18.03.2026 року м. Дніпро Справа № 908/522/25
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Чередка А.Є. (доповідач)
суддів: Мороза В.Ф., Андрейчука Л.В.,
при секретарі судового засідання: Кишкань М.А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ПІРАМОДА"
на рішення Господарського суду Запорізької області (суддя Зінченко Н.Г.) від 16.06.2025р. у справі № 908/522/25
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ПІРАМОДА", (69005, м. Запоріжжя, вул. Базарна, буд. 14А), представник позивача адвокат Левицька Юлія Василівна, ( АДРЕСА_1 )
до відповідача Запорізької міської ради, (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206)
про визнання продовженим договору оренди землі, -
Товариство з обмеженою відповідальністю "ПІРАМОДА" звернулося до Господарського суду Запорізької області з позовом до Запорізької міської ради про визнання продовженим договору оренди землі від 05.05.2008 № 040826100744, укладеного між Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПІРАМОДА", шляхом укладення додаткового договору в запропонованій позивачем редакції.
Позов обґрунтовано положеннями ст. 33 Закону України "Про оренду землі".
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 16.06.2025р. у справі № 908/522/25 в задоволенні позову відмовлено повністю.
Рішення мотивовано тими обставинами, що у спірних правовідносинах позивачем порушено вимоги статті 33 Закону України "Про оренду землі" в частині дотримання строків на звернення до орендодавця з наміром щодо продовження строку дії договору оренди землі та долученням до листа-повідомлення проекту договору, тобто позивачем не дотримано порядку дій, визначених статтею 33 вказаного задля поновлення договору оренди землі, що свідчить про відсутність підстав для задоволення позову.
Не погодившись з вказаним рішенням, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю "ПІРАМОДА", в якій просить скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 16.06.2025р. у справі № 908/522/25 та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.
Апелянт зазначає, що товариство із дотриманням всіх вимог Закону України "Про оренду землі" та умов самого Договору оренди землі від 05.05.2008 за № 040826100744 у встановлений строк звернулося до Запорізької міської ради з листом від 27.11.2024 про продовження строку дії Договору оренди землі. Також позивач вважає, що ненадання при первісному зверненні до Орендодавця із заявою про переважне право на укладення договору оренди землі проекту договору оренди не є критичним, оскільки договір погоджується обома сторонами і все одно підписується в редакції Запорізької міської ради. Крім того, положення укладеного Договору оренди землі від 05.04.2008 № 040826100744 не містять обов'язкової умови надання проекту договору оренди. Таким чином, наявна відмова з боку Орендодавця в укладенні Договору порушує право Орендаря, який належним чином виконував обов'язки за Договором оренди, на укладення Договору оренди землі на новий строк. Також, не зважаючи, на те, що Договір оренди був укладений з Запорізькою міською радою відповідь на зверненян позивача надавав Департамент управління активами Запорізької міської ради, тобто неналежна особа. При цьому, позивач вважає, що в даному випадку підлягає застосуванню п.п. 5 п. 1 постанови Кабінету Міністрів України від 18.03.2022 № 314 "Деякі питання забезпечення провадження господарської діяльності в умовах воєнного стану" відповідно до якого, строки дії діючих строкових ліцензій та документів дозвільного характеру, договірні зобов'язання автоматично продовжуються на період воєнного стану та три місяці з дня його припинення чи скасування, а періодичні, чергові платежі за ними відстрочуються на строк, зазначений у цьому підпункті (крім строку дії ліцензій у сфері діяльності з організації та проведення азартних ігор та плати за такі ліцензії).
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11.07.2025 для розгляду справи визначено колегію суддів у складі: головуючого судді Чередка А.Є. (доповідач), суддів: Мороза В.Ф., Верхогляд Т.А.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 16.09.2025р. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "ПІРАМОДА" на рішення Господарського суду Запорізької області від 16.06.2025р. у справі № 908/522/25, розгляд апеляційної скарги призначено в судове засідання на 16.12.2025р. о 10:00 год.
16.12.2025р. розгляд апеляційної скарги відкладено в судове засідання на 18.03.2026р. о 16:45 год.
17.03.2026р. у зв'язку з перебуванням на навчанні судді Верхогляд Т.А. призначено проведення автоматичної зміни складу колегії суддів у справі, за результатами якого для розгляду справи визначено колегію суддів у складі: головуючого судді Чередка А.Є. (доповідач), суддів: Мороза В.Ф., Андрейчука Л.В.
