18 березня 2026 року
м. Київ
cправа № 916/598/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А,
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 15.01.2026 (головуючий - Діброва Г. І., судді: Принцевська Н. М., Поліщук Л. В.) і рішення Господарського суду Одеської області від 24.07.2025 (суддя Рога Н. В.) у справі
за позовом керівника Чорноморської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області
до Товариства з обмеженою відповідальністю «МАРІНЕ»
за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: (1) ОСОБА_1 , (2) Громадське об'єднання автолюбителів «Вікторія-I»,
про скасування державної реєстрації права власності та звільнення земельної ділянки
(за участю представників: прокурор - Колодяжна А.В., відповідача - Колесніков І.В.)
Історія справи
Обставини справи, встановлені судами
1. За договором оренди від 28.03.2003 №1299 Овідіопольська районна державна адміністрація Одеської області надала Громадському об'єднанню автолюбителів «Вікторія-1» (далі - ГО «Вікторія-I») в оренду земельну ділянку площею 0,77 га, яка знаходиться на території Таїровської селищної ради Овідіопольського району Одеської області по вул. Ільфа і Петрова (за межами населених пунктів) строком на 49 років для розміщення автостоянки.
2. 19.08.2019 державний реєстратор зареєстрував за ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 ) право власності на нежитлову будівлю загальною площею 57 кв м за адресою: АДРЕСА_1 (далі - спірна будівля). Підставою державної реєстрації зазначено: довідку АТ «Укрпошта» від 19.08.2019 про резервування у реєстрі поштового обслуговування; договір оренди земельної ділянки від 28.03.2003 № 1299; довідка ГО «Вікторія» про зведення об'єкта від 26.07.2019 № 46; технічний паспорт від 31.07.2019.
3. З технічного паспорту від 31.07.2019 вбачається, що спірна будівля є гаражем, який побудований в 1991 році.
4. На підставі акта прийому-передачі від 30.08.2019 ОСОБА_1 внесла спірну будівлю як внесок до статутного фонду Товариства з обмеженою відповідальністю «МАРІНЕ» (далі - ТОВ «МАРІНЕ»), на підставі чого останнє 10.09.2019 зареєструвало за собою право власності на вказане майно.
5. Згідно з довідкою ГО «Вікторія-I» від 26.07.2019 №46 ОСОБА_1 є членом ГО «Вікторія-1» та їй належить спірна будівля, розташована на земельній ділянці, що перебуває у користуванні ГО «Вікторія-I» на підставі договору оренди земельної ділянки від 08.03.2003 №1299.
6. З листа КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради за №2822/03.01-09 від 04.09.2023 вбачається, що станом на 31.12.2012 інформація про зареєстроване право власності на об'єкти нерухомого майна за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 94, а також інвентаризаційно - реєстраційна справа на об'єкт нерухомого майна за вказаною адресою відсутня.
7. Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради повідомив, що 01.09.2017 ФОП Григоращенко М.В. видав паспорт прив'язки № 01-08/1042 на тимчасову споруду - павільйон загальною площею 59,58 кв м за адресою м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 55 (навпроти) строком дії до 18.08.2019.
8. Виконавчий комітет Одеської міської ради 26.09.2019 за № 358 прийняв рішення про демонтаж тимчасової споруди за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 55, проте рішенням від 27.04.2023 №122 вніс зміни до власного рішення від 26.09.019 № 358 шляхом виключення з додатку до зазначеного рішення об'єкта по вул. Ільфа і Петрова, 55.
9. Відповідно до акта обстеження від 24.03.2021, складеного Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, за адресою м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 94 знаходиться тимчасова споруда, яка експлуатується як заклад громадського харчування. З матеріалів фотофіксації вбачається, що дана тимчасова споруда є тією ж тимчасовою спорудою, на яку Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради видано паспорт прив'язки № 01-08/1042, замовник - ФОП Григоращенко М.В.
10. За інформацією Київської районної адміністрації Одеської міської ради від 26.12.2023 №2715/01-11 розпорядження про надання адреси: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 94 не приймалось. Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради повідомив, що право власності або користування на земельну ділянку за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 94 за жодною особою не зареєстровано, земельна ділянка під вказаним об'єктом не сформована.
11. За інформацією Головного управління Держгеокадастру в Одеській області право власності або користування земельною ділянкою за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 94 станом на 31.12.2012 не було зареєстровано.
