79014, місто Львів, вулиця Личаківська, 128
03.03.2026 Справа № 914/2903/25
За позовною заявою: Товариства з обмеженою відповідальністю “Погар Інтернешнл», м.Львів
до відповідача: Східницької селищної ради Львівської області, с.Східниця Львівської області
про визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі №04.08.439.00084 від 25.04.2008
Суддя Ділай У.І.
Секретар Ю.І.Кохановська
За участі представників:
Від позивача: Рачкевич Н.В.-представник
Від відповідача: Манькут А.Ю. - представник
У судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Відповідно до Протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.09.2025, справу №914/2903/25 розподілено судді У.І.Ділай.
Ухвалою від 22.09.2025 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 21.10.2025.
Ухвалою від 21.10.2025 судове засідання відкладено на 06.11.2025.
Ухвалою від 06.11.2025 продовжено строк розгляду підготовчого провадження та розгляд справи відкладено на 27.11.2025.
Ухвалою від 27.11.2025, від 09.12.2025 та від 16.12.2025 судове засідання відкладено.
У судовому засіданні від 30.12.2025 оголошено перерву до 16.01.2026.
Ухвалами від 16.01.2026 та від 29.01.2026 судове засідання відкладено.
Ухвалою від 11.02.2026 підготовче провадження закрито та призначено справу до судового розгляду по суті на 12.02.2026.
У судовому засіданні від 12.02.2026 оголошено перерву до 03.03.2026.
Представник позивача в судовому засіданні від 03.03.2026 підтримав позовні вимоги з підстав наведених у позовній заяві та з посиланням на матеріали справи.
У судовому засіданні від 03.03.2026 представник відповідача заперечив проти позову.
В процесі розгляду матеріалів справи суд
встановив:
Згідно з позовом, 25 квітня 2008 року між Східницькою селищною радою (надалі - відповідач, орендодавець) та СП АТЗТ «Погар - Інтернешнл» (надалі - позивач, орендар) укладено договір оренди землі №04.08.439.00084, згідно з п. 1 якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення для будівництва та обслуговування пансіонату «Смерічка», яка знаходиться у смт.Східниця на вулиці Зарічна 9 А, кадастровий номер: 4610345400:01:007:0063.
Відповідно до п. 8 договору, такий укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Позивач звернув увагу, що строк дії вказаного договору неодноразово поновлювався відповідачем, зокрема, крайній раз згідно з Додатковою угодою від 26 лютого 2020 року про внесення змін до договору оренди землі від 25.04.2008 №04.08.439.00084, поновлено договір оренди землі на 5 років. Відповідно строк дії договору поновлено до 25 квітня 2025 року.
14 лютого 2022 року створено ТОВ «Погар - Інтернешнл» шляхом реорганізації (перетворення) ПрАТ «Українське-канадське спільне підприємство «Погар - Інтернешнл», проведено відповідні реєстраційні дії.
16 січня 2025 року ТОВ «Погар - Інтернешнл» звернулося до Східницької селищної ради Львівської області з заявою про поновлення (продовження) договору оренди землі.
У відповідь орендодавець направив лист від 30.04.2025 №333/02-12 про те, що 11 квітня 2025 року на засіданні сесії Східницької селищної ради було розглянуто питання поновлення договору оренди №04.08.439.00084 від 25.04.2008. За результатами поіменного голосування депутатів, проєкт рішення «Про поновлення договору оренди земельної ділянки» не був прийнятий, оскільки не набрав достатньої кількості голосів.
Як повідомив позивач на земельній ділянці розташована нежитлова будівля бази відпочинку «Смерічка», що належить Українсько-канадському спільному підприємству у формі ЗАТ «Погар-Інтернешнл», та придбана останнім згідно з договором купівлі-продажу об'єкта обласної комунальної власності-бази відпочинку «Смерічка», яка не ввійшла до статутного фонду ВАТ «Сяйво» і знаходиться за адресою: Львівська область, смт. Східниця, вул. Зарічна, 9 а. від 30 квітня 2002 року та зареєстровано Дрогобицьким комунальним міжміським бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки 13 червня 2002 року, записано в реєстрову книгу № 1 за реєстровим № 1.
