10.03.2026 року м.Дніпро Справа № 904/1126/25
Центральний апеляційний господарський суд у складі:
головуючого судді: Дарміна М.О. (доповідач)
суддів: Чус О.В., Кощеєв І.М.
при секретарі судового засідання: Скородумовій Л.В.
Представники сторін:
від позивача: ЄСЬКОВА ОЛЕНА ВОЛОДИМИРІВНА (власні засоби EasyCon) - представник ТОВ “Колос» - адвокат, ордер АЕН № 1402913 від 07.07.2025р., свідоцтво ДП № 4266 від 17.10.2024р.
від відповідача: представник в судове засідання не з'явився, про дату, час та місце судового засідання повідомлений належним чином
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю “Колос» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 18.06.2025 у справі № 904/1126/25 (суддя Новікова Р.Г.
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю “Колос» с. Сурсько-Михайлівка Дніпровського району
до Солонянської селищної ради сел. Солоне Дніпровського району
про
- визнання незаконним та скасування рішення Солонянської селищної ради від 19.12.2024 №2296-49/VIII;
- визнання укладеною в редакції позивача додаткової угоди до договору оренди землі від 19.01.2005 (з урахуванням змін внесених до нього у відповідності до додаткової угоди №1 від 26.12.2012)
Короткий зміст позовних вимог та рішення суду першої інстанції:
Товариство з обмеженою відповідальністю “Колос» звернулось до Солонянської селищної ради з позовом про визнання незаконним та скасування рішення Солонянської селищної ради від 19.12.2024 №2296-49/VIII; визнання укладеною в редакції позивача додаткової угоди до договору оренди землі від 19.01.2005 (з урахуванням змін внесених до нього у відповідності до додаткової угоди №1 від 26.12.2012).
В обґрунтування заявлених вимог позивач послався на протиправність рішення Солонянської селищної ради від 19.12.2024 №2296-49/VIII “Про відхилення проєкту рішення “Про внесення змін до договору оренди землі від 19 січня 2005 року та додаткової угоди до договору оренди землі №1 від 26 грудня 2012 року, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю “Колос».
Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 18.06.2025 року у справі № 904/1126/25 відмовлено у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю “Колос» до Солонянської селищної ради про - визнання незаконним та скасування рішення Солонянської селищної ради від 19.12.2024 №2296-49/VIII; визнання укладеною в редакції позивача додаткової угоди до договору оренди землі від 19.01.2005 (з урахуванням змін внесених до нього у відповідності до додаткової угоди №1 від 26.12.2012).
Приймаючи оскаржуване рішення, місцевий господарський суд виходив з і ого, що заявлена позивачем вимога про визнання незаконним та скасування рішення Солонянськоі селищної ради від 19.12.2024 №2296-49/УІІІ є неефективним способом захисту прав, оскільки її задоволення не призведе до відновлення права, яке позивач вважає порушеним. Суд послався на правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 05.07.2023 у справі №912/2797/21, згідно з яким вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду, є неефективним способом захисту прав особи. Щодо вимоги про визнання укладеною додаткової угоди суд зазначив, що оскільки договір оренди землі від 19.01.2005 укладено до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 №340-ІХ, до спірних правовідносин застосовуються приписи Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент укладення договору. Суд, констатував, що діючим законодавством станом на 2005 рік не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, а реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки можлива лише за наявності рішення відповідного органу місцевого самоврядування, яке Солонянська селищна рада не приймала. Крім того, суд вказав, що запропонований позивачем у проекті додаткової угоди строк дії договору - ЗО років - не відповідає раніше узгодженому сторонами строку дії договору від 19.01.2005.
Підстави, з яких порушено питання про перегляд судового рішення та узагальнені доводи апеляційної скарги:
Не погоджуючись з рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 18.06.2025, ТОВ «Колос» (апелянт) подало апеляційну скаргу, в якій просить суд скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 18.06.2025 у справі №904/1126/25 та ухвалити нове рішення, яким заявлені позовні вимоги задовольнити,: визнати незаконним та скасувати рішення Солонянської селищної ради №2296-49/УІІІ від 19.12.2024; визнати укладеною між ТОВ «Колос» та Солонянською селищною радою додаткову угоду до договору оренди землі від 19.01.2005 у редакції позивача; судові витрати покласти на відповідача.
Узагальнення доводів апеляційної скарги:
Апеляційна скарга обґрунтована наступним:
Щодо вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Солонянської селищної ради №2296-49/УІІІ від 19.12.2024 апелянт зазначає, що відповідно до ст. 19 Конституції України, ст. 140 Конституції України, ст. 10, ч. 1 ст. 74, ч. 10 ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», ст. 21 ЦК України, ст. 12, ст. 155 Земельного кодексу України та ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України на органи місцевого самоврядування покладено обов'язок діяти на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією та законами України, а їх рішення повинні бути обґрунтованими, вмотивованими та законними. Апелянт посилається на постанову Верховного Суду від 11.02.2022 у справі №914/650/19, а також на практику ЄСПЛ щодо принципу «належного урядування», згідно з якою державні органи повинні діяти вчасно, у належний та послідовний спосіб, запроваджуючи внутрішні процедури, що посилять прозорість і мінімізують ризик помилок.
За твердженням апелянта, оскаржуване рішення №2296-49/УІІІ від 19.12.2024 є незаконним та підлягає скасуванню, оскільки є необґрунтованим, про що свідчить відсутність урахування усіх обставин, що мають значення для його прийняття. Зокрема, постійна комісія з питань регулювання земельних відносин (протокол №46 від 26.11.2024) рекомендувала селищній раді внести зміни до договору оренди та погодити відповідний проект рішення, однак на пленарному засіданні 28.1 1.2024 рішення не було прийнято, а на наступному засіданні 19.12.2024 проект рішення було відхилено без будь-якого обґрунтування, що, на думку апелянта, свідчить про відсутність неупередженості у посадовців та протиправність такого рішення.
