Справа № 240/15918/25
Головуючий суддя 1-ої інстанції - Черноліхов Сергій Вікторович
Суддя-доповідач - Моніч Б.С.
24 березня 2026 року
м. Вінниця
Сьомий апеляційний адміністративний суд у складі колегії:
головуючого судді: Моніча Б.С.
суддів: Гонтарука В. М. Білої Л.М. ,
розглянувши в порядку письмового провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Надра Інвест» на рішення Житомирського окружного адміністративного суду від 27 листопада 2025 року у справі за адміністративним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Надра Інвест" до Хорошівської селищної ради Житомирської області про визнання протиправним та скасування рішення, зобов'язання вчинити дії,
І. ІСТОРІЯ СПРАВИ, КОРОТКИЙ ЗМІСТ ВИМОГ
Товариство з обмеженою відповідальністю "Надра Інвест" звернулося до суду з позовом, у якому просило:
- визнати протиправним та скасувати рішення Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки та поновлення договору оренди землі на новий строк з ТОВ "Надра Інвест" кадастровий номер 1821184300:05:001:0108" від 29.08.2024 №1944 в частині визначення ТОВ "Надра Інвест" 5 річного терміну оренди земельної ділянки (пункт 4) та встановлення річної орендної плати в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 663 282 грн 66 коп. (пункт 3);
- зобов'язати відповідача повторно розглянути питання укладення договору оренди землі з ТОВ "Надра Інвест" кадастровий номер 1821184300:05:001:0108 з урахуванням правової оцінки, наданої судом у рішенні.
В обгрунтування позовних вимог зазначило, що відповідач при визначенні умов поновлення договору оренди земельної ділянки протиправно встановив 5 річний термін оренди земельної ділянки та річну орендну плату за неї в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, оскільки земельні ділянки надаються власникам спеціальних дозволів на строк дії такого дозволу. Крім того, відповідач при розгляді скарги на оспорюване рішення порушив процедурні правила, встановлені Законом України "Про адміністративну процедуру".
ІІ. ЗМІСТ РІШЕНННЯ СУДУ ПЕРШОЇ ІНСТАНЦІЇ
Рішенням Житомирського окружного адміністративного суду від 27 листопада 2025 року у задоволенні позову відмовлено.
ІІІ. ОБСТАВИНИ СПРАВИ
Товариство з обмеженою відповідальністю "Надра Інвест" є гірничовидобувним підприємством, яке має спеціальний дозвіл № 3555 від 07.05.2004 на видобування та розробку Маславського родовища корисних копалин.
З метою надрокористування позивач використовує земельну ділянку, надану на підставі договору оренди землі від 22.12.2005, площею 3,1510 га, з терміном дії до 22.12.2024.
Листом-повідомленням від 25.07.2024 позивач звернувся до відповідача з клопотанням про поновлення договору оренди землі на новий строк та надав проект додаткової угоди до договору.
29.08.2024 Хорошівська селищна рада прийняла рішення № 1944, яким:
- затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки ТОВ «Надра Інвест» на земельну ділянку площею 3,1510 га, кадастровий номер 1821184300:05:001:0108, цільове призначення - 11.01 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов'язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського району Житомирської області;
- затверджено нормативну грошову оцінку земельної ділянки ТОВ «Надра Інвест» на земельну ділянку площею 3,1510 га, кадастровий номер 1821184300:05:001:0108, цільове призначення - 11.01 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов'язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського району Житомирської області, в сумі 6 632 826,64 грн;
- внесено зміни до договору оренди землі від 11.06.2009, який укладений між Житомирською обласною державною адміністрацією та ТОВ «Надра Інвест», площею 3,1510 га, кадастровий номер 1821184300:05:001:0108, цільове призначення - 11.01 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов'язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського району Житомирської області, а саме замінено сторону договору орендодавця з Житомирської обласної державної адміністрації на Хорошівську селищну раду, вирішено зареєструвати право комунальної власності та пункт 5 договору викласти в такій редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахування щорічної індексації становить 6 632 826 грн 64 коп.»;
- поновлено ТОВ «Надра Інвест» договір оренди земельної ділянки площею 3,1510 га, кадастровий номер 1821184300:05:001:0108, цільове призначення - 11.01 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов'язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського району Житомирської області, шляхом укладання нового договору терміном на 5 років з урахуванням щорічної індексації орендної плати згідно з визначеними коефіцієнтіами;
- установлено ТОВ «Надра Інвест» річну орендну плату в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 663 282,66 грн;
- ТОВ «Надра Інвест» укласти з Хорошівською селищною радою в особі селищного голови Володимира Столярчука договір оренди на земельну ділянку площею 3,1510 га, кадастровий номер 1821184300:05:001:0108, цільове призначення - 11.01 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов'язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського району Житомирської області;
- ТОВ «Надра Інвест» зареєструвати договір відповідно до норм чинного законодавства.
