29607, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1, e-mail: inbox@km.arbitr.gov.ua, тел.(0382)71-81-84
"09" березня 2026 р. Справа № 924/22/25
м. Хмельницький
Господарський суд Хмельницької області у складі судді Субботіної Л.О. за участю секретаря судового засідання Мізика М.А., розглянувши матеріали
за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" м. Хмельницький
до Товариства з обмеженою відповідальністю "ВК-Білдінг" м. Хмельницький
про встановлення сервітуту на нежитлове приміщення
Представники сторін:
позивач: Забачинська І.П. - керівник, Богач А.А. - адвокат, діє на підставі ордера серії ВХ №1085225 від 23.12.2024
відповідач: Кулаков В.І. - керівник, Кримчак О.А. - адвокат. діє на підставі ордера серії ВХ № 1115449 від 06.01.2026
Рішення приймається 09.03.2026, оскільки в судовому засіданні 06.02.2026, 16.02.2026 та 04.03.2026 оголошувалась перерва.
В підготовчому засіданні відповідно до ч. 6 ст. 233 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини ухвали.
На адресу Господарського суду Хмельницької області 03.01.2025 надійшла позовна заява Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" до Товариства з обмеженою відповідальністю "ВК-Білдінг" про встановлення постійного безоплатного сервітуту щодо приміщень цокольного поверху та технічного поверху в будинку для обслуговування системи електропостачання (електрощитової), системи водопостачання (водомірного вузла), сміттєзбірної камери, ліфтового обладнання. В обґрунтування позовних вимог позивач вказує, що він здійснює господарську діяльність з утримання 60-ти квартирного 10-ти поверхового житлового будинку по проспекту Миру, 57/3, про що свідчить декларація про готовність об'єкта до експлуатації та акт приймання-передачі на баланс багатоквартирного будинку ОСББ "ЖКЦ-57/3", правонаступником якого є позивач. Вказані обставини підтверджуються також судовими рішеннями у справах № 924/567/17 та № 924/88/22. Однак у позивача існують складнощі із доступом до спільного майна з метою його належного утримання. Так, на цокольному поверсі багатоквартирного будинку розташоване приміщення електрощитової, приміщення шахти ліфта, приміщення водомірного вузла та сміттєзбірна камера, на технічному поверсі розташоване машинне відділення ліфта, що підтверджується висновками експертів, які долучені до позовної заяви. Доступ до зазначених приміщень можливий через приміщення, які належать на праві власності відповідачу, який створює складнощі у такому доступі. Позивач неодноразово звертався до відповідача з пропозицією укласти договір про встановлення сервітуту, але відповіді не отримано. Тому позивач подав до суду даний позов.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.01.2025 заяву передано для розгляду судді Субботіній Л.О.
Ухвалою суду від 14.01.2025 (після усунення недоліків), зокрема позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі №924/22/25 в порядку розгляду за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 09:30 год. 04 лютого 2025 року, встановлено відповідачу строк для подання відзиву на позов.
До суду 31.01.2025 надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач вказує, що акт від 15.01.2012 про передачу багатоквартирного будинку на баланс ОСББ "ЖКЦ-57/3" не підтверджує того, що на даний час будинок з усіма комунікаціями по проспекту Миру 57/3 у м.Хмельницький перебуває на фактичному балансі ОСББ "Фортеця 57" та ту обставину, що позивач фактично надає послуги по обслуговуванню та утриманню вказаного багатоквартирного будинку. Відповідач зазначає, що між ОСББ "Фортеця 57" та ТОВ "Керуюча компанія ЖЕК № 9" наявний спір щодо того, хто має здійснювати утримання та обслуговування вищевказаного багатоквартирного будинку. Звертає увагу, що відповідно до акту № 1 приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 03.11.2016, житловий будинок по проспекту Миру, 57/3 у м.Хмельницькому фактично знаходиться на балансі та обслуговується ТОВ "Керуюча компанія ЖЕК № 9". Отже, позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження того, що він є балансоутримувачем будинку. Щодо посилання позивача на судові рішення у справі № 924/88/22, то відповідач вказує, що правочин щодо передачі житлового будинку за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3 на баланс ТОВ "Новолуння", а в подальшому на баланс ОК "ЖЕК №9" були визнані недійсними з формальних причин. При цьому ТОВ "Керуюча компанія ЖЕК № 9" як надавало послуги по обслуговуванню будинку, так і надає до цього часу, що було встановлено при розгляді справи №686/10882/21. За таких обставин відповідач вказує, що оскільки позивач не здійснює обслуговування багатоквартирного будинку, то у нього відсутні на балансі будь-які комунікації, до яких йому начебто необхідний доступ. Крім того, позивач не є спеціалізованою організацією, яка може самостійно надавати послуги по обслуговуванню електромереж, мереж водопостачання та водовідведення, обслуговування ліфтів тощо. Також зазначає, що позивач не довів, що є власником майна, до якого він хоче встановити сервітут, оскільки власником такого майна є ТОВ "Керуюча компанія ЖЕК №9" згідно договору позички електрообладнання та електромережі від 15.01.2014, акту № 4/1 від 15.01.2014, паспорта ліфта та акту передачі ліфта на збереження від 02.08.2016 та акту приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс № 1 від 03.11.2016. Щодо посилань позивача у позовній заяві на висновки експерта, то відповідач вказує, що зазначеним висновкам вже більше 10-ти років, а тому вони втратили свою актуальність та не відповідають фактичним обставинам справи, які склались на даний час. Крім того, за наслідками розгляду цивільної справи №686/4123/13-ц, в якій робилися зазначені висновки експертів, рішенням Апеляційного суду Хмельницької області від 19.02.2015 в задоволенні позову було відмовлено. Судом не було встановлено порушення прав позивачів у зв'язку з укладенням оспорюваних договорів про дольову участь у будівництві будинку та набуттям на них права власності, що не підлягає додатковому доказуванню. Також відповідач зауважує, що відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України право спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку виникає у разі державної реєстрації таких прав. Однак до позовної заяви не було долучено жодного доказу, який би підтверджував зареєстровані права ОСББ "Фортеця 57" на спільне майно, а тому вимоги про встановлення сервітуту з правом проходу до майна є повністю безпідставними та необґрунтованими. Крім того, відповідач вказує, що на його адресу не надходило жодного листа з пропозиціями укладення договору сервітуту. Зазначає, що позивач, звертаючись з позовними вимогами, просить встановити право проходу безмежно через усі приміщення, що належать ТОВ "ВК-Білдінг", та здійснювати таке користування безоплатно. Однак відповідач категорично не погоджується встановлювати безоплатний сервітут, оскільки це буде порушувати право власності відповідача та право на господарську діяльність. До того ж до позову не надано належних доказів щодо обсягу прав, де передбачається встановлення сервітуту. З огляду на викладене відповідач просить відмовити у позові.
В підготовчому засіданні 04.02.2025 суд постановив ухвали із занесенням до протоколу судового засідання про встановлення позивачу строку для подання відповіді на відзив до 12.02.2025 включно, встановлення відповідачу строку для подання заперечень на відповідь на відзив до 21.02.2025 включно та відкладення підготовчого засідання на 10:30 год. 25 лютого 2025 року.
До суду 17.02.2025 від позивача надійшла відповідь на відзив, в якій останній звертає увагу на відсутність судового рішення/судової справи щодо відсутності у ОСББ "Фортеця 57" повноважень здійснювати утримання та обслуговування будинку по пр.Миру, 57/3, м. Хмельницький. Так, з рішень судів у справі №924/88/22 та у справі №924/567/17 вбачається, що згідно з актом від 15.01.2012 ОСББ "ЖКЦ - 57/3" прийняло на баланс та обслуговування 60-ти квартирний 10-ти поверховий житловий будинок по проспекту Миру, 57/3, з інженерними комунікаціями (радіаторами, лічильниками води, електроенергії, газу, тощо) та документацію на нього. Матеріали справи не містять рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку про передачу будинку на обслуговування ТОВ "Керуюча компанія ЖЕК №9". Та обставина, що ТОВ "Керуюча компанія "ЖЕК №9" не визначалось виконавцем житлово-комунальних послуг в житловому будинку АДРЕСА_1 підтверджується також листом Виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 17.02.2015, листом Управління житлової політики і майна Департаменту інфраструктури місті Хмельницької міської ради від 30.09.2024. Позивач звертає увагу, що згідно з п. 1.4. Статуту ОК "ЖЕК №9" засновниками кооперативу є ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ТОВ "ВК-Білдінг". В пункті 3.1 даного Статуту визначено, що кооператив створюється для обслуговування переважно своїх членів на засадах взаємодопомоги та економічного співробітництва. Щодо акту №1 приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 03.11.2016, то позивач вказує, що останній суперечить вимогам закону. Зауважує, що на час його укладення існував акт приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 15.01.2014, яким ТОВ "Кін-Так" передало житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , до Обслуговуючого кооперативу "Житлово-експлуатаційна контора №9". Згідно з витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, на дату складання акту №1 від 03.11.2016 діяв Обслуговуючий кооператив "Житлово-експлуатаційна контора №9", хоча в акті зазначається ТОВ "Керуюча компанія Житлово-експлуатаційна контора №9", яке зареєстровано та почало діяти з 11.11.2016, тобто після підписання акту №1 від 03.11.2016. Також позивач вважає, що акт №1 від 03.11.2016 повинен був бути підписаний арбітражним керуючим Рудим А.М., який був розпорядником майна ТОВ "Кін-Так" на момент підписання акту. Зазначає, що під час розгляду справи №924/88/22 ТОВ "Кін-Так" та ТОВ "Керуюча компанія Житлово-експлуатаційна контора №9" не повідомляли про існування акту №1 приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 03.11.2016. Більш того, згідно з наданою Головним управлінням статистики у Хмельницькій області статистичною звітністю, станом на 01.01.2015, 01.01.2016, 01.01.2017 багатоквартирний житловий будинок перебував на балансі ОСББ "Фортеця 57". Щодо доводів відповідача про перебування ліфта у власності та на зберіганні ТОВ "Керуюча компанія ЖЕК №9", про надання послуг з ремонту та часткової заміни водопостачання та каналізації, ремонту та заміни покриття даху, вивозу сміття, то вказане спростовується листом Державної служби України з питань праці від 28.09.2017, листом Хмельницького РЕМ АТ "Хмельницькобленерго" від 27.01.2025, листом ХКП "Спецконмунтранс" від 27.01.2025, листом СРБП "Хмельницькліфт" від 21.01.2025. Також зазначає про нікчемність правочинів щодо майна, яке згідно умов закону належить співвласниками багатоквартирного будинку (договору позички електрообладнання та електромережі від 15.01.2014, акту №4/1 від 15.01.2014, паспорта ліфта та акту передачі ліфта на збереження від 02.08.2016, акту №1 приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 03.11.2016). Звертає увагу суду, що згідно з повідомленням 673569 від 30.01.2013, виготовленим Хмельницьким бюро технічної інвентаризації станом на 31.12.2012 було зареєстровано право власності за окремими громадянами на квартири в будинку за адресою: АДРЕСА_1 . Отже, з огляду на ст. 382 ЦК України, ч. 2 ст. 4, п. 1 ч. 1 ст. 6 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" вищевказані правочини щодо розпорядження спільним майном не відповідають приписам закону та є нікчемними. Вказує, що під час створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку співвласники визначили ОСББ "Фортеця 57" як утримувача будинку та прибудинкової території. Однак представники ОСББ "Фортеця 57" та власники квартир в будинку позбавлені можливості отримати доступ до приміщень, де розташоване належне співвласникам майно. Тому необхідність встановлення сервітуту зумовлена необхідністю утримувати будинок, ліквідувати аварії, оскільки співвласники обрали форму утримання будинку як діяльність ОСББ "Фортеця 57".
Згідно з ухвалами від 25.02.2025, які постановлені із занесенням до протоколу судового засідання, суд продовжив позивачу встановлений судом строк для подання відповіді на відзив та прийняв її до розгляду, продовжив відповідачу встановлений судом строк для подання заперечень на відповідь на відзив до 07.03.2025 включно, продовжив строк підготовчого провадження на 30 днів та відклав підготовче засідання на 12:30 год. 18 березня 2025 року.
