Справа № 752/13957/24
Провадження № 2/752/483/26
іменем України
20.03.2026 року Голосіївський районний суд м. Києва у складі
головуючого судді Данілової Т.М.
з участю секретаря Веселовської А.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом Об"єднання співвласників багатоквартирного будинку "Деміївська слобода" до ОСОБА_1 , треті особи - ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Мале приватне підприємство фірма "Дукат" та Товариство з обмеженою відповідальністю "Проектсервісгруп" , про витребування майна, -
позивач ОСББ "Деміївська слобода" звернулося у суд з позовом про витребування майна.
Просить витребувати із чужого незаконного володіння ОСОБА_4 до володіння ОСББ "Деміївська слобода» частину об'єкту нерухомого майна «група приміщень № 01к-05к-6 в літ «А», адреса АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2511015480000), площею 2,7 кв.м.
Зобов'язати ОСОБА_4 усунути перешкоди з доступу співвласників будинку в якому створено ОСББ «Деміївська Слобода» до місць загального користування, а саме - до коридору, розташованого на першому поверсі, багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 (між групою приміщень №01к-05к-6 в літ. «А»), шляхом демонтажу за власний рахунок цегляної перегородки у відповідності до законодавства та Статуту ОСББ «ДЕМІЇВСЬКА СЛОБОДА» затвердженого рішенням загальних зборів ОСББ «Деміївська слобода» протоколом № 2 від 10 червня 2017 року, Правил проживання в будинку затвердженого рішенням Загальних зборів ОСББ «Деміївська слобода» Протоколом № 5 від 21 вересня 2019 та приведення місць загального користування до попереднього стану.
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що ОСББ "Деміївська слобода" здійснює управління багатоквартирним будинком АДРЕСА_2 на підставі рішення загальних зборів об"єднання, оформленого протоколом №1 загальних зборів об"єднання від 08 квітня 2017 року та протоколом зборів співвласників другої черги будинку АДРЕСА_2 від 11 квітня 2020 року, відповідно до якого будинок прийнято об"єднанням до свого управління.
Згідно з технічною документацією на 1-му поверсі секції № 6 у Будинку, що підтверджується технічною документацією на Будинок, до складу якого серед іншого входять комори, план першого поверху (копія плану додаються). З вказаної технічної документації на Будинок (зокрема, з реєстрів робочої документації , які додаються) вбачається, що крім іншого на першому поверсі розташовані місця загального користування (далі -за текстом МЗК) та технічні приміщення які використовується для проходження інженерних комунікацій - водопостачання, електрообладнання і електроосвітлення та ін. які призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.
У відповідності до Акту від 15.03.2024 року про порушення Правил проживання в Будинку, затверджених рішенням Загальних зборів ОСББ «Деміївська слобода» Протоколом №5 від 21 вересня 2019 року, комісія у складі інженера ОСББ Малишенка С.В., майстра ОСББ ОСОБА_5 , члена правління ОСОБА_6 було зафіксовано порушення Правил проживання в Будинку, затверджених рішенням Загальних зборів ОСББ «Деміївська Слобода» Протокол №5 від «21» вересня 2019, ОСОБА_4 , власницею нежитлових приміщень №01к-6,02к-6, 03к-6, 04к-6, 05к- 6 у секції №6.
Актом від 15 березня 2024 року про несанкціонований демонтаж цегляних перегородок комісія у складі інженера ОСББ Малишенка С.В., майстра ОСББ ОСОБА_5 , члена правління ОСОБА_6 було надано доступ до нежитлових приміщень №01к-6,02к-6, 03к-6, 04к-6, 05к- 6 у секції №6, в результаті огляду виявлено демонтовані ділянки цегляної перегородки в коридорі, які є місцем загального користування ОСББ. Зона демонтованої ділянки знаходиться у верхній частині і складає приблизно два метра квадратних. За результатами огляду комісія дійшла висновку про необхідність зупинки робіт і подальшого спілкування Правління ОСББ з власником приміщення, якій не санкціоновано проводив роботи.
Актом від 15 березня 2024 року, було здійснено огляд фотофіксацію стану фасаду будинку за адресою : АДРЕСА_2 , вхід у приміщення ТП-8743(РУ 0,4кВт) та комори. Здійснено відео та фотофіксацію фасаду. Станом на дату та час огляду (15.03.2024 року) фасад відповідає проектним рішенням будинку.
