Справа №567/1833/25
Провадження №2/567/107/26
02 березня 2026 року м. Острог
Острозький районний суд Рівненської області у складі:
головуючий суддя - Назарук В.А.
при секретарі - Пономаренко Р.А.
з участю
представника позивача - адвоката Стовба А.В.
представника відповідача Фермерського господарства «ДОБРОБУТ-СВ АГРО» Неха Р.І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Західна агровиробнича компанія" до ОСОБА_1 , Фермерського господарства "ДОБРОБУТ-СВ АГРО" про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, визнання відсутнім права оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки
ТОВ "Західна агровиробнича компанія" звернулося в суд з позовом до ОСОБА_1 , ФГ "ДОБРОБУТ-СВ АГРО" про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, визнання відсутнім права оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
В обґрунтування позову зазначає, що 19.04.2016 ТОВ "Захід Агро" та ОСОБА_1 уклали договір оренди землі щодо земельної ділянки площею 1,4 га, кадастровий номер 5624285300:11:002:0238, а 20.12.2017 за участі позивача уклали додаткову угоду до даного договору, на підставі якого ТОВ "Західна агровиробнича компанія" набуло право оренди земельної ділянки площею 1,4 га, кадастровий номер 5624285300:11:002:0238, яка розташована на території Острозької міської територіальної громади Рівненського району Рівненської області (до ліквідації Острозького району знаходилася на території Мощаницької сільської ради Острозького району Рівненської області).
Право оренди земельної ділянки було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і 01.03.2025 строк дії договору закінчився.
Відповідно до п.8 вищезазначеного договору, договір оренди укладено строком на сім років і за ним орендар після закінчення строку дії договору оренди землі має переважне право поновлення його на новий строк, для чого повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору оренди письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.
Позивач вважає, що після закінчення строку договору оренди він як орендар, який належним чином виконував договір, має переважне право поновити такий договір на новий строк.
Вказує, що маючи намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди землі, ТОВ "Західна агровиробнича компанія" 21.02.2025 надіслало ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі та два оригінали додаткової угоди про продовження дії договору, підписані орендарем.
Таким чином, позивач зазначає, що до закінчення строку дії договору оренди він, як добросовісний орендар, маючи законні сподівання на продовження дії договору оренди землі на новий строк, у встановленому порядку звернувся до орендодавця з метою реалізації переважного права на поновлення договору, яке йому гарантоване умовами договору та положеннями Закону України "Про оренду землі" та запропонував підписати додаткову угоду.
Зазначає, що відповідачка ОСОБА_1 зобов'язана була протягом місяця розглянути дану угоду на предмет відповідності вимогам закону, узгодити, за необхідності, істотні умови договору, а за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі, укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, проте будь-якої відповіді на вищевказаний лист відповідачка не надала, тобто не скористалася правами, передбаченими ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення не заперечила проти продовження договору на новий строк.
За наведених обставин, вважає поновленим договір оренди землі на підставі ст.33 Закону України "Про оренду землі" та вказує на те, що наявні підстави для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення строку його дії.
Позивач зазначає, що з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно йому стало відомо про те, що право оренди вищевказаної земельної ділянки, яка знаходилась у нього в оренді було зареєстровано за іншим орендарем ФГ "ДОБРОБУТ-СВ АГРО" на підставі договору оренди землі, укладеного між відповідачами ОСОБА_1 та ФГ "ДОБРОБУТ-СВ АГРО".
Дії відповідачів щодо укладення договору оренди щодо земельної ділянки, яка знаходилась в оренді у ТОВ "Західна агровиробнича компанія", позивач вважає неправомірними і таким, що порушують положення ст.33 Закону України "Про оренду землі".
Вказує, що з урахуванням того, що ТОВ "Західна агровиробнича компанія" належно виконувало свої обов'язки за договором оренди, в установлений договором строк повідомило орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, при цьому орендодавець порушив місячний термін для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, відтак позивач має право на поновлення договору на підставі ст.33 Закону України "Про оренду землі", що й спонукало його звернутись до суду з вищевказаним позовом.