На адресу суду 07.03.2025 надійшли заперечення ТОВ "ВК-Білдінг", в яких відповідач додатково вказує, що якщо ОСББ "ЖКЦ-57/3" прийняло на баланс та обслуговування багатоквартирний житловий будинок з інженерними комунікаціями, то відповідно з того часу мали б надаватися відповідні послуги власникам та мешканцям будинку. Проте рішення судів у справах № 924/88/22 та № 924/567/17 свідчать лише, що ОСББ "Фортеця 57" тривалий час оспорювало дані обставини в різний спосіб. Відносно посилань позивача про наявність у них на балансі лічильників води, електроенергії, газу, тощо зауважує, що останнім не подано жодного доказу. Крім того, повідомляє, що в приміщеннях ТОВ "ВК-Білдінг" немає жодного лічильника чи іншого обладнання, яке б належало позивачу. Щодо ліфта в багатоквартирному будинку, то відповідач звертає увагу, що ліфт являється спеціальною технічною спорудою, на використання якої мають бути спеціальні технічні та дозвільні документи. На даний час усі документи щодо ліфта знаходяться у ТОВ "Керуюча компанія ЖЕК №9", а ОСББ "Фортеця 57" не надало жодних доказів, що вони мають хоч якесь відношення до ліфта. Відповідач категорично незгідне встановлювати безоплатний сервітут для ОСББ "Фортеця 57", оскільки це буде порушувати право власності відповідача, обмежувати його право на здійснення господарської діяльності.
В підготовчому засіданні 18.03.2025 суд постановив ухвали із занесенням до протоколу судового засідання про відкладення підготовчого засідання у справі №924/22/25 на 09:10 год. 26 березня 2025 року, а також визначив запропонувати відповідачу до дати судового засідання надати письмову позицію з приводу клопотання позивача про призначення експертизи.
Ухвалою суду від 26.03.2025, яка залишена без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 19.05.2025, призначено у справі №924/22/25 судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено судовому експерту Марченкову Григорію Григоровичу. Зупинено провадження у справі № 924/22/25 на час проведення судової будівельно-технічної експертизи.
Відповідно до ухвали суду від 25.08.2025 поновлено провадження у справі №924/22/25, задоволено клопотання судового експерта № 29/25 від 21.08.2025, зобов'язано Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" та Товариство з обмеженою відповідальністю "ВК-Білдінг" забезпечити прибуття судового експерта Марченкова Г.Г., його безперешкодний доступ до об'єктів дослідження - приміщень цокольного поверху та приміщень технічного поверху в житловому будинку, що знаходиться за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, буд. 57/3, а також забезпечити належні умови для роботи судового експерта та присутність уповноважених представників сторін на час огляду об'єктів дослідження, зупинено провадження у справі №924/22/25 на час проведення судової експертизи.
До суду 10.12.2025 повернулись матеріали справи № 924/22/25 із висновком експерта №29/25 від 02.12.2025.
З огляду на викладене, ухвалою суду від 22.12.2025 провадження у справі № 924/22/25 поновлено, призначено підготовче засідання на 12:00 год. 29 грудня 2025 року, запропоновано учасникам справи до дати підготовчого засідання надати суду пояснення по справі з урахуванням висновку експерта №29/25 від 02.12.2025.
В підготовчому засіданні 29.12.2025 суд постановив ухвалу із занесенням до протоколу судового засідання про відкладення підготовчого засідання на 16:00 год. 05 січня 2026 року.
Відповідач подав до суду пояснення від 05.01.2026, в яких вказує, що згідно з ухвалою суду від 26.03.2025 перед судовим експертом було поставлено три питання, разом із тим у висновку експерта у заключній частині експертом надано чотири відповіді. У висновку експерта ст. 4 з 27 зазначалося, що перше та друге питання поставлені на вирішення експерта пов'язані між собою, а тому дослідження по них проводилися сумісно. Крім цього, починаючи з ст. 16 з 27 у висновку експерта було викладено дослідну частину по третьому питанню. Враховуючи зміст висновку експерта стає не зрозуміло, яким чином у висновку експерта в заключній частині виявилося чотири висновки на поставлені судом питання, оскільки в дослідній частині висновку експерта немає жодних згадок про виділення експертом четвертого питання та його окремого дослідження. Таким чином, на думку відповідача, висновок експерта від 02.12.2025 № 29/5 в частині оформлення не відповідає вимогам п.п. 4.12, 4.13, 4.14 Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої наказом МЮ України від 08.10.1998 № 53/5, що ставить під сумнів якість проведення судової експертизи та об'єктивність висновків. Звертає увагу, що під час призначення судової експертизи відповідач висловлював свої заперечення щодо призначення її судовому експерту Марченкову Г.Г., оскільки ним уже проводилася подібна експертиза по спірному об'єкту, і висновок експерта судової будівельно-технічної експертизи, складений Марченковим Г.Г. 25.02.2014 №66/13 фактично було визнано необґрунтованим, оскільки за результатами розгляду справи № 686/4123/13-ц в задоволенні позову відмовлено. Також вказує, що огляд приміщень проводився у присутності директора ТОВ "ВК-Білдінг" Кулакова В.І., а зі сторони ОСББ "Фортеця 57" не було жодного представника та не надано жодних документів щодо належності їм будь-яких комунікацій чи устаткування. В сою чергу, експерт не вимагав від ОСББ "Фортеця 57" будь-яких документів на об'єкти дослідження, хоча на кожний провід чи трубу у будинку мають бути відповідні документи. У висновку експерта, а саме в дослідній частині, лише процитовано певні нормативні акти та без будь-якого аналізу переписано приміщення, в яких експерт начебто побачив візуально якісь комунікації будинку без аналізу відповідних проектів та без врахування різних норм безпеки (протипожежної, санітарних безпекових тощо). У висновку експерта немає жодної згадки про те, що до спеціальних технічних приміщень мають мати доступ лише спеціалісти з відповідними доступами. Звертає увагу суду, що перш ніж робити будь-які висновки, експерт мав переконатися, чи є в ОСББ "Фортеця 57" документи на право власності на ті об'єкти, до яких вони просять встановити сервітут, бо в іншому випадку експерт пропонує порушувати право ТОВ "ВК-Білдінг" лише посилаючись на технічну можливість. З огляду на викладене, відповідач вважає висновок експерта №29/25 від 02.12.2025 повністю необґрунтованим та таким, що не підлягає застосуванню при вирішенні справи по суті.
Згідно з ухвалами від 05.01.2026, постановленими із занесенням до протоколу судового засідання, суд відмовив у задоволенні клопотання відповідача про проведення врегулювання спору за участю судді, з огляду на приписи ст. 186 ГПК України та відсутність згоди представника позивача, задовольнив клопотання відповідача про долучення доказів від 04.01.2026 та прийняв до розгляду лист ОСББ "Фортеця 57" від 29.12.2025, а також відклав підготовче за сідання на 11:00 год. 09 січня 2026 року.
Позивач подав до суду заяву про зміну предмету позову від 05.01.2026, в якій зазначив, що з огляду на допущену описку при формуванні позовних вимог в зазначені адреси будинку та з огляду на висновок експерта є необхідність у подані вказаної заяви.
В підготовчому засіданні 09.01.2026 суд відмовив у задоволенні клопотання відповідача про об'єднання справ в одне провадження на підставі ч. 3 ст. 173 ГПК України, прийняв до розгляду заяву позивача про зміну предмета позову від 05.01.2026, встановив відповідачу строк для подання відзиву на позов з врахуванням заяви про зміну предмета позову до 26 січня 2026 року включно, встановив позивачу строк для подання відповіді на відзив на позов з врахуванням заяви про зміну предмета позову до 04 лютого 2026 року включно, відмовив у задоволені клопотання відповідача про продовження строку підготовчого провадження з огляду на приписи ч. 3 ст. 177 ГПК України, закрив підготовче провадження та призначив справу №924/22/25 до розгляду по суті на 14:15 год. 06 лютого 2026 року, задовольнив клопотання відповідача та на підставі ч. 5 ст.98 ГПК України викликав в судове засідання судового експерта Марченкова Григорія Григоровича для надання усних пояснень щодо висновку експерта № 29/25 від 02.12.2025, про що постановив ухвали із занесенням до протоколу судового засідання.
На адресу суду 26.01.2026 від відповідача надійшов відзив на позов з врахуванням заяви про зміну предмета позову, згідно з яким відповідач повністю підтримує заперечення, наведені у первинному відзиві на позовну заяву та вважає, що ТОВ "Керуюча компанія ЖЕК №9" як надавало послуги по обслуговуванню будинку по проспекту Миру 57/3 в м. Хмельницькому, так і надає до цього часу, про що свідчить сам факт подання даного позову до суду. Щодо вимоги позивача про встановлення безоплатного сервітуту в ряді приміщень відповідача загальною площею близько 150 кв.м. (згідно зміненого предмету позову), то його вимоги є намаганням узаконити фактичне захоплення приватної власності. Враховуючи законодавчо визначене поняття (сервітут) та фактичні обставини справи, а саме те, що позивач категорично відмовився навіть вести перемовини щодо укладення договору відносно спірного майна, то твердження ОСББ "Фортеця 57" у первинній позовній заяві, що окрім сервітуту немає іншого способу захисту, не відповідають дійсності. Позивачем не надано жодного доказу того, що якимось чином порушуються його права, оскільки йому було чітко запропоновано взяти в оренду приміщення, де знаходяться комунікації, а його небажання укладати договір не є підставою встановлення сервітуту за рішенням суду, оскільки в позивача є інші способи задоволення потреб. Звертає увагу суду, що позивач не має власних приміщень, де знаходяться комунікації, але фактично хоче експлуатувати їх згідно зміненого предмету позову, що суперечить вимогам законодавства. Позивач бажає не просто проходу через приміщення, що належать відповідачу, а фактично хоче його безоплатно постійно експлуатувати для розміщення комунікацій, що повністю суперечить змісту сервітуту. Крім цього, законодавство визначає лише вичерпний перелік безоплатних правочинів, а сервітут відноситься до платних договорів і саме за плату відповідач готовий надати приміщення позивачеві. ТОВ "ВК-Білдінг" повідомляє, що на адресу відповідача не надходило жодного листа з пропозиціями укладення договору сервітуту. Якщо позивач не бажає отримати приміщення згідно договору оренди, то у нього є можливість перемісти комунікації у власні приміщенні, що також є способом задоволення його потреб.
У доповненні до відзиву від 26.01.2026 відповідач вказує, що у своїй позовній заяві позивач не конкретизує, які саме дії він планує вчиняти в приміщеннях відповідача в режимі 24/7 (прокладати нові мережі, ремонтувати старі, чи просто зберігати там свої речі); який саме обсяг простору йому потрібен (сервітут на все приміщення площею 50 кв.м. для обслуговування труби діаметром 10 см є очевидно неспівмірним); в чому полягатиме "користування" майном відповідача, окрім самого факту проходу. Вимагаючи встановлення сервітуту без конкретизації технічної мети (прокладання/експлуатація конкретної мережі), позивач намагається підмінити поняття сервітуту фактичним встановленням контролю над приміщеннями відповідача, що суперечить суті інституту сервітуту, а також праву власності відповідача. Якщо справжньою метою позивача є отримання доступу до загальнобудинкових мереж для їх обслуговування, ремонту чи зняття показників лічильників, то для цього не потрібно встановлювати сервітут. Це право вже гарантоване йому законом імперативно. Відносини щодо доступу до приміщень для обслуговування мереж регулюються Законом України "Про житлово-комунальні послуги", а саме п. 4 ч. 2 ст.8, п. 6 ч. 3 ст. 8. Отже, законодавець чітко розмежував право сервітуту (як право користування чужою річчю) та право доступу (як необхідну умову технічного обслуговування). Оскільки позивач (як управитель/балансоутримувач) вже наділений законом правом безперешкодного доступу для технічних потреб, встановлення сервітуту для тих самих цілей є юридичним нонсенсом. Встановлення сервітуту у даному випадку призведе до дублювання прав, які вже існують в силу закону, але з покладанням на відповідача додаткового і невиправданого обтяження його власності. Звертає увагу, що позивачем обрано неефективний спосіб захисту. Так, якщо відповідач перешкоджає законному доступу, то належним способом захисту є позов про усунення перешкод у користуванні спільним майном (негаторний позов) або зобов'язання надати доступ на підставі ст. 8 вказаного Закону. Вимога ж про встановлення сервітуту є неналежним та неефективним способом захисту, оскільки позивач просить суд надати йому право, яке у нього і так є за законом, але в іншій правовій формі, яка невиправдано обмежує право власності відповідача.
