ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
16 березня 2026 рокум. ОдесаСправа № 916/2869/22
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Л.В. Поліщук,
суддів: К.В. Богатиря, О.Ю. Аленіна,
секретар судового засідання - І.С. Мисько,
за участю представників учасників справи:
від прокуратури: М.В. Капустін
від позивача: О.І. Асташенкова
від відповідача-1: О.В. Нікішев
від відповідача-2: не з'явився
від відповідача-3: не з'явився
від третьої особи: не з'явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури
на ухвалу Господарського суду Одеської області від 22.12.2025 (суддя Т.Г. Д'яченко, м.Одеса, повну ухвалу складено 22.12.2025) про призначення експертизи
у справі №916/2869/22
за позовом заступника керівника Одеської обласної прокуратури
в інтересах держави в особі Одеської міської ради
до відповідачів:
1)Товариства з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс»;
2)Товариства з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк»;
3)Товариства з обмеженою відповідальністю «Одесабуд»,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Державної інспекції архітектури та містобудування України
про припинення права, розірвання договорів оренди землі та зобов'язання повернути земельні дільники,
Коротка історія справи
Заступник керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк», Товариства з обмеженою відповідальністю «Одесабуд» та до Державної архітектурно-будівельної інспекції України, в якому просив:
1)визнати незаконними дії Державної архітектурно-будівельної інспекції України щодо видачі Товариству з обмеженою відповідальністю «Одесабуд», Товариству з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк», Товариству з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» дозволу на виконання будівельних робіт від 19.08.2021 за №ІУ013210722347;
2)скасувати дозвіл Державної архітектурно-будівельної інспекції України на виконання будівельних робіт від 19.08.2021 за № ІУ013210722347, виданий Товариству з обмеженою відповідальністю «Одесабуд», Товариству з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк», Товариству з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» на об'єкт будівництва «Будівництво готелю з центром обслуговування туристів та спортивним клубом, пунктом надання першої медичної допомоги і реабілітаційним центром», в межах земельних ділянок, які знаходяться в оренді, за рахунок знесення об'єктів нерухомості, які знаходяться у власності за адресою: м. Одеса, Приморський район, Лідерсівський бульвар, 7 та Лідерсівський бульвар, 9, та благоустроєм прилеглої території;
3)припинити право на виконання будівельних робіт на підставі дозволу на виконання будівельних робіт щодо об'єкту, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів із наслідками (CC3) №ІУ013210722347 від 19.08.2021, виданого Товариству з обмеженою відповідальністю «Одесабуд», Товариству з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк», Товариству з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс»;
4)розірвати договір оренди земельної ділянки, площею 0,6000 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, бульвар Лідерсівський, 7, кадастровий номер 5110137500:29:005:0035, укладений 11.03.2002 між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс», зареєстрований в реєстрі за №565/42, про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис №31125542 від 08.04.2019, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1808077451101;
5)зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» повернути Одеській міській раді земельну ділянку, площею 0,6000 га, що знаходиться за адресою: м.Одеса, Лідерсівський бульвар, 7 кадастровий номер 5110137500:29:005:0035, в стані на день укладення договору оренди землі;
6)розірвати договір оренди земельної ділянки, площею 0,0724 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, бульвар Лідерсівський, 9, кадастровий номер 5110137500:29:005:0034, укладений 31.10.2019 між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк», зареєстрований в реєстрі за №678, про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис №33945088 від 31.10.2019, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1950710551101;
7)зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк» повернути Одеській міській раді земельну ділянку, площею 0,0724 га що знаходиться за адресою: м.Одеса, бульвар Лідерсівський, 9, кадастровий номер 5110137500:29:005:0034, в стані на день укладення договору оренди землі.
01.11.2022 за вказаною позовною заявою Господарським судом Одеської області відкрито провадження у справі.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 15.02.2023 клопотання заступника керівника Одеської обласної прокуратури від 21.11.2022 за вх. №26467/22 про залучення третьої особи було задоволено; залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Державну інспекцію архітектури та містобудування України.
17.05.2023 за вх. №16337/23 до суду першої інстанції від Одеської обласної прокуратури надійшла заява, згідно якої заявник, зокрема, просив позов заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської міської ради у справі №916/2869/22 залишити без розгляду в частині позовних вимог до Державної архітектурно-будівельної інспекції України.
