Справа № 585/3824/25
Номер провадження 22-ц/816/1675/26
19 березня 2026 року м.Суми
Сумський апеляційний суд у складі колегії суддів:
головуючого Сізова Д.В. (суддя-доповідач),
суддів Сидоренко А.П., Щербаченко М.В.,
з участю секретаря судового засідання Назарової О.М.,
у присутності:
представника позивача - Єни Ірини Анатоліївни (в режимі відеоконференції),
відповідачки - ОСОБА_1 (в режимі відеоконференції),
представника відповідача Фермерського господарства «Криниця+» - Бабака Миколи Анатолійовича (в режимі відеоконференції),
представника відповідачів - адвоката Яцун Оксани Петрівни (в режимі відеоконференції),
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід»
на рішення Роменського міськрайонного суду Сумської області від 29 грудня 2025 року (суддя Євтюшенкова В.І.), ухвалене у м. Ромни, повне рішення виготовлене 29 грудня 2025 року,
у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Криниця+»
про визнання відсутнім права оренди наступного орендодавця, визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, скасування запису про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки,
Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції
03 жовтня 2025 року ТОВ «Райз-Схід» звернулося до суду із вказаною позовною заявою, яку обґрунтувало такими обставинами.
24 травня 2018 року між ТОВ «Райз-Схід» та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, за яким остання передала в оренду строком до 24 травня 2025 року, земельну ділянку площею 4,6250 га, кадастровий № 5924187600:02:001:0088, розташовану в межах Погожокриницької сільської ради Роменського району. Відбулася державна реєстрація права оренди.
03 грудня 2024 року ТОВ «Райз-Схід», користуючись наявним у нього переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, відповідно до частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та пункту 6.2 договору оренди землі, направило ОСОБА_1 лист-повідомлення від 02 грудня 2024 року про намір продовжити дію договору оренди землі. Разом із цим листом також було направлено два оригінальних примірники відповідної додаткової угоди про продовження дії договору, підписані зі сторони орендаря. У свою чергу орендодавець, отримавши вказаний лист, не відповіла на нього у місячний строк, як того вимагають норми частини 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі». У подальшому вона уклала договір оренди з ФГ «Криниця+». Позивач вважав порушеним його переважне право на укладення договору оренди.
Враховуючи викладене позивач просив: визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 24 травня 2018 року між ТОВ «Райз-Схід» та ОСОБА_1 ; визнати відсутнім право оренди ФГ «Криниця+» на земельну ділянку, кадастровий № 5924187600:02:001:0088, загальною площею 4,6250 га; скасувати запис щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки площею 4,6250 га, кадастровий № 5924187600:02:001:0088, номер запису про інше речове право 60146244
Рішенням Роменського міськрайонного суду Сумської області від 29 грудня 2025 року відмовлено у задоволенні позову.
Додатковим рішенням Роменського міськрайонного суду Сумської області від 15 січня 2026 року вирішено питання розподілу судових витрат. Стягнуто з ТОВ «Райз-Схід» на користь ОСОБА_1 5000 грн витрат на правничу допомогу. Стягнуто з ТОВ «Райз-Схід» на користь ФГ «Криниця+» 5000 грн витрат на правничу допомогу.
Суд першої інстанції виходив з того, що оскільки орендодавець ще до закінчення строку договору оренди письмово повідомила позивача про небажання поновлювати його дію та про намір самостійно користуватися земельною ділянкою з 25 травня 2025 року, тому за наявності вказаного заперечення немає такої обов'язкової умови реалізації переважного права орендаря, як відсутність заперечень орендодавця. Не підписання додаткової угоди підтверджує відсутність згоди сторін, що виключає можливість визнання договору поновленим у судовому порядку.
Після спливу строку договору право оренди припинилося відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» та умов договору, а власник правомірно уклала новий договір з іншим орендарем. Тому, порушення переважного права позивача суд не встановив.