Позивач у відповіді на відзив та доповнення до відзиву від 04.02.2026 вказує, що під час судового розгляду представник відповідача не заявляв клопотання про проведення повторної або додаткової експертизи на спростування висновку експерта Марченкова Г.Г. Тому заперечення відповідача щодо висновку експерта не можуть свідчити про безпідставність вимог ОСББ "Фортеця 57". Повідомляє, що наявні у справі документи, зокрема: декларація про готовність до експлуатації, акт приймання-передачі на баланс ОСББ "ЖКЦ - 57/3" 60-ти квартирного 10-ти поверхового житлового будинку по проспекту Миру, 57/3 від 15.01.2012 свідчать про те, що з 15.01.2012 зазначене у позовній заяві майно було наявне під час введення будинку в експлуатацію та отримано на баланс ОСББ "Фортеця 57" у 2012 році. Сервітут необхідний для експлуатації та проходу зазначеного у заяві майна. Щодо посилань відповідача на норми Закону України "Про житлово-комунальні послуги" зазначає, що діяльність ОСББ "Фортеця 57" регламентована Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", "Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків", а складність із доступом в приміщення із загальнобудинковими комунікаціями підтверджується поданими позивачем доказами. Отже, вказані обставини не можуть свідчити про безпідставність вимог ОСББ "Фортеця 57".
В судовому засіданні 06.02.2026 суд відмовив у задоволенні клопотання відповідача про зупинення провадження у справі з огляду на приписи ч. 3 ст. 195, ст. 227 ГПК України, оголосив перерву до 14:15 год. 16 лютого 2026 року, про що постановив ухвали із занесенням до протоколу судового засідання. Також в судовому засіданні 06.02.2026 суд заслухав пояснення судового експерта Марченкова Григорія Григоровича щодо висновку експерта № 29/25 від 02.12.2025.
Відповідно до ухвал від 16.02.2026 та від 04.03.2026 суд оголошував перерву в судовому засіданні, про що постановив ухвали із занесенням до протоколу судового засідання.
В судовому засіданні 09.03.2026 представники позивача підтримали позовні вимоги та просили їх задовольнити.
Представники відповідача просили у задоволенні позову відмовити.
Суд під час розгляду матеріалів справи встановив наступні обставини.
Згідно з декларацією про готовність об'єкта до експлуатації, зареєстрованої Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Хмельницькій області 08.12.2011 за №ХМ14311096942, введено в експлуатацію 10-ти поверховий житловий будинок у м. Хмельницькому, проспект Миру, 57/3, забудовником будівництва якого було ЗАТ "Хмельницьклегпром".
На установчих зборах мешканців будинку по проспекту Миру, 57/3, які відбулись 14.12.2011, було затверджено статут Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житлово-комунальний центр - 57/3" (далі - Статут), відповідно до п. 1.1 якого об'єднання створене власниками квартир багатоквартирного будинку по проспекту Миру в місті Хмельницькому, відповідно до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Місцезнаходження об'єднання: Україна, 29019, Хмельницька область, м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3.
Згідно з п.п. 2.1 Статуту метою створення об'єднання є забезпечення захисту прав його членів відповідно до пункту 11.1 цього типового статуту та дотримання ним обов'язків щодо належного утримання та використання неподільного загального майна житлового комплексу, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Завданням та предметом діяльності об'єднання є: належне утримання будинку та прибудинкової території; забезпечення реалізації прав власників приміщень будинку на володіння та користування спільним майном членів об'єднання; забезпечення сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання; здійснення господарської діяльності для забезпечення власних потреб.
За умовами п. 2.6 Статуту об'єднання зобов'язане, зокрема: забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан неподільного та загального майна, що належить членам об'єднання; забезпечувати виконання вимог законодавства та Статуту; у випадках, передбачених законодавством та Статутом, представляти інтереси членів об'єднання, відповідно до наданих повноважень у відносинах з третіми особами.
Відповідно до п.3.1 Статуту майно об'єднання складається з неподільного та загального майна: неподільне майно - неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частин допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання, що забезпечують належне функціонування житлового будинку. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню; загальне майно - частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватись згідно з їх призначенням на умовах, визначених цим статутом (кладові, гаражі, втому числі підземні, тощо).
У п. 3.2.1 Статуту визначено, зокрема, що технічне обладнання будинку - інженерні комунікації та технічні пристрої, які забезпечують санітарно-гігієнічні умови та безпечну експлуатацію квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, ліфти, центральні розподільчі щити електропостачання, а також елементи благоустрою прибудинкової території).
На підставі акту приймання-передачі від 15.01.2012 члени комісії від об'єднання співвласників "ЖКЦ-57/3" та від ЗАТ "Хмельницьклегпром" провели обстеження активів 10-ти поверхового житлового будинку за адресою: м.Хмельницький, пр.Миру, 57/3, що передається на баланс і обслуговування Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житлово-комунальний центр - 57/3" і встановили, що 60-ти квартирний 10-ти поверховий житловий будинок має, зокрема, облаштування водопроводом, каналізацією, загальним опаленням, у тому числі від власної котельні, гарячим водопостачанням, електроосвітленням, газопостачанням, газовими плитами, ліфтом вантажно-пасажирським, шахтою ліфтовою, загальнобудинковими електролічильниками №763199, №054133206, №069978, обладнанням котельні та ін. Згідно з актом уповноваженні представники об'єднання співвласників "Житлово-комунальний центр - 57/3" приймають та несуть відповідальність за збереження вказаного в цьому акті майна. Об'єднання співвласників "Житлово-комунальний центр - 57/3" бере на себе зобов'язання передачі інженерних мереж на баланс відповідним організаціям, укладання договорів на електро-, газо-, водопостачання та на сервісне обслуговування ліфта з дня підписання цього акту. Закрите акціонерне товариство "Хмельницьклегпром" (забудовник) знімає, а Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житлово-комунальний центр - 57/3" приймає відповідальність за експлуатацію 60-ти квартирного 10-ти поверхового житлового будинку з дня підписання цього акту.
В подальшому рішенням загальних зборів власників квартир (приміщень) багатоквартирного будинку №57/3 по проспекту Миру в м.Хмельницькому, оформленим протоколом №8 від 21 серпня 2014 року, затверджено Статут Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" (нова редакція), який зареєстрований 10 вересня 2014 року (далі - Статут ОСББ "Фортеця 57).
У п. 1.1 вказаного Статуту зазначено, що Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" перейменовано з "Житлово-комунальний центр - 57/3" та є його правонаступником усіх майнових та немайнових прав та обов'язків, створено власниками квартир та/або приміщень багатоквартирного будинку №57/3 (житловий комплекс) по проспекту Миру в м.Хмельницькому відповідно до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Місцезнаходження об'єднання: Україна, 29019, Хмельницька область, м.Хмельницький, пр.Миру, 57/3, кв.57.
Згідно з п. 1.8 Статуту ОСББ "Фортеця 57" майно об'єднання утворюється з: загального та неподільного майна житлового комплексу, прийнятого на баланс об'єднання; майна, переданого йому членами об'єднання у власність; іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом.
Пунктами 2.1, 2.2, Статуту ОСББ "Фортеця 57" визначені мета, завдання та предмет діяльності, які відповідають меті, завданням та предмету діяльності, що зазначені у відповідних пунктах Статуту ОСББ "ЖКЦ-57/3".
Відповідно до п. 2.6 Статуту ОСББ "Фортеця 57" об'єднання зобов'язане, зокрема: забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан неподільного та загального майна, що належить членам об'єднання; забезпечувати виконання вимог статуту об'єднання; у випадках, передбачених законодавством, Статутом об'єднання, представляти інтереси членів об'єднання, відповідно до наданих повноважень у відносинах з третіми особами.
Майно об'єднання складається з неподільного та загального майна: неподільне майно - неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання, що забезпечують належне функціонування житлового будинку. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню; загальне майно - частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених цим статутом (кладові, в тому числі підземні та ін.) (п. 3.1 Статуту ОСББ "Фортеця 57").
За умовами п. 3.2.1 Статуту ОСББ "Фортеця 57" до неподільного майна належить: - частина допоміжних приміщень, конструктивних елементів, технічного обладнання будинку, які не можуть бути поділені між власниками приміщень будинку та без яких не може бути належного утримання будинку і прибудинкової території (ліфтові, щитові, котельні, насосні, технічні коридори, сміттєкамери, приміщення охорони, інші технічні приміщення); - конструктивні елементи будинку - частини споруди, які забезпечують її цілісність та необхідні технічні умови функціонування (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші, конструкції даху, покрівля, в'їздна група тощо); - технічне обладнання будинку - інженерні комунікації та технічні пристрої, які забезпечують санітарно-гігієнічні умови та безпечну експлуатацію квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, ліфти, центральні розподільчі щити електропостачання, а також елементи благоустрою прибудинкової території).
Разом з тим, як було встановлено судами під час розгляду справ № 924/88/22, № 924/567/17, 25.10.2013 комісією у складі представника ТОВ "Новолуння", яке є правонаступником ЗАТ "Хмельницьклегпром", та представників ОСББ "ЖКЦ-57/3" складено акт приймання-передачі (повернення) житлового комплексу або його частини з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3" на баланс власника (забудовника) ТОВ "Новолуння", де зазначено, що ОСББ "ЖКЦ-57/3" передає (повертає) з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3" житловий комплекс 10-поверхового житлового будинку за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3, а ТОВ "Новолуння" приймає на свій баланс житловий комплекс 10-поверхового житлового будинку за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3. В акті вказано, що квартири передаються, в тому числі з радіаторами, лічильниками води, електроенергії, газу, металопластиковими вікнами, балконними дверима та металевими вхідними дверима і виконаними згідно проекту опоряджувальними роботами. Разом із житловим комплексом передаються технічний паспорт на будинок та інша документація. ОСББ "ЖКЦ-57/3" знімає, а ТОВ "Новолуння" приймає відповідальність за експлуатацію 60-ти квартирного 10-ти поверхового житлового будинку з дня підписання цього акта.
10.01.2014 генеральний директор ТОВ "Кін-Так", яке є правонаступником майнових і немайнових прав і обов'язків ТОВ "Новолуння", ОСОБА_1 видав наказ №2 "Про передачу житлового комплексу житлових і нежитлових приміщень та обладнання, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 ", яким було визначено провести передачу житлового комплексу житлових і нежитлових приміщень та обладнання, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , від балансоутримувача - забудовника ТОВ "Кін-Так" (правонаступника ЗАТ "Хмельницьклегпром") на баланс ОК "ЖЕК №9", а також укласти договір між балансоутримувачем - забудовником ТОВ "Кін-Так" та ОК "ЖЕК №9" по передачі з балансу ТОВ "Кін-Так" на баланс ОК "ЖЕК №9" майнового житлового комплексу по проспекту Миру, 57/3, на утримання на балансі житлового будинку, споруд та прибудинкової території для здійснення функцій управління майном.
15.01.2014 комісією у складі представника ТОВ "Кін-Так" та за участю представників ОК "ЖЕК №9" складено акт №1 приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс згідно з яким ОК "ЖЕК №9" отримав від ТОВ "Кін-Так" житловий комплекс (його частини) житлові і нежитлові приміщення та обладнання за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3. Згідно з актом №1 ТОВ "Кін-Так" знімає, а ОК "ЖЕК №9" приймає відповідальність за експлуатацію 60-ти квартирного 10-ти поверхового житлового будинку з дня підписання цього акта. Вказаний акт долучений до матеріалів даної справи.
15.01.2014 між ТОВ "Кін-Так" та ОК "ЖЕК №9" укладено договір на утримання на балансі житлового будинку, споруд та прибудинкової території, переданих власником на баланс для здійснення функцій з управління майном, згідно з пунктом 1.1 якого сторони визначили, що предметом договору є передача власником (ТОВ "Кін-Так") на баланс виконавця (ОК "ЖЕК №9") нерухомого майна (житлового будинку, споруд та ін.), що знаходяться на проспекті Миру, 57/3 міста Хмельницького, власником яких є ТОВ "Кін-Так" та передача виконавцю функцій з утримання будинку, споруд та прибудинкової території, а виконавцем прийняття на баланс його майна (житлового комплексу) та здійснення функцій з його управління та проведення розрахунків із споживачами та комунальними підприємствами.
Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 01.02.2016 у справі №924/2030/15-ц, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Хмельницької області від 15.03.2016, було визнано незаконною передачу житлового будинку з балансу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку ЖКЦ-57/3" (після зміни назви ОСББ "Саграда", ОСББ "Фортеця 57") на баланс ТОВ "Новолуння" (правонаступника прав та обов'язків ЗАТ "Хмельницьклегпром"), оформлену актом прийому-передачі з балансу на баланс від 25.10.2013. Визнано незаконним та скасовано наказ №2 від 10.01.2014 генерального директора ТОВ "Кін-Так" (правонаступника прав та обов'язків ЗАТ "Хмельницьклегпром", ТОВ "Новолуння") ОСОБА_1 "Про передачу житлового комплексу житлових і нежитлових приміщень та обладнання, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 ". Визнано недійсним договір на утримання на балансі житлового будинку, споруд та прибудинкової території, переданих власником на баланс для здійснення функцій з управління майном між ТОВ "Кін-Так" та ОК "ЖЕК №9" від 15.01.2014. Однак постановою Верховного Суду від 23.10.2019 скасовані вказані рішення та закрито провадження у справі № 686/2030/15-ц.
В подальшому рішенням Господарського суду Хмельницької області у справі № 924/88/22 від 31.05.2022, яке залишено без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 05.10.2022 та постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11.01.2023, було задоволено позов ОСББ "Фортеця 57"; визнано недійсним з моменту вчинення правочин щодо передачі житлового будинку за адресою: місто Хмельницький, проспект Миру 57/3 з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3" на баланс ТОВ "Новолуння", оформлений актом приймання-передачі (повернення) житлового комплексу або його частини з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3 на баланс власника (забудовника) ТОВ "Новолуння", який є правонаступником ЗАТ "Хмельницьклегпром", від 25.10.2013; скасувано наказ генерального директора ТОВ "Кін-Так" №2 "Про передачу житлового комплексу житлових і нежитлових приміщень та обладнання, розташованих за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру 57/3" від 10.01.2014; визнано недійсним з моменту вчинення правочин щодо передачі житлового будинку за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру 57/3, з балансу ТОВ "Новолуння" на баланс ОК "ЖЕК №9", оформлений актом №1 приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс" від 15.01.2014; визнано недійсним договір на утримання на балансі житлового будинку, споруд та прибудинкової території, переданих власником на баланс для здійснення функцій з управління майном від 15.01.2014, укладений між ТОВ "Кін-Так" та ОК "ЖЕК №9".
Суди встановили, що у матеріалах справи відсутні докази підтвердження того, що акт приймання - передачі (повернення) житлового будинку або його частини від 25.10.2013 з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3" на баланс забудовника - ТОВ "Новолуння", яке є правонаступником ЗАТ "Хмельницьклегпром", складався на підставі рішення загальних зборів членів ОСББ "ЖКЦ-57/3" про передачу житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи, статут якої передбачає можливість провадження такої діяльності, та укладення з цією юридичною особою відповідного договору, як це передбачено Порядком передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 №1521. З огляду на викладене, правочин з передачі багатоквартирного житлового будинку з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3" на баланс ТОВ "Новолуння", який оформлений актом приймання - передачі (повернення) житлового будинку або його частини від 25.10.2013, є незаконним, оскільки цей правочин не відповідає положенням Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", статуту ОСББ "ЖКЦ-57/3" та є таким, що порушує права останнього на здійснення управління спільним майном, тобто проведення діяльності, спрямованої на належну експлуатацію, ремонт та утримання приміщень багатоквартирного будинку відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил згідно із законодавством. Відповідно, усі подальші правочини щодо зміни балансоутримувача багатоквартирного житлового будинку та особи, що здійснює управління спільним майном співвласників, є також незаконними, адже ці правочини так само порушують надане ОСББ "ЖКЦ-57/3" (ОСББ "Фортеця 57") співвласниками майна право на управління багатоквартирним будинком.
Відповідно до інформаційної довідки № 391735685 від 20.08.2024 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта, 11.09.2017 проведена державна реєстрація права власності ТОВ "ВК-Білдінг" на нежитлове приміщення, загальною площею 506,6 кв.м. на підставі договору дарування № 3032 від 11.09.2017. Також 21.10.2015 проведена державна реєстрація права власності ТОВ "ВК-Білдінг" на нежитлове приміщення цоколя № 5, загальною площею 147,8 кв.м., що складається з: цоколь №1 приміщення, площею 22,3 кв.м., № 2 приміщення, площею 13,4 кв.м., №3 коридор, площею 7,0 кв.м., №4 приміщення, площею 12,5 кв.м., №5 коридор, площею 8,9 кв.м., №6 кладова, площею 3,0 кв.м., №7 приміщення, площею 52,3 кв.м., №8 приміщення, площею 6,4 кв.м., №9 санвузол, площею 13,9 кв.м., № 10 приміщення площею 3,7 кв.м., № 11 коридор площею 4,4 кв.м., на підставі договору купівлі-продажу № 2443 від 21.10.2015.
Матеріали справи містять договір дарування № 3032 від 11.09.2017 та договір купівлі-продажу № 2443 від 21.10.2015, а також технічні паспорти, які були виготовлені ТОВ "Буд-Тех Інвентаризація" станом на 10.02.2014, на нежитлове приміщення цоколя № 5 та на нежитлове приміщення, загальною площею 506,6 кв.м., в якому під номером 33 зазначено машинне відділення.
Позивач вказує, що відповідач створює йому складнощі у доступі до загальнобудинкових комунікацій, на підтвердження чого долучив до матеріалів справи наступні докази:
- акт про відсутність доступу до машинного приміщення від 20.01.2017, який складений головою та членом правління ОСББ "Фортеця 57", заступником директора та інженером з охорони праці ПП "Ліфт Експрес" про те, що 20.01.2017 зазначені особи намагались отримати доступ до машинного приміщення ліфта, що розташований в будинку № 57/3 по проспекту Миру у м.Хмельницький для проведення його попереднього технічного огляду та запуску в експлуатацію. Однак в процесі було виявлено, що на вході на 11-й поверх, на якому знаходиться машинне приміщення ліфта, встановлено двері, які були замкнені, оскільки приміщення 11-го поверху належить на праві власності ОСОБА_1 , який відмовився надати доступ до вказаного приміщення. Тому запуск ліфта в експлуатацію без доступу до машинного приміщення ліфта здійснити неможливо;
- заяву ОСББ "Фортеця 57" № 11/12 від 11.12.2023, адресовану ТОВ "ВК-Білдінг", ОСОБА_1 та ПП "Смарт Ліфт", про доступ до приміщень ліфтової та електрощитової;
- протоколи допиту свідків від 23.09.2024, що були складені дізнавачем СД ВнП № 1 ХРУП ГУНП в Хмельницькій області, які містять показання мешканців будинку АДРЕСА_1 ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , в яких останні повідомили про відсутність доступу до ліфта, укриття та інших приміщень загального користування.
- лист АТ "Хмельницькобленерго" № 2022-27-1273 від 18.10.2022, в якому зокрема зазначено, що за зверненням ОСББ "Фортеця 57" для проведення спільного обстеження електроустановки за адресою: АДРЕСА_1 , був направлений представник оператора системи розподілу, однак доступ до засобу обліку електричної енергії був відсутній;
- акт від 25.12.2025 про аварійну ситуацію, що трапилась на системі водовідведення в будинку по АДРЕСА_1 , в якому зазначено, що орієнтовно о 07:00 ранку виникло забиття каналізаційної системи, що призвело до затоплення фекальними рештками з будинкової каналізаційної мережі туалетної кімнати, про що було повідомлено голову ОСББ "Фортеця 57" для забезпечення прибуття сантехніка та проведення ремонту. Члени комісії визначили, що для усунення аварійної ситуації необхідно перекрити загальнобудинкові мережі (кран водомірного вузла), які розташовані на цокольному поверсі будинку - в приміщенні, яке належить ТОВ "ВК-Білдінг". В присутності членів комісії було здійснено неодноразові телефонні виклики за контактними номерами ТОВ "ВК-Білдінг" до Кулакова В. Також здійснювалась переписка через вайбер. Проте особа, яка забезпечила б вхід у цокольний поверх будинку, не прийшла. Тому аварію довго не могли ліквідувати.
З метою вирішення питання щодо укладення договору про встановлення сервітуту ОСББ "Фортеця 57" зверталось до ТОВ "ВК-Білдінг" з листом № 1/2024 від 10.10.2024, в якому просило розглянути запропоновані ОСББ "Фортеця 57" умови використання нежитлових приміщень, які належать ТОВ "ВК-Білдінг", та підписати примірник договору або запропонувати інші умови використання нежитлових приміщень. До вказаного листа долучено примірник договору про встановлення сервітуту від 10.10.2024 з додатком № 1. Надіслання вказаного листа на адресу відповідача підтверджується описом вкладення у цінний лист від 11.10.2024 та поштовою накладною.
Відповіді на вказаний лист матеріали справи не містять.
Під час розгляду даної справи в суді ТОВ "ВК-Білдінг" надіслало до ОСББ "Фортеця 57" пропозицію укласти договір оренди приміщень, щодо яких позивач просить встановити сервітут, з метою врегулювання спірних питань. У пропозиції зазначено, що загальна місячна орендна плата за користування приміщеннями площею 143,9 кв.м. становитиме 19426,50 грн. Вказано, що у випадку укладення договору оренди позивач матиме право проходу відповідними приміщеннями з метою доступу до об'єктів оренди. Додатком до звернення оформлено проект договору оренди нежитлових приміщень № 5 від 05.05.2025 та проект акту приймання-передачі вказаних приміщень. До справи долучено також висновки про вартість майна, складені ТОВ ЕКФ "Власна справа", відповідно до яких ринкова вартість нежитлових приміщень 11 поверху загальною площею 58,2 кв.м. та приміщення дахової котельні загальною площею 24,1 кв.м., розташованих за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3, станом на 21.04.2025 становить 538 708,00 грн; ринкова вартість нежитлового приміщення цоколя № 5 загальною площею 147,8 кв.м. за вказаною адресою становить 1612415,00 грн.
Розглянувши вищевказану пропозицію, ОСББ "Фортеця 57" повідомило, що в тексті договору оренди відсутні будь-які відомості про те, що вказані приміщення належать на праві власності ТОВ "ВК-Білдінг" та не перебувають у користуванні інших осіб. Також вказало, що для з'ясування наявності внутрішньобудинкових мереж в приміщеннях відповідача у справі № 924/22/25 була призначена будівельно-технічна експертиза. Тому без попереднього огляду представниками ОСББ "Фортеця 57" та експертом приміщень не можливо переконатись в необхідності оренди всіх приміщень, що пропонуються для передачі в оренду. За таких обставин ОСББ "Фортеця 57" позбавлено можливості приймати рішення про підписання запропонованого проекту договору оренди нежитлових поміщень № 5 від 05.05.2025.