З врахуванням наведеного просить визнати укладеною додаткову угоду №б/н від 01.02.2025 до договору оренди землі №б/н від 20.12.2017, визнати відсутнім та припинити ФГ "ДОБРОБУТ-СВ АГРО" право оренди земельної ділянки площею 1,4 га, кадастровий номер 5624285300:11:002:0238, розташованої на території Острозької міської територіальної громади Рівненського району Рівненської області (до ліквідації Острозького району знаходилася на території Мощаницької сільської ради Острозького району Рівненської області), номер запису про інше речове право: 58399626, та скасувати запис щодо державної реєстрації права оренди вказаної земельної ділянки, а також стягнути з відповідачів судові витрати.
Ухвалою суду від 02.12.2025 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі та постановлено розгляд справи здійснювати у порядку спрощеного позовного провадження з викликом сторін, учасникам справи встановлено строки для подання заяв по суті справи.
Ухвалою від 21.01.2026 витребувано в ОСОБА_1 оригінал повідомлення про небажання поновлювати договір оренди землі щодо земельної ділянки із кадастровим номером №5624285300:11:002:0238 від 16.01.2024 та форму 119 "рекомендоване повідомлення про вручення поштового переказу" про вручення поштового відправлення №3560302260288.
Ухвалою суду від 02.03.2026, постановленою без оформлення окремого документу, судом було відмовлено в задоволенні клопотання позивача про зупинення провадження у справі до закінчення перегляду в касаційному порядку справи №456/252/22, зважаючи на те, що спір у зазначеній справі та справі за позовом ТОВ "Західна агровиробнича компанія" до ОСОБА_1 , ФГ "ДОБРОБУТ-СВ АГРО" про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, визнання відсутнім права оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки виникли з різних правовідносин та, відповідно зупинення провадження у справі на підставі п.10 ч.1 ст.252 ЦПК України є правом, а не обов'язком суду.
Відповідачка ОСОБА_1 в поданому до суду відзиві на позовну заяву заперечила проти позову та просить у його задоволенні відмовити.
В обґрунтування заперечень проти позову відповідачка підтвердила, що їй на праві власності належить земельна ділянка площею 1,4 га, кадастровий номер 5624285300:11:002:0238, розташована на території Острозької міської територіальної громади Рівненського району Рівненської області (до ліквідації Острозького району знаходилася на території Мощаницької сільської ради Острозького району Рівненської області) та визнала, що 20.12.2017 між нею та ТОВ "Західна агровиробнича компанія" було укладено додаткову угоду до договору оренди зазначеної земельної ділянки від 19.04.2016, на підставі якого ТОВ "Західна агровиробнича компанія" набуло право оренди цієї земельної ділянки строком на 7 років, тобто до 20.12.2024.
В заперечення позову посилається на те, що не отримувала лист-повідомлення ТОВ "Західна агровиробнича компанія" про намір продовжити дію договору оренди землі №б/н від 19.04.2016. Водночас зазначила, що враховуючи незручності попереднього досвіду співпраці з позивачем, а саме те, що на час укладення договору оренди землі з позивачем його відділення функціонувало в с.Мощаниця колишнього Острозького району, однак на даний час воно ліквідоване, що призводить до незручностей у виді виплати орендної плати, отримання довідок, за якими необхідно їхати в м.Дубно, на що витрачати значну частину орендної плати і бажанням самостійно обробляти земельну ділянку, вирішила не поновлювати договір оренди землі, направивши 16.01.2024 повідомлення про це для ТОВ "Західна агровиробнича компанія".
Таким чином вважає, що нею було вчинені всі дії, передбачені Законом Україні "Про оренду землі" щодо припинення договору оренди і у зв'язку з цим 21.12.2024 вона уклала договір оренди зазначеної земельної ділянки з ФГ "ДОБРОБУТ-СВ АГРО", оскільки прийшла до висновку про неможливість самостійно здійснювати обробіток земельної ділянки.
