Кіровоградської області
"13" січня 2011 р.Справа № 16/136
Господарський суд Кіровоградської області у складі суді Коротченко Л.С. розглянув у відкритому судовому засіданні справу № 16/136
за позовом: Управління приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради, м. Олександрія Кіровоградської області
до відповідача: фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, АДРЕСА_1
про дострокове розірвання договору оренди, звільнення та повернення об'єкту оренди
Представники сторін:
від позивача - Товпаш Ю.І. , довіреність № 6/1 від 04.01.11 р.;
від відповідача - ОСОБА_2 , довіреність № 5196 від 07.12.10 р.
Управління приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради звернулось до господарського суду з позовною заявою, що містить наступні вимоги:
- достроково розірвати договір оренди нерухомого майна приміщення № 38 від 25.05.09 р.;
- передати позивачу нежитлове приміщення, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 18,0 кв.м.
Свої вимоги позивач обґрунтовує порушенням відповідачем умов п. п. 5.3. та 5.10 договору оренди нежитлового приміщення від 25.05.09 р. № 38, а також вимог припису на усунення порушень вимог пожежної безпеки від 15.10.09 р.
Відповідач пред'явлені позивачем вимоги не визнає в повному обсязі. Відповідно до поданого до суду відзиву на позовну заяву, відповідач вважає, що фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 невиконання зобов'язань за договором оренди нежитлового приміщення від 25.05.09 р. № 38 допущено не було. Приписом державного пожежного нагляду МНС України від 15.10.09 р. саме головного лікаря МКП Лікувально-профілактичний заклад "Міська лікарня № 1" зобов'язано демонтувати самовільно встановлений кіоск на шляхах евакуації на першому поверсі в новій поліклініці по АДРЕСА_2. До того ж, приміщення, що розташоване на першому поверсі поліклінічного відділення КП "Міська лікарня № 1" не є самовільно збудованим відповідачем, оскільки існувало ще до його передання в оренду приватному підприємцю (а.с. 38-40).
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, дослідивши надані у справі докази, господарський суд встановив наступне.
На підставі протоколу № 4 від 22.04.09 р. засідання конкурсної комісії по наданню в оренду нежитлових приміщень за адресами: АДРЕСА_3, загальною площею 14,0 кв.м.; АДРЕСА_3, загальною площею 18,0 кв.м.; АДРЕСА_2, загальною площею 18,0 кв.м. (а.с. 42-45), затвердженого рішенням виконавчого комітету Олександрійської міської ради від 30.04.09 р. № 253, доручено Управлінню приватизації, оренди майна та землі міської ради укласти договори оренди на вищевказані нежитлові приміщення з переможцями конкурсу (а.с. 46).
25.05.09 р. Управлінням приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради (далі - Орендодавець) та приватним підприємцем Олексієвою Аллою Вікторівною (далі- Орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення (далі - Договір, а.с. 17-19).
Відповідно до умов Договору, Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення площею 18,0 кв.м. (далі - майно), розташоване за адресою: АДРЕСА_2, що перебуває на балансі міського комунального лікувально-профілактичного закладу - міська лікарня № 1 (далі - Балансоутримувач), вартість якої визначена згідно зі звітом про оцінку станом на 28.02.09 р. і становить за незалежною оцінкою майна вартістю 24 199 грн. без врахування ПДВ (п. 1.1. Договору).
Відповідно до п. 1.2. Договору, нежитлове приміщення передається в оренду з метою розміщення аптечного пункту.
Стан нежитлового приміщення на момент укладення договору - задовільний (п. 1.3. Договору).
У розділі 2 Договору сторони обумовили умови передачі майна Орендарю.
Так, згідно п.п. 2.1., 2.2. Договору, Орендар вступає у строкове платне користування нерухомим майном у термін, указаний у Договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього Договору.
Передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в Орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається територіальна громада міста, а Орендар користується ним протягом строку оренди.