Разом з тим позивач зазначив, що інформація про об'єкт нерухомого майна будівлю бази відпочинку «Смерічка» не внесена в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та відсутність такого запису не є підставою для припинення права власності за позивачем на вказаний об'єкт. Земельна ділянка використовувалася позивачем виключно для обслуговування та експлуатації зазначеного нерухомого майна, відповідно до її цільового призначення.
07 травня 2012 року інспекцією ДАБК у Львівській області за № ЛА 10312070138 зареєстровано Декларацію про початок виконання будівельних робіт від 03.05.2012 - Реконструкція з розширення бази-пансіонату «Смерічка» на вул. Зарічній, 9 А у смт. Східниця Львівської області, категорія - ІІІ, код 1211.4.
ТОВ «Погар - Інтернешнл» зазначило, що земельна ділянка кадастровий номер 4610345400:01:007:0063, площею 0,3879га, щодо продовження дії оренди якої звернувся позивач, сформована та надана для будівництва та обслуговування об'єкту нерухомого, власником якого є позивач, - пансіонату «Смерічка».
Позивач повідомив, що 18 лютого 2010 року Виконавчий комітет Східницької селищної рада Виконавчий комітет виніс рішення № 18 «Про дозвіл на виготовлення містобудівного обґрунтування».
22 вересня 2010 року Східницька селищна рада Львівської області ХХХІУ сесія V демократичного скликання винесла рішення № 679 «Про затвердження містобудівного обґрунтування розташування земельної ділянки для реконструкції з розширенням бази-пансіонату «Смерічка» на вулиці Зарічній 9 А в смт. Східниця».
За твердженням позивача відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. При цьому відповідач в порушення приписів частини 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» не розглянув належним чином листи-повідомлення позивачки щодо поновлення договорів оренди землі в межах місячного строку, який сплив 15 лютого 2025 року. Відтак, позивач зазначає, що товариство може вважатись таким, що набуло права «правомірного очікування».
Разом з тим, позивач звернув увагу, що розгляд 11 квітня 2025 року на засіданні сесії Східницької селищної ради листа повідомлення з доданими документами про поновлення договору оренди без вирішення питання по суті, по-перше відбулося поза межами місячного строку для такого розгляду, по-друге, проєкт рішення не був прийнятий по суті.
Позивач не заперечив, що протягом дії договору оренди у товариства виникла тимчасова заборгованість зі сплати орендної плати, яка була повністю погашена до закінчення строку дії договору. ТОВ «Погар - Інтернешнл» пояснило, що виникнення заборгованості зумовлено з незалежних від позивача подій, а саме: поширенням в світі та Україні короновіросної інфекції COVID-19, згодом воєнними діями в Україні, що зменшило кількість гостей в туристичній сфері та фінансову кризу в Україні в цілому. Однак, не зважаючи на вищезазначені обставини, позивач до закінчення дії договору оренди земельної ділянки погасив усю заборгованість зі сплати орендної плати та в подальшому дотримується усіх графіків платежів.
Позивач долучив до матеріалів справи лист ГУ ДПС у Львівській області від 29.12.2025 №52270/6/13-01-04-09, відповідно до якого станом на 01.02.2025 заборгованість по орендній платі відсутня.
