Постанова
іменем України
справа № 650/2740/25
провадження № 22-ц/819/341/26
19 березня 2026 року м. Херсон
Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючий: Бездрабко В.О. (суддя - доповідач),
судді: Базіль Л.В.,
Приходько Л.А.,
секретар судового засідання: Середюк О.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 18 грудня 2025 року, постановлене під головуванням судді Хомик І.І., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі,
встановив:
Зміст позовних вимог
В квітні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі.
Позов мотивований тим, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки кадастровий номер 6520686700:03:006:0019 площею 9,0325 га, що розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області.
30 жовтня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» був укладений договір оренди землі №1100327, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку 6520686700:03:006:0019 сільськогосподарського призначення із земель приватної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Сторонами договору погоджено розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки в сумі 308539,65 грн. та розмір орендної плати на рівні 5,91% від нормативної грошової оцінки землі за рік оренди. Строк дії договору становить 10 років. Пунктом 4.5 угоди визначено, що орендна плата вноситься орендарем з 01 серпня до 31 грудня кожного року.
Додатковою угодою 1100327-2 від 05 березня 2019 року до договору оренди землі від 30 жовтня 2018 року, сторонами погоджений строк дії договору до 30 листопада 2030 року.
Відповідач протягом періоду з 2022 по 2024 роки виплату орендної плати за користування землею не здійснював, з приводу чого утворилась заборгованість в загальному розмірі 54 703,95 грн.
На підставі договору №1704/25-24 про відчуження (продаж) права оренди земельних ділянок від 17 квітня 2025 року, ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» відчужило право оренди вищезазначеної ділянки на користь ТОВ «ПЕРЕМОГА -ПЛЮС».
Позивач зазначив, що орендар після деокупації території Бериславського району Херсонської області не приступив до використання землі за цільовим призначенням; огляд ділянки на предмет наявності вибухонебезпечних предметів не проводився, підтверджуючі дані про те, що на ділянці можуть перебувати небезпечні предмети, які унеможливлюють використання землі, відсутні. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не вчинялися заходи щодо оцінки можливості використання орендованої земельної ділянки, тоді як іншими суб'єктами господарювання в межах району здійснюється обробіток землі та сплачується орендна плата.
Листом від 10 квітня 2025 року №01-12/868/25 Новорайська сільська військова адміністрація повідомила, що земельні ділянки, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» не використовуються, обробіток землі не здійснюється. ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» не приймало участь у обстеженні та розмінуванні земельних ділянок, що перебувають в оренді підприємства. Обстеження та очищення земельних ділянок здійснювалось відповідними військовими групами із розмінування за ініціативою Херсонської обласної військової адміністрації в рамках гуманітарного розмінування території громади; інші користувачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення співпрацювали із військовими групами із розмінування допомагаючи їм у різний спосіб, деякі землекористувачі здійснювали розмінування земельних ділянок повністю за власний рахунок, так як були зацікавлені у як найшвидшому обстеженні та як найшвидшому поверненні земельних ділянок у користування, такі землекористувачі і на даний час також використовують свої власні або орендовані земельні ділянки сільськогосподарського призначення.
Посилаючись на систематичну несплату орендної плати, невикористання землі за цільовим призначенням та відсутність зі сторони відповідачів дій щодо виконання умов договору оренди землі від 30 жовтня 2018 року, що є істотним порушення договірних зобов'язань, позивач просив розірвати договір оренди землі від 30 жовтня 2018 року №1100327, укладений між ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 30491904 щодо земельної ділянки за кадастровим номером 6520686700:03:006:0019; вирішити питання розподілу судових витрат.
Рішення суду першої інстанції
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 18 грудня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.
Розірвано договір оренди землі від 30 жовтня 2018 року №1100327, укладений між ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» (новий орендар ТОВ «ПЕРЕМОГА -ПЛЮС» на підставі договору купівлі -продажу права оренди від 17 квітня 2025) та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 30491904 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:006:0019.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору в розмірі 969,00 грн.
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про стягнення витрат на правничу допомогу відмовлено.
Рішення суду мотивовано тим, що відповідач ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» належним чином не виконував взяті на себе зобов'язання за договором оренди землі, що проявилося у систематичній несплаті орендної плати за 2022-2024 роки, що є підставою для розірвання договору оренди землі.
