?
18 лютого 2026 року
м. Київ
cправа № 911/1138/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,
секретаря судового засідання - Кондратюк Л. М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Портал-Агро" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.11.2025 (колегія суддів: Мальченко А. О., Михальська Ю. Б., Тищенко А. І.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Стор-Агро" до 1)Великодимерської селищної ради Броварського району Київської області; 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Портал-Агро" про визнання недійсними договорів оренди землі та скасування державної реєстрації,
за участю:
представника позивача - Демченко К. М.,
представника відповідача-2 - Навроцький Д. М.,
Короткий зміст позовних вимог
Товариство з обмеженою відповідальністю "Стор-Агро" (далі - ТОВ "Стор-Агро") звернулося до Господарського суду Київської області з позовом до Великодимерської селищної ради Броварського району Київської області (далі - Великодимерська селищна рада) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Портал-Агро" (далі - ТОВ "Портал-Агро"), у якому просить суд:
- визнати недійсним договір оренди землі від 17.10.2024 № 51/24/С (кадастровий номер земельної ділянки 3221288400:03:006:0038), укладений між Великодимерською селищною радою та ТОВ "Портал-Агро";
- скасувати державну реєстрацію речового права права оренди ТОВ "Портал-Агро" на земельну ділянку з кадастровим номером 3221288400:03:006:0038;
- визнати недійсним договір оренди землі від 17.10.2024 № 52/24/С (кадастровий номер земельної ділянки 3221288400:03:008:0050), укладений між Великодимерською селищною радою та ТОВ "Портал-Агро";
- скасувати державну реєстрацію речового права права оренди ТОВ "Портал-Агро" на земельну ділянку з кадастровим номером 3221288400:03:008:0050;
- визнати недійсним договір оренди землі від 17.10.2024 № 53/24/С (кадастровий номер земельної ділянки 3221288400:03:008:0049), укладений між Великодимерською селищною радою та ТОВ "Портал-Агро";
- скасувати державну реєстрацію речового права права оренди ТОВ "Портал-Агро" на земельну ділянку з кадастровим номером 3221288400:03:008:0049;
- визнати недійсним договір оренди землі від 17.10.2024 № 54/24/С (кадастровий номер земельної ділянки 3221288400:03:013:0075), укладений між Великодимерською селищною радою та ТОВ "Портал-Агро";
- скасувати державну реєстрацію речового права права оренди ТОВ "Портал-Агро" на земельну ділянку з кадастровим номером 3221288400:03:013:0075;
- визнати недійсним договір оренди землі від 17.10.2024 № 55/24/С (кадастровий номер земельної ділянки 3221288400:03:013:0078), укладений між Великодимерською селищною радою та ТОВ "Портал-Агро";
- скасувати державну реєстрацію речового права права оренди ТОВ "Портал-Агро" на земельну ділянку з кадастровим номером 3221288400:03:013:0078.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ТОВ "Стор-Агро" є користувачем істотної частини масиву земель сільськогосподарського призначення, що розміщені у межах Світильнянського старостинського округу у Броварському районі Київської області, який (округ) входить до складу Великодимерської селищної громади, у межах якого розташовані спірні невитребувані земельні частки (паї).
Позивач неодноразово звертався до Великодимерської селищної ради із клопотаннями про надання в оренду невитребуваних земельних часток (паїв), однак рішенням Великодимерської селищної ради від 08.10.2024 зазначені земельні ділянки були передані в оренду іншій юридичній особі без належного врахування звернень і правомірних очікувань позивача. Отже, такими діями було порушено майнові права та законні інтереси позивача.
На думку позивача, спірні договори оренди землі від 17.10.2024, укладені між Великодимерською селищною радою і ТОВ "Портал-Агро" на підставі рішення Великодимерської селищної ради від 08.10.2024, підлягають визнанню недійсними на підставі частини першої статті 215 та частини першої статті 203 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), оскільки передача в оренду земельних ділянок відбулася на підставі рішення Великодимерської селищної ради від 08.10.2024, яке ухвалене з порушенням статей 134 та 135 Земельного кодексу України (ЗК України) (без проведення земельних торгів) та частини четвертої статті 32 та речення першого частини четвертої статті 36 Регламенту Великодимерської селищної ради (всупереч встановленій процедурі ухвалення рішень).
Фактичні обставини справи, встановлені судами
15.07.2024 ТОВ "Стор-Агро" звернулось до Великодимерської селищної ради із листом від 15.07.2024 № 15/07/24, у якому просило: надати інформацію про загальну площу невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв), що знаходяться в адміністративно-територіальних межах Світильнянського старостату Великодимерської селищної ради; розглянули можливість передачі ТОВ "Стор-Агро" в оренду вільних площ невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв) з терміном до часу витребування земельних ділянок їх власниками з встановленою орендною платою в 15 % від нормативної грошової оцінки; сформувати невитребувані земельні ділянки і земельні частки (паї) у відповідності до вимог пункту г) 2 статті 27 Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану" для подальшої передачі в оренду ТОВ "Стор-Агро"; ухвалити рішення про передачу ТОВ "Стор-Агро" в оренду невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв); укласти договори оренди невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв) з терміном до часу витребування земельних ділянок їх власниками з встановленою орендною платою в 15 % від нормативної грошової оцінки.
