Справа № 523/26543/25
Провадження №2/523/2171/26
"19" лютого 2026 р. м.Одеса
Пересипський районний суд міста Одеси у складі:
головуючої судді - Далеко К.О.,
за участю секретаря судового засідання - Дяченко Т.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду №17 м. Одеси, в порядку загального позовного провадження, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору дійсним та визнання права власності,
До Пересипського районного суду м. Одеси надійшла вищевказана позовна заява, в якій позивач просить визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 та визнати за нею право власності на цю квартиру.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 30.06.2021 року вона ОСОБА_1 уклала з ОСОБА_3 в письмовій формі договір купівлі-продажу вказаної квартири з розстрочкою платежу та зобов'язанням сторін нотаріально посвідчити договір до 01 червня 2025 року. Позивач також вказала, що всі взяті на себе обов'язки виконала, обумовлену суму грошей передала продавцю, квартира перейшла у її володіння та користування, відповідачем їй передані оригінали правовстановлюючих документів, проте ОСОБА_2 ухиляється від нотаріального посвідчення договору, що стало підставою для звернення з позовом до суду.
Ухвалою суду від 12 грудня 2025 року прийнята до розгляду позовна заява та відкрито загальне позовне провадження у справі, підготовче засідання призначене на 10 лютого 2026 року на 10год 45хв, в залі судових засідань №17 в приміщенні Пересипського районного суду м. Одеси. Встановлено строк для подання відповідачем відзиву на позов не пізніше 15 (п'ятнадцяти) днів з дня вручення йому ухвали про відкриття провадження у справі.
Ухвалою суду від 10.02.2026 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 19 лютого 2026 року на 12.45 години.
Цією ж ухвалою вирішено питання про можливість долучення до матеріалів справи доказів, які стороною позивача будуть отримані після закриття підготовчого провадження (Акт про проживання, нова Інформаційна довідка ).
Позивач ОСОБА_1 в судове засідання 19.02. 2026 року не з'явилася, про день, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином.
Представник позивача адвокат Вдовіченко Г.М. в судове засідання не з'явилася, через канцелярію суду 19.02.2026 року подала письмову заяву, в якій просила справу розглядати без її особистої присутності, підтримала заявлені позовні вимоги та просила позов задовольнити повністю. Також, представник позивача подала заяву про поновлення строку та долучення до матеріалів справи Акту, складеного за місцем проживання позивача у спірній квартирі, та Інформаційної довідки про зареєстроване право власності на спірну квартиру на час розгляду справи.)
Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не з'явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином через свого представника.
Представник відповідача адвокат Глух Н.А. в судове засідання не з'явилася, через канцелярію суду 19.02.2026 року подала письмову заяву, в якій просила справу розглядати без її особистої присутності, позовні вимоги ОСОБА_1 визнала повністю, вважала за можливе позов задовольнити. Представник відповідача надала до суду відзив на позов, в якому зазначила про те, що обставини, викладені в позовній заяві відповідають дійсним правовідносинам сторін, ОСОБА_2 позов визнає повністю, приїхати в Україну для посвідчення нотаріального договору купівлі-продажу квартири не має можливості, умови договору купівлі-продажу виконані у повному обсязі.
Відповідно до ст. 197 ЦПК України фіксування судового засідання за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося, оскільки сторони не з'явилися у судове засідання.
Суд, дослідивши та оцінивши матеріали справи, прийнявши визнання позову відповідачем, оскільки це не буде суперечити закону і не порушуватиме прав сторін та свобод чи інтересів інших осіб, вважає що позов доведений та обґрунтований і його необхідно задовольнити в повному обсязі.
Судом встановлено, що на підставі договору купівлі-продажу від 01.06.2007 року ОСОБА_2 належить квартира АДРЕСА_1 загальною площею 44,2 кв.м , житловою площею 30,5 кв.м. Договір посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Гребенюк І.М. за реєстровим № 5683. Право власності ОСОБА_2 зареєстровано 05.06. 2007 року в Комунальному підприємстві «Одеське міське бюро інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості», що підтверджується витягом № 14782422.
Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про зареєстроване право власності за № 464510701 від 17.02. 2026 року вбачається, що спірна квартира зареєстрована на праві власності за ОСОБА_2 .
Між позивачем та відповідачем 30.06.2021 року було укладено письмовий договір купівлі-продажу квартири під АДРЕСА_2 за суму 680 000,00 гривень, що було еквівалентно на день укладення договору 25 000 доларів США.
Згідно п.3 вказаного договору сторони домовились про оплату вартості квартири покупцем продавцю двома частинами, а саме: перша частина в сумі 400 000,00 (чотириста тисяч) гривень в день укладення цього договору, що еквівалентно 14705,00 (чотирнадцять тисяч сімсот п'ять) доларів США за середнім комерційним банківським курсом 27,2 грн за один долар США, та друга частина має бути сплачена покупцем в сумі, яка буде еквівалентна 10 295,00 (десять тисяч двісті дев'яносто п'ять) доларів США за середнім комерційним банківським курсом на день кінцевого розрахунку.
Факт отримання від покупця першої частини оплати вартості квартири продавець засвідчив своїм підписом в договорі купівлі-продажу квартири від 30 червня 2021 року відповідно до п. 4 цього договору .
Пунктом 5 договору сторони домовились про нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу зазначеної вище квартири в строк до 01 червня 2025 року та про кінцевий розрахунок до цієї ж дати, про що продавець зобов'язався видати розписку.
Згідно заяви, посвідченої 30.06.2021 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Медведенко Г.В. за реєстром № 1661 ОСОБА_2 надав свою згоду на реєстрацію місця проживання у вказаній квартирі позивачці та її сину - ОСОБА_4 .
Заявою ОСОБА_5 , яка посвідчена ОСОБА_6 , нотаріусом м. Москви ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстрацій- ний №77/1882-н/77-2020-2-429 надана згода ОСОБА_2 на продаж квартири АДРЕСА_2 будь-яким особам та за ціною на свій розсуд.
Згідно Акту від 12 лютого 2026 року складеного мешканцями будинку АДРЕСА_3 в квартирі під АДРЕСА_1 . яка належить ОСОБА_2 проживають без реєстрації з 01.06.2020 року ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 та ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_3 . Підписи мешканців вказаного будинку, які склали та підписали Акт, посвідчено керуючою ЖБК «Ленінський - 22 » Станєвою В.І., з чого суд робить висновок про те, що спірна квартира перебуває у володінні та користуванні ОСОБА_1 .
Позивач надала до суду копії договору купівлі продажу квартири від 01.06. 2007 року, витягу про реєстрацію КП «ОМБТІ та РОН» від 05.06. 2007 року, витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 05.11. 2015 року, технічного паспорту на квартиру від 04.06.2007 року та засвідчила факт перебування оригіналів вказаних документів у неї.
Згідно розписки, датованої 25 травня 2025 року вбачається, що вона була написана ОСОБА_2 в м. Краків, Польща та містить відомості що відповідно п.3 договору купівлі-продажу квартири ОСОБА_2 отримав від ОСОБА_1 другу частину вартості спірної квартири в сумі 427 243,00 гривні, що сторони визначили еквівалентним 10 295, 00 доларів США. Також в розписці ОСОБА_2 зазначив що підтверджує факт повного розрахунку за продану ним квартиру АДРЕСА_2 .
Зазначені вище обставини свідчать про виконання ОСОБА_1 всіх взятих на себе обов'язків за письмовим договором купівлі-продажу квартири від 30.06.2021 року.
Неприбуття відповідача ОСОБА_2 в м. Одесу в строк до 01 червня 2025 року свідчить про порушення ним п.5 укладеного договору від 30.06.2021 року та є фактичною відмовою від його нотаріального посвідчення.
Відповідно до ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).