Суд зазначив, що сам по собі факт перебування належної позивачу земельної ділянки у 2022 році на тимчасово окупованій території України не свідчить про неможливість її використання орендарем та не є підставою для звільнення його від обов'язку сплати орендної плати без надання належних і допустимих доказів на підтвердження існування для орендаря непереборних обставин. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не довело наявності форс-мажорних обставин, які б об'єктивно перешкоджали виконанню зобов'язань за договором оренди землі. Товариство обмежилося лише посиланням на військові дії на території України, однак не надало належних і допустимих доказів того, які саме обставини (окупація, близькість до зони бойових дій, припинення діяльності підприємства) унеможливили використання орендованої земельної ділянки і виплату позивачу орендної плати за 2022-2024роки.
Загальне посилання Товариства на запроваджений в Україні воєнний стан та лист Торгово-промислової палати України № 2924/02.1-7.1 від 28 лютого 2022 року про визнання військової агресії рф проти України, не можна вважати обставинами непереборної сили, що звільняє товариство від обов'язку виконання зобов'язань по нарахуванню та виплаті орендної плати за 2022-2024 роки, за відсутності підтвердження факту, що орендар опинився в ситуації неможливості виконання зобов'язань протягом означеного періоду внаслідок військової агресії.
Суд не визнав належним доказом у справі лист ГУ ДСНС у Херсонській області від 11 червня 2025 року, оскільки він не підтверджує наявність для орендаря обставин непереборної сили та фактичну неможливість використання спірної земельної ділянки. У листі зазначено, що ДСНС не проводило розмінування орендованих товариством ділянок, не встановлено, які саме органи здійснювали такі роботи, а інформація про можливу наявність вибухонебезпечних предметів має лише характер припущення. Також документ не містить висновків про фактичну або юридичну неможливість використання земель у 2023-2024 роках, тому він не доводить підстав для звільнення відповідача від виконання договірних зобов'язань.
Суд вважав, що факт наявності відкритого досудового розслідування за ознаками злочину, передбаченого частиною 1 статті 438 КК України, не є підставою для звільнення орендаря від обов'язку виконання договірних зобов'язань.
Суд врахував також пасивну позицію відповідачів, які до обробітку ділянки не приступили та не пропонують шляхів позасудового врегулювання спору, що фактично позбавляє власника можливості користуватися землею.
Доводи апеляційної скарги
Не погодившись з рішенням суду від 18 грудня 2025 року, ТОВ «ЮТС - АГРОПРОДУКТ» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на неповне з'ясування судом фактичних обставин справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалите нове судове рішення про відмову ОСОБА_1 у задоволенні позовних вимог.
Апеляційна скарга мотивована тим, що між ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» та орендодавцем існували правовідносини з оренди землі сільськогосподарського призначення. Товариство визнає несплату орендної плати на користь позивача, яка сталася у зв'язку з неможливістю використання земельної ділянки через її перебування в 2022 році в межах тимчасово окупованої рф території, а в 2023-2024 р. через забруднення (можливе забруднення) землі вибухонебезпечними предметами.
Суд безпідставно не прийняв до уваги лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1, в якому засвідчено настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), якими є військова агресія рф проти України, а також той факт, що територія, в межах якої розташована земельна ділянка позивача, була віднесена до територій, що перебували у тимчасовій окупації у період 2022 року, і територією, на якій можливим є ведення бойових дій.
Суд необґрунтовано залишив поза увагою приписи Закону України від 11 квітня 2023 року №3050-IX "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно", який набрав чинності 06 травня 2023 року та яким внесено зміни до підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" ПК України в частині того, що тимчасово, на період з 1 березня 2022 року по 31 грудня 2022 року, не нараховується та не сплачується плата за землю (орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що розташовані, окрім іншого, на територіях активних бойових дій та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб-підприємців або юридичних осіб.
За даними Інтерактивної карти Державної служби з надзвичайних ситуацій, розміщеної на офіційному сайті за посиланням Розмінування України (https://mine.dsns.gov.ua/), Степнянська сільська рада Бериславського району Херсонської області, в межах якої знаходиться земля належна позивачу, є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети.
