків та зборів, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов'язання за період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023 року; з 01 січня 2024 року по 31 грудня 2024 року.
Листом від 11 червня 2025року Головне управлінням Державної служби з надзвичайних ситуацій у Херсонській області повідомило, що піротехнічні розрахунки ДСНС України до робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» на території Бериславського району, не залучались, роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами з розмінування. Ймовірно, земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами.
Мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції і застосовані норми права
Згідно частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Оренда землі є окремим видом найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
Договір оренди землі, відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов'язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець, відповідно до абзацу п'ятого частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі», має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.
Орендар земельної ділянки зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату» орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Згідно висновку, наведеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/23 (провадження № 12-19гс24), підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вчасно не сплачувало орендну плату за 2022 - 2024 роки, тому саме відповідач повинен був спростувати належними та допустимими доказами твердження позивача про несплату орендної плати в обумовлений договором строк до 31 грудня кожного року оренди або довести належними та допустимими доказами наявність обставин, що унеможливили виконання орендарем договірних зобов'язань.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Згідно частини першої статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.
Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом.
Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).
За положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Обставини, передбачені частиною шостою статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об'єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21), у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.
Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про доведення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали товариству виконати передбачений договором обов'язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельні ділянки, що розташовані на території Степнянської сільської ради Херсонської області в період з 09 квітня по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією військами рф, а тому в 2022 році орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням та отримати дохід від господарської діяльності в означений період, та як наслідок здійснити виплату орендної плати за 2022рік.
Обґрунтовуючи свої заперечення щодо неможливості виплати орендної плати за 2023, 2024 роки ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» також посилається на наявність обставин непереборної сили, за які відповідач не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за вказаний період та на неможливість використання орендованих земельних ділянок через їхнє потенційне забруднення вибухонебезпечними предметами.
Частиною третьою статті 12, частиною першою статті 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України). Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Вирішивши справу на підставі наданих сторонами доказів, суд першої інстанції правомірно вважав, що належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження обставин, які б свідчили про об'єктивну неможливість використання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» орендованих земельних ділянок протягом 2023, 2024 років, за яку товариством не вносилася орендна плата, через наведені скаржником обставини як підстави для застосування положень частини шостої статті 762 ЦК України, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» в установленому процесуальним законом порядку не надано.
Передана в оренду земельна ділянка розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області, яка з 11 листопада 2022 року віднесена до території можливих бойових дій, тобто бойові дії у 2023 та 2024 роках на вказаній території не велися.
В ході розгляду справи ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заперечував наявність у товариства можливості використання орендованих ділянок у 2023, 2024 роках, пославшись лише на розпорядження органів місцевого самоврядування про надання ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» пільг з нарахування та сплати місцевих податків та зборів, за відсутності доказів використання землі.
З листа-довідки Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 24 квітня 2025 року №01-12/942/25 встановлено, що орендовані ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» земельні ділянки за цільовим призначенням протягом 2023-2024 років не використовуються, обробіток землі не здійснюється. Товариство не приймало участі у обстеженні та розмінуванні земельних ділянок, що перебувають в оренді. Обстеження та очищення земельних ділянок здійснювалося відповідними групами із розмінування за ініціативою Херсонської обласної військової адміністрації в рамках гуманітарного розмінування території громади.
При цьому колегія суддів зауважує, що чинне законодавство не покладає обов'язок здійснення розмінування виключно на державні органи. Відповідач, як суб'єкт господарювання, мав можливість самостійно ініціювати проведення відповідних заходів із залученням спеціалізованих підприємств або організацій, що мають відповідну ліцензію та дозвіл на проведення робіт із розмінування. Відтак, посилання на обставини непереборної сили є неприйнятними, оскільки відповідач не довів, що ним вчинялися всі необхідні та можливі дії для належного виконання умов договору оренди.
Частиною другою статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», передбачено, що Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб'єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб'єктів малого підприємництва видається безкоштовно.
