Іменем України
02 березня 2026 року м. Чернігівсправа № 927/16/26
Господарський суд Чернігівської області, в складі судді Романенко А.В., за участю секретаря судового засідання Мігди Р.Ю., за правилами загального позовного провадження в відкритому судовому засіданні розглянув справу
за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях, проспект Голосіївський, 50, м. Київ, 03039;
до відповідача Селянського фермерського господарства “Крокус»,
вул. Перемоги, 8, с. Вербичі, Чернігівський район, Чернігівська область, 15015;
предмет спору про розірвання договору купівлі-продажу державного майна - об'єкта незавершеного будівництва
за участю повноважних представників сторін:
від позивача: Руденко Н.В. - представник, діє в порядку самопредставництва юридичної особи згідно з витягом з ЄДРПОУ;
від відповідача: не прибув.
У судовому засіданні 02.03.2026, Господарський суд Чернігівської області, на підставі частини 1 статті 240 Господарського процесуального кодексу України, оголосив вступну та резолютивну частини рішення.
13.01.2026, надійшов позов Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях (далі - РВ ФДМУ по Київській, Черкаській та Чернігівській областях, відділення Фонду) до Селянського фермерського господарства «Крокус» (далі - СФГ «Крокус», Підприємство) з проханням:
- розірвати договір купівлі-продажу державного майна - об'єкту незавершеного будівництва, одноквартирного житлового будинку, що знаходиться за адресою: Чернігівська область, Чернігівський (Ріпкинський) район, с. Вербичі, вул. Садова, 2, датованого 28.12.2000 та зареєстрованого в реєстрі за № 2748 (зі змінами: від 22.01.2010 зареєстровано за № 21, від 22.06.2015 зареєстровано за № 335, від 29.07.2021 зареєстровано за № 577), укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях та Селянським (фермерським) господарством «Крокус»;
- зобов'язати СФГ «Крокус» повернути РВ ФДМУ по Київській, Черкаській та Чернігівській областях державне майно - незавершене будівництво одноквартирного житлового будинку з господарським блоком, розташоване за адресою: Чернігівська область, Чернігівський (Ріпкинський) район, с. Вербичі, вул. Садова, 2, шляхом підписання акту прийому-передачі.
Позов поданий у порядку виключної підсудності, за місцезнаходженням нерухомого майна, відчуженого за договором купівлі-продажу державного майна, об'єкту незавершеного будівництва, від 28.12.2000, посвідченого Давиденко Н. В., державним нотаріусом Ріпкинської державної нотаріальної контори, зареєстрованого в Реєстрі за № 2748.
Ухвалою від 19.01.2026 суд прийняв позовну заяву до розгляду; відкрив провадження в справі за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання в справі призначив на 09.02.2026; установив сторонам процесуальні строки для подачі письмових заяв по суті спору, зокрема, відповідачу - 15 календарних днів з моменту отримання цієї ухвали, для подачі відзиву на позов, у порядку статей 165, 178 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України),
Ухвала про відкриття провадження в справі доставлена в електронний кабінет відповідача 19.01.2026 о 17:03, відтак граничний строк на подачу відзиву на позов сплинув 04.02.2026.
Відповідач не скористався правом на подачу відзиву на позов в установлений судом строк, проти заявлених вимог не заперечив.
За частиною 2 статті 178 ГПК України в разі ненадання відповідачем відзиву в установлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи.
09.02.2026, за результатами підготовчого засідання, суд постановив закрити підготовче провадження, призначив розгляд справи по суті на 02.03.2026, про що відповідач повідомлений в порядку статей 120, 121 ГПК України, засобами електронного зв'язку в підсистемі Електронний суд.
02.03.2026, у судове засідання прибула повноважна представниця позивача; відповідач до суду повторно не прибув, без пояснення причин, про дату, час та місце розгляду спору неодноразово повідомлений належним чином, про що свідчать наявні матеріали справи.
Неприбуття належним чином повідомленого відповідача в судові засідання 09.02.2026 та 02.03.2026 не є перешкодою для вирішення спору по суті, за наявними матеріалами справи, відповідно до частини 2 статті 178, частини 1 та п. 2 частини 3 статті 202 ГПК України.
Суд розпочав розгляд справи по суті, заслухав представницю позивача, яка позов підтримала.
Суд розглянув подані документи і матеріали, з'ясував фактичні обставини справи, дослідив докази, які мають юридичне значення для вирішення спору, та
28.12.2000, між РВ ФДМУ по Чернігівській області (продавець) та Селянським (фермерським) господарством «Крокус» (покупець) укладений договір купівлі-продажу державного майна, об'єкта незавершеного будівництва - одноквартирного житлового будинку, що знаходиться за адресою: Чернігівська область, Ріпкинський район, с. Вербичі, вул. Садова, 2, посвідчений Давиденко Н. В., державним нотаріусом Ріпкинської державної нотаріальної контори, зареєстрований в Реєстрі за № 2748.
