вул. Давидюка Тараса, 26А, м. Рівне, 33013, тел. (0362) 62 03 12, код ЄДРПОУ: 03500111,
e-mail: inbox@rv.arbitr.gov.ua, вебсайт: https://rv.arbitr.gov.ua
"16" березня 2026 р. м. Рівне Справа № 918/45/26
Господарський суд Рівненської області у складі судді О. Андрійчук, за участю секретаря судового засідання О. Гуменюк, розглянувши за правилами загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні матеріали справи
за позовом ОСОБА_1
до Острозької міської ради Рівненської області
про визнання договору купівлі - продажу укладеним,
за участю представників:
від позивача: Т. Ковальський, ордер ВХ № 1095693 від 28.05.2025,
від відповідача: І. Курілова, виписка з ЄДРЮОФОПГФ,
У січні 2026 року ОСОБА_1 звернувся до Господарського суду Рівненської області із позовною заявою до Острозької міської ради Рівненської області про визнання договору купівлі - продажу укладеним.
Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача.
В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач вказує, що брав участь в електронному аукціоні з продажу об'єкта малої приватизації незавершеного будівництва 8-квартирного житлового будинку у с. Оженин Рівненського району Рівненської області, виконав усі необхідні умови участі в аукціоні та став єдиним учасником торгів, запропонувавши ціну 70 000,00 грн без ПДВ. Однак організатор аукціону та відповідач не виконали обов'язки, передбачені законодавством та умовами проведення аукціону: не підписали протокол торгів, не прийняли рішення про викуп об'єкта, не опублікували відповідне рішення та не надали обґрунтування відмови. Відтак позивач звернувся до суду з відповідним позовом.
У матеріально-правове обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на статті 16 ЦК України, статті 20, 179, 187 ГК України, статті 1, 13-15 Закону «Про приватизацію державного та комунального майна», Порядок проведення електронних аукціонів для продажу об'єктів малої приватизації та визначення додаткових умов продажу, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10.05.2018 № 432.
06.02.2026 від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, згідно з яким останній як орган приватизації, скористався своїми дискреційними повноваженнями та не прийняв рішення про приватизацію шляхом викупу позивачу як єдиним учасником аукціону об'єкта малої приватизації незавершеного будівництва 8-ми квартирного будинку. Обов'язку приймати рішення, а потім підписувати і опубліковувати протокол аукціону в Острозької міської ради не було, адже в аукціоні взяв участь лише однин учасник, оскільки чинне законодавство надає органу приватизації право вибору щодо прийняття рішення про викуп на власний розсуд. Оскільки незавершене будівництво 8-ми квартирного житлового будинку не було продано на аукціоні та у зв'язку з виникненням необхідності у використання його для потреб громади. відповідачем прийнято рішення «Про виключення об'єкта нерухомого майна з переліку об'єктів комунальної власності Острозької міської територіальної громади, що підлягають приватизації. Тому зазначений об'єкт більше не підлягає приватизації. Окрім того, відповідач зазначає, що він є платником ПДВ, тому ціна продажу, зазначена в договорі, має становити 84 000 грн (в тому числі ПДВ - 14 000,00 грн). Також відповідач просить суд застосувати позовну давність, у задоволенні позову відмовити.
12.02.2026 від відповідача надійшла відповідь на відзив, відповідно до якої у разі якщо для участі в аукціоні подано заяву на участь в аукціоні від одного покупця, аукціон визнається таким, що не відбувся, а орган приватизації приймає рішення про приватизацію зазначеного об'єкта шляхом викупу безпосередньо такому покупцеві за запропонованою ним ціною, але не нижче стартової ціни. Відповідач стверджує, що процедура приватизації не завершена через відсутність рішення. Проте обов'язок органу приватизації опублікувати рішення про викуп протягом 5-ти робочих днів є безумовним, цей обов'язок не залежить від факту отримання протоколу поштою чи його фізичного затвердження, оскільки всі дані зафіксовані в електронній системі. Невиконання відповідачем дій щодо реєстрації документів або винесення рішення є порушенням права позивача на отримання майна у власність, незважаючи на те, що позивач вчинив усі необхідні дії. Суд має право визнати договір укладеним у редакції позивача, якщо це відповідає закону. Доводи відповідача про те, що процедура приватизації не завершена, є наслідком його власної протиправної бездіяльності. Позивачем повністю дотримано вимоги Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та Порядку №432, а відтак є всі підстави для задоволення заявлених позовних вимог.
12.02.2026 від позивача надійшла відповідь на відзив, за якою оскільки на момент закінчення кінцевого строку прийняття заяв на участь в електронному аукціоні було подано менше двох заяв/пропозицій, відповідно електронною торговою системою автоматично присвоєно електронному аукціону статус «Аукціон не відбувся», проте у разі якщо для участі в аукціоні подано заяву на участь в аукціоні від одного покупця, аукціон визнається таким, що не відбувся, а орган приватизації приймає рішення про приватизацію зазначеного об'єкта шляхом викупу безпосередньо такому покупцеві за запропонованою ним ціною, але не нижче стартової ціни. Обов'язок органу приватизації опублікувати рішення про викуп протягом 5-ти робочих днів є безумовним. Відсутність такого рішення про викуп та укладення договору є порушенням права позивача на отримання майна у власність, оскільки він зробив усе, що вимагало законодавство. Доводи відповідача про те, що процедура приватизації не завершена, є наслідком його власної протиправної бездіяльності.
