ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
25.03.2026Справа № 910/14256/25
Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Головіної К.І., розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження господарську справу
за позовом Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації
до Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд»
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - 1) ОСОБА_1
2) ОСОБА_2
3) ОСОБА_3
про стягнення 44 359,06 грн
без повідомлення учасників справи
До Господарського суду міста Києва з позовом звернувся Департамент будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації (далі - Департамент, позивач) до Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд» (далі - КП «Спецжитлофонд», відповідач) про стягнення штрафних санкцій у сумі 44 359,06 грн за договором співфінансування № 276/1249р від 10.12.2020.
Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем умов вказаного договору в частині своєчасної передачі третім особам ( ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ) об'єкта нерухомості, у зв'язку з чим відповідачу нарахована пеня в сумі 44 359,06 грн.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 05.12.2025 вказану позовну заяву було прийнято до розгляду, справу вирішено розглядати за правилами спрощеного позовного провадження без виклику (повідомлення) сторін, учасникам справи надана можливість реалізувати свої процесуальні права та обов'язки. Цією ж ухвалою до розгляду справи залучено третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 , третя особа-1), ОСОБА_2 (далі - ОСОБА_2 , третя особа-2), ОСОБА_3 (далі - ОСОБА_3 , третя особа-3).
Відповідач у строк, встановлений законом, надав відзив на позов, в якому проти заявлених вимог заперечив, вказав, що умовами договору не передбачено права позивача на стягнення неустойки, позивач не є кредитором за вказаним договором, а тому він не може бути належним позивачем у справі. Крім того відповідач вказав, що термін прийняття будинку до експлуатації за умовами договору є запланованим, а не кінцевим; після початку повномасштабної збройної агресії РФ в Україні виникла низка форс-мажорних обставин, які вплинули на хід будівельних процесів і зробили неможливим дотримання раніше узгоджених термінів, тому вина відповідача у перенесенні строків введення об'єкту в експлуатацію відсутня. Також відповідач заявив клопотання про застосування строків позовної давності, у зв'язку з чим просив у задоволенні позову відмовити.
У відповіді на відзив позивач зазначив, що Департамент будівництва є стороною договору та особою, яка здійснила відповідну оплату, а тому має право на заявлення вимог про стягнення пені за порушення КП «Спецжитлофонд» договірних зобов'язань; при цьому відповідальність сторони договору у вигляді сплати неустойки може настати не лише з договору, а й в силу закону. Крім того позивач вказав, що відсутність у договорі чітко визначеного строку прийняття будинку до експлуатації не може тлумачитись на користь відповідача, який допустив тривале порушення своїх зобов'язань, а посилання на дію воєнного стану, як на підстави для автоматичної відстрочки виконання зобов'язань, є необґрунтованими.
Третя особа ( ОСОБА_1 ) надала письмові пояснення, в яких вказала, що рішення у даній справі може вплинути на її права та обов'язки як сторони договору співфінансування, при цьому самостійних вимог щодо предмету спору вона не заявляє.
Розглянувши заяви учасників справи по суті спору та дослідивши наявні в матеріалах справи докази, суд дійшов висновку, що позов задоволенню не підлягає з наступних підстав.
Установлено, що 10.12.2020 між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 (сторона-1), КП «Спецжитлофонд» (сторона-2) та Департаментом будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київради (сторона-3) був укладений договір № 276/1249р (далі - договір), предметом якого є об'єкт нерухомості, майнові права на який придбаваються для сторони-1 у спільну часткову власність, а саме: ОСОБА_1 - 1/3, ОСОБА_2 - 1/3, ОСОБА_3 - 1/3 на умовах співфінансування у порядку, передбаченому цим договором (п. 2.1 договору).
Відповідно до п. 2.2 договору об'єктом нерухомості, майнові права на який передаються стороною-2 за даним договором стороні-1, є квартира у об'єкті будівництва з наступними характеристиками: номер квартири - 361; поверх розташування - 6; кількість кімнат - 1; загальна площа - 44,08 кв.м; житлова площа - 24,94 кв.м.
Згідно з п. 2.4 договору сторона-2 підтверджує, що запланований термін прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва - ІІІ квартал 2022 року. Об'єкт нерухомості за цим договором передається стороною-2 стороні-1 після прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію шляхом підписання акта прийому-передачі майнових прав на об'єкт нерухомості, протягом 20 робочих днів після проведення остаточних розрахунків, визначених п. 4.9 цього договору (п. 3.1 договору).
У відповідності до п. 4.1, 4.2 договору ціна договору складає 950 585,20 грн. Вартість 1 кв.м об'єкта нерухомості на день укладення цього договору становить 21 565,00 грн та є незмінною. Частина вартості 1 кв.м об'єкта нерухомості, що сплачується стороною-3 за рахунок коштів спеціального фонду бюджету міста Києва, не перевищує 30% опосередкованої вартості, що визначається Міністерством розвитку громад та територій України відповідно до Порядку визначення та застосування показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затвердженого наказом Державного комітету України з питань будівництва та архітектури від 27.09.2005 № 174, збільшеної в 1,75 рази, яка на день укладення цього договору становить 26 505,50 грн.