Спір виник внаслідок неотримання від відповідача відповіді на звернення про поновлення договору оренди. Відтак, ТОВ «Погар - Інтернешнл» подала позов про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі №04.08.439.00084 від 25 квітня 2008 року, укладеного між Східницькою селищною радою Львівської області (ЄДРПОУ 26359951, вул. Золота Баня, 3 селище Східниця, Львівська область, 82391) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПОГАР ІНТЕРНЕШНЛ» (ЄДРПОУ 22332837 вул. Зелена, 162 м. Львів, Львівська область, 79035) на земельну ділянку загальною площею 0,3879 га, яка знаходиться на вулиці Зарічна 9 А, в селищі Східниця Східницької ТГ Дрогобицького району Львівської області, кадастровий номер: 4610345400:01:007:0063 для будівництва та обслуговування пансіонату «Смерічка» у наступній редакції:
« 1.Поновити Договір оренди землі №04.08.439.00084 від 25 квітня 2008 року на 5 (п'ять) років, а саме до 25 квітня 2030 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
2.Всі інші умови договору залишаються без змін і сторони підтверджують по них свої зобов'язання.
3.Дана угода складена у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу і є невід'ємною частиною Договору оренди землі №04.08.439.00084 від 25 квітня 2008 року».
Відповідач заперечив проти позову, зазначивши таке.
Згідно з положеннями п.3 договору, на земельній ділянці не знаходяться жодні об'єкти нерухомого майна, такі як будинки, будівлі, споруди та інші об'єкти), а також інші об'єкти інфраструктури.
У пункті 17 договору передбачено заборону самовільної забудови земельної ділянки. При цьому згідно з п.30 договору, лише за письмовою згодою орендодавця орендар має право зводити в установленому порядку виробничі та інші будівлі і споруди.
Однак, відповідно до Декларації про початок виконання будівельних робіт від 03.05.2012 в ДАБК у Львівській області зареєстровано таку декларацію щодо реконструкції з розширенням бази-пансіонату «Смерічка» на вул.Зарічній, 9А у смт.Східниця. Вказані роботи заплановано проводити на земельній ділянці з кадастровим номером 4610345400:01:007:0063. При цьому площа забудови мала б складати 610м2, а будівельний об'єм - 7700м3.
Разом з тим, відповідач звернув увагу, що згідно з технічним паспортом на об'єкт незавершеного будівництва не вказано ні кадастрового номера, ні загальної площі земельної ділянки, площа забудови значиться як 621,9м кв., а будівельний об'єм аж 12161м куб.
За твердженням відповідача вказані відомості не дають змогу ідентифікувати вказаний об'єкт як такий, на будівництво якого зареєстровано зазначену Декларацію про початок виконання будівельних робіт від 03.05.2012.
Також відповідач звернув увагу, що дозвільним документом для здійснення будівельних робіт з класом наслідків СС3 є не декларація про початок будівельних робіт, а дозвіл на виконання будівельних робіт.
Таким чином, відповідач стверджує про незаконність такого будівництва.
За міркуваннями селищної ради недобудова не є об'єктом нерухомого майна до моменту введення в експлуатацію та реєстрації. Така недобудова вважається сукупністю будівельних матеріалів, а не готовим майном. Відповідач вважає, що вказаний об'єкт будівництва свідчить про можливий «самобуд», законність зведення якого підлягає окремій перевірці відповідних контролюючих органів, а його подальша доля має вирішитись в судовому порядку.
Крім цього, відповідач повідомив про недобросовісну поведінку позивача, яка і могла стати мотивом для відмови місцевих депутатів надати дозвіл на продовження договору оренди. Так, впродовж тривалого часу користування земельною ділянкою орендар систематично порушував умови договору щодо строків оплати обов'язкових платежів, що змушувало орендодавця регулярно писати листи-претензії, звертатися до Господарського суду за захистом своїх прав та навіть отримувати листи щодо необхідності вжиття заходів з боку Дрогобицької окружної прокуратури аж до розірвання договору оренди.
Під час розгляду цієї справи відповідач зазначив, що земельна ділянка з кадастровим номером 4610345400:01:007:0063 на кадастровій карті перестала існувати, а отже продовжити договір її оренди Східницька селищна рада не має змоги.
