12.02.2026 року м. Дніпро Справа № 908/2471/24
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя: Чус О.В. (доповідач),
судді: Чередко А.Є., Кощеєв І.М.
секретар судового засідання Солодова І.М.
за участю:
від позивачів: Харламов Д.І., Корсік Я.І. - адвокати;
від відповідача: Пошелюзний С.В, Українець М.П. - адвокати;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Апельмон Прайм» на рішення Господарського суду Запорізької області від 27.01.2025 (повне рішення складено 20.03.2025, суддя Азізбекян Т.А.) у справі № 908/2471/24
за позовом
Фізичної особи - підприємця Нефьодової Світлани Ростиславівни, м. Запоріжжя
Фізичної особи - підприємця Чорненької Лариси Дмитрівни, м. Запоріжжя
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю “Апельмон Прайм», м. Запоріжжя
про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та виселення,
Короткий зміст позовних вимог.
До Господарського суду Запорізької області від позивачів: Фізичної особи - підприємця Нефьодової Світлани Ростиславівни та Фізичної особи - підприємця Чорненької Лариси Дмитрівни надійшла позовна заява з позовними вимогами до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “Апельмон Прайм» про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022, укладеного між Фізичною особою - підприємцем Нефьодовою Світланою Ростиславівною, Фізичною особою - підприємцем Чорненькою Ларисою Дмитрівною та Товариством з обмеженою відповідальністю “Апельмон Прайм», посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Кукурудз Т.Ю.; виселення Товариство з обмеженою відповідальністю “Апельмон Прайм» з нежитлового приміщення ХХХХ першого поверху (літера А-5), що розташоване за адресою: місто Запоріжжя, проспект Соборний, будинок 151/ вулиця Сталеварів, будинок 11, загальною площею 305, 6 квадратних метрів.
Короткий зміст оскаржуваного судового рішення у справі та мотиви його прийняття.
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 27.01.2025 у справі № 908/2471/24 позовні вимоги задоволено.
Розірвано договір оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022 року, укладений між Фізичною особою - підприємцем Нефьодовою Світланою Ростиславівною, Фізичною особою - підприємцем Чорненькою Ларисою Дмитрівною та Товариством з обмеженою відповідальністю “Апельмон Прайм», посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Кукурудз Т.Ю.
Виселено Товариство з обмеженою відповідальністю “Апельмон Прайм» з нежитлового приміщення ХХХХ першого поверху ( літера А-5), що розташоване за адресою: місто Запоріжжя, проспект Соборний, будинок 151/ вулиця Сталеварів, будинок 11, загальною площею 305, 6 квадратних метрів.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю “Апельмон Прайм» на користь Фізичної особи - підприємця Нефьодової Світлани Ростиславівни суму витрат з оплати судового збору у розмірі - 6 056 (шість тисяч п'ятдесят шість гривень) 00 коп.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю “Апельмон Прайм» на користь Фізичної особи - підприємця Чорненької Лариси Дмитрівни суму витрат з оплати судового збору у розмірі - 6 056 (шість тисяч п'ятдесят шість гривень) 00 коп.
Зазначене рішення суду першої інстанції мотивовано наступним:
- проаналізувавши зміст договору оренди нежитлового приміщення від 11 січня 2022 року, акту приймання - передачі об'єкту оренди від 01 лютого 2022 року з фотоматеріалами об'єкту оренди у стані, в якому перебувало приміщення і передавалось станом на 01.02.2022, листа орендаря № 649 від 01 лютого 2022 року щодо погодження орендодавцями виконання робіт на об'єкті оренди, технічний паспорт виготовлений станом на 01.02.2022, листи КП «Градпроект» № 291/2 від 29.03.2024 та від 15.05.2024 № 443, лист № 25 від 16.04.2024 ТОВ «Апельмон Прайм», експертне дослідження № 02-09-2024-2 від 02.09.2024 з фотоматеріалами, господарський суд дійшов висновку про порушення відповідачем (орендарем) вимог договору оренди нежитлового приміщення від 11 січня 2022 року в частині пунктів 4А.1, 4А.2, 5.1.3, 5.2.6;
- для проведення відповідачем реконструкції об'єкту оренди, необхідно: - отримати письмову згоду орендодавців на проведення реконструкції; - погодити до початку проведення робіт з орендодавцями перелік робіт та їх вартість у письмовому вигляді; - розробити проектно - кошторисну документацію на виконання реконструкції, яке погодити з орендодавцями, та з відповідними уповноваженими установами; - подати повідомлення про початок будівельних робіт з реконструкції об'єкту оренди, або його частини; - подати декларацію про готовність об'єкту до експлуатації після завершення робіт з реконструкції об'єкту оренди. Вказані дії відповідачем не виконані, що свідчить про порушення умов договору оренди нежитлового приміщення від 11 січня 2022 року та положень статей 773, 785 Цивільного кодексу України;
- місцевий господарський суд виснував, що позовні вимоги про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022, укладеного між Фізичною особою - підприємцем Нефьодовою Світланою Ростиславівною, Фізичною особою - підприємцем Чорненькою Ларисою Дмитрівною та Товариством з обмеженою відповідальністю «Апельмон Прайм», є законними і обґрунтованими. Враховуючи необхідність забезпечення ефективного захисту прав позивачів, позовні вимоги про виселення Товариство з обмеженою відповідальністю “Апельмон Прайм» з нежитлового приміщення ХХХХ першого поверху ( літера А-5), що розташоване за адресою: місто Запоріжжя, проспект Соборний, будинок 151/ вулиця Сталеварів, будинок 11, загальною площею 305, 6 квадратних метрів, суд задовольнив.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги.
Не погодившись із рішенням суду першої інстанції, через систему “Електронний суд», Товариство з обмеженою відповідальністю “Апельмон Прайм» звернулось до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 27.01.2025 по справі 908/2471/24 і ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ФОП Нефьодової С.Р. та ФОП Чорненької Л.Д. відмовити у повному обсязі.
Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.
Скаржник вважає прийняте рішення передчасним, заснованому на неповному з'ясуванні обставин справи, неправильному застосуванні норм матеріального права, та необґрунтованим.
Відповідач зауважує, що для з'ясування наявності підстав для розірвання Договору, суд першої інстанції повинен був встановити, чи порушено істотні умови Договору, для чого необхідним є з'ясування, чи призводять проведені Орендарем роботи до неможливості досягнення Орендодавцями мети договору (передача в орендне користування та здійснення ремонту), встановити, чи завдано збитків для Орендодавців, а також встановити, чи значна різниця між тим, що Орендодавці мали на меті отримати і тим, що врешті отримали. Зазначені питання не були належним чином досліджені судом першої інстанції.
ТОВ “АПЕЛЬМОН ПРАЙМ» разом із клопотанням про долучення доказів надало суду висновок за результатами проведення експертно-будівельного дослідження №25-07/ЕДС від 21.01.2025. Експертом було зроблено наступний висновок: «Закладення вікон у нежитловому приміщенні ХХХХ першого поверху (Літ. А-5), що розташоване за адресою: місто Запоріжжя, проспект Соборний буд. 151/вул. Сталеварів, буд. 11 не завдає шкоди для будинку, що розташований за адресою: місто Запоріжжя, проспект Соборний буд. 151/вул. Сталеварів, буд. 11.
