ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
04 березня 2026 року Справа № 906/780/24
Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії:
Головуючого судді Гудак А.В.
судді Петухов М.Г.
судді Олексюк Г.Є.
секретар судового засідання Пацьола О.О.
за участю представників:
прокурора: Ковальчук І.Л.
позивача: не з"явився
відповідача: Кузьмін Д.Л. адвокат
третьої особи: не з"явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу заступника керівника Житомирської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Житомирської області від 06.02.2025 у справі №906/780/24 (суддя Вельмакіна Т.М., м.Житомир, повний текст складений 19.02.2025)
за позовом Заступника керівника Житомирської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Житомирської міської ради
до Фізичної особи - підприємця Пидюри Сергія Михайловича
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Чорноморець Інни Анатоліївни
про визнання недійсним договору купівлі-продажу, зобов'язання повернути земельну ділянку, знести самочинне будівництво та про скасування державної реєстрації прав
Заступник керівника Житомирської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Житомирської міської ради звернувся до суду з позовом до Фізичної особи-підприємця Пидюри Сергія Михайловича, у якому (з урахуванням заяви про зміну предмету позову від 10.09.2024) просить:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 від 08.06.2019, що укладений між Житомирською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Пидюрою Сергієм Михайловичем;
- зобов'язати Фізичну особу-підприємця Пидюру Сергія Михайловича повернути у власність Житомирської міської об'єднаної територіальної громади в особі Житомирської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004;
- зобов'язати Фізичну особу-підприємця Пидюру Сергія Михайловича знести об'єкт самочинного будівництва по вул. Хлібній, 18-а в м. Житомирі з реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна 963321818101;
- скасувати державну реєстрацію права власності Пидюри Сергія Михайловича на земельну ділянку з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 (номер відомостей про речове право 31919001);
- скасувати державну реєстрацію права власності Пидюри Сергія Михайловича на торгівельний павільйон по АДРЕСА_1 з реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна 963321818101 (номер відомостей про речове право 27559846).
Рішенням Господарського суду Житомирської області від 06.02.2025 у справі №9067/780/24 у задоволенні позову про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 від 08.06.2019, що укладений між Житомирською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Пидюрою Сергієм Михайловичем; зобов'язання Фізичну особу-підприємця Пидюру Сергія Михайловича повернути у власність Житомирської міської об'єднаної територіальної громади в особі Житомирської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004; зобов'язання Фізичну особу-підприємця Пидюру Сергія Михайловича знести об'єкт самочинного будівництва по АДРЕСА_1 з реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна 963321818101; скасування державної реєстрації права власності Пидюри Сергія Михайловича на земельну ділянку з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 (номер відомостей про речове право 31919001); скасування державну реєстрацію права власності Пидюри Сергія Михайловича на торгівельний павільйон по АДРЕСА_1 з реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна 963321818101 (номер відомостей про речове право 27559846), відмовлено.
Не погоджуючись з ухваленим рішенням, заступник керівника Житомирської обласної прокуратури звернуся до суду з апеляційною скаргою в якій просить суд рішення Господарського суду Житомирської області від 06.02.2025 у справі №906/780/24 скасувати та ухвалити нове про задоволення позову.
Ухвалою суду апеляційної інстанції від 24.03.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Заступника керівника Житомирської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Житомирської області від 06.02.2025 у справі №906/780/24. Розгляд апеляційної скарги призначено на 16 квітня 2025 року.
27 березня 2025 року представником ФОП Пидюри С.М. адвокатом Кузьміним Д.Л. через систему “Електронний суд» поданий відзив на апеляційну скаргу, в якій заперечує доводи прокурора та просив в задоволенні апеляційної скарги відмовити, рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Прокурор в судовому засіданні 16.04.2025 підтримала доводи апеляційної скарги та надала відповідні пояснення.
Представник відповідача в судовому засіданні 16.04.2025 заперечив доводи апеляційної скарги та надав відповідні пояснення.
В судове засідання 16.04.2025 Житомирська міська рада свого представника не направила, Чорноморець Інна Анатоліївна не з'явилась, про день, час та місце проведення судового засідання повідомлені належним чином, причини неявки суду не повідомили.
Ухвалою суду апеляційної інстанції від 16.04.2025 розгляд справи відкладено на 07 травня 2025 року.
06 травня 2025 року представником ФОП Пидюри С.М. адвокатом Давиденко В.В. подані додаткові пояснення у справі про застосування нового законодавства при розгляді спору щодо наслідків недійсності договору.
Ухвалою суду апеляційної інстанції від 07.05.2025 залишено додаткові пояснення представника відповідача без розгляду та зупинено провадження у справі №906/780/24 за апеляційною скаргою Заступника керівника Житомирської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Житомирської області від 06.02.2025 у справі №906/780/24 до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи №908/2388/21 за позовом заступника керівника Дніпровської окружної прокуратури міста Запоріжжя в інтересах держави в особі органу, який уповноважений від імені держави здійснювати відповідні функції у спірних відносинах, Запорізької міської ради до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Люкс Комфі"; 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Арт 2005"; 3) Приватного підприємства "Терра Віта V" про скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсними договорів, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, щодо можливості відступлення від правого висновку Касаційного цивільного суду щодо застосування ч.4 ст. 376 ЦК України, зокрема про те, що належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об'єкта самочинного будівництва є останній набувач такого об'єкта, а не його забудовник та оприлюднення в установленому законом порядку повного тексту судового рішення, ухваленого за результатами такого розгляду.
Ухвалою суду апеляційної інстанції від 19.02.2026 поновлено провадження у справі №906/780/24 за апеляційною скаргою Заступника керівника Житомирської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Житомирської області від 06.02.2025 у справі №906/780/24. Розгляд справи призначено на 04.03.2026.
20 лютого 2026 року представником ФОП Пидюри С.М. адвокатом Кузьміним Д.Л. через систему “Електронний суд» подані додаткові пояснення, в яких повідомляє суд, що за час зупинення провадження відбулись події, що безпосередньо стосуються спірних правовідносин, а саме: постановою Сьомого апеляційного адміністративного суду від 24.09.2025 у справі №240/21336/24 скасовано рішення Житомирського окружного адміністративного суду та прийнято нове рішення. Суд визнав протиправним рішення Управління державного архітектурно-будівельного контролю Житомирської міської ради про повернення на доопрацювання Декларації про готовність об'єкта до експлуатації (реєстраційний номер ЖТ101241011601). Суд зобов'язав Управління ДАБК зареєструвати зазначену Декларацію; постановою Сьомого апеляційного адміністративного суду від 08.04.2025 у справі №240/18119/24 залишено без змін рішення суду першої інстанції, яким прокурору відмовлено у задоволенні позову. Суд встановив, що будівельні роботи були завершені до накладення заборони ухвалою Господарського суду Житомирської області від 04.09.2024; 15.10.2025 за ФОП Пидюрою С.М. зареєстровано право власності на об'єкт за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 20.02.2026 №465121988, об'єкт речових прав визначено як “закінчений будівництвом об'єкт», тип - будівля, приміщення побутового обслуговування, загальна площа 269,4 кв.м. Підставою для реєстрації є Витяг з Реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ, серія та номер ЖТ101241011601. Відповідач вважає, що зазначені обставини додатково підтверджують правову позицію відповідача, з якою погодився Господарський суд Житомирської області в рішенні від 06.02.2025. Об'єкт за адресою м.Житомир, вул. Хлібна, 18-а реконструйований на законних підставах, підстави для задоволення апеляційної скарги прокурора відсутні.
Проте, суд апеляційної інстанції не визнавав необхідним одержати від відповідача чи від його представників додаткових пояснень стосовно окремих питань. З огляду на це, суд апеляційної інстанції відповідно залишає без розгляду подані 20.02.2026 представником відповідача додаткові пояснення, долучивши їх до матеріалів справи.
Прокурор в судовому засіданні 04.03.2026 просила суд апеляційну скаргу задовольнити, а рішення Господарського суду Житомирської області від 06.02.2025 у справі №906/780/24 скасувати та ухвалити нове про задоволення позову.
Представник відповідача в судовому засіданні 04.03.2026 просив в задоволенні апеляційної скарги відмовити, рішення суду першої інстанції залишити без змін.
В судове засідання 04.03.2026 Чорноморець Інна Анатоліївна не з'явилася та Житомирська міська рада свого представника не направила, про день, час та місце проведення судового засідання повідомлені належним чином, причини неявки суду не повідомили.
Згідно з ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Північно-західний апеляційний господарський суд, заслухавши 16.04.2025, 07.05.2025, 04.03.2026 пояснення прокурора та представника відповідача, розглянувши доводи апеляційної скарги та заперечення викладені у відзиві на апеляційну скаргу, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права
1. Зміст рішення суду першої інстанції.
Суд першої інстанції дослідивши матеріали справи встановив, що спірна земельна ділянка з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 розташована у місті Житомирі по вул. Хлібній, 18-а та перебувала у комунальній власності територіальної громади міста. У різні періоди вона передавалась у користування суб'єктам підприємницької діяльності. Зокрема, відповідно до договорів оренди землі 2009 та 2013 років орендарем цієї земельної ділянки була фізична особа-підприємець Чорноморець І.А., у зазначених договорах прямо зазначалося, що на земельній ділянці відсутні об'єкти нерухомого майна.
Поряд з цим, суд першої інстанції встановив, що у подальшому у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності на торгівельний павільйон, розташований за цією адресою. Реєстрація права власності здійснювалася на підставі ряду документів, зокрема рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради, акту комісії про прийняття об'єкта в експлуатацію, довідки та технічного паспорта, виданих ТОВ “Центр інвентаризації».
20 серпня 2018 року між Чорноморець І.А. та ФОП Пидюрою С.М. укладений договір купівлі-продажу, за яким останній придбав зазначений торгівельний павільйон. Після набуття права власності на цей об'єкт відповідач звернувся до Житомирської міської ради щодо викупу земельної ділянки, на якій він розташований. Рішенням Житомирської міської ради №1377 від 07.02.2019 було погоджено продаж відповідачу цієї земельної ділянки, а 08.06.2019 між міською радою та відповідачем укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки. Продаж здійснено без проведення земельних торгів на підставі положень абзацу другого частини другої статті 134 Земельного кодексу України, оскільки на ділянці розміщувався об'єкт нерухомого майна, що перебував у власності покупця.
Суд першої інстанції також встановив, що у 2024 році відповідач отримав містобудівні умови та обмеження і подав повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо реконструкції наявного павільйону з метою його перетворення на двоповерхове приміщення побутового обслуговування.
Разом з тим, обґрунтовуючи позов, прокурор посилався на те, що об'єкт нерухомості є самочинним будівництвом, оскільки споруджений без відповідних дозвільних документів та без належного відведення земельної ділянки для цієї мети, а також на підставі документів, які можуть бути підробленими. Однак суд встановив, що кримінальне провадження щодо можливого підроблення документів триває, а тому на момент розгляду справи відсутні належні докази, які б підтверджували факт підроблення або незаконності документів, на підставі яких зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна. Суд зазначив, що право власності відповідача на торгівельний павільйон підтверджується договором купівлі-продажу від 20.08.2018 та відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Крім того, відповідач, укладаючи правочини та здійснюючи господарську діяльність, керувався офіційними даними цього реєстру та мав підстави вважати, що право власності на об'єкт нерухомості є законним.
Окремо суд першої інстанції звернув увагу на те, що до укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки представниками Житомирської міської ради здійснювався огляд цієї земельної ділянки, що підтверджується актом комісії від 11.04.2019 і під час такого огляду будь-яких сумнівів щодо наявного об'єкта нерухомості у представників органу місцевого самоврядування не виникало.
Оцінюючи доводи сторін, суд першої інстанції дійшов висновку, що прокурором не доведено належними та допустимими доказами обставин самочинного будівництва спірного об'єкта та незаконності реєстрації права власності на нього. Також суд зауважив, що встановлення факту підроблення документів або незаконності реєстрації прав можливе лише за результатами розгляду відповідного кримінального провадження, яке на час розгляду справи не завершене.
Крім того, суд першої інстанції висловив правову позицію щодо визначення належного позивача у спорі. Зокрема, суд зазначив, що прокурор звернувся з позовом в інтересах держави в особі Житомирської міської ради, однак саме цей орган місцевого самоврядування приймав рішення про продаж земельної ділянки та укладав спірний договір. У зв'язку з цим суд дійшов висновку, що міська рада фактично є учасником спірних правовідносин і особою, дії якої прокурор вважає незаконними, а тому визначення її позивачем у справі суперечить правовій природі позовного провадження та позиції Великої Палати Верховного Суду.
З огляду на відсутність доведеності самочинного характеру будівництва та незаконності реєстрації права власності на об'єкт нерухомості, суд першої інстанції не встановив підстав для задоволення вимоги про знесення будівлі. Відповідно, похідна вимога про скасування державної реєстрації права власності на торгівельний павільйон також не підлягає задоволенню.
У результаті оцінки всіх поданих сторонами доказів суд першої інстанції дійшов висновку, що прокурором не доведено обставин, які б свідчили про недійсність договору купівлі-продажу земельної ділянки, незаконність набуття відповідачем права власності на цю земельну ділянку або необхідність знесення об'єкта нерухомого майна. У зв'язку з цим суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову в повному обсязі, поклавши судові витрати на прокуратуру.