12. Згідно з актом обстеження земельної ділянки від 12.12.2024 № 92, проведеним державним інспектором з контролю використанням та охороною земель відділу правової експертизи та земельного контролю юридичного управління Таїровської селищної ради, земельна ділянка за адресою: селище Таїрове, вул. Ільфа і Петрова, 94, не сформована. Спірна будівля розташована на території автостоянки ГО «Вікторія», праворуч від в'їзду, частина на фасаді вул. Ільфа і Петрова.
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову
13. Керівник Чорноморської окружної прокуратури (далі - прокурор) звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області (далі - Таїровська сільрада, позивач) до ТОВ «МАРІНЕ» про:
- скасування державної реєстрації права власності відповідача на об'єкт нерухомого майна - спірну будівлю шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Реєстр) запису про відсутність права із закриттям розділу у Реєстрі та реєстраційної справи на об'єкт нерухомого майна;
- звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом демонтажу (знесення) тимчасової споруди - спірної будівлі.
14. За твердженням прокурора спірна будівля насправді є тимчасовою спорудою, що розміщена на земельній ділянці комунальної власності, яка належить Таїровській сільраді та під забудову жодній особі власником не передавалась. Безпідставна державна реєстрація права власності на таку споруду як на об'єкт нерухомості без дозволу власника земельної ділянки, без відповідних погоджувальних і дозвільних документів, порушує права Таїровської сільради щодо володіння та розпорядження земельною ділянкою.
15. Прокурор зазначив, що адреса: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 94 Одеською міською радою жодному об'єкту ніколи не присвоювалась, а земельна ділянка за цією адресою ніколи не формувалась. При цьому за порівнянням матеріалів паспорту прив'язки на групу тимчасових споруд за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 55 (навпроти) та акту обстеження спірної будівлі споруди за вказаними адресами є одним і тим самим об'єктом, а схема розміщення спірної будівлі згідно з технічним паспортом від 31.07.2019 співпадає з планом групи тимчасових спору та візуалізацією об'єкта паспорта прив'язки тимчасових споруд, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 55 (навпроти).
16. Отже, реєстрація права власності спочатку за ОСОБА_1 , а потім за ТОВ «МАРІНЕ» на спірну будівлю як на нерухоме майно була здійснена незаконно, оскільки зазначене майно є тимчасовою спорудою, речові права на яку не підлягають державній реєстрації. У зв'язку з чим належним способом захисту порушеного права у цьому спорі є негаторний позов.
Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваних рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
17. Господарський суд Одеської області рішенням від 24.07.2025, яке залишив без змін Південно -західний апеляційний господарський суд постановою від 15.01.2026, у позові відмовив.
18. Суди мотивували рішення такими аргументами:
- державний реєстратор не мав підстав для відмови у реєстрації права власності на спірну будівлю спочатку за ОСОБА_1 , а потім за відповідачем, оскільки заявники надали необхідний пакет документів у підтвердження набуття права власності на це майно. Так, спірна будівля побудована до 05.09.1992, а тому не має проходити процедуру прийняття в експлуатацію, а документом, який засвідчує факт її існування, є технічний паспорт;
- спірна будівля розташована на земельній ділянці, яка перебуває в користуванні ГО «Вікторія-I», а ОСОБА_1 є членом ГО «Вікторія-I», що виключає неправомірне використання ОСОБА_1 такої земельної ділянки для обслуговування спірної будівлі - гаражу;
- прокурор не довів тотожності об'єктів, а саме: групи тимчасових споруд за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 55 (навпроти) та спірної будівлі за адресою: АДРЕСА_1 ;
- позовна вимога про звільнення відповідачем самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом демонтажу спірної будівлі є похідною від вимоги про скасування державної реєстрації права власності відповідача, тому також не підлягає задоволенню. При цьому сам прокурор заперечує існування об'єкта за адресою м. Одеса, Ільфа і Петрова, 94, а тому обраний прокурором спосіб захисту прав територіальної громади шляхом демонтажу об'єкта за цією адресою є неефективним.