У відповідності до Припису на призупинення проведення ремонтних робіт (вих. №22/03-2024 від 18 березня 2024 року) ОСОБА_1 було повідомлено, що відповідно до Правил проживання в Будинку (надалі Правила), затверджених рішенням Загальними зборами ОСББ «Деміївська Слобода» Протоколом №5 від 21.09.2020 р. п. 3.3 перед початком ремонтних робіт Власнику необхідно: - Ознайомитись з Правилами ОСББ «Деміївська Слобода», затвердженими Загальними зборами від 21.09.2020 Протокол №5; - визначити Відповідальну особу за виконання ремонтних робіт у житловому/нежитловому приміщенні, оформлення допуску робітників для ремонту та повідомити Правлінню ОСББ «Деміївська слобода» та диспетчеру її прізвище, ім'я, по-батькові, номер телефону та надати ксерокопію її паспорту встановити (у разі відсутності) та підключити у житловому/нежитловому приміщенні унітаз для робітників; - ознайомитись з проектною та виконавчою документацією по житловому/нежитловому приміщенню; - надати Правлінню ОСББ, «Деміївська Слобода» плани перепланувань, схеми проведення або заміни внутрішніх комунікацій (водопостачання, каналізація, електропостачання, теплопостачання, вентиляція, кондиціонування, телекомунікації).
Оскільки у відповідності до Правил проживання в будинку інформацію та дані Відповідачем надані не були, запропоновано: 1. Заповнити заяву на проведення ремонтних робіт у приміщеннях, що надасть змогу отримати інформацію для виконання Правил; 2. Надати технічний паспорт на приміщення. 3. Надати копію договору з ПрАТ «ДТЕК КИЇВСЬКІ ЕЛЕКТРИЧНІ МЕРЕЖІ» на розподіл електроенергії та копію договору на електропостачання. 4. Копію договору з ПрАТ АК Київводоканал» на послуги з водопостачання і водовідведення.
Згідно витягу з державного реєстру речових прав (індексний номер витягу 353723367 від 09.11.2023 року, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2511015480000) власницею групи приміщень №01к-05к-6 в літ. «А», загальною площею 19,2 кв.м., які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 - є відповідач ОСОБА_1 .
У відповідності Інформаційної довідки станом на 2021 рік існувало 5 окремих об'єктів нерухомого майна, загальною площею 16,5 кв.м, власником яких була ОСОБА_2 : 1) нежитлове приміщення, загальна площа 3,7 кв.м., адреса: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 1736506680000; 2) нежитлове приміщення, загальна площа 3,7 кв.м., адреса: АДРЕСА_4 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 1736488980000; 3) нежитлове приміщення, загальна площа 2,3 кв.м., адреса: АДРЕСА_5 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 1736573680000; 4) нежитлове приміщення, загальна площа 2,9 кв.м., адреса: АДРЕСА_6 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 1736549980000; 5) нежитлове приміщення, загальна площа 3,9 кв.м., адреса: АДРЕСА_7 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 1736531080000;
09 вересня 2020 року Позивач звертався до ОСОБА_2 з приписом вих. №101/09-20 від 07 вересня 2020 року щодо привласнення частини спільного майна співвласників.
Згідно Плану, який міститься в Технічному паспорту на групу нежитлових приміщень №01к-05к-6, спірне приміщення розташоване на першому поверсі будинку літера «А». і на цьому Плані приміщення має два окремих входи, один з яких фактично виходить на фасад будинку з вулиці, що, на переконання позивача, не відповідає дійсності та свідчить про невідповідність технічного паспорту фактичному стану речей та проектно-технічній документації на будинок.
ОСОБА_2 у відповідності до договору купівлі-продажу групи приміщень від 20 грудня 2021 року продала ОСОБА_7 групу приміщень №01к-05к-6 в літ. «А», які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 19,2 кв.м.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, індексний номер витягу № 338238637 від 06.07.2023 року власником групи приміщень №01к-05к-6 в літ. «А», які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 19,2 кв.м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2511015480000)стало МАЛЕ ПРИВАТНЕ ПІДПРИЄМСТВО ФІРМА «ДУКАТ».
Згідно договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 09.11.2023 року МАЛЕ ПРИВАТНЕ ПІДПРИЄМСТВО ФІРМА «ДУКАТ» було продано ОСОБА_8 групу приміщень №01к-05к-6 в літ. «А», які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 19,20 кв.м.
У наслідок несанкціонованого демонтажу цегляних перегородок у групі приміщень №01к-05к-6 в літ. «А» (зона демонтованої ділянки знаходиться у верхній частині і складає приблизно два метра квадратних) було пошкоджено стіни місць загального користування, та, як виявлено комісією, у наслідок самовільного перепланування групи приміщень №01к-05к-6 в літ. «А» було привласнено частину спільного майна мешканців будинку, чим обмежено доступ співвласників багатоквартирного будинку до місць загального користування.