2. Узагальнені доводи апеляційної скарги та заперечення інших учасників справи
В обґрунтування доводів апеляційної скарги прокурор посилається на те, що безпідставними та необґрунтованими є висновки суду першої інстанції про те, що оскільки саме бездіяльність Житомирської міської ради призвела до прийняття нею незаконних рішень та відчуження спірної земельної ділянки на позаконкурентних засадах ФОП Пидюрі С.М., подальше оспорення договору купівлі-продажу земельної ділянки із застосування наслідків недійсності правочину суперечить її попередній поведінці та призводить до припинення зазначеного права. Судом першої інстанції не враховано, що ні рішення Житомирської міської ради від 07.02.2019 №1377, ні договір купівлі-продажу земельної ділянки від 08.06.2019 не містять жодної інформації чи застережень про те, що Житомирська міська рада, як представницький орган місцевого самоврядування, відмовляється на майбутнє від права на оскарження спірного договору та пред'явлення будь-яких вимог до ФОП Пидюри С.М.
Прокурор зазначає, що оскільки позов прокурора спрямований на захист прав та інтересів Житомирської міської об'єднаної територіальної громади, яка не виражала волі на відчуження спірної земельної ділянки, оспорення договору купівлі-продажу із застосування наслідків недійсності правочину не може вважатись суперечливою поведінкою. Судом першої інстанції не враховано, що предметом відповідного обстеження є виключно наявність чи відсутність зелених насаджень на земельній ділянці, а не законність чи ні розміщення на ній певних об'єктів. У матеріалах справи відсутні будь-які докази того, що Житомирська міська рада уповноважувала комісію з обстеження зелених насаджень здійснювати перевірку дотримання вимог земельного та містобудівного законодавства відповідними суб'єктами, що виходить за межі мети діяльності комісії.
Прокурор вважає, що судом першої інстанції безпідставно відхилено доводи прокурора про необачливу поведінку відповідача, яка виразилась в ненаданні належної оцінки можливості віднесення “торгівельного павільйону» до нерухомого майна. Так, добросовісність дій відповідача викликає обґрунтований сумнів, що залишено поза належною увагою суду.
Прокурор зазначає, що судом першої інстанції не враховано, що ФОП Пидюра С.М. в силу специфіки своєї діяльності, проявивши розумну обачність повинен був ознайомитися із документами (п.1.4. договору купівлі- продажу від 12.08.2018), які мали б викликати в нього обґрунтований сумнів в законності реєстрації права власності на такий об'єкт, як на об'єкт нерухомості за відсутності документів, які підтверджують введення його в експлуатацію та щодо його належності ФОП Чорноморець І.А. на законних підставах. Більш того, відповідно до даних Інтернет ресурсу Google Maps, станом на травень 2015 та листопад 2021 (дати отримання відповідних фотознімків) на землях за вказаною адресою розташовувались одноповерхові споруди, які виготовленні з полегшених металопрофільних конструкцій без улаштування фундаменту, що підпадають під ознаки тимчасової споруди для провадження підприємницької діяльності. Фізичні ознаки “торгівельного павільйону», який складається з металоконструкцій мали викликати у ФОП Пидюри С.М обґрунтовані сумніви у можливості віднесення “торгівельного павільйону» до нерухомого майна.
Прокурор вважає, що судом першої інстанції не враховано, що відповідні ознаки, разом із вказаними документами (та відсутності інших документів) не могли б залишитися поза увагою покупця ФОП Пидюри С.М., у разі розумної та обачної поведінки. У даному контексті, твердження суду першої інстанції про те, що оскільки відповідач отримав містобудівні умови та обмеження, дозвільні документи на проведення підготовчих та будівельних робіт, а тому не міг припустити, що належний йому об'єкт нерухомого майна може бути самочинним, оскільки Житомирська міська рада, в тому числі через свої органи, які відповідають за дотримання містобудівного законодавства, не піддавала сумніву правомірність цього об'єкта є безпідставними, необґрунтованими та такими, що не відповідають ні змісту вказаних документів, ні положенням законодавства, ні волі міської ради.
Крім того, прокурор зазначає, що доводи суду першої інстанції про видачу відповідачу дозвільних документів на проведення підготовчих та будівельних робіт не відповідають дійсності, оскільки останньому такі не видавались, ФОП Пидюра С.М. лише подав їх до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю. Подача таких документів має наслідком лише виникнення права на виконання будівельних робіт у нашому випадку, лише здійснення реконструкції. Водночас, видача чи реєстрація таких документів жодним чином не свідчить про визнання міською радою за відповідачем права на самочинне будівництво, оскільки такими повноваженнями, згідно ст.376 ЦК України, наділений лише суд. При видачі чи реєстрації зазначених вище документів уповноваженими органами перевірка самочинності уже наявного будівництва не здійснюється. Отже, дані документи жодним чином не свідчать про будь-яке волевиявлення міської ради чи про правомірність будівництва “торгівельного павільйону» на спірній землі.
Також, прокурор зазначає, що оскільки за обставинами справи прийняття Житомирською міською радою незаконних рішень та подальше відчуження земельної ділянки з власності територіальної громади здійснено, у тому числі, через недобросовісну поведінку ФОП Пидюри С.М., який використав недостовірні відомості про наявність у нього права власності на “об'єкт нерухомого майна» з метою викупу земельної ділянки у поза конкурентний спосіб, задоволення позову не порушуватиме принцип “належного урядування». На користь такого висновку свідчить й те, що за висновками щодо застосування норм права, які викладено у постанові Верховного Суду від 16.01.2024 у справі №910/78/23, самочинно збудоване нерухоме майно не є об'єктом права власності на нього не поширюється дія статті 1 Протоколу 1 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод. У свою чергу, контроверсійними є висновки суду першої інстанції про те, що оскільки останнім надано оцінку рішенням Житомирської міської ради, як незаконним, що підтверджено матеріалами справи, остання не може бути позивачем за вимогами про визнання договору купівлі - продажу земельної ділянки недійсним, повернення земельної ділянки та скасування державної реєстрації права власності.
Поряд з цим, прокурор вважає, що оскільки правовідносини у справі №925/1133/18 та №906/780/24 не є подібними ні за змістовним, ні за суб'єктним і об'єктним критерієм, суд першої інстанції дійшов безпідставних висновків про те, що Житомирська міська рада не може бути позивачем за вимогами про визнання договору купівлі - продажу земельної ділянки недійсним, повернення земельної ділянки та скасування державної реєстрації права власності. Суд першої інстанції не врахував, що Велика Палата Верховного Суду вже визнавала орган місцевого самоврядування належним позивачем у справах в подібних правовідносинах, зокрема у постанові від 20.07.2022 у справі №923/196/20. Разом з тим, суд першої інстанції стверджуючи про те, що Житомирська міська рада не може бути позивачем за відповідними вимогами не врахував висновків щодо застосування норм права, які викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2022 у справі №483/448/20. Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові зазначила, що оскаржуючи рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування та правочин щодо розпорядження майном, прокурор вправі звернутися до суду або як самостійний позивач в інтересах держави, визначивши такий орган відповідачем (коли оскаржується рішення останнього), або в інтересах держави в особі відповідного органу, зокрема тоді, коли цей орган є стороною (представником сторони) правочину, про недійсність якого стверджує прокурор. У разі задоволення вимоги про визнання недійсним правочину та про повернення отриманого за ним (наприклад, земельної ділянки) чи про витребування майна від набувача таке повернення та витребування відбувається на користь держави чи територіальної громади, від імені яких відповідний орган може діяти тільки як представник. Такі висновки узгоджуються з постановами Великої Палати Верховного Суду від 26.06.2019 у справі №587/430/16-ц, від 15.01.2020 у справі №698/119/18, від 15.09.2020 у справі №469/1044/17, від 05.07.2023 у справі №912/2797/21 (пункт 8.3).
Прокурор також, зазначає, що безпідставними та необґрунтованими також є висновки суду першої інстанції про те, що оскільки Житомирська міська рада наразі не є власником спірної земельної ділянки, остання не може виступати позивачем у позові про знесення самочинного будівництва та заявляти такі вимоги. Відповідно до висновків щодо застосування норм права, які викладено у постанові Верховного Суду від 23.07.2024 у справі №359/1365/22, власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Судом першої інстанції не враховано, що у спірних правовідносинах, Житомирська міська об'єднана територіальна громада, яка діє через Житомирську міську раду, як неволодіючий власник (титульний володілець) вимагає повернення спірної земельної ділянки, яка без вираження її волі незаконно відчужена ФОП Пидюрі С.М., а отже й наділена правом на пред'явлення вимог про знесення розміщеного на такій земельній ділянці самочинного будівництва, які доцільно розглядати саме в одному провадженні.
Крім того, прокурор вважає необґрунтованими висновки суду першої інстанції, що право власності ФОП Пидюри С.М. на придбаний об'єкт нерухомості підтверджується договором купівлі-продажу від 20.08.2018; матеріали справи не містять доказів вчинення Чорноморець І.А. дій, спрямованих на усунення вказаних прокурором правопорушень - самочинного будівництва та незаконної реєстрації права власності на нього; знесення самочинного будівництва становитиме непропорційне втручання у право особи на мирне володіння майном та порушення гарантій статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Безпідставним та необґрунтованим також є застосування судом першої інстанції до спірних правовідносин висновків про те, що знесення самочинного об'єкта нерухомості є крайнім заходом впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи з метою усунення порушень щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності та коли неможлива перебудова об'єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови.
Поряд з цим, прокурор зазначає, що безпідставними та необґрунтованими є доводи суду першої інстанції про те, що наявність відкритого кримінального провадження за фактом складання та видачі завідомо підроблених офіційних документів, а саме: довідки №75 від 29.06.2016 та Технічного паспорту на нежитлову будівлю - торгівельний павільйон по вул. Хлібній, 18-а, на підставі яких в подальшому здійснено реєстрацію права власності на об'єкт нерухомого майна - торгівельний павільйон, позбавляє суд можливості встановити обґрунтованість тих обставин, на які посилається прокурор, зокрема, щодо реєстрації права власності на нерухоме майно на підставі підроблених документів, оскільки кримінальне провадження наразі триває та на його переконання такі обставини можуть бути доведені або спростовані лише у межах кримінальної справи. Так, відповідні доводи суду не відповідають дійсності, оскільки у позовній заяві прокурор стверджує про незаконність реєстрації права власності на самочинне будівництво на тій підставі, що документи, які були подані Чорноморець І.А. для державної реєстрації права власності на павільйон в силу положень ст.27 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» чи іншого законодавства України, не є документами, що посвідчують право власності на об'єкти нерухомості чи підтверджують законність створення об'єкту нерухомого майна, а не у зв'язку з використанням підроблених документів. Інформація про досудове розслідування кримінального провадження №42024062020000061 за ознаками вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 358 КК України була лише доведена до відома суду. Безпідставна та необґрунтована відмова суду встановити обставини незаконності реєстрації права власності на самочинне будівництво, що має суттєве значення для правильного вирішення справи, свідчить про його самоусунення від здійснення правосуддя та виконання завдань господарського судочинства.
Разом з тим, прокурор зазначає, що доводи суду першої інстанції про неможливість встановлення обставин незаконності реєстрації права власності на самочинне будівництво - “торгівельний павільйон» не відповідають фактичним обставинам справи та висновкам щодо застосування норм права, які викладено в постанові Верховного Суду від 03.04.2024 у справі №916/2938/21. Більш того, безпідставно та необґрунтовано, відмовивши у встановленні обставини незаконності реєстрації права власності на самочинне будівництво, суд першої інстанції не виконав обов'язку дотримання при розгляді справи вимог щодо всебічності, повноти й об'єктивності з'ясування обставин справи та оцінки доказів, усупереч висновків щодо застосування норм права, які викладено у постанові Верховного Суду від 25.06.2020 у справі №924/233/18.
Враховуючи вищевикладене, прокурор вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалено з грубим порушенням норм матеріального та процесуального права, що є підставою для його скасування та ухвалення нового про задоволення позову.
У відзиві на апеляційну скаргу відповідач, заперечуючи доводи прокурора, зазначає, що суд першої інстанції правильно встановив фактичні обставини справи та дійшов обґрунтованого висновку про правомірність укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки між Житомирською міською радою та фізичною особою-підприємцем Пидюрою С.М., а також про відсутність підстав для задоволення позовних вимог прокурора. Наголошує, що апеляційна скарга фактично зводиться до незгоди прокурора з оцінкою доказів і правовими висновками суду, однак не містить доводів, які б спростовували встановлені судом обставини.
Відповідач звертає увагу на те, що суд першої інстанції обґрунтовано застосував доктрину заборони суперечливої поведінки (venire contra factum proprium), оскільки дії органу місцевого самоврядування протягом тривалого часу свідчили про визнання законності існування об'єкта нерухомості та прав на земельну ділянку. У відзиві детально описано послідовність рішень та дій Житомирської міської ради, які підтверджують, що орган місцевого самоврядування фактично погоджувався з існуванням торговельного павільйону та правовим статусом земельної ділянки. Зокрема, ще у 2005 році земельна ділянка передана в короткострокову оренду, у 2009 році виконавчим комітетом надано дозвіл на встановлення автотрейлера, а у 2016 році зареєстровано право власності на торговельний павільйон. Надалі у 2018 році відповідач придбав цей об'єкт нерухомості за договором купівлі-продажу, після чого звернувся до міської ради із заявами щодо оформлення прав на земельну ділянку та проведення її експертної грошової оцінки. Рішенням Житомирської міської ради прийнято рішення про продаж земельної ділянки відповідачу, після чого між сторонами укладено договір купівлі-продажу. Перед укладенням договору представниками міської ради проводилося обстеження земельної ділянки, під час якого оглянуто, як саму ділянку, так і розташований на ній торговельний павільйон. Таким чином, орган місцевого самоврядування мав повну інформацію про фактичний стан земельної ділянки та об'єкта нерухомості і діяв свідомо, приймаючи рішення про її відчуження.