Представник відповідача ФГ "ДОБРОБУТ-СВ АГРО" в поданому до суду відзиві на позовну заяву заперечив проти позову та просив у його задоволенні відмовити, мотивуючи тим, що обставини, викладені у позові не відповідають дійсності, оскільки посилання позивача на те, що він відповідно до ст.33 Закону України "Про оренду землі" має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) та на те, що ОСОБА_1 належним чином не виконала умови ст.33 Закону України "Про оренду землі" є помилковим. Посилається на те, що ОСОБА_1 завчасно направила позивачу лист-повідомлення про припинення права оренди земельної ділянки, в якому вона висловила відсутність наміру продовжувати строк дії орендних відносин з ТОВ "Західна агровиробнича компанія". Відтак вважає, що договір оренди землі від 21.12.2024, зареєстрований 05.02.2025, було укладено між ФГ "ДОБРОБУТ-СВ АГРО" та ОСОБА_1 після припинення договірних відносин між ОСОБА_1 та ТОВ "Західна агровиробнича компанія", а тому позов є безпідставним та задоволенню не підлягає.
Представник позивача в судовому засіданні позов підтримала з підстав та доводів, викладених у позовній заяві. Додатково пояснила, що позивач помилково зазначив у позовній заяві про те, що договорів оренди закінчувався 01.03.2025, визнавши, що даний договір закінчився 20.12.2024, а лист-повідомлення для відповідачки з пропозицією продовжити орендні відносини було направлено 18.02.2025. При цьому зазначила, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню ст.33 Закону України «Про оренду землі».
Відповідачка ОСОБА_1 в судове засідання не з'явилась, про дату, час та місце судового засідання була повідомлена належним чином, подала до суду заяву про розгляд справи в її відсутності.
Представник відповідача ФГ "ДОБРОБУТ-СВ АГРО" в судовому засіданні позов не визнав з підстав та доводів, викладених у відзиві на позовну заяву, зазначивши, що ФГ "ДОБРОБУТ-СВ АГРО" уклало договір оренди земельної ділянки після закінчення попереднього договору оренди земельної ділянки з позивачем, оскільки ОСОБА_1 завчасно повідомила позивача про небажання продовжувати з ним орендні відносини і ФГ "ДОБРОБУТ-СВ АГРО" перед укладенням договору оренди переконалось, що ОСОБА_1 письмово повідомила позивача про це.
Просить відмовити в позові і тому, що позивач не надав суду доказів надіслання відповідачці проекту додаткової угоди до договору оренди землі, на яку він посилається, як на підставу позову.
Також посилається на те, що позивач не дотримався процедури поновлення договору оренди, не дотримавшись строків надіслання відповідачці пропозиції продовжити орендні відносини.
Суд, визначивши юридичну природу спірних правовідносин і закон, який їх регулює, заслухавши пояснення представника відповідача, дослідивши подані письмові докази, оцінивши їх за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді у судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, вважає, що позов не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
З досліджених доказів судом встановлено, що ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка площею 1,4 га, кадастровий номер 5624285300:11:002:0238, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, що знаходиться на території Острозької міської територіальної громади Рівненського району Рівненської області (до ліквідації Острозького району знаходилася на території Мощаницької сільської ради Острозького району Рівненської області), що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 06.03.2018, державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ №215328 від 03.10.2008.
Судом також встановлено, що 19.04.2016 ТОВ "Захід Агро" та ОСОБА_1 уклали договір оренди землі щодо земельної ділянки площею 1,4 га, кадастровий номер 5624285300:11:002:0238, а 20.12.2017 за участі позивача уклали додаткову угоду до даного договору, на підставі якого ТОВ "Західна агровиробнича компанія" набуло право оренди земельної ділянки площею 1,4 га, кадастровий номер 5624285300:11:002:0238, яка розташована на території Острозької міської територіальної громади Рівненського району Рівненської області (до ліквідації Острозького району знаходилася на території Мощаницької сільської ради Острозького району Рівненської області) строком дії оренди 7 років з переважним правом поновлення його на новий строк, що підтверджується договором оренди землі від 19.04.2016, додатковою угодою до договору оренди землі від 20.12.2017 та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 06.03.2018.