Висновок суду першої інстанції про неефективність обраного способу захисту апелянт вважає хибним, оскільки спонукання органу місцевого самоврядування до належного виконання покладених обов'язків можливе лише шляхом судового скасування необгрунтованих рішень. Рішення, яке є необгрунтованим, має бути скасоване, оскільки воно не відповідає приписам закону, що виключає доцільність з'ясування питання правильності обрання способу захисту при наявності порушеного права. Апелянт також посилається на практику ЄСПЛ (справи «Шведська спілка машиністів проти Швеції», «Кудла проти Польщі», «Вучкович та інші проти Сербії»), згідно з якою ефективність засобу правового захисту не залежить від впевненості у сприятливому результаті, а існування простих сумнівів щодо перспектив успіху не є вагомою причиною для невичергіання цього шляху відшкодування.
Щодо вимоги про визнання укладеною додаткової угоди апелянт зазначає, що відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, який передбачає правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин. Апелянт посилається на постанову Верховного Суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21, згідно з якою до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою.
Апелянт наголошує на необхідності врахування презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин, посилаючись на постанови Верховного Суду від 20.05.2020 у справі №905/650/19, від 15.05.2019 у справах №912/1984/17 та №912/3810/16. Зокрема, у постанові від 23.11.2023 у справі №906/1314/21 Верховний Суд зазначив, що орган місцевого самоврядування як орендодавець зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, а якщо він знехтував цим обов'язком - слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи законні права орендаря. Орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин через судовий захист, інакше передбачене ч. 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» право оскаржити відмову матиме лише декларативний характер. Посилається на постанову Верховного Суду від 21.09.2022 у справі №926/2720/21, в якій визначено алгоритм вирішення спорів щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема: якщо орендар своєчасно звернувся до орендодавця, надав проект договору, а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення - суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.
Апелянт стверджує, що ТОВ «Колос» належно виконувало обов'язки за умовами договору оренди та виконало алгоритм дій, спрямований на укладення додаткової угоди, тоді як Солонянська селищна рада не здійснила жодних юридично значущих дій, спрямованих на припинення відносин: не надала заперечень проти поновлення договору до його закінчення; протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслала лист-повідомлення про заперечення; не винесла на голосування питання про відмову у продовженні відносин; не повернула кошти, отримані в рахунок орендної плати за новою ставкою. Рішення №2296-49/УІІІ від 19.02.2024 не містить посилання щодо незгоди з запропонованими умовами щодо розміру орендної плати та строку оренди, а питання щодо відмови в укладенні додаткової угоди не ставилося на обговорення депутатів.
Висновок суду першої інстанції про невідповідність запропонованого строку оренди (ЗО років) раніше узгодженому строку , на думку апелянта, є хибним, оскільки проектом додаткової угоди чітко визначено строк оренди до 19 січня 2040 року, що становить 15 років з моменту укладення запропонованої додаткової угоди (з 19.01.2025) і вираховується наступним чином: договір від 19.01.2005 укладено на 5 років, додатковою угодою №1 - на 15 років (з 19.01.2010 до 19.01.2025), і ще 15 років з 2025 року - це 2040 рік. Крім того, прийняття орендодавцем орендної плати за ставкою, передбаченою проектом додаткової угоди (12% від нормативно- грошової оцінки), свідчить про прийняття всіх запропонованих орендарем умов, у тому числі щодо строку оренди. Апелянт також зазначає, що відповідно до Земельного кодексу України та Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк може бути реалізовано лише раз. що виключає порушення прав орендодавця в подальшому.
Узагальнені доводи інших учасників провадження у справі:
Солонянська селищна рада подала відзив на апеляційну скаргу, згідно якого заперечує проти апеляційної скарги ТОВ «Колос» та вважає апеляційну скаргу необгрунтованою, просить залишити її без задоволення, а рішення Господарського СУДУ Дніпропетровської області від 18.06.2025 - без змін, посилаючись на наступне:
Солонянська селищна рада зазначає, що 19.01.2005 між Солонянською райдержадміністрацією та ТОВ «Колос» було укладено договір оренди землі на 5 років, який додатковою угодою №1 від 26.12.2012 продовжено на 15 років (до 19.01.2025) із зменшенням площі до 174,88 га. З 2021 року, відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» №1423-ІХ від 28.04.2021, Солонянська селищна рада стала орендодавцем за вказаним договором.
Відповідач зазначає, що оскільки договір оренди землі від 19.01.2005 укладено до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 №340-ІХ, до спірних правовідносин застосовуються приписи Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент укладення договору. Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції 2005 року) у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах.
Відповідач наголошує, що відповідно до ч. 1 ст. 116, ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України та п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передача в оренду земельних ділянок комунальної власності здійснюється на підставі рішення органу місцевого самоврядування, а вирішення питань регулювання земельних відносин належить до виключної компетенції ради та розглядається виключно на пленарному засіданні. Солонянська селищна рада не приймала рішення про поновлення договору оренди від 19.01.2005, а діючим законодавством станом на 2005 рік не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі.
Відповідач пояснює, що після отримання від ТОВ «Колос» листа-повідомлення постійною комісією було підготовлено проект рішення про внесення змін до договору оренди, який було винесено на розгляд сорок восьмої сесії 28.11.2024. Однак за результатами голосування рішення не набрало необхідної кількості голосів депутатів, передбаченої ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», а саме більшості від загального складу ради, та не було прийняте. У зв'язку з цим на наступну сорок дев'яту сесію від 19.12.2024 було винесено питання про відхилення проекту рішення, яке було прийняте та зареєстроване під №2296-49/УІІІ.
Відповідач зазначає, що селищна рада є колегіальним органом, який представляє спільні інтереси територіальної громади, і якщо рішення не набрало достатньої кількості голосів, воно вважається неприйнятим. Відповідно до п. 37.2 ст. 37 Регламенту Солонянської селищної ради VIII скликання пропозиція або проект рішення, які не отримали необхідної кількості голосів на підтримку, вважаються відхиленими, що фіксується у протоколі пленарного засідання.
Відповідач стверджує, що Солонянська селищна рада не приймала рішення про відмову у поновленні договору оренди землі, а оспорюване рішення від 19.12.2024 №2296-49/УІІІ є лише фіксацією неприйняття відповідного рішення. Щодо вимоги про визнання незаконним та скасування рішення відповідач посилається на правовий висновок Великої Палати Верховного Суду (постанова від 05.07.2023 у справі №912/2797/21, постанови від 21.08.2019 у справі №911/3681/17 від 11.02.2020 у справі №922/614/19, від 28.09.2022 у справі №483/448/20). згідно з яким вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування яке виконано на час звернення з позовом, є неефективним способом захисту прав особи. Відповідач також посилається на приписи ст.ст. 626, 627, 638, 641, 642, 643 644, 649, 651, 653 ЦК України щодо порядку укладення та зміни договорів, зазначаючи, що зміна договору допускається лише за згодою сторін.