18.02.2026 від відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив, відповідно до яких рішенням Господарського суду Рівненської області у справі 918/486/25 встановлені факти щодо правомірності не прийняття рішення про викуп, не підписання протоколу про результати аукціону об'єкта приватизації, відтак вказані факти не підлягають дослідженню при розгляді цього господарського спору, оскільки вони є преюдиційними у цій справі. Щодо посилання позивача у відповіді на відзив на судову практику, то вона не є релевантною до спірних правовідносин.
20.02.2026 від позивача надійшли додаткові пояснення, згідно з якими рішення у справі № 918/486/25 не створює перешкод для розгляду цього спору, оскільки стосувалася лише процесуальної помилки у виборі способу захисту. Відповідач не має права вибору (дискреції) у питанні викупу майна єдиним учасником - це його законодавчий обов'язок. Технічні збої або сплив строків, спричинені самим відповідачем, не можуть бути підставою для відмови у позові. Практика, на яку посилається позивач, зокрема у справі № 921/481/24, повністю підтверджує правомірність вимог позивача, оскільки правовідносини є ідентичними.
25.02.2026 від відповідача надійшли додаткові пояснення, за якими купівля об'єкта комунальної власності можлива лише через аукціон на конкурентних засадах, відповідно, ні орган приватизації, ні учасник аукціону не можуть мати жодних очікувань щодо результатів. Щодо витрат, понесених позивачем, то реєстраційний внесок у розмірі 1 400,00 грн, який позивач сплатив, є обов'язковим платежем всіх учасників та не повертається жодному з них незалежно від результату аукціону, тому ці витрати не є збитками, у свою чергу сплачена позивачем сума гарантійного внеску повернулася на його рахунок у повному обсязі. Окрім того, відповідач зазначає, що договірні відносини в процесі приватизації розпочинаються лише після підписання протоколу про результати аукціону всіма сторонами та після сплати в повному обсязі ціни продажу об'єкта, відтак протокол про результати аукціону не є правочином, тому підписання переможцем такого протоколу не можна ототожнювати із вчиненням правочину з набуття права власності на майно.
Процесуальні рішення, заяви і клопотання сторін, результат їх розгляду.
Ухвалою суду від 23.01.2026 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі у порядку загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 02.03.2026.
Ухвалою суду від 02.03.2026 закрито підготовче провадження, призначено справу до судового розгляду по суті на 16.03.2026.
Заяв та клопотань від сторін не надходило.
У судовому засіданні оголошено скорочене рішення (вступну та резолютивну частини).
Дослідивши матеріали справи у їх сукупності та взаємозв'язку, оцінивши подані докази, заслухавши пояснення присутніх представників сторін, суд установив таке.
Фактичні обставини справи та зміст спірних правовідносин.
Рішенням Острозької міської ради від 23.02.2024 № 1454 «Про затвердження переліку об'єктів малої приватизації комунальної власності Острозької міської територіальної громади, що підлягають приватизації шляхом продажу на аукціонах» затверджено перелік об'єктів приватизації, серед яких об'єкта приватизації - незавершений будівництвом 8-ми квартирний житловий будинок загальною площею 356,2 кв.м, що знаходиться за адресою: Рівненська область, Рівненський район, с. Оженин, вул. Шкільна, 2-з.
13.03.2025 на засіданні аукціонної комісії з продажу об'єктів малої приватизації комунальної власності Острозької міської територіальної громади вирішено такі питання: 1. Визначено стартову ціну об'єкта малої приватизації - незавершеного будівництва 8-ми квартирного житлового будинку загальною площею 356,2 кв.м, що знаходиться за адресою: Рівненська облать, Рівненський район, с. Оженин, вул. Шкільна, 2-з (об'єкт приватизації); 2. Розроблено умов продажу об'єкта приватизації. 3. Розроблено інформаційне повідомлення про проведення аукціону з продажу об'єкта приватизації.
Вказані рішення оформлені протоколом від 13.03.2025 № 6 та додатком №2 до протоколу, затвердженим рішенням Острозької міської ради від 28.03.2025 № 2295.
05.04.2025 відділом комунального майна Управління містобудування, архітектури, житлово-комунального господарства, благоустрою та землекористування виконавчого комітету Острозької міської ради (організатор) опубліковано інформаційне повідомлення в електронній торговій системі та призначено аукціон на 24.04.2025 (аукціон без умов), ідентифікатор аукціонуSPE001-UA-20250405-82511.
Найменування лота: Незавершене будівництво 8-ми квартирного житлового будинку: двоповерхова будівля - незавершене будівництво з підвалом. Відсоток готовності об'єкта - 53,74 %. Стіни - цегла, перекриття - збірні залізобетонні плити, підлога - бетон, тип покрівлі - азбесто-цементні хвилясті листи.
Кінцевий строк подання цінових пропозицій був до 23.04.2025 20:00 год.
Стартова ціна продажу: 67 500,00 грн без ПДВ (спосіб проведення аукціону - аукціон без умов).
22.04.2025 позивач зареєструвався для участі в аукціоні, здійснивши всі необхідні дії, а саме: завантажив документи, відповідні заяви, сплатив внески, тобто став учасником аукціону.
24.04.2025 о 12:30 проведено аукціон.
