79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
"24" лютого 2026 р. Справа №914/3261/24
Західний апеляційний господарський суд в складі колегії:
головуючого судді Кравчук Н.М.
суддів Матущак О.І.
Скрипчук О.С.
секретар судового засідання Копець Х.А.
розглянувши апеляційні скарги Львівської обласної організації Національної спілки архітекторів України від 13.07.2025 (вх. № ЗАГС 01-05/2182/25 від 14.07.2025) та Національної спілки архітекторів України від 15.07.2025 (вх. № ЗАГС 01-05/2231/25 від 17.07.2025)
на рішення Господарського суду Львівської області від 26.06.2025 (повний текст рішення складено 26.06.2025, суддя Рим Т.Я.)
у справі № 914/3261/24
за позовом: Керівника Галицької окружної прокуратури міста Львова Львівської області в інтересах держави в особі Львівської обласної ради (надалі Львівська ОР), м. Львів
до відповідача-1: Управління майном спільної власності Львівської обласної ради (надалі Управління майном Львівської ОР), м. Львів
до відповідача-2: Львівської обласної організації Національної спілки архітекторів України (надалі Львівська обласна організація НСАУ), м. Львів
треті особи: - Комунальне підприємство Львівської обласної ради "Нерухомість та майно" (надалі КП «Нерухомість і майно»), м. Львів
- Міністерство культури та стратегічних комунікацій України (надалі Міністерство культури), м. Київ
- Національна спілка архітекторів України (надалі НСАУ), м. Київ
про: визнання недійсним договору та зобов'язання повернути майно,
з участю представників:
від прокуратури: Кульчицький Є.Г.;
від позивача: Юрчук О.В.;
від відповідача-1: не з'явився;
від відповідача-2: Седлецький І.Г., Шеремета М.Д.;
від третьої особи-1: не з'явився;
від третьої особи-2: не з'явився;
від третьої особи-3: Гец І.В.
Керівник Галицької окружної прокуратури міста Львова звернувся до Господарського суду Львівської області з позовом в інтересах держави в особі Львівської обласної ради до Управління майном спільної власності Львівської обласної ради та до Львівської обласної організації Національної спілки архітекторів України про визнання недійсним договору №30/22/2 оренди майна, що належить до спільної власності територіальних громад області від 15.02.2022 із застосуванням наслідків недійсного правочину та зобов'язання Львівську обласну організацію Національної спілки архітекторів України повернути орендоване майно за актом приймання-передачі КП Львівської обласної ради "Нерухомість та майно".
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що Управління майном Львівської обласної ради та Спілка архітекторів уклали договір оренди майна № 30/22/2 від 15.02.2022 без проведення аукціону, за яким в оренду передано пам'ятку архітектури національного значення - “Порохова вежа». Договір передбачає можливість передачі майна в суборенду, що суперечить ч. 3 ст. 15, ч. 1 ст.22 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". На момент укладення договору ринкова вартість об'єкта оренди не визначалася, що є порушенням ч. 4 ст. 8 Закону України “Про оренду державного та комунального майна», ст. 19 Закону України "Про охорону культурної спадщини". При цьому, об'єкт оренди належить до пам'яток архітектури національного значення, передача його в тимчасове користування мала відбутися за погодженням із відповідним органом охорони культурної спадщини. Проте, повноважний орган погодив укладення договору оренди вже після укладення такого договору. Окрім того, спірний договір не містить такої істотної умови, як зобов'язання орендаря забезпечити збереження пам'ятки, що порушує вимоги статті 23 Закону України “Про охорону культурної спадщини». Отже, оскаржуваний договір укладено з порушенням норм чинного законодавства.
Прокурор обгрунтовує порушення інтересів держави недоцільністю та неефективністю оренди Львівською обласною організацією НСАУ будівлі за адресою: м. Львів, вул. Підвальна, буд. 4, що в свою чергу негативно впливає на обсяг доходів бюджету.
Підставою для представництва прокурором інтересів держави в особі Львівської обласної ради зазначається бездіяльність органу, який уповноважений на здійснення відповідних функцій по захисту економічних інтересів місцевого самоврядування, яким не ініційовано передачу майна в оренду на аукціоні, що призведе до залучення додаткових інвестицій та збільшення доходів бюджету, підсилить економічну основу місцевого самоврядування. Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу, що є підставою для представництва прокурором інтересів держави.
Ухвалою Господарського суду Львівської області від 06.01.2025 залучено до участі у справі третьою особою без самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів: Комунальне підприємство Львівської обласної ради "Нерухомість та майно" та залучено третьою особою без самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Міністерство культури та стратегічних комунікацій України. Ухвалою суду першої інстанції від 12.02.2025 залучено до участі у даній справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача-2: Національну спілку архітекторів України.
Рішенням Господарського суду Львівської області від 26.06.2025 у справі №914/3261/24 (суддя Т.Я. Рим) позов задоволено повністю. Визнано недійсним договір оренди майна, що належить до спільної власності територіальних громад області №30/22/2 від 15.02.2022, який укладений між Управлінням майном спільної власності Львівської обласної ради та Львівською обласною організацією Національної спілки архітекторів України. Зобов'язано Львівську обласну організацію Національної спілки архітекторів України повернути орендоване майно за договором № 30/22/2 від 15.02.2022 за актом приймання-передачі Комунальному підприємству Львівської обласної ради "Нерухомість та майно". Стягнуто з Львівської обласної організації Національної спілки архітекторів України на користь Львівської обласної прокуратури 3 028,00 грн. відшкодування витрат на оплату судового збору. Стягнуто з Управління майном спільної власності Львівської обласної ради на користь Львівської обласної прокуратури 3 028,00 грн. відшкодування витрат на оплату судового збору.
При ухваленні оскаржуваного рішення суд виходив з того, що договір оренди від 15.02.2022 було укладено без наявного на той момент погодження центрального органу виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини. Надання згоди після укладення договору (20.02.2024) не може розглядатися як належне дотримання імперативної процедури його укладення. При цьому суд зауважив, що не всі порушення, на які покликається прокурор, можуть бути підставою для визнання договору оренди від 15.02.2022 недійсним. Водночас встановлені порушення порядку погодження передачі пам'ятки в оренду та неналежне визначення вартості об'єкта оренди, що є істотною умовою договору, свідчать про укладення договору з порушенням імперативних вимог законодавства. Сукупність цих порушень є підставою для визнання договору недійсним. Відтак, у зв'язку з визнанням договору оренди від 15.02.2022 недійсним, Львівська обласна організація НСАУ зобов'язана повернути орендоване майно балансоутримувачу.
Не погоджуючись з вказаним рішенням, Львівська обласна організація Національної спілки архітекторів України звернулася до Західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати повністю рішення Господарського суду Львівської області від 26.06.2025 у даній справі та залишити позовну заяву без розгляду.
