СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М. КИЄВА
ун. № 759/16637/25
пр. № 2/759/1505/26
21 січня 2026 року 21 січня 2026 року Святошинський районний суд м. Києва в складі:
головуючого судді П'ятничук І.В.,
за участю секретаря Кульбовської В.В.,
представника позивача ОСОБА_1 ,
представника відповідача ОСОБА_2 ,
представника відповідача ОСОБА_3 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Рогач Вадим Вікторович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ляшенко Віталій Володимирович про витребування майна із чужого незаконного володіння та визнання права власності,
І. Позиція сторін у справі
У липні 2025 р. представник позивача ОСОБА_1 звернувся до Святошинського районного суду м. Києва з позовом до ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Рогач Вадим Вікторович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ляшенко Віталій Володимирович про витребування майна із чужого незаконного володіння та визнання права власності, яким просить визнати за ОСОБА_4 право власності на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2250923580000); витребувати у гр. ОСОБА_5 нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 ; внести до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна запис про державну реєстрацію за ОСОБА_4 права власності на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2250923580000); стягнути із відповідача судовий збір у сумі 9797,00 грн. та витрати по оплаті поштової кореспонденції у сумі 220,00 грн.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між позивачем та ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» укладено договір №52-0106/2018-2 про участь у Фонді фінансування будівництва, відповідно до умов якого позивач зобов'язався передати Відповідачу 3 грошові кошти з метою отримання у власність квартири в ЖК «Пектораль» за адресою: АДРЕСА_2 , а ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал», як управитель, зобов'язалось прийняти грошові кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами. Позивач свої зобов'язання за вказаним договором виконав, 02.10.2020 здійснив повний розрахунок із управителем, перерахував грошові кошти в сумі 970029 грн. 00 коп. на банківський рахунок ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал». Між сторонами 02.10.2020 укладено договір №М52-0106/2018-2 відступлення майнових прав, відповідно до якого управитель передає, а позивач приймає майнові паї на об'єкт інвестування, що підлягає передачі позивачу після завершення будівництва. Також, відповідно до умов даного договору, позивач набуває прав на об'єкт інвестування з дати підписання договору. На підставі вказаних документів 18.02.2022 між ТОВ «Інвестиційна компанія «УКРБУД ІНВЕСТ» та позивачем складено акт приймання-передачі об'єкту інвестування №538, а саме квартири АДРЕСА_3 . При спробі зареєструвати право власності на вказану квартиру, позивачу стало відомо, що дане нерухоме майно належить ОСОБА_5 на підставі договору купівлі-продажу квартири від 18.12.2020 № 235, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ляшенко В.В., майно знаходиться під обтяженням - арештом на підставі ухвали Шевченківського районного суду м. Києва від 01.04.2021 в рамках кримінального провадження. При ознайомленні з матеріалами кримінального провадження позивачу стало відомо, квартира АДРЕСА_1 попередньо була зареєстрована за ОСОБА_6 на підставі підроблених документів. З даною особою ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» жодних договорів не укладало, майнові права на об'єкт інвестування ОСОБА_6 у встановленому законом порядку не набув, підстави для набуття останнім права власності на вказану квартиру відсутні, а тому відсутні підстави для реєстрації права власності на спірне майно за ним. У результаті незаконної реєстрації права власності на майно на іншу особу, позивач позбавлений права власності на квартиру. Посилаючись на висновки, наведені Великою Палатою Верховного Суду у постанові у справі № 204/8017/17 від 27.11.2024 р. вказує, що факт неукладеного договору між Відповідачем 3 та ОСОБА_6 встановлюється шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірного договору у мотивувальній частині судового рішення, а також на право позивача витребувати майно із чужого незаконного володіння у всіх випадках відповідно до статей 387, 388 ЦК України.