З урахуванням задоволення ухвалою Господарського суду Одеської області від 25.05.2023 заяви заступника керівника Одеської обласної прокуратури від 17.05.2023 за вх. №16337/23 в частині залишення частини позовних вимог без розгляду, предметом розгляду у даній справі є позовні вимоги заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської міської ради про:
1)розірвання договору оренди земельної ділянки, площею 0,6000 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, бульвар Лідерсівський, 7, кадастровий номер 5110137500:29:005:0035 (далі - земельна ділянка площею 0,6000 га), укладеного 11.03.2002 між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс», зареєстрованого в реєстрі за №565/42, про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис №31125542 від 08.04.2019, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1808077451101 (далі - договір оренди від 11.03.2002);
2)зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» повернути Одеській міській раді земельну ділянку, площею 0,6000, га в стані на день укладення договору оренди землі від 11.03.2002;
3)розірвання договору оренди земельної ділянки, площею 0,0724 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, бульвар Лідерсівський, 9, кадастровий номер 5110137500:29:005:0034 (далі - земельна ділянка площею 0,0724 га), укладеного 31.10.2019 між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк», зареєстрованого в реєстрі за №678, про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис №33945088 від 31.10.2019, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1950710551101 (далі - договір оренди від 30.10.2019);
4)зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк» повернути Одеській міській раді земельну ділянку, площею 0,0724 га, в стані на день укладення договору оренди землі від 30.10.2019;
5)припинення права на виконання будівельних робіт на підставі дозволу на виконання будівельних робіт щодо об'єкту, що за класом наслідків (відповідальності) належить об'єктів із наслідками (CC3), №ІУ013210722347 від 19.08.2021, виданого Товариству з обмеженою відповідальністю «Одесабуд», Товариству з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк», Товариству з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» (далі дозвіл на виконання будівельних робіт).
Позов мотивований істотним порушенням Товариством з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк» умов договорів оренди від 11.03.2002 та від 30.10.2019, а саме, незаконною забудовою земельних ділянок площею 0,6000 га та 0,0724 га поза волею їх власника - міської ради.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 18.07.2024, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.03.2025, у задоволенні позову відмовлено.
Постановою Верховного Суду від 01.07.2025 касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури задоволено частково. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.03.2025 і рішення Господарського суду Одеської області від 18.07.2024 у справі №916/2869/22 скасовано. Справу №916/2869/22 направлено на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.
03.11.2025, під час нового розгляду справи Господарським судом Одеської області, від Товариства з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» надійшло клопотання про призначення у справі №916/2869/22 судової комплексної будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи.
В обґрунтування поданого клопотання відповідач послався на те, що у разі задоволення судом поданого у даній справі позову, постане питання щодо можливості чи неможливості приведення незавершеного об'єкту будівництва до первісного стану, який відповідатиме техніко - економічним параметрам об'єктів нерухомості, які належать на праві власності підприємствам та розміщувалися на орендованих земельних ділянках, та чи є це технічно можливим, безпечним та чи не впливатиме це негативно на оточуючу забудову.
При цьому відповідач зазначив, що раніше проведена експертиза у даній справі відповідей на такі питання не містить, адже вони не були у складі запитань, які ставилися на вирішення експертів раніше, а також у висновку експертів хоча і презюмується, що на орендованих земельних ділянках відсутні об'єкти нерухомості, які належать підприємствам на праві власності, втім, не досліджено причини їх відсутності та не встановлено об'єктивну неможливість їх відновлення, і так само не досліджено питання, чи є технічним та безпечним звільнення орендованих земельних ділянок від розміщеного на них незавершеного об'єкту будівництва та чи не впливатиме це негативно на оточуючу забудову.