Доводи прокурора щодо відсутності волі територіальної громади на відчуження земельної ділянки відповідач вважає безпідставними, оскільки рішення про її продаж прийняте компетентним органом місцевого самоврядування у встановленому законом порядку. Крім того, відповідач вважає безпідставними твердження прокурора про недобросовісність його дій. Зазначає, що відповідач набув право власності на торговельний павільйон на законних підставах, а всі подальші дії щодо оформлення прав на земельну ділянку здійснював відкрито, у взаємодії з органом місцевого самоврядування та відповідно до чинного законодавства.
Поряд з цим, відповідач зазначає, що державна реєстрація здійснена державним реєстратором на підставі належних документів, а тому твердження прокурора про її незаконність не підтверджені доказами. Відповідач наголошує, що у справі відсутні підстави вважати торговельний павільйон самочинним будівництвом у розумінні законодавства, а вимога про його знесення є надмірним та непропорційним втручанням у право власності.
Окремо у відзиві відповідач зазначає, що суд першої інстанції правильно застосував принцип пропорційності та практику Верховного Суду. На думку відповідача, знесення об'єкта нерухомості у ситуації, коли власник діяв добросовісно, набув майно на підставі правочину та тривалий час користувався ним за відсутності заперечень з боку органу місцевого самоврядування, є надмірним втручанням у право мирного володіння майном. У цьому контексті відповідач посилається на практику судів щодо необхідності забезпечення балансу між публічними інтересами та правами власника. Вважає, що суд першої інстанції, належним чином врахував релевантну судову практику та застосував її з урахуванням конкретних обставин справи.
Житомирська міська рада та ОСОБА_1 правом на подання відзиву на апеляційну скаргу. Згідно ч.3 ст. 263 ГПК України, відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
3. Обставини, встановлені судом апеляційної інстанції. Правові норми, застосовані апеляційним судом до спірних правовідносин та правова позиція апеляційного суду стосовно обставин справи і доводів апеляційної скарги.
Відповідно до ст. 131-1 Конституції України, на органи прокуратури покладено представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.
Відповідно до ч.3,4 ст.53 ГПК України, у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.
Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.
Статтею 23 Закону України "Про прокуратуру" визначено, що прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.
Відповідно до статей 12, 122 Земельного кодексу України до виключних повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить розпорядження землями територіальних громад, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб, надання земельних ділянок у користування. Стаття 116 ЗК України визначає, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель комунальної власності за рішенням органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень.
Таким чином, саме Житомирська міська рада, як розпорядник земель комунальної власності наділена повноваженнями здійснювати функції власника щодо спірної земельної ділянки. Тому саме на раду як на представника власника покладено обов'язок самостійно та через свій виконавчий орган контролювати збереження земельних ділянок територіальної громади міста, зокрема і спірної, відстежувати стан їх використання та перевіряти за допомогою доступних джерел, чи не має місце порушення прав та інтересів територіальної громади на це майно, а у випадку порушення іншими особами права власності територіальної громади - невідкладно реагувати.
Так, прокурор вказує, що у спірних правовідносинах уповноваженим органом щодо захисту інтересів територіальної громади, а отже, і держави, є Житомирська міська рада.
Прокурор зазначає, що необхідність захисту інтересів держави у даній справі зумовлена здійсненням протиправного самочинного будівництва, що порушує інтереси територіальної громади та держави, подальшого прийняття органом місцевого самоврядування незаконних рішень щодо розпорядження землею і укладанні на їх підставі протиправних угод.
З матеріалів справи вбачається, що заступник керівника Житомирської окружної прокуратури 03.07.2024, на виконання вимог статті 23 Закону України "Про прокуратуру", звернувся до Житомирської міської ради з повідомленням №51-84-5І63вих-24 від 03.07.2024, в якому описав порушення вимог закону та інтересів територіальної громади і держави та запропонував самостійно вжити заходів на захист інтересів держави та Житомирської об'єднаної територіальної громади шляхом пред'явлення позову про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, зобов'язання ФОП Пидюру С.М. знести самочинне будівництво, звільнити земельну ділянку комунальної власності та про скасування державної реєстрації прав (а.с. 70-78 т.1).
У листі Житомирської міської ради №36/2975 від 09.07.2024 (а.с. 79, т.1) не наведено інформації про вжиття або намір вжиття відповідних заходів на захист порушених інтересів територіальної громади, як не зазначено і про наявність об'єктивних причин, що перешкоджали б зверненню до суду. Натомість, за змістом вказаного листа, міська рада повідомила, що не заперечує проти звернення окружної прокуратури до суду із вказаним позовом.
Прокурор зазначив, що даний лист та попередні дії (бездіяльність) міської ради свідчать про її самоусунення від захисту інтересів громади та її прав на землі комунальної власності, які протиправно вибули у приватну власність та про бездіяльність Житомирської міської ради щодо захисту права комунальної власності. Таким чином, прокурор посилається на те, що орган, уповноважений на виконання функцій захисту інтересів держави у спірних правовідносинах, будучи поінформованим про їх порушення, проявив пасивність та не вжив жодних дій для захисту, тим самим допустивши невиконання покладених на нього функцій.
Підсумовуючи вищевикладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для представництва в порядку ст.23 Закону України «Про прокуратуру» прокурором в суді інтересів держави в особі Житомирської міської ради, яка є уповноваженим органом щодо захисту інтересів територіальної громади.
Щодо позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 від 08.06.2019, що укладений між Житомирською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Пидюрою Сергієм Михайловичем, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до ч.1 ст.202 Цивільного кодексу України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Колегія суддів апеляційного суду зазначає, що, звертаючись із позовом про визнання недійсним правочину, позивач згідно з вимогами статей 13, 74 Господарського процесуального кодексу України повинен довести наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення. Без доведення позивачем обставин недодержання сторонами в момент вчинення оспорюваного правочину конкретних вимог законодавства суд не має підстав для задоволення відповідного позову. Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 18.05.2023 у справі №910/7975/21.
Згідно з ч.1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Частиною 1 ст. 215 Цивільного кодексу України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу.
При цьому, наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення.
Отже, наведеними правовими приписами визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, та загальні підстави недійсності правочину, за яких цей правочин може бути визнаний недійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність (оспорюваний правочин) (ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України).
Відповідно до частин 1, 2 статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.
За змістом статті 127 Земельного кодексу України органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або передають їх у користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.
У статті 128 Земельного кодексу України унормовано порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам. Так, за змістом наведеної норми продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень. Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки. Орган державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки (крім земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд) чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови. Підставою для відмови в продажу земельної ділянки є: а) неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки; б) виявлення недостовірних відомостей у поданих документах; в) якщо щодо суб'єкта підприємницької діяльності порушена справа про банкрутство або припинення його діяльності; г) встановлена цим Кодексом заборона на передачу земельної ділянки у приватну власність; ґ) відмова від укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки. Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Відповідно до положень частини 1 статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною 2 цієї статті.
За змістом абзацу 1 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
У розумінні наведених положень законодавства незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування чи відчужується з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці, та які належать на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об'єктів надмірного тягаря, пов'язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання приписів законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об'єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об'єктів.
Відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі №921/158/18, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована. Ніхто інший, окрім власника цього об'єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об'єктом нерухомого майна.
З матеріалів справи вбачається, що Управління житлово-комунального господарства Житомирської міської ради попередньо погодило приватному підприємцю Чорноморець Інні Анатоліївні розташування намету по вул. Хлібній, 16-18 при дотриманні умов на розміщення об'єкту дрібно роздрібної торгівлі, громадського харчування та побутового обслуговування населення, вказаних у листі від 01.09.2004 №3-498 (а.с.25 на звороті т.1).
09 вересня 2004 року рішенням Житомирської міської ради "Про надання дозволу на розміщення об'єктів дрібнороздрібної мережі в м. Житомирі" №537 надано дозвіл приватному підприємцю Чорноморець Інні Анатоліївні на розміщення намету згідно з проектом за адресою: м. Житомир, вул. Хлібна, 16-18 (а.с.26 на звороті т.1).
22 грудня 2004 року рішенням Житомирської міської ради "Про вилучення і надання права користування земельними ділянками, надання дозволу на складання проектів відведення юридичним та фізичним особам" №459 надано дозвіл приватному підприємцю Чорноморець Інні Анатоліївні на складання проекту землеустрою відведення земельної ділянки за адресою: м. Житомир, вул. Хлібна, 16-18 (а.с.27 на звороті т.1), на підставі якого Колективним підприємством "Житомирводпроект" розроблений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для надання в оренду площею 0,0296 га приватному підприємцю Чорноморець Інні Анатоліївні за адресою: м. Житомир, вул. Хлібна, 16-18 в адміністративних межах Житомирської міської ради Житомирської області (а.с.23-29 т.1).
28 квітня 2005 року рішенням Житомирської міської ради "Про вилучення і надання права користування земельними ділянками, надання дозволу на складання проектів відведення юридичним та фізичним особам" №535 земельну ділянку площею 0,0296 га по вул. Хлібній, 16-18 у короткострокову оренду на 5 (п'ять) років передано приватному підприємцю Чорноморець Інні Анатоліївні, для комерційного використання (розміщення намету - літнього майданчика), за рахунок земель загального користування (скверів, вулиць, набережних, площ тощо) (а.с.22 т.1).
Відповідно до довідки №42А-05, яка наявна в проекті землеустрою, вказаній земельній ділянці присвоєно кадастровий номер 1810136600:03:010:0004 (а.с.29 т.1).
Згідно з актом комісії №133 про прийняття в експлуатацію автотрейлера продовольчих товарів №2657 з виконанням комплексного благоустрою прилеглої території у складі: голови комісії - заступника міського голови з питань діяльності виконавчих органів ради Саленко В.В.; заступника голови комісії - заступника начальника головного управління містобудування та архітектури міської ради Блажкевич С.М.; члени комісії: завідувача відділенням комунальної гігієни міської санітарно-епідеміологічної станції; начальника Житомирського міського управління ГУ МНС України в Житомирській області Момотюка Ю.В. за адресою: вул. Хлібна, 18-а, комісія, призначена рішенням міськвиконкому від 08.06.06 №452 та від 28.09.06 №729 на підставі рішення міськвиконкому від 10.05.01 №269, обстежила вказаний об'єкт дрібнороздрібної мережі та встановила, що всі види робіт виконані згідно з проектом, в повному обсязі, порушень вимог головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища міської ради, міської санітарно-епідеміологічної станції, міського управління ГУМНС України в Житомирській області не встановлено (а.с.31 т.1).
26 лютого 2009 року рішенням Житомирської міської ради "Про надання дозволу на розміщення об'єктів дрібнороздрібної мережі" №151 Фізичній особі - підприємцю Чорноморець Інні Анатоліївні надано дозвіл на розміщення тимчасового об'єкта архітектури (стаціонарної малої архітектурної форми до 30 кв.м) з виконанням комплексного благоустрою прилеглої території, згідно з проектом, які не підлягають реєстрації в Комунальному підприємстві "Житомирське обласне міжміське бюро технічної інвентаризації" Житомирської обласної ради - автотрейлер продовольчих товарів на орендованій земельній ділянці по вул. Хлібна, 18-а (а.с.30).
28 вересня 2009 року між Житомирською міською радою (орендодавець) та Приватним підприємцем Чорноморець Інною Анатоліївною (орендар) укладений договір оренди землі, відповідно до п. 1, 2, 4, 6 якого орендодавець на основі рішення Житомирської міської ради №1042 від 05.08.2009 надав, а орендар прийняв в платне користування земельну ділянку для комерційного використання, яка знаходиться за адресою: м. Житомир, вул. Хлібна, 16-18 загальною площею 0,0296 га з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 строком на 5 (п'ять) років. На земельній ділянці об'єкти нерухомого майна відсутні, а також інші об'єкти інфраструктури: мережі водопроводу, каналізації та електромережі (п.3 договору). За умовами п. 15, 16 договору, земельна ділянка передається в оренду для роздрібної торгівлі та комерційних послуг. Цільове призначення земельної ділянки - для комерційного обслуговування. Згідно п.30 передбачено право орендаря за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові, інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження (а.с.32-33 т.1).
У 2010 році на замовлення ФОП Чорноморець І.А. Комунальне підприємство "Житомирський міський центр земельних відносин" розробило технічний звіт щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки, що знаходиться за адресою: м.Житомир, вул. Хлібна, 16-18 (а.с.34-36 т.1) Згідно з план-схемою земельної ділянки з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004, наданої в оренду ФОП Чорноморець І.А., по вул. Хлібній, 16-18 в м. Житомирі до вказаного технічного звіту, земельна ділянка площею 0,0296 га була задіяна під проходами та на ній розташовувалися клумби, газони з деревами (а.с.36 т.1).
18 вересня 2013 року Житомирська міська рада (орендодавець) (керуючись, зокрема, рішенням 24 сесії Житомирської міської ради восьмого скликання від 11.07.2013 №581) та Фізична особа - підприємець Чорноморець Інна Анатоліївна (орендар) уклали договір оренди землі, відповідно до п.1, 4, 6 якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі за адресою: м. Житомир, вул. Хлібна, 16-18, з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 строком на 5 (п'ять) років. Відповідно до п.2 договору, в оренду передається земельна ділянка площею 0,0296 га, в тому числі під будівлями та спорудами - -га, під проїздами, проходами та площадками - 0,0296 га. На земельній ділянці відсутні об'єкти нерухомого майна, а також інші об'єкти інфраструктури: водопостачання, каналізація та електромережа (п.3 договору). За умовами п.30 договору оренди орендар мав право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження (а.с.37-38 т.1).
