Номер провадження: 22-ц/813/2088/26
Справа № 522/23619/20
Головуючий у першій інстанції Шенцева О.П.
Доповідач Громік Р. Д.
18.03.2026 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі:
головуючого - Громіка Р.Д.,
суддів - Драгомерецького М.М., Сегеди С.М.,
за участю секретаря - Скрипченко Г.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси, який діє в інтересах держави в особі Одеської міської ради, на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 07 липня 2021 року у цивільній справі за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про скасування декларації про готовність об'єкту до експлуатації, свідоцтва про право власності, рішення державного реєстратора, знесення об'єктів самочинного будівництва,
1. ОПИСОВА ЧАСТИНА.
Короткий зміст позовних вимог.
У грудні 2020 року Одеська міська рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та просила:
- скасувати реєстрацію декларації про готовність об'єкта до експлуатації «Реконструкція квартири АДРЕСА_1 , код ДК - 1122.1, ІІ категорія складності», яка зареєстрована інспекцією ДАБК в Одеській області від 04 листопада 2013 року № ОД 142133080929;
- скасувати реєстрацію декларації про готовність об'єкта до експлуатації «Реконструкція квартири АДРЕСА_1 , код ДК - 1122.1, ІІ категорія складності», яка зареєстрована інспекцією ДАБК в Одеській області від 04 листопада 2013 року № ОД 142133080932;
- скасувати рішення про державну реєстрацію (з відкриттям розділу) від 21 листопада 2013 року № 13269340, прийняте державним ресторатором Одеського міського управління юстиції Рубан М. О., що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 220059551101;
- скасувати рішення про державну реєстрацію (з відкриттям розділу) від 21 листопада 2013 року № 8235927, прийняте державним реєстратором Одеського міського управління юстиції Рубан М. О., що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 220076251101;
- скасувати рішення державного реєстратора Одеського міського управління юстиції Рубан М. О. про реєстрацію змін розділу від 24 грудня 2013 року № 9447296;
- скасувати рішення про державну реєстрацію від 22 серпня 2014 року № 15332283, прийняте нотаріусом Другої одеської державної нотаріальної контори Масловою М.В., що є підставою для державної реєстрації припинення права власності за ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 220076251101;
- визнати незаконним та скасувати свідоцтва про право власності від 22 грудня 2013 року № НОМЕР_1 та від 24 грудня 2013 року № 15296287;
- визнати договір дарування від 22 серпня 2014 року № 1-1471, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , недійсним;
- зобов'язати ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення за власний рахунок об'єкта самочинного будівництва за адресою: АДРЕСА_3 та квартира АДРЕСА_4 а і привести його у відповідність до технічних характеристик, які відображені у свідоцтві про право власності на квартиру АДРЕСА_4 від 06 вересня 2012 року та у технічному паспорті від 20 липня 2012 року.
Позовна заява вмотивована тим, що ОСОБА_1 у 2013 році здійснила незаконну реконструкцію об'єкта нерухомого майна з розподілом на два самостійні об'єкти за адресою: АДРЕСА_3 , шляхом будівництва прибудови. При здійсненні реконструкції ОСОБА_1 самовільно зайняла земельну ділянку орієнтовною площею 0,001 га, яка знаходиться в комунальній власності, що дає підстави для подальшого скасування правовстановлюючих документів на нерухоме майно відповідачів.
Згідно з інформації Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 14 червня 2020 року № 01-19-338 площа прилеглої ділянки до квартир відповідачів огороджена та її площа складає орієнтовано 0,001 га. Крім того, згідно інформації з листа відділу у м. Одесі ГУ Держгеокадастру в Одеській області від 31 липня 2019 року №1714112-19 відсутня інформації щодо видачі державних актів на право власності чи користування, договорів оренди землі на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_3 , що свідчить про те, що ця земельна ділянка знаходиться у комунальній власності, будь-яким особам у власність чи користування для будівництва не передавалась.
Наявність державної реєстрації на об'єкт нерухомого майна з ознаками самовільного будівництва є перешкодою у здійсненні Одеською міською радою своїх повноважень щодо володіння, користування і розпорядження землями комунальної власності.