Виходячи з погоджених сторонами умов договору (пункти 1.1. - 1.3.), продавець зобов'язався передати в власність покупця державне майно - незавершене будівництво одноквартирного житлового будинку з господарчим блоком, розташованого за адресою: Чернігівська область, Ріпкинський район, с. Вербичі, вул. Садова, 2, загальною будівельною готовністю 35% на земельній ділянці площею 0,125 га, яке знаходиться на балансі управління капітального будівництва Чернігівської облдержадміністрації, а покупець зобов'язався прийняти зазначене майно та сплатити ціну відповідно до умов цього договору.
Право власності на об'єкт незавершеного будівництва виникає в покупця з моменту підписання акту прийому-передачі.
За актом оцінки вартості незавершеного будівництва одноквартирного житлового будинку, затвердженим наказом РВ ФДМУ по Чернігівській області від 03.10.2000 № 477, вартість об'єкта визначена в сумі 1636,00 грн, без вартості земельної ділянки.
Зазначений у цьому договорі об'єкт проданий шляхом його викупу за ціною 1636,00 грн, без земельної ділянки.
29.01.2001, сторони, на виконання пунктів 1.1., 3.2. договору, в двосторонньому порядку, підписали акт прийому-передачі об'єкта незавершеного будівництва державної власності, одноквартирного житлового будинку, що знаходиться за адресою: Чернігівська область, Ріпкинський район, с. Вербичі, вул. Садова, 2, за яким РВ ФДМУ по Чернігівській області передало, а Селянське (фермерське) господарство «Крокус» прийняло шляхом викупу вказаний об'єкт нерухомості.
За частинами 1 та 2 статті 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єкта незавершеного будівництва» від 14.09.2000 № 1953-ІІІ (чинного на момент укладення сторонами договору купівлі-продажу державного майна, об'єкту незавершеного будівництва від 28.12.2000) обов'язковими умовами приватизації об'єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є:
- встановлення строку завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва;
- заборона відчуження об'єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, до завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію;
- забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації.
У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки, за наявності відповідних обґрунтувань, строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.
У разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. Натомість покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об'єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору.
За положеннями наведеного Закону, сторони, в пунктах 5.1.3., 5.2. договору купівлі-продажу державного майна, об'єкту незавершеного будівництва, встановили наступні умови приватизації:
- покупець зобов'язаний завершити будівництво об'єкта без збереження основного профілю до 01.01.2010. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки, за наявності відповідних обґрунтувань, строки завершення будівництва можуть змінюватись за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування шляхом укладення додаткової угоди;
- покупець не має права на відчуження об'єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, до завершення будівництва, введення об'єкта в експлуатацію та повної сплати за нього.
14.09.2006, до Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна Ріпкинською державною нотаріальною конторою, в особі Герасименко В. І., внесено запис № 3733413 про обтяження шляхом арешту нерухомого майна, будівлі за адресою: Чернігівська область, Ріпкинський район, с. Вербичі, вул. Садова, 2; власник: СФГ «Крокус»; підстава обтяження: договір від 28.12.2000 б/н.
Сторони, шляхом укладення 22.01.2010, 22.06.2015, 29.07.2021 договорів про внесення змін до договору купівлі-продажу від 28.12.2000 № 2748, об'єкту незавершеного будівництва, одноквартирного житлового будинку, за адресою: Чернігівська область, Ріпкинський район, с. Вербичі, вул. Садова, 2 (зареєстровані в Реєстрі за №№ 21, 335, 577), переглянули редакцію п. 5.1.3. договору та відтермінували граничний строк щодо завершення покупцем будівництва об'єкту, без збереження основного профілю, до 01.01.2025.
Сторони, шляхом укладення 22.06.2015 договору про внесення змін до договору купівлі-продажу від 28.12.2000 № 2748, об'єкту незавершеного будівництва, одноквартирного житлового будинку (зареєстрований в Реєстрі за № 335), також переглянули редакцію п. 5.2. договору та погодили: відчуження об'єкту незавершеного будівництва можливе лише за умови збереження для нового власника об'єкту незавершеного будівництва зобов'язань, визначених цим договором, виключно за згодою РВ ФДМУ по Чернігівській області.
Відповідно до п. 2 частини 1 статті 5 Закону України «Про Фонд державного майна України» від 09.12.2011 року № 4107-VI (далі - Закону № 4107- VI) до повноважень ФДМУ, зокрема належить здійснення контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу державного майна.
За статтею 6 Закону № 4107-VI, Фонд державного майна України здійснює повноваження безпосередньо та через свої регіональні відділення (представництва).