Відповідач вважає рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 18.06.2025 правомірним, законним та обґрунтованим, ухваленим відповідно до норм процесуального права, на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин справи, підтверджених належними та допустимими доказами.
Процедура апеляційного провадження в апеляційному господарському суді:
Згідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07.07.2025 у даній справі визначена колегія суддів у складі: головуючий, доповідач суддя Дармін М.О., судді: Чус О.В., Кощеєв І.М.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 09.07.2025р. витребувано у Господарського суду Дніпропетровської області матеріали справи № 904/1126/25. Відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю “Колос» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 18.06.2025 у справі № 904/1126/25 (суддя Новікова Р.Г.) до надходження матеріалів даної справи з Господарського суду Дніпропетровської області.
16.07.2025р. матеріали справи № 904/1126/25 надійшли до Центрального апеляційного господарського суду. Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 23.07.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю “Колос» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 18.06.2025 у справі № 904/1126/25 (суддя Новікова Р.Г.). Розгляд справи призначено у судовому засіданні на 10.03.2026 об 12:30 годин.
Представник відповідача в судове засідання 10.03.2026 не з'явився, відомостей про причини неявки до суду не надав, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.
Враховуючи приписи ст. 202 ГПК України, а також те, що явка представників учасників справи в судове засідання апеляційним судом не визнавалася обов'язковою, а неявка представників сторін не перешкоджає розгляду поданої заяви, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності представника відповідача.
Під час проведення судового засідання 10.03.2026 на території Дніпропетровської області сигналу повітряної тривоги оголошено не було, у зв'язку з чим колегія суддів виснує про відсутність підстав для висновку про наявність обставин, що перешкоджають здійсненню правосуддя та розгляду справи у визначений час.
10.03.2026 у судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частину постанови Центрального апеляційного господарського суду.
Як вірно встановлено місцевим господарським судом, підтверджено матеріалами справи і не оспорюється сторонами спору:
Між Солонянською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Колос» (орендар) був укладений договір оренди землі від 19.01.2005 (далі - договір від 19.01.2005).
Згідно з пунктами 1 - 6 розділів 1-2 договору від 19.01.2005 орендодавець на підставі розпорядження голови Солонянської районної державної адміністрації від 19.01.2005 №52-р-05 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку земель запасу за межами населених пунктів для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Солонянської селищної ради, Солонянського району Дніпропетровської області.
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 704,53га.
На земельній ділянці об'єкти нерухомого майна та інші об'єкти інфраструктури не знаходяться. Земельна ділянка, яка передається в оренду недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню не має. Інших особливостей об'єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини, не має.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 6654905грн84коп.
Пунктом 6 розділу 3 договору від 19.01.2005 визначено, що договір укладено на 5 років, з 19.01.2005 по 19.01.2010. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно з пунктами 7-8 розділу 4 договору від 19.01.2005 орендна плата вноситься орендарем грошовій формі в розмірі 95грн за 1га щорічно на розрахунковий рахунок Солонянської селищної ради. У розмір орендної плати входить податок на землю.
Орендна плата справляється також і у випадках, якщо орендар з поважних причин тимчасово не використовує земельну ділянку за умовами договору. У разі визнання договору оренди недійсним, одержана орендна плата за фактичний строк оренди земельної ділянки не повертається.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
Пунктами 9, 10 договору від 19.01.2005 передбачено, що орендна плата вноситься у такі строки - щомісячно у рівних долях до 20 числа орендар на визначених у цьому розділі умовах може вносити плату за майбутній період.
Розмір орендної плати один раз на три роки переглядається у випадках із моменту:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- підвищення цін, тарифів тощо у тому числі, внаслідок інфляційних процесів;
- погіршення стану орендної ділянки не з вини орендаря;
- зміни розмірів земельного податку;
- в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до пунктів 12-14 розділу 5 договору від 19.01.2005 земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Цільове призначення земельної ділянки - землі сільськогосподарського призначення.
Умови збереження об'єкту оренди - ведення на даній земельній ділянці товарного сільськогосподарського виробництва.
Пунктом 31 розділу 12 договору від 19.01.2005 встановлено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Згідно з пунктом 34 розділу 12 договору від 19.01.2005 перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Цей договір зареєстрований в Солонянській районній філії Державного підприємства «Дніпропетровський регіональний центр державного земельного кадастру», про що у книзі реєстрації договорів оренди вчинений запис 27.01.2005.
Факт державної реєстрації договору оренди землі засвідчений селищною радою 26.01.2005.
У розділі 1 додаткової угоди від 26.12.2012 №1 до договору від 19.01.2005 (далі - додаткова угода від 26.12.2012), підписаної Солонянською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Колос» (орендар), зазначено, що сторони згідно з розпорядженням голови райдержадміністрації від 21.01.2010 №28-р-10 домовились продовжити укладений між Солонянською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю «Колос» договір оренди землі від 19.01.2005 реєстраційний №040513200030 на строк 15років, та на підставі розпорядження голови райдержадміністрації від 15.09.2010 №561-р-10 зменшивши загальну площу орендованої земельної ділянки на 205,13га, уклавши додаткові угоди на кожну земельну ділянку окремо, встановивши орендну плату у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки 1га ріллі відповідної території за межами населених пунктів.
Згідно з пунктами 1.1, 1.2 додаткової угоди від 26.12.2012 до договору від 19.01.2005 сторони узгодили викласти пункт 2 розділу 2 та пункт 6 розділу 3 договору у новій редакції:
- « 1.2. В оренду передається земельна ділянка площею 174,88га, в т.ч. ріллі - 174,88га кадастровий номер 1225055100:01:001:0012»;
- « 6. Договір продовжений терміном на 15 років, з 19.01.2010 по 19.01.2025. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.»