На підтвердження позовних вимог позивач долучив також наступні докази:
- щоденні звіти про виконання робіт начальника дільниці/інженера-інспектора/майстра виробничої дільниці з експлуатації засобів обліку електричної енергії за 21.09.2017, за 24.07.2019, відповідно до яких абонентом ОСББ "Фортеця 57" надавались покази лічильників № 054133206 та № 069978;
- постанову Північно-західного апеляційного господарського суду у справі № 924/567/17 від 23.03.2020 за позовом ОСББ "Фортеця 57" до ТОВ "ВК-Білдінг" за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ТОВ "Керуюча компанія "Житлово-експлуатаційна контора № 9" про стягнення 16091,02 грн, якою було залишено без змін рішення Господарського суду Хмельницької області від 07.11.2019 про часткове задоволення позовних вимог та стягнення 13840,44 грн заборгованості. Приймаючи вказані судові рішення, суди дійшли висновку, що з моменту прийняття 10-ти поверхового 60-ти квартирного будинку за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3 на баланс ОСББ "ЖКЦ-57/3", яке в подальшому перейменоване на ОСББ "Саграда" та ОСББ "Фортеця 57", саме останнім здійснювалось обслуговування такого будинку, тому у співвласників виник обов'язок сплачувати внески на утримання будинку та прибудинкової території вказаному ОСББ. Доказів виникнення у співвласників обов'язку сплачувати такі внески ОК "ЖЕК №9" судами не встановлено, оскільки договір на утримання житлового будинку співвласники житлового будинку із ним не укладали. Аналогічно не може вважитися сплата коштів ТОВ "ВК-Білдінг" третій особі належним виконанням відповідачем свого обов'язку як власника майна здійснювати платежі на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, які визначені пропорційно до площі, належної власнику, та у розмірі, затвердженому загальними зборами співвласників;
- висновок експертного дослідження № 2062-ед/013 будівельно-технічної експертизи, складений ТОВ "Бюро судових будземекспертиз" 18.02.2013, в якому експертом зазначено, що основне призначення приміщень (цокольний поверх: насосна (приміщення № 6), площею 3,0 кв.м., технічний коридор (приміщення №7) площею 52,3 кв.м., щитова (приміщення №8), площею 6,4 кв.м., ліфтова шахта, технічний коридор (приміщення № 5), площею 8,9 кв.м., приміщення чергового санвузла (приміщення № 9), площею 13,9 кв.м., мусорокамера (приміщення № 10), площею 3,7 кв.м., технічний коридор площею 4,4 кв.м.; 1-й поверх: кімната охорони площею 4,0 кв.м.; технічний поверх: машинне приміщення ліфта (приміщення №33), площею 36,5 кв.м., сходи (приміщення №1) 12,5 кв.м., коридор (приміщення №2) - 9,2 кв.м., загальна лоджія - 11,7 кв.м., загальна лоджія - 5.5 кв.м., технічний коридор (приміщення №3) - 15,8 кв.м., технічний коридор (приміщення №14) - 14,1 кв.м., технічний коридор - 12,5 кв.м., технічний коридор (приміщення №18) - 40,1 кв.м., технічний коридор (приміщення №28) - 10,0 кв.м.) підсобні для обслуговування мереж теплопостачання, гарячого водопостачання, побутової каналізації, електропостачання, ліфтового обладнання, сміттєвидалення під'їзду всього житлового будинку за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3. Вільний доступ та обслуговування технічним персоналом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку комунікацій окремих квартир, приміщень, зокрема квартир № 3 та № 33 житлового будинку № 57/3 по проспекту Миру в м.Хмельницькому не забезпечено. Додатками до висновку оформлено план цокольного поверху та план технічного поверху житлового будинку за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3;
- висновок судової будівельно-технічної експертизи № 66/13 від 25.02.2014, складений експертом Марченковим Г.Г., в якому зазначено, що спірні приміщення цокольного поверху - насосної, площею 3,0 кв.м., технічного коридору площею 52,3 кв.м., щитової площею 6,4 кв.м., ліфтової шахти, технічного коридору площею 8,9 кв.м., сміттєкамери площею 3,7 кв.м., кімнати охорони площею 4,0 кв.м., приміщення санвузла площею 13,9 кв.м., технічного коридору площею 4,4 кв.м., кімнати охорони площею 4,0 кв.м., першого поверху та приміщення технічного поверху - машинного приміщення ліфта площею 36,5 кв.м., сходів 12,5 кв.м., сходів площею 9,2 кв.м., загальної лоджії площею 11,7 кв.м., загальної лоджії площею 5,5 кв.м., технічного коридору площею 40,1 кв.м., технічного коридору площею 10 кв.м., технічного коридору площею 14,1 кв.м., технічного коридору площею 15,8 кв.м. класифікуються наступним чином:
- ДБН В.2.2-15-2005 "Житлові будинки. Основні положення" - підсобні приміщення багатоквартирного житлового будинку та приміщення технічні;
- Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" - допоміжні приміщення багатоквартирного будинку;
- Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства № 76 від 17.05.2005 - допоміжні приміщення житлового будинку.
Відповідно до проектних рішень в спірних приміщеннях знаходяться загальнобудинкові інженерні мережі - опалення, водопостачання, каналізації, електропостачання та обладнання ліфта, які є доступними до візуального огляду так і відносяться до прихованих.
З технічної точки зору вказані приміщення являються допоміжними та підсобними. Архітектурно- планувальне рішення спірних приміщень в цілому відповідає даним щодо планування цих приміщень відповідно до технічних паспортів на них. Встановлене незначне відхилення від проектних рішень в площі вищенаведених приміщень. Щодо питання чи є вільним доступ до означених приміщень технічним персоналом надана відповідь, що вказане питання виходить за межі спеціальних знань експерта, тому надати відповідь не виявляється можливим;
- лист гр. ОСОБА_1 від 08.10.2012, адресований голові правління ОСББ "ЖКЦ - 57/3", в якому Кулаков В.І., як власник нежитлового та цокольних приміщень, повідомив, що у разі виникнення необхідності для проведення огляду технічного стану обладнання і мереж та ліквідації аварій, він в будь-який час забезпечить безперешкодний доступ в свою приватну власність за адресою: АДРЕСА_1 , в якій знаходяться мережі, засоби обліку води та електроенергії, представникам, які надають відповідні послуги за наявності в них посвідчення. Для забезпечення безперешкодного доступу Кулаков В.І. просив завчасно повідомляти його про намір обстежити обладнання за відповідним номером телефону;
- лист Виконавчого комітету Хмельницької міської ради № 21-1317-15 від 17.02.2015, адресований ОСББ "Фортеця 57" та ОК "ЖЕК № 9", щодо встановлення тарифів на послуги з утримання будинку та прибудинкової території по АДРЕСА_1 , в якому повідомлено, зокрема, що Обслуговуючий кооператив "ЖЕК № 9" не визначався виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій Виконавчим комітетом Хмельницької міської ради. Також члени ОСББ "Фортеця 57" та власники квартир в будинку по проспекту Миру, 57/3 не визначали ОК "ЖЕК № 9" виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій. Тому питання визначення розміру витрат на утримання будинку, необхідності та доцільності виконання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій ЖЕК №9 необхідно узгоджувати з ОСББ "Фортеця 57", в іншому випаду ЖЕК № 9 не може бути виконавцем послуг в будинку по проспекту Миру 57/3;
- лист Управління житлової політики і майна Департаменту інфраструктури міста Хмельницької міської ради від 30.09.2024 № Б-5363-24, в якому повідомлено, що Хмельницькою міською радою не визначалось ТОВ "Керуюча компанія Житлово-експлуатаційна контора № 9" виконавцем житлово-комунальних послуг або окремих житлово-комунальних послуг в багатоквартирному житловому будинку за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3;
- витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, складений станом на 04.11.2016, згідно з яким в Єдиному реєстрі містились відомості щодо юридичної особи - Обслуговуючий кооператив "Житлово-експлуатаційна контора № 9";
- виписку з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 21.08.2017, з якої вбачається, що державна реєстрація ТОВ "Керуюча компанія Житлово-експлуатаційна контора № 9" була проведена 11.11.2016;
- ухвалу Господарського суду Хмельницької області у справі № 924/883/16 від 02.11.2017, в якій зазначено, що ухвалою суду від 17.10.2016 було порушено провадження у справі про банкрутство ТОВ "Кін-Так", введено процедуру розпорядження майном боржника та призначено розпорядником майна арбітражного керуючого Рудого А.М.;
- лист Головного управління статистики у Хмельницькій області № 14.2-10/891 від 19.07.2017 про надання копії фінансової та статистичної звітності ОСББ "Фортеця 57". Додатками до листа долучено, зокрема баланс на 31.12.2016, статистичну звітність за ф№1-житлофонд (річна), складену станом на 01.01.2014, 01.01.2015, 01.01.2016, 01.01.2017, в якій містяться відомості про житловий будинок загальною площею 4496 кв.м.;
- лист Державної служби України з питань праці від 28.09.2017, в якому зазначено, що ліфти, встановлені в багатоквартирному будинку, є спільною власністю власників квартир та/або нежитлових приміщень цього будинку. Реєстрація ліфтів законодавством України та Положенням про Державну службу України з питань праці, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 11.02.2015 № 96, не передбачена. Записи про реєстрацію та/або перереєстрацію у паспортах ліфтів не визначають власника та/або балансоутримувача будинку;
- лист Хмельницького РЕМ АТ "Хмельницькобленерго" від 27.01.2025, в якому зазначається, що згідно з договором про постачання електричної енергії юридичним особам та фізичним особам-суб'єктам підприємницької діяльності від 26.03.2014 №1075, укладеним між ПАТ "Хмельницькобленерго" та "Обслуговуючим кооперативом "Житлово-експуатаційна контора №9" за період 2021 - 2023 роки нарахувань та розрахунків не проводилось;
- лист ХКП "Спецкомунтранс" від 27.01.2025, в якому повідомлено, що ТОВ "Керуюча компанія ЖЕК №9" не проводила оплату з 2021 року по 2023 рік за послуги з поводження з побутовими відходами;
- лист СРБП "Хмельницькліфт" від 21.01.2025, в якому вказано, що СРБП "Хмельницькліфт" припинило послуги з обслуговування ліфта за адресою: АДРЕСА_1 , з 01.01.2018;
- Статут Обслуговуючого кооперативу "Житлово-експлуатаційна контора № 9", затверджений протоколом загальних зборів № 3 від 18.03.2014, згідно з п. 1.1 якого кооператив створений його засновниками на добровільних засадах у відповідності з чинним законодавством, на підставі рішення установчих зборів. Відповідно до п. 1.4 Статуту засновниками кооперативу є: фізична особа ОСОБА_1 , фізична особа ОСОБА_2 , юридична особа ТОВ "ВК-Білдінг". За умовами п. 3.1 Статуту кооператив створюється для обслуговування переважно своїх членів на засадах взаємодопомоги та економічного співробітництва;
- повідомлення Хмельницького бюро технічної інвентаризації № 673569 від 30.01.2013, з якого вбачається проведення державної реєстрації права власності на квартири в будинку за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідач на підтвердження доводів, викладених у відзиві на позов, долучив до матеріалів справи наступні докази:
- договір позички електрообладнання та електромережі від 15.01.2014, укладений між ТОВ "Кін-Так" (позичкодавець) та ОК"ЖЕК №9" (користувач), відповідно до якого позичкодавець надає у безоплатне користування, управління, обслуговування, експлуатацію та утримання електромережі та встановленого електрообладнання 60-ти квартирного 10-ти поверхового житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , а користувач отримує у позичку електромережу та встановлене електрообладнання, визначене у п. 1.2 договору, для здійснення функцій з його утримання, експлуатацію, обслуговування. Метою договору є забезпечення кваліфікованого, якісного, гарантованого обслуговування, експлуатації та утримання в належному стані електромережі та електрообладнання. Строк договору є безстроковим. За актом № 4/1 приймання-передачі електрообладнання та електромережі ТОВ "Кін-Так" передало у позичку (в експлуатацію та обслуговування) ОК "ЖЕК №9" визначене у договорі майно;
- акт про пломбування приладів обліку електричної енергії від 25.03.2014, складені представником ХмМРЕМ, відповідно до яких проведено опломбування лічильників в житловому будинку по проспекту Миру, 57/3, а саме: № 054133206 (ліфт), № 069978 (комунальні платежі), № 763190 (тех.облік). Пломби передані на збереження споживачу ЖЕК № 9;
- договір № 1075 про постачання електричної енергії юридичним та фізичним особам - суб'єктам підприємницької діяльності від 26.03.2014, укладений між ПАТ "Хмельницькобленерго" (постачальник) та Обслуговуючим кооперативом "Житлово-експлуатаційна контора № 9" (споживач), умовами якого передбачено продаж постачальником електричної енергії для забезпечення потреб електроустановок споживача в житловому будинку по проспекту Миру, 57/3 у м.Хмельницькому, за яку споживач зобов'язується здійснити оплату. Додатком до договору оформлено акт розмежування балансової належності електромереж та експлуатаційної відповідальності сторін;
- акт від 26.03.2014 про проведення зміни власника електроустановки за адресою: проспект Миру, 57/3 з ОСББ "ЖКЦ-57/3" на ОК "ЖЕК № 9";