Відповідно до довідки Товариства з обмеженою відповідальністю "Центр інвентаризації" про технічні показники об'єкта №75 від 29.06.2016 за заявою замовника ФОП Чорноморець І.А. проведено поточну технічну інвентаризацію та виготовлено технічний паспорт на нежитлову будівлю за адресою: Житомирська область, м. Житомир, вул. Хлібна, 18-а. У вказаній довідці зазначено, що згідно обстеження даного об'єкта нерухомості станом на 29.06.2016 встановлено, що загальна площа складає: 15,2 кв.м, який не є самочинним згідно наказу Мінрегіону №127 від 24.05.2001 зі змінами, так як побудований до 1992 року (а.с.40 т.1). Згідно з характеристикою будинку, господарських будівель та споруд, що міститься у технічному паспорті виготовленому станом на 21.06.2016 на нежитлову будівлю - торгівельний павільйон по АДРЕСА_1 , торгівельний павільйон побудований у 1991 році (а.с.41-42 т.1).
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 01.07.2016 за Чорноморець А.І. зареєстровано право власності на торгівельний павільйон загальною площею 15,2 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 з цільовим призначенням: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Документи, подані для державної реєстрації: рішення органу місцевого самоврядування, серія та номер: №537 від 09.09.2004, видавник: Виконавчий комітет Житомирської міської ради Житомирської області; довідка серія та номер: 75, виданий 29.06.2016, видавник: Товариство з обмеженою відповідальністю "Центр інвентаризації"; акт комісії про прийняття в експлуатацію серія та номер: 56 виданий 18.11.1992, видавник: Сторони. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 30315746 від 05.07.2016 12:13:18, Баренко Євген Олександрович, Виконавчий комітет Житомирської міської ради Житомирської обл. (а.с.67 на звороті т.1).
Таким чином, у різні роки діяльності на спірній земельній ділянці розміщувалися різні об'єкти: у 2005 році на підставі рішення Житомирської міської ради від 28.04.2005 №535 - намет та літній майданчик, у 2009 році на підставі рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради від 26.02.2009 №151 - автотрейлер, у 2016 році на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05.07.2016 №30315746 нежитлова будівля (торгівельний павільйон), площею 15,2 кв.м.
Тобто до моменту продажу 28.08.2018 торгівельного павільйону, Чорноморець Інна Анатоліївна була два роки його власником і жодних зауважень до даного об'єкта нерухомого майна у контролюючих органів не виникало.
20 серпня 2018 року між ОСОБА_1 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладений договір купівлі-продажу, відповідно до п.1.1 якого продавець зобов'язався передати у власність покупцю торгівельний павільйон, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , а покупець зобов'язався прийняти зазначений об'єкт і сплатити продавцеві договірну ціну за нього (а.с.47-48 т.1).
Згідно п.1.2 договору, відчужуване приміщення торгівельного павільйону загальною площею 15,2 кв.м. Користування земельною ділянкою та питання відводу землі вирішуються новим власником самостійно. Продавець стверджує, що на момент відчуження об'єкту, земельна ділянка не приватизована та перебуває в оренді, що підтверджується договором оренди землі від 18.09.2013, кадастровий номер земельної ділянки 1810136600:03:010:0004.
З інформації з Державного реєстру речових прав вбачається, що 20.08.2018 право власності на вказаний торгівельний павільйон зареєстровано за ФОП Пидюрою С.М. (а.с.67 т.1).
30 серпня 2018 року ОСОБА_2 звернувся до міського голови м.Житомира з заявою про передачу йому в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 (а.с.35 на звороті т.2).
03 вересня 2018 року ОСОБА_2 звернувся до міського голови м.Житомира з заявою про надання йому дозволу на проведення експертної грошової оцінки зазначеної земельної ділянки (а.с.38 на звороті т.2).
27 вересня 2018 року рішенням Житомирської міської ради №1140, надано дозвіл ФОП Пидюрі С.М. на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення за адресою: м. Житомир, вул. Хлібна, 16-18, площею 0,0296 га, цільове використання: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (а.с.49-50 т.1). Згідно витягу з додатку №1 до цього рішення, документ, що посвідчує право на землю (орендна плата, кадастровий номер земельної ділянки) - Витяг з ДЗК про земельну ділянку, проект рішення “Про затвердження документації із землеустрою та надання права користування земельними ділянками» (1810136600:03:010:0004).
29 грудня 2018 року ОСОБА_2 звернувся до Житомирської міської ради з заявою про погодження звіту з експертної грошової оцінки та продаж земельної ділянки 0,0296 га, АДРЕСА_1 (а.с.37 на звороті-38 т.2).
07 лютого 2019 року Житомирською міською радою прийнято рішення №1377 про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна заявників (а.с.51-52 т.1). Згідно додатку №6 до цього рішення, зокрема: погоджено звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки, площею 0,0296 га, за адресою: вул. Хлібна, 16-18, м. Житомир; затверджено вартість земельної ділянки у розмірі 275303 грн. 68 коп. у розрахунку за 1 м.кв. 930 грн. 08 коп. на підставі експертної грошової оцінки (дата оцінки 31.10.2028р., рецензія на звіт про експертну грошову оцінку від 26.12.2018р.); продати ФОП Пидюрі С.М. земельну ділянку несільськогосподарського призначення площею 0,0296 га, за адресою: вул. Хлібна, 16-18, кадастровий номер 1810136600:03:010:0004, на якій розміщені об'єкти нерухомого майна заявника (витяг з Державного реєстру речових прав від 20.08.2018 р.) за 275303 грн. 68 коп., для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Земельна ділянка надана в користування ФОП Пидюрі С.М. відповідно до рішення Житомирської міської ради від 27.09.2018 року "Про затвердження документацій із землеустрою та надання права користування земельними ділянками".
Згідно акта №75 обстеження земельної ділянки на наявність зелених насаджень від 11.04.2019, комісією призначеною рішенням виконавчого комітету міської ради від 17.10.2018 №1089 "Про внесення змін в рішення виконавчого комітету міської ради від 06.12.2017 №1138" у складі: голови комісії: заступника міського голови з питань діяльності виконавчих органів ради Кондратюка С.С.; членів комісії: заступника начальника КП «Інспекція з благоустрою м.Житомира» Житомирської міської ради, заступник голови комісії - Степаницької Т.В.; головного спеціаліста відділу екології КП «Інспекція з благоустрою м.Житомира» Житомирської міської ради, секретаря комісії Внгловської Т.В.; інженера, провідного спеціаліста відділу технагляду за об'єктами благоустрою міста управління комунального господарства міської ради Козлової Г.Ц.; начальника дільниці по догляду за зеленими насадженнями КП «Зеленбуд» Житомирської міської ради Калиновського Н.В.; начальника відділу захисту населення управління питань надзвичайних ситуацій та цивільного захисту населення Житомирської міської ради Будішевського С.Ж. проведено обстеження земельної ділянки на наявність зелених насаджень та встановлено, що останні відсутні (а.с.39 т.2).
08 червня 2019 року між територіальною громадою міста Житомира в особі Житомирської міської ради (продавець) та Фізичною особою - підприємцем Пидюрою Сергієм Михайловичем (покупець) укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки (а.с.53-54 т.1), відповідно до п.1.1 якого продавець на підставі рішення Житомирської міської ради №1377 від 07.02.2019 передав у власність покупця земельну ділянку, площею 0,0296 га за адресою: АДРЕСА_1 , а ФОП Пидюра С.М. зобов'язався прийняти вказану земельну ділянку, відповідно до умов цього договору. Цільове призначення земельної ділянки - для будівництва і обслуговування будівель торгівлі (п.1.2 договору). Кадастровий номер земельної ділянки: 1810136600:03:010:0004 (п.1.3 договору).
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав, право власності на вказану земельну ділянку на підставі договору купівлі-продажу від 08.06.2019 зареєстровано за ФОП Пидюрою С.М. (а.с.68 т.1).
31 жовтня 2022 року Департаментом містобудування та земельних відносин Житомирської міської ради затверджено наказом №68-1/22 ФОП Пидюрі С.М. містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва "Реконструкція торгівельного павільйону під приміщення побутового обслуговування за адресою: м. Житомир, вул. Хлібна, 18-а" (а.с.55 т.1).
30 листопада 2023 року Департаментом містобудування та земельних відносин Житомирської міської ради затверджено наказом №191/23 ФОП Пидюрі С.М. нові містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва "Реконструкція торгівельного павільйону під приміщення побутового обслуговування за адресою: м.Житомир, вул. Хлібна, 18-а", якими внесено зміни в частині збільшення дозволеної висотності із 7 м до 9 м та визначення максимальної поверховості у 2 м (а.с.56 т.1). У п. 3.1 містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва "Реконструкція торгівельного павільйону під приміщення побутового обслуговування за адресою: м.Житомир, вул. Хлібна, 18-а" зазначено, що відповідно до Генерального плану м. Житомира, затвердженого рішенням 15 сесії міської ради 7 скликання від 30.11.2016 №454, земельна ділянка розташована на території реконструкції садибної та багатоквартирної малоповерхової забудови під багатоквартирну житлову забудову. Відповідно до Плану зонування території міста Житомира, затвердженого рішенням 20-ї сесї міської ради 7 скликання від 04.04.2017 №579, земельна ділянка розташована в зоні Ж-4 мішаної багатоповерхової забудови та громадської забудови. Цільове призначення земельної ділянки та наміри забудови відповідають переважним видам використання зони Ж-4 Плану зонування міста Житомира.
На підставі вказаних Містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва, в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва 15.05.2024 зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт (реконструкції зазначеного торгівельного павільйону) №ЖТ051240507484 від 15.05.2024. Відповідно до цього повідомлення реконструкція передбачає перетворення торгівельного павільйону під приміщення побутового обслуговування (а.с.57-64 т.1).
З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку, що відчуження Житомирською міською радою земельної ділянки комунальної власності без проведення обов'язкової процедури земельних торгів здійснено шляхом укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки від 08.06.2019. Підставою для укладення такого договору слугувало рішення Житомирської міської ради №1377 від 07.02.2019 (а.с.51- 52 т.1), яким прийнято рішення про продаж земельної ділянки за кадастровим номером 1810136600:03:010:0004. Зазначене рішення органу місцевого самоврядування прийнято з урахуванням положень абзацу другого частини другої статті 134 Земельного кодексу України, відповідно до якого земельні торги не проводяться у випадку продажу земельних ділянок державної або комунальної власності, якщо на таких земельних ділянках розташовані об'єкти нерухомого майна, зокрема будівлі або споруди, що перебувають у власності фізичних чи юридичних осіб.
Таким чином, законодавець передбачив виняток із загального правила щодо обов'язковості реалізації земельних ділянок державної чи комунальної власності на конкурентних засадах, якщо право власності на розташовані на них об'єкти нерухомого майна вже належить відповідній особі. Такий підхід спрямований на забезпечення єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна, а також на створення належних умов для реалізації власником будівлі чи споруди свого права на належне користування земельною ділянкою, на якій розміщене відповідне майно.
Водночас судом апеляційної інстанції установлено, що всі дії фізичної особи-підприємця Пидюри С.М., пов'язані з оформленням прав на спірну земельну ділянку, здійснювалися послідовно та у відповідності до рішень Житомирської міської ради, прийнятих у межах її повноважень як органу місцевого самоврядування. Зокрема, звернення із заявами, отримання дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки, а також інші підготовчі дії, спрямовані на оформлення права власності на земельну ділянку, були вчинені саме на виконання та реалізацію відповідних рішень міської ради.
Отже, вищевказані обставини свідчать про те, що процедура оформлення права на спірну земельну ділянку була ініційована та реалізована ФОП Пидюрою С.М. підставі рішень Житомирської міської ради, які виступали належною правовою підставою для здійснення відповідних дій і подальшого укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки за кадастровим номером 1810136600:03:010:0004.
Водночас, колегія суддів відзначає, що перед прийняттям рішення про відчуження спірної земельної ділянки комунальної власності Житомирська міська рада, як орган місцевого самоврядування, наділений відповідними повноваженнями у сфері розпорядження землями територіальної громади, була зобов'язана здійснити належну перевірку наявності чи відсутності передбачених частиною п'ятою статті 128 Земельного кодексу України підстав для відмови у продажу земельної ділянки. До таких підстав, зокрема, належить невідповідність поданих документів вимогам законодавства, подання недостовірних відомостей або інші обставини, що унеможливлюють прийняття рішення про відчуження земельної ділянки. У зв'язку з цим орган місцевого самоврядування повинен був не лише формально розглянути подані заявником документи, а й перевірити їх достовірність, узгодженість із раніше прийнятими рішеннями ради, а також встановити фактичні обставини щодо правового статусу земельної ділянки та об'єктів, розташованих на ній.
Крім того, враховуючи, що продаж земельної ділянки відбувався без проведення земельних торгів із посиланням на абзац другий частини другої статті 134 Земельного кодексу України, Житомирська міська рада повинна була з'ясувати наявність передбачених законом підстав для застосування такого винятку, а саме встановити факт розташування на відповідній земельній ділянці об'єктів нерухомого майна, що перебувають у власності заявника. Саме наявність такого об'єкта нерухомості є ключовою умовою для набуття права власності на земельну ділянку комунальної власності на позаконкурентних засадах, без проведення земельних торгів. Відповідно, міська рада повинна була переконатися у тому, що заявник - фізична особа-підприємець Пидюра С.М. дійсно є власником об'єкта нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, та що такий об'єкт відповідає ознакам нерухомості у розумінні законодавства.