Ще до початку аукціону учасники подають свої закриті цінові пропозиції. Потенційні покупці не знають, чи є ще конкуренти та не бачать ставки один одного. Електронна торгова система ранжує ставки учасників від найменшої до найбільшої і той, хто зробив найвищу (закриту) цінову пропозицію має право останнього ходу в кожному з раундів.
24.04.2025 позивачем та оператором майданчика, через якого було подано заяву на участь в електронному аукціоні/закриту цінову пропозицію, підписано протокол торгів про результати електронного аукціону та направлено організатору аукціону для підписання та публікування в електронній торговій системі.
Протокол електронного аукціону сформовано: 30.04.2025 18:00:00., згідно з яким статус електронного аукціону: Аукціон не відбувся.
Відтак за результатами аукціону єдиний його учасник - позивач , який поставив ціну в розмірі 70 000,00 грн, не став переможцем, рішення за результатами аукціону немає.
02.05.2025 позивачем до відповідача та організатора направлено адвокатський запит з проханням надати рішення про затвердження протоколу та його копію або рішення про не затвердження протоколу з належним обґрунтуванням.
13.05.2025 позивачем отримано відповіді на адвокатські запити від виконавчого комітету Острозької міської ради та організатора, згідно з якими рішення про затвердження або не затвердження протоколу про результати електронного аукціону SPE001-UA-20250405-82511 не приймалося, протокол аукціону не затверджувався.
27.06.2025 відповідачем прийнято рішення № 2465 «Про виключення об'єкта нерухомого майна з переліку об'єктів комунальної власності Острозької міської територіальної громади, що підлягають приватизації за адресою: Рівненська область, Рівненський район, с. Оженин, вул. Шкільна, 2-з».
13.10.2025 позивачем надіслана вимога про укладення договору купівлі-продажу шляхом викупу за результатами аукціону.
25.12.2025 позивачем отримана відповідь на вимогу про укладення договору, відповідної до якої електронний аукціон SPE001-UA-20250405-82511 не відбувся, відтак підстави для укладення договору купівлі - продажу відсутні.
З урахуванням викладеного судом установлено, що між сторонами виникли правовідносини, пов'язані із визнання укладеним договору купівлі-продажу об'єкта малої приватизації за результатами електронного аукціону, регулювання яких здійснюється ЦК України, ГК України, Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна», Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", Порядком проведення електронних аукціонів для продажу об'єктів малої приватизації та визначення додаткових умов продажу, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 10.05.2018 № 432, тощо.
Норми права, що підлягають до застосування, та мотиви їх застосування, оцінка аргументів, наведених сторонами.
Відповідно до статті 2 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" (у редакції, чинній станом на дату виникнення спірних правовідносин) основною метою приватизації є прискорення економічного зростання, залучення іноземних і внутрішніх інвестицій, зменшення частки державної або комунальної власності у структурі економіки України шляхом продажу об'єктів приватизації ефективному приватному власнику. Приватизація здійснюється на основі таких принципів: законності; відкритості та прозорості; рівності та змагальності; державного регулювання та контролю; продажу об'єктів приватизації з урахуванням особливостей таких об'єктів; захисту економічної конкуренції; створення сприятливих умов для залучення інвестицій; повного, своєчасного та достовірного інформування про об'єкти приватизації та порядок їх приватизації; забезпечення конкурентних умов приватизації.
До об'єктів державної і комунальної власності, що підлягають приватизації, належать усі об'єкти права державної і комунальної власності, крім тих, приватизація яких прямо заборонена цим Законом та іншими законами України (частина перша статті 4 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна").
Згідно зі статтею 13 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" приватизація державного або комунального майна здійснюється, зокрема на аукціоні без умов, шляхом викупу.
У свою чергу, аукціон без умов - спосіб продажу об'єкта приватизації, за яким власником об'єкта приватизації стає покупець, що в ході торгів запропонував за нього найвищу ціну без додаткових умов продажу об'єкта приватизації; викупу об'єктів приватизації. (пункти 1, 2 частини першої статті 1 статтею 13 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна").
Отже, аукціон та викуп є самостійними способами приватизації.
Приписами частин першої, четвертої-шостої статті 15 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" унормовано, що об'єкти малої приватизації продаються виключно на електронних аукціонах. Порядок проведення електронних аукціонів для продажу об'єктів малої приватизації та Порядок відбору операторів електронних майданчиків для організації проведення електронних аукціонів з продажу об'єктів малої приватизації, авторизації електронних майданчиків, розмір та порядок сплати плати за участь, визначення переможця за результатами електронного аукціону, а також порядок визначення додаткових умов продажу затверджуються Кабінетом Міністрів України. Для продажу об'єктів малої приватизації державними органами приватизації, органом місцевого самоврядування протягом 10 робочих днів з дня прийняття рішення про приватизацію об'єкта утворюється аукціонна комісія, діяльність якої регулюється положенням, що затверджується Фондом державного майна України, органом місцевого самоврядування. Аукціонна комісія розробляє умови продажу, що затверджуються органами приватизації. Стартова ціна продажу визначається відповідно до статті 22 цього Закону. Після затвердження умов продажу органи приватизації не пізніш як через п'ять робочих днів публікують інформаційне повідомлення про приватизацію об'єкта малої приватизації на офіційному вебсайті Фонду державного майна України або на офіційному вебсайті органу місцевого самоврядування та в електронній торговій системі. Аукціони з продажу об'єктів малої приватизації проводяться не раніше ніж через 20 днів, але не пізніше 25 днів після опублікування інформаційного повідомлення про приватизацію об'єктів малої приватизації. Протокол про результати електронного аукціону формується та оприлюднюється електронною торговою системою автоматично в день завершення аукціону в електронній формі. Протокол про результати електронного аукціону підписується шляхом накладення кваліфікованих електронних підписів, що базуються на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису, крім випадків, якщо на підписанні протоколу в письмовій формі наполягає переможець електронного аукціону.