Відповідно до умов вищезазначеного договору оренди, його укладено строком на 7 років, сплив якого починається з моменту укладення додаткової угоди, але не пізніше моменту закінчення збирання врожаю орендарем. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Позивач зазначає, що маючи намір продовжити договірні відносини із ОСОБА_1 , ТОВ "Західна агровиробнича компанія" листом-повідомленням за вих.№186 від 18.02.2025 звернулося до відповідачки з пропозицією продовжити договір оренди земельної ділянки. До вказаного листа було долучено додаткову угоду від 01.02.2025, в якій запропоновано: 1.1 доповнити розділ "Строк дії Договору" наступним пунктом: Даний Договір поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах. Жодних заяв, заперечень щодо не поновлення цього договору сторони не мають та ними не направлялись; 1.2. доповнити розділ "Умови використання земельної ділянки" наступним пунктом: Поновлення Договору оренди. Договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах в разі відсутності заяви однієї зі Сторін цього Договору про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення Договору. Вчинення інших дій Сторонами Договору для його поновлення не вимагається. Сторона даного Договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення цього Договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заявку про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення Договору не пізніше, ніж за 1 (один) місяць (якщо інший більший строк, не буде передбачений законодавством) до дати закінчення строку дії Договору, з одночасним відправленням іншій Стороні за договором повідомлення про надання заяви про виключення з ДРРПНМ відомостей про поновлення Договору; 1.3. доповнити розділ «Прикінцеві положення» наступним пунктом: Сторони домовилися, що для комунікації з приводу виконання умов Договору, Орендар використовує усі можливі засоби зв'язку, в тому числі: - направлення рекомендованих листів з повідомленнями на адресу Орендодавця, вказану у реквізитах даного Договору; - повідомлення Орендодавця за номером телефону, вказаним ним у цьому Договорі (усно, текстові/голосові повідомлення у будь-який доступний спосіб); - направлення листів/повідомлень на адресу електронної пошти Орендодавця. При цьому офіційною адресою електронної пошти Орендодавця є: e-mail: _________, офіційною електронною адресою електронної пошти Орендаря є : e-mail: zakhidna-ahro-co-llc@ulf.com.ua та такий спосіб повідомлення Орендодавця вважається достатнім.
Відповідачка, заперечує факт отримання вказаного листа-повідомлення з долученою додатковою угодою.
На доведення факту отримання відповідачкою вказаного листа-повідомлення з долученою додатковою угодою позивач посилається на опис поштового відправлення на адресу ОСОБА_1 від 21.02.2025, список згрупованих відправлень від 21.02.2025, поштову квитанцію від 21.02.2025 та лист про відстеження поштового відправлення №0505256826652.
Вирішуючи спір в цій частині, суд зауважує, що під час перевірки на даний час на сайті Укрпошти в розділі «ТРЕКІНГ» поштового відправлення №0505256826652 наявна інформація про те, що дані за цим відправленням відсутні тому, що не зареєстровані в системі.
Таким чином, суд не може переконатись в достовірності цього доказу шляхом перевірки на офіційному сайті Укрпошти, а тому при вирішенні справи, за відсутності рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (форма 119) з підписом відповідачки ОСОБА_1 , суд виходить з того, що позивач достовірно не довів факту отримання відповідачкою листа-повідомлення з долученою додатковою угодою.
Водночас, при вирішенні справи суд виходить з того, що договір оренди між позивачем та відповідачкою щодо спірної земельної ділянки закінчився 20.12.2024 і до закінчення терміну дії цього договору позивач не звертався до відповідачки з пропозицією поновити його на новий строк.
Водночас судом встановлено, що ОСОБА_1 06.04.2024 направила позивачу лист, в якому висловила відсутність наміру надалі продовжувати строк дії орендних відносин з ТОВ "Західна агровиробнича компанія", зокрема, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5624285300:11:002:0238 і представник позивача за довіреністю отримав зазначений лист 10.04.2024, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення (форма 119).