Представник відповідача у відзиві на апеляційну скаргу та в судовому засіданні проти задоволення скарги заперечує та зазначає, що позивачем було порушено вимоги статті 33 Закону України "Про оренду землі" в частині дотримання строків на звернення до Орендодавця з наміром щодо продовження строку дії договору оренди землі та долученням до листа проєкту договору, а також недотримання строків визначених у пункті 11.1. Додаткового договору де визначено, що Орендар зобов'язаний письмово повідомити Орендодавця не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору оренди землі про намір продовжити його дію.
Вважає, що тільки при дотриманні вищевказаних вимог, орендар має повне право на поновлення договору оренди землі, але при виконанні обов'язку, який на нього покладений Законом, а саме підготувати проект договору про поновлення договору оренди землі та дотриматися строків на звернення.
Позивач не скористався своїм правом участі в судовому засіданні та не забезпечив явку свого представника, про час та місце судового засідання був повідомлений апеляційним судом належним чином, що підтверджується матеріалами справи.
Відповідно до ч. 11 ст. 270 ГПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, стосовно якого немає відомостей щодо його повідомлення про дату, час і місце судового засідання, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки будуть визнані судом поважними.
ЄСПЛ неодноразово висловлював позицію, згідно з якою відкладення розгляду справи має бути з об'єктивних причин і не суперечити дотриманню розгляду справи у розумні строки. Так, у рішенні у справі "Цихановський проти України" (Tsykhanovsky v. Ukraine) ЄСПЛ зазначив, що саме національні суди мають створювати умови для того, щоб судове провадження було швидким та ефективним. Зокрема, національні суди мають вирішувати, чи відкласти судове засідання за клопотанням сторін, а також чи вживати якісь дії щодо сторін, чия поведінка спричинила невиправдані затримки у провадженні. Суд нагадує, що він зазвичай визнає порушення пункту 1 статті 6 Конвенції у справах, які порушують питання, подібні до тих, що порушуються у цій справі. Аналогічну позицію висловлено у рішеннях ЄСПЛ "Смірнова проти України" (Smirnov v. Ukraine, Application N 36655/02), "Карнаушенко проти України" (Karnaushenko v. Ukraine, Application N 23853/02).
Як відзначив Верховний Суд у постанові від 12.03.2019 року у справі № 910/12842/17 відповідач, як учасник судового процесу, не позбавлений права і можливості забезпечити участь у судовому засіданні будь-якого іншого представника, якому доручити виконання функцій щодо представництва інтересів у суді. Відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Своєю чергою, Верховний Суд у постанові від 01.10.2020 року у справі № 361/8331/18 зробив правовий висновок, що якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з'явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Отже, неявка учасника судового процесу у судове засідання, за умови належного повідомлення сторони про час і місце розгляду справи, не є підставою для скасування судового рішення, ухваленого за відсутності представника сторони спору.
Отже згідно усталеної судової практики та позиції ЄСПЛ відкладення розгляду справи можливе з об'єктивних причин, як-от неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні чи недостатність матеріалів для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення; при цьому не повинно створюватися умов, за яких будуть порушені процесуальні строки розгляду справи.
Судова колегія зауважує, що в матеріалах справи наявні процесуальні документи сторін цього спору, в яких останні висловили свою позицію щодо оскаржуваного рішення та апеляційної скарги.
Частиною 12 ст. 270 ГПК України передбачено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Враховуючи те, що суд не визнавав обов'язковою явку учасників справи, констатуючи достатність матеріалів для апеляційного перегляду справи, колегія суддів вважає можливим здійснити перевірку рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку без участі представника позивача.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, в межах доводів та вимог апеляційної скарги, заслухавши пояснення відповідача, дослідивши матеріали справи, судова колегія дійшла до висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного.
Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено місцевим господарським судом, 02.04.2008 між Запорізькою міською радою (Орендодавець, відповідач у справі) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПІРАМОДА" (Орендар, позивач у справі) укладено Договір оренди землі, який 05.05.2008 зареєстрований в Запорізькій регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі", про що в Державному реєстрі земель вчинено запис за № 040826100744, (далі за текстом - Договір оренди).
