Житомирський апеляційний суд
Справа №279/4124/25 Головуючий у 1-й інст. Івашкевич О. Г.
Категорія 32 Доповідач Коломієць О. С.
16 березня 2026 року Житомирський апеляційний суд у складі:
головуючого судді Коломієць О.С.
суддів Григорусь Н.Й., Талько О.Б.
з участю секретаря
судового засідання Драч Т.А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу № 279/4124/25 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Поділля Агропродукт» про розірвання договору найму (оренди) земельної ділянки та стягнення заборгованості по орендній платі
за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Поділля Агропродукт»
на рішення Коростенського міськрайонного суду Житомирської області від 20 жовтня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Івашкевич О.Г.
У липні 2025 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Поділля Агропродукт»(далі - ТОВ «Поділля Агропродукт») про розірвання договору оренди земельної ділянки від 01.09.2016 з кадастровим номером 1822381400:07:000:0018, площею 3,7829 га, укладеного з ТОВ «Поділля Агропродукт», стягнення заборгованості з орендної плати та штрафних санкцій за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань в розмірі 12 786,60 грн та понесені судові втрати.
Позовна заява обґрунтована тим, що їй на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 18 січня 2023 року належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 3,7829 га, кадастровий номер 1822381400:07:000:0018, розташована на території Давидівської сільської ради Коростенського району Житомирської області.
01 вересня 2016 року між ОСОБА_2 (колишньою власницею землі) та ТОВ «Будівельний комплекс -2006» укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки, строком на 15 років, відомості про право оренди якої було внесено до державного реєстру речових прав на нерухоме майно 30.11.2016.
22.07.2017 та 01.01.2019 були укладені додаткові угоди до Договору оренди земельної ділянки, за умовами яких було змінено орендаря з ТОВ «Будівельний комплекс -2006» на ТОВ «ВП «Полісся», а також змінено строк дії договору та розмір орендної плати.
Вказувала, що ТОВ «ВП «Полісся», а після відчуження права оренди - ТОВ «Поділля Агропродукт», належним чином не виконувало умови договору оренди землі та не сплатило орендодавцю у встановленому порядку орендну плату за 2023 та 2024 роки.
Ураховуючи викладене, ОСОБА_1 просила розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.09.2016 року, площею 3,7829 га кадастровий номер 1822381400:07:000:0018, який укладений з ТОВ «Поділля Агропродукт» за систематичну несплату орендної плати за період з 2023-2024 роки, стягнути заборгованість по орендній платі в розмірі 12 786,60 грн, а також понесені судові витрати по сплаті судового збору в розмір 2 422,40 грн та витрати на правничу допомогу в розмірі 10 000,00 грн.
Рішенням Коростенського міськрайонного суду Житомирської області від 20 жовтня 2025 року позов задоволено частково. Розірвано договір оренди земельної ділянки, укладений 01.09.2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Будівельний комплекс - 2006» з урахуванням додаткової угоди до договору оренди землі від 22.07.2017 року, додаткової угоди до договору оренди землі від 01.01.2019 року, договору відчуження права оренди земельних ділянок від 12.03.2025 року у частині оренди земельної ділянки площею 3,7829 га, яка розташована на території Давидівської сільської ради, Коростенського району, Житомирської області, кадастровий номер 1822381400:07:000:0018. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Поділля Агропродукт» на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати з урахуванням сукупного індексу інфляції в сумі 5 482,83 грн, пеню за несвоєчасну сплату орендної плати в сумі 19,58 грн, судовий збір в розмірі 1 723,38 грн та понесені витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 4 303,00 грн, а всього: 11 528,79 грн.
Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду першої інстанції, представник відповідача подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення районного суду скасувати та ухвалити нове про відмову у задоволенні позовних вимог.
На обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначає, що суд першої інстанції не врахував правових висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/23, в якій зроблено висновки про те, «що систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов'язання), є підставою для розірвання такого договору». Окрім того, Велика Палата Верховного Суду зазначила про те, що «несплата орендної плати в розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України охоплює випадки лише повної несплати орендної плати, у строки, визначені договором. Натомість часткова несплата (недоплата) орендної плати може бути підставою для розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України, якщо таке порушення умов договору буде кваліфіковане як істотне». Отже, сплата орендної плати не в повному обсязі, а також не в строк, відповідно до статті 141 ЗК України та статті 32 Закону України «Про оренду землі» не є підставою для розірвання договору оренди землі. Аналіз указаних норм дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. При цьому, фундаментальне значення, крім ознаки «систематичність», має значення саме несплата орендної плати, тоді як у вказаній справі має місце часткова несплата орендної плати.