Короткий зміст оскаржуваної ухвали суду
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 22.12.2025 клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» задоволено частково. Призначено у справі №916/2869/22 судову комплексну будівельну-технічну та земельно-технічну експертизу. Проведення судової комплексної будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи доручено Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз. На вирішення судової комплексної будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи поставлено наступні питання:
-Чи можливо приведення незавершеного об'єкту будівництва, який розташований на земельних ділянках: площею 0,6000 га, за адресою: м. Одеса, бульвар Лідерсівський, 7, кадастровий номер 5110137500:29:005:0035, та перебуває в оренді Товариства з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» на підставі договору від 11.03.2002 №565/42, та площею 0,0724 га, за адресою: м.Одеса, бульвар Лідерсівський, 9, кадастровий номер 5110137500:29:005:0034, та перебуває в оренді Товариства з обмеженою відповідальністю «Лідер- Парк» за договором від 31.10.2019 № 678, - до технічного стану, в якому перебували об'єкти нерухомості, які належать на праві приватної власності Товариству з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс», для експлуатації яких за призначенням передавалась вказана земельна ділянка в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» відповідно до договору від 11.03.2002 №565/42 та Товариству з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк» і для реконструкції та подальшої експлуатації і обслуговування якої передавалась земельна ділянка в оренду відповідно до договору від 31.10.2019 №678?
-Чи є технічно можливим та безпечним для суміжних користувачів та оточуючої забудови знесення незавершеного об'єкту будівництва, який розташований на земельних ділянках площею 0,6000 га, що розташована за адресою: м. Одеса, бульвар Лідерсівський, 7, кадастровий номер 5110137500:29:005:0035, та перебуває в оренді Товариства з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» на підставі договору від 11.03.2002 №565/42 та площею 0,0724 га, що розташована за адресою: м. Одеса, бульвар Лідерсівський, 9, кадастровий номер 5110137500:29:005:0034, та перебуває в оренді Товариства з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк» за договором від 31.10.2019 №678?
Витрати по оплаті проведення комплексної будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи покладено на Товариство з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс». Попереджено судового експерта (експертів), який (які) безпосередньо проводитиме експертизу, про кримінальну відповідальність, передбачену ст.ст. 384, 385 Кримінального кодексу України. Провадження у справі №916/2869/22 зупинено до одержання результатів експертизи. Матеріали справи №916/2869/22 надіслано на адресу Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз.
Ухвала обґрунтована приписами статті 99 Господарського процесуального кодексу України і мотивована тим, що враховуючи підстави поданого прокурором позову, відповідно до якого заявлено, зокрема, такі позовні вимоги, як зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» повернути міськраді земельну ділянку, площею 0,6000 га, в стані на день укладення договору оренди від 11.03.2002 та зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк» повернути міськраді земельну ділянку, площею 0,0724 га, в стані на день укладення договору оренди землі, а також враховуючи, що встановлення певних обставин має суттєве значення для розгляду даної справи та для встановлення таких обставин потрібні спеціальні знання, господарський суд дійшов висновку про необхідність часткового задоволення клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» та призначення у справі №916/2869/22 комплексної судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи.
Короткий зміст та обґрунтування доводів апеляційної скарги
Не погодившись з вказаною ухвалою суду, заступник керівника Одеської обласної прокуратури звернувся із апеляційною скаргою, в якій просив ухвалу Господарського суду Одеської області від 22.12.2025 про призначення комплексної будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи та зупинення провадження у даній справі скасувати; у задоволенні відповідного клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» - відмовити; справу направити до суду першої інстанції для продовження розгляду.
Мотивуючи апеляційну скаргу, прокурор послався на те, що Господарський суд Одеської області, постановляючи ухвалу від 22.12.2025, не мотивував необхідності призначення у справі комплексної будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи і не вказав, які саме фактичні дані з урахуванням наявних доказів не можуть бути встановлені судом без її призначення, обмежившись лише посиланнями на загальні норми законодавства, які врегульовують процедуру вирішення відповідного питання, та зазначивши лише, що встановлення певних обставин у справі потребує спеціальних знань. При цьому прокурором подавалися заперечення на клопотання про призначення експертизи, оцінки яким не надано і доводи яких судом першої інстанції не спростовано.
На переконання прокурора, зважаючи на положення пункту 2 частини першої статті 99 Господарського процесуального кодексу України та беручи до уваги те, що в матеріалах справи наявні докази, які однозначно, об'єктивно та в повному обсязі підтверджують відсутність згоди Одеської міської ради, як власника земельних ділянок, на здійснення орендарями нового об'єкта будівництва - «Будівництво готелю з центром обслуговування туристів та спортивним клубом, пунктом надання першої медичної допомоги і реабілітаційним центром», будівництво якого здійснено за рахунок знесення об'єктів нерухомості, що належали на праві власності товариствам, є недоцільним та безпідставним призначення експертизи у даній справі.