Процесуальний рух справи.
у суді першої та апеляційної інстанції:
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 07 липня 2021 року, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного суду від 13 лютого 2024 року, у задоволенні позову відмовлено.
Суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, виходив з того, що реконструкція квартири АДРЕСА_2 була здійснена з дотриманням норм чинного законодавства України та отриманням всіх необхідних документів, які були необхідні для здійснення такої реконструкції.
Відповідач ОСОБА_1 провела реконструкцію квартири з розподілом на дві шляхом надбудови мансардного поверху без зміни зовнішніх геометричних розмірів її фундаментів у плані, тому при поданні документів на отримання свідоцтв про право власності відповідачу не потрібно було надавати документ, який підтверджує речове право на земельну ділянку.
22 серпня 2014 року на підставі договору дарування ОСОБА_1 відчужила на користь ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_2 .
Одеська міська рада просила визнати недійсним вказаний договір на підставі статті 234 ЦК України посилаючись на те, що він є фіктивним, проте не надала докази на підтвердження того, що наміри сторін оспорюваного правочину не були спрямовані на укладення договору дарування.
у суді касаційної інстанції:
Постановою Верховного Суду від 22 жовтня 2025 року касаційну скаргу Одеської обласної прокуратури задоволено частково. Постанову Одеського апеляційного суду від 13 лютого 2024 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції вмотивована тим, що суди попередніх інстанцій належним чином не дослідили, які приміщення квартири АДРЕСА_4 увійшли до виділеної квартири АДРЕСА_4 , не надали оцінку наявним в матеріалах справи технічним паспортам на квартиру АДРЕСА_2 від 20 липня 2012 року (до здійснення реконструкції), від 14 жовтня 2013 року (після здійснення реконструкції та виділення окремої квартири АДРЕСА_4 ), а також технічному паспорту на новостворену квартиру АДРЕСА_4 від 11 грудня 2013 року.
Короткий зміст та доводи апеляційної скарги.
В апеляційній скарзі Заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одесипросить скасувати оскаржуване судове рішення та постановити нове, яким задовольнити позовні вимоги, посилаючись при цьому на порушення норм матеріального та процесуального права.
Апеляційна скарга вмотивована тим, що реконструкція квартири відбулась зі зміною зовнішніх геометричних розмірів фундаменту у плані, а у такому випадку замовник будівництва зобов'язаний підтвердити своє право на проведення будівельних робіт документом, що посвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою, на якій буде розміщено об'єкт нерухомості та, відповідно, вказати інформацію про такий документ у декларації про готовність об'єкта до експлуатації.
У даному випадку, земельна ділянка під прибудовою є власністю територіальної громади м. Одеси, відповідачам у власність чи/або користування не надавалась, що свідчить про внесення заявником недостовірних даних до спірних декларацій.
Сповіщення сторін та заяви у справі.
Про судове засідання, призначене на 18 березня 2026 року, сторони були належним чином сповіщені про дату, час та місце слухання справи.
17 березня 2026 року надійшло клопотання адвоката Блізінського М.П., який діє в інтересах ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , про відкладення розгляду справи у зв'язку із хворобою та необхідністю проходження подальшого медичного обстеження та лікування.
Розглянувши вказане клопотання про відкладення розгляду справи, апеляційний суд дійшов висновку про відмову у його задоволенні з огляду на таке.
Відповідно до ст. 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Європейський суд з прав людини в рішенні від 07 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії» зазначив, що заявник зобов'язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов'язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.
Якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з'явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 01 жовтня 2020 року у справі №361/8331/18.
Колегія суддів звертає увагу, що у межах апеляційного провадження не приймалось рішення про виклик осіб, які беруть участь у справі, для надання пояснень у справі, і такої необхідності колегія суддів не вбачає, тому підстав для розгляду справи з обов'язковою участю сторін суд апеляційної інстанції не знаходить.
