23.03.2026 року м.Дніпро Справа № 904/6013/23
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Чередка А.Є. (доповідач)
суддів: Мороза В.Ф., Чус О.В.,
при секретарі судового засідання: Кишкань М.А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "УЛЬТРА ОЙЛ"
на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 15.07.2025 (суддя Красота О.І.) у справі № 904/6013/23
за позовом Кам'янської міської ради, м. Кам'янське, Дніпропетровська область
до Товариства з обмеженою відповідальністю "УЛЬТРА ОЙЛ", м. Дніпро
про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки, -
У листопаді 2023 року Кам'янська міська рада звернулася до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ультра Ойл" про визнання укладеним між позивачем та відповідачем договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1210400000:01:021:0051 площею 4,1264 га, що розташована за адресою: Дніпропетровська область, м. Кам'янське, вул. Тритузна, 251, для розміщення промислової бази бітуму та мастил, у редакції Кам'янської міської ради.
Позовні вимоги Кам'янської міської ради обґрунтовані тим, що за результатом розгляду звернень суб'єктів господарювання та наданих ними документів Кам'янська міська рада прийняла рішення від 16.06.2023 № 1126-35/VIII, яким передала ТОВ "Ультра Ойл" у користування на умовах оренди земельну ділянку з кадастровим номером 1210400000:01:021:0051 площею 4,1264 га, що розташована за адресою: Дніпропетровська область, м. Кам'янське, вул. Тритузна (вул. Петровського), 251, для розміщення промислової бази бітуму та мастил. Однак, за доводами позивача, відповідач не уклав з Кам'янською міською радою договір оренди земельної ділянки, не вчинив жодних дій щодо реєстрації права користування та фактично користується земельною ділянкою без правових підстав. Крім того, Кам'янська міська рада зазначала, що відповідач не сплачує орендну плату за користування земельною ділянкою.
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 20.02.2024, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 04.06.2024 у справі № 904/6013/23, задоволено в повному обсязі позовні вимоги Кам'янської міської ради до ТОВ "Ультра Ойл" про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки.
Вирішено визнати укладеним між позивачем та відповідачем договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1210400000:01:021:0051 площею 4,1264 га, що розташована за адресою: Дніпропетровська область, м. Кам'янське, вул. Тритузна, 251, для розміщення промислової бази бітуму та мастил, у редакції Кам'янської міської ради, яка наведена в резолютивній частині рішення господарського суду першої інстанції.
Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції виходив із того, що ТОВ "Ультра Ойл" з 22.12.2021 є власником нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, а тому, укладення договору оренди земельної ділянки є обов'язковим. Однак, відповідач не уклав з позивачем договір оренди земельної ділянки. Водночас господарський суд першої інстанції встановив, що запропонована позивачем редакція договору оренди земельної ділянки за своїми умовами відповідає нормам чинного законодавства; позивач дотримався порядку укладення договору оренди земельної ділянки; відповідач не надав доказів незгоди зі змістом договору оренди земельної ділянки або окремих його положень шляхом звернення до позивача із протоколом розбіжностей до зазначеного договору.
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 01.10.2024 касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ультра Ойл" задоволено; постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04.06.2024 та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 20.02.2024 у справі № 904/6013/23 скасовано, справу № 904/6013/23 передано на новий розгляд до Господарського суду Дніпропетровської області.
У постанові від 01.10.2024 Верховний Суд вказав, що господарські суди попередніх інстанцій, задовольняючи позовні вимоги про визнання укладеним між Кам'янською міською радою та ТОВ "Ультра Ойл" договору оренди земельної ділянки та застосовуючи ставки орендної плати на рівні 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, достеменно не встановили обставини, що мають істотне значення для вирішення спору, зокрема, чи використовує відповідач земельну ділянку для розміщення об'єктів торгівлі (посередництво в торгівлі) пальним та паливом або для розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності, а відтак - чи поширюється на відповідача пункт 5 додатку № 1 до рішення Кам'янської міської ради від 22.06.2018 № 1105-25/VІІ "Про ставки земельного податку, розмір орендної плати за землю, пільги зі сплати земельного податку на території міста".