Короткий зміст та узагальнені доводи апеляційної скарги
Не погодившись із рішенням суду, позивач оскаржив його в апеляційному порядку. В апеляційній скарзі, посилаючись на неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду встановленим обставинам та неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції й ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог. Вважає, що суд помилково визнав належною та достатньою відмову орендодавця, отриману товариством 15 жовтня 2024 року про небажання продовжувати договір оренди. Стверджує, що така відмова не може вважатися запереченням у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки вона була надана до направлення орендарем листа-повідомлення про намір поновити договір та не є відповіддю на цей лист. Зазначає, що після отримання орендодавцем листа-повідомлення з проєктом додаткової угоди останній був зобов'язаний у місячний строк розглянути пропозицію та надати відповідь. Суд першої інстанції помилково застосував положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент укладення договору, тоді як до спірних правовідносин підлягала застосуванню редакція цієї норми, чинна на момент звернення апелянта до суду, не врахування актуальної правової позиції Верховного Суду щодо застосування саме чинної на момент спору редакції норми призвело до неправильного висновку про припинення переважного права орендаря. Доводить, що товариство належним чином виконувало свої договірні зобов'язання, а наведені судом випадки затримки сплати орендної плати є незначними, не носять систематичного характеру та не можуть вважатися істотним порушенням договору, тому такі обставини не можуть бути підставою для позбавлення орендаря переважного права на укладення договору на новий строк.
Вказує про не дотримання орендодавцем встановленої законом процедури реалізації права на відмову у поновленні договору, оскільки він не розглянув належним чином лист-повідомлення орендаря з проєктом додаткової угоди, не вступив у переговори щодо умов нового договору, не узгоджував істотні умови та не надав належно оформленої й обґрунтованої відповіді у порядку, передбаченому статтею 33 Закону, що свідчить про фактичне ухилення від передбаченої законом процедури та порушення прав орендаря. На його переконання, орендар має пріоритет перед іншими особами на укладення договору на новий строк, а укладення орендодавцем договору з іншим орендарем свідчить про порушення цього переважного права. Укладення орендодавцем нового договору оренди з іншим орендарем на ті ж земельні ділянки, свідчить про недобросовісну поведінку, непослідовність дій та зловживання правом з метою уникнення реалізації переважного права позивача на продовження користування орендованою земельною ділянкою. Не погоджується з висновком суду про відсутність порушення його прав, вказуючи на наявність у нього правомірного очікування поновлення договору оренди.
Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи
У відзиві на апеляційну скаргу представник ФГ «Криниця+» - адвокат Яцун О.П., просить залишити рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційну скаргу без задоволення, а також стягнути з позивача на користь фермерського господарства судові витрати на правничу допомогу. Вказує, що посилаючись на іншу редакцію статті 33 Закону України «Про оренду землі», позивач фактично змінює правові підстави позову в апеляції, що є недопустимим відповідно до статті 49 ЦПК України. Зазначається, що переважне право на поновлення договору має лише той орендар, який належно виконував свої обов'язки, а ТОВ «Райз-Схід» систематично порушувало умови договору, зокрема щодо своєчасної та повної сплати орендної плати й її індексації, тому не набуло такого права. Орендодавець завчасно та повторно повідомила про небажання продовжувати дію договір оренди землі і направила відповідне письмове заперечення. Звертає увагу, що закон не зобов'язує орендодавця обґрунтовувати причини відмови чи погоджувати нові умови договору. Після закінчення строку дії договору оренди право користування позивача припинилося, відповідно земельна ділянка була правомірно передана в оренду ФГ «Криниця+», на момент укладення нового договору земельна ділянка була вільна.