Представник відповідача ОСОБА_5 у відзиві на позовну заяву, просив відмовити у задоволенні позовних вимог, застосувати наслідки спливу строку позовної давності, посилаючись на те, що спірне майно придбано у законний спосіб на підставі договору купівлі-продажу квартири від 18.12.2020, укладеного між ОСОБА_6 та ОСОБА_5 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ляшенко В.В., за ціною 1077810 грн. 00 коп., відповідно до незалежної експертної оцінки. Кошти передавались продавцю рівними частинами до підписання договору купівлі-продажу. На момент придбання квартири ОСОБА_6 був власником квартири, право власності за ним було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Відповідач є добросовісним набувачем, право власності на об'єкт нерухомості на підставі відплатного договору призведе до порушення ст. 1 Першого протоколу Конвенції з прав людини та основоположних свобод та буде покладено індивідуальний та надмірний тягар на відповідача. Обставин недобросовісності покупця не встановлено, а тому відсутні підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу.
Представник відповідача ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал», у відзиві на позовну заяву, визнав позовні вимоги щодо визнання права власності, витребування майна та внесення запису до реєстрів за позивачем, щодо вимоги про стягнення витрат заперечував, посилаючись на те, що між ТОВ «ФК «Житло-Капітал» та ОСОБА_4 укладено договір №52-0106/2018-2 про участь у фонді фінансування будівництва, відповідно до умов якого позивачем 02.10.2020 перераховано на банківський рахунок фонду фінансування будівництва ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» грошові кошти в сумі 970029,00 грн. Також 02.10.2020 між сторонами укладено договір №М52-0106/2018-2 відступлення майнових прав, відповідно до якого управитель передає, а позивач приймає майнові паї на об'єкт інвестування, що підлягає передачі позивачу після завершення будівництва, позивач набуває прав на об'єкт інвестування з дати підписання договору.
18.02.2022 між позивачем та забудовником ТОВ «Інвестиційна компанія «УКРБУД ІНВЕСТ» складено акт приймання-передачі об'єкту інвестування №538, за яким забудовник передав, а позивач прийняв квартиру АДРЕСА_1 . Щодо відносин із ОСОБА_6 зазначив, що жодні документи із ним не укладались та не підписувались, дана особа не була інвестором щодо будь-якого із об'єктів інвестування у ЖК «Пектораль», грошові кошти на рахунок ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» ОСОБА_6 не вносились, він не набував майнових прав на об'єкт інвестування, а відтак не набув підстав для реєстрації за ним права власності на квартиру.
ІІ. Процесуальні дії і рішення суду
Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 30.07.2025 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.
Представником ТОВ «»ФК «Житло-Капітал» було подано 18.08.2025 р. клопотання про виключення із числа відповідачів ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» та залучення до участі у справі ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» як третьої особи. Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 17.11.2025 р. у задоволенні клопотання відмовлено.
Відповідач ОСОБА_6 та треті особи не скористалися правом подати відзив.
ІІІ. Фактичні обставини справи
Судом встановлено, що 01.06.2018 між ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» (Управитель) та ОСОБА_4 (Довіритель) укладено договір № 52-0106/2018-2 про участь у фонді фінансування будівництва, відповідно до п.1.1 якого Довіритель зобов'язується передати Управителю в управління грошові кошти з метою отримання Довірителем у власність житла (об'єкта інвестування), а Управитель зобов'язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим договором, правилами фонду фінансування будівництва виду А ЖК «Пектораль», затвердженими наказом директора Управителя №4 від 17.03.2016, договором між забудовником та управителем №17/03/16 від17.03.2016 та чинним законодавством України.
Пунктом 1.9 даного договору визначено, що об'єктом інвестування є квартира АДРЕСА_4 .
Позивачем (Довіритель) із ТОВ «Укрбудпереказ» (Повірений) 02.10.2020 укладено договір доручення № 406, відповідно до якого Довіритель доручає, а Повірений зобов'язується здійснити від імені, в інтересах та за рахунок Довірителя перерахування грошових коштів у сумі 970029 грн. 00 коп. на рахунок ТОВ «ФК Житло-Капітал» в якості оплати за договором участі у фонді фінансування будівництва та винагороди ТОВ «ФК Житло-Капітал» за управління майном. Відповідно до квитанції до прибуткового касового ордеру №508 від 02.10.2020, від ОСОБА_4 прийнято кошти за договором доручення №406 для внесення на рахунок ФФБ в сумі 970029 грн. 00 коп.