Представником Позивачів було описано завдану “шкоду» у відповіді на відзив: “Завдана позивачам шкода виражається у переплануванні (реконструкції) відповідачем орендованого нерухомого майна без згоди позивачів, як орендодавців.». Однак, Позивачі не доводять наявність шкоди, а ототожнюють “проведення ремонтних робіт» із завданою “шкодою». Апелянт вважає, що Позивачами не було доведено наявність шкоди для Орендодавців внаслідок дій Орендаря, натомість, ТОВ “АПЕЛЬМОН ПРАЙМ» надало підтвердження того, що Позивачами не було понесено жодних збитків. Позивачів не було позбавлено того, на що останні розраховували при укладанні Договору, оскільки Орендар вчасно та у повному обсязі сплачує орендну плату і за свій рахунок здійснив поліпшення об'єкту оренди, попередньо узгодивши проведення робіт із Орендодавцями, шляхом підписання листа №649 від 01.02.2022. Крім того, обсяг ремонтних робіт, який був виконаний Товариством з обмеженою відповідальністю «АПЕЛЬМОН ПРАЙМ» жодним чином не змінив площу приміщення, його конструкцію та функціональне призначення самого приміщення. Здійснені погоджені роботи не суперечать суспільним інтересам та Позивачами не доведено, що погоджені дії Відповідача порушують права третіх осіб. Здійснені роботи були направлені лише на покращення експлуатаційних якостей приміщення, без мети зміни конструктивних елементів споруди. Роботи, якими не змінено площу нежитлового приміщення, його конструкцію та функціональне призначення не є реконструкцією, а тому, не потребують отримання дозвільних документів на їх виконання (КАС/ВС у справі №814/162/16 від 03.11.2020). Вищезазначене в сукупності свідчить про відсутність факту порушення істотних умов Договору.
Відповідно до п. 4 Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що надають право на їх виконання, та після закінчення яких об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 7 червня 2017 р. № 406, до таких робіт відноситься заміна існуючих заповнень віконних, балконних та дверних прорізів. Таким чином, ТОВ “АПЕЛЬМОН ПРАЙМ» при виконанні робіт не порушувало вимог ЗУ “Про регулювання містобудівної діяльності». Більш того, із фотофіксації, що є частиною акту прийому-передачі, вбачається, що віконні прорізи, а саме №10 та №3 та дверний пройом №4 вже були закладені на момент передачі об'єкту оренди та не внесені до плану нежитлового приміщення (факт закладеного вікна №3 та дверного пройому №4 відображено в акті приймання передачі від 01.02.2022 на фото 3). Внаслідок чого, Орендодавцями було приписано Орендарю провину закладення усіх віконних отворів. Зазначені матеріали справи вказують на помилковість висновку суду першої інстанції, що виконання ТОВ “АПЕЛЬМОН ПРАЙМ» робіт вимагало розробки проектно-кошторисної документації на виконання реконструкції, подання повідомлення про початок будівельних робіт з реконструкції об'єкту оренди або його частини; подання декларації про готовність об'єкту оренди після завершення робіт з реконструкції об'єкту оренди. Таким чином, ТОВ “АПЕЛЬМОН ПРАЙМ» користувалось приміщенням відповідно до умов та мети Договору, а відтак, позовні вимоги Орендодавців є необґрунтованими.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи.
09.05.2025 від позивачів до ЦАГС, засобом поштового зв'язку, надійшов відзив на апеляційну скаргу, обґрунтований наступним.
Об'єкт оренди було передано позивачами відповідачу за актом приймання-передачі 01.02.2022. В цей же день (01.02.2022), з метою фіксації планування приміщення (об'єкта оренди), був складений технічний паспорт цього приміщення. Тобто, в матеріалах справи є належний та допустимий доказ того, як на момент передання приміщення в оренду виглядало саме приміщення. В цьому технічному паспорті відображено, що на тильній стороні приміщення наявні віконні прорізи і вони не закладені цеглою. Крім того, навіть на першій сторінці акту приймання-передачі приміщення від 01.02.2022 наявна фотографія, з якої чітко вбачається, що віконні прорізи у зовнішній стіні не закладені (через вікно проходить сонячне світло). Позивачі не надавали згоди на закладання віконних прорізів у зовнішній несучій стіні будинку.
У листі від 01.02.2022 вих.№649 відсутній «перелік робіт схематично (в т.ч. закладання вікон)». Позивачі, як орендодавці, не погоджували ніякого закладання вікон у своєму приміщенні та не погоджували конкретного переліку робіт. При цьому, відповідно до положень пункту 4А.2 Договору оренди - орендар зобов'язається до початку проведення ремонтних робіт погодити з орендодавцями їх перелік та вартість у письмовій формі. Тобто, конкретний перелік робіт відповідач повинен був окремо письмово погодити з позивачами, в тому числі і їх вартість. В порушення вказаних положень Договору оренди, відповідач не погодив з позивачами ані перелік, ані вартість проведених ним ремонтних робіт.
Позивачі зауважують, що можливість реконструкції житлових будинків із надбудовами і прибудовами з розбиранням існуючих і влаштуванням нових перекриттів, стін і перегородок, закладанням існуючих і виконанням нових прорізів у несучих конструкціях (фундаментах, стінах, перекриттях) повинна бути підтверджена розрахунком за несучою здатністю, стійкістю, тріщиностійкістю і деформативністю усіх несучих конструкцій і будинку в цілому.
У п. 4 Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію зазначено, що не потребує проектних і дозвільних документів - заміна існуючих заповнень віконних, балконних та дверних прорізів. Тобто, проектних і дозвільних документів не потребує саме заміна існуючих віконних прорізів (наприклад, старих дерев'яних на пластикові чи старих пластикових на нові дерев'яні), а не закладання чи виконання нових віконних прорізів, так як при будівництві багатоквартирних будинків проектантами здійснюється розрахунок за несучою здатністю, стійкістю, тріщиностійкістю і деформативністю усіх несучих конструкцій і будинку в цілому.
Згідно положень ч. 1 ст. 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» - будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об'єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, норм і правил у порядку, визначеному Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності". Частиною 2 ст. 36 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачено, що виконувати будівельні роботи без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт забороняється. Тобто, при виконанні як капітального ремонту, так і реконструкції, необхідно мати затверджену проектну документацію та подати повідомлення про початок виконання будівельних робіт, чого не було здійснено відповідачем.
Відповідач помилково вважав, що ті поліпшення, які він здійснив в орендованому приміщенні є «косметичним ремонтом», а в дійсності ним були проведені будівельні роботи, які згідно вимог Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та пунктів 5.1.3 та 5.2.6 договору оренди, потребують як складання проектної документації і подання відповідних декларацій, так і окремого письмового погодження позивачів.
Завдана позивачам шкода виражена у переплануванні (реконструкції/капітальному ремонті) відповідачем орендованого нерухомого майна без згоди позивачів, як орендодавців, і внаслідок цього проведення відповідачем цих будівельних робіт в орендованому приміщенні поза згодою позивачів, доцільність проведення якої позивачі заперечують (так як проведення реконструкції/капітального ремонту потребує складання проектної документації, її погодження та з'ясування чи не нашкодить проведення таких будівельних робіт нерухомому майну) свідчить про порушення прав позивачів та є підставою для висновку про користування відповідачем орендованим майном із істотним порушенням умов Договору оренди, що є наслідком правової можливості розірвання договору оренди та виселення відповідача із орендованого приміщення.