Таким чином, в судовому засіданні встановлено, що відповідачка завчасно повідомила ТОВ "Західна агровиробнича компанія" про намір припинити з ним орендні відносини щодо спірної земельної ділянки.
Судом встановлено, що 21.12.2024 між відповідачами ОСОБА_1 та ФГ "ДОБРОБУТ-СВ АГРО" було укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки площею 1,4 га, кадастровий номер 5624285300:11:002:0238, що підтверджується договором оренди землі від 21.12.2024, витягом з Державного реєстру речових прав від 07.02.2025.
Таким чином, оскільки між ТОВ "Західна агровиробнича компанія" та ОСОБА_1 не було досягнуто домовленості щодо поновлення договору оренди землі №б/н від 19.04.2016, строк якого закінчився 20.12.2024, то відповідачка після спливу строку його дії 21.12.2024 уклала з іншим орендарем ФГ "ДОБРОБУТ-СВ АГРО" договір оренди землі і право оренди 07.02.2025 було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Звертаючись до суду з вищевказаним позовом, ТОВ "Західна агровиробнича компанія" посилається на те, що дії ОСОБА_1 не відповідають умовам договору оренди землі, положенням земельного законодавства та порушують переважне право позивача на поновлення оренди землі.
Відповідно до положень ст.13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно зі ст.4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Згідно ч.1 ст.2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Статтею 90 ЗК України визначено, що власники земельних ділянок мають право передавати їх в оренду.
За змістом ст.124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно ст.16 Закону України "Про оренду землі", укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.
Відповідно до ч.1 ст.407 ЦК України, право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Отже, користуватися чужою земельною ділянкою, яка належить особі на праві власності, можливо на праві оренди, підставою для якої є відповідний договір оренди.
Згідно ч.1 ст.627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ч.1 ст.638 ЦК України).
В силу вимог ч.ч.1-3 та ч.ч.5-6 ст.203 ЦК України, передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків.
Як визначено в ст.13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно із ч.1 ст.19 Закону України "Про оренду землі", строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін.
За змістом ч.2 ст.792 ЦК України, майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі".
Правові підстави переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк визначені ст.33 Закону України "Про оренду землі".
Так, відповідно до приписів ч.1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч.4 ст.33 Закону України "Про оренду землі").
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передання земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята статті).
Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч.1 ст.777 ЦК України.
Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ст.33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов'язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18).
Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов'язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов'язує виникнення права оренди (ст.125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ст.33 Закону України "Про оренду землі", є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин.
При цьому, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого ч.1 ст.33 Закону України "Про оренду землі", можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (ч.2-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі") процедури, так і наявності волевиявлення сторін.
Аналогічна за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 23.01.2019 в справі №902/619/17, від 27.06.2019 в справі №923/925/18.
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря на оренду земельної ділянки, яке підлягає захисту відповідно до ст.3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
Чинним законодавством, виходячи з аналізу положень ст.33 Закону України "Про оренду землі", не визначено спосіб повідомлення орендодавця. Зокрема такими способами можуть бути: подання такого повідомлення безпосередньо орендодавцю, надсилання його засобами поштового зв'язку, кур'єрською доставкою тощо. Орендар, реалізовуючи зазначений обов'язок щодо повідомлення про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди разом із проектом додаткової угоди (за частиною другою, частиною третьою статті 33 Закону України "Про оренду землі") також повинен усвідомлювати необхідність документального підтвердження виконання такого обов'язку. У свою чергу, направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника, у даному випадку AT "Укрпошта" (висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 25.04.2018 у справі №800/547/17, у справі №24/260-23/52-6, від 21.01.2021 у справі №910/16249/19, від 18.03.2021 у справі №911/3142/19, від 19.05.2021 у справі №910/16033/20, від 07.02.2024 у справі №904/853/23).
Виходячи з принципу добросовісності переговорів сторін орендних правовідносин, відтвореного у положеннях ст.33 Закону України "Про оренду землі", таке повідомлення повинно бути реалізовано у спосіб, який передбачав би можливість його вчасного отримання орендодавцем, обізнаність щодо руху та стану відправлення, та пред'явлення доказів на підтвердження виконання даної операції.