Відповідно до пункту 1.3 додаткової угоди від 26.12.2012 до договору від 19.01.2005 сторони домовились внести зміни до пункту 7 розділу 4 та викласти перший абзац в такій редакції: « 7. Орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки 1га відповідної території за межами населених пунктів».
Додаткова угода від 26.12.2012 №1 до договору від 19.01.2005 зареєстрована у відділ Держкомзему у Солонянському районі 28.12.2012 за №122505514000008.
Згідно з матеріалами справи 08.11.2024 позивач направив на адресу Солонянської селищної ради (власника земельної ділянки з кадастровим номером 1225055100:01:001:0012 на момент звернення позивача) лист - повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди землі від 19.01.2005 разом з проектом додаткової угоди до договору від 19.01.2005 наступного змісту:
«Орендодавець: Солонянська селищна рада, в особі селищного голови Копейка Михайла Мусійовича, що діє па підставі п. 34 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та Рішення Солонянської селищної ради №2-1/VIII від 26.11.2020 року «Про підсумки виборів 25 жовтня 2020 року та набуття повноважень Солонянського селищного голови», ідентифікаційний код юридичної особи 04339652, юридична адреса: 52400, Дніпропетровська область, Дніпровський район, смт Солоне, вул. Гагаріна, буд. 7, з одного боку, та
Орендар: Товариство з обмеженою відповідальністю «Колос», ідентифікаційний код юридичної особи 24421195, місце знаходження: 52410, Дніпропетровська область. Дніпровський район, с. Сурсько-Михайлівка, вул. Центральна, буд. 43-А в особі директора Конотопчика Владислава Олександровича, який діє на підставі Статуту Товариства та Наказу №020-П від 01.12.2023року «Про прийняття на посаду директора ТОВ «Колос», з другого боку на підставі взаємної згоди, згідно з абз.4 Розділу IX Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» та ст.33 цього ж закону в редакції чинній на момент укладення договору оренди землі від 19 січня 2005 року уклали цю додаткову угоду про внесення змін до вказаного договору оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки 1225055100:01:001:0012, загальна площа 174,88га, розташована на території Солонянської селищної ради, Дніпровського району, Дніпропетровської області):
1. Сторони дійшли згоди поновити Договір оренди землі під 19 січня 2005 року та відповідно пункт 6 Розділу 3 «Строк дії договору» викласти в наступнім редакції:
«Договір укладено строком на 30 (тридцять) років, а саме до 19 січня 2040 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на повий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 (шістдесят) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію».
2. Сторони дійшли згоди викласти пункт 7 Розділу 4 «Орендна плата» викласти в наступній редакції:
«Орендна плата вноситься орендарем у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки 1га ріллі відповідної території за межами населених пунктів».
3. Всі інші умови Договору оренди землі від 19 січня 2005 року залишаються без змін.
4. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі від 19 січня 2005 року.
5. Реквізити та підписи сторін.»
За результатами розгляду клопотання Товариство з обмеженою відповідальністю «Колос» Солонянською селищною радою був підготовлений та винесений на розгляд депутатів на пленарному засіданні від 28.11.2024 проєкт рішення Солонянської селищної ради «Про внесення змін до Договору оренди землі від 19 січня 2005 року та Додаткової угоди до Договору оренди землі №1 від 26 грудня 2012 року укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю «КОЛОС», в якому було зазначено, що селищна рада вирішила:
« 1. Внести зміни до Договору оренди землі від 19.01.2005 року та Додаткової угоди до Договору оренди землі від 19.01.2005 року №1 від 26.12.2012 року на земельну ділянку загальною площею 174,8800га, кадастровий номер 1225055100:01:001:0012, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код КВЦП - 01.01), яка розташована на території Солонянської селищної ради Дніпровського району Дніпропетровської області, шляхом укладання додаткової угоди до Договору оренди землі від 19.01.2005 року та викласти її в новій редакції згідно чинного законодавства.
2. Встановити термін оренди земельної ділянки 25 (двадцять п'ять) років, який діє до 19.01.2030 року.
3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладання договору становить 5738879,03 гривень (п'ять мільйонів сімсот тридцять вісім тисяч вісімсот сімдесят дев'ять гривень 03 коп.).
4. Встановити орендну плату у розмірі 12 (дванадцять) відсотків від нормативної грошової оцінки з урахуванням її цільового призначення, та діючих коефіцієнтів індексації.
5. Встановити виникнення обов'язку сплачувати орендну плату відповідно до договору оренди земельної ділянки починаючи з дати підписання договору. Орендну плату за земельні ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності, набуті в оренду без проведення земельних торгів, за перший рік - у п'ятиденний строк після підписання договору оренди, починаючи з наступного року - щомісячно рівними частками (1/12 від річної плати) не пізніше 30 (тридцятого) числа поточного місяця або одним платежем за рік, але не пізніше 30 січня.
6. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 (ста) відсотків річної орендної плати, встановленої договором, а також стягується пеня у розмірі 3 (трьох) відсотків несплаченої суми за кожний день прострочення.
7. Не допускати заростання бур'янами орендованої земельної ділянки та території прилеглої до неї.
8. Дотримуватись вимог ст. 35 Закону України «Про охорону земель».
9. Забороняється передавати у заставу та вносити до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
10. Після закінчення строку Договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.
11. Витрати, пов'язані з державною реєстрацією додаткової угоди до договору оренди землі від 19.01.2005 року на Товариство з обмеженою відповідальністю «КОЛОС»…..»
Викладені у проєкті рішення Солонянської селищної ради умови додаткової угоди до договору від 19.01.2025 відрізнялись від запропонованих Товариством з обмеженою відповідальністю «Колос».
Відповідно до Протоколу пленарного засідання сорок восьмої сесії Солонянської селищної ради від 28.11.2024 за результатами голосування депутатів Солонянської селищної ради проєкт рішення не набрав достатньої кількості голосів депутатів, рішення не було прийнято.
У подальшому, на пленарному засідання сорок дев'ятої сесії Солонянської селищної ради від 19.12.2024 було прийнято рішення Солонянської селищної ради від 19.12.2024 №2296-49/VIII «Про відхилення проєкту рішення «Про внесення змін до договору оренди землі від 19 січня 2005 року та додаткової угоди до договору оренди землі №1 від 26 грудня 2012 року, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю «Колос». Підставою прийняття цього рішення визначено набрання проєктом рішення недостатньої кількості голосів.