У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_1 - адвокат Яцун О.П., просить залишити рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційну скаргу без задоволення, а також стягнути з позивача на користь відповідачки судові витрати на правничу допомогу. Вважає, що посилаючись в апеляційній скарзі на іншу редакцію статті 33 Закону України «Про оренду землі», ніж у позові, товариство фактично змінює правові підстави позову, що є недопустимим на стадії апеляційного провадження. Вказує, що суд першої інстанції правильно застосував норми матеріального права, зокрема редакцію статті 33 Закону «Про оренду землі», яка діяла на момент укладення договору, оскільки Перехідні положення закону прямо передбачають, що поновлення старих договорів здійснюється за правилами, чинними на момент їх укладення. Зазначає, що систематичне порушення ТОВ «Райз-Схід» зобов'язань по договору (сплачувало орендну плату несвоєчасно, не в повному обсязі та без урахування індексації), виключає наявність у нього переважного права на поновлення договору. Наголошує, що орендодавець неодноразово і завчасно повідомляла товариство про небажання продовжувати договірні відносини, позивач був обізнаний із її позицією щодо подальшого землекористування. Переважне право орендаря не може домінувати над правом власника. Зазначає, що позивач і після закінчення договору користувався земельною ділянкою без належної оплати, що також свідчить про його недобросовісну поведінку. Власник має право володіти, користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою на власний розсуд і держава не може втручається у здійснення власником права власності. Отже після припинення договору оренди орендодавець правомірно уклала новий договір оренди.
Фактичні обставини, встановлені судом першої та апеляційної інстанції
ОСОБА_1 є власником земельних ділянок з кадастровим № 5924187600:02:001:0088 та з кадастровим № 5924187600:02:001:0012, загальною площею 5,2019 га, які розташовані на території Погожокриницької сільської ради Роменського району Сумської області (а.с.66- 68).
24 травня 2018 року ТОВ «Райз-Схід» та ОСОБА_1 уклали договір оренди землі, за яким остання передала в оренду вказані земельні ділянки. Вказаним договором передбачено такі умови:
пункт 3.1 - договір укладено строком до 24 травня 2025 року, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь-якому випадку даний Договір та право оренди за даним Договором є чинним до моменту закінчення збору врожаю орендарем;
пункт 3.2 - після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строк дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію;
пункт 6.2 - інші умови передачі земельної ділянки в оренду: у питаннях поновлення договору оренди землі сторони керуються положення статті 33 Закону України «Про оренду землі». Зокрема, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця не пізніше за 3 (три) місяці до спливу строку договору оренди землі та надати проект додаткової угоди (в двох примірниках), підписаної з боку орендаря. При цьому орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю, у місячний строк з дати отримання листа-повідомлення від орендаря, орендодавець направляє лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором;
пункт 6.3 - земельна ділянка вважається переданою орендарю з моменту державної реєстрації права оренди;
пункт 7.1 - після припинення дії договору орендар повертає за актом повернення орендодавцю земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Якщо орендодавець не повернув акт повернення протягом 3 (трьох) днів з моменту його надання орендарем, акт повернення, підписаний лише орендарем, по спливу цього строку вважається повністю погодженим обома сторонами і засвідчує факт повернення земельної ділянки.
пункт 12.2 - дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено (а.с.15-17).
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, право оренди ТОВ «Райз-Схід» за вказаним договором зареєстровано в реєстрі 03 серпня 2018 року (а.с. 21).
24 грудня 2024 року сторонами було підписано додаткову угоду до договору оренди землі від 24 травня 2018 року, який фактично викладено у новій редакції, зокрема змінено нормативну грошову оцінку земельної ділянки із 15 3045,71 грн до 18 0920,86 грн (пункт 2.3) та збільшено розмір орендної плати із 10 % до 15 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 18-20).
У заяві від 07 жовтня 2024 року ОСОБА_1 рекомендованим листом із врученням повідомила ТОВ «Райз-Схід» про небажання укладати з товариством договір оренди землі своїх земельних ділянок на новий строк чи будь-яким іншим чином продовжувати строк діючого договору оренди землі, просила 25 травня 2025 року звільнити належні їй земельні ділянки та повернути, після збору врожаю 2024 року на її земельних ділянках не проводити будь-яких сільськогосподарських робіт (а.с. 70).
Вказаний лист ТОВ «Райз-Схід» отримано 15 жовтня 2024 року (а.с.70).