ФДМУ, його регіональні відділення та представництва становлять єдину систему державних органів приватизації.
Відповідно до наказу ФДМУ № 786 від 05.08.2019 «Про реорганізацію регіональних відділень Фонду державного майна України» утворено Регіональне відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях як юридичну особу публічного права, що розташоване у м. Київ, реорганізувавши шляхом злиття Регіональне відділення Фонду державного майна України по Київській області, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Черкаській області, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Чернігівській області.
Цим наказом установлено: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях є правонаступником майна, прав та обов'язків Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області, Регіонального відділення Фонду державного майна України по Черкаській області та Регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернігівській області.
З наведеного слідує, що РВ ФДМУ по Київській, Черкаській та Чернігівській областях є належним позивачем у справі, який зокрема виконує функції з контролю за виконанням договорів купівлі-продажу державного майна.
19.12.2025, РВ ФДМУ по Київській, Черкаській та Чернігівській областях, за участю СФГ «Крокус», проведено поточну перевірку виконання умов договору купівлі-продажу від 28.12.2000, реєстровий № 2748, державного майна, незавершеного будівництва - одноквартирного житлового будинку, за адресою: Чернігівська область, Чернігівський (Ріпкинський) район, с. Вербичі, вул. Садова, 2, зі змінами, за результатами якої складений двосторонній акт № 11.30.
Актом поточної перевірки від 19.12.2025 № 11.30. зафіксовано невиконання СФГ «Крокус» п. 5.1.3. договору в частині завершення будівництва об'єкта, без збереження основного профілю, в строк до 01.01.2025. Виявлені порушення є істотними та такими, що свідчать про невиконання відповідачем умов приватизації об'єкта незавершеного будівництва.
Сторони, в акті поточної перевірки (п. 2) встановили, що цей акт є підставою для розірвання договору купівлі-продажу від 28.12.2000 № 2748 (зі змінами) та повернення у державну власність об'єкта незавершеного будівництва, одноквартирного житлового будинку, за адресою: Чернігівська область, Чернігівський (Ріпкинський) район, с. Вербичі, вул. Садова, 2, у зв'язку з невиконанням покупцем взятих на себе зобов'язань щодо добудови об'єкта.
Акт поточної перевірки від 19.12.2025 № 11.30. підписаний відповідачем без зауважень.
Відповідач у листі від 17.12.2025 б/н повідомив РВ ФДМУ по Київській, Черкаській та Чернігівській областях про відсутність фінансової можливості для завершення будівництва в установлений договором строк та недоцільність подальшої добудови об'єкта з огляду на введення в країні воєнного стану.
Наведені обставини стали підставою для звернення органу приватизації з позовом до суду про розірвання договору купівлі-продажу державного майна та повернення цього майна державі за актом прийому-передачі.
Щодо розірвання договору купівлі-продажу державного майна, об'єкту незавершеного будівництва, одноквартирного житлового будинку, за адресою: Чернігівська область, Чернігівський район, с. Вербичі, вул. Садова, 2, та повернення нерухомого майна державі.
Підстави для розірвання договору купівлі-продажу державного майна, об'єкту незавершеного будівництва, визначені ЦК України, Законом України «Про особливості приватизації об'єкта незавершеного будівництва» від 14.09.2000 № 1953-ІІІ (чинного на момент укладення сторонами спірного правочину), Законом України «Про приватизацію державного та комунального майна» від 18.01.2018 № 2269-VIII.
Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
За частиною 2 статті 651 цього Кодексу, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.
Закон від 14.09.2000 № 1953-ІІІ (чинний на момент укладення договору купівлі-продажу державного майна від 28.12.2000 за реєстровим № 2748), зокрема, встановлював особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва, що перебувають у державній власності.
За статтею 6 Закону від 14.09.2000 № 1953-ІІІ, до способів приватизації об'єктів незавершеного будівництва, зокрема, належав продаж органами приватизації, у тому числі за участю уповноважених ними юридичних осіб, шляхом викупу за наявності одного покупця безпосередньо цьому покупцеві із забезпеченням ним умов приватизації об'єкта.
Виходячи з положень статті 19 Закону від 14.09.2000 № 1953-ІІІ, однією з обов'язкових умов приватизації об'єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є встановлення строку завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва.
В разі невиконання наведеної умови, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. Покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об'єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору.
Закон України «Про особливості приватизації об'єкта незавершеного будівництва» від 14.09.2000 № 1953-ІІІ втратив чинність, 07.03.2018, у зв'язку з набранням чинності Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна» від 18.01.2018 № 2269-VIII, за п. 2 Прикінцевих та перехідних положень якого встановлено, що приватизація (продаж) об'єктів, щодо яких рішення про приватизацію було прийнято до набрання чинності цим Законом, здійснюється та завершується відповідно до вимог цього Закону.