На 1-му поверсі секції № 6 у Будинку знаходиться група приміщень №01к-05к-6 в літ. «А», загальною площею 19,2 кв.м., які належать ОСОБА_4 (право власності за відповідачем було зареєстровано 09.11.2023 року як на об'єкт нерухомого майна група приміщень №01к-05к-6 в літ. «А»), однак на цьому ж 1-му поверсі розташовані МЗК, комори, технічні приміщення, камера трансформатора 1, камера трансформатора 2, Електрощитова, та інше, що підтверджується технічною документацією (планом першого поверху та експлікацією приміщень) на Будинок. Вищезазначені приміщення призначені та використовується для проходження і обслуговування інженерних комунікацій Будинку -, водопостачання, електрообладнання і електроосвітлення та ін.
Позивачем зазначено, що при проектуванні Будинку визначення приміщень як група приміщень №01к-05к-6 в літ. «А» була відсутня в проектній документації, що свідчить про недотримання встановленого законом порядку перепланування Відповідачем приміщень в багатоквартирних будинках та про невідповідність спорудженої ним цегляної перегородки проектно-технічній документації на будинок. Неправомірність дій відповідача, які полягають в привласненні частини спільного майна мешканців будинку (місць загального користування) а саме коридору між групою приміщень №01к-05к-6, призвели до обмеження доступу співвласників до місць загального користування, порушення правил пожежної безпеки, порушення планування місць загального користування, порушеня Статуту ОСББ «ДЕМІЇВСЬКА СЛОБОДА» та Правил проживання в Будинку, недотримання встановленого законом порядку переобладнання перепланування приміщень в багатоквартирних будинках та невідповідності технічного паспорту проектно-технічній документації на будинок.
Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва від 09 липня 2024 року відкрито провадження у справі, вирішено здійснювати розгляд справи в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання. (а.с. 88 т.1)
Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва від 08 серпня 2024 року про витребування доказів задоволено клопотання ОСББ "Деміївська слобода". Постановлено зобов'язати посадових осіб ТОВ "Проектсервісгруп" надати суду рішення та/або висновок по об"єднанню групи приміщень №01к-05к-6 в літ "А" за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об"єкта нерухомого майна 2511015480000). (а.с. 114 т.1)
Відповідач ОСОБА_1 подлала відзив на пзовну заяву. (а.с. 117 т.1) Просить відмовити в задоволенні позову, оскільки позивачем не надано доказів прийняття по першій черзі в 2017 році будинку АДРЕСА_2 у самостійне утриманнята управління ОСББ "Деміївська Слобода", а також усіх функцій управління другою чергою в 2020 році вказаного багатоквартирного будинку.
Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 21 січня 2025 року, залишеною без змін постановою Київського апеляційного суду від 27 травня 2025 року, провадження у справі зупинено у зв"язку з призначенням судової будівельно-технічної експертизи. (а.с. 191 т.1, 81 т.2)
Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 03.11.2025 року провадження у справі поновлено. (а.с. 139 .2)
Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 18.12.2025 року заяву представника відповідача ОСОБА_9 про відвід судді Голосіївського районного суду м. Києва Данілової Т.М. у даній цивільній справі передано на вирішення іншому судді, визначеному в порядку, передбаченому статті 33 ЦПК України. (а.с. 153 т.2)
Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 16 січня 2026 року вказана заява адвоката Гудзери Т.С. про відвід головуючого судді Данілової Т.М. залишена без задоволення. (а.с. 160 т.2)
17 лютого 2026 року протокольною ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва закрито підготовче провадження у справі. Призначено справу до розгляду по суті.
Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва від 09.03.2026 року залишена без розгляду, як повторна, заява представника відповідача ОСОБА_1 - адвоката Гудзери Т.С.про відвід судді Голосіївського районного суду м. Києва Данілової Т.М.
Представник позивача Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Деміївська Слобода» в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити з викладених в позові підстав.
Представник відповідача Смольц К.В. в судовому засіданні заперечував проти задоволення позову, посилаючись на необгрунтованість твердження позивача про належність спірного майна до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, а також відсутність підстав для витребування приміщень у відповідача, яка є добросовісним набувачем.
Треті особи ОСОБА_2 , ОСОБА_7 , Мале приватне підприємство фірма "Дукат", ТОВ "Проектсервісгруп" в судове засідання явку своїх представників не забезпечили. Про розгляд справи повідомлялись належним чином.
Вислухавши пояснення представників сторін у справі та дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що будинок АДРЕСА_2 було введено в експлуатацію 07.07.2017 та виданого на його підставі Сертифікату серія ІУ 163171880776 від 07.07.2017 р., згідно з яким Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінченого будівництвом об'єкта «Житлова забудова земельної ділянки в межах АДРЕСА_8 та АДРЕСА_9 . друга черга будівництва. Коригування» проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації.
Замовником об'єкта виступало Публічне акціонерне товариство «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-6» (у подальшому було реорганізовано у ПрАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-6»).
Відповідно до Акту готовності об'єкта до експлуатації від 29.06.2017 р. та виданого на його підставі Сертифікату серія ІУ 163171880776 від 07.07.2017 р, в Будинку наявні вбудовані, вбудовано-прибудовані та прибудовані приміщення загальною площею 3051,81 кв.м.