Касаційна скарга
19. Не погоджуючись із постановою суду апеляційної інстанції та рішенням суду першої інстанції, прокурор звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати з підстав, передбачених пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 ГПК України, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
Аргументи учасників справи
Узагальнені доводи касаційної скарги
20. Суди попередніх інстанцій порушили статті 2, 13, 74, 86, 236, 238 ГПК України, неправильно застосували статті 5, 18, 24, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статті 117, 181, 182, 215, 228, 317, 319, 377, 391 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 120, 152, 212 Земельного кодексу України, без урахування висновків Верховного Суду щодо їх застосування у подібних правовідносинах, зокрема у постановах від 18.12.2019 у справі № 203/4180/15-ц (торговельні кіоски, встановлені без фундаменту і виготовлені з полегшених конструкцій, не відповідають ознакам нерухомого майна та є рухомим майном (тимчасові споруди), яке не підлягає державній реєстрації права власності), від 27.02.2018 у справі № 925/1121/17, від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18, від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17 (державна реєстрація не є самостійною підставою для виникнення права власності, а є засвідченням вже набутого права); від 21.01.2019 у справі № 441/1625/15-а (щодо порядку присвоєння поштової адреси об'єкту нерухомого майна); від 25.06.2020 у справі № 924/233/18, від 12.07.2023 у справі № 910/5080/21, від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц, від 23.10.2024 у справі № 753/25081/21 (щодо критеріїв оцінки доказів, застосування принципу змагальності, вірогідності доказів), від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22, від 16.06.2020 у справі №145/2047/16-ц (щодо тимчасових споруд негаторний позов є ефективним способом захисту порушеного права власника земельної ділянки); від 16.02.2021 у справі №910/2861/18 (щодо ефективного способу захисту цивільного права).
21. Так, у виготовленому на спірну будівлю технічному паспорті об'єктом інвентаризації визначено гараж, для якого не передбачено спрощений порядок державної реєстрації, тому підстави державної реєстрації таких об'єктів визначені статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», вимогам якої надані ОСОБА_1 документи не відповідають. ОСОБА_1 самовільно використала адресу: АДРЕСА_1 , яка внесена державним реєстратором до Реєстру з порушенням вимог законодавства; Таїровська сільрада рішень щодо виділення ОСОБА_1 та ТОВ «МАРІНЕ» земельної ділянки у власність або користування не приймала, компетентні органи дозволу на будівництво спірної будівлі не надавали. Державна реєстрація за ОСОБА_1 права власності на спірну будівлю - гараж здійснена з порушенням закону, без відповідних правовстановлюючих документів та на об'єкт, який не є капітальною спорудою, речові права на який не підлягають державній реєстрації.
22. Проте суди першої та апеляційної інстанцій не дослідили зібрані у справі докази, які підтверджують самовільне розміщення на земельній ділянці позивача тимчасової споруди.
Позиція відповідача у відзиві на касаційну скаргу
23. Не погоджується з доводами касаційної скарги, погоджується з мотивами та висновками судів попередніх інстанцій по суті спору. Просить у задоволенні касаційної скарги відмовити, а оскаржувані судові рішення залишити без змін.
Позиція Верховного Суду
24. Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
25. Прокурор звернувся до суду за захистом права власності територіальної громади на земельну ділянку, на якій у Реєстрі зареєстровано спірну будівлю. За доводами прокурора зареєстрована за відповідачем будівля є тимчасовою спорудою речові права на яку взагалі не підлягають державній реєстрації. Спірна будівля (тимчасова споруда) самовільно розміщена на земельній ділянці комунальної власності, що створює перешкоди власнику у володінні та користуванні земельною ділянкою.
26. Суди обох інстанцій доводи прокурора відхилили, пославшись на дотримання ОСОБА_1 та відповідачем встановлених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 (далі - Порядок) вимог для державної реєстрації індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, збудованих у період до 05.08.1992. Також суди вважали, що ОСОБА_1 правомірно користувалась земельною ділянкою комунальної власності під спірною будівлею як член ГО «Вікторія-I». Законність державної реєстрації речових прав на спірну будівлю виключає задоволення похідної позовної вимоги про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки.
27. Верховний Суд вважає такі висновки судів передчасними і такими, що не ґрунтуються на законі, частково погоджується з аргументами прокурора та зазначає про таке.
28. Відповідно до частини 1 статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
29. Стаття 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру.
30. Відповідно до частин 1 та 4 статті 5 зазначеного Закону у Реєстрі реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі. Не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на корисні копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення, а також окремо на споруди, що є приналежністю головної речі, або складовою частиною речі, зокрема на магістральні та промислові трубопроводи (у тому числі газорозподільні мережі), автомобільні дороги, електричні мережі, магістральні теплові мережі, мережі зв'язку, залізничні колії, крім меліоративних мереж, складових частин меліоративної мережі.
31. Верховний Суд неодноразово зазначав, що знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).
32. Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об'єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (на яку посилається прокурор в касаційній скарзі), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
33. Колегія суддів звертає увагу на висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22, на яку посилається прокурор у касаційній скарзі.