В подальшому, 02.10.2020 між ТОВ «ФК «Житло-Капітал» (Управитель) та ОСОБА_4 (Довіритель) укладено договір № М52-0106/2018-2 відступлення майнових прав, відповідно до якого Управитель передає, а Довіритель приймає майнові права на об'єкт інвестування, що підлягає передачі Довірителю в порядку та на умовах договору про участь у ФФБ після завершення будівництва. Опис об'єкта інвестування: квартира АДРЕСА_5 .
Відповідач 3 видав 28.12.2020 ОСОБА_4 довідку №453 фонду фінансування будівництва виду А ЖК «Пектораль», яка підтверджує, що Довірителем здійснені остаточні розрахунки із Управителем та підтверджує право Довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об'єкта інвестування, а саме: квартири АДРЕСА_5 .
Відповідно до розпорядження Святошинської районної в м. Києві державної адміністрації №828 від 09.12.2020, житловому будинку (ІІ пусковий комплекс -секції 3, 4, 5) у складі проєкту будівництва багатофункціонального комплексу в складі приміщень житлового призначення, торговельно-розважальних та офісних приміщень: АДРЕСА_2 присвоєно адресу: АДРЕСА_6 .
Між позивачем та забудовником, ТОВ «Інвестиційна компанія «УКРБУД ІНВЕСТ», складений акт приймання-передачі об'єкту інвестування № 538 від 18.02.2022, за яким забудовник передав, а позивач прийняв квартиру АДРЕСА_1 .
18.12.2020 між ОСОБА_6 (Продавець) та ОСОБА_5 (Покупець) укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_7 . Пунктом 2 вказаного договору зазначено, що відчужувана квартира належить Продавцю на праві приватної власності, яке зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та згідно з інформаційною довідкою №237717066 від 18.12.2020, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2250923580000, номер запису про право власності 39748039. Реєстрація права власності на об'єкт нерухомого майна проводилась без видачі документа, що посвідчує таке право, у зв'язку з веденням в експлуатацію новоствореного об'єкта нерухомого майна.
З вказаного договору вбачаються розбіжності у визначенні вартості майна, оскільки вартість цифрами зазначена 1077810,00 грн., тоді як прописом зазначено один мільйон сімсот сім тисяч вісімсот десять гривень.
Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав від 10.09.2023, квартира АДРЕСА_7 зареєстрована за ОСОБА_5 на підставі договору купівлі-продажу від 18.12.2020, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ляшенко В.В.
Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 01.04.2021 на спірну квартиру накладено арешт.
24.11.2023 заступник директора ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на адвокатський запит представника позивача повідомив, що договір №52-0106/2018-2 від 01.06.2018 про участь у фонді фінансування будівництва з ОСОБА_6 не укладався та не підписувався, грошові кошти останнім на рахунки ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» не вносились. Дана особа не є інвестором (довірителем) щодо будь-якого із об'єктів інвестування у ЖК «Пектораль». Між сторонами не укладався договір відступлення майнових прав на спірне майно, акт приймання-передачі квартири згідно договору №52-0106/2018-2 не складався.
ІV. Позиція суду та оцінка аргументів учасників розгляду
Визнання права, як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів, передбачене у статті 16 ЦК України.
У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Суб'єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв'язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.
Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту - визнання права, а тому його може бути використано в зобов'язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.
Спосіб захисту права власності, передбачений статтею 392 ЦК України, є таким, що найбільш повно відновлює порушені права позивача (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14.12.2021 р. у справі № 344/16879/15-ц).
Практика визнання права власності на об'єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, як ефективного способу захисту порушених прав підтримується Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 27.02.2019 р. у справі №761/32696/13-ц (провадження №14-606цс18), від 03.04.2019 р. у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15.05.2019 р. у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29.05.2019 р. у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26.06.2019 р. у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19).
Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об'єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України. Визнання права власності є ефективним і належним способом захисту прав сторони - покупця, який за договором купівлі-продажу майнових прав повністю сплатив узгоджену в договорі грошову суму, проте не може реалізувати свої права.
ОСОБА_4 позбавлений іншого способу реалізувати свої права на квартиру, ніж визнання цього права в судовому порядку, а тому обраний спосіб судового захисту у спірних правовідносинах є ефективним, універсальним і застосовним до спірних правовідносин.
Судом встановлено, що ОСОБА_4 набув право власності на спірну квартиру на підставі договору № 52-0106/2018-2 про участь у фонді фінансування будівництва від 01.06.2018, договору доручення № 508 від 02.10.2020, витягу із переліку довірителів від 28.12.2020, договору № М52-0106/2018-2 відступлення майнових прав від 02.10.2020 за яким набув майнові права на об'єкт інвестування від Забудовника після завершення будівництва. У подальшому ОСОБА_4 отримав довідку №453 від 28.12.2020 фонду фінансування будівництва виду А ЖК «Пектораль», згідно якої ОСОБА_4 здійснені остаточні розрахунки із управителем та підтверджує його право на набуття у власність спірної квартири. Також, між Позивачем та забудовником ТОВ «Інвестиційна компанія «УКРБУД ІНВЕСТ» складено акт приймання-передачі об'єкту інвестування №538 18.02.2022, за яким забудовник передав, а позивач прийняв квартиру АДРЕСА_1 .
Вказані обставини визнаються ТОВ «ФК «Житло-Капітал».
Відповідачами ОСОБА_5 та ТОВ «ФК «Житло-Капітал» вказані обставини спростовані не були. При цьому, суд критично ставиться до посилань відзиву представника ОСОБА_5 , що підставою реєстрації права власності на квартиру за ОСОБА_6 серед іншого був акт приймання-передачі нерухомого майна від 05.10.2020, складений від імені ТОВ «ФК «ЖИТЛО КАПІТАЛ», оскільки останнє є управителем, а не забудовником.
Згідно зі статтею 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Згідно зі ст. 177 ЦК України, об'єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні й нематеріальні блага.
Майном як особливим об'єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (ч. 1 статті 190 ЦК України).
Верховний Суд України у постанові від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12 визначив, що майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Згідно ч. 1 ст. 316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до Закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Відповідно до вимог ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Частина 2 статті 331 ЦК України передбачає, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об'єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об'єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо).
Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.
Враховуючи вищевикладене, за ОСОБА_4 підлягає визнанню право власності на квартиру АДРЕСА_1 .
Статтею 11 ЦК України визначено, що цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, зокрема з договорів та інших правочинів. Згідно ч. 1 ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Частина перша статті 216 ЦК України визначає, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків; згідно частини четвертої вказаної статті двостороннім правочином (договором) є погоджена дія двох сторін. За змістом ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Статтею 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
За приписами ч.1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду. Згідно ч.2 ст. 207 ЦК України, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Тлумачення наведених норм ЦК України свідчить, що обов'язковим елементом двостороннього правочину є дії його сторін щодо набуття, зміни або припинення цивільних прав та обов'язків, тобто правочин не може бути визнаний таким, що відбувся, без цілеспрямованих дій його сторін, які є вираженням їх волевиявлення.
Отже, основним критерієм, за яким можна розмежувати укладені та неукладені правочини, є факт вираження сторонами правочину їх волевиявлення - зовнішньої об'єктивної форми виявлення волі особи, що проявляється у вчиненні цілеспрямованих дій з метою зміни цивільних правовідносин, що склалися на момент вчинення правочину.
Коли ж відсутній факт вираження волевиявлення стороною двостороннього правочину, можна говорити про відсутність обов'язкового суб'єкта цивільних правовідносин та, як наслідок, констатувати відсутність фактичної підстави для виникнення договірних правовідносин.