Судом встановлено, що ТОВ "Західна агровиробнича компанія" листом-повідомленням за вих.№186 від 18.02.2025 мало намір повідомити ОСОБА_1 про своє бажання скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк.
Разом з тим зазначене повідомлення було направлено власнику земельної ділянки ОСОБА_1 після закінчення договору оренди землі з позивачем.
Як вже зазначалось, відповідно до приписів ч.1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
Оскільки у додатковій угоді до договору оренди землі від 20.12.2017 сторони погодили, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк і для забезпечення виконання цього права орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію, а умовами ч.2 ст.33 Закону України "Про оренду землі" орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, то при вирішенні спору суд виходить з того, що позивач повідомив відповідачку про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк пізніше, ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, що вказує на порушення ним вимог ч.2 ст.33 Закону України "Про оренду землі".
Одночасно судом встановлено, що відповідачка ОСОБА_1 до закінчення строку договору оренди землі направила на адресу товариства лист-повідомлення, в якому висловила відсутність у неї наміру надалі продовжувати строк дії орендних відносин з ТОВ "Західна агровиробнича компанія", зокрема, щодо належної їй на праві власності земельної ділянки з кадастровим номером 5624285300:11:002:0238.
Зазначене чітко та послідовно підтверджує безпідставність тверджень позивача щодо порушення його прав, оскільки ОСОБА_1 до закінчення строку договору оренди землі повідомила позивача про небажання поновлювати, продовжувати, переукладати, укладати в новій редакції договір оренди землі або в будь-який інший спосіб надавати йому право користування належною їй земельною ділянкою.
Лист орендодавця є достатнім підтвердженням відмови орендодавця від подальшої пролонгації відповідного договору на новий строк.
Окрім того, запропонований позивачем до укладення проект додаткової угоди до договору оренди землі містить інші умови, аніж сам договір оренди, та позивачем запропоновано доповнити такий договір новими пунктами.
Згідно ч.1 ст.638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Тобто для включення до договору оренди землі нових положень, запропонованих позивачем, необхідна згода обох сторін правочину та у разі недосягнення домовленості щодо істотних умов договору переважне право на укладення договору оренди землі припиняється (ч.4 ст.33 Закону України "Про оренду землі").
Подібних висновків Верховний Суд дійшов у своїх постановах від 21.03.2024 у справі №604/423/23, від 08.03.2024 у справі №604/425/23, від 08.05.2024 року у справі №604/483/23.
Доводи позивача про те, що він виконав всі визначені ст.33 Закону України "Про оренду землі" умови щодо реалізації свого переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, однак орендодавець не повідомив про намір укласти договір з іншим орендарем, є необґрунтованими, оскільки у визначений законом строк сторони договору оренди землі не дійшли згоди щодо укладення додаткової угоди до нього і орендодавець завчасно повідомив орендаря про відмову в її продовженні, що підтверджується відповідним листом.
Відповідно до ст.3 ЦК України, загальними засадами цивільного законодавства є, крім іншого, свобода договору.
Згідно ч.1 ст.627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно ч.4 ст.373 ЦК України, власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.
Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ст.203 ч.3 ЦК України).
Аналізуючи вищевказане, суд дійшов переконання, що для реалізації переважного права необхідна наявність двох складових в їх сукупності - дотримання встановленої законом процедури та наявності волевиявлення сторін.
Водночас судом встановлено, що позивачем було порушено процедуру повідомлення орендодавця про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди, оскільки повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди, виходячи з умов договору, повинно було отримано орендодавцем до 20.11.2024, однак позивач як орендар, який бажав скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, не надав доказів отримання проекту договору оренди відповідачкою у вказаний строк, що унеможливлює задоволення позову.
З досліджених доказів судом достовірно встановлено, що у відповідачки ОСОБА_1 було відсутнє волевиявлення на пролонгацію договору оренди землі на новий строк, про що вона завчасно повідомила позивача.