- додаткова угода від 16.09.2015 до договору постачання електричної енергії № 1075 від 26.03.2014, укладена між ПАТ "Хмельницькобленерго" та ОК "Житлово-експлуатаційна контора № 9";
- паспорт ліфта (адреса: проспект Миру, 57/3), в якому відображено, що 29.07.2014 в зв'язку із зміною власника з ТОВ "Хмельницьклегпром" на ОК "ЖЕК №9", ліфт перереєстрований на нового володільця ОК "ЖЕК №9";
- акт приймання-передачі від 03.11.2016, відповідно до якого члени комісії у складі представників ТОВ "Кін-Так" та ТОВ "Керуюча компанія "Житлово-експлуатаційна контора № 9" провели обстеження активів 10-ти поверхового житлового будинку за адресою: м.Хмельницький, пр.Миру, 57/3, що передається з балансу ТОВ "Кін-Так", яке є правонаступником ЗАТ "Хмельницьклегпром", на баланс і обслуговування ТОВ "КК ЖЕК №9". Згідно з актом уповноважені представники ТОВ "КК ЖЕК №9" приймають та несуть відповідальність за збереження вказаного в цьому акті майна;
- рішення Хмельницького міськрайонного суду у справі № 686/8208/14-ц від 23.10.2014, залишене без змін постановою Апеляційного суду Хмельницької області у від 23.12.2014, яким було відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_8 , ОСОБА_9 до ТОВ "Кін-Так", ОСББ "Фортеця 57", ОСОБА_1 , третя особа - ОК "ЖЕК №9" про визнання незаконними дій голови правління ОСОБА_1 та ОСББ "ЖКЦ-57/3" по передачі 10-поверхового 60-квартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3" на баланс ТОВ "Новолуння", дій по передачі вказаного будинку з балансу ТОВ "Кін-Так" на баланс ОК "ЖЕК №9". Суди дійшли висновку, що позивачами був обраний неналежний спосіб захисту порушених прав;
- рішення Апеляційного суду Хмельницької області у справі № 686/4123/13-ц від 19.02.2015, яким було скасовано рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 09.10.2014 та відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_9 , ОСОБА_10 до ОСОБА_1 , ТОВ "Кін-Так", управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради, третя особа Хмельницьке бюро технічної інвентаризації про визнання недійсними договорів на дольову участь у будівництві житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного між ЗАТ "Хмельницьклегпром" та ОСОБА_1 , в частині набуття права власності на нежитлові приміщення, в тому числі і на приміщення, в яких знаходиться загальнобудинкове обладнання, скасування свідоцтв про право власності та скасування державної реєстрації. Суд дійшов висновку, що суду не були надані докази про те, що спірні нежитлові приміщення на момент здачі будинку в експлуатацію та на момент придбання наймачами квартир використовувались як допоміжні та що без доступу до них балансоутримувача немає технічної можливості експлуатувати та обслуговувати будинок в цілому. Також не було встановлено порушення прав позивачів, у зв'язку з укладенням оспорюваних договорів. Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10.06.2015 рішення Апеляційного суду Хмельницької області у справі №686/4123/13-ц від 19.02.2015 залишено без змін. До справи долучено також позовну заяву у вказаній справі;
- рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області у справі № 686/10882/21 від 21.10.2021, що залишено без змін постановою Хмельницького апеляційного суду від 21.02.2022, яким було відмовлено в задоволенні позову ОСББ "Фортеця 57" до ОСОБА_11 про стягнення заборгованості з оплати внесків на утримання будинку. Суди зазначили, що оскільки позивач не є балансоутримувачем будинку №57/3 по Проспекту Миру в м.Хмельницькому та не встановлено, що позивач надає послуги по утриманню зазначеного будинку (таких доказів суду не надано), тому у позові слід відмовити. Постановою Хмельницького апеляційного суду у справі № 686/10882/21 від 20.07.2023 було залишено без змін ухвалу Хмельницького міськрайонного суду від 18.04.2023 про відмову в задоволенні заяви про перегляд рішення суду за нововиявленими обставинами. Як на нововиявлені обставини ОСББ "Фортеця 57" послалося на рішення Господарського суду Хмельницької області від 31.05.2022 у справі № 924/88/22. Хмельницький апеляційний суд зазначив, що рішенням у господарській справі підтверджено лише факт незаконності правочинів із передачі багатоквартирного житлового будинку по пр.Миру 57/3 в м.Хмельницькому з балансу ОСББ на баланс ТОВ "Новолуння" та з балансу ТОВ "Новолуння" на баланс ОК "ЖЕК №9". Водночас господарськими судами не з'ясовувалися та не встановлювалися обставини щодо діяльності управителя з надання послуг по утриманню будинку та прибудинкової території, а також обставини щодо оплати власниками житлових та нежитлових приміщень цих послуг. Тому вказані обставини не можуть вплинути на висновки суду про права та обов'язки сторін;
- позовну заяву та відповідь на відзив у справі № 686/17735/24 та ухвалу про відкриття провадження у справі від 09.07.2024 за позовом ОСББ "Фортеця 57" до Промінської Н.Х., третя особа - ТОВ "Керуюча компанія ЖЕК № 9" про стягнення заборгованості. Матеріали справи містять також рішення у даній справі від 08.04.2025 про задоволення позову.
В ході судового розгляду справи № 924/22/25 була проведена судова будівельно-технічна експертиза, за результатами якої судовим експертом Марченковим Г.Г. складено висновок експерта №29/25 від 02.12.2025. У дослідницькій частині висновку зазначено, що приміщення № 8 (приміщення), площею 6,4 кв.м., приміщення № 6 (кладова), площею 3,0 кв.м., приміщення №10 (приміщення), площею 3,7 кв.м., приміщення № 5 (коридор), площею 8,9 кв.м., приміщення № 7 (приміщення), площею 52,3 кв.м., приміщення суміжне із приміщенням №8 (ліфтова шахта) являються складовою частиною приміщень в "нежитловому приміщенні цоколя №5", згідно технічного паспорта на нежитлове приміщення в цоколі №5 по пр.Миру 57/3 в м.Хмельницькому, виготовленого ТОВ "Буд-тех інвентаризація" станом на 10.02.2014 на замовлення ТОВ "ВК-Білдінг". У вищенаведених приміщеннях знаходяться доступні до візуального огляду наступні загальнобудинкові інженерні мережі: водопостачання (водопровідна мережа з пластикових труб із запірною арматурою), водовідведення (каналізаційна мережа з пластикових труб), електрозабезпечення (силова кабельна мережа, щити управління). Вказано, що приміщення №33 (машинне відділення), площею 36,5 кв.м., приміщення №1 (сходова), площею 12,5 кв.м., приміщення № 2 (коридор), площею 9,2 кв.м., являються складовою частиною приміщень в "нежитловому приміщенні", згідно технічного паспорта на нежитлове приміщення, виготовленого ТОВ "Буд-тех інвентаризація" станом на 10.02.2014 на замовлення Кулакова Володимира Івановича. У наведених приміщеннях знаходяться доступні до візуального огляду наступні загальнобудинкові інженерні мережі та обладнання: електрозабезпечення (силова кабельна мережа, щити управління), ліфтове обладнання (запасний ліфтовий двигун із редуктором), вихід ліфтової будки (металевий сходинковий марш), монорельс (для облаштування підйомної лебідки для ремонту ліфтового обладнання), монтажний люк (отвір в міжповерховому перекритті між 10-м та 11-м поверхом). Також експертом з'ясовано про наявність облаштованих входів із запірною арматурою (замки) як в цокольному поверсі (цоколь № 5), так і в нежитлових приміщеннях (машинне відділення та ліфтова шахта) 11-го поверху, які не забезпечують безперешкодний доступ до загальнобудинкових допоміжних приміщень.
По поставлених судом питаннях експертом зроблені наступні висновки:
1. Система електропостачання (електрощитова), система водопостачання (водомірний вузол), сміттєзбірна камера, ліфтове та інше обладнання, призначення якого забезпечення потреб всіх мешканців багатоквартирного будинку, знаходиться в приміщеннях, що належать на праві власності ТОВ "ВК- Білдінг" за адресою: АДРЕСА_1 , зокрема: приміщення № 8 (приміщення), площею 6,4 кв.м., приміщення № 6 (кладова), площею 3,0 кв.м., приміщення №10 (приміщення), площею 3,7 кв.м., приміщення № 5 (коридор), площею 8,9 кв.м., приміщення № 7 (приміщення), площею 52,3 кв.м., приміщення суміжне із приміщенням №8 (ліфтова шахта), що є складовою частиною приміщень знаходиться в "нежитловому приміщенні цоколя №5", згідно технічного паспорта на нежитлове приміщення в цоколі №5 виготовленого ТОВ "Буд-тех інвентаризація" станом на 10.02.2014 на замовлення ТОВ "ВК-Білдінг".
2. Приміщення №33 (машинне відділення), площею 36,5 кв.м., приміщення №1 (сходова), площею 12,5 кв.м., приміщення № 2 (коридор), площею 9,2 кв.м., що є складовою частиною приміщень знаходиться в "нежитловому приміщенні", згідно технічного паспорта на нежитлове приміщення, виготовленого ТОВ "Буд-тех інвентаризація" станом на 10.02.2014 на замовлення Кулакова Володимира Івановича.
3. Можливість експлуатації та проходу до системи електропостачання (електрощитової), системи водопостачання (водомірного вузла), сміттєзбірної камери, ліфтового та іншого обладнання, призначення якого забезпечення потреб всіх мешканців багатоквартирного будинку, без проходу через приміщення, що належать на праві власності ТОВ "ВК-Білдінг" за адресою: м. Хмельницький проспект Миру, 57/3 - відсутня.
4. Оскільки питання встановлення сервітуту - це право користування чужим майном, т. б. - питання права, тому в межах кваліфікації судового експерта в подальшому досліджувалась лише технічна можливість встановлення проходу до допоміжних приміщень житлового будинку по пр. Миру 57/3 розташованих у цокольному поверсі (цоколь №5) та нежитлових приміщеннях (машинне відділення та ліфтова шахта) 11-го поверху, відповідно до якої з'ясовано про наступне: за планувальним рішенням технічна можливість облаштування проходу до системи електропостачання (електрощитової), системи водопостачанню (водомірного вузла), сміттєзбірної камери, ліфтового та іншого обладнання, призначення якого забезпечення потреб всіх мешканців багатоквартирного будинку, в приміщеннях, що належать на праві власності ТОВ "ВК-Білдінг" за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3, зокрема: приміщення №8 (приміщення), площею 6,4 кв.м., приміщення № 6 (кладова), площею 3,0 кв.м., приміщення № 10 (приміщення), площею 3,7 кв.м., приміщення № 5 (коридор), площею 8,9 кв.м., приміщення №7 (приміщення), площею 52,3 кв.м., приміщенню суміжне із приміщенням № 8 (ліфтова шахта), що є складовою частиною приміщень в "нежитловому приміщенні цоколя № 5", згідно технічного паспорта на нежитлове приміщення в цоколі № 5, виготовленого ТОВ "Буд-тех інвентаризація" станом на 10.02.2014 на замовлення ТОВ "ВК-Білдінг"; приміщення №33 (машинне відділення), площею 36,5 кв.м., приміщення №1 (сходова), площею 12,5 кв.м., приміщення № 2 (коридор), площею 9,2 кв.м., що є складовою частиною приміщень в "нежитловому приміщенні", згідно технічного паспорта на нежитлове приміщення, виготовленого ТОВ "Буд-тех інвентаризація" станом на 10.02.2014 на замовлення ОСОБА_1 - наявна. При цьому слід зазначити, що для безперешкодного доступу до вищенаведених приміщень Товариству з обмеженою відповідальністю "ВК-Білдінг" достатньо надати можливість користування Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" облаштованими запірними дверними блоками у цокольному поверсі (цоколь №5) - коридор площею 4,4 кв.м. (11); коридор площею 8,9 кв.м. (4) та нежитлових приміщень 11- го поверху - коридору площею 9,2 кв.м. (2). Схематичні плани для облаштування проходу до загальнобудинкових допоміжних приміщень наведені у дослідницькій частині та додатках.
В судовому засіданні 06.02.2026 судовий експерт Марченков Г.Г. пояснив, що зазначені під номером 1 та 2 відповіді у висновках є відповіддю на перше питання, поставлене судом, відповідно під номером 3 вказана відповідь на друге питання, під номером 4 - на третє питання.
Також матеріали справи містять позовну заяву ТОВ "ВК-Білдінг" до ОСББ "Фортеця 57" про зобов'язання усунути перешкоди у користуванні нежитловим приміщенням цоколя № 5 та нежитловим приміщенням (на 11-ому поверсі) в будинку за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3 шляхом зобов'язання вчинення дій по демонтажу та винесенню з приміщення майна ОСББ "Фортеця 57" (загальнобудинкових інженерних комунікацій та технічного обладнання, що забезпечує життєдіяльність будинку), яка розглядається у справі № 924/37/26.
Аналізуючи надані докази та пояснення сторін, оцінюючи їх у сукупності, суд приймає до уваги наступне.
Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Під порушенням слід розуміти такий стан суб'єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб'єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов'язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.
В розумінні закону, суб'єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.
Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно з ч.1 ст. 4 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом.
Реалізуючи передбачене ст. 55 Конституції України, ст. 4 ГПК України право на судовий захист, позивач, звертаючись до суду з позовом, самостійно визначає у ній, яке його право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред'явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються заявлені вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах.