Скаржник вважає оскаржуване рішення ухваленим при неправильному застосуванні норм матеріального права та порушенні норм процесуального права, висновки, викладенні судом не відповідають дійсним обставинам справи. На переконання скаржника, прокурр не мав достатніх правових підстав здійснювати представництво в суді у даній справі. Повідомлення від прокурора до Львівської обласної ради про усунення порушень законодавства для підтвердження бездіяльності відповідних органів суду надано не було, а відтак, у прокурора не виникло право звертатися до суду з позовом в інтересах держави. Зауважує, що у даній справі прокурор пред'явив, зокрема, вимогу про визнання недійсним договору оренди, визначивши відповідачем Управління майном спільної власності. Отже, в частині цієї позовної вимоги позов фактично пред'явлено державою (в особі прокурора) до неї самої (в особі Управління майном спільної власності). Звертає увагу, що прокуратурою не надано суду акта приймання-передачі майна, відповідно до умов договору про оренду майна, між Балансоутримувачем та Львівською обласною організацією Національної спілки архітекторів України. Судом першої інстанції було встановлено факт укладення договору №30/22/2 від 15.02.2022 оренди, але не з'ясовано обставин про наявність/відсутність акта приймання-передачі майна. Також не було досліджено фінансових платежів по договору оренди майна № 30/22/2, які здійснювались протягом декількох років.
Третя особа - Національна спілка архітекторів України, не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, також звернулася до Західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 26.06.2025 у даній справі та прийняти нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні другої позовної вимоги прокурора про зобов'язання Львівську обласну організацію Національної спілки архітекторів України повернути орендоване майно за договором № 30/22/2 від 15.02.2022 за актом приймання-передачі Комунальному підприємству Львівської обласної ради «Нерухомість та майно».
Скаржник вважає оскаржуване рішення ухваленим при неправильному застосуванні норм матеріального права та з порушенням норм процесуального права. Зокрема, судом не надано в оскаржуваному рішенні мотивованої оцінки наведеній НСА України обставині (аргументу) про неможливість згідно із законом повернення Львівською обласною організацією НСАУ Комунальному підприємству Львівської обласної ради «Нерухомість та майно» будівлі за адресою: м. Львів, вул. Підвальна, буд. 4, у зв'язку із нікчемністю оспорюваною договору на її оренду та перебуванням даного нерухомою майна у законному безстроковому безоплатному користуванні НСАУ, яке їй ще у 1994 році було передано, як державне майно у таке користування. Звертає увагу суду апеляційної інстанції на те, що «Порохова вежа» перебуває у законному безстроковому безоплатному користуванні НСАУ з 1994 року на підставі розпорядження Президента України від 09.03.1994 № 16/94-рп та розпорядження Представника Президента України у Львівській області від 31.05.1994 № 507. «Порохова вежа» відповідно до пункту 1 постанови Кабінету Міністрів України від 05.11.1991 № 311 віднесена до загальнодержавної (республіканської) власності, а постановою Верховної Ради України від 10.04.1992 № 2268-XII передана у розпорядження Фонду державного майна України до визначення правонаступника. Передача майна до комунальної власності не здійснювалась. Окрім того, на переконання скаржника, у Керівника Галицької окружної прокуратури міста Львова відсутні підстави для представництва інтересів держави в особі Львівської обласної ради в суді у даній справі, оскільки прокурором не надано доказів, які б підтверджувати наявність у нього таких підстав.
Прокурор у відзивах на апеляційні скарги заперечує проти доводів скаржників та вважає, що такі не спростовують правових підстав заявленого позову та обгрунтованих і законних висновків, наведених судом першої інстанції у оскаржуваному рішенні. Зокрема, зазначає, що право власності Львівської обласної ради на спірний об'єкт нерухомості підтверджується рішенням № 987 від 09.07.2009, яким Львівська обласна рада оформила право спільної власності територіальних громад Львівської області, у т.ч. на адміністративну будівлю, що розташована за адресою: м. Львів, вул. Підвальна, 4. Територіальна громада в особі Львівської обласної ради є власником адмінбудинку А-3 загальною площею 743,5 кв.м на вул. Підвальній, 4, у місті Львові. Наведене підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер інформаційної довідки 406251510 від 02.12.2024. Щодо аргументів НСАУ про наявність у неї права безстрокового користування будівлею та відсутності у Львівської обласної ради права власності, прокурор зауважує, що ці обставини не є предметом розгляду у цій справі та не впливають на вирішення спору про дійсність чи недійсність оспорюваного договору. Наголошує, що оренда об'єктів культурної спадщини регулюється спеціальним законодавством, яке передбачає обов'язкове проведення грошової оцінки на основі ринкової вартості для цілей передачі пам'ятки в оренду. Занижена вартість об'єкта оренди призводить до зменшеного розміру страхової виплати, що суттєво обмежує можливість отримання повного відшкодування збитків у разі пошкодження об'єкта страхування (об'єкта оренди). За таких умов власник істотно позбавляється належного захисту майнових інтересів у випадку можливого настання страхового випадку.
Щодо представництва прокурором інтересів держави в суді у даній справі прокурор зокрема, зазначив, що при укладенні договору оренди, Львівська обласна рада, як власник спірного майна, не вжила достатніх та ефективних заходів для проведення грошової оцінки пам'ятки у відповідності до Методики, визначення її ринкової вартості; передачі майна на аукціоні, на засадах рівності та змагальності, що б призвело до створення сприятливих умов для залучення інвестицій, посилення фінансової спроможності місцевого самоврядування. Крім того, обласна рада, як власник пам'ятки архітектури, протягом тривалого часу не вживала достатніх та ефективних заходів для усунення порушень Закону України «Про охорону культурної спадщини», які допущені при укладенні договору оренди від 15.02.2022. Відтак, наведені обставини свідчать про порушення інтересів держави, не здійснення захисту цих інтересів власником майна - органом місцевого самоврядування, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, та наявністю правових підстав для вжиття прокурором заходів представницького характеру. Просить відмовити у задоволенні апеляційних скарг Львівської обласної організації НСАУ та Національної спілки архітекторів України на рішення Господарського суду Львівської області від 26.06.2025 у справі № 914/3261/24.
Позивач у відзивах на апеляційні скарги також заперечує проти доводів, наведених скаржниками, вважає їх необґрунтованими та безпідставними. Зазначає, що в укладеному договорі оренди майна № 30/22/2 відсутня ринкова (оціночна) вартість об'єкта оренди. Звертає увагу суду апеляційної інстанції на те, що в попередньому договорі оренди від 28.12.2019 вартість оренди визначена станом на 30.11.2019 і становила 16 836 010,00 грн. без ПДВ згідно із звітом про незалежну (експертну) оцінку. За змістом договору оренди за № 30/22/2 від 15.02.2022 балансова вартість майна станом на 01.01.2021 становить 1 927 703, 74 грн., яка визначена на підставі довідки балансоутримувача. Отже, на момент укладення спірного договору оренди за № 30/22/2 від 15.02.2022 ринкова (оціночна) вартість об'єкта оренди, у відповідності до вимог Методики грошової оцінки пам'яток не визначалась. Таким чином, договір оренди №30/22/2 укладений без визначення ринкової (оціночної) вартості об'єкта, а тому суперечить вимогам ч. 4 ст. 8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 19 Закону України «Про охорону культурної спадщини». Позивач також звертає увагу, що відповідачем порушено умови п. 1.3 договору, згідно з яким майно передається в оренду для розміщення творчої спілки (громадської організації) на площі, що не використовується для провадження підприємницької діяльності. Проте, договором №30/22/2 не передбачено передачу орендованого майна для розміщення творчої майстерні. Відтак, оскаржуваний договір оренди суперечить положенням ч. 2 ст.15 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Позивач також наголошує, що спірний договір оренди було укладено без погодження з центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері охорони культурної спадщини. Окрім того, зазначає, що у договорі не передбачено істотних умов щодо необхідності забезпечення збереження пам'ятки культурної спадщини (її частини). Просить апеляційні скарги залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції від 26.06.2025 у даній справі без змін.