Відповідно до п. 1 Договору оренди відповідно до рішення Запорізької міської ради № 35/105 від 30.11.2007 Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розташування літнього майданчику з благоустроєм культурно-розважального комплексу кінотеатру "Комсомолець", яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Анголенка (нова назва - Базарна), 14а.
За умовами п., п. 3-5 Договору оренди в оренду передається земельна ділянка площею 0,0530 га, кадастровий номер 2310100000:01:017:0120. На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна - літній майданчик культурно-розважального комплексу кінотеатру "Комсомолець". Земельна ділянка передається в оренду разом із літнім майданчиком культурно-розважального комплексу кінотеатру "Комсомолець".
Пунктом 8 Договору оренди передбачено, що він укладається на десять років.
Згідно з п. 5 Договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 456 234,60 грн. (в цінах 2008 року).
Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та в розмірі 13 687,04 грн., що складає 3 % від нормативної грошової оцінки за календарний рік в цінах 2008 року. (п. 9 Договору оренди)
Згідно з п. 19 Договору оренди передача земельної ділянки Орендарю здійснюється Орендодавцем на умовах, що визначені у Договорі, за актом прийому-передачі земельної ділянки, який підписується сторонами і є невід'ємним додатком до Договору.
Після припинення дії Договору Орендар повертає Орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. (п. 20 Договору оренди)
Відповідно до Акту приймання-передачі земельної ділянки від 05.05.2008 Запорізька міська рада як Орендодавець повністю виконала покладені на неї зобов'язання, передбачені Договором оренди, та передала Орендарю земельну ділянку загальною площею 0,0530 га, кадастровий номер 2310100000:01:017:0120 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Анголенка (Базарна), 14а, а Орендар прийняв вказану земельну ділянку в оренду.
Також, на підставі Закону України "Про плату за землю" та на виконання рішень Запорізької міської ради від 27.12.2006 № 14, від 18.01.2008 № 9 та від 03.03.2008 № 79 05.11.2007 між сторонами укладена Додаткова угода до Договору оренди (зареєстрована 08.12.2008 за № 040826101902) в частині внесення змін до пункту 9 Договору оренди ("Орендна плата") наступного змісту: "Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та в розмірі 24 574,88 грн., що складає 3 % від нормативної грошової оцінки за календарний рік в цінах 2008 року.".
04.03.2015 відповідно до рішень Запорізької міської ради № 35/105 від 30.11.2007 та № 49/5 від 10.12.2014 між Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПІРАМОДА" укладений Додатковий договір до Договору оренди землі № 201501000500065 (надалі за текстом - Додатковий договір), відповідно до якого Договір оренди викладено в новій редакції.
Даний Додатковий договір є невід'ємною частиною Договору оренди землі.
Відповідно до п. 11 Додаткового договору договір укладено до 10.12.2024.
Згідно п. 6 Додаткового договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 814 313,20 грн. в цінах 2014 року.
Пунктом 12 Додаткового договору передбачено, що орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та в розмірі 30 512,32 грн., що складає 3 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки за календарний рік у цінах 2015 року.
У пункті 11.1 Додаткового договору визначено, що після закінчення строку дії договору Орендар, який належно виконував обов'язки відповідно умов цього договору, та законодавства України, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору оренди землі, у цьому разі Орендар зобов'язаний письмово повідомити Орендодавця не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору оренди землі про намір продовжити його дію. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Пунктом 34.11 Додаткового договору сторонами погоджено, що після закінчення строку договору, Орендар зобов'язаний договір поновити або повернути земельну ділянку Орендодавцю за його вимогою в належному стані в порядку встановленому Договором.
Фактичне продовження користування майном після закінчення строку дії даного договору не є підставою для поновлення Договору. (п. 38.2 Додаткового договору)
Крім того, судом встановлено, що рішенням Господарського суду Запорізької області від 13.03.2024 по справі № 908/3551/23, яке у встановленому порядку набуло законної сили, задоволено повністю позовні вимоги Запорізької міської ради до ТОВ "ПІРАМОДА" про внесення змін до п. 6 та п.12 Договору оренди в частині зміни нормативної грошової оцінки землі та розміру орендної плати.
Матеріали справи свідчать та сторонами не заперечується, що 27.11.2024 позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням про продовження строку дії Договору оренди землі від 05.05.2008 за № 040826100744 шляхом укладення додаткового договору до нього на новий строк на тих же умовах, або інших запропонованих з боку орендодавця умовах.