Не погоджуючись із вказаним рішенням у частині визначення ТОВ "Надра Інвест" 5 річного терміну оренди земельної ділянки та встановлення річної орендної плати в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 663 282 грн 66 коп., позивач звернувся до суду з даним позовом.
IV. ОЦІНКА СУДУ ПЕРШОЇ ІНСТАНЦІЇ
Приймаючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції виходив з того, що без волевиявлення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у користування, неможливе укладення нового договору оренди землі на змінених умовах.
Суд не може підміняти інший орган державної виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, не може перебирати на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесені до компетенції відповідного органу.
Врахувавши встановлення судовим рішенням у господарській справі № 906/1219/24, яке набрало законної сили непорушення прав позивача рішенням Хорошівської сільської ради №1944 від 29.08.2024 в частині строку оренди та розміру орендної плати, у межах даної справи, суд дійшов висновку про відсутність підстав додатково досліджувати ці обставини.
Стосовно посилань позивача на недотримання відповідачем положень Закону України "Про адміністративну процедуру" у частині ненадання відповіді на його скаргу на рішення Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області від 29.08.2024 №1944, суд зазначив, що це не може бути самостійною підставою для скасування такого рішення.
V. ДОВОДИ АПЕЛЯЦІЙНОЇ СКАРГИ
Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, позивач, посилаючись на норми матеріального та процесуального права, оскаржив його в апеляційному порядку з вимогою скасувати рішення суду першої інстанції та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити.
В обґрунтування апеляційної скарги позивач зазначив, що встановлення рішенням Хорошівської селищної ради строку оренди, не співмірного строку дії спеціального дозволу на користування надрами, за наявності імперативних норм статті 66 Земельного кодексу України, свідчить не про реалізацію дискреції, а про вихід за межі повноважень, незалежно від подальшого погодження чи непогодження таких умов позивачем. Орган місцевого самоврядування при встановленні розміру орендної плати не наділений дискреційними повноваженнями щодо відступу від вимог пункту 284.4 статті 284 Податкового кодексу України, а їх ігнорування є підставою длявизнання відповідного рішення протиправним. Встановлення рішенням Хорошівської селищної ради №1944 від 29.08.2024 розміру орендної плати у 10 % від нормативної грошової оцінки є неправомірним, економічно необґрунтованим та таким, що створює перешкоди для належного оформлення користування земельною ділянкою надрокористувачем.
Відповідач подав відзив на апеляційну скаргу, в якому вказав на правильність висновків суду першої інстанції, тому просив відмовити в її задоволенні.
VI. ОЦІНКА АПЕЛЯЦІЙНОГО СУДУ
Апеляційний суд, перевіривши доводи апеляційної скарги, виходячи з меж апеляційного перегляду, визначених ст. 308 КАС України, а також надаючи оцінку правильності застосування судом норм матеріального чи порушення норм процесуального права у спірних правовідносинах, виходить з наступного.
Відповідно до частини 1 статті 2 Кодексу адміністративного судочинства України, завданням адміністративного судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів у сфері публічно-правових відносин з метою ефективного захисту прав, свобод та інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб від порушень з боку суб'єктів владних повноважень.
Згідно частини 2 статті 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
Імперативна норма частини 4 статті 33 зазначеного Закону (у редакції на момент звернення із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди) передбачає, що при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін; у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Таким чином, саме орган місцевого самоврядування уповноважений визначати істотні умови такої оренди, а за відсутності такого рішення істотні умови не можуть бути визначені судом або орендарем одноособово в позовній заяві (подібні висновки наведено у постанові Верховного Суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23).
Суд звертає увагу, що переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк (стаття 33 Закону) потрібно відрізняти від поновлення договору оренди землі (ст.126-1 ЗК України).