У силу вимог частини восьмої статті статті 15 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" продаж об'єктів на аукціоні, крім аукціону за методом покрокового зниження стартової ціни та подальшого подання цінових пропозицій, здійснюється за наявності не менше двох учасників аукціону та вважається таким, що відбувся, у разі здійснення на аукціоні не менше одного кроку аукціону на підвищення стартової ціни. У разі якщо для участі в аукціоні подано заяву на участь в аукціоні від одного покупця, формується протокол про те, що наявний один учасник, а орган приватизації протягом п'яти робочих днів з дня формування такого протоколу приймає та оприлюднює рішення про приватизацію зазначеного об'єкта шляхом викупу безпосередньо таким покупцем за запропонованою ним ціною, але не нижче стартової ціни.
Отже, Закон визначає, що аукціон без умов вважається таким, що не відбувся, якщо подано заяву на участь в аукціоні від одного покупця. Для здійснення викупу необхідне відповідне рішення органу приватизації, що має бути прийняте протягом п'яти робочих днів з дати формування відповідного протоколу аукціону.
У матеріалах справи відсутні докази прийняття з боку відповідача рішення про викуп спірного об'єкту нерухомого майна.
Відповідно пунктів 29, 41, 42 Порядку проведення електронних аукціонів для продажу об'єктів малої приватизації та визначення додаткових умов продажу, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.05.2018 № 432 (Порядок) (у редакції, чинній станом на дату виникнення спірних правовідносин), для оголошення електронного аукціону з умовами, без умов орган приватизації обирає запис про об'єкт приватизації в реєстрі, що містить унікальний код такого об'єкта. Користувачі Інтернету на будь-якому електронному майданчику мають можливість знайти і переглянути інформацію про електронний аукціон. Електронний аукціон може бути відмінено за рішенням органу приватизації на будь-якому етапі до дня його проведення. За наявності підстав, передбачених частиною шостою статті 12 Закону, орган приватизації територіальної громади може прийняти рішення щодо відміни електронного аукціону на будь-якому етапі до дня опублікування в електронній торговій системі рішення про завершення приватизації. Рішення органу приватизації про відміну електронного аукціону опубліковується в електронній торговій системі не пізніше робочого дня, наступного за днем його прийняття.
За частиною шостою статті 12 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна"органи приватизації припиняють приватизацію об'єкта приватизації, зокрема у такому випадку: ухвалення представницьким органом місцевого самоврядування рішення про скасування попереднього рішення про приватизацію відповідного об'єкта комунальної власності.
Як установлено судом із наявних матеріалів справи, доказів прийняття відповідачем рішення про відміну аукціону як до початку проведення, так і до завершення приватизації нема.
У разі коли заяву на участь в електронному аукціоні подано одним учасником, формується протокол про те, що наявний один учасник. Такий учасник підписує протокол про результати електронного аукціону та подає його оператору електронного майданчика, через якого ним подано заяву на участь в аукціоні, протягом трьох робочих днів з дня його формування електронною торговою системою. Оператор електронного майданчика підписує та надсилає органу приватизації протокол про результати електронного аукціону протягом чотирьох робочих днів з дня його формування електронною торговою системою. Протокол про результати електронного аукціону підписується у спосіб, визначений абзацом другим частини шостої статті 15 Закону. Після надходження від оператора електронного майданчика, через який подано одну заяву на участь в електронному аукціоні, підписаного особою, що подала таку заяву, та оператором протоколу про результати електронного аукціону, орган приватизації опубліковує рішення про приватизацію шляхом викупу через особистий кабінет протягом п'яти робочих днів з дня формування протоколу про результати електронного аукціону, після чого затверджує та опубліковує в електронній торговій системі такий протокол у порядку та строки, визначені пунктом 68 цього Порядку (пункт 49 Порядку).
24.04.2025 сформовано та підписано з боку оператора електронного майданчика та позивача протокол торгів про результати електронного аукціону і направлено його органу приватизації, заразом доказів опублікування відповідачем рішення про приватизацію шляхом викупу у строк до 01.05.2025 в матеріалах справи немає.
Згідно з пунктами 63, 64 Порядку переможець електронного аукціону визначається шляхом автоматичної оцінки електронною торговою системою цінових пропозицій учасників після завершення останнього раунду електронного аукціону та формування протоколу про результати електронного аукціону. Переможець електронного аукціону: підписує протокол про результати електронного аукціону та надає його оператору електронного майданчика, через якого ним подано цінову пропозицію, протягом трьох робочих днів з дня, наступного за днем його формування електронною торговою системою; сплачує на відповідний поточний рахунок органу приватизації ціну продажу об'єкта приватизації протягом 20 робочих днів з дня, що настає за днем формування протоколу про результати електронного аукціону; укладає договір купівлі-продажу об'єкта приватизації з органом приватизації протягом 25 робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу про результати електронного аукціону.