Згідно з технічною документацією на 1-му поверсі секції № 6 у Будинку, що підтверджується технічною документацією на Будинок, до складу якого серед іншого входять комори, план першого поверху. З вказаної технічної документації на Будинок (зокрема, з реєстрів робочої документації , які додаються) вбачається, що крім іншого на першому поверсі розташовані місця загального користування та технічні приміщення які використовується для проходження інженерних комунікацій - водопостачання, електрообладнання і електроосвітлення та ін. які призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.
Наведені обставини підтверджуються Експертним звітом № 01177-4301-17 УЕБ від 27.03.2017 року щодо розгляду проектної документації за проектом «Житлова забудова земельної ділянки в межах АДРЕСА_8 та АДРЕСА_9 » (друга черги будівництва Коригування).
У відповідності до Протоколу зборів співвласників другої черги будинку АДРЕСА_2 від 11 квітня 2020 року було прийнято рішення передати усі функції з управління другою чергою багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 з 01.07.2020 року ОСББ «ДЕМІЇВСЬКА СЛОБОДА». Доручити Голові зборів ознайомити співвласників другої черги із Статутом ОСББ «ДЕМІЇВСЬКА СЛОБОДА», а всім співвласникам другої черги багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 затвердити його дію у відносинах, що виникають між ними та ОСББ «ДЕМІЇВСЬКА СЛОБОДА» при управлінні багатоквартирним будинком АДРЕСА_2 з 01.07.2020 року.
Рішенням Загальних зборів ОСББ «Деміївська слобода» Протоколом № 2 від 10 червня 2017 року було затверджено нову редакцію Статуту ОСББ «ДЕМІЇВСЬКА СЛОБОДА».
Рішенням Загальних зборів ОСББ «Деміївська слобода» Протоколом № 5 від 21 вересня 2019 року було затверджено Правила проживання в будинку.
У відповідності до Акту від 15.03.2024 року про порушення Правил проживання в Будинку (далі за текстом - Акт), затверджених рішенням Загальних зборів ОСББ «Деміївська слобода» Протоколом №5 від 21 вересня 2019 року, комісія у складі інженера ОСББ Малишенка С.В., майстра ОСББ ОСОБА_5 , члена правління ОСОБА_6 було зафіксовано порушення Правил проживання в Будинку, затверджених рішенням Загальних зборів ОСББ «Деміївська Слобода» Протокол №5 від «21» вересня 2019, ОСОБА_4 , власницею нежитлових приміщень №01к-6,02к-6, 03к-6, 04к-6, 05к- 6 у секції №6.
Актом від 15 березня 2024 року про несанкціонований демонтаж цегляних перегородок комісія у складі інженера ОСББ Малишенка С.В., майстра ОСББ ОСОБА_5 , члена правління ОСОБА_6 було надано доступ до нежитлових приміщень №01к-6,02к-6, 03к-6, 04к-6, 05к- 6 у секції №6, в результаті огляду виявлено демонтовані ділянки цегляної перегородки в коридорі, які є місцем загального користування ОСББ. Зона демонтованої ділянки знаходиться у верхній частині і складає приблизно два метра квадратних. За результатами огляду комісія дійшла висновку про необхідність зупинки робіт і подальшого спілкування Правління ОСББ з власником приміщення, якій не санкціоновано проводив роботи.
Актом від 15 березня 2024 року, було здійснено огляд фотофіксацію стану фасаду будинку за адресою : АДРЕСА_2 , вхід у приміщення ТП-8743(РУ 0,4кВт) та комори. Здійснено відео та фотофіксацію фасаду. Станом на дату та час огляду (15.03.2024 року) фасад відповідає проектним рішенням будинку.
У відповідності до Припису на призупинення проведення ремонтних робіт (вих. №22/03-2024 від 18 березня 2024 року) ОСОБА_1 було повідомлено, що відповідно до Правил проживання в Будинку (надалі Правила), затверджених рішенням Загальними зборами ОСББ «Деміївська Слобода» Протоколом №5 від 21.09.2020 р. п. 3.3 перед початком ремонтних робіт Власнику необхідно: - Ознайомитись з Правилами ОСББ «Деміївська Слобода», затвердженими Загальними зборами від 21.09.2020 Протокол №5; - визначити Відповідальну особу за виконання ремонтних робіт у житловому/нежитловому приміщенні, оформлення допуску робітників для ремонту та повідомити Правлінню ОСББ «Деміївська слобода» та диспетчеру її прізвище, ім'я, по-батькові, номер телефону та надати ксерокопію її паспорту встановити (у разі відсутності) та підключити у житловому/нежитловому приміщенні унітаз для робітників; - ознайомитись з проектною та виконавчою документацією по житловому/нежитловому приміщенню; - надати Правлінню ОСББ, «Деміївська Слобода» плани перепланувань, схеми проведення або заміни внутрішніх комунікацій (водопостачання, каналізація, електропостачання, теплопостачання, вентиляція, кондиціонування, телекомунікації).
