24 березня 2026 року
м. Київ
справа № 557/74/25
провадження № 61-16559св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Коротенка Є. В. (судді-доповідача), Зайцева А. Ю., Тітова М. Ю.,
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю сільськогосподарське підприємство «АГАТ»,
відповідачі: ОСОБА_1, Товариство з обмеженою відповідальністю «АГРО ТОП ПЛЮС»,
розглянув при попередньому розгляді справи у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю сільськогосподарського підприємства «АГАТ» на рішення Гощанського районного суду Рівненської області від 23 травня 2025 року у складі судді Тишкуна П. В. та постанову Рівненського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року у складі колегії суддів: Гордійчук С.О., Боймиструка С. В., Ковальчук Н. М.,
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У січні 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю сільськогосподарське підприємство «АГАТ» (далі - ТОВ СГП «АГАТ») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРО ТОП ПЛЮС» (далі - ТОВ «АГРО ТОП ПЛЮС») про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди укладеним на новий строк.
В обґрунтування позову посилалось на те, що 11 липня 2014 року між ТОВ СГП «АГАТ» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого остання на строк 10 років передала позивачу в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення з кадастровим номером 5621287500:03:003:0222,площею 3,5497 га, яка знаходиться в адміністративних межах Симонівської сільської ради Гощанського району Рівненської області.
Позивач стверджує, що належно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, а тому по закінченню строку його дії він мав переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
З метою реалізації цього права ТОВ СГП «АГАТ» направило ОСОБА_1 лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк № 03/30/08 від 30 серпня 2024 року з відповідним проектом договору.
Проте, ОСОБА_1 14 березня 2024 року уклала з ТОВ «АГРО ТОП ПЛЮС» договір оренди землі, відповідно до якого передала указаному товариству в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення з кадастровим номером 5621287500:03:003:0222, площею 3,5497 га, яка знаходиться в адміністративних межах Симонівської сільської ради Гощанського району Рівненської області.
Позивач зазначає, що оскільки договір оренди земельної ділянки від 11 липня 2014 року, який був укладений між позивачем та ОСОБА_1 , пролонгований на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» і користування позивачем земельною ділянкою припинено не було, то укладення договору оренди землі від 14 березня 2024 року між відповідачами суперечить частині п'ятій статті 116 Земельного кодексу України, а відтак такий договір підлягає визнанню недійсним.
Посилаючись на викладені обставини, з урахуванням заяви про зміну предмету позову, у якій позивач посилався на укладення між відповідачами нового договору оренди землі від 04 лютого 2025 року, ТОВ СГП «АГАТ»просило суд:
визнати укладеним між ТОВ СП «АГАТ» та ОСОБА_1 договір оренди землі щодо земельної ділянки, площею 3,5497 га, кадастровий номер 5621287500:03:003:0222, що знаходиться в адміністративних межах Симонівської сільської ради Гощанського району Рівненської області, на умовах,викладених в проекті договору оренди землі, який був доданий позивачем до листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк від 30 серпня 2024 року, у редакції проекту від 25жовтня 2024 року;
визнати недійсним договір оренди землі від 04лютого 2025 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «АГРО ТОП ПЛЮС», щодо земельної ділянки, площею 3,5497 та, кадастровий номер 5621287500:03:003:0222.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Гощанського районного суду Рівненської області від 23 травня 2025 року у задоволенні позову відмовлено.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що у орендодавця відсутнє волевиявлення на укладення договору оренди землі з позивачем на новий строк, відповідачка завчасно направила орендарю лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, у зв'язку з чим відсутні підстави для задоволення позовних вимог.
Крім цього, суд встановив, що доказів на підтвердження надсилання позивачем до закінчення строку дії договору оренди проекту договору про внесення змін (поновлення на новий строк) до договору оренди земельної ділянки суду не надано.
Не погоджуючись із цим рішенням, ТОВ СГП «АГАТ»звернулось до суду з апеляційною скаргою.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Рівненського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року апеляційну скаргу ТОВ СГП «АГАТ»залишено без задоволення, а рішення Гощанського районного суду Рівненської області від 23 травня 2025 року - без змін.
Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції, зазначивши, що вони відповідають встановленим обставинам справи та нормам матеріального і процесуального права, а передбачених законом підстав для скасування рішення місцевого суду при апеляційному розгляді не встановлено.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
29 грудня 2025 року ТОВ СГП «АГАТ»подало до Верховного Суду касаційну скаргу, сформовану в системі «Електронний суд», на рішення Гощанського районного суду Рівненської області від 23 травня 2025 року та постанову Рівненського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року.
В касаційній скарзі заявник просить скасувати вказані судові рішення та ухвалити у справі нове судове рішення, яким позов задовольнити.
Касаційна скарга мотивована тим, що оскаржувані судові рішення ухвалені судами попередніх інстанцій з порушенням норм матеріального та процесуального права, без повного дослідження усіх доказів та обставин, що мають значення для справи, а також відсутністю правових висновків Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах.
Доводи інших учасників справи
Інші учасники справи не скористались своїм правом на подання до суду своїх заперечень щодо змісту і вимог касаційної скарги, відзиву на касаційну скаргу до касаційного суду не направили.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 08 січня 2026 року відкрито касаційне провадження за поданою касаційною скаргою та витребувано матеріали цивільної справи.