Тобто, на відміну від укладених правочинів, у цьому випадку не виникає самої можливості піддати юридичній оцінці об'єктивно відсутній юридичний факт (цілеспрямовану дію), існування якого було б зумовлено юридично значимим волевиявленням учасника цивільних правовідносин.
У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю на вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов'язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов'язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.
Підсумовуючи викладені міркування, Велика Палата Верховного Суду, у постанові від 27.11.2024 р. по справі № 204/8017/17, дійшла логічного висновку, що відсутність підтвердження волевиявлення сторони на укладення відповідного правочину має наслідком кваліфікацію такого правочину як неукладеного.
У цій же постанові Велика Палата Верховного Суду виснувала, що відсутність (підроблення) підпису сторони правочину, щодо якого передбачена обов'язкова письмова форма, вказує на дефект його форми та за відсутності підтвердження волевиявлення сторони на його укладення, свідчить про неукладеність такого правочину. Тобто йдеться не про дефект волевиявлення сторони, а про його цілковиту відсутність.»
Судом встановлено, що ТОВ «ФК Житло-Капітал» не укладав договір про участь у фонді фінансування будівництва із ОСОБА_6 , останній не вносив грошові кошти на рахунок ТОВ «ФК «Житло-Капітал», документи, які б підтверджували факт виконання договору ТОВ «ФК «Житло-Капітал» не складав та не видавав.
Відповідачами ОСОБА_5 та ТОВ «ФК «Житло-Капітал» вказані обставини спростовані не були, документи, які б підтверджували факт перерахування грошових коштів, суду не надано.
Відтак, за відсутності обставин волевиявлення та цілеспрямованих дій, направлених на набуття ОСОБА_6 прав довірителя, Договір № 52-0106/2018-2 від 01.06.2018 р. про участь у Фонді фінансування будівництва, об'єкт інвестування кв. АДРЕСА_1 (будівельна адреса: АДРЕСА_2 ) між сторонами - ТОВ «ФК «Житло-Капітал» та гр. ОСОБА_6 (РНОКПП НОМЕР_1 ) є неукладеним.
Відповідно до частини першої статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Застосовуючи положення ст. 387 ЦК України, необхідно виходити з того, що власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним і в якої майно фактично знаходиться та є індивідуально визначеним.
Правовий аналіз положень статті 387 цього Кодексу дає підстави для висновку, що у наведеній нормі йдеться про право власника на віндикаційний позов, тобто позов власника, який не володіє, до особи, яка незаконно володіє майном, про вилучення цього майна в натурі.
Сторонами у віндикаційному позові є власник речі, який не лише позбавлений можливості користуватися і розпоряджатися річчю, але вже й фактично нею не володіє, та незаконний фактичний володілець речі (як добросовісний, так і недобросовісний).
Як зазначено в постанові Верховного Суду від 12.01.2022 р. у справі № 703/1191/20 (провадження № 61-19324 св 21), віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб'єктом.
До аналогічного висновку дійшов Верховний Суд також у постанові від 31.03.2021 р. у справі № 752/4033/16-ц (провадження № 61-13656 св 20) зауваживши, що належним відповідачем у віндикаційному позові є володіючий невласник.
Окрім цього, у постанові Верховного Суду від 02.08.2023 р. по справі № 607/25518/19 у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду з посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 23.11.2021 р. у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) зроблено висновки про те, що з урахуванням специфіки обороту нерухомого майна володіння ним досягається без його фізичного утримання або зайняття, а державна реєстрація права власності на нерухоме майно підтверджує фактичне володіння ним. Тобто суб'єкт, за яким зареєстроване право власності, визнається фактичним володільцем нерухомого майна.
В свою чергу, Велика Палата Верховного Суду в постанові від 27.11.2024 р. по справі № 204/8017/17 висловила, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно створює спростовувану презумпцію наявності в суб'єкта і права володіння цим майном (як складової права власності). Отже, особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його володільцем. У випадку незаконного, без відповідної правової підстави заволодіння нею таким майном право власності (включаючи права володіння, користування та розпорядження) насправді і далі належатиме іншій особі - власникові. Останній має право витребувати це майно з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності. Тому заволодіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на нього ще не означає, що такий володілець набув право власності (права володіння, користування та розпорядження) на це майно.