За змістом п. 4.4, 4.5 договору сторона-1 протягом 10 робочих днів з моменту укладання цього договору сплачує стороні-2 частину вартості об'єкта нерухомості в сумі 665 409,64 грн. Сторона-3 протягом 10 робочих днів з моменту отримання письмового повідомлення сторони-1 та сторони-2 про повну сплату стороною-1 коштів відповідно до п. 4.4. цього договору, сплачує стороні-2 частину вартості об'єкта нерухомості 285 175,56 грн.
Відповідно до п. 5.4.5, 5.4.6 договору сторона-2 зобов'язана передати стороні-1 майнові права на об'єкт нерухомості за актом прийому-передачі майнових прав на об'єкт нерухомості в порядку та на умовах, визначених цим договором; після проведення остаточних розрахунків та надання стороні-1 відповідної довідки, підписання акта прийому-передачі майнових прав на об'єкт нерухомості, надати стороні-1 всі необхідні документи для оформлення права власності на об'єкт нерухомості у встановленому законодавством порядку.
Згідно з п. 8.1 договору цей договір набуває чинності з моменту його підписання і діє до 31.12.2020, але у будь-якому разі до повного виконання сторонами взятих на себе зобов'язань.
Судом встановлено, що укладений сторонами договір за своєю правовою природою є договором купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомості, який підпадає під правове регулювання Глави 54 Цивільного кодексу України.
Відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно з частиною 1 статті 656 Цивільного кодексу України предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.
Відповідно до ст. 663 Цивільного кодексу України продавець зобов'язаний передати товар покупцеві у строк, встановлений договором купівлі-продажу, а якщо зміст договору не дає змоги визначити цей строк, - відповідно до положень статті 530 цього Кодексу.
Із матеріалів справи вбачається, що на виконання умов договору за визначений сторонами об'єкт купівлі позивач та треті особи сплатили відповідачу 950 585,20 грн його вартості наступним чином: 665 409,64 грн - треті особи, 285 175,46 грн - позивач, що підтверджується платіжним дорученням № 919 від 18.12.2020 на суму 285 175,56 грн та листом відповідача № 24/554 від 17.12.2020.
Разом з цим встановлено, що прийняття в експлуатацію вищевказаного об'єкта у визначені договором строки не відбулося, майнові права на об'єкт нерухомості за актом прийому-передачі в порядку та на умовах, визначених цим договором, третім особам не передані.
У той же час зі змісту п. 2.4, 5.4.5 договору слідує, що відповідач взяв на себе зобов'язання ввести в експлуатацію об'єкт будівництва у ІІІ кварталі 2022 року.
Статтею 526 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Норми вказаної статті кореспондуються з положеннями статті 193 Господарського кодексу України.
Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
У даному випадку, якщо дата прийняття будинку в експлуатацію була запланованою, то вона мала настати саме в той день, що був визначений договором купівлі-продажу майнових прав (30.09.2022), тоді як орієнтована дата може змінитися у силу різних обставин. Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 23.10.2024 у справі № 757/25889/21-ц, у якій досліджувалося питання різниці між «запланованим» та «орієнтовним» строком та викладено висновок про те, що указані поняття не є тотожними.
Згідно зі ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
За приписами ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
З огляду на викладене, а також беручи до уваги те, що в установлений договором термін відповідач не забезпечив закінчення будівництва, прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта та передачу третім особам зазначеного в договорі об'єкта нерухомості, суд дійшов висновку про те, що відповідач порушив умови договору.
Доводи КП «Спецжитлофонд» про те, що позивач позбавлений права вимоги за цим договором, оскільки він не є кредитором у спірних відносинах, суд відхиляє, адже Департамент будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київради є учасником трьохсторонньої угоди, з якої виник спір, він наділений певними взаємними правами та обов'язками за цією угодою (зокрема п. 5.5 договору), а тому є управненою стороною на реалізацію захисту своїх порушених прав.
У контексті викладеного матеріали справи свідчать, що з метою досудового врегулювання спору позивач звертався до відповідача з претензією № 056-6904 від 09.10.2025 про сплату штрафних санкцій у сумі 44 359,06 грн, нарахованих за порушення умов договору.
Проте відповідач листом № 056/02-1618 від 20.10.2025 повідомив позивача про наявні перешкоди та виникнення форс-мажорних обставин, які ускладнюють будівництво та просив укласти додаткові угоди на продовження термінів виконання договору до І кварталу 2027 року.
Частиною 1 ст. 548 Цивільного кодексу України передбачені загальні умови забезпечення виконання зобов'язання. Одна з цих умов передбачає забезпечення виконання зобов'язання (основного зобов'язання), якщо це встановлено договором або законом. Одним із видів забезпечення виконання зобов'язання є неустойка (ч. 1 ст. 546 Цивільного кодексу України).