Рух справи в суді апеляційної інстанції.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.04.2025 у даній справі визначена колегія суддів у складі: головуючий, доповідач суддя Чус О.В., судді: Кощеєв І.М., Чередко А.Є.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 14.04.2025 відкладено вирішення питань, пов'язаних з рухом апеляційної скарги, до надходження до Центрального апеляційного господарського суду матеріалів справи № 908/2471/24. Доручено Господарському суду Запорізької області надіслати до Центрального апеляційного господарського суду матеріали справи № 908/2471/24.
24.04.2025 матеріали даної справи надійшли до ЦАГС.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 25.04.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю “Апельмон Прайм» на рішення Господарського суду Запорізької області від 27.01.2025 у справі № 908/2471/24; розгляд апеляційної скарги призначено у судовому засіданні на 26.06.2025 об 11 год. 20 хв.
26.05.2025 від ТОВ “Апельмон Прайм» до ЦАГС надійшла відповідь на відзив на апеляційну скаргу, обґрунтована наступним:
- Позивачами в позовній заяві не було висловлено обґрунтованих підстав для можливої відмови у наданні згоди (наприклад, загрози знищення чи пошкодження об'єкта оренди). Залучений Позивачами висновок експерта не містить висновків, що проведені роботи несуть бодай-яку загрозу для об'єкту оренди;
- Позивачі посилаються на відсутність розрахунку щодо несучої здатності, стійкості, тріщиностійкості і деформативності усіх несучих конструкцій будинку. Однак, надання подібного розрахунку не вимагалось ані вимогами Договору, ані самими Позивачами під час розгляду справи в суді першої інстанції. Пунктом 4А.3. Договору, Сторонами було погоджено, що поліпшення Об'єкта оренди, які зроблені Орендарем і які не можна відокремити без шкоди для Об'єкта оренди, є власністю Орендодавців та залишаються у їх розпорядженні без будь-якої компенсації Орендарю з боку Орендодавців. Позивачами не було зазначено яким чином неузгоджена вартість робіт порушує їхні права. Відтак, кошторис проведених робіт не має істотного значення й для Позивачів. Таким чином, покладання на Орендаря обов'язку узгодити з Позивачами вартість робіт є необґрунтованим, жодним чином не впливає на договірні відносини між Сторонами та не порушує жодних прав чи інтересів Позивачів;
- отримання необхідних документів є виключно відповідальністю Орендаря перед контролюючими органами, що узгоджується з п. 5.1.3 Договору.
03.06.2025 від позивачів до ЦАГС, засобом поштового зв'язку, надійшли заперечення на відповідь на відзив від 29.05.2025, обґрунтовані наступним:
- Відповідачем не було розроблено проектну документацію, не було отримано декларації на початок робіт у об'єкті оренди з будівельних робіт по закладанню віконних прорізів у зовнішній несучій стіні багатоквартирного будинку, в якому знаходиться передане позивачем в оренду приміщення, що є порушенням як норм Закону України «Про архітектурну діяльність» (ч. 1 ст. 9), так і Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (ч. 2 ст. 36), а також положень пунктів 5.1.3 та 5.2.6 договору оренди, що є наслідком можливість розірвання договору оренди в судовому порядку на підставі спеціальної норми ч. 2 ст. 773 ЦК України, так і загальної - ч. 1 ст. 651 ЦК України;
- сам лише факт здійснення відповідачем перепланування об'єкту оренди, а саме закладання віконних прорізів у зовнішній стіні будинку без згоди на це орендодавців, а також без розрахунку за несучою здатністю, стійкістю, тріщиностійкістю і деформативністю усіх несучих конструкцій будинку в цілому, є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку на підставі положень ч. 2 ст. 773 ЦК України та п. 1 ч. 1 ст. 783 ЦК України.
У судовому засіданні 26.06.2025 оголошено перерву до 25.09.2025 об 11:00 год.
У судовому засіданні 25.09.2025 оголошено перерву до 13.11.2025 об 11:30 год.
03.10.2025 від позивачів до ЦАГС, засобом поштового зв'язку, надійшли пояснення (заперечення) щодо доцільності призначення та проведення судової експертизи від 30.09.2025, обґрунтовані наступним:
- порушення відповідачем обов'язків з отримання дозволу на закладання вікон у зовнішній стіни орендованого приміщення, не розроблення і не погодження проектної документації, зокрема, розрахунку навантаження, не подання повідомлення про початок і завершення будівельних робіт, є суттєвим порушенням умов Договору оренди, що є підставою для задоволення позову. І для цього немає необхідності отримання ще одного висновку судового експерта. Ці питання належать до компетенції суду;
- призначення у справі ще однієї судової експертизи призведе до затягування судового процесу, що є порушенням вимог статті 6 Конвенції, учасником якої є Україна, стосовно права кожного на розгляд його справи упродовж розумного строку.
27.10.2025 від представника позивачів до ЦАГС надійшли пояснення (заперечення) щодо доцільності призначення та проведення судової експертизи (сформовано в системі «Електронний суд» 26.10.2025), в яких останній зазначає, що підстави для призначення у дійсній справі судової експертизи на стадії апеляційного розгляду справи - відсутні.
У зв'язку з перебуванням судді-члена колегії Чередка А.Є. у відпустці, розгляд справи № 908/2471/24, призначений на 13 листопада 2025 року, не відбувся.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 26.11.2025 розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю “Апельмон Прайм» на рішення Господарського суду Запорізької області від 27.01.2025 у справі № 908/2471/24 призначено у судовому засіданні на 12.02.2026 об 11:30 год.
22.12.2025 від представника позивачів до ЦАГС надійшли додаткові пояснення (сформовано в системі «Електронний суд» 21.12.2025), в яких зазначено наступне:
- незалежно від результатів судової експертизи чи то відповідачем виконано реконструкцію, чи капітальний ремонт, при закладанні віконних прорізів у зовнішній стіні будинку, це жодним чином не є підставою для звільнення відповідача від обов'язку подати повідомлення (декларацію) про початок виконання будівельних робіт, для подання якої необхідно розроблення проектної документації, а це є істотним порушенням умов договору оренди, а саме абзацу 3 пункту 5.1.3.;
- незалежно від результату судової експертизи на питання «чи нанесена шкода об'єкту оренди, здійсненими відповідачем будівельними роботами», факт виконання відповідачем такого перепланування (закладання віконних прорізів у зовнішній стіні об'єкту оренди) без згоди позивачів саме по собі вже є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку, так як завдання шкоди інтересам позивачів виражена у переплануванні нерухомого майна без їх згоди, а не факт того, що цим переплануванням завдана шкода об'єкту оренди;
- питання чи надавали позивачі відповідачу письмову згоду на виконання будівельних робіт із закладання віконних прорізів у зовнішній стіні об'єкту оренди, відноситься до компетенції суду, а не судового експерта;
- представник позивачів вважає відсутніми підстави для призначення судової експертизи у даній справі на стадії апеляційного розгляду справи.