У листі від 25.07.2024 № 25/07/24-1, адресованому Великодимерській селищній раді, ТОВ "Стор-Агро" повідомило, зокрема, що останнє є сільгоспвиробником 4-ї групи, з наданим Міністерством аграрної політики та продовольства України статусом критично важливого для функціонування економіки та забезпечення життєдіяльності населення в особливий період. Підприємство обробляє в межах Світильнянського старостинського округу близько 1600 га земель сільського господарського призначення, має всю необхідну техніку та обладнання для проведення повного циклу сільгоспробіт.
ТОВ "Стор-Агро" у листі від 25.07.2024 № 25/07/24-1 просило: надати дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок невитребуваних та неоформлеиих земельних часток (паїв) в натурі (на місцевості) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, орієнтовною площею 150 га, які знаходяться в адміністративно-територіальних межах Світильнянського старостинського округу Великодимерської селищної ради; ухвалити рішення про передачу ТОВ "Стор-Агро" в оренду цих земельних ділянок з терміном до часу витребування земельних ділянок їх власниками, із встановленою орендною платою 15 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.
У відповідь на листи ТОВ "Стор-Агро" від 15.07.2024 та від 25.07.2024 № 25/07/24-1 Великодимерська селищна рада у листах від 01.08.2024 № 2517/03-14 та № 2519/03-14 повідомила, що сформувати невитребувані земельні частки (паї) земельних ділянок сільськогосподарського призначення в адміністративно-територіальних межах Світильнянського старостинського округу Великодимерської селищної ради немає фінансової і технічної можливості.
12.09.2024 Великодимерська селищна рада прийняла рішення № 2521ХХІІІ-VІІІ "Про надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок (невитребуваних паїв) в натурі на місцевості на території Світильнянського старостату, орієнтовна площа 130 га ТОВ "Портал-Агро", відповідно до пункту 1 якого вирішила надати дозвіл ТОВ "Портал-Агро" на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок (невитребуваних паїв) в натурі на місцевості, відповідно до схеми розпаювання земель колективної власності з метою передачі в оренду, орієнтовною площею 130 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Світильнянського старостинського округу Броварського району Київської області.
12.09.2024 Великодимерська селищна рада прийняла рішення № 2605ХХІІІ-VІІІ "Про надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок (невитребуваних паїв) в натурі на місцевості на території Світильнянського старостату, орієнтовна площа 150 га ТОВ "Стор-Агро", відповідно до пункту 1 якого вирішила надати дозвіл ТОВ "Стор-Агро" на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок (невитребуваних паїв) в натурі на місцевості, відповідно до схеми розпаювання земель колективної власності з метою передачі в оренду, орієнтовною площею 150 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Світильнянського старостинського округу Броварського району Київської області.
У рішеннях вказано, що вони прийняті Великодимерською селищною радою у зв'язку зі зверненням ТОВ "Портал-Агро" та ТОВ "Стор-Агро" із відповідними заявами про надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки (невитребуваних паїв) в натурі на місцевості на території Світильнянського старостату.
20.09.2024 ТОВ "Стор-Агро" звернулось до Великодимерської селищної ради із листом від 20.09.2024 № 20/09/24, у якому просило розглянути можливість передачі ТОВ "Стор-Агро" в оренду земель для ведення товарного сільгоспвиробницгва (міжпайові проїзди), в межах кварталів, що обробляються ТОВ "Стор-Агро", на території Світильнянського старостинського округу із встановленою орендною платою 15 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки та надати дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо меж земельних ділянок (міжпайових проїздів) в натурі (на місцевості) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, орієнтовною площею 14,5 га, які знаходяться в адміністративно-територіальних межах Світильнянського старостинського округу Великодимерської селищної ради, а саме, в межах наступних кадастрових зон та кварталів: 3221288400:03:003:; 03:005:; 03:007:; 03:008:; 03:009:; 03:010:; 03:011:; 03:012:; 03:013:; 04:001:; 04:003:; 04:004:; 04:005:; 04:007:; 04:008:; 04:009:; 04:011:; 04:012:; 04:013:; 04:014:; 04:015:; 04:016:; 04:017:; 05:003:; 05:004:; 07:005:; 07:009:.
ТОВ "Стор-Агро" також заявило про готовність здійснити оплату витрат по виготовленню технічної документації та інших послуг, пов'язаних з оформленням земельних ділянок в оренду, власним коштом.