У розділі 3 Договору сторони дійшли згоди щодо орендної плати.
Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і встановлення орендних ставок за використання майна комунальної власності територіальної громади міста Олександрії, затвердженої рішенням міської ради по наданню в оренду комунального майна і становить з ПДВ за перший місяць оренди - 205,00 грн.
Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством.
Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.
Встановлена орендна плата перераховується Орендодавцеві до 25 числа місяця наступного за звітним.
Договір укладено строком на 1 рік, що діє з 25.05.09 р. по 24.05.10 р. включно (п. 10.1 Договору).
Відповідно до п. 10.4. Договору, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього Договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця Договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором.
Договір підписаний Орендодавцем та Орендарем, скріплений круглими печатками позивача та відповідача.
Сторонами підписано та скріплено печатками також Розрахунок орендної плати за нежитлове приміщення (Додаток № 2 до Договору) та план нежитлового приміщення (Додаток № 3 до Договору), що є невід'ємними частинами Договору (а.с. 21, 52).
Згідно письмових пояснень представника позивача від 07.12.10 р., дію Договору пролонговано на підставі п. 10.4. Договору строком на 1 рік, у зв'язку із відсутністю заяв сторін про припинення цього Договору або зміну його умов протягом одного місяця після закінчення строку його чинності (а.с. 32).
Укладений між сторонами Договір є договором оренди, правовідносини за яким регулюються Главою 58 Цивільного кодексу України, параграфом 5 Глави 29 Господарського кодексу України та Законом України "Про оренду державного та комунального майна".
Так, стаття 759 Цивільного кодексу передбачає, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується переди наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Як вбачається з матеріалів справи, а саме з Акту передачі приміщення в оренду від 25.05.09 р., позивач свої зобов'язання за Договором виконав, передавши разом з Балансоутримувачем в оренду Орендарю нежитлове приміщення, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (Додаток № 1 до Договору, а.с. 20).
Додаток № 1 до Договору є його невід'ємною частиною, підписаний та скріплений печатками сторін та Балансоутримувача.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач зазначає, що відповідач, відповідно до п.п. 5.3. та 5.10. Договору, взяв на себе зобов'язання забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки; нести відповідальність за дотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях згідно із законодавством.
Разом з цим, в результаті планової перевірки території, будівель та споруд міського комунально-профілактичного закладу Міська лікарня № 1 м. Олександрії, державним інспектором з пожежного нагляду винесено припис, п. 40 якого головного лікаря лікарні № 1 м. Олександрії зобов'язано у строк до 16.11.09 р. демонтувати самовільно встановлений кіоск приватного підприємця ОСОБА_1 на шляхах евакуації на першому поверсі в новій поліклініці по АДРЕСА_2 (а.с. 23-25).
У зв'язку з викладеним, головним лікарем міської лікарні № 1 м. Олександрії на адресу позивача направлено лист № 1873 від 23.07.10 р., згідно якого просить розглянути питання щодо розірвання Договору, укладеного з фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (а.с. 36).
Посилаючись на п. 10.9 Договору, позивачем, згідно листа від 02.08.10 р. № 24-583/06/2, запропоновано відповідачу в термін до 06.08.10 р. передати балансоутримувачу та Управлінню приватизації, оренди майна та землі міської ради за актом прийому-передачі нежитлове приміщення за адресою: м. Олександрія, вул., Діброви, 77 (а.с. 26).
У відповідь на вказане звернення, відповідач вказав, що при укладенні Договору було дотримано вимог ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Порядку проведення конкурсу на право укладання договору оренди комунального майна територіальної громади м. Олександрії та рішення виконавчого комітету Олександрійської міської ради (а.с. 27).
Оскільки відповідач об'єкт оренди не повернув, позивач звернулося до господарського суду за захистом своїх порушених прав та інтересів.
Господарський суд не погоджується з позицією позивача, вважає позовні вимоги необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню з наступних підстав.