03 грудня 2024 року ТОВ «Райз-Схід» засобами поштового зв'язку (цінним листом із описом вкладення) надіслало ОСОБА_1 лист-повідомлення від 02 грудня 2024 року №339, про намір продовжити дію договору оренди землі від 24 травня 2018 року, вжиття власником землі заходів для забезпечення виконання вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» та недопущення порушення права землекористувача. До листа додавалося два оригінальних примірники додаткової угоди на продовження дії цього договору оренди земельної ділянки, підписані зі сторони орендаря (а.с. 27-30)
Вказане повідомлення отримано адресатом 26 грудня 2024 року (а.с.26).
23 травня 2025 року ОСОБА_1 повторно направила ТОВ «Райз-Схід» лист-повідомлення , у якому вона повторно повідомила, що не має наміру та бажання укладати з ТОВ «Райз-Схід» договір оренди землі своїх земельних ділянок на новий строк (а.с. 71).
Лист направлено 23 травня 2025 року (а.с.72) та вручено адресату 30 травня 2025 року (а.с.72, 73).
26 травня 2025 року ОСОБА_1 та ФГ «Криниця+» уклали договір оренди землі, за яким остання строком на 10 років передала в оренду належну їй земельну ділянку, площею 4,6250 га, кадастровий № 5924187600:02:001:0088, та земельну ділянку площею 0,5769 кадастровий № 5924187600:02:001:0012. Відбулася державна реєстрація права оренди ФГ «Криниця+» на вказану землю (а.с. 23-24, 69).
Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права
Відповідно до статті 41 Конституції України право приватної власності є непорушним.
Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод, зокрема статтею 1 Першого протоколу до неї, визначено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном.
Відповідно до статті 316 ЦК України право власності - це право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею незалежно від волі інших осіб.
Правомочність власника - в його праві володіти, користуватися й розпоряджатися майном у межах, встановлених законом, що випливає зі статті 317 ЦК України. Право користування є одним з видів речових прав на чуже майно (стаття 395 ЦК України).
Частиною 4 статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Частиною 1 статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до вимог частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Так, відповідно до частин 1-5 статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частинами 8 та 9 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини 1 статті 777 ЦК України.
Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Таким чином, для застосування частини 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 статті 33 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору (див.: постанову Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц).
У справі, що переглядається судом встановлено, що 15 жовтня 2024 року позивач отримав поштовим зв'язком завчасне повідомлення орендодавця про припинення договірних відносин, зі змісту якого вбачається, що вона не бажає поновлювати і продовжувати договірні відносини.
Крім того, 23 травня 2025 року ОСОБА_1 повторно направлено ТОВ «Райз-Схід» лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, у якому вона вказала про відсутність наміру подальшого продовження дії договору оренди землі.
Надаючи оцінку цій обставині суд першої інстанції дійшов висновку про те, що такий обов'язковий елемент реалізації переважного права позивача на поновлення договору оренди, як волевиявлення сторін на продовження договірних відносин, відсутній, запропонована позивачем додаткова угода до договору оренди землі орендодавцем підписана не була, що відповідно до вимог частини 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» виключає можливість визнання поновленим договору оренди землі, оскільки переважне право користування земельною ділянкою належить її власнику.
У своїй апеляційній скарзі позивач зазначає, що суд помилково визнав належною та достатньою відмову орендодавця від 07 жовтня 2022 року про небажання продовжувати договір оренди, оскільки така відмова не може вважатися запереченням у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі», тому що вона була надана до направлення орендарем листа-повідомлення від 02 грудня 2024 року про намір поновити договір та не є відповіддю на цей лист.
Колегія суддів не погоджується із цими доводами апеляційної скарги.
Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Для реалізації такого наміру він (орендар) зобов'язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі») повідомити про це орендодавця та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв'язку з відсутністю у нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).
Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов'язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Аналіз зазначеної норми дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
У справі, яка переглядається, орендар належним чином виконав свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця про намір поновити строк дії договору оренди, як це передбачено договором, проте, як установив суд, орендодавець заперечив щодо такого поновлення, завчасно надіславши орендарю повідомлення, у якому висловив заперечення проти поновлення дії договору, належно їх обґрунтувавши.
Лист орендодавця є достатнім підтвердженням його відмови від подальшої пролонгації відповідного договору на новий строк. На укладення додаткової угоди необхідна згода сторін, про що йдеться у частині 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (див.: постанови Верховного Суду від 28 травня 2024 року у справі № 604/648/23, від 08 березня 2024 року у справі № 604/425/23, від 08 травня 2024 року у справі № 604/483/23).
Оскільки за результатами розгляду вказаної справи встановлено, що сторонами - орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ТОВ «Райз-Схід» такої згоди досягнуто не було, власник правомірно відмовив у пролонгації договору оренди земельної ділянки з позивачем, а тому ТОВ «Райз-Схід» втратило своє право на поновлення договору оренди земельної ділянки.
Доводи апеляційної скарги ТОВ «Райз-Схід» про те, що воно виконало всі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» умови щодо реалізації свого переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, однак орендодавець не повідомив про намір укласти договір з іншим орендарем, є необґрунтованими, оскільки у визначений законом строк сторони договору оренди землі не дійшли згоди щодо укладення додаткової угоди до нього, і орендодавець повідомив орендаря про відмову в їх продовженні, що підтверджується відповідними листами.
При цьому суд першої інстанції зазначив, що переважне право позивача на поновлення договору оренди земельних ділянок не є порушеним, оскільки за відсутності волевиявлення орендодавця у орендаря відсутні правові підстави претендувати на поновлення договору оренди землі.
Задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, який належно виконував свої обов'язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (див.: постанову Верховного Суду 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17).
Оскільки орендодавець відмовився поновлювати договір оренди землі на попередніх умовах, суд першої інстанції правильно констатував відсутність за таких обставин справи порушення переважного права орендаря, адже переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.
Інші доводи апеляційної скарги, зокрема, про неправильне тлумачення судом змісту переважного права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та статтею 777 ЦК України, і порушення цього права внаслідок укладення договору з іншим орендарем; про недобросовісність поведінки орендодавця з огляду на укладення договору оренди з іншою особою всупереч попереднім заявам про намір самостійно використовувати земельну ділянку; про необхідність застосування принципів правової визначеності, добросовісності та розумності; а також про наявність у позивача правомірного очікування поновлення договору оренди - не спростовують правильності висновків суду першої інстанції.
Суд також правильно застосував редакцію статті 33 Закону України «Про оренду землі» станом на час укладення вказаного договору оренди землі.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги сторони позивача
Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення (частина 1 статті 374 ЦПК України).
Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права (частина 1 статті 375 ЦПК України).
За результатами апеляційного перегляду, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційну скаргу сторони позивача необхідно залишити без задоволення, а рішення суду - без змін.
Висновки суду щодо судових витрат
Представник відповідачів - адвокат Яцун О.П. у відзивах на апеляційні скарги просила стягнути з позивача на користь відповідачів понесені ними витрати на професійну правничу допомогу у зв'язку з переглядом справи апеляційним судом. Надала апеляційному суду докази понесення кожним відповідачем витрат на правничу допомогу.
Склад та розмір витрат, пов'язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмета доказування у справі.
Відповідно до частин 3, 4 статті 137 ЦПК України, для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги. Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами.
Згідно з частиною 8 статті 141 ЦПК України, розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв'язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п'яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.
Витрати на правову допомогу мають бути документально підтверджені та доведені. Відсутність документального підтвердження витрат на правову допомогу, а також розрахунку таких витрат є підставою для відмови у задоволенні вимоги про відшкодування таких витрат.
При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їх дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін).