Відповідач-1 у відзиві на апеляційні скарги повністю заперечує проти доводів скаржників, наводячи ці самі аргументи, що прокурор та позивач у поданих відзивах на апеляційні скарги. Вважає оскаржуване рішення законним, ухваленим з дотриманням норм матеріального та процесуального права. Просить апеляційні скарги Львівської обласної організації Національної спілки архітекторів України та Національної спілки архітекторів України залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Львівської області від 26.06.2025 у даній справі без змін.
Третя особа - Міністерство культури та стратегічних комунікацій України у відзивах на апеляційні скарги підтримує доводи, наведені скаржниками. Зокрема зазначає, що Управління майном спільної власності Львівської обласної ради листом від 16.02.2024 № 214 звернулось до Міністерства із заявою щодо погодження передачі в оренду зазначеної пам'ятки. Міністерство листом від 20.02.2024 №11/15/750-24 погодило передачу в оренду зазначеного майна на користь відповідача-2. Крім того, між відповідачем-2 та Департаментом архітектури та розвитку містобудування Львівської обласної державної адміністрації 20.12.2023 укладено охоронний договір №47-АА-23 щодо об'єкта оренди, який був погоджений Міністерством. Міністерство культури не вбачає порушень пам'яткоохоронного законодавства при укладенні договору оренди від 15.02.2022 №30/22/2. Просить апеляційні скарги задовольнити, рішення Господарського суду Львівської області від 26.06.2025 у справі № 914/3261/24 скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.
Третя особа - Комунальне підприємство Львівської обласної ради "Нерухомість та майно" не надала суду письмових відзивів на апеляційні скарги.
Представники відповідача-2 та представник третьої особи - НСАУ в судовому засіданні підтримали доводи, наведені у апеляційних скаргах.
Прокурор та представник позивача просили залишити без змін оскаржуване рішення місцевого господарського суду, апеляційні скарги - без задоволення.
Відповідач-1 та треті особи: КП «Нерухомість і майно», Міністерство культури та стратегічних комунікацій України не делегували уповноважених представників в судове засідання, хоча про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, що підтверджується довідками про доставку електронного листа, складеними відповідальним працівником Західного апеляційного господарського суду.
Відповідно до ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Враховуючи те, що явка учасників судового процесу не визнавалася судом обов'язковою, участь у судовому засіданні є правом, а не обов'язком сторони, колегія суддів прийшла до висновку, що відповідно до частини 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України, справу може бути розглянуто при відсутності уповноважених представників відповідача-1 та третіх осіб.
Вивчивши апеляційну скаргу, здійснивши оцінку доказів, що містяться в матеріалах справи, заслухавши пояснення прокурора, позивача, відповідача-2 та представника третьої особи НСАУ, Західний апеляційний господарський суд встановив таке.
Рішенням Львівської обласної ради № 987 від 09.07.2009 «Про оформлення свідоцтва про право спільної власності територіальних громад Львівської області на нежитлові приміщення та споруди» оформлено право спільної власності територіальних громад Львівської області в особі Львівської ОР на об'єкти нерухомого майна, зокрема, на адміністративну будівлю, що розташована за адресою: м. Львів, вул. Підвальна, 4 (т. 3, а.с. 145-146).
Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер інформаційної довідки 406251510 від 02.12.2024, Львівській обласній раді на праві власності належить адмінбудинок А-3 загальною площею 743,5 м2, за адресою: м. Львів, вулиця Підвальній, 4 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1113551946101, номер об'єкта в РПВН: 27976781) (т. 1, а.с. 27).
Згідно з даними Міністерства культури та інформаційної політики України (Міністерство культури та стратегічних комунікацій України) (листи № 06/15/534 від 17.01.2024 та № 06/13/106-55 від 04.12.2024), будинок, що знаходиться за адресою: м.Львів, вул. Підвальна, 4 є пам'яткою культурної спадщини національного значення «Порохова башта», що не занесений до Державного реєстру нерухомих пам'яток України, який перебуває на державному обліку, як пам'ятка архітектури республіканського значення, відповідно до постанови Ради міністрів Української РСР від 24.08.1963 № 970 (охоронний № 336) (т. 1, а.с.110, 121). Вказана пам'ятка є невід'ємною складовою об?єкта всесвітньої спадщини “Львів. Ансамбль історичного центру» (С 865 bis) під назвою “Gunpowder Tower» (Порохова вежа).
Будинок - пам'ятка «Порохова вежа», що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Підвальна, 4 перебуває в оренді Львівської обласної організації НСАУ тривалий час, про що свідчить копія охоронно-орендного договору на використання пам'ятника архітектури від 05.01.2002 (т. 3, а.с. 154-159).
12.03.2019 Львівська обласна рада прийняла рішення № 786 «Про надання в оренду нерухомого майна Львівській обласній організації Національної спілки архітекторів України», яким надано в оренду Львівській обласній організації НСАУ нежитлові приміщення загальною площею 743,5 кв.м у будівлі, що розташована за адресою: м. Львів, вул. Підвальна, 4, установивши орендну ставку в розмірі 3 % від вартості цих приміщень, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки, строком на 1 рік (п. 1 рішення) (т. 1, а.с. 28).
28.12.2019 Управління майном спільної власності Львівської обласної ради (Орендодавець) та Львівська обласна організація Національної спілки архітекторів України (Орендар) уклали договір оренди № 79/19 нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області (т. 3, а.с. 188-191).
Відповідно до пункту 1.1 договору оренди від 28.12.2019 Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення, що знаходиться на балансі Комунального підприємства Львівської обласної ради «Нерухомість та майно», загальною площею 743,5 кв.м, розміщене за адресою: м.Львів, вул.Підвальна, 4 згідно з актом приймання-передачі нежитлових приміщень. Вартість об'єкта оренди визначена станом на 30.11.2019 і становить 16 863 010,00 грн. без ПДВ згідно зі звітом про незалежну (експертну) оцінку, затвердженим наказом Управління майном спільної власності обласної ради від 17.12.2019 № 117-о.
Цей договір укладено строком на 1 рік, що діє від 20.12.2019 до 19.12.2020 включно. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після припинення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором (п.п. 8.1, 8.6 договору).