Натомість, як вбачається з матеріалів справи, Житомирська міська рада прийняла рішення про продаж спірної земельної ділянки відповідачу, поклавши в його основу документи та відомості, які містять суперечливу інформацію та не узгоджуються з попередніми рішеннями цього ж органу місцевого самоврядування, а також із укладеними ним раніше правочинами щодо користування відповідною земельною ділянкою. Така непослідовність у правовій позиції органу місцевого самоврядування свідчить про відсутність належної перевірки фактичних обставин та правових підстав для прийняття рішення про відчуження земельної ділянки без проведення земельних торгів.
Зокрема, з рішень Житомирської міської ради №537 від 09.09.2004, №459 від 22.12.2004 та №535 від 28.04.2005 вбачається, що зазначені рішення стосувалися саме розміщення на відповідній земельній ділянці намету - літнього майданчика, який за своїми характеристиками не є об'єктом нерухомого майна. Такі об'єкти мають тимчасовий характер, не пов'язані нерозривно із земельною ділянкою та можуть бути переміщені без їх знецінення або зміни призначення, а відтак не відповідають правовим ознакам нерухомості у розумінні цивільного законодавства.
Крім того, у рішенні Житомирської міської ради №151 від 26.02.2009 прямо зазначено, що Чорноморець Інні Анатоліївні надано дозвіл на розміщення тимчасового об'єкта архітектури - стаціонарної малої архітектурної форми площею до 30 кв.м. із виконанням комплексного благоустрою прилеглої території відповідно до проекту. При цьому у вказаному рішенні окремо підкреслено, що зазначені об'єкти не підлягають реєстрації у комунальному підприємстві “Житомирське обласне міжміське бюро технічної інвентаризації» Житомирської обласної ради, що ще раз підтверджує їх тимчасовий характер та відсутність у них статусу об'єкта нерухомого майна. Йдеться, зокрема, про розміщення автотрейлера продовольчих товарів на орендованій земельній ділянці за адресою: вул. Хлібна, 18-а.
Обізнаність Житомирської міської ради щодо відсутності на спірній земельній ділянці об'єктів нерухомого майна, а також щодо тимчасового характеру розміщених на ній споруд підтверджується і змістом договору оренди землі від 28.09.2009, укладеного між Житомирською міською радою як орендодавцем та приватним підприємцем Чорноморець Інною Анатоліївною як орендарем. Відповідно до пунктів 1 та 3 зазначеного договору, який укладено на підставі рішення Житомирської міської ради №1042 від 05.08.2009, орендодавець передав, а орендар прийняв у платне користування земельну ділянку для комерційного використання. При цьому у договорі прямо зазначено, що на земельній ділянці об'єкти нерухомого майна відсутні.
Отже, наведені рішення органу місцевого самоврядування та укладений договір оренди землі свідчать про те, що на момент прийняття відповідних управлінських рішень Житомирська міська рада достеменно володіла інформацією про відсутність на спірній земельній ділянці будь-яких об'єктів нерухомості та про те, що на ній розміщувалися лише тимчасові споруди. За таких обставин прийняття у подальшому рішення про продаж цієї земельної ділянки без проведення земельних торгів із посиланням на наявність об'єкта нерухомого майна свідчить про неврахування власних попередніх рішень та документів, що перебували у розпорядженні міської ради, а також про відсутність належної перевірки правових підстав для застосування винятку із загального правила щодо продажу земель комунальної власності на конкурентних засадах.
Колегія суддів відзначає, що на дату укладення Житомирською міською радою, на підставі рішення 24 сесії Житомирської міської ради восьмого скликання від 11.07.2013 №581, та фізичною особою - підприємцем Чорноморець І.А. договору оренди землі від 18.09.2013 (а.с.37- 38 т.1), орган місцевого самоврядування також володів достовірною інформацією про фактичний стан спірної земельної ділянки, зокрема про відсутність на ній об'єктів нерухомого майна. Така обізнаність міської ради прямо випливає зі змісту самого договору оренди, оскільки у пунктах 3 та 4 цього правочину прямо зазначено, що на відповідній земельній ділянці відсутні об'єкти нерухомого майна, а також будь-які інші об'єкти інфраструктури. Вказані умови договору є істотними, оскільки фіксують фактичний стан земельної ділянки на момент її передачі у користування, а також визначають межі прав та обов'язків сторін щодо подальшого використання земельної ділянки.
Водночас у пункті 1 зазначеного договору визначено, що орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі за адресою: м. Житомир, вул. Хлібна, 16- 18, кадастровий номер 1810136600:03:010:0004, строком на п'ять років. Таким чином, сама мета надання земельної ділянки у користування полягала саме у можливості подальшого будівництва відповідних об'єктів нерухомості, що ще раз підтверджує відсутність таких об'єктів на момент укладення договору. При цьому умовами пункту 30 договору оренди прямо передбачено право орендаря, за наявності письмової згоди орендодавця, зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди, а також закладати багаторічні насадження. Така умова також свідчить про те, що будь-яке будівництво на спірній земельній ділянці мало здійснюватися виключно після отримання відповідної згоди орендодавця Житомирської міської ради та з дотриманням установлених законодавством процедур.
Разом з тим, незважаючи на зміст вищезазначених рішень Житомирської міської ради та укладених нею договорів, а також на умови пункту 30 договору оренди землі від 18.09.2013, у подальшому міською радою прийняті рішення, які фактично ґрунтувалися на протилежних обставинах щодо наявності на спірній земельній ділянці об'єктів нерухомого майна. Зокрема, рішенням Житомирської міської ради №1140 від 27.09.2018 ФОП Пидюрі С.М. надано дозвіл на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 0,0296 га за адресою: м. Житомир, вул. Хлібна, 16- 18 (а.с.49- 50 т.1) з метою подальшого викупу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна заявників.
Надалі рішенням Житомирської міської ради №1377 від 07.02.2019 “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна заявників» (а.с.51- 52 т.1) прийнято рішення про продаж ФОП Пидюрі С.М. земельної ділянки площею 0,0296 га, розташованої за адресою: вул. Хлібна, 16- 18, кадастровий номер 1810136600:03:010:0004, за ціною 275303 грн. 68 коп. При цьому у тексті рішення зазначено, що на вказаній земельній ділянці розміщені об'єкти нерухомого майна заявника, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 20.08.2018. Крім того, у рішенні вказано, що земельна ділянка була надана у користування ФОП Пидюрі С.М. відповідно до рішення Житомирської міської ради від 27.09.2018 “Про затвердження документацій із землеустрою та надання права користування земельними ділянками» (додаток №6 до цього рішення).
Поряд з цим, суд апеляційної інстанції враховує, що при прийнятті рішень №1140 від 27.09.2018 та №1377 від 07.02.2019 Житомирська міська рада повинна була діяти відповідно до вимог статті 128 Земельного кодексу України, яка встановлює порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності. Відповідно до зазначених норм, орган місцевого самоврядування зобов'язаний надати правову оцінку документам, що додаються до заяви (клопотання) про придбання земельної ділянки у власність, зокрема документу, який посвідчує право користування земельною ділянкою (за наявності такого), а також документам, що підтверджують право власності заявника на об'єкти нерухомого майна (будівлі чи споруди), розташовані на відповідній земельній ділянці, якщо такі об'єкти дійсно існують.
За таких обставин, на момент прийняття рішень №1140 від 27.09.2018 та №1377 від 07.02.2019 Житомирська міська рада, враховуючи зміст власних попередніх рішень та укладених договорів, повинна була перевірити документи, які зазначені в інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.67 т.1) як підстави для державної реєстрації 01.07.2016 за Чорноморець А.І. права власності на торговельний павільйон. При цьому орган місцевого самоврядування мав оцінити відповідність таких документів вимогам законодавства, зважаючи, зокрема, на те, що одним із документів, зазначених як підстава для реєстрації права власності, є рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради №537 від 09.09.2004, тоді як акт комісії про прийняття об'єкта в експлуатацію датований 18.11.1992, що свідчить про очевидну невідповідність хронології документів.
Крім того, згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.67 т.1), право власності на торговельний павільйон за Чорноморець А.І. зареєстровано 01.07.2016 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 30315746 від 05.07.2016, прийнятого державним реєстратором Баренком Євгеном Олександровичем - посадовою особою виконавчого комітету Житомирської міської ради Житомирської області.
Водночас суд апеляційної інстанції вважає за необхідне зазначити, що будь-які зміни у використанні спірної земельної ділянки не могли залишитися поза увагою Житомирської міської ради, оскільки остання виступає органом, що представляє інтереси Житомирської міської територіальної громади, а також є стороною укладених нею договорів щодо користування цією земельною ділянкою. Саме тому міська рада була зобов'язана здійснювати контроль за належним виконанням умов таких договорів та дотриманням вимог земельного законодавства під час використання земельної ділянки.
Зокрема, наявний у матеріалах справи акт №75 (а.с.39 т.2) підтверджує, що 11.04.2019, тобто безпосередньо перед укладенням договору купівлі-продажу земельної ділянки з відповідачем, було проведено обстеження спірної земельної ділянки з метою визначення наявності зелених насаджень. При цьому відповідне обстеження здійснювалося спеціально створеною комісією, до складу якої входили посадові особи Житомирської міської ради та комунальних підприємств, зокрема заступник міського голови з питань діяльності виконавчих органів ради, заступник начальника КП “Інспекція з благоустрою м. Житомира», головний спеціаліст відділу екології цього підприємства, інженер та провідний спеціаліст управління комунального господарства міської ради, начальник дільниці по догляду за зеленими насадженнями КП “Зеленбуд», а також начальник відділу захисту населення управління з питань надзвичайних ситуацій та цивільного захисту населення міської ради.
Таким чином, за таких умов саме Житомирська міська рада повинна була виявити всі можливі порушення, допущені при використанні земельної ділянки, у тому числі й обставини щодо фактичного розміщення на ній об'єктів нерухомого майна. Водночас під час проведення зазначеного огляду у представників міської ради не виникло жодних сумнівів щодо правового статусу об'єкта нерухомості, який на той момент вже був придбаний відповідачем.
З урахуванням вищевикладеного суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що твердження прокурора про необачність відповідача та про те, що останній не надав належної оцінки можливості віднесення відповідного майна до об'єктів нерухомості, не знаходять свого підтвердження у встановлених обставинах справи та є безпідставними.
Крім того, судова колегія враховує, що виконавчими органами Житомирської міської ради, які наділені відповідними повноваженнями, компетенцією та доступом до офіційної інформації щодо правового статусу земельних ділянок комунальної власності, порядку їх використання, а також щодо об'єктів нерухомого майна, розташованих на таких ділянках, протягом тривалого часу здійснювалося опрацювання документів та прийняття рішень стосовно спірної земельної ділянки. При цьому аналіз наявних у матеріалах справи документів свідчить про існування очевидних суперечностей між відомостями, які містилися у різних рішеннях органу місцевого самоврядування та документах, що стали підставою для подальших правочинів.
Так, відповідно до рішень органу місцевого самоврядування у 2004 та 2009 роках земельна ділянка передавалася в оренду ПП Чорноморець І.А. для здійснення комерційної діяльності, при цьому у відповідних рішеннях та договорах оренди зазначалося, що на момент передачі у користування на вказаній земельній ділянці відсутні будь-які об'єкти нерухомого майна. Надалі, у 2013 році, зазначена спірна земельна ділянка передана в оренду вже фізичній особі-підприємцю Чорноморець І.А. з іншим цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Водночас і на момент укладення цього договору оренди, як це випливає з його змісту та матеріалів справи, на відповідній земельній ділянці також були відсутні будь-які об'єкти нерухомості.
Умовами укладеного договору оренди від 18 вересня 2013 року між Житомирською міською радою та фізичною особою-підприємцем Чорноморець І.А. прямо передбачено можливість забудови земельної ділянки орендарем, однак виключно за умови отримання у встановленому порядку відповідного дозволу від Житомирської міської ради. Разом з тим, як зазначає сама міська рада у своїх поясненнях, жодних рішень про надання дозволу ФОП Чорноморець І.А. на будівництво об'єктів нерухомого майна на спірній земельній ділянці не приймалося.
Незважаючи на це, станом на 01.07.2016 відповідно до відомостей з Державний реєстр речових прав на нерухоме майно за ФОП Чорноморець І.А. вже був зареєстрований об'єкт нерухомості - торговельний павільйон, який у подальшому був відчужений на користь ФОП Пидюри С.М. При цьому останній у подальшому набув у власність і земельну ділянку, на якій розташований зазначений торговельний павільйон, на підставі оспорюваного договору купівлі-продажу земельної ділянки, укладеного з Житомирською міською радою.
За таких обставин саме на стадії підготовки та прийняття рішення про відчуження земельної ділянки у власність ФОП Пидюрі С.М. у органу місцевого самоврядування об'єктивно мало виникнути питання щодо правових підстав виникнення на цій земельній ділянці об'єкта нерухомого майна, зокрема з огляду на те, що дозвіл на його будівництво, як зазначається самою міською радою, не надавався. Додатково уваги потребувала і обставина того, що у документах, на підставі яких було здійснено державну реєстрацію права власності на торговельний павільйон, містилися відомості про його зведення ще у 1991 році, тоді як усі попередні рішення органу місцевого самоврядування, договори оренди та інші документи щодо спірної земельної ділянки однозначно свідчили про відсутність на ній будь-яких об'єктів нерухомого майна протягом тривалого часу.
Водночас встановлено, що після набуття права власності на об'єкт нерухомого майна та земельну ділянку відповідач отримував від компетентних органів містобудування та архітектури містобудівні умови та обмеження, а також інші дозвільні документи, необхідні для здійснення підготовчих та будівельних робіт. Зазначені обставини свідчать про те, що діяльність відповідача щодо використання належного йому об'єкта нерухомості та земельної ділянки перебувала у сфері контролю та погодження з боку відповідних органів місцевого самоврядування.