Згідно ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно у власність другої сторони (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Однак, відповідач не виконав умов договору, отримавши гроші він ухиляється від посвідчення договору купівлі - продажу в нотаріальній формі. За таких обставин юридично оформити договір купівлі -продажу позивач не має можливості. Як наслідок, ОСОБА_1 позбавлена можливості вільно володіти та розпоряджатися придбаним майном, що суперечить положенням ст.ст. 316,317,319 ЦК України .
Статтею 657 ЦК України врегульовано, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Враховуючи те, що придбаний позивачем об'єкт є нерухомим майном, до нього застосовуються положення ст. 657 ЦК України щодо форми договору купівлі продажу, тобто при укладанні даного договору не може бути застосована проста письмова форма, а обов?язкове нотаріальне посвідчення.
Статтею 662 ЦК України передбачено, що продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, визначений договором купівлі-продажу. Продавець повинен одночасно з товаром передати покупцеві його приналежності та документи (технічний паспорт, сертифікат якості тощо), що стосуються товару та підлягають переданню разом із товаром відповідно до договору або актів цивільного законодавства.
Правова норма, а саме частина 3 статті 640 ЦК України, на час розгляду справи та на час звернення позивача до суду була змінена і положення щодо моменту укладення договору який підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації - з моменту державної реєстрації, втратило силу з 1 січня 2012 року, згідно із Законом від 11 лютого 2010 року №1878- VІ, а в силу змін внесених Законом від 9 грудня 2011 року - з 1 січня 2013 року.
Після внесених змін до частини 3 статті 640 ЦК України її положенням встановлено, що договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення, а тому позов про визнання дійсним договору купівлі-продажу за правилами частини 2 статті 220 ЦК України не суперечить цій нормі.
Відповідно до ст. 392 ЦК України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.
Згідно ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України.
Статтею 220 ЦК України врегульовано, що у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відповідно до п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» у зв'язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК України.
Судом встановлено, що сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, волевиявлення учасників правочину було вільним і відповідало їх внутрішній волі, правочин був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, як вимагає ст. 203 п. 3 ЦК України.
Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Позивачем виконано всі, передбачені законом, умови договору.
Законом «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 року з подальшими змінами внесено зміни до ЦК України, відповідно з якими виключені деякі вимоги про держреєстрацію угод з нерухомості. Так, в ч. 1 ст. 657 ЦК України виключені слова про державну реєстрацію угод, а ч. 3 ст. 640 ЦК України викладена в такій редакції, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з моменту його посвідчення.
Крім того, відповідно до "Порядку держреєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень", затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України № 868 від 17 жовтня 2013 року з подальшими змінами, при проведенні держреєстрації права власності на нерухомість необхідними для такої реєстрації документами є документи, що підтверджують виникнення або перехід права власності, зокрема договір купівлі-продажу нерухомості. Таким чином, законодавчими змінами скасовується обов'язок здійснювати держреєстрацію договору купівлі- продажу після його нотаріального посвідчення.
У ч.3 ст.334 ЦК України вказано, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Таким чином, ст. 334 ЦК України передбачає можливість переходу права власності за договором, визнаним дійсним у порядку ч. 2 ст. 220 ЦК України, а відтак і за таким договором купівлі-продажу, який потребує обов'язкової державної реєстрації.
Згідно пункту 1 частини 2 стаття 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути визнання права.
За таких обставин суд, керуючись ст. ст. 130, 174, 197 ЦПК України, ст.ст.11, 628,629, 655, 657, 662, 392, 526, 203, 204, 220, 316,317,319, 334 ЦК України, Постановою Пленуму Верховного Суду України 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»,
Позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору дійсним та права власності - задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 30.06.2021 року ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 та ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 в простій письмовій формі.
Визнати за ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 право власності на квартиру АДРЕСА_1 .
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Повний текст рішення складено 06.03.2026 року, у зв'язку із тривалою та періодичною відсутністю в суді світла.
Суддя К.О. Далеко