Крім того, прокурор зазначив, що відповідач скористався своїм процесуальним правом та надав до суду відзив на позовну заяву прокурора, однак не долучав висновку експертного дослідження, а також на виконання вимог статті 80 Господарського процесуального кодексу України не повідомляв суд про причини неподання інших доказів у зазначений строк разом із відзивом на позовну заяву, а також докази того, що відповідач здійснив всі залежні від нього дії, спрямовані на отримання такого доказу.
Позиція Товариства з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк» щодо апеляційної скарги
У відзиві на апеляційну скаргу відповідач просив залишити апеляційну скаргу прокурора без задоволення, а ухвалу Господарського суду Одеської області від 22.12.2025 у даній справі - залишити без змін.
Зокрема, Товариство з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк» зазначило, що, як вбачається з поданих на вирішення суду позовних вимог прокурора, орендовані земельні ділянки мають бути повернуті в стані, який був на момент надання їх в оренду, тобто без незавершеного об'єкту будівництва, який на них розташований, що виходячи з доводів позову можливо тільки шляхом його знесення.
Водночас стаття 376 Цивільного кодексу України зобов'язує суди перед постановленням рішення про знесення об'єкту дослідити питання про можливість його приведення до первісного стану. Ця норма матеріального права вказує на технічну сторону питання, а не юридичну, яка полягає у наявності якраз технічної можливості відновити раніше існуюче становище, яке було до моменту створення такого об'єкту без його знесення. Очевидно, що для вирішення цього питання і потрібні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, і тому в силу приписів статті 99 Господарського процесуального кодексу України суд це питання може дослідити виключно шляхом призначення експертизи.
В апеляційній скарзі прокурора, хоча він і не володіє спеціальними знаннями у сфері іншій, ніж право, не наведено доводів саме про технічну неможливість приведення спірних земельних ділянок у стан, який був на момент їх передачі в оренду, без знесення зведеного на них об'єкту нерухомості, а отже, ним не наведені переконливі доводи на користь того, що суд безпідставно поклався на положення статті 376 Цивільного кодексу України та для вирішення цього питання призначив проведення у справі відповідну експертизу.
Наведене стосується також і необхідності дослідження питань про те, чи є технічним та безпечним звільнення орендованих земельних ділянок від розміщеного на них незавершеного об'єкту будівництва та чи не впливатиме це негативно на оточуючу забудову, які є супутніми від вказаного вище питання.
Також відповідач зазначив, що посилання прокурора на те, що відповідачі мали представити висновки відповідної експертизи ще разом із своїми заявами по суті спору, є безпідставними та порушують гарантований сторонам статтею 7 Господарського процесуального кодексу України принцип рівності сторін.
Позиція Товариства з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» щодо апеляційної скарги
Відповідач у відзиві на апеляційну скаргу просив залишити апеляційну скаргу прокурора без задоволення, а ухвалу Господарського суду Одеської області від 22.12.2025 у даній справі - залишити без змін.
Заперечуючи проти доводів апеляційної скарги, Товариство з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» зазначило, що у разі задоволення позовних вимог прокурора про повернення земельних ділянок у стані на день укладення договорів оренди землі, відповідачі мають знести незавершений об'єкт будівництва та відновити об'єкти нерухомості, які були там раніше розташовані. Разом з тим, з огляду на положення статті 376 Цивільного кодексу України, згідно якої знесення є крайньою мірою реагування суду щодо такого об'єкту і її застосування поставлене в залежність від неможливості здійснення перебудови об'єкта, з'ясування наявності фізичної / технічної можливості привести незавершений об'єкт будівництва, зведений на спірних земельних ділянках, до технічного стану, в якому перебували раніше розташовані на них об'єкти нерухомості, виходить поза межі компетенції суду та учасників справи, адже вимагає знань у галузі іншій, ніж право, що згідно положень статті 99 Господарського процесуального кодексу України може бути вирішене виключно шляхом призначення у справі судової будівельно - технічної експертизи. Окрім вирішення вказаного вище питання шляхом проведення експертизи, необхідно у такій же спосіб вирішити питання про те, чи є технічно можливим та безпечним для суміжних користувачів та оточуючої забудови знесення незавершеного об'єкту будівництва, який розташований на спірних земельних ділянках.