Власник, якого незаконно, без відповідної правової підстави, позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на це майно за іншою особою, не втрачає право володіння нерухомим майном. Така інша особа внаслідок державної реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем (бо про неї є відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно). Але не набуває право володіння на відповідне майно, бо воно, будучи складовою права власності, і далі належить власникові. Саме тому він має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави, ним заволоділа.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 15.12.2021 р. в справі № 522/3885/19 (провадження № 61-10952св21) з посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 р. у справі №359/5719/17 (провадження № 14- 8цс21) зроблено висновок, що: «Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов'язаними зі створенням об'єкта нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред'явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи».
При цьому відповідачами 1 та 2 під час розгляду справи не надано суду належних та допустимих доказів, які б спростовували заявлені позовні вимоги та свідчили про відсутність у ОСОБА_4 права власності на вище вказане майно.
За змістом статті 388 ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можуть мати місце за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею. Наявність в діях власника волі на передачу майна іншій особі виключає можливість його витребування від добросовісного набувача.
Отже, вирішуючи спір про витребування майна з чужого незаконного володіння, суд повинен встановити, чи вибуло спірне майно з володіння власників у силу обставин, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України, зокрема чи з їхньої волі вибуло це майно з їх володіння.
З наявних в матеріалах доказів вбачається, що позивач ОСОБА_4 , будучи власником спірної квартири, не виявляв волі на відчуження належної йому на праві власності квартири, а відтак, спірна квартира вибула з його володіння поза волею власника.
Відповідно ст. 229 ЦПК України предметом доказування під час судового розгляду є факти, які обґрунтовують заявлені вимоги чи заперечення, або мають інше значення для вирішення справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Таким чином, суд дійшов висновку про обґрунтованість позову в частині витребування майна і необхідність захисту порушеного права ОСОБА_4 шляхом витребування майна - квартири АДРЕСА_1 , з незаконного володіння ОСОБА_5 на користь ОСОБА_4 в порядку ст. 388 ЦК України.
Згідно із ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.
Пунктом 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
З огляду на викладене позовні вимоги в частині внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна запис про державну реєстрацію за гр. ОСОБА_4 права власності на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2250923580000), не підлягають задоволенню оскільки рішення суду про витребування з володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно.
Порушення вимог ст. 1 Першого протоколу Конвенції з прав людини та основоположних свобод щодо відповідача в даних правовідносинах відсутнє.
Разом з тим, Відповідач 1 не позбавлений права та можливості відновити своє право, використати передбачені чинним законодавством механізми для поновлення свого права шляхом пред'явлення вимоги про стягнення сплачених за договором купівлі-продажу квартири коштів та відшкодування завданих збитків.
Інші заперечення сторони Відповідача 1 судом не приймаються до уваги з підстав їх безпідставності та необґрунтованості.
Оцінюючи зібрані по справі докази в їх сукупності та співставленні, належності, допустимості, достовірності кожного доказу окремо, а також їх достатності та взаємному зв'язку, суд приходить до висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими і такими, що підлягають частковому задоволенню.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 259, 263-265, 354 ЦПК України, суд,
Позов ОСОБА_4 до ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Рогач Вадим Вікторович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ляшенко Віталій Володимирович про витребування майна із чужого незаконного володіння та визнання права власності - задовольнити частково.
Визнати за ОСОБА_4 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_8 ) право власності на квартиру у ЖК «Пектораль», за адресою: АДРЕСА_9 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2250923580000).
Витребувати з чужого незаконного володіння у ОСОБА_5 (РНОКПП НОМЕР_3 ) на користь ОСОБА_4 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_8 ) нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 .
В іншій частині позовних вимог - відмовити.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Суддя: І.В. П'ятничук