За змістом ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити на користь кредитора пеню в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня. Договором може бути визначено менший розмір пені.
Звертаючись до суду з даним позовом, Департамент нарахував відповідачу пеню в сумі 44 359,06 грн за порушення строків здачі будинку в експлуатацію на підставі п. 7.1 договору.
Однак, дослідивши зміст укладеного сторонами договору, судом встановлено, що останній не містить будь-яких умов щодо порядку та розмірів стягнення з відповідача пені за порушення негрошового зобов'язань за цим договором, зокрема, за порушення строків введення в експлуатацію об'єкта будівництва.
А п. 7.1 договору, на який посилається позивач, лише передбачає, що у випадках невиконання або неналежного виконання своїх зобов'язань за цим договором сторони несуть відповідальність у порядку, передбаченому законодавством України.
Згідно з ч. 4 ст. 231 Господарського кодексу України (чинного на час спірних правовідносин) у разі якщо розмір штрафних санкцій законом не визначено, санкції застосовуються в розмірі, передбаченому договором. При цьому розмір санкцій може бути встановлено договором у відсотковому відношенні до суми невиконаної частини зобов'язання або у певній, визначеній грошовій сумі, або у відсотковому відношенні до суми зобов'язання незалежно від ступеня його виконання, або у кратному розмірі до вартості товарів (робіт, послуг).
У свою чергу, договірні правовідносини між платниками та одержувачами грошових коштів щодо відповідальності за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань врегульовані Законом України "Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань", положеннями ст. 1 якого також встановлено, що за прострочку платежу, платники грошових коштів сплачують на користь одержувачів цих коштів пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін.
Таким чином, в силу наведених положень чинного законодавства, пеня може бути стягнута лише у тому випадку, коли основне зобов'язання прямо забезпечене неустойкою у договорі, у якому також встановлено її розмір (за згодою сторін).
Відповідно до п. 2.1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування законодавства про відповідальність за порушення грошових зобов'язань" № 14 від 17.12.2013, якщо у вчиненому сторонами правочині розмір та базу нарахування пені не визначено або вміщено умову (пункт) про те, що пеня нараховується відповідно до чинного законодавства, суму пені може бути стягнуто лише в разі, якщо обов'язок та умови її сплати визначено певним законодавчим актом.
При цьому судом встановлено, що спеціального закону, яким би визначався розмір пені у спірних відносинах не існує.
Також згідно з правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 10.12.2019 у справі № 904/4156/18, розмір пені встановлюється в договорі за згодою сторін. У тому випадку, коли правочин не містить в собі умов щодо розміру та бази нарахування пені, або містить умову про те, що пеня нараховується відповідно до чинного законодавства, сума пені може бути стягнута лише в разі, якщо обов'язок та умови її сплати визначено певним законодавчим актом.
Отже законодавець пов'язує можливість застосування штрафних санкцій за порушення строків виконання зобов'язань саме за умови їх встановлення (визначення) договором за відсутності законодавчого врегулювання розміру таких санкцій. Зобов'язання зі сплати пені має визначатися згідно з укладеним сторонами договором, інакше буде порушуватися принцип свободи договору, оскільки сторони мають право і не встановлювати жодних санкцій за порушення зобов'язань. Якщо сторони не передбачили умовами договору можливість сплати пені за порушення строків виконання зобов'язань та не визначали її розміру, то немає підстав для стягнення пені у розмірі, не погодженому в договірному порядку та прямо не встановленому законом.
За таких обставин, оскільки сторонами в договорі не передбачено умов щодо порядку та розміру нарахування пені за порушення відповідачем своїх зобов'язань, та такий вид забезпечення виконання зобов'язання законом у спірних правовідносинах конкретно не визначений, вимоги позивача про стягнення з відповідача пені в сумі 44 359,06 грн задоволенню не підлягають.
Щодо заяви відповідача про застосування спливу строку позовної давності до позовних вимог, то суд керується положеннями ч. 1 ст. 261 Цивільного кодексу України, за якими позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи.
Отже, перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен з'ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв'язку зі спливом позовної давності - за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропущення (п. 2.2. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування позовної давності у вирішенні господарських спорів" № 10 від 29.05.2013 року).
Таким чином, оскільки судом встановлена відсутність порушеного права позивача на стягнення пені, позовна давність в межах даної справи до позовних вимог не застосовується.
Отже у задоволенні позову Департаменту суд відмовляє.
Відповідно до ст. 129 ГПК України у разі відмови у позові, судові витрати покладаються на позивача.
На підставі викладеного, керуючись ст. 73 - 79, 129, 236 - 238, 252 Господарського процесуального кодексу України, суд
Відмовити у задоволенні позову Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації до Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд», за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про стягнення 44 359,06 грн.
Повне судове рішення складене 25 березня 2026 року.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до суду апеляційної інстанції шляхом подачі апеляційної скарги в 20-денний строк з дня складення повного тексту рішення.
Суддя Головіна К. І.