Додатково апеляційний суд зауважує, що відповідно до п. 1.2.1 Правил організації ефективного цивільного судочинства не може бути визнано само по собі поважною причиною і не має наслідком безумовне відкладення розгляду справи або оголошення перерви у розгляді справи стан здоров'я, не підтверджений відповідними медичними довідками (лікарняним) та/або з датою, що безпосередньо передує даті проведення призначеного слухання крім випадків, коли з наданого медичного документу прямо вбачається протипоказання проти участі в судовому засіданні та/або коли медичне втручання призначене на час судового засідання; так само подання клопотання про відкладення слухання справи за станом здоров'я без обґрунтування щодо неможливості прибуття в судове засідання з причин хвороби та неможливості проведення судового засідання за відсутності учасника та/або його представника
Як вбачається з консультації спеціаліста, датою звернення до спеціаліста є 16 березня 2026 року, що безпосередньо передує даті проведення призначеного слухання справи, рекомендована дата наступного огляду 26 березня 2026 року. Також колегія суддів звертає увагу, що листок непрацездатності адвокату Блізінському М.П. не видавався, обмеження щодо трудової діяльності також не встановлена у консультації спеціаліста.
Таким чином, поважність причин відкладення судом апеляційної інстанції не встановлена, заявники реалізували своє право на викладення відповідних аргументів та, зважаючи на межі розгляду справи в суді апеляційної інстанції (стаття 367 ЦПК України), судова колегія дійшла висновку про можливість розгляду справи за відсутності сторони у справі.
Згідно із ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Відповідно до ч. 7 ст. 268 ЦПК України рішення суду (повне або скорочене) підписується всім складом суду у день його складення і додається до справи.
Повний текст судового рішення складено 30 березня 2026 року.
2. МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція апеляційного суду
Заслухавши доповідача, доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення суду в межах позовних вимог та доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позову.
Фактичні обставини справи.
На підставі матеріалів справи встановлено, що 06 вересня 2012 року виконавчий комітет Одеської міської ради видав ОСОБА_1 свідоцтво про право власності серії НОМЕР_2 на квартиру за адресою: АДРЕСА_3 .
Підставою для видачі цього свідоцтва була Декларація про готовність об'єкта до експлуатації № ОД 14212119306 від 16 липня 2012 року, видана інспекцією ДАБК в Одеській області.
03 вересня 2013 року ОСОБА_1 зареєструвала декларацію про початок будівельних робіт № ОД 082132460129 з реконструкції вищевказаної квартири з розподілом на дві окремі.
22 листопада 2013 року державний реєстратор Рубан М. О. прийняла рішення (з відкриттям розділу) № 8235017 та № 8235927 про реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на квартири АДРЕСА_4 та АДРЕСА_2 .
Після проведеної реконструкції та відповідно до даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, загальна площа квартири АДРЕСА_4 становить 143,6 кв. м, житлова площа 56,4 кв. м, а загальна площа новоутвореної квартири АДРЕСА_4 складає 83,4 кв. м, житлова площа 43,5 кв. м.
24 грудня 2013 року державний реєстратор Рубан М. В. прийняла рішення про внесення змін до розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відкритого на об'єкт нерухомого майна за реєстраційним номером № 220076251101 (квартира АДРЕСА_4 ) а саме змінено загальну та житлову площу квартири на 73,4 кв. м та 41,5 кв. м відповідно.
22 серпня 2014 року на підставі договору дарування ОСОБА_1 відчужила на користь ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_2 .
Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права
У частині третій статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до ч. 1 п. 2 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Згідно з ч. 1 п. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Щодо позовних вимог про зобов'язання ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення за власний рахунок об'єкта самочинного будівництва.
Землі, які належать на праві власності територіальним громадам, є комунальною власністю (частина перша статті 83 ЗК України).
Відповідно до частини 2 та пункту «б» частини третьої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
Згідно зі статтею 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.
Відповідно до частин першої, другої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Реконструкція без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності можуть здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою (частина четверта статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Частиною першою статті 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Апеляційний суд зазначає, що земельна ділянка на АДРЕСА_5 перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси та згідно листа Департаменту комунальної власності Одеської міської ради № 01-19/338 від 11 червня 2020 року рішень щодо передачі у власність чи користування цієї ділянки ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . Одеською міською радою не приймалось.