Водночас, наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки, згідно з положеннями ч.5 ст.33 Закону України "Про оренду землі", виключає можливість визнання поновленим попереднього договору в обраний позивачем спосіб.
До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 21.01.2020 у справі №379/1354/18, від 25.03.2020 у справі 379/1439/18, від 15.02.2023 у справі №399/295/11, від 15.05.2023 у справі №693/137/22.
Також Верховний Суд неодноразово звертав увагу на те, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.
Такий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 28.05.2024 у справі №604/648/23, від 12.04.2024 у справі №131/970/23.
Направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди.
Подібний висновок міститься у постанові Верховного Суду від 31.01.2025 в справі №604/646/23.
Відповідно до ст.598 ЦК України, зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.
За приписами ст.31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено, а відповідно до ст.317, 319 ЦК України, саме власнику належить право розпоряджатися своїм майном за власною волею.
В ході судового розгляду не встановлено наявність у позивача суб'єктивного матеріального права та охоронюваного законом інтересу, на захист якого подано позов, зокрема, щодо порушення переважного права ТОВ "Західна агровиробнича компанія" на продовження договору оренди землі, оскільки позивач порушив умови процедури продовження договору та ОСОБА_1 вказала на відсутність наміру продовжувати договірні відносини з оренди землі з позивачем, що беззаперечно свідчить про відсутність її волевиявлення на поновлення договору оренди землі чи укладення його на новий строк з позивачем.
Встановивши відсутність волевиявлення ОСОБА_1 на продовження договору оренди землі, у зв'язку з її бажанням, як власника землі, самостійно користуватися земельною ділянкою, а також порушення позивачем процедури повідомлення орендодавця про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди суд, врахувавши положення ст.33 Закону України "Про оренду землі", дійшов до висновку про те, що переважне право ТОВ "Західна агровиробнича компанія" на укладення з ОСОБА_1 договору оренди землі на новий строк є припиненим і не підлягає захисту.
Водночас суд зауважує, що укладення ОСОБА_1 нового договору оренди землі з іншим орендарем не порушує переважне право ТОВ "Західна агровиробнича компанія" та підстав для скасування державної реєстрації права оренди ФГ "ДОБРОБУТ-СВ АГРО" на спірну земельну ділянку немає, оскільки дія попереднього договору оренди землі закінчилася 20.12.2024, а новий договір укладений відповідачами вже після припинення попереднього договору оренди, а саме 21.12.2024 (зареєстрований 07.02.2025), тому причин відмовляти у проведенні державної реєстрації права оренди земельної ділянки з підстав, зазначених у позовній заяві, у державного реєстратора не було.
Відповідно до ст.12, 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (стаття 80 ЦПК України).
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (стаття 89 ЦПК України).
Проаналізувавши матеріали справи, вимоги чинного законодавства, суд приходить до висновку, що позивач не підтвердив наявність у нього порушеного переважного права на укладення договору оренди землі за умови доведення порушення позивачем процедури повідомлення орендодавця про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди та відсутності згоди власника земельної ділянки на продовження орендних відносин, відтак позов задоволенню не підлягає.
Керуючись статтями 5, 12, 13, 141, 211, 258, 263-265, 273 Цивільного процесуального кодексу України, суд, -
в позові Товариства з обмеженою відповідальністю "Західна агровиробнича компанія" до ОСОБА_1 , Фермерського господарства "ДОБРОБУТ-СВ АГРО" про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, визнання відсутнім права оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки, відмовити.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Рівненського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 ЦПК України.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія» (місцезнаходження: м.Дубно, провул.Центральний, 1 Рівненської області, ЄДРПОУ 41099127),
відповідачка - ОСОБА_1 (місце проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ),
відповідач - Фермерське господарство «ДОБРОБУТ-СВ АГРО» (місцезнаходження: с.Мощаниця, вул.Дубок, 1 Рівненського району Рівненської області, код ЄДРПОУ 38426389).
Повне рішення складено 06.03.2026.
Суддя Острозького районного судуНазарук В.А.