Згідно частини 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
З огляду на вимоги чинного законодавства, підставою для зміни або розірвання договору є істотне порушення договору другою стороною.
Розділом 2 Положення про порядок надання в оренду нежитлових приміщень (будівель, споруд), що знаходяться у комунальній власності територіальної громади м. Олександрії (далі- Положення), затвердженого рішенням Олександрійської міської ради від 04.03.08 р. № 653, врегульовано порядок визначення орендаря нежитлових приміщень (будівель, споруд) (а.с. 14-16).
Так, згідно п. 2.5. вказаного Положення, у разі, якщо заявник в місячний термін після прийняття рішення виконавчого комітету міської ради про надання в оренду приміщення (будівлі, споруди) не подав до Фонду комунального майна міської ради документи, визначені в п. 1.10 даного Положення, заява залишається без розгляду, про що надсилається повідомлення заявнику.
Як вбачається зі змісту п. 1.10 Положення, до заяви додаються наступні документи:
- довідки про відсутність заборгованості по платежах та податках до місцевого бюджету з об'єднаної податкової інспекції та внесків до Пенсійного Фонду;
- комунальна картка про відсутність заборгованості з комунальних послуг та лист-погодження щодо оренди приміщення (будівлі-споруди) з відділом архітектури, міською санітарно-епідеміологічною станцією та пожежною охороною про відповідність даного приміщення (будівлі, споруди) вимогам протипожежних, санітарних та архітектурних норм в залежності від його призначення, а також погодження керівника підприємства (установи, організації), на балансі якого знаходиться орендоване приміщення (відшкодування понесених витрат на оформлення узгоджень несе Орендар);
- для юридичних та фізичних осіб - копія свідоцтва про державну реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності.
Міським управлінням ГУМНС України в Кіровоградській області, КП "Олександрія-Водоканал", відділом архітектури управління ЖКХ, архітектури та містобудування міської ради, Олександрійською санітарно-епідеміологічною станцією, Державним реєстратором виконкому Олександрійської міської ради, міським відділом Пенсійного фонду та керівником Балансоутримувача підписано лист-погодження про відповідність нежитлового приміщення площею 18,0 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 (поліклінічне відділення міської лікарні № 1 м. Олександрії, 1 поверх) під розміщення аптечного пункту приватним підприємцем ОСОБА_1 (а.с. 22).
Таким чином, у випадку невідповідності орендованого відповідачем приміщення вимогам протипожежних норм, заява фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 про бажання взяти в оренду нежитлове приміщення в АДРЕСА_2 мала бути повернута заявнику без розгляду.
Припис державного пожежного нагляду МНС України від 15.10.09 р. адресований не фізичній особі - підприємцю Олексієвій А.Л., а головному лікарю МКП лікувально-профілактичний заклад "Міська лікарня № 1".
Отримання фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 дозволу на початок робіт умовами Договору не передбачено.
Відповідно до ст. ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу свої вимог і заперечень.
Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.
Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.
Однак, позивач не довів суду факту істотного порушення відповідачем умов Договору.
Твердження ж позивача щодо самовільного встановлення відповідачем аптечного кіоску в орендованому приміщенні спростовується наявними матеріалами справи, а саме: технічним паспортом нежитлового приміщення по АДРЕСА_2 в м. Олександрії, довідкою Управління приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради від 03.02.10 р. № 6/156.
Враховуючи викладене, правові підстави для задоволення позову відсутні, позивачу в задоволенні позову слід відмовити повністю.
На підставі ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати у справі покладаються на позивача і не стягуються.
Керуючись ст.ст. 49, 33-34, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, - господарський суд, -
В задоволенні позову відмовити повністю.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Апеляційна скарга подається на рішення місцевого господарського суду протягом десяти днів з дня його оголошення місцевим господарським судом.
У разі якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, зазначений строк обчислюється з дня підписання повного рішення.
Суддя Л.С. Коротченко
Повне рішення виготовлено - 18.01.2011 року.