Під час нового розгляду, 17.02.2025 до суду першої інстанції позивачем подано заяву про зміну предмету позову.
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 15.07.2025 у справі №904/6013/23:
- позов задоволено у повному обсязі;
- визнано укладеним договір оренди земельної ділянки, розташованої за адресою: Дніпропетровська область, місто Кам'янське, вул. Тритузна, 251, загальною площею 4,1264 га, для розміщення промислової бази бітуму та мастил, в редакції Кам'янської міської ради Дніпропетровської області;
- стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "УЛЬТРА ОЙЛ" на користь Кам'янської міської ради Дніпропетровська область судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 2 684,00 грн.
Приймаючи рішення про задоволення позову суд встановив, що з урахуванням висновків, зроблених у постанові Верховного Суду від 01.10.2024 у справі № 904/6013/23, позивачем було виготовлено проекти договорів оренди земельної ділянки з процентною ставкою за користування в розмірі 4% від НГО та 17.01.2025 направлено до відповідача на адресу, разом із листом за № 04-08/74 від 17.01.2025, актом приймання-передачі земельної ділянки, розрахунком розміру орендної плати за земельну ділянку та Витягом № НВ-9902589282025 від 17.01.2025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок (128 009 575,33 грн.). Запропонована позивачем редакція договору оренди земельної ділянки за своїми умовами відповідає нормам чинного законодавства; позивач дотримався порядку укладення договору оренди земельної ділянки; відповідач не надав доказів незгоди зі змістом договору оренди земельної ділянки або окремих його положень шляхом звернення до позивача із протоколом розбіжностей до зазначеного договору; укладення спірного договору є обов'язковим для відповідача.
Не погодившись із зазначеним рішенням, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю "УЛЬТРА ОЙЛ", в якій просить скасувати оскаржуване рішення повністю та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
За доводами апелента, всупереч ч. 4 ст. 46 ГПК України суд розглянув позовні вимоги в редакції заяви про зміну предмету позову від 17.02.2025. У первісних позовних вимогах нормативна грошова оцінка була обчислена станом на 30.03.2023 і складала 19 279 778,72 грн., у змінених позовних вимогах нормативна грошова оцінка була обчислена станом на 17.01.2025 і складала 128 009 575,33 грн. (п. 2.2. проєкту договору оренди). Нормативна грошова оцінка була отримана вже під час нового судового розгляду, а отже не є фактичною обставиною справи, що сталася після закінчення підготовчого засідання при первісному розгляді справи.
Відповідач не погоджується з визначеним розміром нормативної грошової оцінки, яка стала безпідставно більшою у 6,5 разів.
Згідно з отриманим відповідачем висновком експерта розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки станом на 17.01.2025 складав 70 123 341,91 грн.
У зв'язку з вказаними обставинами, відповідач звернувся до адміністративного суду (справа № 160/14810/25) про визнання протиправними дій Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області щодо оформлення та видачі витягу № НВ-9902589282025 від 17.01.2025. Проте, суд необґрунтовано відмовив у зупиненні провадження у даній справі до розгляду адміністративного спору.
Відповідач зазначає, що позивач прийняв рішення про передачу в оренду спірної земельної ділянки з власної ініціативи, без клопотання відповідача.
При цьому, відповідач не має заперечень щодо укладення договору вцілому та висловив незгоду на звернення позивача щодо умов договору - розміру нормативної грошової оцінки та ставки орендної плати в розмірі 12% нормативної грошової оцінки.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 08.09.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою; розгляд апеляційної скарги призначено в судове засідання на 16.12.2025р. о 14:30 год.
У судовому засіданні 16.12.2025р. оголошено перерву до 23.03.2026р..
Позивач проти задоволення апеляційної скарги заперечує та зазначає, що всі дії щодо зміни позовної вимоги в частині зазначення нової нормативної грошової оцінки по спірній земельній ділянці були зумовлені виключно вимогами постанови Верховного Суду та жодних порушень в даній частині, судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення суду, не було вчинено.