Звертає увагу, що позивач під час розгляду справи увів в оману суд про те, що до подачі даної позовної заяви ТОВ «ВП «Полісся», як орендар виплатив позивачу орендну плату за 2024 рік, що підтверджується платіжною інструкцією № 669795 на суму 1 999,65 грн. (сума після вирахування податків). Отже орендар виплатив позивачу орендну плату за 2024 рік у повному обсязі, хоча i з порушенням строку виплати, підстави для стягнення індексації орендної плати за спірний період відсутні. Позивач в будь-якому разі не був в значній мірі позбавлений того, на що він розраховував під час укладення договору, оскільки з боку відповідача допущено лише порушення в частині строків виплати орендної плати, за що договором передбачено відповідальність у вигляді пені, а ніяк нe розірвання договору оренди земельної ділянки. Таким чином, в даній справі така санкція, як розірвання договору, не може бути застосована з огляду на неістотні та нетяжкі порушення договору, а отже достатнім та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення пені за несвоєчасну виплату орендної плати. Тобто у діях відповідача відсутня системність несплати орендної плати за періоди, які зазначає позивач, тому висновок суду першої інстанції про задоволення вимог про розірвання договору оренди є помилковим.
У поданому відзиві на апеляційну скаргу представник позивача просив апеляційну скаргу відповідача залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін. При цьому зазначає, що рішення суду є законним та обґрунтованим, оскільки суд першої інстанції під час розгляду справи вірно встановив обставини справи, правильно застосував матеріальний закон, дотримався процедури розгляду справи та вирішив спір у відповідності з нормами чинного законодавства.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню виходячи з наступного.
Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що відповідач не виконав свого обов'язку зі сплати орендної плати за землю за договором оренди земельної ділянки за 2023-2024 роки, а тому систематична несплата орендної плати за користування земельною ділянкою є підставою для розірвання договору оренди землі, а також стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості з орендної плати та штрафних санкцій за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань в розмірі 5 502,41 грн.
Такий висновок суду першої інстанції є вірним виходячи з наступного.
Серед підстав виникнення цивільних прав та обов'язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.
За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).
Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
За загальним правилом частини першої статті 651 ЦК України, яке застосовується до будь-яких цивільних (приватноправових) правовідносин з приводу зміни або розірвання цивільних (приватноправових) договорів, така зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Винятком з цього правила (про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін) є приписи частини другої статті 651 ЦК України, що надають суду повноваження зі зміни або розірвання договору (без наявності згоди сторін), проте у випадках, визначених законом. Тож загальне правило про розірвання та зміну договору без згоди сторін на підставі рішення суду передбачене у частині другій статті 651 ЦК України, що визначає універсальні засади, застосовні до усіх видів приватноправових договорів.
З огляду на наведені правила абзацу першого частини другої статті 651 ЦК України як цивільне законодавство, так і земельне передбачає окремі приклади його застосування, що мають характер загальних для усіх цивільних відносин (у разі істотного порушення цивільного договору іншою стороною), а також характер спеціалізованих - для інших приватноправових договорів та для інших окремо застережених у законі видів порушень цивільних договорів (зокрема, окремі правила статті 141 ЗК України, застосовні до догорів оренди землі).
Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи статті 32 Закону України «Про оренду землі», а також статті 141 ЗК України, пункт «д» частини першої якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Функціональним призначенням ЦК України у врегулюванні спірних відносин є деталізація та диференціація факту систематичної несплати орендної плати як підстави припинення договору оренди землі шляхом його розірвання.
Ця деталізація та диференціація здійснюється відповідно до частини другої статті 651 ЦК України, якою передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Водночас істотним, відповідно до цієї норми права, є таке порушення стороною договору його умов, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.
Потреба деталізації та диференціації систематичної несплати орендної плати під час застосування пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України обумовлена надзвичайно узагальненим формулюванням категорії «систематична несплата земельного податку або орендної плати» як однієї з підстав припинення права оренди землі.