Оскільки у відповідності до Правил проживання в будинку інформацію та дані Відповідачем надані не були, запропоновано: 1. Заповнити заяву на проведення ремонтних робіт у приміщеннях, що надасть змогу отримати інформацію для виконання Правил; 2. Надати технічний паспорт на приміщення. 3. Надати копію договору з ПрАТ «ДТЕК КИЇВСЬКІ ЕЛЕКТРИЧНІ МЕРЕЖІ» на розподіл електроенергії та копію договору на електропостачання. 4. Копію договору з ПраТ АК Київводоканал» на послуги з водопостачання і водовідведення.
Згідно витягу з державного реєстру речових прав (індексний номер витягу 353723367 від 09.11.2023 року, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2511015480000) власницею групи приміщень №01к-05к-6 в літ. «А», загальною площею 19,2 кв.м., які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 - є ОСОБА_1 .
У відповідності Інформаційної довідки станом на 2021 рік існувало 5 окремих об'єктів нерухомого майна, загальною площею 16,5 кв.м, власником яких була ОСОБА_2 :
1) нежитлове приміщення, загальна площа 3,7 кв.м., адреса: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 1736506680000;
2) нежитлове приміщення, загальна площа 3,7 кв.м., адреса: АДРЕСА_4 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 1736488980000;
3) нежитлове приміщення, загальна площа 2,3 кв.м., адреса: АДРЕСА_5 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 1736573680000;
4) нежитлове приміщення, загальна площа 2,9 кв.м., адреса: АДРЕСА_6 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 1736549980000;
5) нежитлове приміщення, загальна площа 3,9 кв.м., адреса: АДРЕСА_7 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 1736531080000.
09 вересня 2020 року Позивач звертався до ОСОБА_2 з приписом вих. №101/09-20 від 07 вересня 2020 року щодо привласнення частини спільного майна співвласників.
У відповідності до технічного паспорту виданого на замовлення ОСОБА_2 на групу нежитлових приміщень №01к-05к-6 (інвентаризаційна справа № 00965) адреса: АДРЕСА_1 ,загальна площа приміщень склала 19,2 кв.м.
Технічний паспорт на групу нежитлових приміщень №01к-05к-6 (інвентаризаційна справа № 00965) адреса: АДРЕСА_1 був виготовлений ТОВ "ПРОЕКТСЕРВІСГРУП" станом на 28.10.2021 року.
Згідно Плану, який міститься в Технічному паспорту на групу нежитлових приміщень №01к-05к-6, спірне приміщення розташоване на першому поверсі будинку літера «А». і на цьому Плані приміщення має два окремих входи, один з яких фактично виходить на фасад будинку з вулиці. Що на переконання Позивача не відповідає дійсності та свідчить про невідповідність технічного паспорту фактичному стану речей та проектно-технічній документації на будинок (та підтверджується серед іншого Актом від 15 березня 2024 року, фотофіксацією стану фасаду будинку за адресою : АДРЕСА_2 ).
ОСОБА_2 у відповідності до договору купівлі-продажу групи приміщень від 20 грудня 2021 року продала ОСОБА_7 групу приміщень №01к-05к-6 в літ. «А», які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 19,2 кв.м.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, індексний номер витягу № 338238637 від 06.07.2023 року власником групи приміщень №01к-05к-6 в літ. «А», які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 19,2 кв.м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2511015480000) стало МАЛЕ ПРИВАТНЕ ПІДПРИЄМСТВО ФІРМА «ДУКАТ».
Згідно договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 09.11.2023 року МАЛЕ ПРИВАТНЕ ПІДПРИЄМСТВО ФІРМА «ДУКАТ» було продано відповідачу ОСОБА_1 групу приміщень №01к-05к-6 в літ. «А», які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 19,20 кв.м.
За домовленістю сторін згідно п.1,2 договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 09.11.2023 року продаж нежитлового приміщення вчинено у розмірі 388 286,00 (триста вісімдесят вісім тисяч двісті вісімдесят шість) гривень 00 коп.
Звертаючись у суд з даним позовом, ОСББ "Деміївська Слобода" зазначає, що внаслідок несанкціонованого демонтажу цегляних перегородок у групі приміщень №01к-05к-6 в літ. «А» (зона демонтованої ділянки знаходиться у верхній частині і складає приблизно два метра квадратних) було пошкоджено стіни місць загального користування, та як виявлено комісією унаслідок самовільного перепланування групи приміщень №01к-05к-6 в літ. «А» було привласнено частину спільного майна мешканців будинку чим обмежено доступ співвласників багатоквартирного будинку до місць загального користування.