29.09.2020 КП Львівської обласної ради "Нерухомість і майно" (Балансоутримувач) передало Львівській обласній організації НСАУ (Орендар) нежитлові приміщення, загальною площею 743,5 кв.м у будинку № 4 по вул. Підвальній, що підтверджується актом приймання-передачі нежитлових приміщень (т. 3, а.с. 193-194).
Договір оренди № 79/19 нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області від 28.12.2019 пролонговувався.
Згідно з актом приймання-передачі нежитлових приміщень від 01.01.2021 КП Львівської обласної ради "Нерухомість і майно" (Балансоутримувач) передало Львівській обласній організації НСАУ (Орендар) нежитлові приміщення, загальною площею 743,5 кв.м у будинку № 4 по вул. Підвальній (т. 1, а.с. 33).
31.12.2021 Управлінням майном спільної власності Львівської ОР видано наказ № 245-н «Про продовження договору оренди нежитлових приміщень за адресою: м. Львів, вул. Підвальна, 4 без проведення аукціону», яким продовжено договір оренди від 28.12.2019 № 79/19 з Львівською обласною організацією НСАУ на нежитлові приміщення загальною площею 743,5 кв.м за адресою: м. Львів, вул. Підвальна, 4 строком на 5 років (т. 1, а.с. 29).
15.02.2022 на підставі вищезазначеного наказу між Управлінням майном спільної власності Львівської ОР (Орендодавець) та Львівською обласною організацією НСАУ (Орендар) укладено договір № 30/22/2 оренди майна, що належить до спільної власності територіальних громад області. Відповідно до умов даного договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення, що знаходиться на балансі Комунального підприємства Львівської обласної ради «Нерухомість та майно» (Балансоутримувач), загальною площею 743,5 кв.м, розміщене за адресою: м. Львів, вул. Підвальна, 4 згідно з актом приймання-передачі майна (п. 1.1. договору (т. 1, а.с. 30-32).
Балансова вартість майна станом на 01.01.2021 становить 1 927 703,43 грн. Балансова залишкова вартість визначена на підставі довідки Балансоутримувача (п. 1.2 договору).
Пунктом 1.3 договору визначено, що майно передається в оренду для розміщення творчої спілки (громадської організації) на площі, що не використовуються для провадження підприємницької діяльності.
Розмір орендної плати за об'єкт встановлюється відповідно до чинної на момент укладення цього договору Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням обласної ради, і становить 780,63 грн. за січень 2021 року без ПДВ. Сума ПДВ становить 156,13 грн. (п. 3.1 договору).
За умовами укладеного договору Орендар взяв на себе зобов'язання використовувати орендоване майно відповідно до його призначення (п. 6.1 договору), а також застрахувати об'єкт оренди (п.п. 6.10, 6.11 договору).
Пунктом 6.20 договору сторони погодили, що Орендар має право за письмовою згодою Орендодавця передати майно в суборенду, за винятком майна, отриманого без проведення аукціону.
Цей договір укладено строком на 5 років, що діє від 01.01.2021 до 31.12.2025 включно (пункт 8.1 договору).
10.08.2023 Західний офіс Державної аудиторської служби України провів ревізію фінансово-господарської діяльності Управління майном спільної власності Львівської обласної ради за період з 01.01.2020 по 31.05.2023, про що склаено акт № 131303-21/10 (т. 1, а.с. 34-98).
В ході даної перевірки встановлено порушення Львівською обласною організацією НСАУ (Орендар) умов укладеного договору та використання орендованого майна не за цільовим призначенням.
26.09.2023 Комісією з питань проведення інвентаризації та перевірки використання нерухомого майна спільної власності територіальних громад області здійснено періодичний комплексний контроль за виконанням умов договорів оренди та використання орендованого майна, про що складено звіт (т.1, а.с. 102).
За результатами проведеного контролю за виконанням умов договору оренди № 30/22/2 від 15.02.2022 та використання орендованого майна загальною площею 743,5 кв.м за адресою: м. Львів, вул. Підвальна, 4, відповідна комісія встановила, що в приміщенні на площі 33 м2 розташоване кафе, що не відповідає цільовому використанню майна.
Згідно з актом обстеження майна спільної власності територіальних громад області від 01.12.2023, внаслідок вжитих заходів зазначене кафе припинило свою діяльність на цих площах (т. 1, а.с. 106).
Міністерство культури та інформаційної політики України, розглянувши заяву Управління майном Львівської обласної ради від 16.02.2024 № 214 та наданий до неї пакет документів для погодження передачі в оренду частини пам'ятки архітектури національного значення (загальною площею 743,5 кв.м) «Порохова вежа», охоронний № 336, за адресою: м. Львів, вул. Підвальна, 4 погодило Управлінню майном Львівської ОР передачу в установленому порядку зазначеної частини пам'ятки (загальною площею 743,5 кв.м) в оренду строком до 31.12.2025 шляхом укладення договору оренди із Львівською обласною організацією Національної спілки архітекторів України (т. 1, а.с. 122-123).
Наведені обставини стали підставою звернення з даним позовом до суду.
При ухваленні постанови суд апеляційної інстанції виходив з наступного.
Згідно з частиною 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з врахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 Цивільного кодексу України).
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ч. 1 ст. 629 Цивільного кодексу України).
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною (ст. 638 ЦК України).
Відповідно до ч.ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Як зазначалося вище, 15.02.2022 між Управлінням майном спільної власності Львівської ОР (Орендодавець) та Львівською обласною організацією НСАУ (Орендар) укладено договір № 30/22/2 оренди майна, що належить до спільної власності територіальних громад області. Об'єктом оренди є будинок, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Підвальна, 4 та належить до пам'яток архітектури національного значення - «Порохова башта» 1554 року, охоронний номер 336.
У статті 54 Конституції України закріплено, що культурна спадщина охороняється законом. Держава забезпечує збереження історичних пам'яток та інших об'єктів, що становлять культурну цінність.
За приписами частини 1 статті 18 Закону України "Про охорону культурної спадщини" об'єкти культурної спадщини, що є пам'ятками (за винятком пам'яток, відчуження або передача яких обмежується законодавчими актами України) можуть бути відчужені, а також передані власником або уповноваженим ним органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини.
Дана вимога має імперативний характер та спрямована на захист об'єктів культурної спадщини.
Згідно з пунктом 20 частини 2 статті 5 Закону України "Про охорону культурної спадщини" до повноважень центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини, належить погодження відчуження або передачі пам'яток національного значення їхніми власниками чи уповноваженими ними органами іншим особам у володіння, користування або управління.
Відповідно до пункту 1 Положення про Міністерство культури та стратегічних комунікацій України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 16.10.2019 №885, Міністерство культури є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України. Міністерство культури є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сферах культури…, а також забезпечує формування та реалізацію державної політики у сферах відновлення та збереження національної пам'яті, мистецтв, охорони культурної спадщини, музейної справи, вивезення, ввезення і повернення культурних цінностей, кінематографії.