Листом від 06.12.2024 № 7978/01/01-07/11339 Департамент управління активами Запорізької міської ради повідомив, що орендарем - ТОВ "ПІРАМОДА" не дотримано вимоги статті 33 Закону України "Про оренду землі" в частині строків для звернення щодо поновлення договору оренди землі та надання проекту договору.
14.01.2025 позивач повторно звернувся до відповідача із листом, в якому просив розглянути питання продовження Договору оренди землі від 05.05.2008 за № 040826100744, зазначаючи, що у відповідності до пп. 5 п. 1 постанови Кабінету Міністрів України від 18.03.2022 № 314 "Деякі питання забезпечення провадження господарської діяльності в умовах воєнного стану" строки дії діючих строкових ліцензій та документів дозвільного характеру, договірні зобов'язання автоматично продовжуються на період воєнного стану та три місяці з дня його припинення чи скасування, а періодичні, чергові платежі за ними відстрочуються на строк, зазначений у цьому підпункті (крім строку дії ліцензій у сфері діяльності з організації та проведення азартних ігор та плати за такі ліцензії). Також позивач зазначив, що Товариство звернулося з заявою про переважне право на укладення договору оренди землі своєчасно, проте, не надало проект договору оренди, що на думку позивача не є критичним, оскільки Договір погоджується обома сторонами і все одно підписується в редакції Запорізької міської ради. Крім того, положення укладеного Договору оренди землі від 05.04.2008 № 040826100744 не містять обов'язкової умови надання проекту договору оренди.
Позивач звертаючись до відповідача вдруге надав проект договору оренди землі.
Листом від 27.01.2025 № 521/10/01/07/765 Департамент управління активами Запорізької міської ради відмовив позивачу у переважному праві на укладення договору оренди землі, мотивуючи це тим, що строк дії договору закінчився 10.12.2024. Департамент управління активами також зазначив, що про намір продовжити договір оренди землі орендар зобов'язаний повідомити орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. Тому, на думку відповідача, ТОВ "ПІРАМОДА" фактично не дотримано вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в частині строків для звернення щодо поновлення договору оренди землі та надання проекту договору. В цьому ж листі також зазначалося, що відповідно до ч. 2 ст. 127 ЗК України продаж права оренди земельних ділянок державної чи комунальної власності здійснюється на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього кодексу. Враховуючи наведене, Департаментом управління активами планується земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:01:017:0120 включити до переліку земельних ділянок (лотів) комунальної власності Запорізької міської ради для продажу права оренди на земельних торгах (у формі аукціону).
Позивач вважає, що вказаним відповідач незаконно порушив право позивача на продовження Договору оренди землі від 05.05.2008 № 040826100744, укладеного між Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПІРАМОДА", шляхом укладення додаткового договору в запропонованій позивачем редакції, оскільки позивач, в межах встановленого законом строку, повідомив відповідача про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк.
16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", яким ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Отже, поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору, в даному випадку додаткової угоди до договору, якою договір викладеного у новій редакції) (правовий висновок викладений в постанові Верховного Суду від 21.09.2022 у справі №926/2720/21).
Питання застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" неодноразово були предметом розгляду Великої Палати Верховного Суду, внаслідок чого сформовані як висновки щодо застосування цієї норми права.
Так, згідно з частинами першою - третьою статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
Відповідно до частин четвертої та п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п'ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов'язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону або у інший погоджений сторонами строк) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв'язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов'язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п'ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").
У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Тобто виникненню в орендодавця обов'язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
При цьому Велика Палата Верховного Суду в пункті 35. постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов'язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов'язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.
Таким чином, з огляду на зазначені вище правові позиції Верховного Суду та узагальнюючи їх, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином: - якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону; - якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним; - якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі"; - якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.
При цьому якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов'язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 "Про оренду землі", то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.
Згідно Додаткового договору від 04.03.2015 (зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 27.05.2015 за № 9871320) № 201501000500065, яким Договір оренди викладено в новій редакції, Договір укладено до 10.12.2024 (п. 11 Додаткового договору)
При цьому, у пункті 11.1 Додаткового договору визначено, що після закінчення строку дії договору Орендар, який належно виконував обов'язки відповідно умов цього договору, та законодавства України, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору оренди землі, у цьому разі Орендар зобов'язаний письмово повідомити Орендодавця не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору оренди землі про намір продовжити його дію.