Відповідно до пунктів 66, 68 Порядку якщо для участі в електронному аукціоні подано заяву на участь в електронному аукціоні від одного учасника, то він вважається таким, що подав найвищу цінову пропозицію за лот, а положення цього Порядку, які стосуються переможця електронного аукціону, застосовуються до такого учасника. Переможець електронного аукціону підписує протокол про результати електронного аукціону в порядку, встановленому пунктом 64 цього Порядку. Оператор електронного майданчика підписує протокол про результати електронного аукціону та надсилає його до органу приватизації протягом чотирьох робочих днів з дня, наступного за днем його формування (у разі, коли електронний аукціон відбувся). Після отримання від оператора електронного майданчика, через який подано найвищу цінову пропозицію, підписаного переможцем електронного аукціону та таким оператором протоколу про результати електронного аукціону орган приватизації затверджує та опубліковує протокол через особистий кабінет протягом 10 робочих днів з дня, наступного за днем його формування в електронній торговій системі, та натискає електронну кнопку "Протокол затверджено" в інтерфейсі особистого кабінету, після чого електронному аукціону автоматично присвоюється статус "Очікується оплата". Вказаний строк закінчується о 18 годині останнього дня строку, встановленого для опублікування протоколу. Протокол про результати електронного аукціону підписується у спосіб, визначений абзацом другим частини шостої статті 15 Закону. У межах строку, встановленого для опублікування протоколу про результати електронного аукціону: оператор електронного майданчика, через який переможцем електронного аукціону подано найвищу цінову пропозицію, надає органу приватизації оригінали документів переможця електронного аукціону, доданих до заяви на участь в електронному аукціоні, або їх копії, засвідчені переможцем електронного аукціону шляхом накладення кваліфікованих електронних підписів, що базуються на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису; орган приватизації/організатор аукціону перевіряє оригінали документів переможця електронного аукціону, доданих до заяви на участь в електронному аукціоні, або їх копії, засвідчені в порядку, визначеному цим пунктом, а також заяву на участь в електронному аукціоні, подану шляхом заповнення електронної форми, щодо відповідності вимогам Закону. Якщо протягом п'яти робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу про результати електронного аукціону, рішення про приватизацію шляхом викупу не опубліковано в електронній торговій системі, електронна торгова система автоматично оголошує новий аукціон протягом одного робочого дня з дня закінчення зазначеного строку.
Як установлено судом, протокол про результати електронного аукціону, рішення про приватизацію шляхом викупу не опубліковано в електронній торговій системі, внаслідок чого 30.04.2025 система електронних торгів автоматично сформувала протокол та визнала аукціон таким, що не відбувся.
За пунктами 69-1, 70 Порядку переможець електронного аукціону підписує протокол про результати електронного аукціону в порядку, встановленому пунктом 64 цього Порядку. Оператор електронного майданчика підписує протокол про результати електронного аукціону та надсилає його до органу приватизації протягом чотирьох робочих днів з дня, наступного за днем його формування (у разі, коли електронний аукціон відбувся). Після отримання від оператора електронного майданчика, через який подано найвищу цінову пропозицію, підписаного переможцем електронного аукціону та таким оператором протоколу про результати електронного аукціону орган приватизації затверджує та опубліковує протокол через особистий кабінет протягом 10 робочих днів з дня, наступного за днем його формування в електронній торговій системі, та натискає електронну кнопку Протокол затверджено в інтерфейсі особистого кабінету, після чого електронному аукціону автоматично присвоюється статус Очікується оплата. Вказаний строк закінчується о 18 годині останнього дня строку, встановленого для опублікування протоколу. Протокол про результати електронного аукціону підписується у спосіб, визначений абзацом другим частини шостої статті 15 Закону. Переможець електронного аукціону сплачує на відповідний поточний рахунок органу приватизації ціну продажу об'єкта приватизації у строки, встановлені пунктом 64 цього Порядку. Після повної сплати ціни продажу лота переможцем електронного аукціону та натискання органом приватизації через особистий кабінет в електронній торговій системі електронної кнопки в інтерфейсі особистого кабінету електронному аукціону автоматично присвоюється статус Очікується підписання договору. Після внесення в повному обсязі плати за участь в електронному аукціоні оператор електронного майданчика, через який подано найвищу цінову пропозицію, натискає в електронній торговій системі відповідну електронну кнопку для підтвердження такої плати. Договір купівлі-продажу об'єкта приватизації за результатами проведення електронного аукціону укладається між органом приватизації та переможцем електронного аукціону протягом 25 робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу про результати електронного аукціону, та опубліковується органом приватизації в електронній торговій системі через особистий кабінет протягом 10 календарних днів з дня, наступного за днем його укладення. Зазначений строк закінчується о 18 годині останнього дня строку, встановленого для опублікування договору.
У разі прийняття органом приватизації рішення про приватизацію шляхом викупу відповідно до частин восьмої, десятої статті 15 Закону дії щодо сплати ціни продажу об'єкта приватизації, підписання та опублікування договору (попереднього договору) купівлі-продажу об'єкта приватизації, порядок та строки перерахування плати за участь в електронному аукціоні, порядок та строки перерахування гарантійного внеску такого учасника оператором електронного майданчика та опублікування інформації про результати продажу, вчиняються відповідно до вимог цього Порядку (пункт 75 Порядку).