Отже контроль за дотриманням умов укладеного між сторонами договору купівлі-продажу державного майна та наслідки їх недотримання, наразі врегульовані положеннями діючого Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» від 18.01.2018 № 2269-VIII.
Згідно з частиною 3 статті 26 Закону від 18.01.2018 № 2269-VIII, до виключних умов розірвання договору купівлі-продажу об'єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, зокрема належить: невиконання умов продажу об'єкта і зобов'язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк.
За частинами 9, 10 статті 26 Закону від 18.01.2018 № 2269-VIII, на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду.
У разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв'язку з невиконанням покупцем договірних зобов'язань приватизований об'єкт підлягає поверненню в державну (комунальну) власність.
Порядок повернення в державну (комунальну) власність об'єктів приватизації в разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об'єктів, затверджений наказом ФДМУ від 18.10.2018 № 1331, зареєстрованим МЮУ 27.11.2018 № 1338/32790, за п. 2 якого об'єкт приватизації повертається до сфери управління органу приватизації, що проводив його відчуження за договором купівлі-продажу, для здійснення управління цим об'єктом згідно із законодавством до дати відчуження його в результаті повторного продажу.
Виходячи із системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що відповідачем у строк, установлений договором (з внесеними до нього змінами), не виконані умови приватизації в частині добудови об'єкта незавершеного будівництва, що є істотними, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення цього позову в частині вимог про розірвання договору купівлі-продажу державного майна від 28.12.2000 № 2748, об'єкту незавершеного будівництва, одноквартирного житлового будинку, за адресою: Чернігівська область, Чернігівський район, с. Вербичі, вул. Садова, 2, та повернення об'єкту нерухомого майна державі в особі РВ ФДМУ по Київській, Черкаській та Чернігівській областях за актом прийому-передачі.
Щодо судових витрат.
При ухваленні рішення в справі, суд, зокрема, вирішує питання щодо розподілу судових витрат між сторонами.
Виходячи зі змісту частин 1, 4 статті 129 ГПК України судовий збір та інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. З огляду на те, що судом задоволені позовні вимоги в повному обсязі, судовий збір у розмірі 5324,80 грн (платіжні інструкції від 11.12.2025 №№ 55 та 56) підлягає відшкодуванню відповідачем на користь позивача.
Керуючись статтями 42, 46, 73, 74, 76, 77, 79, 86, 123, 129, 202, 233, 238, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
1. Задовольнити повністю позов Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях (код ЄДРПОУ 43173325) до Селянського (фермерського) господарства “Крокус» (код ЄДРПОУ 03796655) про розірвання договору купівлі-продажу державного майна та повернення об'єкта незавершеного будівництва державі.
2. Розірвати договір купівлі-продажу державного майна - об'єкту незавершеного будівництва, одноквартирного житлового будинку, що знаходиться за адресою: Чернігівська область, Чернігівський (Ріпкинський) район, с. Вербичі, вул. Садова, 2, датованого 28.12.2000 та зареєстрованого в реєстрі за № 2748 (зі змінами: від 22.01.2010 зареєстровано за № 21, від 22.06.2015 зареєстровано за № 335, від 29.07.2021 зареєстровано за № 577), укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях (код ЄДРПОУ 43173325) та Селянським (фермерським) господарством “Крокус» (код ЄДРПОУ 03796655).
3. Зобов'язати Селянське (фермерське) господарство “Крокус» (код ЄДРПОУ 03796655) повернути Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях (код ЄДРПОУ 43173325) державне майно - незавершене будівництво одноквартирного житлового будинку з господарським блоком, розташованого за адресою: Чернігівська область, Чернігівський (Ріпкинський) район, с. Вербичі, вул. Садова, 2, шляхом підписання акту прийому-передачі.
4. Стягнути з Селянського (фермерського) господарства “Крокус» (код ЄДРПОУ 03796655; вул. Перемоги, 8, с. Вербичі, Чернігівський район, Чернігівська область, 15015) на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях (код ЄДРПОУ 43173325; проспект Голосіївський, 50, м. Київ, 03039; р/р № UA518201720343150003000140075, ДКСУ у м. Києві, МФО 820172) судовий збір у сумі 5324,80 грн.
5. Видати накази після набрання судовим рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційна скарга не була подана.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо воно не скасоване, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови в відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду, відповідно до статті 256 ГПК України, подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні були оголошені лише вступна та резолютивна частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Апеляційна скарга подається до Північного апеляційного господарського суду в порядку визначеному статтею 257 ГПК України.
Повне судове рішення складене та підписане 09.03.2026.
Веб-адреса сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет, за якою учасники справи можуть отримати інформацію по справі, що розглядається - http://cn.arbitr.gov.ua/sud5028/.
Суддя А.В. Романенко