У відповідь на лист ТОВ "Стор-Агро" від 20.09.2024 № 20/09/24 виконавчий комітет Великодимерської селищної ради у листі від 01.11.2024 № 149П повідомив, що надані ТОВ "Стор-Агро" документи "Про надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі на місцевості, цільове призначення землі загального користування на території Світильнянського старостинського округу Броварського району Київської області", орієнтовною площею 14,5 га, не можуть бути розглянуті на пленарному засіданні 75 чергової сесії від 31.10.2024 у зв'язку з відсутністю картографічних даних місця розташування земельних ділянок.
Виконавчий комітет повернув ТОВ "Стор-Агро" для доопрацювання пакет документів та рекомендував повторно звернутися до відділу з питань організації надання адміністративних послуг виконавчого комітету Великодимерської селищної ради з повним пакетом документів.
17.10.2024 ТОВ "Стор-Агро" подало через відділ з питань організації адміністративних послуг виконавчого комітету Великодимерської селищної ради (вх. № П2624) заяву від 17.10.2024 про затвердження технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки (паю), площею 150 га, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, місце розташування: Світильнянський старостинський округ.
Листом від 18.10.2024 № 18/10/24 ТОВ "Стор-Агро" повідомило Великодимерську селищну раду про те, що товариство виготовило та подало технічну документацію на відповідні земельні ділянки до відділ з питань організації адміністративних послуг за № П2624 від 17.10.2024. В доповнення до заяви від 17.10.2024 ТОВ "Стор-Агро" просило передати останньому в оренду відповідні земельні ділянки орієнтовною площею 150 га з орендною платою 20 %.
У листі від 24.10.2024 № 24/10/24 ТОВ "Стор-Агро" зауважило, що за основу розрахунку орендної плати береться середня нормативна грошову оцінка по Київський області, яка складає 26 531,00 грн, тобто оплата за оренду одного га буде складати 5307,40 грн.
У відповідь на листи ТОВ "Стор-Агро" від 18.10.2024 № 18/10/24 та від 24.10.2024 № 24/10/24 виконавчий комітет Великодимерської селищної ради листами від 04.11.2024 № 156П та № 157П повідомив, що внести зміни до договору оренди / збільшити орендну плату в договорі оренди є неможливим у зв'язку з відсутністю договору оренди земельної ділянки площею 150 га на території Світильнянського старостинського округу.
У відповідь на заяву ТОВ "Стор-Агро" від 17.10.2024 виконавчий комітет Великодимерської селищної ради листом від 11.11.2024 № 160П повідомив, що 23.10.2024 звернення про затвердження технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки (паю) в натурі на місцевості, площею 150 га, для ведення товарного виробництва на території Світильнянського старостинського округу було розглянуте на постійній депутатській комісії з питань земельних відносин та охорони навколишнього природного середовища та на ІXXV сесії VIII скликання Великодимерської селищної ради. За результатами поіменного голосування, які додано до листа, рішення не прийнято.
У листі виконавчий комітет також зазначив, що у разі, якщо заявник вважає свої права порушеними, він має право на звернення до суду з відповідною заявою.
Між тим, 08.10.2024 Великодимерська селищна рада прийняла рішення № 2614ХХІV-VІІІ "Про затвердження технічної документації та передачу в оренду земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (невитребувані земельні частки (паї) на території Світильнянського старостинського округу, площею 130 га ТОВ "Портал-Агро", яким вирішила, зокрема: затвердити технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок невитребуваних та неоформлених земельних часток (паїв) в натурі (на місцевості), розроблену ТОВ "Альянсюстиція", 112 земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (невитребувані земельні частки (паї) із земель колишньої колективної власності КСП "Зоря" на території Світильнянського старостинського округу, загальною площею 130 га (згідно з додатком № 1) (пункт 1); передати в оренду ТОВ "Портал-Агро" 112 земельних ділянок невитребуваних та неоформлених земельних часток (паїв) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва із земель колишньої колективної власності КСП "Зоря" на території Світильнянського старостинського округу Броварського району Київської області, загальною площею 130 га (згідно з додатком № 1), терміном до часу витребування земельних ділянок їх власниками (пункт 2); встановити орендну плату за земельні ділянки (згідно з додатком № 1) в розмірі 15 % від нормативної грошової оцінки (пункт 3).
На підставі цього рішення Великодимерська селищна рада (орендодавець) і ТОВ "Портал-Агро" (орендар) уклали 17.10.2024 договори оренди землі, у тому числі: № 51/24/С (земельна ділянка площею 1,9774 га з кадастровим номером 3221288400:03:006:0038), № 52/24/С (земельна ділянка площею 1,9490 га з кадастровим номером 3221288400:03:008:0050), № 53/24/С (земельна ділянка площею 1,9551 га з кадастровим номером 3221288400:03:008:0049), № 54/24/С (земельна ділянка площею 2,2475 га з кадастровим номером 3221288400:03:013:0075), № 55/24/С (земельна ділянка площею 1,9303 га з кадастровим номером 3221288400:03:013:0078) (далі - договори).