На 1-му поверсі секції № 6 у Будинку знаходиться група приміщень №01к-05к-6 в літ. «А», загальною площею 19,2 кв.м, які належать ОСОБА_4 (право власності за відповідачем було зареєстровано 09.11.2023 року як на об'єкт нерухомого майна група приміщень №01к-05к-6 в літ. «А»), однак на цьому ж 1-му поверсі розташовані МЗК, комори, технічні приміщення, камера трансформатора 1, камера трансформатора 2, Електрощитова, та інше, що підтверджується технічною документацією (планом першого поверху та експлікацією приміщень) на Будинок. Вищезазначені приміщення призначені та використовується для проходження і обслуговування інженерних комунікацій Будинку -, водопостачання, електрообладнання і електроосвітлення та ін.
Згідно ч.1 ст. 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Відповідно до ч. 1 ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Вищенаведені норми цивільного законодавства України дають підстави для висновку про те, що у разі будь-яких обмежень у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном власник має право вимагати усунення відповідних перешкод, у тому числі шляхом звернення до суду за захистом свого майнового права.
Відповідно до ст. 355 ЦК України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).
Статтею 18 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» встановлено обов'язок об'єднання забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан неподільного майна, що належить членам об'єднання; забезпечувати дотримання інтересів усіх членів об'єднання, асоціації при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілі між членами об'єднання, асоціації витрат на експлуатацію та ремонт неподільного та загального майна, припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження неподільним та загальним майном членами об'єднання.
Згідно з вимогами ст. 8 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» управитель має право здійснювати управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд та забезпечувати їх належну експлуатацію; доступу в приміщення, будинки і споруди для ліквідації аварій, усунення неполадок санітарно-технічного та інженерного обладнання, його встановлення і зміни, проведення технічних та профілактичних оглядів тощо в порядку, визначеному законом та договором; звертатися до органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування та до суду в межах повноважень, визначених законом та договором, для забезпечення належного виконання умов договору виробниками, виконавцями та споживачами.
Згідно статті 177 ЖК України громадяни зобов'язані забезпечувати схоронність жилих приміщень, бережно ставитися до санітарно-технічного та іншого обладнання, до об'єктів благоустрою, додержувати правил утримання жилого будинку і при домової території, правил пожежної безпеки, додержувати чистоти і порядку в під'їздах, кабінах ліфтів, сходових клітинах і в інших місцях загального користування.
Згідно зі статтею 13 Конституції України власність зобов'язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству. Аналогічні положення містяться й у статті 319 ЦК України.
У статті 41 Конституції України визначено, що використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
Власність не тільки надає переваги тим, хто її має, а й покладає на них певні обов'язки. Це конституційне положення пов'язане з принципом поєднання інтересів власника, суспільства та інших власників і користувачів об'єктами власності. Власність зобов'язує власника використовувати свою власність не тільки у своїх інтересах, а й поважати інтереси інших людей, всього суспільства. Держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання та гарантує їм рівність перед законом. Порушення прав власників з боку держави, громадянина чи юридичної особи зумовлює настання відповідних правових наслідків.
Громадяни користуються рівними умовами захисту права власності. Володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Але, здійснюючи свої права, власник зобов'язаний не порушувати права, свободи, гідність та охоронювані законом інтереси громадян, суспільства, не завдавати шкоди навколишньому середовищу, не погіршувати природну якість землі, води, інших об'єктів природи. Під час здійснення своїх прав і виконання обов'язків власник зобов'язаний додержуватись моральних засад суспільства.
У постанові Кабінету Міністрів України від 24.01.2006 № 45 «Про внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України від 08.10.1992 № 572» зазначено, що власники, наймачі (орендарі) приміщень житлових будинків мають право на переобладнання і перепланування житлових і підсобних приміщень, балконів і лоджій за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у будинку, з дозволу власника будинку (квартири) та органу місцевого самоврядування, виданого в установленому порядку.
Згідно Наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, "Про затвердження Методики розподілу між споживачами обсягів спожитих у будівлі комунальних послуг" від 22.11.2018 N 315 місця загального користування (далі - МЗК) - загальнодоступні місця у будівлі/ будинку (вестибюль, загальний коридор, сходова клітка, загальні кухні, спільні душові та санвузли, загальні пральні, передпокій квартири тощо), окрім допоміжних приміщень.
Відповідно до ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном, а згідно ч. 1 ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути відновлення становища, яке існувало до порушення.
Аналіз зазначених норм свідчить про те, що перепланування приміщення спільної сумісної власності може бути здійснено з дотриманням встановленого законом порядку, у тому числі за згодою осіб, які таким приміщенням володіють.