Оцінка предмета заявленого позову, а відтак наявності підстав для захисту порушеного права та/або інтересу позивача, про яке ним зазначається в позовній заяві, здійснюється судом, на розгляд якого передано спір, крізь призму оцінки спірних правовідносин та обставин (юридичних фактів), якими позивач обґрунтовує заявлені вимоги (такий правовий висновок Верховного Суду викладений у постановах від 22.09.2022 у справі № 924/1146/21, від 06.10.2022 у справі № 922/2013/21, від 17.11.2022 у справі №904/7841/21).
У даній справі позивач звернувся до суду із позовними вимогами про встановлення сервітуту у належних відповідачу приміщеннях.
За приписами ст.ст. 316, 217, 319, 322 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов'язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 368 ЦК України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб'єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.
Згідно з ч. 2 ст. 382 ЦК України в редакції, чинній до 01.07.2015, власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.
Чинною редакцією ч. 2 ст. 382 ЦК України закріплено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Таким чином, з моменту набуття права власності на квартиру чи нежитлове приміщення (проведення державної реєстрації такого права) особа автоматично в силу закону стає співвласником спільного майна багатоквартирного будинку. При цьому чинним законодавством не передбачено необхідності проведення державної реєстрації права спільної сумісної власності на спільне майна багатоквартирного будинку.
Статтею 385 ЦК України передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об'єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.
Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначає Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".
Відповідно до ст. 1 вказаного Закону об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об'єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання (ст. 4 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку").
Суд встановив, що згідно з декларацією про готовність об'єкта до експлуатації, зареєстрованої Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Хмельницькій області 08.12.2011 за №ХМ14311096942, введено в експлуатацію 10-ти поверховий житловий будинок у м. Хмельницькому, проспект Миру, 57/3, забудовником будівництва якого було ЗАТ "Хмельницьклегпром".
На установчих зборах мешканців будинку по проспекту Миру, 57/3, які відбулись 14.12.2011, було вирішено створити Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житлово-комунальний центр - 57/3" та затверджено його статут.
В подальшому на підставі акту приймання-передачі від 15.01.2012 члени комісії від об'єднання співвласників "ЖКЦ-57/3" та від ЗАТ "Хмельницьклегпром", який був забудовником, провели обстеження активів 10-ти поверхового житлового будинку за адресою: м.Хмельницький, пр.Миру, 57/3, що передається на баланс і обслуговування Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житлово-комунальний центр - 57/3" і встановили, що 60-ти квартирний 10-ти поверховий житловий будинок має, зокрема, облаштування водопроводом, каналізацією, загальним опаленням, у тому числі від власної котельні, гарячим водопостачанням, електроосвітленням, газопостачанням, газовими плитами, ліфтом вантажно-пасажирським, шахтою ліфтовою, загальнобудинковими електролічильниками №763199, №054133206, №069978, обладнанням котельні та ін. Згідно з актом уповноваженні представники об'єднання співвласників "Житлово-комунальний центр - 57/3" приймають та несуть відповідальність за збереження вказаного в цьому акті майна. Об'єднання співвласників "Житлово-комунальний центр - 57/3" бере на себе зобов'язання передачі інженерних мереж на баланс відповідним організаціям, укладання договорів на електро-, газо-, водопостачання та на сервісне обслуговування ліфта з дня підписання цього акту. Закрите акціонерне товариство "Хмельницьклегпром" (забудовник) знімає, а Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житлово-комунальний центр - 57/3" приймає відповідальність за експлуатацію 60-ти квартирного 10-ти поверхового житлового будинку з дня підписання цього акту.
Відповідно до п. 1.1 Статуту Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57", затвердженого рішенням загальних зборів власників квартир (приміщень) багатоквартирного будинку №57/3 по проспекту Миру в м.Хмельницькому, протокол №8 від 21.08.2014, Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" перейменовано з "Житлово-комунальний центр - 57/3" та є правонаступником усіх його майнових та немайнових прав та обов'язків,
Згідно з п.п. 2.1, 2.2 Статуту ОСББ "Фортеця 57" метою створення об'єднання є забезпечення захисту прав його членів відповідно до цього статуту та дотримання ними обов'язків щодо належного утримання та використання неподільного і загального майна житлового комплексу, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Завданням та предметом діяльності об'єднання є: належне утримання будинку та прибудинкової території; забезпечення реалізації та захисту прав власників квартир (приміщень) будинку на володіння та користування спільним майном членів об'єднання; забезпечення сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.
Положеннями п. 2.6 Статуту ОСББ "Фортеця 57" передбачено, що об'єднання зобов'язане, зокрема: забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан неподільного та загального майна, що належить членам об'єднання; забезпечувати виконання вимог статуту об'єднання; у випадках, передбачених законодавством, Статутом об'єднання, представляти інтереси членів об'єднання, відповідно до наданих повноважень у відносинах з третіми особами.
Майно об'єднання складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку та не підлягає відчуженню. До неподільного майна належить в тому числі: частина допоміжних приміщень, конструктивних елементів, технічного обладнання будинку, які не можуть бути поділені між власниками приміщень будинку та без яких не може бути належного утримання будинку і прибудинкової території (ліфтові, щитові, котельні, насосні, технічні коридори, сміттєкамери, приміщення охорони, інші технічні приміщення); технічне обладнання будинку - інженерні комунікації та технічні пристрої, які забезпечують санітарно-гігієнічні умови та безпечну експлуатацію квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, ліфти, центральні розподільчі щити електропостачання, а також елементи благоустрою прибудинкової території) (п.п. 3.1, 3.2.1 Статуту ОСББ "Фортеця 57").
Подібні за змістом положення закріплені також у Законі України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", який набув чинності з 01.07.2015, відповідно до ч. 2 ст. 4, ч. 1 ст. 5 якого власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.
Спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія (ст. 1 вищевказаного Закону).
Таким чином, вищевикладеними положеннями законодавства та наявними в матеріалах справи доказами підтверджується, що системи електропостачання (електрощитової), система водопостачання (водомірного вузла), сміттєвої камери, ліфтового та іншого обладнання, призначення якого забезпечення потреб всіх мешканців багатоквартирного будинку, є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку 57/3 по проспекту Миру в м.Хмельницькому та перебувають на балансі ОСББ "Фортеця 57" з метою здійснення управління, утримання і використання такого майна. Тому ОСББ "Фортеця 57" уповноважене звертатись до суду із позовом про встановлення сервітуту для забезпечення виконання покладених на нього завдань.
При цьому доводи відповідача з приводу того, що позивач не є спеціалізованою організацією, яка може самостійно надавати послуги по обслуговуванню електромереж, мереж водопостачання та водовідведення, обслуговування ліфтів тощо не спростовують вищевикладених висновків суду.
Щодо посилання відповідача на акт № 1 приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 03.11.2016, відповідно до якого житловий будинок по проспекту Миру, 57/3 у м.Хмельницькому фактично знаходиться на балансі та обслуговується ТОВ "Керуюча компанія ЖЕК № 9", суд вважає за необхідне зазначити наступне.
Так, матеріали справи не містять рішення загальних зборів членів ОСББ "Фортеця" про передачу житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи (ТОВ "Керуюча компанія ЖЕК №9") та доказів укладення з цією юридичною особою відповідного договору.
ТОВ "Кін-Так", яке є правонаступником ЗАТ "Хмельницьклегпром" (забудовник), з моменту введення в експлуатацію багатоквартирного будинку у м. Хмельницькому по проспекту Миру, 57/3, та передачі вказаного будинку за актом приймання-передачі від 15.01.2012 на баланс і обслуговування ОСББ "Житлово-комунальний центр - 57/3", правонаступником якого є ОСББ "Фортеця 57", не є уповноваженою особою на підписання акту приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 03.11.2016.
За таких обставин акт № 1 приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 03.11.2016 суперечить приписам Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", Статуту ОСББ "Фортеця 57", порушує права співвласників багатоквартирного будинку та ОСББ "Фортеця 57".
Також суд враховує, що на момент підписання вищевказаного акту від 03.11.2016 був чинним акт №1 приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 15.01.2014, відповідно до якого ТОВ "Кін-Так" уже передало на баланс ОК "ЖЕК №9" житловий комплекс та обладнання за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3. Правочин, оформлений вказаним актом, був визнаний недійсним лише рішенням Господарського суду Хмельницької області у справі № 924/88/22 від 31.05.2022, яке залишено без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 05.10.2022 та постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11.01.2023. Будь-яких доказів повернення житлового комплексу з балансу ОК "ЖЕК №9" на баланс ТОВ "Кін-Так" матеріали справи не містять.
Більш того, проаналізувавши відомості, зазначені в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, суд встановив, що на момент підписання акту №1 приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 03.11.2016 в Єдиному реєстрі містились відомості щодо юридичної особи - Обслуговуючий кооператив "Житлово-експлуатаційна контора № 9". Державна реєстрація ТОВ "Керуюча компанія Житлово-експлуатаційна контора № 9" була проведена лише 11.11.2016. Разом з тим, стороною за актом приймання-передачі від 03.11.2016 визначено ТОВ "Керуюча компанія "Житлово-експлуатаційна контора № 9" та міститься печатка із відповідним найменуванням.
Усі вищевикладені обставини, викликають сумнів у достовірності поданого відповідачем акту № 1 приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 03.11.2016.
Крім того, листом Виконавчого комітету Хмельницької міської ради № 21-1317-15 від 17.02.2015 та листом Управління житлової політики і майна Департаменту інфраструктури міста Хмельницької міської ради від 30.09.2024 № Б-5363-24 додатково підтверджується, що ТОВ "Керуюча компанія Житлово-експлуатаційна контора № 9" не було виконавцем житлово-комунальних послуг або окремих житлово-комунальних послуг в багатоквартирному житловому будинку за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3.
Як вбачається із долучених позивачем балансу, складеного на 31.12.2016, статистичної звітності за ф№1-житлофонд (річна), складеної станом на 01.01.2014, 01.01.2015, 01.01.2016, 01.01.2017, житловий будинок за адресою проспект Миру, 57/3 у м.Хмельницькому перебував на балансі ОСББ "Фортеця 57".
Надані відповідачем договір позички електрообладнання та електромережі від 15.01.2014, договір №1075 про постачання електричної енергії юридичним та фізичним особам - суб'єктам підприємницької діяльності від 26.03.2014 з додатковою угодою від 16.09.2015, акт про пломбування приладів обліку електричної енергії від 25.03.2014, акт від 26.03.2014 про проведення зміни власника електроустановки за адресою: проспект Миру, 57/3 з ОСББ "ЖКЦ-57/3" на ОК "ЖЕК № 9"; паспорт ліфта з відображенням здійснення перереєстрації на нового володільця ОК "ЖЕК №9", були оформлені в зв'язку із підписанням акту №1 приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 15.01.2014. Однак в подальшому, як зазначено судом вище, такий правочин був визнаний недійсним.
В силу приписів ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
За таких обставин усі вищевказані докази жодним чином не підтверджують, що саме ТОВ "Керуюча компанія ЖЕК № 9" є балансоутримувачем та надає послуги з обслуговуванню багатоквартирного будинку по проспекту Миру, 57/3 у м.Хмельницькому.
Додатково дані обставини підтверджуються листом Державної служби України з питань праці від 28.09.2017, листом Хмельницького РЕМ АТ "Хмельницькобленерго" від 27.01.2025, листом ХКП "Спецкомунтранс" від 27.01.2025, листом СРБП "Хмельницькліфт" від 21.01.2025.
За таких обставин суд погоджується із доводами позивача, що саме ОСББ "Фортеця 57" є балансоутримувачем багатоквартирного будинку по проспекту Миру 57/3 і для забезпечення здійснення ОСББ "Фортеця 57" своїх завдань та реалізації права спільної сумісної власності щодо спільного майна багатоквартирного будинку усіма співвласниками, ОСББ "Фортеця 57" необхідний безперешкодний доступ до такого майна, в тому числі і до загальнобудинкових мереж та устаткування.
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта № 391735685 від 20.08.2024, ТОВ "ВК-Білдінг" є власником нежитлового приміщення, загальною площею 506,6 кв.м., та нежитлового приміщення цоколя № 5, загальною площею 147,8 кв.м., що складається з: цоколь №1 приміщення, площею 22,3 кв.м., № 2 приміщення, площею 13,4 кв.м., №3 коридор, площею 7,0 кв.м., №4 приміщення, площею 12,5 кв.м., №5 коридор, площею 8,9 кв.м., №6 кладова, площею 3,0 кв.м., №7 приміщення, площею 52,3 кв.м., №8 приміщення, площею 6,4 кв.м., №9 санвузол, площею 13,9 кв.м., № 10 приміщення площею 3,7 кв.м., № 11 коридор площею 4,4 кв.м.