Отже, для засвідчення форс-мажорних обставин ТПП України видається сертифікат. Водночас, лист Торгово-промислової палати України №2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022року, на який посилається скаржник як на аналогію сертифікату про посвідчення форс-мажорних обставин, не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», а також такий лист не є документом, який був виданий за зверненням відповідного суб'єкта (відповідача), для якого могли настати певні форс-мажорні обставини.
Верховний Суд у постановах від 01 червня 2021 у справі №910/9258/20, від 14 червня 2022 у справі №922/2394/21 зазначав, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов'язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.
Таким чином, в разі наявності певних обставин (форс-мажорних), які засвідчені для конкретної особи відповідним сертифікатом ТПП України, суд має оцінити зазначений доказ у сукупності з іншими доказами.
Водночас, настання форс-мажорних обставин не є підставою для невиконання стороною зобов'язання, строк виконання якого настав до дати настання таких обставин, а також для звільнення сторони від відповідальності в такому випадку. Такий висновок висловлений у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі №912/750/22.
Лист ТПП України №2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, на який посилається скаржник, як на підставу підтвердження наявності для ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» в 2023, 2024 роках обставин непереборної сили, не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні».
Колегія суддів не приймає до уваги посилання скаржника на Інтерактивну карту ДСНС щодо виявлення або ймовірного знаходження вибухонебезпечних предметів на землях Новорайської селищної територіальної громади, оскільки ця карта відображає лише актуальну інформацію на час її перегляду та не містить даних щодо спірного періоду.
Також слід залишити поза увагою й посилання скаржника на неврахування судом положень Закону України від 11 квітня 2023 року №3050-IX "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно". При цьому апеляційний суд виходить з того, що вказані положення стосуються земельних ділянок державної та комунальної власності і жодним чином не регулюють правовідносини, що є предметом цієї справи.
З огляду на наведене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не довело наявність беззаперечних обставин, які б унеможливили використання орендарем належних позивачу земельних ділянок протягом 2023-2024 років, та як наслідок звільняли відповідача від обов'язку виконання зобов'язань з виплати орендної плати за 2023, 2024 роки. Систематичне невиконання орендарем умов договору оренди землі є підставою для дострокового розірвання договору оренди.
Щодо доводів апеляційної скарги про розгляд справи неповноважним складом суду, а саме суддею Сікорою О.О., якому було заявлено відвід і який, на думку скаржника, вирішено з порушенням вимог процесуального законодавства, колегія суддів визнає такі доводи неприйнятними з огляду на те, що заяву про відвід судді 29 липня 2025 року вирішено судом першої інстанції в порядку, передбаченому статтею 44 ЦПК України. За змістом частини третьої наведеної норми права, якщо подання скарги, заяви, клопотання визнається зловживанням процесуальними правами, суд з урахуванням обставин справи, має право залишити без розгляду або повернути скаргу, заяву, клопотання.
Крім того, за положеннями пункту 2 частини третьої статті 376 ЦПК України, підставою скасування рішення суду першої інстанції є виключно та обставина, що підстави відводу судді першої інстанції визнано судом апеляційної інстанції обґрунтованими, тоді як вбачається зі змісту заяви про відвід судді, заява обґрунтована виключно процесуальними діями судді в інших справах, що за приписами частини четвертої статті 36 ЦПК України не може бути підставою для відводу суду.
За правилами статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 19 грудня 2025 року постановлено з додержанням вимог закону, правильно застосовано норми матеріального та процесуального права, надана правильна оцінка наявним у справі доказам, доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують, а відтак відсутні підстави для скасування оскаржуваного судового рішення.
Розподіл судових витрат в порядку частини тринадцятої статті 141 ЦПК України не здійснюється у зв'язку із залишенням апеляційної скарги ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» без задоволення.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 382-384 ЦПК України, суд
постановив :
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» залишити без задоволення.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 19 грудня 2025 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Головуючий: В.О. Бездрабко
Судді: Л.В. Базіль
Л.А. Приходько