Скаржник виснував, що у зв'язку з імовірним забрудненням земельної ділянки позивача вибухонебезпечними предметами орендар був позбавлений можливості використовувати її за цільовим призначенням, проводити посівну та збиральну кампанії у 2023-2024 роках, а відтак в силу частини шостої статті 762 ЦК України має бути звільненим від сплати орендної плати, що унеможливлює розірвання договору оренди землі.
Згідно розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31 жовтня 2023 року №163земельні ділянки, які перебувають у користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не є об'єктами оподаткування у період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023 року; визнання ділянок непридатними для використання у зв'язку з потенційною загрозою їхнього забруднення вибухонебезпечними предметами підтверджується рішенням XIV сесії Херсонської обласної ради VIII скликання від 23 грудня 2022року №491 «Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб'єктів господарювання, що постраждали внаслідок таких обставин», серед яких ТОВ «ЮТСАГРОПРОДУКТ». Листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року №6603-2942/6616/3 підтверджено потенційне забруднення орендованих ділянок вибухонебезпечними предметами та не залучення підрозділів ДСНС до проведення робіт з розмінування території. На підставі зазначених документів скаржник виснував, що використання товариством землі було об'єктивно неможливим, що звільняє орендаря від сплати орендної плати.
Крім того, товариство, як на підставу скасування постановленого у справі судового рішення, вказало, що суд першої інстанції припустився істотних порушень вимог процесуального законодавства, оскільки порушив порядок розгляду заяви про відвід судді Хомик І.І.; суд залишив поза увагою факт відчуження ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" на користь ТОВ "ПЕРЕМОГА-ПЛЮС" права оренди земельної ділянки, що фактично означає заміну сторони орендаря в договорі оренди землі, а тому, на думку скаржника, належним відповідачем у справі є ТОВ "ПЕРЕМОГА-ПЛЮС", до якого перейшли всі права та обов'язки орендаря в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав.
Правова позиція інших учасників справи
У відзиві на апеляційну скаргу адвокат Бєліков А.А., який діє від імені та в інтересах ОСОБА_1 , просив скаргу залишити без задоволення, вказавши про законність та обґрунтованість рішення суду від 18 грудня 2025 року.
Розгляд справи апеляційним судом
В судове засідання суду апеляційної інстанції сторони не з'явилися, про день, час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином згідно приписів частини шостої статті 128 ЦПК України, що підтверджується довідками про доставку судових повісток до електронних кабінетів сторін та рекомендованим листом з повідомленням про відсутність ТОВ «ПЕРЕМОГА -ПЛЮС» за адресою місцезнаходження (пункт 3 частини восьмої статті 128 ЦПК України).
У відзиві на апеляційну скаргу адвокат Бєліков А.А. просив провести розгляд справи за відсутності позивача та його представника.
Згідно з частиною другою статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Зі змісту зазначеної норми права вбачається, що явка до апеляційного суду належним чином повідомленого учасника справи не є обов'язковою. Вирішення питання про розгляд справи або відкладення розгляду справи віднесено до дискреційних повноважень апеляційного суду.
Ураховуючи наведене, баланс інтересів учасників справи у як найшвидшому розгляді справи, обізнаність учасників справи про дату, час та місце розгляду справи, створення апеляційним судом під час розгляду цієї справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників справи.
Відповідно до частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції, в межах доводів апеляційної скарги та вимог заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Фактичні обставини справи, встановлені судом
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки кадастровий номер 6520686700:03:006:0019 площею 9,0325 га, що розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області. Право власності позивача на нерухоме майно зареєстровано на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серія ХС № 061556 від 17 лютого 2004 року (а.с.33).
30 жовтня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» був укладений договір оренди землі №1100327, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку 6520686700:03:006:0019 сільськогосподарського призначення із земель приватної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Сторонами договору погоджено розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки в сумі 308539,65 грн. та розмір орендної плати на рівні 5,91% від нормативної грошової оцінки землі за рік оренди. Строк дії договору становить 10 років. Пунктом 4.5 угоди визначено, що орендна плата вноситься орендарем з 01 серпня до 31 грудня кожного року (а.с.20-25).
Додатковою угодою 1100327-2 від 05 березня 2019 року до договору оренди землі від 30 жовтня 2018 року, сторонами погоджений строк дії договору до 30 листопада 2030 року (а.с.26).