Оскільки на практиці така систематична несплата може бути повною або частковою (недоплата), то цілком очевидно, що законодавець врегулював відносини оренди землі з огляду на те, що специфічні підстави припинення права оренди землі, зокрема за систематичну повну несплату орендної плати за землю, визначені відповідними нормами ЗК України, а нормами ЦК України надається можливість додаткової оцінки саме часткової несплати (недоплати) орендної плати за землю та її кваліфікації як істотного порушення договору в контексті з'ясування наявності підстав для його розірвання.
До того ж потрібно враховувати, що коли норма закону закінчується словами «якщо інше не встановлено законом або договором» (або інше подібне формулювання), як от в частині першій статті 651 ЦК України, то це означає, що правила спеціального закону або домовленість сторін договору можуть скасувати дію відповідної загальної правової норми шляхом запровадження іншого правила поведінки, розрахованого на ту ж саму фактичну ситуацію, на яку була розрахована така норма.
У частині другій статті 651 ЦК України використано дещо іншу формулу закінчення «та в інших випадках», що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене - спеціальним законодавством або домовленістю сторін.
З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.
Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24.
Щодо розірвання договору оренди землі на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов'язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також орендної плати за водний об'єкт (абзац п'ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Орендар земельної ділянки зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також і орендну плату за водний об'єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня 2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.
До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення.
Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов'язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору.
Цей підхід надасть можливість орендодавцю вимагати розірвання договору оренди землі в тому разі, коли несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів. Таке тлумачення норм права порушуватиме баланс інтересів сторін у договірних відносинах, надавши власнику землі більше переваг у порівнянні з її орендарем.
Потрібно враховувати, що правова природа відносин оренди землі, яка зазвичай передбачає тривале використання такого об'єкта цивільних прав і сталість таких відносин, відповідає інтересам цивільного обігу загалом. Ба більше, використання земельної ділянки завжди пов'язане з неодмінними витратами орендаря на її утримання відповідно до цільового призначення цієї ділянки.
Якщо дотримуватися згаданого протилежного підходу, то договір буде під постійною загрозою його розірвання, що порушить принцип сталості відносин з використання землі, що своєю чергою стимулюватиме орендаря ставитися до орендованої земельної ділянки у споживацький спосіб, не дбати про неї, не вкладати кошти у покращення чи належне утримання такого особливого виду майна, тобто призведе до того, що орендар не буде обирати таку поведінку, яка більшою мірою відповідала б ознакам доброго господаря стосовно орендованої ним землі.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Щодо можливості розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.
Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.
У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.
Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі №363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.
Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов'язаних з укладенням та виконанням договору.
Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов'язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.
Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов'язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).
Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов'язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.
Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.
Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові зазначала, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.
Верховний Суд ураховує, що у контексті частини другої статті 651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред'явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати.
Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
У справі, яка переглядається встановлено, що 01 вересня 2016 року між ОСОБА_2 (орендодавець) і ТОВ «Будівельний Комплекс-2006» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки. Право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30 листопада 2016 року, номер запису про інше речове право 17740471. Договір укладено на 15 років.
Відповідно до умов указаного договору орендодавець передає, а орендар набуває право на оренду земельної ділянки, в строкове платне користування земельну ділянку, загальною площею 3,7829 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 1822381400:07:000:0018, яка розташована на території Давидівської сільської ради Коростенського району Житомирської області, яка належить ОСОБА_2 на праві приватної власності.
У вказаному договорі сторонами, разом із іншим, погоджено розмір орендної плати - 6,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 1 614,62 грн за рік оренди, яка за згодою сторін може здійснюватися у натуральні формі або в іншій формі, що визначається та погоджується сторонами додатково; орендна плата вноситься орендарем в строк до 31 грудня поточного року.
Сторони визначили, що за невиконання або неналежне виконання цього договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору. Сторона, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини (п.13.1,13.2. Договору).
Також сторони погодили право орендаря передавати у володіння і користування орендовану земельну ділянку або її частину іншій особі (суборенда), на що додатково згода орендодавця не потребується.
22 липня 2017 року сторонами було укладено додаткову угоду до Договору про заміну сторони та внесення змін до договору оренди, згідно якої, зі згоди орендодавця, ТОВ «Будівельний комплекс - 2006» передало, а ТОВ «Виробниче Підприємство «Полісся» прийняло на себе права та обов'язки сторони, передбачені договором оренди.