Відмовляючи у задоволенні позову Одеської міської ради, суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_1 було проведено реконструкцію належної їй квартири з розподілом на дві без зміни зовнішніх геометричних розмірів її фундаментів у плані, тому при поданні документів на отримання свідоцтв про право власності їй не потрібно було надавати документ, який підтверджує речове право на земельну ділянку.
Разом з тим колегією суддів встановлено, що відповідно до наявних в матеріалах справи технічних паспортів на спірну квартиру АДРЕСА_4 до здійснення реконструкції та після здійснення реконструкції і виділення окремої квартири АДРЕСА_4 , а також технічного паспорту на новостворену квартиру АДРЕСА_4 , під час реконструкції квартири АДРЕСА_4 з розподілом її на дві окремі ( АДРЕСА_4 та АДРЕСА_4 ) було здійснено добудову першого поверху за рахунок земельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Одеси.
Враховуючи зазначене, апеляційний суд дійшов висновку, що новостворене нерухоме майно було збудоване з порушенням норм чинного законодавства, оскільки використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду), чи за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, вважається її самовільним зайняттям, а тому позовні вимоги про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення за власний рахунок об'єкта самочинного будівництва підлягають задоволенню.
Щодо позовної давності, яка заявлена у суді першої інстанції.
У відзиві ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на позовну заяву вказано, що позивачем пропущена позовна давність, оскільки минуло вже 7 років з моменту, коли Одеська міська рада була ознайомлена з документами, на підставі яких відбулась реконструкція.
Згідно зі статтею 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 ЦК України).
Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові (частини третя та четверта статті 267 ЦК України).
До позовів про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном позовна давність не застосовується, оскільки негаторний позов може бути пред'явлений позивачем протягом часу існування відповідного правопорушення (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (провадження № 14-181цс18)).
Таким чином, позовна давність не поширюється на вимоги власника чи іншого володільця про усунення перешкод у здійсненні ним права користування чи розпорядження своїм майном, що не пов'язані з позбавленням володіння, оскільки правопорушення є таким, що триває у часі. У зв'язку із цим тривалість порушення права не перешкоджає задоволенню такої вимоги судом.
У справі, що розглядається, позов Одеської міської ради за своєю суттю є негаторним, тому на нього позовна давність не поширюється.
Щодо інших позовних вимог.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
У частині першій та другій статті 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої статті 16 ЦК України).
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).
Тлумачення вказаних норм свідчить, що цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з'ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.
Недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.
Відповідно до частин першої-четвертої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред'явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК України.
У частині другій статті 212 ЗК України передбачено, що приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У пунктах 6.30-6.35 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року в справі № 916/2791/13 (провадження № 12-115 гс 19) зроблено висновок, що «законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має. Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті. У справі, що розглядається, підставою для відмови в задоволенні позову в частині вимог органів державної влади та місцевого самоврядування суди визнали факт набуття відповідачем права власності на об'єкт нерухомого майна після закінчення його будівництва та, посилаючись на встановлений факт, вказали про неможливість знесення об'єкта нерухомості, на який зареєстровано право власності, у порядку, встановленому для самочинно побудованих об'єктів. Проте, вказуючи про порушення гарантованого Конституцією права власності, суди разом з тим не врахували відомостей щодо документа державної реєстрації такого права в порушення умов надання в користування землі, на якій здійснено забудову, встановлених договором обмежень щодо її забудови та передбачених законодавством правил і порядку здійснення такої забудови не змінюють режиму такого об'єкта та не виключають застосування правових наслідків щодо такого будівництва».
У постанові від 02 червня 2021 року в справі №509/11/17 (провадження № 61-268 св 21) Верховний Суд дійшов висновку, що належними відповідачами за вимогами про знесення самочинно збудованого майна, приведення приміщень у первісний стан, шляхом знесення самовільно збудованих об'єктів нерухомого майна, усунення перешкод у здійснені права користування та розпорядження майном шляхом перебудови самовільно збудованих об'єктів нерухомого майна мають бути чинні власники спірного майна, а визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень спричинених самочинним будівництвом.