Позивач не погоджується з доводами відповідача щодо невірного визначення розміру нормативної грошової оцінки. Єдиним органом який має право виготовляти витяги з НГО та фактично проводити розрахунки по НГО земель, є Держгеокадастр. Оскільки скаржником по справі не надано належних та допустимих доказів того, що розмір вартості з НГО по спірній земельній ділянці, який міститься в витязі від 17.01.2025 року, був виконаний не вірно, тому всі доводи скаржника є безпідставними.
Враховуючи ту обставину, що скаржником належним чином не було обґрунтовано в чому полягає об'єктивна неможливість розгляду справи № 904/6013/23 до винесення рішення у справі № 160/14810/25, суд правомірно відмовив у задоволенні заяви про зупинення, а тому жодних порушень в даній частині судом першої інстанції допущено не було.
Щодо самостійного ініціювання радою питання передачі в оренду, то законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об'єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, в межах доводів та вимог апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, судова колегія дійшла до висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, на підставі рішення Дніпродзержинської міської ради від 27.06.2007 № 222-12/V Товариству з обмеженою відповідальністю "Глеріс" (далі - ТОВ "Глеріс") надано в користування на умовах оренди земельну ділянку загальною площею 4,1264 га, яка розташована за адресою: вул. Петровського (на цей час - вул. Тритузна), 251 (пункт 7 додатку № 1 до рішення Дніпродзержинської міської ради від 27.06.2007 № 222-12/V).
На підставі зазначеного рішення Дніпродзержинської міської ради від 27.06.2007 № 222-12/V 30.07.2007 між Дніпродзержинською міською радою та ТОВ "Глеріс" укладено договір оренди земельної ділянки.
У 2014 році проведено державну реєстрацію речового права ТОВ "Глеріс", що підтверджується витягом з Державної реєстрації речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 26582938.
01.04.2016 між АТ "Комерційний Банк "ПриватБанк", Товариством з обмеженою відповідальністю "ЄВРОТАЙР України" та ТОВ "Глеріс" (іпотекодавець) укладено договір іпотеки.
Відповідно до умов зазначеного договору з метою забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором, іпотекодавець надав в іпотеку нафтобазу, що розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 1210400000:01:021:0051 загальною площею 4,1264 га, яка знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, м. Кам'янське, вул. Тритузна (попередня назва - вул. Петровського), 251.
В подальшому у зв'язку із невиконанням зобов'язань за кредитним договором предмет іпотеки перейшов у власність АТ "Комерційний Банк "ПриватБанк".
25.10.2018 Господарський суд Дніпропетровської області ухвалив рішення у справі № 904/2337/18 за позовною заявою ТОВ "Глеріс" до Кам'янської міської ради, яким розірвав договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 12:10400000:01:021:0051, укладений 30.07.2007 між Кам'янською (Дніпродзержинською) міською радою Дніпропетровської області та ТОВ "Глеріс".
02.04.2021 АТ "Комерційний Банк "ПриватБанк" звернулося до Кам'янської міської ради з клопотанням щодо оформлення в користування земельної ділянки з кадастровим номером 1210400000:01:021:0051 загальною площею 4,1264 га, яка знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, м. Кам'янське, вул. Тритузна, 251.
22.12.2021 АТ "Комерційний Банк "ПриватБанк" продало ТОВ "Ультра Ойл" майновий комплекс, який знаходиться на земельній ділянці, що розташована за адресою: Дніпропетровська область, м. Кам'янське, вул. Тритузна, 251.
16.06.2023 Кам'янська міська рада прийняла рішення № 1126-35/VIII "Про припинення права користування на земельну ділянку АТ "Комерційний Банк "ПриватБанк" та передачу земельної ділянки на умовах оренди ТОВ "Ультра Ойл".