10.02.2026 від представника відповідача до ЦАГС надійшли додаткові пояснення, обґрунтовані наступним:
- листом від 01.02.2022 вих. № 649 Орендар звернувся до Орендодавців з проханням погодити здійснення: - монтажу перегородок (без порушення несучих стін); - ремонт об'єкту оренди; - монтаж інженерних систем на його території. Цього ж дня позивачам надано ТОВ “АПЕЛЬМОН ПРАЙМ» погодження на виконання ремонтних робіт, в тому числі згідно плану, що є додатком до листа від 01.02.2022 вих. № 649. ФОП Нефьодова С.Р. та ФОП Чорненька Л.Д. надали ТОВ “АПЕЛЬМОН ПРАЙМ» погодження на проведення ремонтних робіт без будь-яких застережень та уточнень, а зі змісту листа від 01.02.2022 та додатку до вказаного листа слідує, що Орендодавці погодили ремонтні роботи по закладенню вікон, які раніше проводилися Орендодавцями самостійно (до укладення Договору оренди в Приміщенні було закладено частину віконних прорізів). Отже, Сторони Договору оренди погодили всі істотні умови, в тому числі строк оренди - 10 років, а Позивачі погодили Орендарю можливість проведення ремонтних робот для приведення Приміщення у стан, який є придатним для організації роботи продуктового магазину. У зв'язку з цим, з метою виконання умов Договору оренди та з метою організації роботи продуктового магазину в орендованому Приміщенні, ТОВ “АПЕЛЬМОН ПРАЙМ» були профінансовані ремонтні роботи на загальну суму 4 757 201,09 грн., що підтверджується доказами, які додаються до цієї апеляційної скарги. При цьому, вартість інвестицій в ремонт Приміщення враховувала строк оренди - 10 років. Отже, реальні збитки ТОВ “АПЕЛЬМОН ПРАЙМ» у разі безпідставного розірвання договору оренди Орендарями складають близько 4 757 201,09 грн. Окрім цього, за час роботи магазину в орендованому Приміщенні середньомісячний чистий прибуток магазину у 2025 році складає близько 57 652,88 грн, що при достроковому розірванні договору оренди на 7 років раніше, означатиме завдання ТОВ “АПЕЛЬМОН ПРАЙМ» збитків у формі упущеної вигоди в розмірі близько 5 015 800,72 грн. З наведеного слідує, що внаслідок можливого розірвання Договору оренди, ТОВ “АПЕЛЬМОН ПРАЙМ» може бути завдано збитків на загальну суму близько 10 000 000,00 грн.;
- посилання позивачів на закладення вікон як на «істотне порушення» є очевидним зловживанням правом, адже вони продовжують отримувати орендну плату, об'єкт використовується за цільовим призначенням, а результаті робіт із заповнення віконних прорізів можуть бути усунуті після закінчення строку оренди або навіть раніше - за домовленістю сторін. Фактично позивачі намагаються використати формальний привід для дострокового розірвання договору з метою отримання економічної вигоди у вигляді підвищення орендної плати, що не відповідає принципам добросовісності та справедливості, закріпленим у статті 3 ЦК України;
- не знаходять свого підтвердження ні факт істотного порушення договору, ні завдання цим порушенням втрат, ні обставин, що унеможливили отримати позивачами те, на що вони очікували, укладаючи договір, що виключає можливість застосування ст.ст. 651, 773, 785 Цивільного кодексу України як підстави розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін.
10.02.2026 від представника відповідача до ЦАГС надійшло клопотання про долучення доказів, в якому, з посиланням на статті 46, 101, 119, 269 ГПК України, просить поновити строк на подачу до суду доказів та долучити до матеріалів даної справи № 908/2471/24 висновок комісійної судової будівельно-технічної експертизи № 3575 від 05.02.2026, складеного експертами “Київської незалежної судово експертної установи» Петровим Михайлом Сергійовичем та Ніколаєнко Оленою Михайлівною.
11.02.2026 від представника позивачів до ЦАГС надійшли додаткові пояснення, в яких останній зазначив про те, що відсутні підстави як для задоволення клопотання відповідача про долучення нового висновку експертизи, так і відсутні підстави для призначення самої експертизи на стадії апеляційного розгляду.
12.02.2026 від представника відповідача до ЦАГС надійшло клопотання про залишення позову без розгляду, в якому, з посиланням на статті 226, 275, 278 ГПК України, просить: поновити строк на прийняття висновку експерта за результатами проведення почеркознавчої експертизи та долучити до матеріалів справи; скасувати оскаржуване рішення та залишити без розгляду позовну заяву.
У судове засідання 12.02.2026 з'явилися представники позивачів та відповідача.
Головуючий суддя доповів про надходження від відповідача до суду клопотання про долучення доказів, в якому, з посиланням на статті 46, 101, 119, 269 ГПК України, просить поновити строк на подачу до суду доказів та долучити до матеріалів даної справи № 908/2471/24 висновок комісійної судової будівельно-технічної експертизи № 3575 від 05.02.2026 складеного експертами “Київської незалежної судово експертної установи» Петровим Михайлом Сергійовичем та Ніколаєнко Оленою Михайлівною. Також, головуючий суддя доповів, що від відповідача до суду надійшло клопотання про залишення позову без розгляду, в якому, з посиланням на статті 226, 275, 278 ГПК України, просить: поновити строк на прийняття висновку експерта за результатами проведення почеркознавчої експертизи та долучити до матеріалів справи; скасувати оскаржуване рішення та залишити без розгляду позовну заяву.
У судовому засіданні 12.02.2026, заслухавши позицію представників сторін стосовно заявлених клопотань, колегія суддів, порадившись на місці, відмовила у поновленні строку на подання таких доказів та залишила без розгляду зазначені клопотання відповідача з огляду на наступне.
Відповідно до частин першої-третьої статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.
Відповідно до правових позицій Верховного Суду, викладених у постановах від 13.04.2021 у справі №909/722/14 та від 01.07.2021 по справі №46/603, положення ч. 3 ст. 269 ГПК України передбачають наявність таких критеріїв для вирішення питання про прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів, як "винятковість випадку" та "причини, що об'єктивно не залежать від особи" і тягар доведення покладений на учасника справи, який звертається з відповідним клопотанням (заявою). Недоведеність таких обставин виключає процесуальні підстави для дослідження апеляційним судом таких додаткових доказів. Положення статті 269 ГПК України є універсальними і застосовуються судом апеляційної інстанції у всіх категоріях спорів.
У висновку щодо застосування приписів статей 80, 269 ГПК України, викладеного Верховним Судом, зокрема, у постановах від 06.02.2019 зі справи №916/3130/17 та від 18.06.2020 зі справи №909/965/16, від 26.02.2019 зі справи №913/632/17 єдиний винятковий випадок, коли можливим є прийняття судом, у тому числі апеляційної інстанції, доказів з порушеннями встановленого процесуальним законом порядку, - це наявність об'єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії з причин, що не залежали від нього, тягар доведення яких покладений на учасника справи.
При цьому, за імперативним приписом частини четвертої статті 13 ГПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних, зокрема, з невчиненням нею процесуальних дій.
Прийняття судом апеляційної інстанції додатково поданих доказів без урахування наведених вище критеріїв у вирішенні питання про прийняття судом апеляційної інстанції таких доказів матиме наслідком порушення приписів статті 269 ГПК України, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якого є однозначність та передбачуваність.
Також, колегія суддів ураховує, що така обставина як відсутність існування доказів на момент прийняття рішення суду першої інстанції, взагалі виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів у порядку статті 269 ГПК України незалежно від причин неподання сторонами таких доказів. Навпаки, саме допущення такої можливості судом апеляційної інстанції матиме наслідком порушення вищенаведених норм процесуального права, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якого є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже, системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів.