Відповідно до пунктів 1.1 договорів орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування (оренду) земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, угіддя рілля (невитребувані та непереоформлені земельні частки (паї), які знаходяться на території Світильнянського старостинського округу Великодимерської селищної ради Броварського району Київської області.
За умовами пунктів 3.1 договорів останні укладено на 7 років або до моменту витребування власниками чи їх спадкоємцями документів, які посвідчують право власності на земельні частки (паї). Договори набувають чинності з моменту їх державної реєстрації у відповідності до вимог чинного законодавства. Після закінчення строку дії договорів орендар має переважне та першочергове право поновлення їх на новий строк.
31.10.2024 Великодимерська селищна рада і ТОВ "Портал-Агро" підписали акти приймання-передачі земельних ділянок, відповідно до яких орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва), які знаходяться на території Світильнянського старостинського округу Великодимерської селищної ради Броварського району Київської області, а саме: площею 1,9774 га з кадастровим номером 3221288400:03:006:0038, площею 1,9490 га з кадастровим номером 3221288400:03:008:0050, площею 1,9551 га з кадастровим номером 3221288400:03:008:0049, площею 2,2475 га з кадастровим номером 3221288400:03:013:0075, площею 1,9303 га з кадастровим номером 3221288400:03:013:0078.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
Рішенням Господарського суду Київської області від 25.08.2025 в задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду мотивовано тим, що позивачем не надано належних і допустимих доказів, які б дозволили встановити існування офіційно сформованого масиву земель сільськогосподарського призначення на території Світильнянського старостинського округу у Броварському районі Київської області, у складі якого знаходяться орендовані позивачем земельні ділянки та спірні у цій справі земельні ділянки, а, отже, відсутні підстави для висновку про те, що позивач є користувачем істотної частини такого масиву у розумінні частини четвертої статті 37-1 ЗК України.
Враховуючи недоведеність позивачем наявності переважного права на отримання спірних земельних ділянок в оренду, а, отже, і наявності порушеного права, що є самостійною підставою для відмови у позові, суд зазначив про відсутність необхідності надавати оцінку законності рішенню Великодимерської селищної ради від 08.10.2024 № 2614ХХІV-VІІІ.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 06.11.2025 рішення Господарського суду Київської області від 25.08.2025 скасовано та ухвалено нове рішення про задоволення позову повністю.
Апеляційний суд, з посиланням на правові позиції Верховного Суду, викладені у постановах від 06.02.2018 у справі № 822/712/15, від 21.02.2020 у справі № 647/195/18, дійшов висновку, що оспорювані ТОВ "Стор-Агро" правочини є такими, що порушують права товариства як особи, яка першою звернулась до Великодимерської селищної ради із заявою про надання невитребуваних земельних ділянок (паїв) у порядку, визначеному статтею 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)".
Апеляційний суд також зазначив, що попри те, що позивач дійсно не довів наявності у нього "переважного права" на оренду земельних ділянок на підставі статті 37-1 ЗК України як особи, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення з огляду на відсутність доказів віднесення орендованих товариством земельних ділянок саме до масиву земель сільськогосподарського призначення, однак його земельні права все ж порушуються оскаржуваними договорами оренди як особи, яка має право на першочергове отримання спірних земельних ділянок в оренду.
Порушення Великодимерською селищною радою та ТОВ "Портал-Агро" вимог статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" вказує на наявність фактичних та правових підстав для визнання оскаржуваних договорів недійсними на підставі статей 203, 215 ЦК України, а, отже, і для задоволення позовних вимог у цій частині.
При цьому апеляційний суд відхилив рішення Великодимерської селищної ради від 08.10.2024 як належну та правову підставу для укладення спірних договорів оренди, оскільки єдиною метою ухвалення радою цього рішення було недопущення надання спірних земельних ділянок в оренду ТОВ "Стор-Агро" як особі, яка першою звернулась до ради.
Крім того, оскільки під час розгляду спору апеляційний суд дійшов висновку про наявність підстав для визнання недійсними договорів оренди, на підставі яких було проведено реєстрацію права оренди на спірні земельні ділянки, суд також дійшов висновку, що скасування таких реєстраційних дій є належним способом судового захисту порушеного права ТОВ "Стор-Агро", у зв'язку з чим позовні вимоги в цій частині підлягають задоволенню.
Короткий зміст касаційної скарги
У касаційній скарзі ТОВ "Портал-Агро" просить скасувати постанову апеляційного суду та залишили в силі рішення суду першої інстанції.