У хронологічному порядку оприлюднення (затвердження) протоколу здійснюється лише після прийняття рішення про викуп. Згідно з буквальним змістом норм статті 15 Закону та пунктів 49, 75 Порядку орган приватизації може прийняти та оприлюднити рішення про приватизацію об'єкта шляхом викупу безпосередньо таким покупцем за запропонованою ним ціною, але не нижче стартової ціни для відповідного аукціону. Однак, якщо орган приватизації не прийняв таке рішення, автоматично оголошується новий аукціон з продажу об'єкта (постанова Верховного суду від 14.03.2023 у справі № 921/221/20).
Суд звертає також увагу на пункт 7-4 Прикінцевих та перехідних статті 15 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", в якому установлено, що тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану: аукціони з продажу об'єктів малої приватизації проводяться не раніше п'яти робочих днів та не пізніше двадцяти робочих днів з дня опублікування інформаційного повідомлення про приватизацію об'єктів приватизації. У разі якщо об'єкт, який пропонувався для продажу на аукціоні, не продано, крім приватизації такого об'єкта шляхом викупу, оголошується повторний аукціон із зниженням стартової ціни на 50 відсотків протягом одного робочого дня з дати формування відповідного протоколу аукціону або з дати закінчення строку для оприлюднення рішення органу приватизації щодо викупу, який проводиться не раніше трьох робочих днів та не пізніше шести робочих днів з дня його оголошення. У разі якщо об'єкт не продано на аукціонах, передбачених вищезазначеними в цьому абзаці нормами, крім приватизації такого об'єкта шляхом викупу, оголошується аукціон за методом покрокового зниження стартової ціни та подальшого подання цінових пропозицій із зниженням стартової ціни, визначеної відповідно до цього пункту, на 50 відсотків протягом одного робочого дня з дати формування відповідного протоколу аукціону або з дати закінчення строку для оприлюднення рішення органу приватизації щодо викупу, який проводиться не раніше трьох робочих днів та не пізніше шести робочих днів з дня його оголошення. У разі якщо аукціон за методом покрокового зниження стартової ціни та подальшого подання цінових пропозицій визнано таким, що не відбувся, у випадках, передбачених абзацом третім частини шостої статті 15 цього Закону, проводиться повторний аукціон за методом покрокового зниження стартової ціни та подальшого подання цінових пропозицій із зниженням стартової ціни, визначеної відповідно до цього пункту, на 50 відсотків. Такий аукціон оголошується та проводиться у строки, визначені цим абзацом; орган приватизації здійснює перевірку заяви на участь у приватизації об'єкта малої приватизації разом із доданими до неї документами та інформацією переможця аукціону, передбачену частиною десятою статті 14 цього Закону, протягом семи робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу про результати електронного аукціону; орган приватизації затверджує протокол про результати електронного аукціону протягом семи робочих днів з дня, наступного за днем його формування; органи приватизації публікують в електронній торговій системі та (за наявності технічної можливості) на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України або відповідної територіальної громади: інформацію про внесення змін до переліків об'єктів, що підлягають приватизації; інформацію про прийняття рішення про приватизацію об'єкта; інформаційне повідомлення про приватизацію об'єкта; інформацію про результати приватизації об'єкта.
За вимогами вказаного пункту оголошується повторний аукціон із зниженням стартової ціни на 50 відсотків з дати формування протоколу про те, що аукціон не відбувся, або з дати закінчення строку для оприлюднення рішення органу приватизації щодо викупу.
Частиною першою статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачено, що договір купівлі-продажу об'єкта приватизації укладається між органом приватизації та переможцем електронного аукціону після сплати в повному обсязі ціни продажу об'єкта приватизації та протягом 25 робочих днів - для об'єктів малої приватизації, 35 робочих днів - для об'єктів великої приватизації з дня формування протоколу про результати електронного аукціону.
Отже, за вимогами чинного законодавства укладенню договору купівлі-продажу передує сплата ціни продажу об'єкта приватизації у повному розмірі.
У матеріалах справи відсутні докази як сплати ціну продажу об'єкта приватизації протягом 20 робочих днів з дня, що настає за днем формування протоколу про результати електронного аукціону, так і укладення договору купівлі-продажу об'єкта приватизації.
Судом також установлено, що відповідачем рішення про відмову від аукціону або про скасування попереднього рішення про приватизацію відповідного об'єкта комунальної власності не приймалося, натомість 27.06.2025 прийнято рішення № 2465 «Про виключення об'єкта нерухомого майна з переліку об'єктів комунальної власності Острозької міської територіальної громади, що підлягають приватизації за адресою: Рівненська область, Рівненський район, с. Оженин, вул. Шкільна, 2-з».
Як пояснив представник відповідача у судовому засіданні, таке рішення прийнятом з метою добудови незавершеного будівництва з метод забезпечення житлом внутрішньопереміщених осіб.
13.10.2025 позивачем надіслана вимога про укладення договору купівлі-продажу шляхом викупу за результатами аукціону.
Доказів долучення до неї примірника договору купівлі-продажу в матеріалах справи нема, ба більше, позивач просив відповідача надати йому договір купівлі-продажу та акт приймання-передачі.
Як зазначалося, відповідач відмовився від укладення договору купівлі-продажу, оскільки, на його думку, електронний аукціон не відбувся.