Згідно умов Додаткової угоди сторонами змінено строк дії договору та відсоток орендної плати. Так, сторони домовилися, що договір оренди землі укладено строком на 14 років, сплив якого починається з моменту укладання додаткової угоди до Договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 8 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, що складає 1 987,83 грн за рік оренди.
В подальшому 01.01.2019 року між орендодавцем ОСОБА_2 та орендарем ТОВ «ВП «Полісся» було укладено Додаткову угоду, якою внесено зміни до п.2.6, 4.1. Договору оренди.
Так, сторони домовилися, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 10 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 2 484,03 грн за рік оренди.
18 січня 2023 року ОСОБА_1 отримала у власність на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого та зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Коростенського районного нотаріального округу Житомирської області Тимошенко Н.С. за №393, земельну ділянку, площею 3,7829 га, кадастровий номер 1822381400:07:000:0018, яка розташована на території Давидівської сільської ради Коростенького району Житомирської області. Таким чином позивач набула права та обов'язки орендодавця за спірним договором оренди.
12 березня 2025 року на підставі договору відчуження (продажу) право оренди земельної ділянки, площею 3,7829 га, кадастровий номер 1822381400:07:000:0018, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Давидівської сільської ради Коростенського району Житомирської області, перейшло від ТОВ «ВП «Полісся» до ТОВ «Поділля Агропродукт».
Як на підставу для розірвання договору ОСОБА_1 посилалася на систематичну несплату орендної плати ТОВ «ВП «Полісся» за 2023-2024 роки.
Районним судом під час розгляду справи враховано, що позивач неодноразово - 09.02.2023, 28.03.2024, 23.01.2025, 12.03.2025, 15.04.2025, 22.05.2025 повідомляла попереднього орендаря ТОВ «ВП «Полісся» та нового орендаря - відповідача у справі ТОВ «Поділля Агропродукт» про зміну власника земельної ділянки та зверталася до орендаря із письмовими вимогами про погашення заборгованості із орендної плати за спірним договором.
Разом з тим, орендар всупереч вимогам ч.1 ст.526 ЦК України, не вжило будь-яких заходів щодо забезпечення виконання умов спірного договору оренди земельної ділянки.
При цьому будь-яких доказів виконання орендарями ТОВ «ВП «Полісся» та ТОВ «Поділля Агропродукт» свого обов'язку з виплати позивачці орендної плати за 2023 та 2024 роки, а саме: накладні, рахунки-фактури, платіжні доручення, квитанції щодо повної чи часткової сплати заборгованості, докази внесення грошових сум у депозит нотаріуса, розписки, боргові документи тощо, до ухвалення рішення суду першої інстанції, відповідачами не надано, клопотань про витребування судом відповідних доказів не заявлено, що є його процесуальним обов'язком згідно зі статтями 12, 81 ЦПК України.
Колегія суддів звертає увагу, що Верховний Суд неодноразово зазначав, що систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, у тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов'язання), є підставою для розірвання такого договору.
Більше того, сам факт систематичного порушення договору оренди щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (постанови Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17, від 31 липня 2020 року у справі № 479/1073/18, від 23 березня 2021 року у справі № 922/2754/19, від 18 жовтня 2023 року у справі № 926/5237/22).
Встановивши факт невиплати орендарем орендної плати у 2023-2024 роках за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1822381400:07:000:0018, що свідчить про систематичне невиконання умов договору в частині своєчасного розрахунку за орендною платою, яка мала б виплачуватись орендодавцю щорічно не пізніше 31 грудня поточного року, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позову до ТОВ «Поділля Агропродукт», яке набуло право оренди за договором купівлі-продажу від 12 березня 2025 року, та розірвання договору оренди вказаної земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 3,7829 га, від 11 грудня 2014 року між ОСОБА_2 , (правонаступником якої є ОСОБА_1 ), і ТОВ «Поділля Агропродукт», який є правонаступником права оренди ТОВ «ВП «Полісся» та ТОВ «Будівельний Комплекс-2006».
При цьому колегія суддів не вбачає підстав для прийняття судом апеляційної інстанції до розгляду в якості доказу копії платіжної інструкції №669795 від 11 березня 2025 року про перерахунок ОСОБА_1 плати по договору оренди землі за 2024 рік, що, на думку заявника, виключає систематичність несплати орендної плати та відсутність підстав для розірвання договору оренди.