Підставою касаційного оскарження ТОВ "Портал-Агро" визначило пункти 1, 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), наполягаючи на тому, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновку Верховного Суду щодо їх застосування у подібних правовідносинах, викладеного:
- у постановах Верховного Суду від 22.03.2023 у справі № 509/5080/18 та від 29.03.2023 у справі № 446/2455/21 про те, що відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові;
- у постановах Верховного Суду від 01.10.2024 у справі № 910/20103/23, від 20.02.2024 у справі № 903/1037/22, від 19.03.2024 у справі № 910/4293/22, від 31.10.2023 у справі № 908/722/20, від 29.08.2023 у справі № 909/635/22, від 27.06.2023 у справі № 916/97/21 про те, що за результатами розгляду спору про визнання правочину недійсним має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення;
- у постановах Верховного Суду від 23.12.2020 у справі № 910/7579/16, від 04.06.2020 у справі № 916/1411/19, від 19.02.2020 у справі № 916/1408/19, від 09.04.2019 у справі № 908/1194/18, від 03.09.2019 у справі № 910/14255/18 про те, що за змістом статей 15, 16 215 ЦК України визнанню правочину недійсним має передувати встановлення судом наявності порушення прав позивача, який не є стороною цього правочину, а в разі відсутності такого порушення в позові має бути відмовлено;
- у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.10.2018 у справі № 380/624/16-ц в контексті того, що рішення про надання дозволу на розробку проекту землеустрою є стадією процесу отримання права власності чи користування на земельну ділянку, однак отримання такого дозволу не гарантує особі чи невизначеному колу осіб набуття такого права, оскільки сам по собі дозвіл не є правовстановлюючим актом;
- у постановах Верховного Суду від 02.06.2021 у справі № 700/316/20-ц, від 06.10.2021 у справі № 700/303/20, від 23.02.2022 у справі № 700/301/20, від 11.10.2023 у справі № 314/1418/21, від 27.03.2024 у справі № 695/1038/22, від 11.04.2024 у справі № 607/10862/22, від 18.09.2024 у справі № 442/1199/22, від 19.12.2024 у справі № 681/456/23 про те, що реальні законні сподівання на оформлення права власності на земельну ділянку виникають не після отримання дозволу на розроблення проекту землеустрою чи погодження проекту у порядку статті 186-1 ЗК України, а саме з моменту звернення до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування із проханням затвердити погоджений проект землеустрою та передання земельної ділянки.
Крім того, скаржник наполягає на відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" у подібних правовідносинах, а саме:
- коли виникають реальні законні сподівання на користування земельною ділянкою у разі звернення двох або більше осіб до відповідної сільської, селищної, міської ради із заявою про надання невитребуваної земельної ділянки (паю) в оренду у порядку, визначеному статтею 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)"?
- який порядок надання невитребуваної земельної частки (паю), невитребуваної земельної ділянки (після її формування на підставі частини третьої статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)") у разі звернення двох або більше осіб із заявою про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо передання невитребуваної земельної частки (паю) в оренду?
- чи надається перевага тій особі, яка першою звернулася до відповідної сільської, селищної, міської ради із заявою про надання дозволу на розробку проекту землеустрою або із землеустрою?
Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу
У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Стор-Агро" просить в її задоволенні відмовити, а оскаржувану постанову апеляційного суду залишити без змін, наполягаючи на тому, що наведені скаржником у касаційній скарзі постанови Верховного Суду не підлягають застосування до спірних правовідносин з огляду на неподібність даної справи та справ, на які посилається скаржник.
Крім того, позивач вважає, що на час винесення оскаржуваної постанови вже існували висновки Верховного Суду щодо порушеного у касаційній скарзі питання застосування статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)".
Позивач стверджує, що доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки встановлених у справі обставин, зокрема, про правомірність надання в оренду земельної ділянки ТОВ "Стор-Агро" як особі, яка перша звернулась до ради з заявою про надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою.
09.02.2026 від ТОВ "Портал-Агро" надійшли письмові пояснення у справі щодо підстав касаційного оскарження, які скаржник просить врахувати під час касаційного перегляду справи.
Мотиви для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду
Предметом касаційного оскарження є постанова суду апеляційної інстанції, якою скасовано рішення суду першої інстанції та ухвалено нове рішення про задоволення позову.
Задовольняючи позов, апеляційний суд вказав, що хоча позивачем і не доведено наявності у нього переважного права на оренду як у користувача істотної частини масиву земель (на що позивач первісно посилався у позові), його права порушено як особи, яка першою звернулася до ради із заявою про надання дозволу на розробку технічної документації. Суд апеляційної інстанції виходив з того, що за наявності конкуренції заявників на етапі отримання дозволу на розробку документації із землеустрою, орган місцевого самоврядування зобов'язаний надати землю тій особі, яка ініціювала процес раніше
Причиною виникнення спору стало укладення відповідачами спірних договорів оренди на підставі рішення ради від 08.10.2024, яке позивач у позовній заяві вважав незаконним через порушення процедури скликання сесії, Регламенту ради та непроведення земельних торгів.