За таких умов заслуговують на увагу доводи відповідача про те, що він об'єктивно не міг передбачати можливість того, що належний йому об'єкт нерухомого майна може мати ознаки самочинного будівництва. Навпаки, отримання ним містобудівної документації, погоджень та інших дозвільних документів від компетентних органів створювало у нього обґрунтоване переконання у правомірності існування такого об'єкта та законності набуття ним відповідних прав на земельну ділянку.
Відповідно до статті 19 Конституція України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, а також їх посадові особи зобов'язані діяти виключно на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією і законами України. Виходячи з цього принципу, саме на орган місцевого самоврядування покладається обов'язок забезпечувати належний контроль за використанням земель комунальної власності, перевіряти достовірність поданих документів та не допускати прийняття рішень, що можуть призвести до порушення прав та інтересів територіальної громади.
Однак досліджені судом матеріали справи свідчать про те, що Житомирська міська рада не лише не вжила належних та своєчасних заходів для запобігання можливим порушенням у сфері використання спірної земельної ділянки, але й фактично своїми рішеннями створила передумови для її подальшого відчуження поза конкурентною процедурою, що стало підставою для переходу земельної ділянки у приватну власність.
Разом з тим, звертаючись до суду з позовом та посилаючись на незаконність вибуття земельної ділянки з комунальної власності, прокурор не врахував тієї обставини, що саме Житомирська міська рада через свої структурні підрозділи, уповноважені у сфері містобудування та архітектури, фактично погодила здійснення реконструкції розміщеного на ній об'єкта нерухомого майна. При цьому орган місцевого самоврядування був обізнаний як про наявність такого об'єкта, так і про характер його видозміни у процесі реконструкції, а також про можливі правові наслідки відповідних дій, зокрема виникнення у ФОП Пидюри С.М. обґрунтованих та легітимних очікувань щодо стабільності набутого ним майнового становища та правомірності використання спірної земельної ділянки.
Крім того, суд апеляційної інстанції враховує, що на державні органи покладено обов'язок організовувати свою діяльність таким чином, щоб забезпечити належний рівень правової визначеності, передбачуваності та послідовності у здійсненні владних повноважень. Зокрема, відповідні органи повинні запроваджувати ефективні внутрішні процедури прийняття рішень, контролю та перевірки інформації, які б забезпечували прозорість їх діяльності, зрозумілість для учасників правовідносин та мінімізували ризик прийняття помилкових або суперечливих рішень. Такий підхід відповідає стандартам, сформульованим у практиці Європейський суд з прав людини, відповідно до яких держава повинна організувати свою адміністративну систему таким чином, щоб уникати правової невизначеності та забезпечувати належний рівень захисту майнових прав осіб.
Зокрема, у рішенні у справі Lelas v. Croatia від 20.05.2010 (заява №55555/08, пункт 74) Європейський суд з прав людини наголосив, що на державні органи покладається обов'язок запровадити внутрішні процедури, які підвищують прозорість та ясність їхніх дій, а також сприяють запобіганню помилкам у діяльності органів влади. Аналогічний підхід висловлено у рішенні у справі Toscuta and Others v. Romania від 25.11.2008 (заява №36900/03, пункт 37), де суд підкреслив, що держава повинна забезпечити функціонування адміністративних процедур таким чином, щоб гарантувати стабільність та передбачуваність правового регулювання, особливо у тих правовідносинах, які стосуються майнових інтересів осіб.
Подальший розвиток цього підходу відображений у рішеннях Oneryildiz v. Turkey (пункт 128) та Beyeler v. Italy (пункт 119), у яких Європейський суд з прав людини зазначив, що дотримання принципу “належного урядування» (good governance) є невід'ємною складовою гарантій, передбачених статтею 1 Першого протоколу до Конвенції, оскільки саме цей принцип забезпечує юридичну визначеність у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові права осіб. Зазначений принцип передбачає, що державні органи повинні діяти своєчасно, послідовно та узгоджено, не допускаючи ситуацій, коли їхні дії або бездіяльність створюють правову невизначеність чи ставлять особу у несприятливе становище.
Наведені правові підходи знайшли своє відображення і в національній судовій практиці. Так, у постанові Верховний Суд від 29.02.2024 у справі №910/19061/21 Суд зазначив, що принцип належного урядування покладає на органи державної влади та органи місцевого самоврядування обов'язок діяти своєчасно, добросовісно та послідовно, запроваджувати ефективні внутрішні процедури, які забезпечують прозорість прийняття рішень, зменшують ризик адміністративних помилок та сприяють формуванню стабільних і передбачуваних цивільних правовідносин, особливо у сфері розпорядження майном та земельними ресурсами.
Крім того, суд апеляційної інстанції враховує, що у постанові Верховного Суду у складі об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10.04.2019 у справі №390/34/17 детально роз'яснено застосування доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка бере свій початок ще з римського права та ґрунтується на максимі non concedit venire contra factum proprium, відповідно до якої ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці. Суть цієї доктрини полягає у тому, що особа не вправі змінювати свою правову позицію таким чином, який суперечить її попереднім діям або заявам, якщо інша сторона, покладаючись на таку поведінку, добросовісно сформувала певні очікування та вчинила дії, що можуть спричинити для неї несприятливі наслідки у разі зміни позиції першої сторони.
В основі зазначеної доктрини лежить фундаментальний принцип добросовісності у здійсненні цивільних прав та виконанні цивільних обов'язків. Поведінкою, що суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, визнається, зокрема, така поведінка суб'єкта правовідносин, яка не узгоджується з його попередніми діями, заявами або прийнятими рішеннями, за умови, що інша сторона обґрунтовано покладалася на ці дії чи заяви та діяла, виходячи з припущення про їх законність і сталість.
За змістом статті 3 Цивільний кодекс України принципи справедливості, добросовісності та розумності є одними з основоположних засад цивільного законодавства України. Їх закріплення у законі спрямоване на забезпечення балансу інтересів учасників цивільного обороту та утвердження принципу верховенства права у сфері приватноправових відносин. Законодавець, закріплюючи зазначені принципи, фактично встановив певні межі належної поведінки учасників цивільних правовідносин, відповідно до яких кожна особа повинна здійснювати свої цивільні права сумлінно, розумно та з урахуванням прав та законних інтересів інших осіб.
Ці принципи мають не декларативний, а практичний характер, оскільки їх недотримання призводить до порушення балансу прав та інтересів сторін і може бути підставою для втручання суду з метою відновлення справедливості у конкретних правовідносинах. Саме тому при оцінці поведінки сторін суд повинен враховувати не лише формальну відповідність їхніх дій вимогам законодавства, але й їх відповідність принципам добросовісності, розумності та справедливості.
У контексті спірних правовідносин щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки особливого значення набуває оцінка поведінки продавця, у даному випадку Житомирської міської ради. Саме орган місцевого самоврядування, який виступає розпорядником земель комунальної власності та наділений владними повноваженнями у сфері земельних відносин, повинен діяти добросовісно, послідовно та передбачувано, забезпечуючи належну перевірку правових підстав для відчуження земельної ділянки.
За таких умов добросовісність поведінки продавця у відповідних правовідносинах фактично виступає гарантією захисту прав іншої сторони договору - покупця. У спірних правовідносинах саме покупець (відповідач), який набував право власності на земельну ділянку на підставі договору, укладеного з органом місцевого самоврядування, об'єктивно перебував у більш вразливому становищі, оскільки він обґрунтовано покладався на законність та належність дій органу влади, який виступав стороною договору та водночас суб'єктом владних повноважень. Відтак зміна позиції такого органу після укладення договору та фактичного виконання сторонами своїх зобов'язань може суперечити як принципу належного урядування, так і доктрині заборони суперечливої поведінки, що має враховуватися судом під час вирішення даного спору.
Враховуючи вищевикладені обставини та доводи прокурора щодо прийняття Житомирською міською радою незаконних рішень, у тому числі з порушенням вимог земельного законодавства під час розпорядження спірною земельною ділянкою суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що саме дії та рішення Житомирської міської ради стали однією з передумов виникнення спірних правовідносин. За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що вказаний орган місцевого самоврядування не може розглядатися як належний позивач у вимогах про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки у тому процесуальному значенні, у якому це визначено прокурором у даній справі.
Такий висновок обумовлений тим, що у спірних правовідносинах саме рішення органу місцевого самоврядування про розпорядження земельною ділянкою стало юридичною підставою для укладення відповідного договору купівлі-продажу, а отже саме цей орган є суб'єктом, чиї дії підлягають правовій оцінці у межах розгляду спору. За таких умов наділення його процесуальним статусом позивача фактично означало б покладення на орган обов'язку оспорювати власні рішення та правочини, правомірність яких він, як правило, обґрунтовує та відстоює, що суперечить суті процесуального статусу позивача як сторони, зацікавленої у задоволенні заявлених вимог.
Вказане узгоджується з правовою позицією Велика Палата Верховного Суду, викладеною у постанові від 11.06.2024 у справі №925/1133/18, відповідно до якої, якщо уповноважений державою орган сам є учасником спірних правовідносин і водночас діями або рішеннями якого було порушено інтереси держави, визначення такого органу позивачем суперечило б принципу розумності (пункт 111). Велика Палата Верховного Суду також наголосила, що у процесуальному аспекті орган, який прийняв спірний акт, як правило, не має зацікавленості у задоволенні позовних вимог, оскільки об'єктивно відстоює правомірність власних дій та прийнятих рішень, що не узгоджується із процесуальним статусом позивача (пункт 116). Натомість доведення правомірності таких дій забезпечується процесуальними повноваженнями сторони відповідача, яка має можливість надавати докази та аргументи на підтвердження законності прийнятих рішень.
Крім того, Велика Палата Верховного Суду у зазначеній постанові звернула увагу на те, що фактичним позивачем у справах, ініційованих прокурором в інтересах держави, є саме держава як носій публічного інтересу, а не конкретний орган державної влади чи орган місцевого самоврядування (пункт 117). Прокурор у такому випадку виступає процесуальним представником інтересів держави, тоді як відповідний орган може брати участь у справі залежно від характеру спірних правовідносин або як відповідач, або як інший учасник процесу.
Отже, у випадку, коли державний орган або орган місцевого самоврядування приймає рішення чи вчиняє дії, що суперечать вимогам законодавства та інтересам держави або територіальної громади, прокурор вправі звернутися до суду на захист таких інтересів. При цьому саме той орган, рішення або дії якого, на думку прокурора, призвели до порушення відповідних інтересів, повинен набувати процесуального статусу відповідача, оскільки саме він є суб'єктом, поведінка якого підлягає перевірці судом.
Відповідно, орган державної влади або орган місцевого самоврядування, який своїми рішеннями чи діями порушив права держави або територіальної громади, не може виступати позивачем у справі, ініційованій прокурором з метою оскарження незаконного рішення цього ж органу та відновлення порушених прав. Такий підхід зумовлений не лише відсутністю у відповідного органу належних повноважень на захист інтересів держави у випадку, коли саме він є порушником таких інтересів, але й відсутністю реального спору між ним та іншими учасниками цивільних правовідносин, що є необхідною передумовою для надання статусу позивача.
У процесуальному аспекті орган, який прийняв оспорюване рішення, об'єктивно не має зацікавленості у задоволенні позовних вимог, оскільки захищає правомірність власних дій та актів. Водночас механізм доведення законності таких дій реалізується саме через процесуальні права відповідача, який має можливість надавати суду відповідні докази, пояснення та правові аргументи.
Суд апеляційної інстанції також враховує, що у випадках, коли за наслідками власної поведінки (дій чи бездіяльності) відповідний орган є особою, яка порушила інтереси держави, прокурор при зверненні до суду повинен належним чином визначити процесуальний статус такого органу. Інакше існує ризик порушення принципу рівності сторін у судовому процесі. Адже у разі, якщо орган, який сам уклав спірний правочин або прийняв рішення, що стало підставою для його укладення, одночасно визначається позивачем у справі, це може створити для іншої сторони процесу обґрунтоване відчуття процесуальної нерівності. Особливо з огляду на те, що прокурор, який представляє інтереси держави, у такому випадку фактично підтримуватиме сторону органу, дії якого і стали підставою для виникнення спору, що може поставити під сумнів дотримання принципу справедливого балансу між сторонами.
Колегія суддів звертає увагу на те, що відповідно до частини шостої статті 128 Земельний кодекс України підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки є, зокрема, рішення відповідної міської ради про продаж такої земельної ділянки. Таким чином, укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки є похідним від відповідного рішення органу місцевого самоврядування, яке виступає юридичною передумовою для виникнення відповідних цивільних прав та обов'язків сторін договору.
Водночас суд апеляційної інстанції враховує сформовану правову позицію Великої Палати Верховного Суду щодо належних способів захисту прав у подібних правовідносинах. Зокрема, у постанові від 28.09.2022 у справі №483/448/20 зазначено, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке вже реалізовано шляхом укладення відповідного договору, як правило, не є ефективним способом захисту, оскільки таке рішення вичерпує свою дію фактом його виконання. Скасування такого рішення саме по собі не забезпечує відновлення порушеного права чи фактичного володіння земельною ділянкою.