Із висновку судового експерта Марченкова Г.Г. №29/25 від 02.12.2025 вбачається, що в приміщеннях, належних на праві власності ТОВ "ВК-Білдінг" знаходяться загальнобудинкові інженерні мережі та обладнання: водопостачання (водопровідна мережа з пластикових труб із запірною арматурою), водовідведення (каналізаційна мережа з пластикових труб), електрозабезпечення (силова кабельна мережа, щити управління), ліфтове обладнання (запасний ліфтовий двигун із редуктором), вихід ліфтової будки (металевий сходинковий марш), монорельс (для облаштування підйомної лебідки для ремонту ліфтового обладнання), монтажний люк (отвір в міжповерховому перекритті між 10-м та 11-м поверхом).
Вказане підтверджується також висновком експертного дослідження № 2062-ед/013 будівельно-технічної експертизи, складеним ТОВ "Бюро судових будземекспертиз" 18.02.2013, висновком судової будівельно-технічної експертизи № 66/13 від 25.02.2014, складеним експертом Марченковим Г.Г., а також змістом позовної заяви ТОВ "ВК-Білдінг" до ОСББ "Фортеця 57" про зобов'язання усунути перешкоди у користуванні нежитловим приміщенням цоколя № 5 та нежитловим приміщенням (на 11-ому поверсі) в будинку за адресою: м.Хмельницький, проспект Миру, 57/3 шляхом зобов'язання вчинення дій по демонтажу та винесенню з приміщення майна ОСББ "Фортеця 57" (загальнобудинкових інженерних комунікацій та технічного обладнання, що забезпечує життєдіяльність будинку), яка розглядається у справі № 924/37/26.
Однак позивач не має безперешкодного доступу до загальнобудинкових інженерних мереж та обладнання, що підтверджується висновком експерта №29/25 від 02.12.2025, актом про відсутність доступу до машинного приміщення від 20.01.2017, заявою ОСББ "Фортеця 57" № 11/12 від 11.12.2023, протоколами допиту свідків ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 від 23.09.2024, що були складені дізнавачем СД ВнП № 1 ХРУП ГУНП в Хмельницькій області, листом АТ "Хмельницькобленерго" № 2022-27-1273 від 18.10.2022, актом від 25.12.2025 про аварійну ситуацію, що трапилась на системі водовідведення в будинку по проспекту Миру, 57/3.
В зв'язку із вказаними обставинами позивач звернувся до суду із позовом про встановлення сервітуту.
Відповідно до ч. 1 ст. 395 ЦК України сервітут є речовим правом на чуже майно.
Згідно з ст. 401 ЦК України право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом.
Статтею 403 ЦК України передбачено, що сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою чужим майном (частина 1). Сервітут може бути встановлений на певний строк або без визначення строку (частина 2). Особа, яка користується сервітутом, зобов'язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду (частина 3). Сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном (частина 5).
За ч.ч. 1, 3 ст. 402 ЦК України сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. У разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту
Метою сервітуту є задоволення потреб власника для ефективного використання належного йому майна.
Однією з основних ознак сервітуту, який підлягає встановленню за рішенням суду, є неможливість задоволення такої потреби у будь-який інший спосіб у ситуації, коли власник і потенційний сервітуарій не можуть досягнути згоди щодо встановлення сервітуту або способу його здійснення, плати тощо.
При цьому, обов'язковою умовою для встановлення сервітуту є вжиття особою (позивачем), яка вимагає такого встановлення, заходів щодо встановлення сервітуту в добровільному порядку, а якщо особа до звернення до суду не вчиняла дій щодо встановлення сервітуту за домовленістю сторін (зокрема, не звернулася до іншої сторони з пропозицією про укладення договору про встановлення сервітуту), то у суду немає підстав для задоволення відповідних вимог у зв'язку з відсутністю у позивача права вимагати встановлення сервітуту за рішенням суду.
Отже, закон вимагає від позивача надання суду доказів на підтвердження того, що обслуговування та користування належний йому майном є неможливим без обтяження сервітутом чужого майна. При цьому позивачу слід довести, що задоволення потреб позивача неможливо здійснити яким-небудь іншим способом.
За приписами ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до ч. 3 ст. 13, ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Відповідно до ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
За приписами ч. 1 ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування.
Суд приймає до уваги, що відповідно до висновку експерта №29/25 від 02.12.2025 у позивача відсутня можливість експлуатації та проходу до системи електропостачання (електрощитової), системи водопостачання (водомірного вузла), сміттєзбірної камери, ліфтового та іншого обладнання, призначення якого забезпечення потреб всіх мешканців багатоквартирного будинку, без проходу через приміщення, що належать на праві власності ТОВ "ВК-Білдінг" за адресою: м. Хмельницький проспект Миру, 57/3.
Вказаним висновком експерта підтверджено технічну можливість встановлення сервітуту в приміщеннях відповідача.
З метою вирішення питання щодо укладення договору про встановлення сервітуту ОСББ "Фортеця 57" зверталось до ТОВ "ВК-Білдінг" з листом № 1/2024 від 10.10.2024, в якому просило розглянути запропоновані ОСББ "Фортеця 57" умови використання нежитлових приміщень, які належать ТОВ "ВК-Білдінг", та підписати примірник договору або запропонувати інші умови використання нежитлових приміщень. До вказаного листа було долучено примірник договору про встановлення сервітуту від 10.10.2024 з додатком № 1. Надіслання вказаного листа на адресу відповідача підтверджується описом вкладення у цінний лист від 11.10.2024 та поштовою накладною.
Однак домовленості про встановлення сервітуту та про його умови сторони не досягли. Відповідно позивач набув права вимагати встановлення сервітуту за рішенням суду.
У відзиві на позов, запереченнях та інших заявах, поданих під час розгляду судом даної справи, відповідач заперечує щодо встановлення сервітуту на умовах, визначених позивачем.
Разом з тим, відповідач не надав позивачу своїх пропозицій щодо встановлення сервітуту, в тому числі і щодо розміру плати, яка б, на його думку, підлягала сплаті позивачем.
Доводи відповідача з приводу того, що він пропонував позивачу укласти договір оренди нежитлових приміщень № 5 від 05.05.2025 не можуть вважатись діями, спрямованими на досягнення домовленості щодо вирішення спірного питання, оскільки згідно з ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Разом з тим, позивач не має потреби набути у володіння та користування на постійній основі в межах визначеного договором строку приміщення відповідача. У нього існує потреба лише у наданні доступу до належного йому майна, що є неможливим без проходу через приміщення відповідача.
Також суд враховує, що на момент набуття відповідачем (попередніми власниками) спірних приміщень, відповідачу було відомо, що в таких приміщеннях знаходяться загальнобудинкові мережі та устаткування, оскільки останні були запроектовані ще при здійсненні будівництва багатоквартирного будинку. Тому зважаючи на приписи ст. 382 ЦК України, відповідач усвідомлював необхідність надання доступу співвласникам чи іншій уповноваженій ними особі до такого майна.
Таким чином, оскільки позивач довів належними та допустимими доказами об'єктивну неможливість нормального використання належних співвласникам загальнобудинкових мереж та устаткування без обтяження сервітутом майна відповідача, а доказів, які б могли свідчити про те, що встановлення безоплатного сервітуту відносно майна відповідача буде надмірно обтяжливим для ТОВ "ВК-Білдінг" відповідач не надав, тому суд дійшов висновку про задоволення позову.
Доводи відповідача з приводу обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту, оскільки в силу приписів Закону України "Про житлово-комунальні послуги" позивач вже наділений законом правом безперешкодного доступу до приміщень, будинків і споруд для технічних потреб не спростовують вищевикладених висновків суду та не можуть бути підставою для відмови у задоволенні позову з огляду на встановлені у даній справі обставини.
Також суд вважає безпідставними наведені відповідачем заперечення щодо висновку експерта №29/25 від 02.12.2025.
Так, відповідно до ч. 3 ст. 98 ГПК України при призначенні експертизи судом експерт або експертна установа обирається сторонами за взаємною згодою, а якщо такої згоди не досягнуто у встановлений судом строк, експерта чи експертну установу визначає суд.
Однак під час вирішення судом питання щодо призначення будівельно-технічної експертизи відповідач не запропонував іншого експерта або експертної установи для проведення такої експертизи.
Також під час судового розгляду представник відповідача не заявляв клопотання про проведення повторної або додаткової експертизи на спростування висновку експерта Марченкова Г.Г. у випадку наявності сумнівів у правильності висновку, його неповноти або неясності.
Також суд зауважує, що на підставі ч. 5 ст. 98 ГПК України судовий експерт Марченков Г.Г. викликався в судове засідання для надання усних пояснень щодо його висновку.
В судовому засіданні 06.02.2026 судовий експерт Марченков Г.Г. пояснив, що зазначені під номером 1 та 2 відповіді у висновках є відповіддю на перше питання, поставлене судом, відповідно під номером 3 вказана відповідь на друге питання, під номером 4 - на третє питання.
За таких обставин у суду відсутні підстави не враховувати висновок експерта №29/25 від 02.12.2025 при вирішенні справи по суті.
Усі інші доводи відповідача спростовуються вищевикладеними судом висновками та наявними в матеріалах справи доказами.
Відповідно до ст. 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору покладаються на позивача в зв'язку із задоволенням позову.
Керуючись ст. ст. 20, 24, 27, 73, 74, 76-80, 86, 129, 232, 233, 236-238, 240-242, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд
Позов Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" м. Хмельницький до Товариства з обмеженою відповідальністю "ВК-Білдінг" м. Хмельницький про встановлення сервітуту на нежитлове приміщення задовольнити.
Встановити для Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" (м. Хмельницький, Проспект Миру, 57/3, кв.57, код 38045603) постійний безоплатний сервітут, який полягає у праві проходу до системи електропостачання (електрощитової), система водопостачання (водомірного вузла), сміттєвої камери, ліфтового та іншого обладнання, призначення якого забезпечення потреб всіх мешканців багатоквартирного будинку, та у праві здійснення експлуатації вказаного майна в приміщеннях, що належать на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю "ВК-Білдінг" (м.Хмельницький, Проспект Миру, 57/3, офіс 1, код 37673735) за адресою: м.Хмельницький, Проспект Миру, 57/3, а саме: приміщення № 8 (приміщення), площею 6,4 кв.м., приміщення № 6 (кладова), площею 3,0 кв.м., приміщення №4 (приміщення), площею 12,5 кв.м., приміщення № 10 (приміщення), площею 3,7 кв.м., приміщення № 5 (коридор), площею 8,9 кв.м., приміщення № 7 (приміщення), площею 52,3 кв.м., приміщення суміжне із приміщенням № 8 (ліфтова шахта), приміщення № 11 (коридор), площею 4,4 кв.м., що є складовою частиною приміщень в "нежитловому приміщенні цоколя № 5", згідно технічного паспорта на нежитлове приміщення в цоколі № 5, виготовленого ТОВ "Буд-тех інвентаризація" станом на 10.02.2014 на замовлення ТОВ "ВК-Білдінг"; приміщення № 33 (машинне відділення), площею 36,5 кв.м., приміщення № 1 (сходова), площею 12,5 кв.м., приміщення № 2 (коридор), площею 9,2 кв.м., що є складовою частиною приміщень в "нежитловому приміщенні", згідно технічного паспорта на нежитлове приміщення, виготовленого ТОВ "Буд-тех інвентаризація" станом на 10.02.2014 на замовлення Кулакова Володимира Івановича.
Стягнути з Товариству з обмеженою відповідальністю "ВК-Білдінг" (м.Хмельницький, Проспект Миру, 57/3, офіс 1, код 37673735) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Фортеця 57" (м. Хмельницький, Проспект Миру, 57/3, кв.57, код 38045603) 3028,00 грн (три тисчі двадцять вісім гривень 00 коп.) витрат зі сплати судового збору.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення господарського суду може бути оскаржено до Північно-західного апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складання повного тексту судового рішення. Порядок подання апеляційної скарги визначений ст. 257 ГПК України.
Повне рішення складено 19.03.2026.
Суддя Л.О. Субботіна
Рішення надсилається учасникам справи до електронних кабінетів.