Пунктом 98 частини 4 названого Положення встановлено, що Міністерство культури відповідно до покладених на нього завдань у межах повноважень, передбачених законом, погоджує відчуження або передачу пам'яток національного значення їх власниками чи уповноваженими ними органами іншим особам у володіння, користування або управління.
Правовідносини з оренди державного майна врегульовані Законом України “Про оренду державного та комунального майна».
Відповідності до частини 4 статті 16 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» особливості визначення умов передачі майна в оренду, в тому числі пам'яток архітектури та містобудування, укладення договорів оренди встановлюються Порядком передачі майна в оренду та представницькими органами місцевого самоврядування щодо комунального майна.
Порядок передачі в оренду державного і комунального майна, затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 (Порядок № 483).
Відповідно до абзацу 1 пункту 44 Порядку № 483 якщо об'єктом оренди є пам'ятка культурної спадщини, щойно виявлений об'єкт культурної спадщини чи її (його) частина (далі - пам'ятка), балансоутримувач протягом двох робочих днів з дати отримання заяви потенційного орендаря або орендодавця про включення майна до Переліку відповідного типу надсилає таку заяву та додані до неї документи відповідному органу охорони культурної спадщини.
Згідно з пунктом 45 Порядку № 483 орган охорони культурної спадщини в межах строку, передбаченого абзацом шостим частини другої статті 6 Закону, приймає рішення про надання згоди або про відмову у погодженні передачі в оренду відповідної пам'ятки та надсилає його балансоутримувачу. Рішення про відмову у погодженні передачі в оренду відповідної пам'ятки приймається за наявності підстав, передбачених статтею 7 Закону.
Пунктом 46 Порядку № 483 передбачено, що орган охорони культурної спадщини встановлює режими використання пам'ятки відповідно до статті 24 Закону України "Про охорону культурної спадщини" та приймає рішення про надання згоди на передачу пам'ятки в оренду також з такими умовами: укладення власником пам'ятки, уповноваженим ним органом (особою) або балансоутримувачем охоронного договору (внесення змін до існуючого охоронного договору відповідно до поданих органом охорони культурної спадщини пропозицій), якщо охоронний договір щодо пам'ятки не укладено або якщо існуючий охоронний договір потребує внесення змін, не пізніше дати оголошення аукціону або дати укладення договору оренди, якщо об'єкт підлягає передачі в оренду без проведення аукціону. Включення орендодавцем до додаткових умов оренди умови про обов'язок орендаря дотримуватися вимог і обмежень охоронного договору, змін до нього, включення такого обов'язку до договору оренди, оприлюднення копії охоронного договору, змін до нього в електронній торговій системі.
Як зазначалось вище, листом № 11/15/750-24 від 20.02.2024 Міністерство культури та інформаційної політики України погодило Управлінню майном Львівської ОР передачу в установленому порядку в оренду частини пам'ятки архітектури національного значення (загальною площею 743,5 кв.м) «Порохова вежа», охоронний № 336, за адресою: м. Львів, вул. Підвальна, 4 строком до 31.12.2025 шляхом укладення договору оренди із Львівською обласною організацією Національної спілки архітекторів України. При цьому, як слушно зауважив суд першої інстанції Управління майном Львівської ОР звернулося до Міністерства за погодженням передачі в оренду лише 16.02.2024, тобто зі спливом двох років після укладення договору оренди № 30/22/2 від 15.02.2022.
Таким чином, спірний договір оренди №30/22/2 від 15.02.2022 було укладено без наявного на момент укладення погодження центрального органу виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини. Надання згоди після укладення договору (20.02.2024) не може розглядатися як належне дотримання імперативної процедури його укладення.
Відповідно до ч. 2 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передача в оренду майна, що перебуває у комунальній власності, здійснюється органами місцевого самоврядування відповідно до вимог цього Закону.
Частинами 4, 7 статті 8 названого Закону передбачено, що вартість об'єкта оренди встановлюється на рівні його ринкової (оціночної) вартості, зокрема за умови, коли об'єкт оренди використовується на підставі договору оренди, укладеного без проведення аукціону або конкурсу, і орендар бажає продовжити договір оренди на новий строк. Ринкова (оціночна) вартість об'єкта оренди визначається відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України.
Відповідно до вимог статті 19 Закону України "Про охорону культурної спадщини" кожна пам'ятка має майнову цінність, що обчислюється у грошовій одиниці України. Пам'ятки підлягають грошовій оцінці за нормативами і методиками, що затверджуються Кабінетом Міністрів України.
Кабінет Міністрів України постановою № 1447 від 26.09.2002 затвердив Методику грошової оцінки пам'яток (надалі - Методика № 1447), яка визначає процедури проведення грошової оцінки пам'яток археології, історії, монументального мистецтва, архітектури та містобудування, садово-паркового мистецтва, ландшафтних пам'яток національного та місцевого значення.
Частиною 3 Методики № 1447 передбачено, що вона поширюється на випадки проведення суб'єктами оціночної діяльності грошової оцінки пам'яток… у випадку передачі в оренду.
Згідно з пунктом 1 частини 7 Методики № 1447 для цілей оренди пам'ятки використовується ринкова вартість (в окремих випадках - спеціальна вартість) як база оцінки.
Отже, з аналізу наведених нормативно-правових актів вбачається, що передача в оренду об'єкта культурної спадщини можлива лише за умови обов'язкового проведення грошової оцінки на основі його ринкової вартості. Така оцінка є необхідною для належного визначення вартості об'єкта як істотної умови договору оренди. Використання балансової або будь-якої іншої умовної вартості (зокрема балансової) не відповідає вимогам законодавства, яке регулює оренду пам'яток культурної спадщини та свідчить про порушення встановленого порядку його укладення.
Водночас, пунктом 1.2 договору оренди № 30/22/2 від 15.02.2022 сторонами визначено балансову вартість об'єкта оренди станом на 01.01.2021 у розмірі 1 927 703,43 грн. Балансова залишкова вартість визначена на підставі довідки Балансоутримувача.
При цьому, колегія суддів зауважує, що у договорі оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області № 79/19 від 28.12.2019 (попередній договір) вартість оренди визначена станом на 30.11.2019 становила 16 836 010,00 грн. без ПДВ згідно із звітом про незалежну (експертну) оцінку.
З наведеного вбачається, що на момент укладення договору оренди майна, що належить до спільної власності територіальних громад області № 30/22/2 від 15.02.2022 ринкова (оціночна) вартість об'єкта оренди у відповідності до Методики грошової оцінки пам'яток не визначалась. Отже, у спірному договорі оренди відсутня ринкова (оціночна) вартість об'єкта оренди.
Відтак, укладення договору оренди № 30/22/2 від 15.02.2022 без визначення ринкової (оціночної) вартості об'єкта оренди суперечить вимогам ч. 4 ст. 8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та ст. 19 Закону України «Про охорону культурної спадщини».
Наведені обставини є безумовною підставоюдля визнання договору оренди пам'ятки архітектури недійсним.