Разом з тим Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що під час розгляду спору, вирішення якого залежить від оцінки законності чи протиправності рішення органу державної влади або органу місцевого самоврядування (наприклад, у спорах про витребування майна або про визнання недійсним договору), суд не вправі відмовляти у задоволенні позову лише з тих підстав, що відповідне рішення не було окремо оскаржене або не визнане судом недійсним. У таких випадках підлягає застосуванню загальний принцип jura novit curia (“суд знає закони»), відповідно до якого суд зобов'язаний самостійно надати правову оцінку рішенню органу державної влади або місцевого самоврядування незалежно від того, чи заявлена окрема позовна вимога про його скасування. Тому під час розгляду вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки суд повинен дослідити законність рішення органу місцевого самоврядування, на підставі якого був укладений відповідний договір та викласти відповідну правову оцінку у мотивувальній частині судового рішення, навіть якщо така вимога не була прямо заявлена позивачем.
Оцінюючи наведене в контексті встановлених обставин, суд апеляційної інстанції враховує, що у статті 3 Конституції України закріплено принцип, за яким права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, яка відповідає перед людиною за свою діяльністю.
У рішенні ЄСПЛ від 20.10.2011 у справі "Рисовський проти України" (Rysovskyy v. Ukraine, заява N 29979/04, пункт 70) підкреслив особливу важливість принципу "належного урядування". Він зазначив, що у разі коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.
Необхідність виправлення старої "помилки" не повинна зумовлювати непропорційне втручання у нове право, яке було набуте особою, що добросовісно покладалася на законність дій органу державної влади. Ризик будь-якої помилки, допущеної державним органом, має нести сама держава, і ці помилки не повинні виправлятися за рахунок інших третіх осіб. У контексті позбавлення права власності на майно, передане помилково, принцип належного урядування може не лише накладати на органи влади обов'язок оперативно виправити свою помилку, але й вимагати виплати адекватної компенсації або іншого виду належного відшкодування колишньому добросовісному власнику (наприклад, рішення від 11.06.2020 у справі "Фортеця проти України", заява N 68946/10, пункт 42).
Помилки з боку державних органів мають слугувати на користь потерпілих осіб особливо за відсутності конфлікту інших приватних інтересів (рішення ЄСПЛ від 13.12.2007 у справі "Ґаші проти Хорватії", N 3257/05, пункт 40).
Отже, відповідно до прецедентної практики ЄСПЛ особа не може відповідати за помилки державних органів під час виконання ними своїх повноважень, а державні органи не можуть вимагати повернення майна в попередній стан, посилаючись на те, що вони під час виконання своїх повноважень припустилися помилки.
Принцип належного урядування, як правило, не має заважати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, що є наслідком їхньої власної недбалості. З іншого боку, потреба у виправленні попередньої несправедливості не має становити непропорційне втручання у право, щойно набуте особою, яка добросовісно покладалася на законність дій державного органу (рішення від 31.05.2016 "Вукушич проти Хорватії", N 69735/11, § 64; від 12.06.2018 "Бейнарович та інші проти Литви", N 70520/10, 21920/10, 41876/11, пункт 140).
Майнове право особи можна припинити в разі, якщо цього потребують загальні інтереси суспільства і таке втручання у мирне володіння майном є пропорційним до цілей, які це втручання переслідувало.
Захист права власності гарантовано Першим протоколом до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року (надалі - Конвенція), відповідно до статті 1 якого кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право:
- втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними;
- якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів;
- втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов'язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення.
Отже, позбавлення права власності має бути: здійснене відповідно до закону, необхідне в демократичному суспільстві і спрямоване на досягнення "справедливого балансу" між інтересами суспільства та інтересами заявника.
"Справедлива рівновага" - це наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар".
Втручання в право на мирне володіння майном повинне здійснюватись з дотриманням "справедливого балансу" між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи (див., серед інших, рішення у справі "Спорронг та Льонрот проти Швеції" (Sporrong and Lonnroth v. Sweden) від 23.09.82, Series A no. 52, p. 26, § 69). Вимога досягнення такого балансу відображена в цілому в побудові статті 1 Першого протоколу, включно із другим реченням, яке необхідно розуміти в світлі загального принципу, викладеного в першому реченні. Зокрема, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, яку прагнуть досягти шляхом вжиття будь-якого заходу для позбавлення особи її власності (рішення від 20.11.95 у справі "Прессос Компанія Нав'єра С. А. та інші проти Бельгії" (Pressos Compania Naviera S. A. and Others v. Belgium), Series A no. 332, p. 23, § 38).
Суд апеляційної інстанції, виходячи з наведеного в сукупності, з урахуванням з'ясованих обставин справи та перевірки їх доказами, оцінюючи підставність заявленої вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 від 08.06.2019, що укладений між Житомирською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Пидюрою Сергієм Михайловичем в контексті дотримання критеріїв сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, враховує наступне.
Так, обґрунтовуючи вказану позовну вимогу, прокурор зазначає, що договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки був укладений між Житомирською міською радою та відповідачем на підставі незаконних рішень, в порушення вимог чинного законодавства та всупереч інтересам територіальної громади і держави, оскільки право власності на самочинно збудований об'єкт не набувається, що унеможливлює набуття права користування чи власності земельною ділянкою під цим об'єктом у неконкурентний спосіб на підставі абз. 2 ч.2 ст.134 Земельного кодексу України.
За таких умов заявлений аргумент має характер загального посилання на процедурний недолік і сам по собі не дає підстав для висновку про наявність у справі такого порушення, яке б виправдовувало застосування обраного способу захисту.
У контексті застосування статті 3 Конституції України, суд апеляційної інстанції виходить із того, що правова визначеність та обґрунтовані очікування особи, яка добросовісно діяла, покладаючись на правомірність рішень і дій компетентних органів, підлягають захисту.
Враховуючи наведене суд апеляційної інстанції зазначає, що виправлення можливих помилок у діяльності органу державної влади, допущених у минулому, саме по собі не є достатнім виправданням для втручання у сформоване майнове право, набуте за відсутності доведених ознак недобросовісності з боку набувача, якщо таке втручання не переслідує чітко окресленої легітимної мети та не відповідає критерію пропорційності.
З огляду на це, колегія суддів дійшла висновку, що втручання у майнову сферу відповідача, обґрунтоване лише потребою усунення попередньої "помилки", не виявляє достатньої легітимної мети та не є пропорційним поставленій цілі.
Враховуючи вищевикладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про неможливість задоволення позову в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 від 08.06.2019, що укладений між Житомирською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Пидюрою Сергієм Михайловичем з огляду на критерії сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, сформульовані в усталеній практиці ЄСПЛ.
Крім того, колегія суддів звертає увагу, що згідно з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 22.09.2022 у справі № 125/2157/19, відповідно до статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є, зокрема, пред'явлення позову однією зі сторін правочину або іншою заінтересованою особою до іншої сторони чи сторін правочину.
З'ясовуючи належність суб'єктного складу учасників справи, Велика Палата Верховного Суду у вказаній постанові зазначила, що вирішуючи позовні вимоги про визнання правочину недійсним у загальному розумінні, суд зобов'язаний визначити суб'єктний склад спору залежно від характеру правовідносин і норми матеріального права, які підлягають застосуванню (сторонами справи мають бути всі сторони правочину), та, встановивши факт пред'явлення позову до неналежного відповідача, відсутність клопотань про заміну первісного відповідача належним відповідачем, незалучення до участі у справі співвідповідача, суд відмовляє в задоволенні позову саме із зазначених підстав.
Отже, в силу позиції Великої Палати Верховного Суду про те, що сторона оспорюваного правочину повинна мати процесуальний статус відповідача, який визначається не тільки належністю його до сторін цього правочину, але й можливими допущеними ним порушеннями при його укладенні, Житомирська міська рада у такій ситуації мала бути співвідповідачем, адже договір купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 від 08.06.2019, що укладений між Житомирською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Пидюрою Сергієм Михайловичем, на підставі якого здійснюється володіння відповідачем спірною земельною ділянкою та щодо законності якого точиться спір, укладався за волевиявленням Житомирської міської ради.
У свою чергу, користуючись своїми процесуальними правами, прокурор не визначив Житомирську міську раду як співвідповідача в цій справі та надалі не заявляв клопотань про її залучення до участі у справі як співвідповідача. Навпаки, прокурор в даному випадку визначив Житомирську міську раду позивачем у даній справі.
Колегія суддів зазначає, що визначення у позові складу сторін у справі (позивача та відповідача) має відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав (свобод, інтересів) особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням необхідного кола осіб, які мають відповідати за позовом. Незалучення до участі у справі особи як співвідповідача за умови наявності обов'язкової процесуальної співучасті є підставою для відмови у задоволенні позову через неналежний суб'єктний склад (аналогічний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 28.10.2020 у справі № 761/23904/19, від 20.01.2021 у справі № 203/2/19).
Якщо заявлені позивачем вимоги безпосередньо стосуються прав та обов'язків іншої особи, яка не залучена до участі у справі в якості відповідача, вони не можуть бути розглянуті судом, оскільки лише за наявності належного складу відповідачів у справі суд у змозі вирішувати питання про обґрунтованість позовних вимог та вирішити питання про їх задоволення (постанова Верховного Суду від 21.11.2022 у справі № 754/16978/21).
Пред'явлення позовної вимоги до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в позові та виключає необхідність надавати оцінку іншим аргументам скаржника, які стосуються передусім з'ясування обставин обґрунтованості / необґрунтованості позову, оскільки дослідженню цих обставин має передувати встановлення належного суб'єктного складу учасників спірних правовідносин (близький за змістом висновок сформульований у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 910/15792/20).
Незалучення всіх належних відповідачів виключає можливість вирішення судом спору про визнання недійсним договору по суті заявлених вимог.
Вказаний висновок узгоджується з висновком Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 16.10.2025 у справі №917/1173/22.
З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 08.06.2019, оскільки Житомирська міська рада у спірних правовідносинах повинна виступати відповідачем, а не позивачем.
Щодо позовних вимог про зобов'язання Фізичну особу-підприємця Пидюру Сергія Михайловича повернути у власність Житомирської міської об'єднаної територіальної громади в особі Житомирської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 та скасування державної реєстрації права власності Пидюри Сергія Михайловича на земельну ділянку з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 (номер відомостей про речове право 31919001), колегія суддів зазначає наступне.
Враховуючи встановлені обставини справи та надану їм правову оцінку, суд апеляційної інстанції виходить з того, що відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог у визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 від 08.06.2019, що укладений між Житомирською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Пидюрою Сергієм Михайловичем має вирішальне значення для оцінки інших, заявлених у справі вимог. Зазначений договір є основною правовою підставою набуття Фізичною особою-підприємцем Пидюрою Сергієм Михайловичем права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004, а відтак саме його недійсність могла б зумовити виникнення правових наслідків у вигляді припинення відповідного речового права та повернення земельної ділянки до комунальної власності.
Оскільки суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність передбачених законом підстав для визнання спірного договору купівлі-продажу недійсним, такий договір вважається чинним, дійсним і таким, що породжує передбачені ним правові наслідки. Відповідно, право власності Фізичної особи-підприємця Пидюри Сергія Михайловича на спірну земельну ділянку виникло на законних підставах.
За таких умов заявлені прокурором вимоги про зобов'язання Фізичну особу-підприємця Пидюру Сергія Михайловича повернути у власність Житомирської міської об'єднаної територіальної громади в особі Житомирської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 є похідними від основної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу. Вони не мають самостійного правового значення та можуть бути задоволенні виключно у разі встановлення недійсності правочину, на підставі якого відбулося відчуження земельної ділянки. За відсутності такої недійсності правові підстави для повернення земельної ділянки відсутні.
З інформацією з Державного реєстру речових прав вбачається, що право власності на вказану земельну ділянку на підставі договору купівлі-продажу від 08.06.2019 зареєстровано за ФОП Пидюрою С.М. (а.с.68 т.1).
Згідно ч.3 ст. 26 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав.
Таким чином, колегія суддів відзначає, що аналогічний правовий підхід застосовується і до вимог про скасування державної реєстрації права власності Пидюри Сергія Михайловича на земельну ділянку з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 (номер відомостей про речове право 31919001). Державна реєстрація речових прав має похідний характер від правочину та правовстановлюючих документів, на підставі яких такі права виникли. Оскільки договір купівлі-продажу є чинним, а право власності набуте у законний спосіб, підстави для її скасування відсутні.
Щодо позовних вимог про зобов'язання Фізичну особу-підприємця Пидюру Сергія Михайловича знести об'єкт самочинного будівництва по вул. Хлібній, 18-а в м. Житомирі з реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна 963321818101, колегія суддів зазначає наступне.
Вказані позовні вимоги прокурор обґрунтовує тим, що станом на 18.09.2013 на земельній ділянці з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 за адресою: м. Житомир, вул. Хлібна, 18-а, орендарем якої була Фізична особа - підприємець Чорноморець Інна Анатоліївна, були відсутні будь-які об'єкти нерухомого майна. Вказує, що в подальшому ФОП Чорноморець І.А. спорудила на цій земельній ділянці торгівельний павільйон за відсутності дозвільних документів на будівництво, дозволу власника землі - Житомирської міської ради та без реєстрації документа про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів та на землях, які не були відведені для цієї мети, а також зареєструвала право власності на даний об'єкт в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі документів, що в розумінні ст.331 ЦК України та ст. 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не посвідчують ні його створення ні наявності права власності, тому вказаний об'єкт є самочинним будівництвом, що унеможливлює виникнення права власності на нього.
Частиною першою статті 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.
Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина перша статті 317 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).
Особливості права власності на землю врегульовані Земельним кодексом України. Відповідно до статті 80 ЗК України суб'єктами права власності на землю є: а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.
Згідно зі статтею 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. При цьому права володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою в повному обсязі можуть належати лише власникові земельної ділянки.
Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (частина перша статті 375 ЦК України).