Правова позиція з цього питання є сталою та викладена, зокрема, у постановах Верховного Суду від 25.04.2018 у справі №911/3250/16, від 06.02.2019 у справі №916/3130/17, від 26.02.2019 у справі №913/632/17 та від 06.03.2019 у справі №916/4692/15, від 11.09.2019 у справі № 922/393/18, від 16.12.2020 у справі № 908/1908/19.
Ураховуючи те, що відповідач просить долучити до матеріалів справи висновок комісійної судової будівельно-технічної експертизи №3575 від 05.02.2026 та висновок експерта за результатами проведення почеркознавчої експертизи №3561 від 24.09.2025, тобто, докази, які не існували на момент винесення оскаржуваного рішення і відповідно є новими доказами, відтак, відсутні підстави для поновлення строку на подання таких доказів, а відповідні клопотання відповідача залишаються без розгляду.
Представником відповідача у судовому засіданні 12.02.2026 заявлено усне клопотання про призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи.
Колегія суддів, порадившись на місці, відхилила зазначене клопотання відповідача, виходячи з наступного.
Частиною 1 ст. 99 ГПК України передбачено, що суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов: 1) для з'ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо; 2) жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.
Верховний Суд неодноразово зазначав, що судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування. Призначення експертизи є правом, а не обов'язком суду. При цьому, питання призначення експертизи вирішується судом у кожному конкретному випадку з урахуванням предмета, підстав позову та обставин справи (такі висновки Верховного Суду містяться у постановах від 16.12.2020 у справі №916/2740/19, від 06.09.2022 у справі №924/898/21, від 02.11.2022 у справі №915/442/21).
З урахуванням того, що до предмету доказування у даній справі входять питання наявності/відсутності правових підстав для розірвання договору оренди та виселення, що не потребує спеціальних знань у сфері іншій, ніж право, колегія суддів відхиляє усне клопотання представника відповідача про призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи.
Також, представником відповідача у судовому засіданні 12.02.2026 заявлено усне клопотання про виклик та допит експерта Тернових В.А. у судове засідання для надання пояснень.
Колегія суддів, порадившись на місці, відхилила зазначене клопотання відповідача, оскільки апеляційний господарський суд не вбачає необхідності у роз'ясненні письмового висновку експерта Тернових В.А. в розумінні ч. 4 ст. 69 ГПК України. Окрім цього, суд не позбавлений можливості вирішити спір на підставі наявних у справі доказів, у тому числі і здійснити оцінку висновку експерта Тернових В.А., у їх сукупності, з оцінкою їх вірогідності відповідно до свого внутрішнього переконання.
У судовому засіданні 12.02.2026 представники відповідача підтримали доводи апеляційної скарги, просили її задовольнити.
Представники позивачів заперечили проти доводів апеляційної скарги, просили відмовити у її задоволенні.
У судовому засіданні 12.02.2026 колегією суддів оголошено скорочене судове рішення (вступну та резолютивну частини постанови) у справі.
Встановлені судом обставини справи.
11 січня 2022 року між громадянкою Нефьодовою Світланою Ростиславівною, громадянкою Чорненькою Ларисою Дмитрівною (орендодавці) та Товариством з обмеженою відповідальністю “Апельмон Прайм» (орендар) укладений договір оренди нежитлового приміщення, відповідно до предмету якого орендодавці зобов'язуються передати, а орендар зобов'язується прийняти в строкове платне користування належні орендодавцям нежитлове приміщення ХХХХ першого поверху (літ. А-5), що розташоване за адресою: місто Запоріжжя, проспект Соборний, будинок 151/ вулиця Сталеварів, будинок 11. Загальна площа об'єкту оренди становить - 305,6 кв. м.
Розділом 2 договору зафіксовано, що мета орендного користування - організація роздрібної торгівлі товарами продовольчої та/або непродовольчої групи, алкогольними напоями, тютюновими виробами, надання об'єкту оренди (або його частини) у суборенду, надання супутніх послуг.
За умовами розділу 3 договору, передача - приймання об'єкта оренди у користування здійснюється сторонами на підставі акту приймання - передачі, який є невід'ємною частиною договору. В акті приймання - передачі зазначається технічних стан об'єкту оренди та інженерне устаткування , що знаходиться у об'єкті оренди на момент його передачі у користування.
У розділі 4А. “Ремонтні роботи та поліпшення» орендодавцями погоджується, що орендар за власний кошт може проводити поточний ремонт, вдосконалювати та іншим чином переробляти об'єкт оренди для цілей оренди (ремонтні роботи). Орендодавці зобов'язані забезпечити орендареві, його персоналу та підрядникам право безперешкодного доступу до будівлі та об'єкту оренди для здійснення таких ремонтних робіт. При цьому будь - які ремонтні роботи, пов'язані зі зміною несучих конструкцій, зміною фасаду будівлі, де розташований об'єкт оренди, зміною схем опалення, водопостачання та газопостачання (у разі наявності) об'єкта оренди, що здійснюються орендарем, потребують попередньої письмової згоди з боку орендодавців, і у такій згоді не може бути безпідставно відмовлено.
Орендар, за умовами договору, зобов'язується до початку проведення ремонтних робіт погодити з орендодавцями їх перелік та вартість у письмовій формі.
Розділом 5 договору зафіксовано, що орендар зобов'язується використовувати об'єкт оренди згідно з умовами договору та цільовим призначенням, зазначеним у розділі 2 цього договору. Після закінчення строку дії договору утримувати об'єкт оренди в задовільному стані, тобто у стані, який існував на час передачі об'єкту оренди в користування орендарю, з урахуванням його нормального природного зносу внаслідок діяльності орендаря, а у разі поліпшення об'єкту оренди - у відповідному стані з урахуванням здійснених поліпшень.
Пунктом 5.1.5 передбачено, що після закінчення строку дії цього договору, а також у випадку його довгострокового розірвання/припинення повернути орендодавцям об'єкт оренди у стані який існував на момент передачі об'єкта оренди в орендне користування за актом приймання - передачі, з урахуванням його природного зносу внаслідок діяльності орендаря, а у разі поліпшення об'єкту оренди - у відповідному стані з урахуванням здійснених поліпшень.
Пунктом 5.2.6 закріплено, що орендар має право здійснювати перепланування, реконструкцію об'єкта оренди за умови отримання згоди орендодавців згідно розділу 4А цього договору.
Строк оренди за цим Договором становить 10 років (п. 7.1).
Із змісту договору оренди нежитлового приміщення від 11 січня 2022 року слідує, що договір підписаний особисто орендодавцями та уповноваженим представником орендаря, скріплений печаткою ТОВ “Апельмон Прайм», нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Кукурудз Т.Ю. (зареєстрований в реєстрі за № 65).
30.03.2023 між сторонами укладений договір про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення з питання розміру орендної плати, щорічного коригування орендної плати, відшкодування витрат на комунальні послуги та експлуатаційні витрати; пункт 7 договору про внесення змін - підписання дійсного договору про внесення змін до договору оренди є підтвердженням передання орендодавцями 01.02.2022 орендарю об'єкту оренди в відповідному технічному стані, а також є підтвердженням відсутності претензій зі сторони орендаря до орендодавців щодо технічної можливості використання об'єкту оренди за призначенням.
Сторонами погоджено, що відповідно до частини 3 статті 631 Цивільного кодексу України дія цього договору про внесення змін до договору оренди застосовується до відносин сторін за договором оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022 № 65, починаючи з 01 жовтня 2022 року.