Колегія суддів критично оцінює твердження скаржника - Львівської обласної організації НСАУ про правомірність визначення оцінки майна на підставі актів органу місцевого самоврядування (рішення Львівської ОР від 29.09.2020 № 1086 “Про оренду майна спільної власності територіальних громад області», яким затверджено примірний договір оренди майна, що належить до спільної власності територіальних громад області. Пункт 1.2 цього договору встановлює необхідність визначення ринкової або балансової вартості), оскільки такі прямо суперечать вимогам ч.ч. 4, 7 ст. 8 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Закону України "Про охорону культурної спадщини" та Методики № 1447.
Оренда об'єктів культурної спадщини регулюється спеціальним законодавством, яке передбачає обов'язкове проведення грошової оцінки на основі ринкової вартості для цілей передачі пам'ятки в оренду.
Крім того, примірний договір оренди майна, затверджений рішенням Львівської обласної ради № 1086 від 29.09.2020, є універсальною формою, яка застосовується до усіх об'єктів спільної власності територіальних громад незалежно від їхнього виду чи призначення. Пунктом 1.2 цього договору передбачено можливість обрання між балансовою та ринковою вартістю. Водночас щодо пам'яток архітектури така альтернатива неприйнятна через дію спеціального правового режиму, який вимагає проведення ринкової оцінки відповідно до Методики № 1447. Таким чином, положення примірного договору не можуть змінювати обов'язкові вимоги спеціального законодавства щодо оренди пам'яток.
Як вже зазначалось судом апеляційної інстанції вище, у договорі оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області № 79/19 від 28.12.2019 (попередній договір) сторони визначили ринкову вартість об'єкта оренди. Проте при укладенні договору оренди № 30/22/2 від 15.02.2022 вирішили визначити вартість об'єкта оренди на основі балансової вартості.
Окрім того, пунктом 175 Порядку передачі в оренду державного і комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 унормовано, що орендар протягом десяти календарних днів з дати укладення договору оренди зобов'язаний застрахувати орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно на користь балансоутримувача, а єдиний майновий комплекс - на користь орендодавця майна на період строку дії договору оренди на суму: -вартості майна відповідно до висновку про ринкову вартість (акта оцінки), визначеного відповідно до законодавства про оцінку майна, під час передачі такого майна в оренду - якщо така оцінка майна здійснювалася; або -балансової вартості майна, але не менше ніж добуток місячної орендної плати за орендоване майно за договором оренди, помножений на 100, - якщо оцінка ринкової вартості такого майна не здійснювалася.
За умовами укладеного договору сторони погодили обов'язок Орендарязастрахувати об'єкт оренди на суму, визначену у п. 1.2 договору(п. 6.10 договору).
Водночас, сторони не надали суду договору страхування об'єкта оренди. Разом з тим, враховуючи п. 175 Порядку передачі в оренду державного і комунального майна, вартість об'єкта оренди за договором (п. 1.2 договору) безпосередньо впливає на суму, на яку об'єкт повинен бути застрахований (п. 6.10 договору).
Таким чином, занижена вартість об'єкта оренди призводить до зменшеного розміру страхової виплати, що суттєво обмежує можливість отримання повного відшкодування збитків у разі пошкодження об'єкта страхування (об'єкта оренди). За таких умов власник істотно позбавляється належного захисту майнових інтересів у випадку можливого настання страхового випадку.
Щодо правомірності передачі орендованого нерухомого майна в оренду без проведення аукціону, колегія суддів зазначає таке.
Пунктом 1.3 спірного договору оренди № 30/22/2 від 15.02.2022 передбачено, що майно передається в оренду для розміщення творчої спілки (громадської організації) на площі, що не використовується для провадження підприємницької діяльності.
Згідно з абзацом 2 частини 2 статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" право на отримання в оренду державного та комунального майна, що не міститься в Переліку першого типу, без проведення аукціону також мають державні та комунальні підприємства, установи, організації у сфері культури і мистецтв чи громадські організації у сфері культури і мистецтв (у тому числі національні творчі спілки або їх члени під творчі майстерні).
Як слушно зауважив суд першої інстанції, відсутність у договорі оренди прямої вказівки на використання приміщення саме для облаштування творчої майстерні може свідчити про недоліки його умов (формулювань). Водночас ключовим критерієм для застосування порядку передачі майна без проведення аукціону згідно з абзацом 2 частини 2 статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" є не лише визначена у договорі мета використання, а й статус орендаря як суб'єкта права на таку оренду.
Згідно з пунктом 1 Статуту Львівської обласної організації НСАУ (нова редакція), що затверджений рішенням конференції від 01.07.2021 Організація є місцевим творчим осередком НСАУ - незалежне, добровільне, місцеве об'єднання творчих працівників, яке має фіксоване членство, діє на підставі статуту і об'єднує на добровільних засадах професійних архітекторів області (т. 1, а.с. 184-194).
Зважаючи на те, що Львівська обласна організація НСАУ за своїм правовим статусом належить до організації у сфері культури і мистецтв, вона є суб'єктом, якому законом надано право орендувати державне чи комунальне майно без проведення аукціону. Відтак, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що сама лише відсутність у договорі оренди чіткого визначення цільового призначення майна не свідчить про відсутність у орендаря відповідного права.
Відповідно до частини 3 статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" підприємствам, установам і організаціям, що отримали в оренду державне та/або комунальне майно без проведення аукціону, заборонено укладати договори суборенди щодо цього майна.
Частиною 1 статті 22 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що орендар має право за письмовою згодою орендодавця з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, передати в суборенду державне та комунальне майно, за виключенням майна, отриманого таким орендарем без проведення аукціону (конкурсу), та якщо інше не передбачено договорами оренди, укладеними до моменту набрання чинності цим Законом.
Сторони у пункті 6.20 договору оренди № 30/22/2 від 15.02.2022 погодили право Орендаря за письмовою згодою Орендодавця передати майно в суборенду, за винятком майна, отриманого без проведення аукціону.
Отже, умови пункту 6.20 договору оренди фактично дублюють встановлену законом заборону на передачу в суборенду майна, отриманого без проведення аукціону. Таким чином, положення договору в цій частині не порушують законодавства, про що судом першої інстанції також зроблено правильний висновок.
Щодо відсутності у спірному договорі оренди умови про збереження пам'ятки культурної спадщини, колегія суддів враховує наступне.
Відповідно до частини 1 статті 23 Закону України "Про охорону культурної спадщини" усі власники пам'яток, щойно виявлених об'єктів культурної спадщини чи їх частин або уповноважені ними органи (особи) незалежно від форм власності на ці об'єкти зобов'язані укласти з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронний договір.
Частиною 2 статті 23 Закону України "Про охорону культурної спадщини" передбачено, що при передачі пам'ятки, щойно виявленого об'єкта культурної спадщини чи її (його) частини у володіння, користування чи управління іншій особі істотною умовою договору про таку передачу є забезпечення особою, якій передається пам'ятка, щойно виявлений об'єкт культурної спадщини чи її (його) частина, збереження пам'ятки, щойно виявленого об'єкта культурної спадщини чи її (його) частини відповідно до вимог цього Закону та умов охоронного договору, укладеного власником або уповноваженим ним органом (особою) з відповідним органом охорони культурної спадщини. Порядок укладання охоронних договорів та їхні типові форми затверджуються Кабінетом Міністрів України.
Постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.2001 № 1768 затверджено Порядок укладення охоронних договорів на пам'ятки культурної спадщини (Порядок №1768).
Відповідно до пунктів 2 та 3 Порядку № 1768 (в редакції, чинній на момент укладення договору оренди № 30/22/2 від 15.02.2022) власник пам'ятки чи її частини або уповноважений ним орган (особа) зобов'язаний не пізніше, ніж через один місяць з моменту отримання пам'ятки чи її частини у власність або у користування укласти охоронний договір з відповідним органом охорони культурної спадщини. Якщо пам'ятка належить до категорії пам'яток національного значення, охоронний договір підписується органом охорони культурної спадщини, на території якого знаходиться пам'ятка, після погодження його з центральним органом виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини.
Колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду, що сам по собі цей факт не свідчить про недійсність укладеного договору оренди.
Загальне правило про "забезпечення особою, якій передається пам'ятка, збереження пам'ятки відповідно до вимог цього Закону" фактично дублює законодавчу вимогу про обов'язок користувача утримувати пам'ятку в належному стані, своєчасно провадити ремонт, захищати від пошкодження, руйнування або знищення відповідно до цього Закону та охоронного договору (ч. 1 ст. 24 Закону України "Про охорону культурної спадщини").
Відсутність відповідної умови на момент укладення договору оренди не призвела до порушення прав та законних інтересів сторін, не унеможливила виконання договору та досягнення його мети.
Колегія суддів критично оцінює твердження скаржника - Національної спілки архітекторів України щодо відсутності у Львівської ОР права власності на спірний об'єкт нерухомості, враховуючи наступне.
Як зазначалось вище та підтверджено матеріалами даної господарської справи, рішенням Львівської обласної ради № 987 від 09.07.2009 «Про оформлення свідоцтва про право спільної власності територіальних громад Львівської області на нежитлові приміщення та споруди» оформлено право спільної власності територіальних громад Львівської області в особі Львівської ОР на об'єкти нерухомого майна, зокрема, на адміністративну будівлю, що розташована за адресою: м. Львів, вул. Підвальна, 4 (т. 3, а.с. 145-146).
Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер інформаційної довідки 406251510 від 02.12.2024, Львівській обласній раді на праві власності належить адмінбудинок А-3 загальною площею 743,5 м2, за адресою: м. Львів, вулиця Підвальна, 4 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1113551946101, номер об'єкта в РПВН: 27976781) (т. 1, а.с. 27).
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
Станом на момент звернення прокурора з даним позовом до суду державна реєстрація права власності на нерухоме майно за Львівською обласною радою є чинною, ніким не скасованою, відтак у суду відсутні правові підстави не брати її до уваги.
Щодо аргументів НСАУ про наявність у неї права безстрокового користування будівлею, колегія суддів зазначає, що ці обставини не є предметом розгляду у даній справі та не впливають на вирішення спору про дійсність чи недійсність оспорюваного договору. У межах цього провадження суд перевіряє дотримання вимог законодавства при укладенні договору оренди № 30/22/2 від 15.02.2022, які стосуються порядку передачі пам'ятки культурної спадщини в оренду.
Враховуючи вищенаведені норми права, умови укладеного сторонами договору оренди № 30/22/2 від 15.02.2022 та фактичні обставини справи, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду, що не всі порушення, на які покликається прокурор, можуть бути підставою для визнання договору оренди № 30/22/2 від 15.02.2022 недійсним.
Разом з тим встановлені порушення порядку погодження передачі пам'ятки в оренду. Договір оренди було укладено без наявного на той момент погодження центрального органу виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини та неналежне визначення вартості об'єкта оренди, що є істотною умовою договору, стосуються договору в цілому та свідчать про укладення договору з порушенням імперативних вимог законодавства.
Стаття 204 Цивільного кодексу України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов'язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду про визнання його недійсним.
Визнання договору недійсним є інститутом, що спрямований на захист прав та інтересів учасників цивільного обороту, а також публічного порядку. Це механізм, за допомогою якого усуваються правові наслідки правочину, що укладений із порушенням вимог закону.
Згідно з ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
До вимог, передбачених статтею 203 Цивільного кодексу України, належить те, що зміст правочину не повинен суперечити законам, інтересам держави та суспільства, а також моральним засадам. Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися правила, що містяться в імперативних нормах, тобто тих, які не можуть бути змінені учасниками цивільних відносин.
Правочини з вадами волі, суб'єктного складу, форми, змісту тощо, тобто ті, що не відповідають вимогам, визначеним у статті 203 Цивільного кодексу України, тим самим порушують право. Це означає, що вони є неправомірними діями, тобто правопорушеннями. Проте, суть правочину полягає в тому, що він є правомірною дією, і відтак, виникає явна суперечність, адже не можна вважати правочинами неправомірні дії.
Правопорушення має місце в момент вчинення правочину. Оскільки правочин є юридичним фактом, то саме він (а не його наслідки, тобто правовідносини) розцінюється як правопорушення. Отже, недійсність пов'язується із самим фактом вчинення протиправної дії.
Управління майном спільної власності Львівської обласної ради є органом Львівської обласної ради, що утворюється з метою здійснення повноважень щодо управління майном та об'єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ та міст Львівської області (пункт 1.1 Положення про Управління майном спільної власності Львівської ОР).
Пунктом 2.2.10 Положення про Управління майном спільної власності Львівської ОР передбачено, що управління забезпечує у встановленому порядку надання в оренду майна.
З врахуванням наведеного, реалізуючи повноваження щодо управління об'єктами спільної власності територіальних громад, Управління майном спільної власності Львівської обласної ради зобов'язане при укладенні договорів оренди діяти винятково відповідно до вимог чинного законодавства. Це включає належну правову перевірку змісту, форми та обставин вчинення правочину з метою забезпечення його дійсності.
Підсумовуючи все вищенаведене, колегія суддів констатує, що умови договору оренди № 30/22/2 від 15.02.2022 (щодо погодження з Міністерством культури та визначення вартості об'єкта оренди) є засадничими, стосуються договору в цілому, відтак є підставою для визнання його недійсним в цілому, про що судом першої інстанції зроблено правильний висновок.
Відповідно до частини 1 статті 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Згідно зі статтею 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.
Пунктом 2.3 договору оренди № 30/22/2 від 15.02.2022 передбачено, що у разі припинення цього договору Орендар повертає мано КП Львівської обласної ради "Нерухомість і майно". Орендар повертає майно за актом приймання-передачі, який підписують Орендар, Орендодавець та Балансоутримувач.
У зв'язку з визнанням договору оренди № 30/22/2 від 15.02.2022 недійсним, Львівська обласна організація НСАУ зобов'язана повернути орендоване майно Балансоутримувачу.
Колегія суддів критично оцінює твердження скаржника - Львівської обласної організації НСАУ про те, що прокуратурою не надано акта приймання-передачі майна, відповідно до умов договору про оренду майна, між Балансоутримувачем та Львівською обласною організацією Національної спілки архітекторів України, враховуючи таке.