У касаційній скарзі ТОВ "Портал-Агро" зазначає, що спірним є питанням визначення критеріїв конкуренції та моменту виникнення переважного права (легітимних очікувань) на оренду невитребуваних земельних часток (паїв) у разі наявності двох претендентів, які отримали дозволи на розробку документації із землеустрою в один день.
Частиною першою статті 116 ЗК України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування регулюється статтями 123, 124 ЗК України.
Положеннями статті 123 ЗК України визначено, що передача земельних ділянок відбувається шляхом прийняття рішення на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок.
Особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за документацією із землеустрою, звертається з заявою про надання дозволу на розробку документації із землеустрою до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки.
Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в межах їх повноважень у місячний строк розглядає заяву і дає дозвіл на розроблення документації із землеустрою або надає мотивовану відмову у його наданні.
Згідно з пунктом 6 частини третьої статті 186 ЗК України проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок затверджуються Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу.
З наведених норм можна зробити висновок, що набуття особами права власності або користування на земельну ділянку відбувається поетапно: починаючи з отримання дозволу на розробку проекту землеустрою, який оформлюється відповідним рішенням органу місцевого самоврядування або органу державної влади, погодження та затвердження такого проекту землеустрою та завершується рішенням про передачу земельної ділянки у власність або користування.
Отже, рішення про надання дозволу на розробку проекту землеустрою (або технічної документації) є лише стадією процесу і не є правовстановлюючим актом. Отримання такого дозволу не гарантує особі набуття права оренди в майбутньому, оскільки розробка документації може бути не завершена, або документація може не відповідати закону.
Відповідно до частини першої статті 134 ЗК України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
Водночас порядок використання нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв), а також умови надання їх в оренду для використання за цільовим призначенням на строк, визначений у договорі оренди земельної ділянки, але не довше, до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, визначений у статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)".
Так, частиною третьою статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" передбачено, що нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк, визначений у договорі оренди земельної ділянки, але не довше, до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження.
Цим Законом повноваження щодо надання в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок надані сільським, селищним, міським радам та районним державним адміністраціям.
При цьому викладені вище норми дозволяють констатувати, що паювання земель сільськогосподарських підприємств як особливий порядок набуття у приватну власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення є способом приватизації цих ділянок членами таких підприємств, що узгоджується із змістом пункту 8 розділу Х "Перехідні положення" ЗК України.
Таким чином, реалізація процедури паювання відповідної частини земель має своїм наслідком припинення права державної та комунальної власності на розпайовані землі, що зумовлює припинення й інших правомочностей щодо земельних ділянок державної та комунальної власності.
Слід зазначити, що стаття 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" є спеціальною нормою, яка не передбачає обов'язкового проведення земельних торгів (аукціону) для передачі в оренду невитребуваних паїв, оскільки такі землі не є землями комунальної власності у класичному розумінні, а лише перебувають у розпорядженні ради до моменту оформлення права власності їхніми власниками.
Цей висновок підтверджується сталою практикою Верховного Суду, зокрема, постановою Великої Палати Верховного Суду від 01.10.2019 у справі № 922/2723/17, постановами Верховного Суду від 06.02.2018 у справі № 822/712/15 та від 21.02.2020 у справі № 647/195/18, де зазначено, що нерозподілені (невитребувані) земельні частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності, а лише перебувають у розпорядженні відповідних адміністрацій до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку.
Поряд із цим, відповідно до правової позиції Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду, яку викладено у постанові від 06.02.2018 у справі № 822/712/15 надання нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок - часток (паїв) у користування здійснюється без проведення земельних торгів, що передбаченні статтею 124 ЗК України, на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування.
Таку ж позицію поділяє і Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду, зокрема, у постанові від 21.02.2020 у справі № 647/195/18.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що висновок (правова позиція) - це виклад тлумачення певної норми права (або ряду норм), здійснене Верховним Судом (Верховним Судом України) під час розгляду конкретної справи, обов'язкове для суду та інших суб'єктів правозастосування під час розгляду та вирішення інших справ у разі існування близьких за змістом або аналогічних обставин спору (див., зокрема, постанову від 21.03.2024 у справі № 191/4364/21, ухвали від 22.05.2024 у справі № 902/1076/24, від 09.08.2024 у справі № 127/22428/21, від 07.05.2025 у справі № 522/1514/21).
При цьому Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.10.2021 у справі №233/2021/19 задля юридичної визначеності у застосуванні приписів процесуального закону, які зобов'язують визначати подібність правовідносин, конкретизувала висновки Верховного Суду щодо тлумачення поняття "подібні правовідносини", що полягає у тому, що на предмет подібності необхідно оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об'єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов'язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об'єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність необхідно також визначати за суб'єктним і об'єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб'єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов'язково мають бути тотожними, тобто однаковими.
Здійснюючи правовий аналіз справ № 647/195/18 та № 822/712/15, у яких викладений висновок, від якого колегія суддів прагне відступити, на предмет їх подібності до справи, що переглядається, Суд зазначає наступне.