Пунктом 1 рішення Кам'янської міської ради від 16.06.2023 № 1126-35/VIII припинено право користування земельною ділянкою АТ "Комерційний Банк "ПриватБанк", що розташована за адресою: Дніпропетровська область, м. Кам'янське, вул. Тритузна, 251, надану для розміщення нафтобази, у зв'язку з відчуженням нерухомого майна.
Відповідно до пункту 2 рішення Кам'янської міської ради від 16.06.2023 № 1126-35/VIII земельну ділянку з кадастровим номером 1210400000:01:021:0051 передано в користування відповідачу на умовах оренди строком до 30.06.2033 для розміщення промислової бази бітуму та мастил.
Відповідно до підпункту 5.1 пункту 5 зазначеного рішення Кам'янська міська рада зобов'язала відповідача укласти протягом шістдесяти днів після прийняття цього рішення в Департаменті комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно міської ради у встановленому порядку документи на землекористування (договори, угоди) шляхом надання оригіналу Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, сформованого в поточному році.
Позивач листом від 28.06.2023 № 09-08/989 направив відповідачу для узгодження та підписання проект договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1210400000:01:021:0051, що розташована за адресою: Дніпропетровська область, м. Кам'янське, вул. Тритузна, 251, для розміщення промислової бази бітуму та мастил. Однак конверт разом із проектом договору оренди земельної ділянки був повернутий на адресу позивача з поштовою відміткою "за закінченням терміну зберігання".
25.09.2023 позивач повторно направив на адресу відповідача для узгодження та підписання проект договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1210400000:01:021:0051, що розташована за адресою: Дніпропетровська область, м. Кам'янське, вул. Тритузна, 251, для розміщення промислової бази бітуму та мастил. Поштове відправлення з проектом договору оренди земельної ділянки було вручено адресату 10.10.2023.
Відповідач отриманий проект договору оренди земельної ділянки не підписав.
Кам'янська міська рада, вважаючи, що ТОВ "Ультра Ойл" безпідставно ухиляється від укладення договору оренди земельної ділянки, звернулася до Господарського суду Дніпропетровської області із цим позовом.
Як вказано вище, після направлення касаційним судом справи на новий розгляд, у зв'язку з тим, що суди не перевірили, чи поширюється розмір ставки орендної плати на рівні 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на земельну ділянку, яку вирішено передати в оренду ТОВ "Ультра Ойл", 17.02.2025 від позивача надійшла заява про зміну предмету позову, в якій викладено редакцію договору з процентною ставкою за користування в розмірі 4% та з розміром НГО 128 009 575,33 грн. згідно Витягу від 17.01.2025.
Попередньо, 21.10.2024 відповідачем на адресу позивача був направлений лист щодо укладення договору оренди у справі № 904/6013/23, в якому було запропоновано встановити у договорі оренди ставку орендної плати у розмірі 4% нормативної грошової оцінки.
28.10.2024 відповідачем до раніше направленого листа щодо укладення договору оренди земельної ділянки, на підтвердження відсутності в діяльності в сфері зберігання, торгівлі пальним (паливом) було направлено відповідь ГУ ДПС у Дніпропетровській області, в якій зазначалось, що відповідно до Єдиного державного реєстру ліцензій, ліцензії на право виробництва, зберігання, оптової та роздрібної торгівлі пальним по підприємству ТОВ "УЛЬТРА ОЙЛ" (код 39125160) на території Дніпропетровської області не видавались.
З урахуванням висновків, зроблених у постанові Верховного Суду від 01.10.2024 у справі № 904/6013/23, позивачем було виготовлено проекти договорів оренди земельної ділянки з процентною ставкою за користування в розмірі 4% від НГО та 17.01.2025 направлено до відповідача на адресу, яка значиться в матеріалах справи, як адреса відповідача для кореспонденції, разом із листом за № 04-08/74 від 17.01.2025, актом приймання-передачі земельної ділянки, розрахунком розміру орендної плати за земельну ділянку та Витягом № НВ-9902589282025 від 17.01.2025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок (128 009 575,33 грн.).