Обставини справи, встановлені судом апеляційної інстанції та оцінка апеляційним господарським судом доводів учасників провадження у справі і висновків суду першої інстанції:
Заслухавши доповідь судді-доповідача щодо змісту судового рішення, перевіривши повноту встановлення господарським судом обставин справи та докази у справі на їх підтвердження, їх юридичну оцінку, а також доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених статтею 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів апеляційного господарського суду встановила, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню в силу наступного:
З урахуванням доводів і вимог апеляційної скарги, в порядку частини 1 статті 269 Господарського процесуального кодексу України, колегією суддів не перевіряється правильність висновків суду першої інстанції в частині неоспорюваних сторонами обставин справи відносно того, що 19.01.2005 між Солонянською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Колос» (орендар) був укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого в оренду передається земельна ділянка загальною площею 704,53га, нормативна грошова оцінка якої становить 6654905грн84коп. Цей договір зареєстрований в Солонянській районній філії Державного підприємства «Дніпропетровський регіональний центр державного земельного кадастру», про що у книзі реєстрації договорів оренди вчинений запис 27.01.2005. Факт державної реєстрації договору оренди землі засвідчений селищною радою 26.01.2005. У додатковій угоді від 26.12.2012 №1 до договору оренди землі від 19.01.2005, укладеній між Солонянською районною державною адміністрацією та ТОВ «Колос», сторони продовжили строк дії договору на 15 років (до 19.01.2025), зменшили площу земельної ділянки до 174,88 га (кадастровий номер 1225055100:01:001:0012) та встановили орендну плату у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки. Додаткову угоду зареєстровано 28.12.2012.
Згідно з частиною другою статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Щодо вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Солонянської селищної ради від 19.12.2024 №2296-49/VIII «Про відхилення проєкту рішення «Про внесення змін до договору оренди землі від 19 січня 2005 року та додаткової угоди до договору оренди землі №1 від 26 грудня 2012 року, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю «Колос», колегія суддів апеляційного господарського суду виходить з наступного:
Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, під час пленарного засідання Солонянської селищної ради від 28.11.2024 проєкт рішення «Про внесення змін до договору оренди землі від 19 січня 2005 року та додаткової угоди до договору оренди землі №1 від 26 грудня 2012 року, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю «Колос»» було винесено на голосування, однак за результатами його розгляду він не набрав необхідної кількості голосів депутатів для прийняття.
За таких обставин відхилення зазначеного проєкту рішення є наслідком відсутності підтримки більшості депутатів та свідчить про недосягнення належного волевиявлення органу місцевого самоврядування щодо внесення змін до договору оренди землі.
Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до частини 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Під захистом права розуміють державно-примусову діяльність, спрямовану на відновлення порушеного права суб'єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов'язку зобов'язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.
Способи захисту цивільного права чи інтересу - це визначені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких здійснюється поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника, і такі способи мають бути доступними й ефективними. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права. Переважно спосіб захисту порушеного права прямо визначається спеціальним законом і регламентує конкретні цивільні правовідносини. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога щодо захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування.
Подібні правові позиції неодноразово висловлювались Великою Палатою Верховного Суду і Верховним Судом та узагальнено викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19
Надаючи правову оцінку належності обраного зацікавленою особою способу захисту, судам належить зважати і на його ефективність з точки зору статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція). Так, у рішенні від 15.11.1996 у справі "Чахал проти Об'єднаного Королівства" Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі міри правового захисту на національному рівні, що дозволили би компетентному державному органу розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави-учасниці Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов'язань. Крім того, ЄСПЛ вказав на те, що за деяких обставин вимоги статті 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.
Стаття 13 Конвенції вимагає, щоб норми національного правового засобу стосувалися сутності "небезпідставної заяви" за Конвенцією та надавали відповідне відшкодування. Зміст зобов'язань за статтею 13 Конвенції також залежить від характеру скарги заявника за Конвенцією. Тим не менше, засіб захисту, що вимагається зазначеною статтею, повинен бути ефективним як у законі, так і на практиці, зокрема у тому сенсі, щоб його застосування не було ускладнено діями або недоглядом органів влади відповідної держави (пункт 75 рішення ЄСПЛ у справі "Афанасьєв проти України" від 05.04.2005 (заява № 38722/02)).
Ефективність позовної вимоги має оцінюватися, виходячи з обставин справи, та залежно від того, чи призведе задоволення такої вимоги до дійсного захисту інтересу позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії). Таким чином, під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, відповідати встановленим обставинам справи.
При цьому Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 02.07.2019 у справі № 48/340, від 22.10.2019 у справі № 923/876/16 та постановах Верховного Суду від 06.02.2024 у справі № 916/1431/23, від 20.12.2022 у справі № 914/1688/21, від 18.10.2022 у справі № 912/4031/20, від 13.09.2022 у справі № 910/9727/21.
Застосування судом того чи іншого способу захисту має призводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 та постановах Верховного Суду від 06.02.2024 у справі № 916/1431/23, від 20.06.2023 у справі № 904/2470/22, від 20.12.2022 у справі № 914/1688/21, від 04.10.2022 у справі № 914/2476/20, від 08.11.2022 у справі № 917/304/21.
Особа, законний інтерес або право якої порушено, може скористатися способом захисту, який прямо передбачений нормою матеріального права або може скористатися можливістю вибору між декількома способами захисту, якщо це не заборонено законом. Якщо ж спеціальні норми не встановлюють конкретних заходів, то особа має право обрати спосіб із числа передбачених статтею 16 ЦК України із урахуванням специфіки порушеного права й характеру правопорушення.
За змістом частин 1, 2 статті 5 ГПК України здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 11.06.2024 у справі № 925/1133/18 також було акцентовано, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту прав особи. Зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням. Близькі за змістом висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2022 у справі № 483/448/20, від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21, від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21.
Ураховуючи викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо неефективності обраного позивачем способу захисту, оскільки оспорюване рішення Солонянської селищної ради №2296-49/VIII від 19.12.2024 саме по собі не породжує правових наслідків у вигляді виникнення чи поновлення орендних прав позивача, а його скасування не призводить до автоматичного відновлення таких прав без вчинення додаткових юридично значущих дій уповноваженим органом, що, у свою чергу, є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог у цій частині.