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. При цьому суд, зберігаючи об'єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу у реалізації ними прав, передбачених ЦПК України.
У змагальному процесі обов'язки мають як сторони, так і суд, який зобов'язаний забезпечити змагальність процесу.
Згідно з пунктом 6 частини другої статті 356 ЦПК України в апеляційній скарзі мають бути зазначені, зокрема, нові обставини, що підлягають встановленню, докази, які підлягають дослідженню чи оцінці, обґрунтування поважності причин неподання доказів до суду першої інстанції, заперечення проти доказів, використаних судом першої інстанції.
Відповідно до частин першої-третьої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.
Тлумачення пункту 6 частини другої статті 356, частин першої-третьої статті 367 ЦПК України дає підстави для висновку, що апеляційний суд може встановлювати нові обставини, якщо їх наявність підтверджується новими доказами, що мають значення для справи (з урахуванням положень про належність і допустимість доказів), які особа не мала можливості подати до суду першої інстанції з поважних причин, доведених нею. У разі надання для дослідження нових доказів, які з поважних причин не були подані до суду першої інстанції, інші особи, які беруть участь у справі, мають право висловити свою думку щодо цих доказів як у запереченні на апеляційну скаргу, так і в засіданні суду апеляційної інстанції.
Вирішуючи питання щодо дослідження доказів, які без поважних причин не подавалися до суду першої інстанції, апеляційний суд повинен врахувати як вимоги частини першої статті 44 ЦПК України щодо зобов'язання особи, яка бере участь у справі, добросовісно здійснювати свої права та виконувати процесуальні обов'язки, так і виключне значення цих доказів для правильного вирішення справи. Про прийняття та дослідження нових доказів, як і відмову в їх прийнятті, апеляційний суд зобов'язаний мотивувати свій висновок в ухвалі при обговоренні заявленого клопотання або в ухваленому судовому рішенні (постанова Верховного Суду від 13 січня 2021 року у справі № 264/949/19).
З матеріалів справи відомо, що до апеляційної скарги представник відповідача долучив копію платіжної інструкції №669795 від 11 березня 2025 року про перерахунок ОСОБА_1 плати по договору оренди землі за 2024 рік в розмірі 1 999,65 грн (а.с.68). Однак цей доказ ТОВ «Поділля Агропродукт» не подавало до суду першої інстанції і в апеляційній скарзі не навело підстав поважності причин неподання цього доказу до районного суду з причин, які об'єктивно не залежали від нього. При цьому колегія суддів враховує, щопід час розгляду справи в суді першої інстанції представник ТОВ «Поділля Агропродукт» 24 липня 2025 року подав заяву, в якій просив встановити додатковий строк для подання відповідачем відзиву та доказів у справі через звернення відповідача, як нового орендаря до колишнього орендаря ТОВ «ВП «Полісся» з вимогою про надання доказів щодо сплати орендної плати за договором оренди. Однак, будь-яких доказів та відзиву на позовну заяву до ухвалення судом рішення у справі 20 жовтня 2024 року так подано і не було. У зв'язку з чим, судом 13 жовтня 2025 року винесено ухвалу якою було відмовлено у задоволенні заяви представника відповідача ТОВ «Поділля Агропродукт» про продовження процесуального строку для подання відзиву та доказів у справі.
Отже, суд апеляційної інстанції не вбачає підстав для долучення даного доказу на стадії апеляційного розгляду справи.
Таким чином колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанцій щодо наявності правових підстав для задоволення позову до відповідача ТОВ «Поділля Агропродукт», який є правонаступником права оренди ТОВ «ВП «Полісся» та ТОВ «Будівельний Комплекс-2006», про розірвання договору оренди та стягнення на користь позивача ОСОБА_1 заборгованості по орендній платі та пені в розмірі 5 502,41 грн, оскільки стороною позивача надано достатні і достовірні докази на підтвердження заявлених позовних вимог.
Таким чином, доводи апеляційної скарги спростовуються встановленими судом обставинами справи і по суті зводяться до незгоди з висновками суду стосовно установлення цих обставин, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судом, який їх обґрунтовано спростував.
Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, підстави для його скасування відсутні.
Керуючись ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Поділля Агропродукт»залишити без задоволення, а рішення Коростенського міськрайонного суду Житомирської області від 20 жовтня 2025 року- без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 23 березня 2026 року.
Головуючий Судді