Відповідач ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» протягом періоду з 2022 по 2024 роки виплату орендної плати за користування землею не здійснював, з приводу чого утворилась заборгованість в загальному розмірі 54 703,95 грн.
Належна ОСОБА_1 земельна ділянка розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області, що відноситься до Новорайської селищної територіальної громади Херсонської області, яка у період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасово окупацією рф, а з 11 листопада 2022 року Новорайська селищна територіальна громада Бериславського району Херсонської області віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року №309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, а також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376, який є чинним.
Листом від 10 квітня 2025 року Новорайська сільська військова адміністрація повідомила, що земельні ділянки, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» не використовуються за цільовим призначенням, обробіток землі не здійснюється; ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» не приймало участь у обстеженні та розмінуванні земельних ділянок, що перебувають в оренді підприємства. Обстеження та очищення земельних ділянок здійснювалось відповідними військовими групами із розмінування за ініціативою Херсонської ОВА в рамках гуманітарного розмінування території громади; інші користувачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення співпрацювали із військовими групами із розмінування, допомагаючи їм у різний спосіб, деякі землекористувачі здійснювали розмінування земельних ділянок повністю за власний рахунок, так як були зацікавлені у якнайшвидшому обстеженні та якнайшвидшому поверненні земельних ділянок у користування, такі землекористувачі і на даний час використовують свої власні або орендовані земельні ділянки сільськогосподарського призначення (а.с.27).
Згідно розпоряджень Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31 жовтня 2023 року №163; від 06 березня 2024 року №29; від 18 квітня 2024 року №154, ТОВ «ЮТС-АГРОПОДУКТ» надавалися пільги з нарахування та сплати місцевих податків та зборів, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов'язання за період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023 року; з 01 січня 2024 року по 31 грудня 2024 року (а.с.127-130).
На підставі договору №1704/25-24 про відчуження (продаж) права оренди земельних ділянок від 17 квітня 2025 року, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» відчужило право оренди вищезазначеної земельної ділянки на користь ТОВ «ПЕРЕМОГА -ПЛЮС».
Мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції і застосовані норми права
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Оренда землі є окремим видом найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
Договір оренди землі, відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов'язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець, відповідно до абзацу п'ятого частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі», має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.
Орендар земельної ділянки зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату» орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Згідно висновку, наведеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/23 (провадження № 12-19гс24), підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вчасно не сплачувало орендну плату за 2022 - 2024 роки, тому саме відповідач повинен був спростувати належними та допустимими доказами твердження позивача про несплату орендної плати в обумовлений договором строк до 31 грудня кожного року або довести належними та допустимими доказами наявність обставин, що унеможливили виконання орендарем договірних зобов'язань.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Згідно частини першої статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.
Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом.
Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).
За положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Обставини, передбачені частиною шостою статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об'єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21), у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.
Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вчасно не сплачувало орендну плату за 2022 - 2024 роки, тому саме орендар повинен був спростувати належними та допустимими доказами твердження позивача про несплату орендної плати в обумовлений в договорі строк до 31 грудня кожного року, чого ним зроблено не було.
Заперечуючи проти задоволення позову товариство вказувало на неможливість виконання договірних зобов'язань через обставини, які на його думку, унеможливлювали виконання зобов'язань поза його волею. В апеляційній скарзі товариство послалося на те, що відсутність сплати орендної плати у період тимчасової окупації території Бериславського району Херсонської області та до моменту підтвердження безпечного стану орендованої земельної ділянки є наслідком обставин непереборної сили, за які ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за зазначений період.
Частиною другою статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об'єктивно унеможливлюють виконання зобов'язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.
В зв'язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов'язань.
Колегія суддів вважає, що в ході розгляду справи ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» доведено факт неможливості використання за цільовим призначенням орендованої земельної ділянки з незалежних від товариства причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали орендарю виконати передбачений договором обов'язок з виплати орендної плати за 2022 рік, оскільки земельна ділянка, що розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області, з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасово окупацією рф, а тому в 2022 році орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати земельну ділянку для отримання доходів за 2022 році.
За таких обставин колегія суддів визнає обґрунтованими доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов'язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік.
Обґрунтовуючи свої заперечення щодо неможливості виплати орендної плати за 2023, 2024 роки ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» також посилається на наявність обставин непереборної сили, за які товариство не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період та на неможливість використання орендованої земельної ділянки через її потенційне забруднення вибухонебезпечними предметами та існування загрози для життя і здоров'я працівників товариства при обробітку землі.
Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Оцінивши надані сторонами докази, суд визнає, що належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження обставин, які б свідчили про відсутність протягом 2023, 2024 років, за які відповідачем не вносилася орендна плата, можливості використання орендованої земельної ділянки через наведені скаржником обставини, як підстави для застосування вимог частини шостої статті 762 ЦК України, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» в установленому процесуальним законом порядку, не надано.
Як зазначалось вище спірна земельна ділянка розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області, яка з 11 листопада 2022 року віднесена до території можливих бойових дій. Тобто, бойові дії у 2023 та 2024 роках на вказаній території не велися.
Відповідачем не надано доказів на підтвердження обставин, які б свідчили про відсутність протягом 2023-2024 років, за який відповідачем не вносилася орендна плата, можливості використання земельної ділянки за цільовим призначенням через військову агресію рф проти України, забруднення ділянки вибухонебезпечними предметами тощо.
Посилання товариства на розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області за 2023-2025 роки, відповідно до яких орендовані ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» земельні ділянки визнано непридатними для використання у зв'язку з їх потенційною загрозою забруднення вибухонебезпечними предметами та наданням товариству податкових пільг зі сплати місцевих податків та зборів щодо земельних ділянок, не свідчать про об'єктивну неможливість використання орендованої ділянки за цільовим призначенням протягом 2023-2024 років та не можуть бути підставою для звільнення відповідача від виконання обов'язку зі сплати орендної плати.
В апеляційній скарзі товариство зазначило, що наявність форс-мажорних обставин в даному випадку підтверджується листом ТПП України №2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року.
Проте частиною другою статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», передбачено, що торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб'єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб'єктів малого підприємництва видається безкоштовно.
Отже, для засвідчення форс-мажорних обставин ТПП України видається сертифікат. Водночас, лист Торгово-промислової палати України №2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022, на який посилається скаржник як на аналогію сертифікату про посвідчення форс-мажорних обставин, не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», а також такий лист не є документом, який був виданий за зверненням відповідного суб'єкта (відповідача), для якого могли настати певні форс-мажорні обставини.
Верховний Суд у постановах від 01 червня 2021 у справі №910/9258/20, від 14 червня 2022 у справі №922/2394/21 зазначав, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов'язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.
Таким чином, в разі наявності певних обставин (форс-мажорних), які засвідчені для конкретної особи відповідним сертифікатом ТПП України, суд має оцінити зазначений доказ у сукупності з іншими доказами.
Водночас, настання форс-мажорних обставин не є підставою для невиконання стороною зобов'язання, строк виконання якого настав до дати настання таких обставин, а також для звільнення сторони від відповідальності в такому випадку. Такий висновок висловлений у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі №912/750/22.
З огляду на викладене, лист ТПП України №2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022року не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», виданим безпосередньо ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».
В обґрунтування доводів апеляційної скарги ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» послалося на лист Головного управління Державної служби з надзвичайних ситуацій у Херсонській області від 11 червня 2025 року, згідно якого піротехнічні розрахунки ДСНС України не залучалися до робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» на території Бериславського району.
Разом з цим, зазначений лист беззаперечно не доводить неможливість використання орендованих ділянок за цільовим призначенням, адже ГУ ДСНС у Херсонській області повідомило, що роботи з розмінування ділянок проводились іншими фаховими відомствами з розмінування.
Суд апеляційної інстанції звертає увагу, що процедура розмінування та приведення після тимчасової окупації військами рф орендованих земельних ділянок у стан придатний для ведення господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів задля забезпечення використання земель. Однак товариство не довело, що ним протягом 2023-2024 років вчинялися всі необхідні та можливі дії для належного виконання умов договору оренди.
Отже, лист Головного управління Державної служби з надзвичайних ситуацій у Херсонській області від 11 червня 2025року не підтверджує об'єктивної неможливості використання орендованих земельних ділянок за цільовим призначенням, а невиконання зобов'язань орендарем в 2023, 2024 роках не може бути виправдане обставинами непереборної сили.