Відповідачем одержаний проект договору оренди не підписано.
Згідно зі статтею 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до статті 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Згідно з частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 Цивільного кодексу України).
Відповідно до частини першої статті 627 Цивільного кодексу України та відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ст. 648 Цивільного кодексу України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов?язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.
Частиною першою статті 649 Цивільного кодексу України встановлено, що розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом.
Відповідно до частини першої статті 174 Господарського кодексу України встановлювалося, що господарські зобов'язання можуть виникати з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.
Згідно з частиною першою статті 187 Господарського кодексу України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.
Частинами першою, сьомою статті 179 Господарського кодексу України визначено, що майново-господарські зобов'язання, які виникають між суб'єктами господарювання або між суб'єктами господарювання і негосподарюючими суб'єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов'язаннями.
При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі, зокрема: типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим державним органом або органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови (ч. 4 ст. 179 Господарського кодексу України).
Господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України, з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.
Господарський кодекс України втратив чинність 28.08.2025.
Разом з цим, закріпивши принцип свободи договору, законодавець у Цивільному кодексі України визначив, що свобода договору не є безмежною, оскільки відповідно до абзацу 2 частини третьої статті 6 та статті 627 цього Кодексу при укладенні договору, виборі контрагентів, визначенні умов договору сторони не можуть діяти всупереч положенням цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства.
Переддоговірним є спір, який виникає у разі, якщо сторона ухиляється або відмовляється від укладення договору в цілому або не погоджує окремі його умови. При цьому передати переддоговірний спір на вирішення суду можливо лише тоді, коли хоча б одна із сторін є зобов'язаною його укласти через пряму вказівку закону, або на підставі обов'язкового для виконання акта планування. В інших випадках спір про укладення договору чи з умов договору може бути розглянутий господарським судом тільки за взаємною згодою сторін або якщо сторони зв'язані зобов'язанням укласти договір на підставі існуючого між ними попереднього договору (постанова об'єднаної палати Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 25.05.2018 у справі № 61/341).
За загальним правилом день набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору.
Оцінюючи доводи скаржника в контексті звернення до суду з переддоговірним спором у спірних правовідносинах, апеляційний суд виходить з того, що права іншої сторони на укладення договору підлягають захисту судом на підставі пункту 1 частини 2 статті 16 ЦК України шляхом визнання договору укладеним на умовах, передбачених нормативним актом обов'язкової дії у разі невизнання стороною договору, укладення якого є обов'язком в силу вимог закону.
При цьому, має бути доведено і наявність прямого законодавчого обов'язку відповідача щодо укладення договору з позивачем.
Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 120 Земельного кодексу України та ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Отже, законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об'єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у положеннях ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства.
З огляду на викладене, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомості у встановленому законом порядку право на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на розташовані на земельній ділянці об'єкти, оскільки право власності на будівлі з усіма притаманними для власності складовими - володіння, користування, розпорядження ними, неможливе без перебування у власника будівель земельної ділянки, на якій розташовані об'єкти нерухомості, у власності або користуванні.
При цьому, новий власник будівлі, споруди у зв'язку з цим не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку у визначений законом порядок і спосіб.
Оскільки з 22.12.2021 відповідач є власником нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 1210400000:01:021:0051, укладення останнім договору оренди вказаної ділянки є обов'язковим. Однак відповідач договір оренди земельної ділянки не уклав.
Частинами 1, 2 статті 83 Земельного кодексу України визначено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування; в) землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.
За змістом частин 1, 2 статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Абзац 1 частини 1 статті 116 Земельного кодексу України передбачає, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Відповідно до ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Частиною 8 статті 93 Земельного кодексу України передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
За приписами ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (аналогічні приписи містить ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України).
Згідно з ч.ч. 1, 5 ст. 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За приписами ст. 14 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.
Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" унормовано, що істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно з ч. 2 ст. 16 Закону України "Про оренду землі" укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.
Проект договору оренди земельної ділянки має відповідати вимогам ст. 15 Закону України "Про оренду землі" та Типовій формі договору оренди землі, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220.
Відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Статтею 288 Податкового кодексу України унормовано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (пункт 288.4). Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою за розмір земельного податку: - для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки; - для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області (підпункт 288.5.1 пункту 288.5); не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки (підпункт 288.5.2 пункту 288.5); може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах (підпункт 288.5.3 пункту 288.5).
Кам'янською міською радою прийнято рішення від 22.06.2018 №1105-25/VІІ "Про ставки земельного податку, розмір орендної плати за землю, пільги зі сплати земельного податку на території міста".
Частиною 1 пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частиною першою статті 13 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід із земельної ділянки (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель").
Приписами статті 1 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
За змістом статті 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру земельного податку; визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Згідно з ч. 1 ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
09.07.2020 рішенням Кам'янської міської ради №1975-44/VІІ "Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кам'янське станом на 01.01.2020 року" було затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кам'янське станом на 01.01.2020 та установлено, що це рішення набирає чинності з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Кам'янське станом на 01.01.2020 застосовується з 01.01.2021.
18.12.2020 Кам'янською міською радою прийнято рішення №41-03/VІІІ, відповідно до якого з 01.01.2021 на території земель міста Кам'янське вводиться в дію нова нормативна грошова оцінка земель із застосуванням базової вартості 1м2 в розмірі 461,69 грн.
Відповідно до ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.
Згідно ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
Постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 №5 "Про утворення територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру" утворено як юридичні особи публічного права територіальні органи Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру, зокрема, утворено Головне управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області, до повноважень якого відноситься видача витягів про нормативну грошову оцінку земельних ділянок.
Видача витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це адміністративна послуга, яку надає Головне управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області через центр надання адміністративних послуг відповідно до вимог Закону України "Про адміністративні послуги", постанови Кабінету Міністрів України від 01 серпня 2011 року № 835 "Деякі питання надання Державною службою з питань геодезії, картографії та кадастру та її територіальними органами адміністративних послуг" та розпорядження Кабінету Міністрів України від 16 травня 2014 року № 523-р "Деякі питання надання адміністративних послуг органів виконавчої влади через центри надання адміністративних послуг".
Відповідач не погоджується з запропонованим позивачем проектам договору у зв'язку з визначеним розміром орендної плати.
Первісно позивач безпідставно пропонував відповідачу до укладення проект договору із застосуванням пункту 5 додатку № 1 до рішення Кам'янської міської ради від 22.06.2018 № 1105-25/VІІ "Про ставки земельного податку, розмір орендної плати за землю, пільги зі сплати земельного податку на території міста", визначивши розмір ставки орендної плати на рівні 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, тоді як, бітум і мастила, не є пальним відповідно до пункту 215.3.4 Податкового кодексу України, а розміщення промислової бази не є торгівлею чи посередництвом у торгівлі.
Під час нового розгляду справи позивачем було запропоновано до укладення проект договору в якому позивач змінив розмір ставки орендної плати до рівня 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Проти вказаного розміру ставки відповідач не заперечує.
Однак, відповідач не погоджується із застосуванням позивачем у договорі іншого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки у розмірі 128 009 575,33 грн. на підставі витягу № НВ-9902589282025 від 17.01.2025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
Для підтвердження своїх доводів відповідач посилається на висновок експерта № 1-23/04 від 23.04.2025 за результатами проведення експертизи з питань землеустрою. Згідно з отриманим висновком експерта розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 4,1264 га (41 264 м2), кадастровий номер 1210400000:01:021:0051 розташованої за адресою: Дніпропетровська область, м. Кам'янське, вул. Тритузна, 251, станом на 17.01.2025 рік відповідно до законодавства України та нормативної грошової оцінки земель м. Кам'янське, яка затверджена рішенням 44 сессії VII скликання Кам'янської міської ради від 09.07.2020 № 1975-44/VII "Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кам'янське станом на 01.01.2020" та рішенням 03 сессії VIII скликання Кам'янської міської ради від 18.12.2020 № 41-03/VIII "Про впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Кам'янське станом на 01.01.2020", складав 70 123 341,91 грн.