Відповідні доводи скаржника в частині того, що: «…оскаржуване рішення (№2296-49VIII від 19.12.2024), є незаконним та підлягає скасуванню, оскільки є не обґрунтованим про що свідчить відсутність урахування усіх обставин, що мають значення для його прийняття, є не розсудливим та таким, що порушує принцип рівності сторін.
Інакше кажучи, розглядаючи питання про відхилення проекту про внесення змін (19.12.2024), після того як було досліджено, 28.11.2024, на рішенні сесії, рекомендацій постійної комісії з питань регулювання земельних відносин, містобудування та охорони навколишнього природного середовища доцільність продовження договірних відносин з ТОВ «Колос», у жодної з осіб, які приймали участь у сесії, не виникло питання щодо доцільності прийняття рішення про відхилення проекту про внесення змін, що вказує на відсутність неупередженості у посадовців та відповідно протиправності такого рішення.
Враховуючи вищезазначене вбачається, що подальше існування вказаного рішення, яке в вочевидь є незаконним, суперечить правам та інтересам ТОВ «Колос», оскільки за своєю природою породжує юридичну невизначеність останнього в розрізі правовідносин виниклих з договору оренди земельної ділянки.
З огляду на зазначене висновок суду щодо не ефективного способу захисту є хибним так як спонукання органу місцевого самоврядування на належне виконання покладених обов'язків, які реалізуються шляхом прийняття відповідних рішень депутатами можливо лише за рахунок передбаченого Законодавством судового скасування рішень, які є необґрунтованими.
Тобто, у розрізі вказаного вбачається, що рішення, яке є не обґрунтованим має бути скасоване, оскільки воно само по собі не відповідає вказаним приписам Закону, що виключає доцільність висновку суду у з'ясуванні питання правильності обрання способу захисту при наявності порушеного права. …» відхиляються колегією суддів як такі, що не можуть самі по собі спростовати встановлений судом першої інстанції факт обрання позивачем неефективного способу захисту.
Посилання скаржника на необхідність судового скасування рішення органу місцевого самоврядування як єдино можливий спосіб спонукання до належного виконання покладених на нього повноважень є необґрунтованими, оскільки судовий захист має бути спрямований на реальне відновлення порушеного права, а не на абстрактне констатування незаконності акта за відсутності правових наслідків, які підлягають відновленню.
Щодо вимоги ТОВ «Колос» про визнання укладеною в редакції позивача додаткової угоди до договору оренди землі від 19.01.2005 (з урахуванням змін, внесених до нього у відповідності до додаткової угоди №1 від 26.12.2012) колегія суддів зазначає наступне:
Відповідно до Закону України №1423-ІХ від 28.04.2021 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» землі та земельні ділянки за межами населених пунктів були передані у комунальну власність, у зв'язку з чим з 2021 року Солонянська селищна рада набула статусу орендодавця за договором оренди землі від 19.01.2005.
16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнений абзацами 3 і 4 такого змісту: «Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Порядок поновлення договорів оренди землі встановлений статтею 33 Закону України «Про оренду землі».
Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства (частини перша та друга статті 648 ЦК України).
У постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 Велика Палата Верховного Суду, виснувала, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору, з урахуванням обов'язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.
Договір оренди землі є цивільно-правовим договором оренди (найму), що регулюється ЦК України, іншими нормативними актами. Особливості правового регулювання відносин з оренди землі обумовлюються, зокрема, формою власності на земельні ділянки, що орендуються.
Частиною першою статті 651 ЦК України встановлено, що зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 640 ЦК України, договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.
Відповідно до ч.ч. 1 та 2 ст. 642 ЦК України, відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною. Якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом.
У ст. 643 ЦК України визначено, що якщо у пропозиції укласти договір вказаний строк для відповіді, договір є укладеним, коли особа, яка зробила пропозицію, одержала відповідь про прийняття пропозиції протягом цього строку.
Згідно зі ст. 649 ЦК України розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом. Розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору не на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, можуть бути вирішені судом у випадках, встановлених за домовленістю сторін або законом.
Відповідно до частини третьої статті 653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Частиною 3 ст. 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі»).
Разом з тим, Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (ст. 124), а Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв'язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Предметом позову у цій справі є визнання укладеною між позивачем та Солонянською селищною радою, як орендодавцем, додаткової угоди до Договору.
Приписами статті 13 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно із ч. 1 ст. 4 Закону України «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.
Відповідно до ч. 1 ст. 5 Закону України «Про оренду землі» орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.
Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України “Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: 1) орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; 2) до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; 3) до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; 4) орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18.
Також, необхідність укладення додаткової угоди встановлена частинами 8 та 11 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", згідно з якими додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Отже, ст. 33 Закону України “Про оренду землі» прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у ч. 2 цієї статті, повідомлення про поновлення договору оренди землі та проекту додаткової угоди про таке поновлення.
Велика Палата Верховного Суду також констатувала необхідність попереднього звернення орендаря до орендодавця з листом-повідомленням про намір продовжити відносини оренди землі, до якого (листа-повідомлення) має додаватися проект додаткової угоди, про що зазначено у постановах від 22.09.2020 у справі №920/739/17, від 31.08.2021 у справі №903/1030/19.
При цьому, у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 21.11.2018 у справі № 530/212/17, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", Орендарю необхідно, зокрема, надати проект додаткової угоди до відповідного листа-повідомлення про намір продовжити договір оренди.
Колегія суддів зазначає, що в контексті спірних правовідносин застосуванню підлягає ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у ч. 2 цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Якщо орендарем, з дотриманням умов договору та законодавства, надіслано орендодавцю лист-повідомлення з проектом додаткової угоди і протягом одного місяця як після надіслання, так і після закінчення строку договору ним не отримано листа-повідомлення орендодавця про відмову в укладенні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Разом з тим, користуючись свободою договору, сторони мають можливість врегулювати строк звернення на власний розсуд, і у такому разі він має перевагу стосовно строку, зазначеного у ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Подібних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20 та від 03.02.2021 у справі №915/1003/20.