На підтвердження понесених витрат на професійну правничу допомогу надано:
копії ордерів на надання правничої допомоги Осічевій Л.Д. та ФГ «Криниця+»;
копію договору від 28 жовтня 2025 року про надання правничої допомоги ОСОБА_1 ;
копію акту приймання-передачі наданих послуг від 10 березня 2026 року, відповідно до договору про надання правничої допомоги від 28 жовтня 2025 року, за яким вартість наданої адвокатом Яцун О.П. правової допомоги становить 4000 грн;
копію платіжної інструкції на переказ готівки № 671010100 від 19 березня 2026 року у сумі 4000 грн, платник - Осічева Л.Д., отримувач - Яцун О.П., призначення платежу: оплата надання правничої допомоги згідно договору від 28 жовтня 2025 року від ОСОБА_1
копію договору від 14 жовтня 2025 року про надання правничої допомоги ФГ «Криниця+»;
копію акту приймання-передачі наданих послуг від 10 березня 2026 року №13, відповідно до договору про надання правничої допомоги від 14 жовтня 2025 року, за яким вартість наданої адвокатом Яцун О.П. правової допомоги становить 4000 грн;
копію платіжної інструкції № 931 від 11 березня 2026 року на суму 4000 грн, платник - ФГ «Криниця+», отримувач - Яцун О.П., призначення платежу: оплата згідно акта №13 від 10 березня 2026 року; договору про надання правничої допомоги від 14 жовтня 2025 року.
У разі недотримання вимог частини 4 статті 137 ЦПК України суду надано право зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, які підлягають розподілу між сторонами, лише за клопотанням іншої сторони. Натомість під час вирішення питання про розподіл судових витрат суд за наявності заперечення сторони проти розподілу витрат на адвоката або з власної ініціативи, керуючись критеріями, що визначені частиною 3 статті 141 ЦПК України, може не присуджувати стороні, на користь якої ухвалено судове рішення, всі її витрати на професійну правову допомогу, або ж присудити такі витрати частково. Критерії оцінки реальності адвокатських витрат (установлення їхньої дійсності та неодмінності), а також розумності їхнього розміру застосовують з огляду на конкретні обставини справи, тобто є оціночним поняттям (див.: пункти 139-145 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26 червня 2024 року у справі № 686/5757/23).
Апеляційний суд звертає увагу, що подання доказів на підтвердження розміру витрат на професійну правничу допомогу не є безумовною підставою для відшкодування судом таких витрат у зазначеному розмірі з іншої сторони, адже цей розмір має бути доведений, документально обґрунтований та відповідати критеріям реальності адвокатських витрат (їхньої дійсності й потрібності) та розумності їхнього розміру з огляду на конкретні обставини справи.
Ураховуючи викладене, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновків, що зазначені адвокатом витрати на професійну правничу допомогу не відповідають критерію розумності їхнього розміру з огляду на підготовку лише по одному процесуальному документу - відзиву на апеляційну скаргу, частково схожих за змістом між собою та з відзивами на позовну заяву, за підготовку яких суд першої інстанції стягнув з позивача відповідне відшкодування, та участі в одному судовому засіданні апеляційного суду, тому заявлений розмір витрат на правову допомогу в суді апеляційної інстанції, підлягає зменшенню до 4000 грн, які мають бути сплачені позивачем кожному із відповідачів у рівних частинах, тобто по 2000 грн.
Зазначений розмір витрат на професійну правничу допомогу відповідатиме критерію реальності наданих адвокатських послуг, обґрунтованості, розумності їхнього розміру, конкретним обставинам справи, з урахуванням її складності, необхідних процесуальних дій сторони.
Керуючись статтями 367-369, 374, 375, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» залишити без задоволення.
Рішення Роменського міськрайонного суду Сумської області від 29 грудня 2025 року залишити без змін.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» на користь ОСОБА_1 2000 грн судових витрат на професійну правничу допомогу.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» на користь Фермерського господарства «Криниця+» 2000 грн судових витрат на професійну правничу допомогу.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повна постанова складена «19» березня 2026 року.
Головуючий Д.В. Сізов
Судді А.П. Сидоренко
М.В. Щербаченко