01 лютого 2022 року сторонами за договором оренди нежитлового приміщення від 11 січня 2022 року складений акт приймання - передачі на підтвердження того, що у відповідності до умов вказаних у договорі оренди нежитлового приміщення від 11 січня 2022 року, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Кукурудз Т.Ю., реєстровий номер 65, орендодавці передали, а орендар прийняв в тимчасове платне користування: нежитлове приміщення ХХХХ першого поверху літера А-5, розташованого за адресою: місто Запоріжжя, проспект Соборний, будинок 151/ вулиця Сталеварів, будинок 11 загальною площею - 305,6 кв.м.
За умовами акту приймання - передачі від 01.02.2022, приміщення передається в стані “як є», що відповідає умовам договору та буде приданим для використання після проведення орендарем оздоблювальних і інших робіт (до акту приймання - передачі додані фотознімки, які фіксують стан об'єкта оренди) (т. 1, а.с. 24-26).
Листом від 01 лютого 2022 року № 649 на адресу орендодавців ТОВ “Апельмон Прайм» повідомило, що на виконання умов договору оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Кукурудз Т.Ю., реєстровий номер 65, згідно пункту 5.2.5 просить погодити здійснення монтажу перегородок (без порушення несучих стін), ремонт об'єкту оренди, монтаж інженерних систем на його території (додаток: план приміщення, візуалізація фасаду) (т. 1, а.с. 27).
Позивачем до матеріалів позовної заяви наданий технічний паспорт на нежитлове приміщення ХХХХ, яке розташоване за адресою: Запорізька область, Запорізький район, Запорізька територіальна громада місто Запоріжжя, проспект Соборний/ вулиця Сталеварів, будинок № 151/11 (сформований станом на 2024 рік), який містить технічний паспорт нежитлового приміщення, яке є самостійним об'єктом нерухомого майна, розташованого за адресою: Запорізька область, Запорізький район, Запорізька територіальна громада, місто Запоріжжя ( станом на 01.01.2021 року), проспект Соборний/вулиця Сталеварів, 151/11, приміщення ХХХХ; Витяг з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва; Ідентифікатор об'єкта будівництва; Схема розташування ідентифікатора об'єкта будівництва; технічний паспорт від 01 лютого 2022 року; експлікація приміщень; характеристика об'єкта нерухомого майна ( узагальнена інформація).
Крім того, позивачем надана відповідь Комунального підприємства “Градпроект», яка сформована за результатами обстеження стану нежитлового приміщення на запит (звернення) орендодавців, та вказано, що після первинного виїзду для ознайомлення з об'єктом технічного обстеження виявлено невідповідність наданим раніше матеріалам технічної інвентаризації, в частині приміщення відсутні конструкції перегородок, організовані додаткові прорізи, а також виконано закладання прорізів у зовнішніх огороджувальних конструкціях.
Листом від 29.03.2024 року № 291/2 на адресу орендодавців КП “Градпроект» запропонував надати для аналізу актуальну технічну та дозвільну документацію на виконані роботи, а саме повідомлення про початок будівельних робіт, робочу проектну документацію та декларацію про готовність до експлуатації об'єкта на вимоги Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності», ДБН А.2.2-3.2014 “Склад та зміст проектної документації на будівництво» та ДБН В.2.2-9:2018 “Громадські будинки та споруди. Основні положення».
У свою чергу, орендодавці 02.04.2024 направили запит керівнику ТОВ “Апельмон Прайм» про надання наступних документів: - повідомлення про початок будівельних робіт на об'єкті оренди; - робочу проектну документацію на виконання робіт на об'єкті оренди; - декларацію про готовність до експлуатації об'єкта оренди, після завершення проведення ТОВ “Апельмон Прайм» будівельних робіт на об'єкті оренди.
Листом № 25 від 16.04.2024 ТОВ “Апельмон Прайм» повідомило орендодавців, що запитувані документи по орендованому нежитловому приміщенню, яке розташовано за адресою: місто Запоріжжя , проспект Соборний, будинок 151/ вулиця Сталеварів, будинок 11, не виготовлялись, в приміщенні здійснювався косметичний ремонт.
Листом від 15.05.2024 № 443 КП “Градпроект» на адресу орендодавців повідомило, що після первинного виїзду для ознайомлення з об'єктом технічного обстеження було виявлено невідповідність стану приміщення згідно акта приймання - передачі за договором оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022, а саме в частині приміщення влаштовані нові перегородки, а також виконано закладання дверного та віконних прорізів у зовнішніх огороджувальних конструкціях що є ознакою капітального ремонту або реконструкцією приміщення. У вказаному листі КП “Градпроект» запросив у орендодавців для аналізу актуальну технічну і дозвільну документацію на виконані роботи, а саме повідомлення про початок будівельних робіт, робочу проектну документацію та декларацію про готовність до експлуатації об'єкта на вимоги Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності», ДБН А.2.2-3:2014 “Склад та зміст проектної документації на будівництво» та ДБН В.2.2-9: 2018 “Громадські будинки та споруди. Основні положення».
Позивачем до матеріалів позовної заяви наданий Висновок експерта Тернових В.А. № 02-09-2024-2 від 02.09.2024 за результатами проведення експертного будівельно - технічного дослідження по письмовому зверненню Нефьодової Світлани Ростиславівни та Чорненької Лариси Дмитрівни, відповідно до якого дослідженню підлягає нежитлове приміщення ХХХХ першого поверху (літера А-5), що розташоване за адресою: місто Запоріжжя, проспект Соборний, будинок 151/вулиця Сталеварів , будинок 11. За висновками експертного дослідження, відповідно до наданих на дослідження матеріалів та результатів візуально - інструментального дослідження з урахуванням вимог нормативних документів у галузі будівництва України можливо зробити висновок, що роботи, які були виконані на об'єкті саме у нежитловому приміщенні ХХХХ першого поверху (літ. А-5), що розташоване за адресою: місто Запоріжжя, проспект Соборний, будинок 151/ вулиця Сталеварів, будинок 11 виконані ремонтно - будівельні роботи станом на 02.08.2024 з урахуванням даних технічного паспорту нежитлового приміщення ХХХХ першого поверху (літера А-5), що розташоване за адресою: місто Запоріжжя проспект Соборний, будинок 151/ вулиця Сталеварів, будинок 11 виготовленого станом на 01 лютого 2022 року ТОВ “Центр надання послуг» за наведеними характеристиками та поняттями відносяться до реконструкції.
Додатком № 1 до Експертного дослідження надані фотоматеріали нежитлового приміщення ХХХХ першого поверху (літера А-5), що розташоване за адресою: місто Запоріжжя проспект Соборний, будинок 151/ вулиця Сталеварів, будинок 11.
У відзиві на позовну заяву, відповідач заперечує проти заявлених позовних вимог, зокрема, посилаючись на Звіт про проведення технічного обстеження приміщення ХХХХ першого поверху (літера А-5), що розташоване за адресою: місто Запоріжжя, проспект Соборний, будинок 151/ вулиця Сталеварів, будинок 11, у висновках і рекомендаціях якого, зокрема, вказується, що у процесі обстеження пошкоджень конструкцій, що знижують їх тримальну здатність, не виявлено; за час експлуатації в приміщенні були виконані деякі внутрішні перепланування, а саме було встановлено легкі перегородки та закладені віконні прорізи по осі “Б», що не зафіксовані в матеріалах технічної інвентаризації. Демонтаж існуючих перегородок, зведення нових та закладання існуючих прорізів не впливає на напружений стан тримальних конструкцій; перепланування, яке виконане в приміщенні ХХХХ, відповідно до вимог класифікується як “Капітальний ремонт», оскільки функціональне призначення приміщення, техніко - економічні показники та його геометричні розміри не змінені (т. 1, а.с. 158 на звороті).