Посилання прокурора в апеляційній скарзі на те, що відповідач мав представити до суду висновок експерта разом із іншими заявами у цій справі безпосередньо спростовуються доводами постанови Південно - західного апеляційного господарського суду від 13.09.2023 у цій же справі №916/2869/22.
Рух справи, заяви, клопотання, інші процесуальні дії в суді апеляційної інстанції
Апеляційну скаргу зареєстровано судом апеляційної інстанції 30.12.2025 за вх.№5312/25.
Відповідно до протоколу щодо неможливості автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 30.12.2025 автоматизований розподіл не відбувся у зв'язку з відсутністю потрібної кількості суддів для розподілу справи.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.01.2026 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді Л.В. Поліщук, суддів: К.В. Богатиря, О.Ю. Аленіна.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 13.01.2026 відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою заступника керівника Одеської обласної прокуратури на ухвалу Господарського суду Одеської області від 22.12.2025 про призначення експертизи у справі №916/2869/22 до надходження матеріалів оскарження ухвали на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду. Доручено Господарському суду Одеської області надіслати копії матеріалів справи №916/2869/22, необхідних для розгляду оскаржуваної ухвали, на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду.
28.01.2026 до суду апеляційної інстанції надійшли матеріали справи.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.02.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою заступника керівника Одеської обласної прокуратури на ухвалу Господарського суду Одеської області від 22.12.2025 про призначення експертизи у справі №916/2869/22. Встановлено учасникам справи строк до 18.02.2026 для подання відзиву на апеляційну скаргу та роз'яснено учасникам справи про їх право у цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, оформлені відповідно до статті 170 Господарського процесуального кодексу України, разом з доказами направлення копій таких заяв чи клопотань іншим учасникам справи.
З огляду на положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини, цією ж ухвалою суду від 02.02.2026 вирішено розглянути апеляційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури на ухвалу Господарського суду Одеської області від 22.12.2025 про призначення експертизи у справі №916/2869/22 поза межами строку, встановленого у частині другій статті 273 Господарського процесуального кодексу України, у розумний строк. Розгляд апеляційної скарги призначено на 16.03.2026 о 12:00 год.
У судовому засіданні 16.03.2026 представники прокуратури, позивача та Товариства з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» надали усні пояснення, відповідно до яких представник прокуратури та представник відповідача-1 підтримали свої правові позиції у справі. Представник Одеської міської ради підтримала доводи апеляційної скарги та просила її задовольнити.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк», Товариство з обмеженою відповідальністю «Одесабуд» та Державна інспекція архітектури та містобудування України про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлені належним чином, проте участі не брали.
Відповідно до статті 42 Господарського процесуального кодексу України участь у судових засіданнях учасників справи - це право, а не обов'язок, якщо інше не визначено законом.
Апеляційний суд вважає, що ним, в межах наданих йому повноважень, створені належні рівні умови учасникам для представлення своєї позиції, тоді як відповідно до частини дванадцятої статті 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Оскільки матеріали справи містять обсяг відомостей, достатній для розгляду апеляційної скарги, обов'язкова явка учасників справи в судове засідання апеляційної інстанції Південно-західним апеляційним господарським судом не визнавалась, колегія суддів апеляційного господарського суду вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності в судовому засіданні представників учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце судового засідання.
За умовами частин першої, другої статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Заслухавши представників прокуратури, позивача та відповідача-1, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та відзивів на неї, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм процесуального права, апеляційна інстанція встановила наступне.
У даній справі прокурор звернувся до суду в інтересах держави в особі Одеської міської ради, обґрунтовуючи ці позовні вимоги тим, що міська рада, діючи як власник земельних ділянок площею 0,6000 га та 0,0724 га, не приймала рішення про надання останніх відповідачам для нового будівництва готелю з центром обслуговування туристів та спортивним клубом, пунктом надання першої медичної допомоги і реабілітаційним центром, в межах земельних ділянок, які знаходяться в оренді, за рахунок знесення об'єктів нерухомості, які знаходяться у власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» і Товариства з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк», за адресою: м. Одеса, Лідерсівський бульвар, 7 та Лідерсівський бульвар, 9, та благоустрою прилеглої території, що не передбачено договорами та свідчить про порушення їх істотних умов, відповідно, є підставою для їх розірвання, повернення земель власнику у тому стані, що був на момент укладення договорів.