34. Велика Палата Верховного Суду у наведеній справі виснувала, що якщо нежитлові приміщення є тимчасовими спорудами, які не відносяться до нерухомого майна, збудовані на земельній ділянці комунальної власності, що використовується власником цих приміщень без установлених законом підстав, ефективним способом захисту порушеного права власника земельної ділянки є негаторний позов без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку.
35. Наведені висновки Великої Палати Верховного Суду стосуються ситуації, коли спірне приміщення не було нерухомим майном і право власності на нього відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не підлягало державній реєстрації. За цих обставин Велика Палата Верховного Суду визнала обґрунтованою вимогу про скасування державної реєстрації із закриттям відповідного розділу Реєстру, яка заявлялась одночасно з вимогою про звільнення самовільно зайнятих земельних ділянок шляхом демонтажу (знесення) нежитлових приміщень.
36. Так, позиція прокурора у справі, що переглядається, ґрунтується на твердженні про неправомірну державну реєстрацію прав на спірну будівлю, оскільки вона має статус тимчасової споруди, яка самовільно розміщена на земельній ділянці Таїровської сільради.
37. З огляду на заявлені прокурором вимоги та підстави позову, судам у цій справі належало з'ясувати, чи відноситься спірне майно до об'єктів нерухомого майна у розумінні цивільного законодавства, чи є воно тимчасовою спорудою, право власності на яку відповідно до положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не підлягає державній реєстрації.
38. Так, тимчасова споруда має статус рухомого майна, не пов'язана фундаментом із землею, встановлюється на підставі паспорта-прив'язки, право власності на таку споруду не підлягає державній реєстрації у Реєстрі.
39. Капітальна споруда набуває статусу нерухомого майна й об'єкта речових прав після завершення будівництва та проведення державної реєстрації права власності у Реєстрі за наявності дозвільних документів на будівництво та введення об'єкта в експлуатацію, має капітальний фундамент і нерозривний зв'язок із землею. Зазначений підхід є сталим та викладений зокрема у постанові Верховного Суду від 26.11.2025 у cправі № 910/14264/24, від 13.01.2026 у cправі № 920/190/25.
40. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22 висловлено, що за умови, якщо суд дійшов висновку, що право власності позивача на земельну ділянку було порушено незаконною реєстрацією права власності на нерухоме майно за відповідачами, з якими позивач не перебував у зобов'язальних відносинах, державний реєстратор на підставі судового рішення про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, яке набрало законної сили, проводить державну реєстрацію припинення права власності відповідачів, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правоможності розпоряджатись своїми земельними ділянками (схожі висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2024 у справі № 496/1059/18).
41. Скасування державної реєстрації є способом захисту, який прямо передбачений статтею 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та може розглядатись як ефективний спосіб захисту, зокрема, у випадку так званої «фантомної» реєстрації (тобто реєстрації об'єктів, які взагалі не підлягають реєстрації в якості нерухомого майна) або подвійної реєстрації речових прав на вже існуючий об'єкт нерухомого майна із зазначенням інших його характеристик, наприклад, адреси. Такі правові висновки сформовано у постановах Верховного Суду від 08.02.2023 у справі № 904/6943/20, від 24.05.2023 у справі № 910/2151/22.
42. Суди у справі, що переглядається, відхилили доводи прокурора про неможливість державної реєстрації речових прав на спірну будівлю з огляду на її статус тимчасової споруди та надані ним докази пославшись на те, що згідно з даними технічного паспорта спірна будівля побудована в 1991 році, з огляду на що зосередились на дослідженні питання дотримання спеціальної процедури державної реєстрації індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, збудованих у період до 05.08.1992.
43. Колегія суддів вважає, що суди припустились істотної помилки, оскільки, за твердженням самих же судів, спірна будівля є окремо існуючим гаражем, тобто за своїм статусом не є допоміжною спорудою у складі названої категорії житлових будинків, відтак не має жодного відношення до вказаної спеціальної категорії будівель та споруд. Відтак особлива процедура державної реєстрації індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських будівель та споруд, збудованих до 05.08.1992, очевидно є незастосовною до спірного майна.