Згідно з розпорядженням голови обласної державної адміністрації, начальника обласної військової адміністрації № 271 від 08.05.2024 (т. 1, а.с. 163-164), Товариство з обмеженою відповідальністю “Апельмон Прайм» (код ЄДРПОУ 41696968) визначено критично важливим для функціонування економіки та забезпечення життєдіяльності населення в особливий період у Запорізькій області згідно з критеріями, зазначеними у постанові Кабінету Міністрів України від 27.01.2023 № 76 “Деякі питання реалізації положень Закону України “Про мобілізаційну підготовку та мобілізацію» щодо бронювання військовозобов'язаних на період мобілізації та на воєнний час».
Крім того, відповідачем до матеріалів відзиву наданий реєстр розрахункових операцій на підтвердження виконання останнім зобов'язань з оплати орендної плати (т. 1, а.с. 165-168).
Відповідачем до матеріалів справи надана копія Додатку до листа вих. № 649 від 01.02.2022 (план приміщення) (т. 1, а.с. 171 на звороті).
За твердженнями позивачів, конкретний перелік робіт відповідач повинен був окремо письмово погодити з орендодавцями, але, в порушення положень пункту 4А.2 договору оренди, орендар не погодив з орендодавцями ані переліку робіт, ані їх вартості.
У свою чергу, відповідач у запереченнях на відповідь на відзив, які сформовані в системі “Електронний суд» 30.11.2024, вказує, що відсутність погодженого кошторису здійснених поліпшень орендарем ніяким чином не наносить шкоди орендодавцям, обсяг ремонтних робіт, який був виконаний ТОВ “Апельмон Прайм» не змінив площу приміщення, його конструкцію та функціональне призначення, здійсненні роботи, на думку відповідача, були направлені на покращення експлуатаційних якостей приміщення, без мети зміни конструктивних елементів споруди.
Відповідач, посилаючись на правову позицію Верховного Суду у справі № 814/162/16 від 03.11.2020 вказує, що роботи, якими не змінено площу нежитлового приміщення, його конструкцію та функціональне призначення не є реконструкцією, а тому, не потребують отримання дозвільних документів на їх виконання.
23.01.2025 від Відповідача до господарського суду надійшло клопотання про долучення доказів (сформовано в системі “Електронний суд» 22.01.2025) - Висновок за результатами проведення експертного будівельно - технічного дослідження № 25- 07/ЕДС від 21.01.2025.
Дослідивши матеріали клопотання та враховуючи, що заява подана вже на стадії розгляду справи по суті та без відповідного письмового клопотання відповідача про поновлення строку для подання доказів, встановленого вимогами Господарського процесуального кодексу України, суд першої інстанції прийняв рішення про залишення вказаного клопотання без розгляду.
Зазначені обставини стали причиною виникнення спору та звернення позивача з позовом про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та виселення.
Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.
Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1). Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 2). Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього (ч. 3). Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4).
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників позивачів та відповідача, дослідивши доводи, наведені в апеляційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Предметом апеляційного оскарження є рішення суду першої інстанції, яким розірвано договір оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022 та виселено Товариство з обмеженою відповідальністю “Апельмон Прайм» зі спірного нежитлового приміщення.
Таким чином, до предмета доказування у цій справі входять обставини наявності/відсутності правових підстав для розірвання договору оренди нежитлового приміщення та виселення відповідача з приміщення.
Судова колегія зауважує, що позовна вимога про виселення є похідною від вимоги про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022.
Задовольняючи позов у повному обсязі, місцевий господарський суд виснував про порушення відповідачем прав позивачів та істотне порушення умов договору оренди нежитлового приміщення від 11 січня 2022 року в частині пунктів 4А.1, 4А.2, 5.1.3, 5.2.6.
Апеляційний господарський суд не може погодитися з обґрунтованістю таких висновків суду першої інстанції з наступних підстав.
Так, відповідно до частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
За змістом статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Частина перша статті 627 ЦК України визначає, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно з положеннями статей 525, 526, 629 ЦК України та статті 193 Господарського кодексу України (чинного на момент виникнення спірних правовідносин у цій справі) договір є обов'язковим для виконання сторонами, а зобов'язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Стаття 610 ЦК України регламентує, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). У свою чергу у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору (пункт 1 частини першої статті 611 ЦК України).
Згідно змісту частин першої та другої статті 651 ЦК України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.
Колегія суддів звертається до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, згідно якого порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору».
Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.
Для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди, її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати. Подібні висновки викладені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2021 у справі № 910/2861/18, від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17.
У такий спосіб розірвання договору має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанови Верховного Суду від 09.12.2020 у справі №199/3846/19, від 06.05.2025 у справі № 922/639/23, від 23.09.2025 у справі №920/999/23).
Колегія суддів, надаючи оцінку спірним правовідносинам сторін, зауважує, що визначальним для вирішення даного спору є надання обґрунтованої правової оцінки судом порушенню умов договору з боку відповідача на предмет істотності, оскільки головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов'язаних з укладенням та виконанням договору.
Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов'язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управлену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.
Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов'язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Верховного Суду від 09.12.2020 у справі №199/3846/19).
Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управленої сторони, а й про інтереси зобов'язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто, законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 06.05.2025 у справі №922/639/23.
Як вбачається з матеріалів справи, сторони по справі уклали договір оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022, відповідно до п. 1.1. якого Орендодавці (Позивачі) зобов'язуються передати, а Орендар (Відповідач) зобов'язується прийняти в строкове платне користування належні Орендодавцям нежитлове приміщення XXXX першого поверху (літ. А-5) (Об'єкт оренди) за адресою: м. Запоріжжя, проспект Соборний, буд. 151/вул. Сталеварів, буд. 11.
Мета орендного користування - організація роздрібної торгівлі товарами продовольчої та/або непродовольчої групи, алкогольними напоями, тютюновими виробами, надання Об'єкту оренди (або його частини) у суборенду, надання супутніх послуг (п. 2.1 Договору).
Передача-приймання Об'єкта оренди у користування здійснюється Сторонами на підставі акту приймання-передачі, який є невід'ємною частиною Договору. В акті приймання-передачі зазначається технічний стан Об'єкту оренди та інженерне устаткування, що знаходиться у Об'єкті оренди на момент його передачі у користування (пункти 3.1, 3.2 Договору).
Орендодавці погоджуються, що Орендар за власний кошт може проводити поточний ремонт, вдосконалювати та іншим чином переробляти Об'єкт оренди для цілей оренди (п. 4А.1 Договору).
Орендар зобов'язується до початку проведення Ремонтних робіт погодити з Орендодавцями їх перелік та вартість у письмовій формі (п. 4А.2 Договору).