Господарський суд Одеської області, призначаючи у справі комплексну будівельну-технічну та земельно-технічну експертизу, мотивував свою ухвалу тим, що враховуючи підстави поданого прокурором позову, відповідно до якого заявлено, зокрема, такі позовні вимоги, як зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» повернути міськраді земельну ділянку, площею 0,6000 га, в стані на день укладення договору оренди від 11.03.2002 та зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк» повернути міськраді земельну ділянку, площею 0,0724 га, в стані на день укладення договору оренди землі, а також враховуючи, що встановлення певних обставин має суттєве значення для розгляду даної справи та для встановлення таких обставин потрібні спеціальні знання, наявні підстави для призначення у справі №916/2869/22 комплексної судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи, на вирішення якої поставити питання про те, чи можливо приведення незавершеного об'єкту будівництва, який розташований на спірних земельних ділянках, до технічного стану, в якому перебували об'єкти нерухомості, які належать на праві приватної власності Товариству з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс», для експлуатації яких за призначенням передавалась вказана земельна ділянка в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» відповідно до договору від 11.03.2002 №565/42, та Товариству з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк», для реконструкції та подальшої експлуатації і обслуговування якої передавалась земельна ділянка в оренду відповідно до договору від 31.10.2019 №678, а також питання про те, чи є технічно можливим та безпечним для суміжних користувачів та оточуючої забудови знесення незавершеного об'єкту будівництва, який розташований на спірних земельних ділянках.
Колегія суддів не погоджується з прийнятою ухвалою суду першої інстанції, виходячи з наступного.
Відповідно до частин першої, другої та третьої статті 98 Господарського процесуального кодексу України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань. Предметом висновку експерта не можуть бути питання права. Висновок експерта може бути наданий на замовлення учасника справи або на підставі ухвали суду про призначення експертизи.
Відповідно до статті 104 Господарського процесуального кодексу України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу.
Згідно із частиною першою статті 99 Господарського процесуального кодексу України суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов: 1) для з'ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо; 2) жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.
Таким чином, призначення експертизи є одним з передбачених господарським процесуальним законодавством засобів встановлення судом дійсних обставин справи в процесі розгляду господарської справи, так як деякі обставини в силу своїх особливостей не можуть бути встановлені інакше, як за допомогою спеціальних знань, що використовуються експертом для отримання відомостей про ці обставини.
Судова експертиза - це дослідження експертом на основі спеціальних знань матеріальних об'єктів, явищ і процесів, які містять інформацію про обставини справи, що перебуває у провадженні органів досудового розслідування чи суду (стаття 1 Закону України «Про судову експертизу»).
Спеціальні знання - це професійні знання, отримані в результаті навчання, а також навички, отримані обізнаною особою в процесі практичної діяльності в різноманітних галузях науки, техніки та інших суспільно корисних галузях людської діяльності, які використовуються разом з науково-технічними засобами під час проведення експертизи. Змістом спеціальних знань є теоретично обґрунтовані і перевірені практикою положення і правила, які можуть відноситися до будь-якої галузі науки, техніки, мистецтва тощо.
Необхідність судової експертизи в господарському судочинстві зумовлена тим, що в процесі здійснення правосуддя суд стикається з необхідністю встановлення таких фактів (обставин), дані про які потребують спеціальних досліджень. Експертиза - це науковий, дослідницький шлях до висновків, які формулюються у висновку експерта, про фактичні обставини справи.
Підсумовуючи викладене, експертиза призначається судом у випадку необхідності встановлення фактів (обставин), дані про які вимагають спеціальних знань, та які мають суттєве значення для правильного вирішення спору по суті. При цьому господарський суд самостійно визначає, чи є у нього необхідність у спеціальних знаннях і, відповідно, призначення для цього експертизи, чи такої необхідності немає і суд може вирішити спір на підставі інших доказів, поданих у справі.
Вирішуючи питання про призначення у справі судової експертизи, суд враховує, що тягар доведення наявності чи відсутності обставин, на яких ґрунтуються заперечення, лежить на стороні, яка на них посилається, а судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування; якщо наявні в матеріалах справи докази є взаємно суперечливими.