Так, рішенням XLV сесії восьмого скликання № 2526 від 17.10.2025 вирішено виготовити технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки комунальної власності, загальною площею 0,3879га, кадастровий номер 4610345400:01:007:0063 на вулиці Зарічній у селищі Східниця на три земельні ділянки орієнтовною площею 0,0850га, 0,2584га та 0,0445га. За результатами розроблення відповідної технічної земельної ділянки з кадастровим номером 4610345400:01:007:0063 розділено на ділянки з кадастровими номерами 4610345400:04:006:0009, 4610345400:04:006:0010 та 4610345400:04:006:0011.
Таким чином, за твердженням відповідача, частина недобудованого об'єкта нерухомості для обслуговування якого ТзОВ «Погар Інтернешнл» хоче отримати в оренду земельну ділянку має площу 0,0850га та кадастровий номер 4610345400:04:006:0010.
При прийнятті рішення суд виходив з такого.
За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон про оренду землі.
16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону про оренду землі).
ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята статті 33 Закону про оренду землі).
Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
У пункті 38 постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 зазначено таке: "Частини п'ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."
Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п'ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п'ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК.
При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.
З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
Згідно з матеріалами цієї справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду діяла нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами.
Щодо захисту права орендаря на продовження орендних правовідносин стосовно земельних ділянок державної та комунальної власності.
За частинами першою-п'ятою статті 33 Закону про оренду землі в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев'ята цієї ж статті).
За обставинами в цій справі судом встановлено таке:
- ТОВ «Погар Інтернешнл» як користувач земельної ділянки з метою використання свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до частин першої-п'ятої статті 33 Закону про оренду землі звернувся до Ради із листом-повідомленням;
- до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про продовження (поновлення) договору оренди землі від 25.04.2008 №04.08.439.00084;
- відомості про порушення позивачем умов договору протягом його дії в матеріалах справи відсутні, Рада про такі порушення не зазначала;
- Рада проєкт додаткової угоди не розглянула, жодних заперечень щодо умов додаткової угоди не висловила, зазначивши лише проте, що проєкт рішення не був прийнятий оскільки не набрав достатньої кількості голосів.
Стаття 33 Закону про оренду землі (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону про оренду землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев'ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", натомість орендодавець знехтував своїм обов'язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю.
Такий висновок відповідає правовим позиціям Великої Палати Верховного Суду у справах №313/350/16-ц, №159/5756/18, №903/1030/19, №594/376/17-ц щодо розгляду справ за позовами орендарів про поновлення договорів оренди земельних ділянок; та правових позицій Великої Палати Верховного Суду у справі №910/5179/20 і об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі №3190/34/17 щодо застосування принципу добросовісності при розгляді судами справ.
При цьому слід зазначити, що вказівка на проєкт правочину щодо продовження орендних правовідносин як на додаткову угоду чи на додатковий договір не впливає на суть наявного волевиявлення орендаря на продовження орендних правовідносин.
У постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 Верховний Суд, серед іншого, зазначив про те, що у випадку, якщо орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився із запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в межах своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним.
Водночас, за обставинами цієї справи, Рада фактично не розглянула надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, не аналізувала його умови, не заперечувала щодо запропонованих умов.
Під час розгляду справи орган місцевого самоврядування повідомив, що на спірній земельній ділянці позивач виконує незаконні будівельні роботи на об'єкті незавершеного будівництва. Рада стверджує, що недобудова не є об'єктом нерухомого майна, натомість вважає споруду, яка розташована на спірній земельній ділянці, - сукупністю будівельних матеріалів, а не готовим майном.
При цьому суд відзначає, що в пункті 1 договору від 25.04.2008 сторони погодили, що орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення для будівництва та обслуговування пансіонату «Смерічка». У 2010 році селищна рада затвердила містобудівне обґрунтування розташування земельної ділянки для реконструкції з розширенням бази-пансіонату «Смерічка» на вулиці Зарічній 9 А в смт. Східниця.