Поновлення договору передбачає продовження договірних відносин після закінчення строку договору оренди землі, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою та відсутні заперечення орендодавця протягом одного місяця. Цей договір поновлюється на той же строк і на тих самих умовах, що були у ньому передбачені.
А переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк передбачає можливість установлення інших, відмінних від існуючих, умов за домовленістю сторін, тобто стосується укладення нового договору оренди землі на новий строк і з новими умовами.
Тобто, за змістом приписів статті 33 Закону умовою продовження орендних правовідносин є укладення сторонами договору в новій редакції, проект якого орендар надсилає орендодавцю разом з повідомленням про укладення договору оренди землі на новий строк.
Згідно з абзацом 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі", правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК України, умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
За змістом абз. 2 частини 4 статті 66 ЗК України, земельні ділянки усіх форм власності та категорій надаються у користування власникам спеціальних дозволів на геологічне вивчення, у тому числі дослідно-промислову розробку, корисних копалин з подальшим видобуванням корисних копалин (промислову розробку родовищ) загальнодержавного та місцевого значення та (або) на видобування корисних копалин загальнодержавного та місцевого значення шляхом встановлення земельних сервітутів згідно з межами ділянок надр та строками дії відповідних спеціальних дозволів на користування надрами, а також за межами таких ділянок надр для будівництва та розміщення споруд/об'єктів, пов'язаних із зазначеним видом діяльності (з автоматичним продовженням строку дії земельного сервітуту в разі продовження строку дії відповідного спеціального дозволу на користування надрами). Встановлення земельних сервітутів для зазначених цілей здійснюється без зміни цільового призначення таких земельних ділянок, крім земель природно-заповідного фонду, оздоровчого призначення, рекреаційного призначення, історико-культурного призначення.
Суд першої інстанції обґрунтовано зауважив, що без волевиявлення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у користування, неможливе укладення нового договору оренди землі на змінених умовах.
Суд не може підміняти інший орган державної виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, не може перебирати на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесені до компетенції відповідного органу.
Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи, позивач, звертаючись до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди, запропонував власну редакцію умов договору, яка передбачала інший (більший) строк оренди та відмінні умови оплати, ніж ті, що були визначені відповідачем.
Натомість відповідач, реалізовуючи свої повноваження як орендодавця, визначив інші істотні умови договору, зокрема строк оренди 5 років та розмір орендної плати у 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
За таких обставин, між сторонами не було досягнуто згоди щодо істотних умов договору, що відповідно до наведених норм права є підставою для припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.
Доводи апелянта про те, що встановлення строку оренди, не співмірного строку дії спеціального дозволу на користування надрами, свідчить про вихід відповідача за межі повноважень, колегія суддів вважає необґрунтованими.
Так, дійсно, положення статті 66 Земельного кодексу України передбачають можливість надання земельних ділянок у користування надрокористувачам з урахуванням строку дії спеціального дозволу на користування надрами, однак зазначена норма не встановлює безумовного обов'язку органу місцевого самоврядування визначати строк договору оренди виключно в межах строку дії такого дозволу, а тим більше - погоджуватися із запропонованими орендарем умовами.
Крім того, із системного аналізу наведених норм вбачається, що питання визначення конкретних умов договору оренди землі, у тому числі строку його дії та розміру орендної плати, належить до дискреційних повноважень орендодавця, які реалізуються за результатами досягнення домовленості між сторонами.
Саме по собі встановлення відповідачем певних умов договору не свідчить про порушення прав позивача, а лише підтверджує відсутність згоди сторін щодо істотних умов договору.
Аналогічні обставини були предметом дослідження у справі №906/1219/24, за результатами розгляду якої судами господарської юрисдикції, рішення у якій набрало законної сили, встановлено відсутність домовленості між сторонами щодо істотних умов договору та припинення переважного права позивача на укладення договору оренди землі на новий строк.
Відповідно до частини четвертої статті 78 КАС України, зазначені обставини не підлягають повторному доказуванню у цій справі, оскільки встановлені судовим рішенням, що набрало законної сили, та стосуються тих самих сторін.
З огляду на викладене, доводи апеляційної скарги фактично зводяться до незгоди позивача з правовою оцінкою та висновками, які вже були предметом дослідження та оцінки судами у межах іншого судового провадження, що не може бути підставою для скасування рішення суду першої інстанції.