У постанові від 27 жовтня 2021 року у справі № 202/7377/16-ц (провадження № 61-20139 св 19) Верховний Суд дійшов висновку, що, задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майна та скасування записів про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, суди: не урахували, що власник порушеного права може скористатися не будь-яким, а саме ефективним способом захисту, який відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам, оскільки вирішення вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою.
Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39 гс 23) зроблено висновок, що за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Крім того, про те, що позовні вимоги про визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання недійсним свідоцтва про право власності, визнання недійсними договорів, які заявлені саме у зв'язку зі здійсненням самочинного будівництва є неефективними способами захисту, вказував Верховний Суд у постанові від 27 квітня 2022 року у справі №521/21538/19 (провадження № 61-204 св 22).
Таким чином, апеляційний суд зазначає, що належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження нею, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22.
Враховуючи зазначене, позовні вимоги в частині скасування реєстрацій декларацій про готовність об'єкта до експлуатації, скасування рішень про державну реєстрацію, визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності, визнання договору дарування недійсним є неналежним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.
Таким чином, судова колегія дійшла висновку, що суд першої інстанції неповно з'ясував обставини, що мають значення для справи, не довів обставини, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, висновки районного суду не відповідають обставинам справи, у зв'язку з чим є підстави для скасування рішення суду першої інстанції та постановлення нового судового рішення про часткове задоволення позовних вимог.
Розподіл судових витрат.
Згідно з ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення чи ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Позовну заяву задоволення тільки щодо позовних вимог про зобов'язання відповідачів звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення за власний рахунок самочинного будівництва.
З матеріалів справи вбачається, що за подання позовної заяви у цій частині Одеська міська рада сплатила 2102 гривні; за подання апеляційної і касаційної скарги орган прокуратури сплатив 3153 гривні та 4204 гривні відповідно.
Таким чином, з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 необхідно стягнути у рівних частках:
1) на користь Одеської міської ради судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 2102 гривні, а саме: 1051 гривень з кожного;
2) користь Одеської обласної прокуратури судовий збір за подання:
- апеляційної скарги - 3153 гривні, а саме: 1576,50 гривень з кожного;
- касаційної скарги - 4204, а саме: 2102 гривні з кожного.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд,
Апеляційну скаргу Заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси, який діє в інтересах держави в особі Одеської міської ради, задовольнити частково.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 07 липня 2021 року скасувати.
Постановити у справі нове судове рішення.
Позовні вимоги Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про скасування декларації про готовність об'єкту до експлуатації, свідоцтва про право власності, рішення державного реєстратора, знесення об'єктів самочинного будівництва задовольнити частково.
Зобов'язати ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення за власний рахунок об'єкта самочинного будівництва за адресою: АДРЕСА_3 та квартира АДРЕСА_4 а і привести його у відповідність до технічних характеристик, які відображені у свідоцтві про право власності на квартиру АДРЕСА_4 від 06 вересня 2012 року та у технічному паспорті від 20 липня 2012 року.
В інші частині позовних вимог відмовити.
Стягнути у рівних частках з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_3 ), ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_4 ) на користь Одеської міської ради (ЄДРПОУ 26597691) судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 2102 гривні, а саме: 1051 гривень з кожного.
Стягнути у рівних частках з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_3 ), ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_4 ) на користь Одеської обласної прокуратури (65026Ю м. Одеса, вул. Італійська, 3, код отримувача за ЄДРПОУ: 03528552, рахунок отримувача: UA80820172034310002000000564; банк отримувача: ДКСУ у м. Києві; код банку отримувача: 820172, код класифікації доходів бюджету: 22030101) судовий збір:
- за подання апеляційної скарги - 3153 гривні, а саме: 1576,50 гривень з кожного;
- за подання касаційної скарги - 4204, а саме: 2102 гривні з кожного.
Постанова суду набирає законної сили з моменту її ухвалення, проте може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст судового рішення складено 30 березня 2026 року.
Головуючий Р.Д. Громік
Судді: М.М. Драгомерецький
С.М. Сегеда