У правовідносинах з продажу об'єкту нерухомого майна та торгах (аукціоні) протокол торгів, підписання якого має місце за результатами їх проведення, є за своєю правовою природою попереднім договором, за яким у сторін виникає обов'язок укласти відповідний договір купівлі-продажу у встановлений законом строк і невиконання якого має наслідки для кожної зі сторін. Для переможця торгів сплата вартості лота у встановлений строк є тією умовою, яка має бути виконана до підписання договору купівлі-продажу, оскільки її невиконання має наслідком втрату ним гарантійного внеску. Ухилення (невиконання обов'язку) органу місцевого самоврядування від укладення основного договору купівлі-продажу з переможцем торгів, яким здійснено оплату повної вартості лота та вчинено інші необхідні дії, надають право переможцю торгів вимагати укладення такого договору.
Протокол торгів, підписання якого має місце за результатами їх проведення, є за своєю правовою природою попереднім договором, за яким у сторін виникає обов'язок укласти відповідний договір у встановлений законом строк, і невиконання якого має наслідки для кожної зі сторін (постанова Великої Палати Верховного Суду від 09.02.2022 у справі №910/6939/20).
Правова природа процедур реалізації майна на прилюдних торгах полягає в продажу майна, тобто у вчиненні дій, спрямованих на виникнення в покупця зобов'язання зі сплати коштів за продане майно та передання права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця - учасника прилюдних торгів (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15.09.2022 у справі № 910/12525/20).
Частиною шостою статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачено, що право власності на об'єкт приватизації переходить до покупця після укладення договору купівлі-продажу об'єкта приватизації та підписання акта приймання-передачі об'єкта приватизації, крім випадків переходу права власності на пакет акцій.
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Положеннями частин першої - третьої статті 180 ГК України (у редакції, чинній станом на дату виникнення спірних правовідносин) встановлено, що зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.
Спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору. День набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше (стаття 187 ГК України).
За змістом зазначеної статті переддоговірним є спір, який виникає у разі, якщо сторона ухиляється або відмовляється від укладення договору в цілому або не погоджує окремі його умови. При цьому передати переддоговірний спір на вирішення суду можливо лише тоді, коли хоча б одна із сторін є зобов'язаною його укласти через пряму вказівку закону, або на підставі обов'язкового для виконання акту планування. В інших випадках спір про укладення договору чи з умов договору може бути розглянутий господарським судом тільки за взаємною згодою сторін або якщо сторони зв'язані зобов'язанням укласти договір на підставі існуючого між ними попереднього договору. У разі вирішення судом переддоговірного спору з дотриманням вказаних вимог днем укладення договору вважається день набрання чинності відповідним рішенням суду, враховуючи, що в такому випадку договірне зобов'язання між сторонами виникає саме на підставі судового рішення (аналогічна правова позиція наведена в постанові Об'єднаної палати Верховного Суду у складі суддів Касаційного господарського від 25.05.2018 у справі № 61/341).
Наказом ФДМ України від 27.09.2022 № 1107 "Про затвердження примірних попередніх договорів та договорів купівлі-продажу об'єктів малої приватизації" (додаток № 4) затверджено примірник договору купівлі-продажу.
У силу вимог частини четвертої статті 179 ГК України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі примірного договору, рекомендованого органом управління суб'єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст.
Частиною третьою статті 184 ГК України передбачено, що укладення господарських договорів на основі примірних і типових договорів повинно здійснюватися з додержанням умов, передбачених статтею 179 цього Кодексу, не інакше як шляхом викладення договору у вигляді єдиного документа, оформленого згідно з вимогами статті 181 цього Кодексу та відповідно до правил, встановлених нормативно-правовими актами щодо застосування примірного або типового договору.
Судом установлено, що позивач примірник договору для його підписання до моменту звернення до суду відповідачу не направляв.
Відповідач у відзиві зазначає, що Острозька міська рада є платником ПДВ, тому ціна продажу, зазначена в договорі, має становити 84 000 грн (в тому числі ПДВ - 14 000,00 грн). Сума з ПДВ також визначена у протоколі про результати електронного аукціону.
Щодо ціни договору, то суд зазначає, що пункт 1.2. проєкту договору, запропонованого позивачем, суперечить чинному законодавству, оскільки, як зазначалося, сплата вартості лота у встановлений строк є тією умовою, яка має бути виконана до підписання договору купівлі-продажу, і її виконання надає покупцю право вимагати укладення такого договору.
При цьому чинним законодавством не надано право змінювати строки оплати, у тому числі вносити її після укладення договору купівлі-продажу. Позивач не обґрунтував неможливості здійснення оплати вартості спірного об'єкта у строки, визначені законодавством. Натомість, як установлено судом, реквізити для проведення розрахунку за придбаний об'єкт вказані в інформаційному повідомленні та протоколі про результати електронного аукціону.
Щодо застосування позовної давності.
Відповідно до статтей 256, 257 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна позовна давність: скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною давністю (частина перша статті 258 ЦК України).
Частиною другої статті 30 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" врегульовано, що строк позовної давності для звернення з позовом про відмову в затвердженні протоколу аукціону, визнання недійсними результатів приватизації об'єкта малої приватизації або договору купівлі-продажу об'єкта малої приватизації становить три місяці. Строк позовної давності для звернення з позовом про оскарження рішення органу приватизації про неукладення договору купівлі-продажу з переможцем аукціону складає один місяць з дня оприлюднення результатів аукціону.
Отже, для спірних правовідносин законодавцем встановлено скорочену (спеціальну) позовну давність, метою якої є забезпечення стабільності та визначеності правовідносин стосовно приватизації державного і комунального майна, недопущення яких перегляду через значний проміжок часу.