Матеріалами справи підтверджується, що з метою реалізації свого права на поновлення Договору оренди на новий строк позивачем 08.11.2024 направлено до Солонянської селищної ради лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на поновлення договору разом із проєктом додаткової угоди, яким пропонував продовжити строк оренди до 19.01.2040 (на 30 років) та встановити орендну плату у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки.
Як встановлено судом першої інстанції та свідчить з матеріалів справи, після отримання Солонянською селищною радою від ТОВ «КОЛОС» листа-повідомлення про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі №б/н від 19.01.2005 року, постійною комісією селищною ради з питань регулювання земельних відносин, містобудування та охорони навколишнього природного середовища на розгляд сорок восьмої сесії Солонянської селищної ради VIII скликання, яка відбулася 28 листопада 2024 року, було винесено питання «Про внесення змін до Договору оренди землі від 19 січня 2005 року та Додаткової угоди до Договору оренди землі №1 від 26 грудня 2012 року укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю «КОЛОС» (№ 72 в Порядку денному сорок восьмої сесії Солонянської селищної ради VIII скликання).
Проєктом рішення «Про внесення змін до Договору оренди землі від 19 січня 2005 року та Додаткової угоди до Договору оренди землі №1 від 26 грудня 2012 року укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю «КОЛОС» було передбачено внести зміни до Договору оренди землі від 19.01.2005 року та Додаткової угоди до Договору оренди землі від 19.01.2005 року №1 від 26.12.2012 року на земельну ділянку загальною площею 174,88 га, кадастровий номер 1225055100:01:001:0012, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код КВЦП - 01.01), яка розташована на території Солонянської селищної ради Дніпровського району Дніпропетровської області, шляхом укладання додаткової угоди до Договору оренди землі від 19.01.2005 року та викласти її в новій редакції згідно чинного законодавства.
Згідно з Протоколом сорок восьмої сесії Солонянської селищної ради VIII скликання від 28 листопада 2024 року, зазначене питання №72 виносилося на голосування депутатів, проте за результатами голосування рішення не набрало необхідної кількості голосів депутатів Солонянської селищної ради та не було прийняте.
Колегія суддів зауважує, що підготовка проєкту рішення «Про внесення змін до Договору оренди землі від 19.01.2005 та Додаткової угоди №1 від 26.12.2012», а також його внесення профільною комісією на розгляд сесії Солонянської селищної ради, свідчать лише про опрацювання відповідного питання апаратом ради, але не можуть розцінюватися як належне волевиявлення орендодавця щодо поновлення договору оренди.
Надалі, у зв'язку з неприйняттям цього проекту рішення, на наступну чергову сорок дев'яту сесію Солонянської селищної ради VIII скликання було винесено питання «Про відхилення проєкту рішення «Про внесення змін до Договору оренди землі від 19 січня 2005 року та Додаткової угоди до Договору оренди землі №1 від 26 грудня 2012 року укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю «КОЛОС» (№ 65 в Порядку денному сорок дев'ятої сесії Солонянської селищної ради VIII скликання), та дане рішення було прийняте за результатами голосування депутатів від 19 грудня 2024 року та зареєстровано під №2296-49/VIII.
За таких обставин відсутні правові підстави вважати, що орендодавцем було надано згоду на поновлення договору оренди землі або досягнуто домовленості сторін щодо зміни його істотних умов.
Крім того, запропонована позивачем редакція додаткової угоди передбачає зміну істотних умов договору, зокрема строку оренди та розміру орендної плати, що відповідно до статей 638, 651 Цивільного кодексу України потребує обов'язкового узгодження обох сторін. Відсутність такого узгодження виключає можливість визнання договору укладеним у судовому порядку в редакції однієї зі сторін.
При цьому, колегія суддів в порядку частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України враховує правову позицію, викладену у постанові Верховного Суду від 28.09.2020 у справі № 272/440/18, відповідно до якої орендодавець не повинен якимось чином обґрунтовувати свою відмову від продовження орендних відносин, а переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.
Діючим законодавством станом на 2005 рік не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Подібні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 15.06.2022 у справі №904/1671/21, від 09.11.2021 у справі №910/4790/20, від 26.10.2021 у справі №910/5710/19, від 24.01.2019 у справі №904/869/18, від 26.03.2019 у справі №910/1335/17, від 10.01.2019 у справі №911/3998/16, від 11.12.2018 у справі №923/111/18, від 06.12.2018 у справі №925/1651/17, від 03.04.2018 у справі №904/8168/17, від 22.02.2018 у справі №922/1008/17 та постановах Верховного Суду України від 11.11.2014 у справі №912/1552/13, від 20.11.2012 у справі №44/69.
Разом з тим, колегія суддів апеляційного суду вважає за необхідне зазначити, що визнання укладеною між ТОВ «Колос» та Солонянською селищною радою Додаткової угоди до договору оренди землі від 19.01.2005 (з урахуванням змін внесених до нього у відповідності до додаткової угоди №1 від 26.12.2012) в редакції, яка запропонована саме орендарем без врахування волевиявлення орендодавця буде порушено встановлений статті 627 Цивільного кодексу України принцип свободи договору (відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості) адже прямий законодавчо встановлений обов'язок для відповідача з укладення такого договору відсутній, а відтак його укладення повинно відбуватися на загальних підставах.
Посилання позивача на наявність переважного права на поновлення договору оренди землі не спростовує наведених висновків, оскільки таке право не є абсолютним та не може реалізовуватися всупереч волі орендодавця. Реалізація переважного права можлива лише за умови дотримання встановленої законом процедури та досягнення сторонами згоди щодо істотних умов договору.
Водночас відсутність прийнятого рішення органу місцевого самоврядування щодо поновлення договору оренди землі свідчить про відсутність належного та завершеного волевиявлення орендодавця, що є обов'язковою передумовою виникнення, зміни або припинення договірних правовідносин.
З огляду на викладене, заявлені позовні вимоги про визнання укладеною додаткової угоди не ґрунтуються на вимогах закону та фактичних обставинах справи, у зв'язку з чим підстави для їх задоволення відсутні.