Крім того, лист Новорайської сільської військової адміністрації від 10 квітня 2025 року свідчить про проведення обстеження та виконання робіт з очищення місцевості, зокрема земельних ділянок, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». Незважаючи на проведені роботи, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не приступило до обробітку землі та не навело аргументів, які б унеможливлювали для товариства виконання умов договору оренди.
Колегія суддів не приймає до уваги посилання скаржника на Інтерактивну карту ДСНС щодо виявлення або ймовірного знаходження вибухонебезпечних предметів на землях Новорайської селищної територіальної громади, оскільки ця карта відображає лише актуальну інформацію на час її перегляду та не містить даних щодо спірного періоду.
Також слід залишити поза увагою й посилання скаржника на неврахування судом положень Закону України від 11 квітня 2023 року №3050-IX "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно". При цьому апеляційний суд виходить з того, що вказані положення стосуються земельних ділянок державної та комунальної власності і жодним чином не регулюють правовідносини, що є предметом цієї справи.
Наведене свідчить, що суд першої інстанції дійшов в цілому правильного висновку, що спірний договір оренди землі за вимогою позивача може бути достроково розірваний з підстав неналежного виконання орендарем умов договору, а саме систематичного невиконання обов'язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору.
Встановивши дійсні обставини справи та дослідивши надані сторонами докази, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про розірвання договору оренди землі.
Разом з цим, апеляційний суд визнає слушними аргументи скаржника щодо неможливості через тимчасову окупацію використання орендарем за призначенням земельних угідь у період 2022 року, і як наслідок виконання зобов'язань зі сплати у 2022 році орендної плати, відповідно до умов договору оренди землі, але ця обставина не вплинула на результат вирішення спору по суті, оскільки встановлене судом першої інстанції систематичне невиконання відповідачем обов'язку зі сплати орендної плати мало місце не лише у 2022 році, а й в 2023, 2024 роках, що свідчить про істотне порушення умов договору та є самостійною підставою для його розірвання.
Щодо доводів апеляційної скарги про розгляд справи неповноважним складом суду, а саме суддею Хомик І.І., якій було заявлено відвід і який, на думку скаржника, вирішено з порушенням вимог процесуального законодавства, колегія суддів визнає такі доводи неприйнятними з огляду на те, що заяву про відвід судді вирішено судом першої інстанції в порядку, передбаченому статтею 44 ЦПК України. За змістом частини третьої наведеної норми права, якщо подання скарги, заяви, клопотання визнається зловживанням процесуальними правами, суд з урахуванням обставин справи, має право залишити без розгляду або повернути скаргу, заяву, клопотання.
Крім того, за положеннями пункту 2 частини третьої статті 376 ЦПК України, підставою скасування рішення суду першої інстанції є виключно та обставина, що підстави відводу судді першої інстанції визнано судом апеляційної інстанції обґрунтованими, тоді як вбачається зі змісту заяви про відвід судді, заява обґрунтована виключно процесуальними діями судді в інших справах, що за приписами частини четвертої статті 36 ЦПК України не може бути визнано обґрунтованою підставою для відводу суду.
З матеріалів справи встановлено, що на підставі договору про відчуження (продаж) права оренди земельних ділянок, укладеного 17 квітня 2025 року між ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» та ТОВ «ПЕРЕМОГА -ПЛЮС», право оренди землі строком на один рік перейшло до ТОВ «ПЕРЕМОГА ПЛЮС».
Оскільки виниклі між сторонами спірні правовідносини стосуються періоду 2022-2024 років, тобто часу, який передував відчуженню права оренди землі, то визначення співвідповідачами у справі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (який мав висловити свої доводи та надати заперечення проти пред'явлених вимог) та ТОВ «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» (до якого лише тимчасово перейшли права та обов'язки орендаря), є процесуально виправданим.
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Ураховуючи вищезазначене, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" задовольнити частково, рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 18 грудня 2025 року змінити, виключивши з мотивувальної частини рішення посилання на можливість використання відповідачем земельної ділянки кадастровий номер 6520686700:03:006:0019 у період 2022 року. В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 382-384 ЦПК України, суд
постановив:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» задовольнити частково.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 18 грудня 2025 року змінити.
Виключити з мотивувальної частини рішення посилання на можливість використання ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» об'єкту оренди у період 2022 року.
В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.
Головуючий: В.О. Бездрабко
Судді: Л.В. Базіль
Л.А. Приходько