Стаття 375 ЦК України врегульовує право власника на забудову належної йому земельної ділянки, тобто можливість власника земельної ділянки здійснювати на ній будівництво в порядку, встановленому законом. Власник має право здійснювати на належній йому земельній ділянці нове будівництво, створюючи будівлі та споруди, яких раніше не існувало.
Статтею 331 ЦК України визначається порядок набуття права власності на новостворене майно. За змістом цієї норми право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Виходячи зі змісту частини першої статті 376 ЦК України об'єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об'єкт нерухомості є самочинним.
18 вересня 2013 року Житомирська міська рада (орендодавець) (керуючись, зокрема, рішенням 24 сесії Житомирської міської ради восьмого скликання від 11.07.2013 №581) та Фізична особа - підприємець Чорноморець Інна Анатоліївна (орендар) уклали договір оренди землі, відповідно до п.1, 4, 6 якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі за адресою: м. Житомир, вул. Хлібна, 16-18, з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 строком на 5 (п'ять) років. Відповідно до п.2 договору, в оренду передається земельна ділянка площею 0,0296 га, в тому числі під будівлями та спорудами - -га, під проїздами, проходами та площадками - 0,0296 га. На земельній ділянці відсутні об'єкти нерухомого майна, а також інші об'єкти інфраструктури: водопостачання, каналізація та електромережа (п.3 договору). За умовами п.30 договору оренди орендар мав право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження (а.с.37-38 т.1).
Відповідно до довідки Товариства з обмеженою відповідальністю "Центр інвентаризації" про технічні показники об'єкта №75 від 29.06.2016 за заявою замовника ФОП Чорноморець І.А. проведено поточну технічну інвентаризацію та виготовлено технічний паспорт на нежитлову будівлю за адресою: Житомирська область, м. Житомир, вул. Хлібна, 18-а. У вказаній довідці зазначено, що згідно обстеження даного об'єкта нерухомості станом на 29.06.2016 встановлено, що загальна площа складає: 15,2 кв.м, який не є самочинним згідно наказу Мінрегіону №127 від 24.05.2001 зі змінами, так як побудований до 1992 року (а.с.40 т.1).
Згідно з характеристикою будинку, господарських будівель та споруд, що міститься у технічному паспорті виготовленому станом на 21.06.2016 на нежитлову будівлю - торгівельний павільйон по АДРЕСА_1 , торгівельний павільйон побудований у 1991 році (а.с.41-42 т.1).
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 01.07.2016 за Чорноморець А.І. зареєстровано право власності на торгівельний павільйон загальною площею 15,2 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 з цільовим призначенням: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Документи, подані для державної реєстрації: рішення органу місцевого самоврядування, серія та номер: №537 від 09.09.2004, видавник: Виконавчий комітет Житомирської міської ради Житомирської області; довідка серія та номер: 75, виданий 29.06.2016, видавник: Товариство з обмеженою відповідальністю "Центр інвентаризації"; акт комісії про прийняття в експлуатацію серія та номер: 56 виданий 18.11.1992, видавник: Сторони. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 30315746 від 05.07.2016 12:13:18, Баренко Євген Олександрович, Виконавчий комітет Житомирської міської ради Житомирської обл. (а.с.67 на звороті т.1).
20 серпня 2018 року між ОСОБА_1 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладений договір купівлі-продажу, відповідно до п.1.1 якого продавець зобов'язався передати у власність покупцю торгівельний павільйон, що розташований за адресою: м. Житомир, вул. Хлібна, 18-а, а покупець зобов'язався прийняти зазначений об'єкт і сплатити продавцеві договірну ціну за нього (а.с.47-48 т.1).
З інформації з Державного реєстру речових прав вбачається, що 20.08.2018 право власності на вказаний торгівельний павільйон зареєстровано за ФОП Пидюрою С.М. (а.с.67 т.1).
08 червня 2019 року Пидюра Сергій Михайлович придбав у територіальної громади міста Житомира в особі Житомирської міської ради земельну ділянку площею 0,0296 га, кадастровий номер: 1810136600:03:010:0004, що розташована за адресою: м.Житомир, вул.Хлібна, 16-18, підтвердженням чого є договір купівлі-продажу від 08.06.2019. Вказаний договір не визнаний судом недійсним.
Разом з тим, з урахуванням вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку, що Пидюра Сергій Михайлович є добросовісним власником об'єкта нерухомого майна по АДРЕСА_1 з реєстраційним номером 963321818101 та земельної ділянки на якій він розташований.
Згідно з ч.4-7 ст.376 ЦК України, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що Житомирська міська рада наразі не є власником спірної земельної ділянки, у зв'язку з відчуженням цієї земельної ділянки за договором купівлі-продажу ФОП Пидюрі С.М., тому Житомирська міська рада не може виступати позивачем щодо заявлених позовних вимог про зобов'язання Фізичну особу-підприємця Пидюру Сергія Михайловича знести об'єкт самочинного будівництва по вул. Хлібній, 18-а в м. Житомирі з реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна 963321818101 та заявляти такі позовні вимоги.
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 11.12.2024, справа № 523/6336/16-ц послідовно наголосив, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України). Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція)).
У практиці Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) (наприклад, рішення ЄСПЛ у справах “Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, “Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21 лютого 1986 року, “Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року, “Трегубенко проти України» від 02 листопада 2004 року, “Булвес» АД проти Болгарії» від 22 січня 2009 року, “Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, “Сєрков проти України» від 07 липня 2011 року, “East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті “суспільний», “публічний» інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.
Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об'єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Принцип “пропорційності» передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов'язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. “Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються.
Пунктами 32-35 рішення ЄСПЛ від 24 червня 2003 року “Стретч проти Сполученого Королівства» визначено, що майном у зазначеній статті 1 Першого протоколу до Конвенції, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. За висновком ЄСПЛ у зазначеній справі, “наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила». Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, у такому випадку мало місце “непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції».
Також суд враховує те, що знесення самочинного об'єкта нерухомості відповідно до статті 376 ЦК України є крайнім заходом впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи з метою усунення порушень щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності та коли неможлива перебудова об'єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови.
Одночасно суд апеляційної інстанції враховує висновки, викладені у справі "ТОВ "Одеська бутербродна компанія" проти України", яка розглядалася ЄСПЛ (рішення ЄСПЛ від 12.12.2024), у якій йшлося про визнання недійсним права власності ТОВ "Одеська бутербродна компанія" на кафе, яке було збудоване без належних дозвільних документів. Підприємство-заявник скаржилося за статтею 1 Першого протоколу до Конвенції, що позбавлення майна, якого воно зазнало, було незаконним і непропорційним. У цьому рішенні ЄСПЛ зазначив, серед іншого, що кафе тричі змінювало власників, але жодного разу органи державної влади під час реєстрації права власності не виявили жодних порушень щодо статусу майна чи не запобігли вчиненню правочинів щодо нього, хоча їм мало бути відомо, що це майно було самочинною забудовою (рішення ЄСПЛ у справі "Зела проти Албанії" (Zela v. Albania), пункт 92). ЄСПЛ вказав, що таке є ознакою тривалого терпимого ставлення органів державної влади до існуючої ситуації або щонайменше небажання остаточно розв'язати її. За наслідками розгляду справи ЄСПЛ констатував порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції (захист власності); зважив, що кафе є майном, навіть, не зважаючи на його статус без дозволу, адже товариство придбало його добросовісно, тож втручання в право власності Судом визнано непропорційним.
У цьому випадку проявом тривалого терпимого ставлення органу місцевого самоврядування Житомрської міської ради до сформованої ситуації суд апеляційної інстанції враховує сукупність дій (рішень) та бездіяльності органу місцевого самоврядування упродовж тривалого часу, що об'єктивно свідчить про прийняття ним існуючого стану речей та формує у особи обґрунтовані очікування щодо правомірності набутих майнових прав.
Поряд з цим, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що оскільки встановлення обставин щодо можливого використання підроблених документів при державній реєстрації права власності безпосередньо пов'язане з перевіркою фактів, які становлять предмет кримінального провадження та потребують дослідження в межах кримінального процесу.
Як убачається з матеріалів справи, прокурор посилається на те, що державна реєстрація права власності на нежитлову будівлю - торговельний павільйон по вул. Хлібній, 18-а була здійснена на підставі довідки №75 від 29.06.2016 та технічного паспорта на вказаний об'єкт, виданих ТОВ “Центр інвентаризації», які на переконання прокурора, є підробленими. Водночас зі встановлених судом обставин убачається, що за фактом складання та видачі зазначених документів відкрито кримінальне провадження за ознаками складу кримінального правопорушення, пов'язаного з виготовленням та використанням завідомо підроблених офіційних документів (а.с.21 т.1).
За таких обставин питання щодо справжності чи підробленості довідки №75 від 29.06.2016 та технічного паспорта на нежитлову будівлю, а також щодо обставин їх виготовлення, видачі та використання, безпосередньо входить до предмета доказування у відповідному кримінальному провадженні. Саме в межах кримінального провадження уповноважені органи здійснюють повне, всебічне та неупереджене дослідження таких обставин, у тому числі шляхом проведення відповідних експертних досліджень, допиту осіб, причетних до виготовлення документів, та встановлення наявності чи відсутності складу кримінального правопорушення. Натомість у межах даного господарського спору суд не наділений процесуальними повноваженнями щодо встановлення факту підроблення офіційних документів у розумінні кримінального законодавства та надання їм відповідної кримінально-правової оцінки. До моменту завершення кримінального провадження та ухвалення відповідного процесуального рішення компетентним судом обставини щодо підробленості чи достовірності зазначених документів не можуть вважатися належним чином встановленими.
З огляду на викладене колегія суддів дійшла висновку, що за наявності відкритого кримінального провадження, предметом якого є перевірка законності виготовлення та видачі довідки №75 від 29.06.2016 та технічного паспорта на нежитлову будівлю - торговельний павільйон по вул. Хлібній, 18-а, суд першої інстанції обґрунтовано вказав на неможливість встановлення у межах даної справи обставин щодо реєстрації права власності на зазначений об'єкт на підставі підроблених документів. Такі обставини можуть бути остаточно підтверджені або спростовані виключно за результатами розгляду відповідного кримінального провадження та встановлення у передбаченому законом порядку факту підроблення чи дійсності відповідних документів.
З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог про зобов'язання Фізичну особу-підприємця Пидюру Сергія Михайловича знести об'єкт самочинного будівництва по вул. Хлібній, 18-а в м. Житомирі з реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна 963321818101.
Разом з тим, узагальнюючи наведене вище у своїй сукупності, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що заявлена позивачем вимога про скасування державної реєстрації права власності Пидюри Сергія Михайловича на торгівельний павільйон по АДРЕСА_1 з реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна 963321818101 (номер відомостей про речове право 27559846) не має самостійного характеру, а є похідною від основної позовної вимоги про знесення об'єкта самочинного будівництва. Саме тому вимога про скасування державної реєстрації права власності має похідний характер, оскільки її задоволення можливе лише у разі задоволення позовної вимоги про зобов'язання Фізичну особу-підприємця Пидюру Сергія Михайловича знести об'єкт самочинного будівництва по АДРЕСА_1 з реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна 963321818101.
З огляду на це, колегія суддів погоджується з висновком суд першої інстанції, що оскільки відмовлено у задоволенні позовної вимоги про зобов'язання Фізичну особу-підприємця Пидюру Сергія Михайловича знести об'єкт самочинного будівництва по вул. Хлібній, 18-а в м. Житомирі з реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна 963321818101 позовна вимога про скасування державної реєстрації права власності Пидюри Сергія Михайловича на торгівельний павільйон по вул. Хлібній, 18-а в м. Житомирі з реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна 963321818101 (номер відомостей про речове право 27559846), яка є похідною, також не підлягає задоволенню.
4. Висновки за результатами апеляційного розгляду.
Таким чином, у апеляційній скарзі заступника керівника Житомирської обласної прокуратури не наведено достатніх та переконливих доводів, на підставі яких колегія суддів могла дійти висновку про помилковість рішення суду першої інстанції.
Виходячи з положень статті 11 ГПК України, суд апеляційної інстанції виходить з того, що як зазначено у рішенні Європейського суду з прав людини у справі “Трофимчук проти України», хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід сторін.
Відтак, застосовуючи наведену практику європейського суду, суд апеляційної інстанції вважає що, враховуючи зміст статті 269 ГПК України, надавши оцінку основним доводам апеляційної скарги, а також не встановивши у ухвалі суду першої інстанції неправильного застосування норм процесуального права, які є підставою для скасування ухвали, дійшла висновку про відсутність таких доводів, які б були оцінені як переконливі і достатні для скасування ухвали суду першої інстанції.
З огляду на вищевикладене, колегія суддів за наслідком апеляційного перегляду дійшла висновку, що доводами апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовано, підстав скасування чи зміни рішення, передбачених ст.277-279 Господарського процесуального кодексу України не встановлено, а відтак апеляційну скаргу заступника керівника Житомирської обласної прокуратури слід залишити без задоволення, рішення Господарського суду Житомирської області від 06.02.2025 у справі №906/780/24 без змін.
Судові витрати зі сплати судового збору за розгляд апеляційної скарги покладаються на апелянта згідно ст.129 ГПК України.
Керуючись статтями 129, 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Апеляційну скаргу заступника керівника Житомирської обласної прокуратури залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Житомирської області від 06.02.2025 у справі №906/780/24 без змін.
2. Справу №906/780/24 повернути Господарському суду Житомирської області.
3. Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена протягом двадцяти днів з моменту складення повного тексту в порядку, передбаченому главою 2 розділу IV Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складений "12" березня 2026 р.
Головуючий суддя Гудак А.В.
Суддя Петухов М.Г.
Суддя Олексюк Г.Є.