Однак такі висновки експертизи у даному спорі не можуть спростувати дані витягу № НВ-9902589282025 від 17.01.2025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, оскільки такий витяг не скасовано, його дані не спростовано належним чином, та саме він є належним доказом на підтвердження розміру нормативної грошової оцінки землі, виданим компетентним органом. Форма витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, на підставі якого було розраховано розмір орендної плати, затверджена постановою КМУ № 1147 від 03.11.2021 року (зі змінами згідно Постанови КМУ № 753 від 01 липня 2022 року).
Заперечення відповідача щодо формування саме такого розміру НГО стосуються спору відповідача з державним органом Головним управлінням Держгеокадастру у Дніпропетровській області, який судом у даній справі не розглядається.
За таких умов, правомірним є посилання на розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки та розрахунок орендної плати саме виходячи з даних витягу № НВ-9902589282025 від 17.01.2025, виданому Головним управлінням Держгеокадастру у Дніпропетровській області.
У суді першої інстанції 09.06.2025 від відповідача надійшло клопотання про зупинення провадження у справі до набрання законної сили судовим рішенням у справі № 160/14810/25, що розглядається в порядку адміністративного судочинства. У судовому засіданні 10.06.2025 суд першої інстанції відмовив у задоволенні клопотання відповідача про зупинення провадження у справі, про що постановлено ухвалу без оформлення окремого документа.
Колегія суддів не вбачає процесуальних порушень суду першої інстанції у зв'язку з відмовою у задоволенні вказаного клопотання, оскільки воно було подано після закриття підготовчого провадження у справі та після початку розгляду справи по суті. Відповідно до ч. 3 ст. 195 ГПК України провадження у справі на стадії її розгляду по суті зупиняється тільки з підстав, встановлених пунктами 1-31 частини першої статті 227 та пунктом 1 частини першої статті 228 цього Кодексу.
Оскарження відповідачем дій Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області не може вплинути вирішення спору у справі щодо визнання договору оренди земельної ділянки укладеним. За обставин зміни розміру нормативної грошової оцінки сторони не будуть позбавлені права внести відповідні зміни до договору, здійснити корегування розміру орендної плати.
Також апеляційний суд не погоджується з доводами відповідача щодо безпідставного розгляду позовних вимог в редакції заяви про зміну предмету позову від 17.02.2025.
За положеннями ч. 3 ст. 46 ГПК України до закінчення підготовчого засідання позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви. У справі, що розглядається за правилами спрощеного позовного провадження, зміна предмета або підстав позову допускається не пізніше ніж за п'ять днів до початку першого судового засідання у справі.
Відповідно до ч. 4 ст. 46 ГПК України, у разі направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції зміна предмета, підстав позову не допускаються, крім випадків, визначених цією статтею. Зміна предмета або підстав позову при новому розгляді справи допускається в строки, встановлені частиною третьою цієї статті, лише у випадку, якщо це необхідно для захисту прав позивача у зв'язку із зміною фактичних обставин справи, що сталася після закінчення підготовчого засідання, або якщо справа розглядалася за правилами спрощеного позовного провадження - після початку першого судового засідання при первісному розгляді справи.
Позовом є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається із двох елементів: предмета і підстави позову. Під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підставу позову становлять обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу. Відтак зміна предмета позову означає зміну вимоги, з якою позивач звернувся до відповідача, а зміна підстав позову - це зміна обставин, на яких ґрунтується вимога позивача.
Фактичні обставини справи - це обставини, встановлені судами, які мають значення для правильного вирішення справи. Саме на обставинах, що підлягають встановленню, й будується предмет доказування в справі. Фактичні обставини саме втілюють в собі підстави позову, якими позивач обґрунтовує позовні вимоги.