Господарський суд звертає увагу, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів порушення будівельного законодавства, а також доказів вжиття відповідачем необхідних заходів для усунення заявлених порушень до звернення позивача із позовом в цій справі.
Судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях, натомість висновки суду мають бути підтверджені належними та допустимими доказами.
Верховний Суд неодноразово наголошував на тому, що оцінка доказів - це визначення їх об'єктивної дійсності, правдивості та достовірності. Способи перевірки і дослідження доказів залежать від конкретного виду засобів доказування, що використовуються. Метою оцінки доказів з огляду на їх належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємозв'язок доказів у їх сукупності - є усунення суперечностей між доказами, сумнівів у достовірності висновків, що випливають з отримуваної доказової інформації. Від повноти встановлення відповідних обставин справи та правильної оцінки доказів залежить обґрунтованість висновків суду при ухваленні судом рішення по суті спору. При цьому суд у кожному випадку повинен навести мотиви, з яких він приймає одні докази та відхиляє інші.
Покликання на недобросовісну поведінку позивача в частині несвоєчасної сплати оренди, яка могла стати мотивом для відмови надання дозволу на продовження договору оренди землі - господарський суд відхиляє, зважаючи на лист ГУ ДПС у Львівській області від 29.12.2025 №52270/6/13-01-04-09, відповідно до якого станом на 01.02.2025 заборгованість по орендній платі відсутня.
Під час розгляду цієї справи господарський суд враховує принципи "естопель" та "заборони суперечливої поведінки".
Доктрина "естопель" бере походження з англосаксонської системи права і базується на принципах добросовісності і послідовності. За своєю природою це прояв загального принципу недопустимості зловживання правом. Сторона, яка вчиняє дії або робить заяви у спорі, що суперечать тій позиції, яку вона займала раніше, не повинна отримати перевагу від своєї непослідовної поведінки.
Доктрина римського права "venire contra factum proprium" (принцип заборони суперечливої поведінки) базується на римській максимі "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці.
Суд зауважує, що поведінка відповідача (спочатку підтвердження, що в оренду за договором передана земельна ділянка для реконструкції та обслуговування пансіонату, а потім заперечення законності будівельних робіт на спірній земельній ділянці) не відповідають принципу естопель і доктрині venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки). У судовій практиці принцип добросовісності охоплює естопель та заборону суперечливої поведінки (venire contra factum proprium). Естопель правовий принцип, згідно з яким сторона позбавляється права без розгляду питання по суті висувати певні заперечення або заяви, які явно розходяться з її початковим поведінкою. Принцип заборони суперечливої поведінки (venire contra factum proprium) базується на правилі, що ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці. Принцип «естопель», зокрема, застосовано в практиці Європейського суду з прав людини («Хохліч проти України», заява № 41707/98; «Рефаг парті зі (Партія добробуту) Туреччини та інші проти Туреччини», заяви №№ 41340/98, 41342/98, 41344/98), він підлягає застосуванню і українськими судами.
Крім того, під час розгляду цієї справи відповідач зазначив, що рішенням XLV сесії восьмого скликання № 2526 від 17.10.2025 вирішено виготовити технічну документацію із землеустрою щодо поділу спірної земельної ділянки комунальної власності, загальною площею 0,3879га, кадастровий номер 4610345400:01:007:0063 на вулиці Зарічній у селищі Східниця на три земельні ділянки орієнтовною площею 0,0850га, 0,2584га та 0,0445га. За результатами розроблення відповідної технічної земельної ділянки з кадастровим номером 4610345400:01:007:0063 розділено на ділянки з кадастровими номерами 4610345400:04:006:0009, 4610345400:04:006:0010 та 4610345400:04:006:0011. Відтак, продовжити договір її оренди Східницька селищна рада не має змоги.
З огляду на таке, господарський суд звертає увагу на правову позицію, яка викладена в постанові від 16.01.2024 у справі №912/2688/21, зокрема.