44. Більше того, колегія суддів зауважує, що державна реєстрація навіть вказаної категорії будівель за спеціальною процедурою є неможливою без наявності у їх власників документа, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об'єктом, що прямо випливає зі змісту статті 31 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
45. При цьому обставину побудови спірної будівлі у 1991 році як капітальної споруди суди встановили керуючись відомостями технічного паспорта від 31.07.2019. Водночас такий підхід є помилковим з огляду на правову природу цього документа. Відповідно до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 24.05.2001 № 127 (чинної на момент оформлення технічного паспорта на спірну будівлю), технічний паспорт є документом, що формується за результатами технічної інвентаризації об'єкта нерухомості та містить відомості виключно технічного характеру (зокрема, щодо площі, складу приміщень, конструктивних елементів, інженерного обладнання тощо).
46. Отже, технічний паспорт є виключно технічним документом - складовою матеріалів технічної інвентаризації, який фіксує стан об'єкта на момент проведення інвентаризації, проте не належить до правовстановлюючого документа, не посвідчує як право власності на нерухоме майно, так і момент створення об'єкта інвентаризації.
47. Одночасно з цим наявність у ОСОБА_1 права на розміщення спірної будівлі на земельній ділянці комунальної власності суди обґрунтували її членством у ГО «Вікторія-I», яке на підставі договору оренди від 28.03.2003 №1299 користується земельною ділянкою площею 0,77 га на території Таїровської селищної ради Овідіопольського району Одеської області по вул. Ільфа і Петрова (за межами населених пунктів).
48. Посилаючись на вказані обставини, суди обох інстанцій взагалі не звернули увагу та не надали оцінку насамперед тому, що за умовами договору оренди від 28.03.2003 №1299 земельна ділянка ГО «Вікторія-I» знаходиться на території Таїровської селищної ради Овідіопольського району Одеської області по вул. Ільфа і Петрова за межами населених пунктів, тоді як ОСОБА_1. зареєструвала спірну будівлю у м. Одесі, по вул. Ільфа і Петрова, 94, тобто в зовсім іншому населеному пункті. Зі змісту договору оренди від 28.03.2003 №1299 та доданого до нього плану земельної ділянки вбачається, що станом на 2003 рік на вказаній земельній ділянці були відсутні будь-які об'єкти нерухомого майна.
49. Більше того, суди в тексті судових рішень лише навели, проте не надали жодної правової оцінки доводам прокурора про те, що ОСОБА_1. ніколи не отримувала та не оформлювала речових прав на землю для будівництва спірної будівлі, не отримувала дозвільних документів на таке будівництво, проігнорувавши надані прокурором у підтвердження цього докази, зокрема: (1) лист КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради від 04.09.2023 №2822/03.01-09 про те, що станом на 31.12.2012 інформація про зареєстроване право власності на об'єкти нерухомого майна за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 94 відсутня; (2) лист Одеської міської ради від 26.12.2023 №2715/01-11, за яким розпорядження про надання адреси: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 94 не приймалось; (3) інформацію Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради про те, що право власності або користування на земельну ділянку за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 94 за жодною особою не зареєстровано, земельна ділянка під вказаним об'єктом не сформована; (4) інформацію ГУ Держгеокадастру в Одеській області про те, що право власності або користування земельною ділянкою за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 94 не реєструвалось; (5) акт обстеження від 24.03.2021, складений Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, відповідно до якогопо вул. Ільфа і Петрова, 94 знаходиться тимчасова споруда; (6) акт обстеження Таїровської селищної ради від 12.12.2024 № 92, згідно з яким земельна ділянка за адресою: селище Таїрове, вул. Ільфа і Петрова, 94, не сформована, а спірна будівля розташована на території автостоянки ГО «Вікторія», частина на фасаді вул. Ільфа і Петрова.
50. Також при встановленні правового статусу спірної будівлі суди повинні були надати всебічну та повну оцінку аргументам прокурора щодо тотожності спірної будівлі та тимчасової споруди, яка належала ФОП Григоращенко М.В. та розташовувалась за адресою м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 55.
51. Ураховуючи підстави позову та обов'язок суду надавати оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивувати відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) відповідно до статті 86 ГПК України, суди попередніх інстанцій, визнаючи подані прокурором докази у підтвердження цієї обставини неналежними, повинні були навести переконливі мотиви такого висновку, обґрунтувати, чому вони не дають змоги ідентифікувати такі об'єкти.