На підставі наведеного, колегія суддів відхиляє доводи апелянта в частині: «… У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону України «Про оренду землі», орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев'ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", натомість орендодавець знехтував своїм обов'язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю, господарський суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, викладеній у резолютивній частині постанови. …
… Підсумовуючи вищезазначене вбачається, що оскільки орендар - ТОВ «Колос» є таким, який належно виконував обов'язки за умовами договору оренди землі №б/н від 19.01.2005 (з урахуванням змін внесених до нього у відповідності до додаткової угоди №1) та у відповідності до вищезазначених норм матеріального права й договору оренди виконав алгоритм дій спрямований на укладення додаткової угоди шляхом направлення на адресу Солонянської селищної ради лист-повідомлення про намір скористатись правом на поновлення договору оренди землі до якого додано відповідний проект додаткової угоди, а орендодавцем - Солонянською селищною радою не здійснено жодних юридично значущих дій спрямованих на припинення відносин, а саме: не надано заперечень проти поновлення договору оренди землі до його закінчення; протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслано лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі в тому числі не винесено на голосування питання про відмову в продовженні відносин (шляхом укладення додаткової угоди) виниклих на підставі договору оренди землі №б/н від 19.01.2005; не повернуто кошти отримані в рахунок орендної плати за новою ставкою передбаченою додатковою угодою, заявлені вимоги є обґрунтованими та такими, що спрямовані на захист прав вразливої (слабкої) сторони у правовідносинах - орендаря.
Вважаю за необхідне акцентувати увагу на тому, що згідно вищезазначених приписів матеріального права, рішення Солонянської селищної ради №2296 49/VIII від 19.12.2024 щодо відхилення проекту рішення «Про внесення змін до договору оренди землі №б/н від 19.01.2005 та додаткової угоди №1» є таким, що свідчить про знехтування обов'язком добросовісно провести переговори, оскільки не містить посилання щодо незгоди з запропонованими умовами щодо розміру орендної плати та строку оренди.
Питання щодо відмови в укладенні додаткової угоди не ставилося на обговорення депутатів за механізмом встановленим ЗУ «Про місцеве самоврядування», а наявність вказаного рішення без відповідного обґрунтування порушує принцип юридичної визначеності, оскільки ставить під сумнів правомірність перебування земельної ділянки у володіння позивача. …
… з огляду на те, що орендарем продовжується вчинення дій спрямоване на добросовісне виконання договірних зобов'язань в розрізі належного дотримання обов'язків орендаря, а орендодавцем не висловлено заперечень щодо прийняття таких дій орендаря, що свідчить про прояв останнім «мовчазної згоди», наявна ще одна складова, яка підтверджує обґрунтованість заявлених вимог.
З вказаного слідує, що висновок суду про відмову в задоволенні вимоги щодо визнання додаткової угоди укладеною є хибним. При цьому вагомим є зазначення, що проектом додаткової угоди чітко визначено строк оренди до 19 січня 2040 року, що становить 15 років з моменту укладення запропонованої додаткової угоди (з 19.01.2025) та вираховується, в розрізі Документ сформований в системі «Електронний суд» 07.07.2025 16 зазначення - 30 років, шляхом наступного алгоритму: договір оренди землі від 19.01.2005 було укладено на 5 років, додатковою угодою №1 до нього - на 15 років (з 19.01.2010 до 19.01.2025 - 15 років) й 15 років з 2025 року це 2040 рік.
При цьому не можна оминути увагою, що прийняття сплати вчиненої орендарем за запропонованою проектом договору ставкою свідчить про прийняття всіх умов запропонованих орендарем також і в розрізі строку оренди.
Крім того, про відсутність можливості порушення будь-яких прав орендодавця в подальшому, що можуть бути наслідком визнання даної додаткової угоди укладеною (в розрізі строку оренди) свідчать приписи Земельного Кодексу України та Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», за якими переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, може бути реалізовано лише раз. Також не можна залишити поза увагою, що відмова у задоволенні даної вимоги, за виниклих обставин, спричинить невизначеність сторін щодо їх статусу відносно земельної ділянки в розрізі орендних правовідносин предметом яких є земельна ділянка за кадастровим номером - 1225055100:01:001:0012. …» як такі, що ґрунтуються на неправильному ототожненні поновлення договору на тих самих умовах із укладенням договору на новий строк зі зміненими істотними умовами.
Оскільки запропонована додаткова угода передбачає зміну строку та розміру орендної плати, її укладення можливе виключно за взаємною згодою сторін.
Відсутність рішення Солонянської селищної ради як уповноваженого орендодавця свідчить про недосягнення такої згоди, що виключає можливість визнання договору укладеним у судовому порядку.
Посилання апелянта на принцип добросовісності та «мовчазну згоду» є безпідставними, оскільки останні застосовуються лише за відсутності заперечень та за умови незмінності істотних умов договору, чого в контексті обставин даної справи не встановлено .
Враховуючи викладене, колегія суддів виснує, що доводи апеляційної скарги не спростовують правильність юридичної оцінки обставин справи, яка здійснена господарським судом у відповідності до норм чинного законодавства та висновків суду, які напряму випливають із матеріалів даної справи, обставин спору та норм чинного законодавства України.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
Відповідно до п.1 ч.1 ст.275 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до частини 1 статті 276 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права
Відповідно до частин 1, 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Під час розгляду справи, колегією суддів не встановлено порушень норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення та неправильного застосування норм матеріального права.
У даній справі апеляційний суд дійшов висновку, що скаржникові було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, викладені в апеляційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків суду першої інстанції, викладених в рішенні суду першої інстанції, яке є предметом апеляційного оскарження.
З урахуванням вищевикладеного, рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 18.06.2025 у справі №904/1126/25 підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Колос» на нього, відповідно, підлягає залишенню без задоволення.
Розподіл судових витрат:
У відповідності до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати за подання апеляційної скарги у сумі 9 084,00 грн. покладаються на особу, яка подала апеляційну скаргу.
Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 273, 275, 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Центральний апеляційний господарський суд,
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Колос» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 18.06.2025 у справі №904/1126/25 - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 18.06.2025 у справі №904/1126/25 - залишити без змін.
Витрати зі сплати судового збору у сумі 9 084,00 грн покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «Колос».
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку в строки передбачені ст. 288 ГПК України.
Повний текст постанови виготовлено 25.03.2026
Головуючий суддя М.О. Дармін
Суддя І.М. Кощеєв
Суддя О.В. Чус