27.11.2024, тобто з порушенням строку визначеного і Додатковим договором, і ст. 33 Закону України "Про оренду землі", позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням про продовження строку дії Договору оренди землі від 05.05.2008 за № 040826100744 шляхом укладення додаткового договору до нього на новий строк на тих же умовах, або інших запропонованих з боку орендодавця умовах. Проект додаткової угоди не було додано до заяви.
Отже, із встановлених судом апеляційної інстанції обставин справи вбачається, що позивач не дотримався процедури поновлення договору оренди на новий строк, передбаченої спірним правочином та приписами законодавства, позивачем не дотримано вимоги договору та закону в частині строків для звернення щодо поновлення договору оренди землі та надання проекту відповідної додаткової угоди, що свідчить про відсутність підстав для застосування норм частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Згідно п. 37 Додаткового договору від 04.03.2015, дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Як вказано вище, договір було укладено до 10.12.2024.
З огляду на викладене, інші доводи заявника, не спростовують законних висновків суду першої інстанції про недотримання позивачем процедури поновлення вказаного правочину, що є підставою для відмови в позові.
Доводи позивача стосовно того, що відповіді на листи-повідомлення ТОВ "ПІРАМОДА" про наміри продовжити строк спірного Договору оренди землі надавав Департамент управління активами Запорізької міської, в той час як спірний Договір оренди укладений саме із Запорізькою міською радою, судом відхиляються. Надання відповідей на листи-повідомлення ТОВ "ПІРАМОДА" про наміри продовжити строк спірного Договору оренди землі Департаментом управління активами Запорізької міської ради не змінює суті спірних правовідносин, оскільки фактичні обставини справи свідчать, що в даному випадку відсутні законодавчо визначені підстави для продовження строку дії договору оренди землі.
Апеляційний суд відхиляє і посилання позивача на пп.5 п.1 постанови Кабінету Міністрів України від 18.03.2022 № 314 "Деякі питання забезпечення провадження господарської діяльності в умовах воєнного стану", оскільки редакція цього пункту станом на момент звернення позивача до відповідача з листом про продовження договору та на момент закінчення договору була наступна: строки дії діючих строкових ліцензій та документів дозвільного характеру, результатів надання публічних послуг з проведення робіт та/або надання послуг у сфері протимінної діяльності автоматично продовжуються на період воєнного стану та три місяці з дня його припинення чи скасування, а періодичні, чергові платежі за ними відстрочуються на строк, зазначений у цьому підпункті (крім строку дії ліцензій у сфері діяльності з організації та проведення азартних ігор та плати за такі ліцензії).
Тобто вказаний підпункт не містить жодних посилань на договірні відносин та їх продовження. Більше того, підпункт 5 пункту 1 виключено на підставі постанови Кабінету Міністрів України № 288 від 14.03.2025.
Враховуючи зазначене, колегія суддів апеляційного господарського суду доходить висновку, що оскаржуване рішення ґрунтується на всебічному, повному та об'єктивному розгляді всіх обставин справи, які мають суттєве значення для вирішення спору, відповідає нормам матеріального та процесуального права України, а доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду та не можуть бути підставою для його скасування або зміни.
У зв'язку з чим, у задоволенні апеляційної скарги слід відмовити, а оскаржуване рішення підлягає залишенню без змін.
Відповідно до ст. 129 ГПК України та виходячи з результатів розгляду апеляційної скарги, сплачений за її подання судовий збір слід покласти на апелянта.
З підстав наведеного та керуючись ст.ст. 264, 269, 270, 275-284, 287 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ПІРАМОДА" на рішення Господарського суду Запорізької області від 16.06.2025р. у справі № 908/522/25 - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Запорізької області від 16.06.2025р. у справі № 908/522/25 - залишити без змін.
Витрати з оплати судового збору за подання апеляційної скарги віднести на Товариство з обмеженою відповідальністю "ПІРАМОДА".
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, порядок і строки оскарження визначені ст.ст. 286-289 Господарського процесуального кодексу України.
Повна постанова складена та підписана 24.03.2026р.
Головуючий суддя А.Є. Чередко
Суддя В.Ф. Мороз
Суддя Л.В. Андрейчук