52. Так, суди не дослідили наявні у справі докази, відповідно до яких: 01.09.2017 ФОП Григоращенко М.В. отримала паспорт прив'язки на тимчасову споруду за адресою м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 55; Виконавчий комітет Одеської міської ради 26.09.2019 прийняв рішення про демонтаж цієї тимчасової споруди, проте 27.04.2023 виключив із зазначеного рішення про демонтаж об'єкт в м. Одеса по вул. Ільфа і Петрова, 55. Підставою для цього стало виявлення тієї обставини, що в перелік об'єктів, що підлягають демонтажу, включено об'єкт по вул. Ільфа і Петрова, 55, власником якого є ТОВ «МАРІНЕ», право власності якого зареєстровано в Реєстрі 06.09.2019 (а.с. 133, том 1).
53. У цьому контексті Верховний Суд зауважує, що суди обох інстанцій в оскаржуваних рішеннях самі послались на те, що згідно з актом обстеження від 24.03.2021 по вул. Ільфа і Петрова, 94 знаходиться тимчасова споруда, яка є тією ж тимчасовою спорудою, на яку ФОП Григоращенко М.В. отримала паспорт прив'язки. Проте при оцінці аргументів прокурора вказану обставину проігнорували.
54. Приписами частини першої статті 74 ГПК України унормовано, що кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
55. У статті 79 ГПК України встановлений стандарт доказування «вірогідності доказів», який, на відміну від «достатності доказів», підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто відповідно до наведеного стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.
56. За змістом вказаної норми процесуального права наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
57. Тлумачення змісту цієї статті свідчить про те, що нею покладено на суд обов'язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що ймовірність існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідною, ніж протилежна. Подібні за змістом висновки викладені, зокрема, у постановах Верховного Суду від 25.06.2020 у справі № 924/233/18, від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 908/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17, від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (на яку посилається прокурор в касаційній скарзі).
58. За змістом частини 1 статті 237 ГПК України при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.
59. Разом з тим, оцінка судами фактичних обставин цієї справи ґрунтувалася виключно на формальному дослідженні спеціальної процедури державної реєстрації індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських будівель та споруд, збудованих до 05.08.1992, яка взагалі не є застосовною до спірних правовідносин. Унаслідок цього суди не провели належний аналіз правового статусу спірної будівлі, не з'ясувавши наявності або відсутності правових підстав для реєстрації речових прав спочатку ОСОБА_1., а потім відповідача на спірний об'єкт за неіснуючою адресою у м. Одеса по вул. Ільфа і Петрова, 94, з урахуванням насамперед положень статей 5, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
60. Таким чином, виходячи з підстав та обставин даного спору, суди повинні були встановити, чи підтверджуються наявними у справі доказами стверджувані прокурором обставини здійснення державної реєстрації об'єкта, який за своєю правовою природою взагалі не підлягає реєстрації як об'єкт нерухомого майна та самовільне розташування на земельній ділянці комунальної власності тимчасової споруди. Такі обставини, у разі їх доведеності, є юридичною підставою для застосування способу захисту у вигляді скасування державної реєстрації речових прав із закриттям відповідного розділу Реєстру. При цьому доведеність обставини самовільного розташування такої тимчасової споруди на земельній ділянці Таїровської сільради є підставою для звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом демонтажу об'єкта.
61. Відтак суди не встановили усіх обставин справи, не дослідили докази, які є важливими у спірних правовідносинах та не встановили пов'язані з ними обставини, що входили до предмета доказування, не врахували практику Верховного Суду, а колегія суддів, з огляду на повноваження, передбачені статтею 300 ГПК України, не може самостійно встановлювати відповідні обставини.
62. Суд касаційної інстанції, перевіривши правильність застосування судами попередніх інстанції норм матеріального і процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, вважає, що підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1, 4 частини 2 статті 287 ГПК України, знайшли своє часткове підтвердження за наслідками касаційного перегляду.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
63. Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
64. Переглянувши у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції дійшов висновку, що наведені вище обставини щодо дослідження та оцінки в сукупності доказів, які є в матеріалах справи, згідно з пунктом 1 частини 3, частини 4 статті 310 ГПК України є підставою для скасування оскаржуваних судових рішень та передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
65. При новому розгляді справи суду слід врахувати наведене цій постанові, дослідити наведені в позові правові підстави позову та фактичні обставини, з'ясувати, чи мало місце порушення прав територіальної громади на землю і переглянути справу з дотриманням норм законодавства.
Розподіл судових витрат
66. За результатами нового розгляду справи має бути вирішено й питання розподілу судових витрат.
Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури задовольнити.
2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 15.01.2026 і рішення Господарського суду Одеської області від 24.07.2025 у справі № 916/598/25 скасувати.
3. Справу №916/598/25 направити на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Міщенко І.С.
Судді Берднік І.С.
Зуєв В.А.