Зі змісту Акта приймання-передачі від 01.02.2022 (т. 1, а.с. 24-26) слідує, що Орендодавці передали, а Орендар прийняв у тимчасове платне користування нежитлове приміщення ХХХХ першого поверху літ. А-5, розташованого за адресою: місто Запоріжжя, проспект Соборний, будинок 151/ вулиця Сталеварів, будинок 11, загальною площею - 305,6 кв.м. Приміщення передається в стані “як є», що відповідає умовам Договору та буде придатним для використання після проведення Орендарем оздоблюваних і інших робіт. До зазначеного акта додано фото приміщення.
З долучених до Акта фото слідує передання в оренду приміщення, яке не придатне для досягнення мети орендного користування в розумінні п. 2.1. Договору та яке потребує ремонтних робіт.
Листом №649 від 01.02.2022 відповідач просив позивачів погодити здійснення монтажу перегородок (без порушення несучих стін), ремонт Об'єкту оренди, монтаж інженерних систем на його території. До листа було надано план приміщення, візуалізацію фасаду.
Колегія суддів ураховує, що на зазначеному листі №649 від 01.02.2022 міститься напис: “Не заперечую», скріплений підписами ФОП Нефьодової С.Р. та ФОП Чорненької Л.Д. (т. 1, а.с. 27, 171). Будь-які заперечення щодо порушення відповідачем п.4А.2 Договору, яким визначено погодження з Орендодавцями переліку та вартості ремонтних робіт, зі сторони позивачів відсутні. Відповідно, відсутня і вмотивована відмова позивачів від погодження ремонтних робіт без деталізації їх переліку та вартості.
Договором про внесення змін №587 від 30.03.2023 до Договору оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022 сторони дійшли згоди викласти п. 4.1 Договору у такій редакції: “4.1. Розмір орендної плати становить з 01.02.2022 по 31.08.2022 - 100 грн. за місяць оренди, в цілому за весь Об'єкт оренди; з 01.09.2022 по 30.09.2022 - 62 000 грн. в цілому за весь Об'єкт оренди; з 01.10.2022 по 31.01.2023 - 100 грн. за місяць оренди, в цілому за весь Об'єкт оренди; з 01.02.2023 - 71 300 грн. за місяць оренди, в цілому за весь Об'єкт оренди. Орендна плата, вказана в п. 4.1. цього Договору, включає будь-які податки, збори та обов'язкові платежі.».
З урахуванням викладених умов договору, акта приймання-передачі, фото приміщення на момент його передачі в оренду, колегія суддів констатує, що позивачі (орендодавці), укладаючи договір оренди, усвідомлювали та мали очікування на проведення ремонтних робіт у приміщенні відповідачем.
Стосовно кваліфікації здійснених відповідачем ремонтних робіт, колегія суддів ураховує наданий позивачами разом з позовною заявою висновок експерта Тернових В.А. за результатами проведення експертного будівельно-технічного дослідження (т. 1, а.с. 51-66), за висновками якого роботи, які були виконані на об'єкті відносяться до “Реконструкції», а також наданий відповідачем разом з відзивом на позовну заяву Звіт ТОВ “Настрой» про проведення технічного обстеження спірного приміщення (т. 1, а.с. 153-162), за висновками якого перепланування, яке виконано у приміщенні, класифікується як “Капітальний ремонт». Водночас, судова колегія зауважує, що відповідно до положень ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Зазначені правила оцінки доказів стосуються й оцінки висновку експерта в порядку ст. 104 ГПК України, відповідно до якої висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відтак, суд апеляційної інстанції, керуючись ст.ст. 86, 104 ГПК України, оцінює наявні в матеріалах справи належні та допустимі докази у їх сукупності, з оцінкою їх вірогідності, ураховуючи встановлені обставини справи. Оскільки предмет спору охоплює встановлення обставин наявності/відсутності правових підстав для розірвання спірного договору в судовому порядку та виселення відповідача з приміщення, апеляційний господарський суд розглядає справу саме через призму надання правової оцінки порушенню відповідачем умов договору на предмет істотності.
Обґрунтовуючи позовні вимоги про розірвання спірного договору, позивачі зазначають про користування відповідачем об'єктом оренди із істотним порушенням умов договору, а завдану шкоду визначають у реконструкції/капітальному ремонті відповідачем приміщення без згоди позивачів.
При цьому, позивачі не погоджуються не зі всіма вчиненими відповідачем діями по здійсненню ремонту приміщення, а саме із закладанням існуючих віконних прорізів у зовнішній стіні будинку по осі “Б».
Колегія суддів, оцінюючи порушення умов договору відповідачем на предмет істотності в розумінні закону, висновує, що непогодження відповідачем з орендодавцями саме таких робіт як закладання деяких з вікон приміщення, не є дійсно істотною різницею між тим, на що розраховували позивачі, укладаючи договір, і тим, що насправді вони змогли отримати.
Додатково, судова колегія зауважує, що, за необхідності, віконні прорізи можуть бути відновлені/приведені у первісний стан, у той час як розірвання договору є крайнім заходом відповідальності.
Підсумовуючи наведене, апеляційний господарський суд приходить до висновку, що шкода, визначена позивачами у вигляді закладання відповідачем деяких віконних прорізів приміщення без згоди орендодавців, не є пропорційною до негативних для відповідача наслідків у вигляді розірвання договору оренди. У даному випадку розірвання спірного договору як санкція за порушення відповідачем умов договору не є збалансованим з точки зору інтересів сторін договору, не відповідає тяжкості допущеного порушення, яке суд апеляційної інстанції визнає недостатнім для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу як розірвання договору в судовому порядку.
З врахуванням вищевикладених обставин по справі та нормативно-правового обґрунтування, апеляційний суд не встановив обставин істотності порушень умов договору, на які вказують позивачі, а тому, відсутні підстави для розірвання спірного договору і, відповідно, виселення ТОВ “Апельмон Прайм» з нежитлового приміщення.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.
У справі "Руїз Торіха проти Іспанії", ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Межі такого обов'язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватися у світлі обставин кожної справи.
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Згідно з частинами 1, 2 статті 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) нез'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Ураховуючи вищевикладене, а також те, що доводи апеляційної скарги знайшли своє підтвердження під час апеляційного розгляду справи, апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Апельмон Прайм» слід задовольнити, оскаржуване рішення - скасувати як таке, що прийнято з неправильним застосуванням норм матеріального права. Ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.
Судові витрати.
Відповідно до пп. б), в) пункту 4 частини 1 статті 282 ГПК України, у постанові має бути зазначений новий розподіл судових витрат у разі скасування чи зміни рішення.
Керуючись ст. ст. 269, 270, 275-277, 282-284, 287 Господарського процесуального кодексу України, Центральний апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Апельмон Прайм» на рішення Господарського суду Запорізької області від 27.01.2025 у справі № 908/2471/24 - задовольнити.
Рішення Господарського суду Запорізької області від 27.01.2025 у справі № 908/2471/24 - скасувати.
Ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.
Стягнути з Фізичної особи - підприємця Нефьодової Світлани Ростиславівни на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Апельмон Прайм» витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги в розмірі 3 633 грн. 60 коп., про що видати наказ.
Стягнути з Фізичної особи - підприємця Чорненької Лариси Дмитрівни на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Апельмон Прайм» витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги в розмірі 3 633 грн. 60 коп., про що видати наказ.
Видачу наказів на виконання цієї постанови доручити Господарському суду Запорізької області.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.
Повна постанова складена 17.03.2026
Головуючий суддя О.В. Чус
Суддя І.М. Кощеєв
Суддя А.Є. Чередко