Верховний Суд неодноразово зазначав, що судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування. Неприпустимо ставити перед судовими експертами питання, вирішення яких не спрямовано на встановлення даних, що входять до предмета доказування у справі, а також правові питання, вирішення яких згідно з чинним законодавством віднесено до компетенції суду. Якщо наявні у справі докази є взаємно суперечливими, їх оцінку у разі необхідності може бути здійснено господарським судом з призначенням відповідної судової експертизи (постанови Верховного Суду від 14.07.2021 у справі №902/834/20, від 13.08.2021 у справі №917/1196/19, від 30.09.2021 у справі №927/110/18, від 26.10.2022 у справі №904/5077/21, від 06.02.2024 у справі №910/12661/22).
Недотримання порядку призначення та проведення судової експертизи має наслідком затягування судового процесу і призводить до порушення вимог статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, учасником якої є Україна, стосовно права кожного на розгляд його справи упродовж розумного строку (див. постанову Верховного Суду від 11.04.2024 у справі №910/15160/19).
Також Верховний Суд неодноразово вказував на те, що алгоритм та порядок встановлення фактичних обставин кожної конкретної справи не є типовим та залежить в першу чергу від позиції сторін спору, а також доводів і доказів, якими вони обґрунтовують свою позицію. Всі юридично значущі факти, які складають предмет доказування, визначають фактичний склад у справі, що формується, виходячи з підстав вимог і заперечень сторін та норм матеріального права. Підстави вимог і заперечення осіб, які беруть участь у справі, конкретизують предмет доказування, який може змінюватися в процесі її розгляду.
Предметом позову у даній справі є вимоги про розірвання договорів оренди, зобов'язання відповідачів повернути земельні ділянки їх власнику в стані на день укладення цих договорів та припинення права відповідачів на виконання будівельних робіт.
Позов мотивований істотним порушенням Товариством з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк» умов договорів оренди від 11.03.2002 та від 30.10.2019, а саме, незаконною забудовою земельних ділянок площею 0,6000 га та 0,0724 га поза волею їх власника - міської ради.
Прокурором у позовній заяві зазначено, що земельні ділянки, на яких здійснюється будівництво, не передавались під забудову їх власником - Одеською міською радою, а було дозволено лише експлуатація та обслуговування будинку адміністративно-побутового призначення та тенісних кортів, а також реконструкцію та подальшу експлуатацію і обслуговування адміністративної будівлі.
Таким чином, як правильно зазначив прокурор, до предмета доказування у даній справі входить, зокрема, встановлення судом факту надання/ненадання згоди власника земель на їх забудову, чи є це істотним порушенням умов договорів, відповідно, підставою для їх розірвання, і в залежності від висновків суду щодо наявності підстав для розірвання договорів, застосовувати наслідки припинення договорів у вигляді зобов'язання повернути орендодавцеві земельні ділянки в стані на день укладення цих договорів.
На необхідності дослідження наявності підстав для застосування до спірних правовідносин норм частини другої статті 651 Цивільного кодексу України з огляду на умови спірних договорів у їх сукупності наголосив також Верховний Суд, скасовуючи постановою від 01.07.2025 попередні судові рішення у даній справі та направляючи справу на новий розгляд до суду першої інстанції, вказуючи про те, що суди не з'ясували суттєві обставини цієї справи та не встановили належним чином наявність (або ж відсутність) підстав для задоволення вимог про розірвання спірних договорів та похідних вимог, заявлених у справі.
З матеріалів справи вбачається, що відповідно до висновку експертів судової земельно-технічної експертизи від 30.12.2023 № 23-4273, на земельних ділянках площею 0,6000 га та площею 0,0724 га відсутні об'єкти нерухомості, які належать на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» та Товариству з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк», для експлуатації та обслуговування, а також для реконструкції та обслуговування яких ним були надані ці землі, натомість, там розташований незавершений будівництвом об'єкт - «Будівництво готелю з центром обслуговування туристів та спортивним клубом, пунктом надання першої медичної допомоги і реабілітаційним центром, в межах земельних ділянок, які знаходяться в оренді, за рахунок знесення об'єктів нерухомості, які знаходяться у власності за адресою: м. Одеса, Приморський район, Лідерсівський бульвар, 7 та Лідерсівський бульвар, 9, та благоустроєм прилеглої території».