27 січня 2026 року матеріали цивільної справи надійшли до Верховного Суду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Судами встановлено, що ОСОБА_1 є власницеюземельної ділянки сільськогосподарського призначення з кадастровим номером 5621287500:03:003:0222, площею 3,5497 га, яка знаходиться в адміністративних межах Симонівської сільської ради Гощанського району Рівненської області.
11липня 2014 року між ОСОБА_1 («Орендодавець») ТОВ СГП «Агат» («Орендар») укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого ОСОБА_1 передала позивачу в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, кадастровий номер 5621287500:03:003:0222, площею 3,5497 га, яка знаходиться в адміністративних межах Симонівської сільської ради Гощанського району Рівненської області.
Згідно з пунктом 7 договору оренди, цей договір укладено на 10 років, що набирає чинності з дня реєстрації. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору, договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Даний договір зареєстровано 24 жовтня 2014 року, індексний номер рішення: 16724969, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №28565529 від 24 жовтня 2014 року.
11 червня 2024 року ОСОБА_1 направила ТОВ СГП «Агат» лист-повідомлення про припинення договору оренди землі від 11 липня 2014 року у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено. Повідомила, що не надає згоди на поновлення вказаного договору оренди землі в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Вказане повідомлення було отримано ТОВ СГП «Агат» 20 червня 2024 року.
30 серпня 2024 року ТОВ СГП «Агат» направило на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення вих. № 03/30/08 про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк.
До цього листа-повідомлення ТОВ СГП «Агат» додало проект договору оренди землі.
ОСОБА_1 отримала лист-повідомлення 12 вересня 2024 року.
04 лютого 2025 року між ОСОБА_1 та ТОВ «АГРО ТОП ПЛЮС» було укладено договір оренди землі, відповідно до якого ОСОБА_1 передала ТОВ «АГРО ТОП ПЛЮС» в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення кадастровий номер 5621287500:03:003: 0222, площею 35497 га, яка знаходиться на території Гощанської ОТГ Рівненського району Рівненської області. Строк дії договору 7 років. Згідно умов договору він набирає чинності з дати його підписання сторонами, тобто з 04 лютого 2025 року.
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з таких підстав.
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Відповідно до частини другої статті 2 ЦПК України суд та учасники судового процесу зобов'язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.
Згідно з частинами першою, другою та п'ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону оскаржені судові рішення відповідають.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства - Земельного кодексу України (далі - ЗК України), Законом України «Про оренду землі».
Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.
Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди
землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до частин першої та другої статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Законом України «Про оренду землі» визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Відповідно до частин першої та другої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
Відповідно до частин третьої, четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» до листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Аналіз положень частини першої-п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» свідчить про те, що для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Подібні за змістом правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року № 594/376/17-ц (провадження
№ 14-65цс18).
Водночас, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (частини друга-п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі») процедури, так і наявності волевиявлення сторін.
Аналогічні за змістом правові висновки викладені у постановах Верховного Суду: від 23 січня 2019 року у справі № 902/619/17, від 27 червня 2019 року у справі № 923/925/18, від 29 квітня 2020 року у справі № 912/1138/19, від 17 травня 2022 року у справі № 384/30/21 (провадження № 61-21267св21), від 24 квітня 2023 року у справі № 608/2591/21 (провадження № 61-813св23) та інших.
Судами встановлено, що листом-повідомленням від 11 червня 2024 року ОСОБА_1 повідомила ТОВ СГП «АГАТ»про небажання в подальшому продовжувати дію договору оренди землі.
Установивши відсутність волевиявлення ОСОБА_1 на продовження договору оренди землі, а також те, що сторони не досягли згоди щодо істотних умов договору, про що орендодавцем завчасно було повідомлено орендаря, суд першої інстанції, з яким погодився й апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про те, що переважне право ТОВ СГП «Агат» на укладення з ОСОБА_1 договору оренди землі на новий строк є припиненим.
Колегія суддів Верховного Суду також погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про те, що укладення ОСОБА_1 нового договору оренди землі з іншим орендатором не порушує переважне право позивача, оскільки вказаний договір укладений відповідачами вже після припинення дії попереднього договору оренди землі, а саме 04 лютого 2025 року.
Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суди правильно визначилися з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідили наявні у справі докази і дали їм належну оцінку, правильно встановили обставини справи, внаслідок чого ухвалили законні й обґрунтовані судове рішення, які відповідають вимогам матеріального та процесуального права.
Посилання заявника, як на підставу касаційного оскарження, на відсутність висновку Верховного Судущодо питання питання застосування норми права у подібних правовідносинах є такими, що не заслуговують на увагу, оскільки Верховний Суд неодноразово висловлював подібні за змістом висновки, зокрема у вказаних вище постановах.
Інші доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку, що оскаржені судові рішення судів попередніх інстанцій ухвалені без додержання норм матеріального і процесуального права. Фактично доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки доказів та встановлення фактичних обставин справи, що відповідно до правил частини першої статті 400 ЦПК України виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.
При цьому Верховний Суд враховує, що як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення у справі «Руїз Торія проти Іспанії», §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії»).
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Враховуючи наведене, колегія суддів залишає касаційну скаргу без задоволення, а оскаржені судові рішення судів попередніх інстанцій - без змін, оскільки підстави для їх скасування відсутні.
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю сільськогосподарського підприємства «АГАТ»залишити без задоволення.
Рішення Гощанського районного суду Рівненської області від 23 травня 2025 рокута постанову Рівненського апеляційного суду від 27 листопада 2025 рокузалишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Судді: Є. В. Коротенко
А. Ю. Зайцев
М. Ю. Тітов