Такі висновки відповідають правовій позиції, викладеній у постанові Верховного Суду України від 08.06.2016 № 6-530цс16.
У сенсі положень статті 391 ЦК України власник майна як позивач не зобов'язаний доводити неправомірність дій відповідача; власник має довести факт існування перешкод у здійсненні користування та розпорядження майном; особа, яка створює перешкоди відповідач, має довести правомірний характер своєї поведінки.
Факт незаконного встановлення перегородки відповідачем у коридорі загального користування підтверджено матеріалами у справи.
Згідно з ч. 2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 № 417-VIII (далі за текстом Закон № 417-VIII), а саме п. 6 ч. 1 ст. 1 визначено, що спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Відповідно до ч. 2 ст. 4 Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.
Частинами 1 та 2 ст. 5 вищевказаного Закону визначено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників, спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
За приписами п. 1 ч. 1 ст. 6 Закону № 417-VIII співвласники мають право: вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників.
Звертаючись до суду з позовом про усунення перешкод у користуванні майном та про зобов'язання відповідача здійснити демонтаж встановленої конструкції, позивач посилався на те, що внаслідок встановлення такої конструкції обмежений доступ що щитової.
Згідно висновку експерта №1339/09 від 30.09.2025 року (а.с 100 т.2) за результатами проведення судової будівельно-технічної екпертизи проведені будівельно-монтажні роботи по об'єднанню нежитлових приміщень 01к-6, площею 2,9 кв.м, 02к-6, площею 3,9 кв.м, 03к-6, площею 2,3 кв.м, 04к-6, площею 3,7 кв.м та 05к-6, площею 3,7 кв.м. у групі приміщень 01к-05к-6 в літ. «А» (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2511015480000), загальною площею 19,2 кв.м, у будинку АДРЕСА_1 потребували попереднього оформлення таких документів: реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт до органу державного архітектурно-будівельного контролю відповідно до Закону № 3038-VI, а також отримання дозволу органу місцевого самоврядування у частині переобладнання/перепланування згідно з Наказом № 76.
Проведені будівельно-монтажні роботи по об'єднанню нежитлових приміщень 01к-6, площею 2,9 кв.м, 02к-6, площею 3,9 кв.м, 03к-6, площею 2,3 кв.м, 04к-6, площею 3,7 кв.м та 05к-6, площею 3,7 кв.м у групі приміщень 01к-05к-6 в літ. «А» (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2511015480000), загальною площею 19,2 кв.м, у будинку АДРЕСА_1 передбачали втручання у огороджуючі конструкції будинку та загальнобудинкові інженерні мережі.
При об'єднанні нежитлових приміщень 01к-6, площею 2,9 кв.м, 02к-6, площею 3,9 кв.м, 03к-6, площею 2,3 кв.м, 04к-6, площею 3,7 кв.м, та 05к-6, площею 3,7 кв.м у групі приміщень 01к-05к-6 в літ. «А» (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2511015480000), загальною площею 19,2 кв.м у будинку АДРЕСА_1 , загальна площа групи приміщень збільшилась на 2,7 кв.м за рахунок включення частини загальнобудинкового коридору до складу зазначеної групи нежитлових приміщень.
Цільове призначення приміщень 01к-6, площею 2,9 кв.м, 02к-6, площею 3,9 кв.м, 03к-6, площею 2,3 кв.м, 04к-6, площею 3,7 кв.м, та 05к-6, площею 3,7 кв.м, у будинку АДРЕСА_1 , за проектною документацією - комори (допоміжні приміщення).
Цільове призначення приміщень 01к-6, площею 2,9 кв.м, 02к-6, площею 3,9 кв.м, 03к-6, площею 2,3 кв.м, 04к-6, площею 3,7 кв.м, та 05к-6, площею 3,7 кв.м, у будинку АДРЕСА_1 , після проведення робіт по об'єднанню - нежитлові приміщення.
Використання групи приміщень 01к-05к-6 в літ. «А» (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2511015480000), загальною площею 19,2 кв.м, у будинку АДРЕСА_1 потребує проведення робіт із забезпечення їх інженерними мережами, зокрема електропостачання (електроосвітлення), водопостачання та водовідведення, системами опалення, вентиляції та протидимного захисту, системами зв'язку та пожежної сигналізації. Згідно з нормативними вимогами, підключення таких приміщень до інженерних мереж здійснюється у визначеному порядку: отримання технічних умов від операторів мереж (водопостачання, водовідведення, електропостачання, теплопостачання), виконання розрахунків навантажень, розроблення проектної документації на основі цих умов, погодження її у встановленому порядку та подальше проведення будівельно-монтажних робіт із дотриманням чинних будівельних норм.