Отже, об'єкти нерухомого майна, а саме, нежилі будівлі адміністративно-побутового призначення та тенісні корти та нежила 2-х поверхова будівля загальною площею 483 кв.м, що належали на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» та Товариству з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк», припинили своє існування у зв'язку з їх знесенням.
Таким чином, відповідь на поставлене на вирішення експертів питання про можливість приведення незавершеного об'єкту будівництва, який розташований на вищевказаних земельних ділянках, до технічного стану, в якому перебували об'єкти нерухомості, які належать на праві приватної власності Товариству з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» та Товариству з обмеженою відповідальністю «Лідер-Парк», є заздалегідь відомою, адже неможливо привести до певного технічного стану те, що вже було знесено та не існує як об'єкт нерухомості.
З урахуванням викладеного, з'ясування обставин, покладених в обґрунтування клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» про призначення у справі №916/2869/22 судової комплексної будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи, стосовно можливості чи неможливості приведення незавершеного об'єкту будівництва до первісного стану, який відповідатиме техніко - економічним параметрам об'єктів нерухомості, які належать на праві власності підприємствам та розміщувалися на орендованих земельних ділянках, не потребують необхідності у спеціальних знаннях у сфері іншій, ніж право, та без яких встановити відповідні обставини неможливо.
Стосовно поставленого на вирішення судової експертизи питання про те, чи є технічно можливим та безпечним для суміжних користувачів та оточуючої забудови знесення незавершеного об'єкту будівництва, який розташований на спірних земельних ділянках, колегія суддів зазначає, що питання про знесення об'єкту незавершеного будівництва на земельних ділянка площею 0,6000 га та 0,0724 га у позові прокурора не ставиться, натомість прокурор акцентує на положеннях договорів оренди, відповідно до яких у разі розірвання договорів оренди землі з підстав істотного порушення умов використання земельних ділянок, останні мають бути повернуті на користь Одеської міської ради у належному стані (не гіршому порівняно з тим, в якому ділянка була на день передачі в оренду).
Відтак, з'ясування обставин технічної можливості та безпечності знесення незавершеного об'єкту будівництва не спрямоване на встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування у справі.
Наведеного вище судом першої інстанції враховано не було, що призвело до помилкових висновків про призначення у справі №916/2869/22 судової комплексної будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи.
За наведених обставин доводи апеляційної скарги знайшли своє підтвердження, у зв'язку з чим її слід задовольнити з мотивів, викладених у цій постанові.
Згідно із пунктом 6 частини першої статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати ухвалу, що перешкоджає подальшому провадженню у справі, і направити справу для продовження розгляду до суду першої інстанції.
Відповідно до статті 280 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування ухвали суду, що перешкоджає подальшому провадженню у справі, і направлення справи для продовження розгляду до суду першої інстанції є: 1) неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції вважає встановленими; 3) невідповідність висновків суду обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права, які призвели до постановлення помилкової ухвали.
Південно-західний апеляційний господарський суд вважає, що при постановленні ухвали про призначення у справі будівельно-технічної експертизи суд першої інстанції неповно з'ясував обставини, що мають значення для справи, у зв'язку з чим оскаржувана ухвала підлягає скасуванню, а справа направленню до суду першої інстанції для продовження розгляду.
У свою чергу, доводи відзивів на апеляційну скаргу не можуть бути підставою для залишення без змін оскарженої ухвали.
Зважаючи на те, що судом апеляційної інстанції спір по суті не розглядався, відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України розподіл судових витрат не здійснюється.
Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 277, 281-284, ч.1 ст. 287 ГПК України,
апеляційний господарський суд
Апеляційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури задовольнити.
Ухвалу Господарського суду Одеської області від 22.12.2025 про призначення експертизи у справі №916/2869/22 скасувати.
Відмовити у задоволення клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «Спорт-Сервіс» про призначення у справі №916/2869/22 судової комплексної будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи.
Справу №916/2869/22 направити до Господарського суду Одеської області для продовження розгляду.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і не підлягає оскарженню у касаційному порядку відповідно до ч.1 ст. 287 ГПК України.
Повний текст постанови складено 23.03.2026.
Головуючий суддя Л.В. Поліщук
Суддя К.В. Богатир
Суддя О.Ю. Аленін