При цьому колегія суддів вважає необґрунтованими доводи апеляційної скарги щодо безпідставного застосування судом першої інстанції преюдиційності обставин, встановлених рішенням Господарського суду Житомирської області від 07.05.2025 у справі №906/1219/24.
Так, дійсно, предметом розгляду у вказаній господарській справі було питання щодо наявності підстав для визнання договору оренди укладеним, що обумовлювало дослідження судом обставин, пов'язаних із реалізацією позивачем переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк.
Водночас, у межах зазначеної справи судами встановлено юридично значимі факти, а саме: відсутність досягнення між сторонами домовленості щодо істотних умов договору оренди землі (строку та розміру орендної плати), а також припинення у зв'язку з цим переважного права позивача на укладення договору оренди на новий строк.
Саме ці обставини, відповідно до частини четвертої статті 78 КАС України, мають преюдиційне значення для даної справи, оскільки встановлені судовим рішенням, що набрало законної сили, у справі за участю тих самих сторін.
При цьому колегія суддів звертає увагу, що застосування преюдиційності не означає ототожнення предметів спору у різних юрисдикціях, а стосується лише встановлених фактичних обставин, які не підлягають повторному доказуванню.
Твердження апелянта про те, що господарським судом не досліджувалась правомірність рішення Хорошівської селищної ради №1944 як акта суб'єкта владних повноважень, не спростовує правомірності висновків суду першої інстанції, оскільки у цій справі преюдиційного значення набуває не правова оцінка такого рішення, а встановлений факт недосягнення сторонами згоди щодо істотних умов договору. З огляду на встановлення зазначених обставин, які є визначальними для вирішення цього спору, суд першої інстанції обґрунтовано врахував їх та дійшов правильного висновку про відсутність порушеного права позивача.
Крім того, як убачається з мотивувальної частини оскаржуваного рішення, суд першої інстанції не обмежився лише посиланням на рішення у справі №906/1219/24, а надав самостійну правову оцінку спірним правовідносинам, перевіривши доводи сторін та застосувавши відповідні норми матеріального права.
Щодо доводів апелянта про порушення відповідачем вимог податкового законодавства при визначенні розміру орендної плати, колегія суддів зазначає, що встановлення конкретного розміру орендної плати у межах, визначених законом, також є елементом договірного регулювання та залежить від досягнення згоди сторін.
Незгода орендаря з визначеним розміром орендної плати свідчить про відсутність домовленості сторін, але не є самостійною підставою для визнання відповідного рішення протиправним.
Стосовно посилань апелянта на порушення відповідачем процедурних норм Закону України «Про адміністративну процедуру», колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що такі обставини, навіть у разі їх наявності, не впливають на правомірність оскаржуваного рішення по суті та не можуть бути підставою для його скасування, з урахуванням того, що на момент прийняття спірного рішення відповідні положення закону не підлягали застосуванню до спірних правовідносин.
Враховуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції повно та всебічно з'ясував обставини справи, правильно застосував норми матеріального права та не допустив порушень норм процесуального права, які могли б бути підставою для скасування ухваленого рішення.
Доводи апеляційної скарги не спростовують правильності висновків суду першої інстанції, у зв'язку з чим підстав для її задоволення не вбачається.
VII. ВИСНОВКИ СУДУ
З огляду на викладене, колегія суддів уважає, що рішення суду першої інстанції відповідає вимогам статті 242 Кодексу адміністративного судочинства України, підстав для задоволення вимог апеляційної скарги відповідача колегією суддів не встановлено.
Згідно з частини 1 статті 316 Кодексу адміністративного судочинства України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а рішення або ухвалу суду - без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції правильно встановив обставини справи та ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Оскільки судом першої інстанції правильно встановлені обставини справи, судове рішення постановлено з додержанням норм матеріального та процесуального права та підстав для його скасування не вбачається, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду без змін.
Керуючись ст.ст. 243, 250, 308, 311, 315, 316, 321, 322, 325, 329 КАС України, суд
апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Надра Інвест» залишити без задоволення, а рішення Житомирського окружного адміністративного суду від 27 листопада 2025 року - без змін.
Постанова суду набирає законної сили з дати її ухвалення та оскарженню не підлягає.
Головуючий Моніч Б.С.
Судді Гонтарук В. М. Біла Л.М.