Так, у справі № 647/195/18 розглядався спір за позовом Особи-1, яка претендувала на оренду невитребуваних паїв, однак районна державна адміністрація передала їх в оренду іншому заявнику (фермерському господарству), що звернувся із заявою днем раніше. Позивач наполягав, що за наявності двох кандидатів передача землі мала відбуватися виключно на конкурентних засадах (земельних торгах). Верховний Суд, посилаючись на висновки Великої Палати Верховного Суду, вказав, що оскільки спірні земельні ділянки відносяться до невитребуваних часток (паїв) і не є землями державної власності, обов'язок проведення земельних торгів відсутній. Суд підтвердив, що задоволення заяви одного з кандидатів без проведення конкурсу не свідчить про протиправність дій розпорядника землі.
У справі № 822/712/15 предметом спору було питання правомірності розпорядження районної державної адміністрації про передачу в оренду невитребуваних паїв одному із заявників (ФГ), незважаючи на наявність клопотання від іншого претендента (ТОВ), поданого наступного дня. Скасовуючи постанову суду апеляційної інстанції та залишаючи в силі постанову суду першої інстанції про відмову в позові, Верховний Суд дійшов висновку, що нерозподілені (невитребувані) земельні частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності, а лише перебувають у розпорядженні відповідних адміністрацій. У зв'язку з цим, надання таких ділянок у користування здійснюється без проведення земельних торгів (аукціону), передбачених статтею 124 ЗК України, навіть за наявності декількох претендентів.
Отже, ці справи № 822/712/15, № 647/195/18 є подібними до справи, що переглядається, оскільки у них Верховний Суд також досліджував обставини конкуренції двох заявників на одні й ті самі земельні ділянки (невитребувані паї) та правомірність їх передачі без проведення земельних торгів.
У справі, що переглядається, апеляційний суд також виходив з того, що спірна земельна ділянка є землею резервного фонду (невитребувані паї) сільськогосподарського призначення, а тому її надання у користування здійснюється без проведення земельних торгів, що передбаченні статтею 124 ЗК України.
Вказаний висновок судів попередніх інстанцій повністю узгоджується із вказаними вище правовими позиціями Верховного Суду і більше того, самі тексти оскаржуваних судових рішень містять посилання на зазначені постанови Верховного Суду.
Проте колегія суддів не погоджується з такими висновками з огляду на таке.
Відповідно до статті 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Відповідно до пунктів "б", "ґ" статті 5 ЗК України земельне законодавство базується на принципах, зокрема, забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави; забезпечення гарантій прав на землю.
Земля є унікальним обмеженим природним ресурсом. Земля є базисним ресурсом, на якому будується добробут суспільства.
Отже, розподіл землі є особливо чутливим до принципів справедливості, розумності і добросовісності (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України).
Колегія суддів вважає, що неконкурентне надання землі у користування за наявності двох або більше бажаючих не відповідає зазначеним принципам.
Зокрема, не можна вважати справедливим і розумним надання землі особі, яка раніше за інших дізналася про існування вільної земельної ділянки і звернулася з відповідною заявою. Крім того, такий підхід стимулює використання інсайдерської інформації, що є одним із проявів корупції, а тому є неприпустимим.
Тим більше не можна вважати справедливим і розумним надання землі особі, яка пізніше за інших звернулася з відповідною заявою, але якій тим не менше надано перевагу. Такий підхід може створювати підґрунтя для розвитку корупції.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц зазначила, що законодавець, запроваджуючи регулювання щодо надання землі у користування, не міг мати на меті стимулювання зловживань, посилення соціальної нерівності і спрямованість на неправовий та непрозорий перерозподіл основного національного багатства - землі. Отже, відповідне законодавство слід тлумачити таким чином, що за наявності двох або більше бажаючих отримати земельну ділянку державної чи комунальної власності в оренду - право оренди такої земельної ділянки підлягає продажу на конкурентних засадах (земельних торгах).
Тому Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що частину другу статті 134 ЗК України у редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин, слід розуміти таким чином, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) права на земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі передачі громадянам земельних ділянок для ведення фермерського господарства за наявності лише одного бажаючого. Якщо ж бажаючих два чи більше, підлягали застосуванню загальні правила статті 135 ЗК України про проведення земельних торгів у формі аукціону, за результатами яких укладається відповідний договір.
Колегія суддів вважає, що цей підхід Великої Палати є застосовний і у цій справі.
Так, у справі № 688/2908/16-ц Велика Палата розглядала питання конкуренції при отриманні земельних ділянок для ведення фермерського господарства, де закон також допускав безаукціонну процедуру. Проте Велика Палата вказала, що за наявності двох або більше бажаючих отримати земельну ділянку, безаукціонний порядок суперечить загальним принципам земельного законодавства.