Матеріалами даної справи підтверджено, що 29.09.2020 КП Львівської обласної ради "Нерухомість і майно" (Балансоутримувач) передало Львівській обласній організації НСАУ (Орендар) нежитлові приміщення, загальною площею 743,5 кв.м у будинку № 4 по вул. Підвальній, акт приймання-передачі нежитлових приміщень (т. 3, а.с. 193-194).
Згідно з актом приймання-передачі нежитлових приміщень від 01.01.2021, КП Львівської обласної ради "Нерухомість і майно" (Балансоутримувач) передало Львівській обласній організації НСАУ (Орендар) нежитлові приміщення, загальною площею 743,5 кв.м у будинку № 4 по вул. Підвальній (т. 1, а.с. 33).
Щодо доводів скаржників, що прокуратора не мала достатніх правових підстав здійснювати представництво в суді у даній справі, колегія суддів враховує наступне.
Об'єкт оренди «Порохова башта» за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна зареєстрований за Львівською обласною радою.
Укладення між відповідачами спірного договору оренди з порушенням вимог чинного законодавства та передача відповідачу-2 орендованого приміщення-пам'ятки архітектури національного значення у центральній частині міста Львова без визначення ринкової вартості об'єкта, з розрахованою місячною орендною платою в сумі 780,63 грн. без ПДВ за договором № 30/22/2 від 15.02.2022, свідчить про недоцільність та неефективність такої оренди, що в свою чергу негативно вливає на обсяг доходів бюджету.
При укладенні спірного договору, Львівська обласна рада, як власник спірного майна, не вжила достатніх та ефективних заходів для проведення грошової оцінки пам'ятки у відповідності до Методики, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 1447 та визначення її ринкової вартості. Львівська обласна рада протягом тривалого часу не вжила достатніх та ефективних заходів для усунення порушень Закону України «Про охорону культурної спадщини», які допущені при укладенні договору оренди від 15.02.2022.
Наведені обставини свідчать про порушення інтересів держави, не здійснення захисту цих інтересів власником майна - органом місцевого самоврядування, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, та наявністю правових підстав для вжиття прокурором заходів представницького характеру.
21.09.2023 за результатом опрацювання матеріалів ревізії, окружною прокуратурою на адресу Львівської обласної ради скеровано запит про надання інформації щодо усунення виявлених порушень, зокрема щодо спірного об'єкта оренди (т. 1, а.с. 100).
Листом від 02.10.2023 Управлінням повідомлено, що за результатом виявлених порушень готуються матеріали для проведення претензійно-позовної роботи з усунення виявлених в ході обстеження порушень цільового використання орендованого майна (т. 1, а.с. 101).
30.11.2023 Галицькою окружною прокуратурою міста Львова на адресу Управління майном спільної власності Львівської обласної ради скеровано запит про надання інформації про вжиті заходи реагування, внаслідок виявлених порушень по оренді приміщень на вул. Підвальній, 4 у м. Львові (т. 1, а.с. 104).
12.02.2024 на адресу Львівської обласної ради скеровано запит про надання інформації та матеріалів щодо погодження на передачу в оренду пам'ятки від Міністерства культури та інформаційної політики України та про проведення оцінки майна, відповідно до вимог Методики грошової оцінки пам'яток, яка затверджена Постановою Кабінету Міністрів України №1447 від 26.09.2002 (т.1, а.с. 111-112).
Листом від 21.02.2024 Управлінням майном спільної власності Львівської обласної ради повідомлено, що оцінка об'єкта оренди не проводилась, у зв'язку з тим, що орендна плата за об'єкт визначена відповідно до рішення Львівської обласної ради №1013 від 12.03.2020 в розмірі 1 грн. за 1 квм. Також, Управлінням зазначено про направлення до Міністерства культури та інформаційної політики України листа щодо погодження передачі в оренду пам'ятки (т. 1, а.с. 113).
08.10.2024 Галицькою окружною прокуратурою міста Львова в порядку ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» на адресу Львівської обласної ради направлено запит про надання інформації: чи укладений 15.02.2022 договір № 30/22/2 оренди спірного майна є чинним та чи вживались Львівською обласною радою заходи претензійно-позовного характеру щодо визнання вищевказаного договору оренди майна №30/22/2 від 15.02.2022 недійсним у судовому порядку (т. 1, а.с. 124).
Передача нерухомого майна, яке зареєстроване за Львівською обласною радою в оренду з порушенням вимог Закону, порушує права власника майна і відповідно вимагає від органу місцевого самоврядування, який зобов'язаний їх захищати, вжиття своєчасних та вичерпних заходів щодо захисту спільних інтересів територіальних громад сіл, селищ, міст Львівської області.
Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об'єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню, тощо (постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18; від 06.07.2021 у справі № 911/2169/20; від 28.09.2022 у справі № 483/448/20; від 20.06.2023 у справі № 633/408/18; від 21.06.2023 у справі № 905/1907/21; від 08.11.2023 у справі № 607/15052/16-ц).
Вищевказані обставини свідчать про порушення інтересів держави, неналежне здійснення своїх повноважень позивачем та наявністю правових підстав для звернення прокурора в порядку ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» до суду з даним позовом.
Підсумовуючи все вищевказане, колегія суддів зазначає, що доводи скаржників не знайшли свого підтвердження в ході розгляду апеляційних скарг. Ці доводи не спростовують висновків, покладених в основу рішення Господарського суду Львівської області від 26.06.2025 у справі №914/3261/24.
За приписами частин 1, 2, 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч. 1 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України).
Відповідно до ч.ч.1-5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Згідно з практикою Європейського Суду з прав людини, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, у рішеннях судів та органів, що вирішують спори, має бути належним чином викладено підстави, на яких вони ґрунтуються. Обсяг цього обов'язку щодо обґрунтовування рішення може бути різним залежно від характеру самого рішення і має визначатись з урахуванням обставин відповідної справи. Пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.
Колегія суддів приходить до висновку про те, що суд першої інстанції вірно встановив обставини, що мають значення для справи, надав належну оцінку дослідженим доказам, ухвалив законне та обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального і процесуального права, тому його необхідно залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.
Враховуючи те, що суд залишає апеляційні скарги без задоволення, судові витрати, пов'язані з розглядом справи у суді апеляційної інстанції, покладаються на скаржників відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись, ст. ст. 269, 270, 275, 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Західний апеляційний господарський суд
1. Апеляційні скарги Львівської обласної організації Національної спілки архітекторів України та Національної спілки архітекторів України залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Львівської області від 26.06.2025 у справі №914/3261/24 залишити без змін.
3. Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційних скарг залишити за скаржниками.
4. Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку в строки, передбачені ст.ст. 287-288 ГПК України.
5. Справу повернути до Господарського суду Львівської області.
Веб-адреса судового рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень: http//reyestr.court.gov.ua.
Головуючий суддя Н.М. Кравчук
Судді О.І. Матущак
О.С. Скрипчук