Суд першої інстанції правильно встановив, що після скасування судових рішень Верховним Судом у цій справі, змінилися фактичні обставини справи, а саме у 2025 році змінилася нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки, в порівнянні з первісним поданням позову у 2023 році. Поданою заявою представник позивача змінив предмет позову, зокрема вніс зміни до умов договору щодо розміру нормативної грошової оцінки та, відповідно, орендної плати, що не суперечить положенням чинного законодавства, оскільки проект договору, який пропонує позивач, має відповідати поточним вимогам нормативно-правових актів та містити актуальні дані на момент вирішення спору. Такий підхід спрямований на остаточне врегулювання правовідносин між сторонами. Прийняття рішення на основі застарілих даних нормативної грошової оцінки призводить до невизначеності та потенційно зумовлює виникнення нових спорів, що суперечить принципу процесуальної економії.
Отже, задоволення позову з урахуванням заяви про зміну предмету позову від 17.02.2025 є необхідним для захисту прав позивача у зв'язку із зміною фактичних обставин справи, що сталася після закінчення підготовчого засідання під час первісного розгляду справи.
За встановлених обставин, колегія суддів вважає, що при прийнятті заяви позивача про зміну предмету позову під час нового розгляду справи, судом враховано як висновки суду касаційної інстанції у постанові від 01.10.2024 у цій справі, так і приписи статті 46 ГПК України.
Суд відхиляє також посилання позивача на порушення процедури укладення договору, оскільки вказане спростовується вищевикладеним та наступним.
Надання земельної ділянки із земель державної або комунальної власності в оренду шляхом укладення відповідного договору здійснюється на підставі рішення ради, прийнятого за результатами розгляду заяви (клопотання) особи, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду, поданої відповідно до ст. 16 Закону України "Про оренду землі".
Відповідно до ч. 1 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.
Акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території (ч. 1 ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").
У справі встановлено, що Кам'янська міська рада 16.06.2023 прийняла рішення № 1126-35/VII, яким вирішила, зокрема, передати ТОВ "Ультра Ойл" у користування на умовах оренди земельну ділянку з кадастровим номером 1210400000:01:021:0051 площею 4,1264 га, що розташована за адресою: Дніпропетровська область, м. Кам'янське, вул. Тритузна, 251, для розміщення промислової бази бітуму та мастил.
Прийняття рішення радою за власною ініціативою не порушує правової природи спірних відносин, оскільки у даному випадку укладення договору оренди є обов'язковим в силу наявності у особи права власності на об'єкт нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці.
Відтак, відсутність формального звернення не вплинула на зміст рішення, не призвела до порушення прав інших осіб та таке рішення спрямоване на належне оформлення існуючого права користування земельною ділянкою.
Оскільки вище встановлено, що ТОВ "Ультра Ойл" з 22.12.2021 є власником нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 1210400000:01:021:0051 площею 4,1264 га, то є обов'язковим укладення договору оренди земельної ділянки між Кам'янською міською радою та ТОВ "Ультра Ойл", тоді як запропонована позивачем редакція договору оренди земельної ділянки за своїми умовами відповідає нормам чинного законодавства.
За наведених обставин, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції при вирішенні даної справи правильно застосував норми матеріального та процесуального права, що регулюють спірні правовідносини сторін, прийняв законне та обґрунтоване рішення, тому у відповідності до ст. 276 ГПК України в задоволенні скарги слід відмовити, а оскаржуване судове рішення слід залишити без змін.
Зважаючи на відмову у задоволенні апеляційної скарги, судові витрати, понесені у зв'язку із апеляційним оскарженням, згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на апелянта.
Керуючись статтями 129, 269, 275, 276, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "УЛЬТРА ОЙЛ" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 15.07.2025 у справі № 904/6013/23 - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 15.07.2025 у справі № 904/6013/23- залишити без змін.
Судовий збір, сплачений за подання апеляційної скарги, покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "УЛЬТРА ОЙЛ".
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту постанови.
Повна постанова складена та підписана 25.03.2026
Головуючий суддя А.Є. Чередко
Суддя В.Ф. Мороз
Суддя О.В. Чус