Хоча правовий режим "невитребуваних паїв" (які не є комунальною власністю, а лише перебувають у розпорядженні ради) відрізняється від земель комунальної власності, принципи справедливості, розумності та рівності суб'єктів господарювання є універсальними.
Розпорядження землями (навіть тими, що тимчасово перебувають в управлінні ради) є формою реалізації владних повноважень органом місцевого самоврядування. У ситуації, коли на один і той самий масив земель претендують два або більше потенційних орендарів, орган місцевого самоврядування не може на власний розсуд, керуючись непрозорими критеріями (наприклад, суб'єктивним наданням переваги одній із заявок), обирати орендаря. Такий підхід створює корупційні ризики та порушує право інших учасників ринку на мирне володіння майном (в аспекті легітимних очікувань на чесну конкуренцію).
Отже, положення статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" у системному зв'язку зі статтями 124, 134, 135 ЗК України слід тлумачити так: спеціальна процедура надання в оренду невитребуваних паїв без аукціону застосовується виключно за відсутності конкуренції (тобто за наявності лише одного заявника). У разі надходження двох і більше заяв на оренду одних і тих самих невитребуваних часток (паїв), єдиним законним та справедливим способом визначення орендаря є проведення земельних торгів (аукціону), оскільки це забезпечує найвищу плату за землю (що відповідає інтересам громади та майбутніх власників паїв) та рівні умови для бізнесу.
Водночас у разі, коли орган місцевого самоврядування надав дозволи на розробку документації двом або більше особам на одні й ті самі масиви земель, що не заборонено законом, оскільки дозвіл не є ексклюзивним правом і не гарантує укладення договору оренди (як це відбулося 12.09.2024 щодо ТОВ "Портал-Агро" та ТОВ "Стор-Агро"), виникає питання щодо порядку встановлення пріоритету у наданні земельної ділянки в оренду.
Чинне законодавство не містить прямої норми, яка б надавала безумовний пріоритет тій особі, яка звернулася із заявою першою.
Колегія суддів вважає, що сам факт наявності двох зацікавлених осіб, які отримали дозволи на розробку документації та виявили намір орендувати землю, автоматично блокує можливість передачі землі одному з них у безаукціонному порядку. Надання переваги одному з претендентів лише на підставі того, що він подав заяву про затвердження документації раніше, або на підставі дискреційного рішення ради, є порушенням права на захист економічної конкуренції.
Таким чином, вирішення колізії між двома претендентами на оренду невитребуваних паїв можливе лише шляхом проведення земельних торгів. Відсутність законодавчо прописаного механізму аукціону саме для цієї категорії земель не може бути підставою для незастосування загальних засад ЗК України (аналогія закону), оскільки протилежне призводить до порушення конституційних принципів рівності.
Частиною третьою статті 302 ГПК України встановлено, що суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об'єднаної палати передає справу на розгляд Великої Палати, якщо така колегія (палата, об'єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів (палати, об'єднаної палати) іншого касаційного суду.
З урахуванням викладеного, колегія суддів вважає за необхідне передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду з підстав, передбачених частиною третьою статті 302 ГПК України, для відступу від висновків Верховного Суду щодо можливості надання у користування земельних ділянок, які є нерозподіленими (невитребуваними) земельними частками (паями), без проведення земельних торгів на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування за наявності двох або більше бажаючих отримати таку земельну ділянку в оренду.
Згідно з імперативними вимогами статті 13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" та статті 236 ГПК України висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов'язковими для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права; при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду; органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи не можуть приймати рішення, які скасовують судові рішення або зупиняють їх виконання.
Призначення Верховного Суду як найвищої судової установи в Україні - це, перш за все, сформувати обґрунтовану правову позицію стосовно застосування всіма судами у подальшій роботі конкретної норми матеріального права або дотримання норми процесуального права, що була неправильно використана судом, і таким чином спрямувати судову практику в єдине і правильне правозастосування (вказати напрям, в якому слід здійснювати вибір правової норми); на прикладі конкретної справи роз'яснити зміст акта законодавства в аспекті його розуміння та реалізації на практиці в інших справах з вказівкою на обставини, які потрібно враховувати при застосуванні тієї чи іншої правової норми, але не нав'язуючи при цьому судам нижчого рівня результат вирішення конкретної судової справи.
Частиною першою статті 303 ГПК України унормовано, що питання про передачу справи на розгляд палати, об'єднаної палати або Великої Палати Верховного Суду вирішується судом за власною ініціативою або за клопотанням учасника справи.
Ураховуючи наведені вище норми та мотиви, Верховний Суд вважає за необхідне з власної ініціативи передати справу № 911/1138/25 на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Керуючись статтями 234, 235, 302, 303 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
Передати справу № 911/1138/25 на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Ухвала набирає законної сили з моменту її оголошення та не підлягає оскарженню
Суддя Є. В. Краснов
Суддя Г. М. Мачульський
Суддя Л. І. Рогач