У вказаній справі позивач про порушення свого права (результати аукціону) мав дізнатися 30.04.2025, коли система електронних торгів сформувала протокол та визнала аукціон таким, що не відбувся.
При цьому, відповідно до пункту 19 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК України у період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24.02.2022 № 64/2022, затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24.02.2022 № 2102-IX, перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану.
З набранням чинності Законом України «Про внесення змін до розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України щодо поновлення перебігу позовної давності», а саме 04.09.2025, відновиться перебіг позовної давності.
Отже, місячний строк для обрахунку позовної давності слід застосовувати з 04.09.2025, який закінчився 04.10.2025.
Позивач у цій справі звернувся з позовною заявою 22.01.2026, тобто з пропуском встановленого строку.
Окрім того, як установлено судом, 29.05.2025 ОСОБА_1 звернувся до Господарського суду Рівненської області з позовом до Острозької міської ради про визнання протиправною бездіяльність органу приватизації щодо незатвердження та неопублікування протоколу електронних торгів; про зобов'язання орган приватизації протягом 10 робочих днів з дати набрання законної сили рішенням суду у цій справі затвердити та завантажити в систему електронних торгів підписаний ОСОБА_1 та оператором електронного майданчику ПП "Фірма "СОМГІЗ" протокол про результати електронного аукціону щодо продажу об'єкта малої приватизації: незавершеного будівництва 8-ми квартирного житлового будинку.
Рішенням Господарського суду Рівненської області від 30.09.2025 у справі № 918/486/25 у задоволенні вказаного позову відмовлено.
У силу вимог статті 264 ЦК України перебіг позовної давності переривається вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов'язку. Позовна давність переривається у разі пред'явлення особою позову до одного із кількох боржників, а також якщо предметом позову є лише частина вимоги, право на яку має позивач. Після переривання перебіг позовної давності починається заново. Час, що минув до переривання перебігу позовної давності, до нового строку не зараховується.
Тобто, у силу вимог чинного законодавства звернення позивача до суду з іншими позовними вимогами та/або обрання неналежного способу захисту не є підставою для переривання перебігу позовної давності.
Окрім того, з моменту ухвалення рішення у справі № 918/486/25 та до звернення до суду з цим позовом (22.01.2026) минуло майже чотири місяці, що значно перевищує позовну давність, встановлену у частині другій статті 30 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".
Позивач існування обставин, які об'єктивно унеможливлювали своєчасне звернення до суду з відповідним позов, не обґрунтував, належних та допустимих доказів не надав.
При цьому зазначає, що представництв інтересів позивача як у цій справі, та і у справі №918/486/25 здійснював один і той самий адвокат, судова практика у правовідносинах приватизації державного і комунального майна, зокрема і щодо спосіб захисту порушеного права, є усталеною.
За змістом частини першої статті 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи.
Суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовної вимоги. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з'ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє у задоволенні позову через його необґрунтованість (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.05.2018 у справі № 369/6892/15-ц, від 31.10.2018 у справі № 367/6105/16-ц, від 07.11.2018 у справі № 575/476/16-ц тощо).
Ураховуючи встановлені фактичні обставини справи, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.
Висновки суду за результатами вирішення спору.
За результатами з'ясування обставин, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були дослідженні в судовому засіданні, і з наданням оцінки всім аргументам учасників справи у їх сукупності та взаємозв'язку, як це передбачено вимогами статтей 75-79, 86 ГПК України, суд дійшов висновку відсутність підстав для задоволення позову.
Розподіл судових витрат.
Згідно з частиною першою статті 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
Разом з першою заявою по суті спору кожна сторона подає до суду попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які вона понесла і які очікує понести у зв'язку із розглядом справи (частина перша статті 124 ГПК України).
У позовній заяві позивачем зазначено попередній розрахунок судових витрат, що складаються із судового збору в розмірі 3 328,00 грн та витрат на професійну правничу допомогу в розмірі 8 000,00 грн.
При цьому, як установлено судом, позивачем позовну заяву з доданими документами подано в електронній формі.
За правилами частини третьої статті 4 Закону України "Про судовий збір" при поданні до суду процесуальних документів, передбачених частиною другою цієї статті, в електронній формі - застосовується коефіцієнт 0,8 для пониження відповідного розміру ставки судового збору.
Отже, розмір судового збору, який повинен був сплатити позивач за подання позовної заяви з урахуванням понижуючого коефіцієнту, становить 2 662,40 грн.
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Зважаючи, що у задоволенні позову відмовлено, відтак судові витрати покладається на позивача.
Керуючись статтями 73, 74, 76-79, 86, 91, 123, 129, 233, 238, 240, 241 ГПК України, суд
У задоволенні позову ОСОБА_1 до Острозької міської ради про визнання договору укладеним відмовити.
Позивач: ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ).
Відповідач: Острозька міська рада Рівненської області (3580, Рівненська область, м. Острог, вул. Героїв Майдану, буд.4, ідентифікаційний код 05391005).
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (частини перша, друга статті 241 ГПК України).
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (частина перша статті 256 ГПК України).
Інформацію у справі, що розглядається, можна отримати на сторінці суду на офіційному вебпорталі судової влади України в мережі Інтернет за вебадресою://rv.arbitr.gov.ua/sud5019/.
Повне судове рішення складене та підписане 16.03.2026.
Суддя О.Андрійчук