Відповідно до пункту 12 статті 186 Земельного кодексу України у разі поділу, об'єднання власником земельної ділянки, що перебуває у користуванні, технічна документація із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок погоджується із землекористувачем.
Матеріали справи не містять належних та допустимих доказів, що відповідачем дотримано вимоги пункту 12 статті 186 Земельного кодексу України під час поділу земельної ділянки, яка перебувала в орендному користуванні у позивача за договором оренди від 25.04.2008, доказів надання позивачем згоди на поділ земельної ділянки матеріали справи не містять.
Статтею 27 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема, внаслідок поділу та/або об'єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб. Такої правової позиції дотримується Велика Палата Верховного Суду в постановах від 29.05.2019 у справі №367/2022/15-ц (пункт 56) та від 01.10.2019 у справі №922/2723/17 (пункт 7.36) та Верховний Суд у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 27.07.2020 у справі № 912/686/17.
При цьому, Верховний Суд зазначив, що не має значення коли здійснено поділ земельної ділянки та відбувся перехід права власності на неї до інших осіб - до звернення орендаря до суду, під час розгляду спору в суді чи після ухвалення судом рішення у судовій справі, адже спільним в таких випадках є порушення права орендаря на поновлення договору оренди землі та виконання (реалізація) судового рішення, на момент ухвалення якого в будь-якому із наведених випадків поділ земельної ділянки, перехід права власності на неї до інших осіб та зміна орендодавця вже відбулися, а виконання (реалізація) рішення суду відбуватиметься у той самий спосіб, за тією ж самою процедурою та вчиненням одних і тих же дій.
З огляду на викладене Господарський суд Львівської області дійшов висновку про те, що наведені обставини вказують про необхідність застосування до позивача принципу добросовісного землекористувача. Оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", натомість орендодавець знехтував своїм обов'язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю, господарський суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, викладеній у резолютивній частині рішення.
Судовий збір слід покласти на відповідача, оскільки спір виник з їх вини.
Керуючись статтями 4, 7, 8, 73, 76-79, 129, 231, 233, 236, 238, 240, 241, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд
1.Позов задоволити.
2.Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі №04.08.439.00084 від 25 квітня 2008 року, укладеного між Східницькою селищною радою Львівської області (ЄДРПОУ 26359951, вул. Золота Баня, 3 селище Східниця, Львівська область, 82391) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПОГАР ІНТЕРНЕШНЛ» (ЄДРПОУ 22332837 вул. Зелена, 162 м. Львів, Львівська область, 79035) на земельну ділянку загальною площею 0,3879 га, яка знаходиться на вулиці Зарічна 9 А, в селищі Східниця Східницької ТГ Дрогобицького району Львівської області, кадастровий номер: 4610345400:01:007:0063 для будівництва та обслуговування пансіонату «Смерічка» у наступній редакції:
1)Поновити Договір оренди землі №04.08.439.00084 від 25 квітня 2008 року на 5(п'ять) років, а саме до 25 квітня 2030 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
2)Всі інші умови договору залишаються без змін і сторони підтверджують по них свої зобов'язання.
3)Дана угода складена у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу і є невід'ємною частиною Договору оренди землі №04.08.439.00084 від 25 квітня 2008 року».
3.Стягнути з Східницької селищної ради Львівської області(80391, смт.Східниця, вул.Золота Баня, буд.3; ідентифікаційний номер 26359951) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Погар Інтернешнл» (79035, м.Львів, вул.Зелена, буд.162; ідентифікаційний номер 22332837) 3028,00 грн судового збору.
4.Наказ видати після набрання судовим рішенням законної сили.
Рішення набирає законної сили відповідно до статті 241 ГПК України та може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду в порядку і строки, передбачені статтями 256, 257 ГПК України.
Інформацію по справі, яка розглядається можна отримати за наступною веб-адресою: http://lv.arbitr.gov.ua/sud5015.
Повне рішення складено 12.03.2026.
Суддя Уляна ДІЛАЙ