В межах групи приміщень 01к-05к-6 в літ. «А», загальною площею 19,2 кв.м у будинку АДРЕСА_1 , розміщені інженерні системи загального користування, а саме: стельовий світильник загальнобудинкової системи електроосвітлення, трубопроводи системи водопостачання, горизонтальні трубопроводи каналізації та каналізаційний стояк, а також ділянка пожежного трубопроводу та частина протипожежного щита.
До обов'язків співвласників зазначеного вище Закону за п. 6 ч. 1 ст. 7 віднесено забезпечення додержання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин, а за ч. 2 вказаної статті кожний співвласник несе зобов'язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.
Пунктом 1.4 Правил утримання житлових будинків та прибудинкових територій/, затвердженого Наказом державного комітету України з питань житлово-комунального господарства № 76 від 17.05.2005 встановлені Умови і порядок переобладнання, перебудови, перепланування будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень.
Зокрема п.1.4.1 визначено, що переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень дозволяється робити після одержання дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів відповідно до законодавства.
До елементів перепланування жилих приміщень за п. 1.4.3 належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків.
Не допускається згідно абз.2 п. 1.4.4 перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, що погіршує умови експлуатації і проживання всіх або окремих громадян у будинку або квартирі.
Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі ч. 1 ст. 388 ЦК України пов'язується з тим, в який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця стаття передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.
За змістом ст. 388 ЦК України можливості витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені, зокрема, за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею. Наявність у діях власника волі на передання майна іншій особі унеможливлює його витребування від добросовісного набувача. Отже, вирішуючи спір про витребування майна із чужого незаконного володіння, потрібно встановити, чи вибуло спірне майно з володіння власника в силу обставин, передбачених ч. 1 ст. 388 ЦК України, зокрема, чи вибуло це майно з володіння власника з його волі.
Аналізуючи зібрані по справі письмові докази, керуючись вищенаведеними нормами законодавства України, діючого на час виникнення спірних правовідносин, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для зобов'язання відповідача усунути перешкоди у користуванні спільним майном шляхом демонтажу самочинно забудованої цегляної перегородки та приведення коридору у стан, який передував початку будівництва конструкції.
Оскільки між позивачем та відповідачем у даній справі, виник спір з приводу встановлення цегляної перегородки у коридорі загального користування, що призвело до обмеження доступу співвласників до місць загального користування, порушення правил пожежної безпеки, порушення планування місць загального користування, порушеня Статуту ОСББ «Деміївська слобода» та Правила проживання в Будинку, внаслідок недотримання встановленого законом порядку переобладнання перепланування приміщень в багатоквартирних будинках та невідповідністю технічного паспорту проектно-технічній документації на будинок.
Самовільно зведена цегляна перегородка перекриває доступ до комунікацій, а також порушує планування місць загального користування, що вбачається з наданих фотокопій коридору, відео а також підтверджується технічною документацією на Будинок, планом першого поверху та експлікацією приміщень, проведеною будівельно-технічною експертизою.
За таких підстав, суд вважає необхідним витребувати на користь ОСББ "Деміївська слобода" частину об'єкту нерухомого майна «група приміщень № 01к-05к-6 в літ «А», за адресою: АДРЕСА_1 , площею 2,7 кв.метрів, набутого ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, посвідченого 09.11.2023 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорногуз О.В.
Таким чином, позовні вимоги підлягають задоволенню.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 4 844,80 грн. та витрати, пов"язані з проведенням судової експертизи, у розмірі 55 000 грн.
Керуючись статтями ст.ст. 2, 4, 12, 76-81, 89, 133, 141, 259, 263-265 ЦПК України, суд -
Позов Об"єднання співвласників багатоквартирного будинку "Деміївська слобода" до ОСОБА_1 , треті особи - ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Мале приватне підприємство фірма "Дукат" та Товариство з обмеженою відповідальністю "Проектсервісгруп", про витребування майна, - задовольнити.
Витребувати на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Деміївська слобода» (ЄДРПОУ 40671193; місцезнаходження: 03039, м. Київ, вул. Деміївська, 13) частину об'єкту нерухомого майна «група приміщень № 01к-05к-6 в літ «А», за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2511015480000), площею 2,7 кв.метрів, набуте ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, посвідченого 09.11.2023 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорногуз О.В.
Зобов'язати ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_1 , проживає за адресою: АДРЕСА_10 ) усунути перешкоди з доступу співвласників будинку, в якому створено ОСББ «Деміївська Слобода», до місць загального користування, а саме до коридору, розташованого на першому поверсі, багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 (між групою приміщень №01к-05к-6 в літ. «А»), шляхом демонтажу за власний рахунок цегляної перегородки та приведення місць загального користування до попереднього стану.
Стягнути з ОСОБА_4 на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Деміївська слобода" судовий збір у розмірі 4 844,80 грн. та витрати, пов"язані з проведенням судової експертизи, у розмірі 55 000 грн.
Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Суддя