Справа № 642/7209/25
Провадження № 2/642/491/26
06 березня 2026 р. м. Харків
Холодногірський районний суд м. Харкова у складі:
головуючого судді - Балабая С.С.,
за участю секретаря судового засідання - Ажиппо О.О.,
представника позивача - Августинюка В.І.,
представника відповідача - Пшинніка О.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Харкові в порядку загального позовного проваджження матеріали цивільної справи за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_1 , треті особи: державний реєстратор Комунального підприємства «Центр інвентаризації та реєстрації нерухомості» Протопопівської сільської ради Жбадинський Олег Михайлович, ОСОБА_2 про скасування рішень державних реєстраторів, визнання недійсним договору купівлі-продажу та зобов'язання вчинити певні дії,
встановив:
13.11.2025 представник Харківської міської ради Гусєва А.В. звернулася до Холодногірського районного суду м. Харкова із позовом до ОСОБА_1 , треті особи: державний реєстратор Комунального підприємства «Центр інвентаризації та реєстрації нерухомості» Протопопівської сільської ради Жбадинський Олег Михайлович, ОСОБА_2 про скасування рішень державних реєстраторів, визнання недійсним договору купівлі-продажу та зобов'язання вчинити певні дії.
В обґрунтування пред'явлених позовних вимог зазначила, що спірні реєстраційні дії та подальше відчуження нерухомого майна відбулися з істотним порушенням вимог земельного, цивільного та містобудівного законодавства.Зокрема, реконструкція нежитлових приміщень була здійснена без отримання передбачених законом дозвільних документів на виконання будівельних робіт, без розроблення та затвердження проєктної документації, а також без прийняття об'єкта в експлуатацію у встановленому порядку. Крім того, роботи проведено за відсутності рішення уповноваженого органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у власність чи користування, що свідчить про використання земельної ділянки комунальної форми власності без належних правових підстав. У результаті проведеної реконструкції було змінено технічні характеристики об'єкта нерухомого майна, зокрема збільшено його загальну площу та включено до складу об'єкта додаткове приміщення, яке фактично є самочинно збудованим. Незважаючи на відсутність правових підстав для виникнення права власності на реконструйовану частину об'єкта, до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно були внесені відповідні зміни, чим створено видимість правомірності набуття права. Проедставник позивача вказує, що особа, яка здійснила самочинну реконструкцію, не набуває права власності на новостворене майно, а отже не мала правових підстав для його відчуження третій особі. Укладений у подальшому договір купівлі-продажу фактично спрямований на відчуження майна, право власності на яке не виникло у продавця, що є підставою для визнання такого правочину недійсним у судовому порядку.Таким чином, оскаржувані рішення державного реєстратора та укладений договір порушують права та законні інтереси територіальної громади як власника земельної ділянки, обмежують її можливість вільно володіти, користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою комунальної власності, у зв'язку з чим підлягають судовому захисту шляхом їх скасування та усунення наслідків самочинного будівництва.
Холодногірський районний суд м. Харкова ухвалою від 17.11.2025 відкрив провадження у справі, ухвалив розгляд справи проводити в порядку загального позовного провадження, призначив підготовче засідання.
Ухвалою від 18.11.2025 Холодногірський районний суд м. Харкова задовольнив заяву представника позивача Харківської міської ради - Гусєвої А.В. про забезпечення позову у цивільній справі № 642/7209/25 за позовною заявою Харківської міської ради до ОСОБА_1 , треті особи: державний реєстратор Комунального підприємства «Центр інвентаризації та реєстрації нерухомості» Протопопівської сільської ради Жбадинський Олег Михайлович, ОСОБА_2 про скасування рішень державних реєстраторів, визнання недійсним договору купівлі-продажу та зобов'язання вчинити певні дії, заборонив ОСОБА_1 вчинення будь-яких дій щодо відчуження об'єкту нерухомого майна - нежитлових приміщень підвалу №VIII-XII, XXXIX, XXX, XXXI, XIII в літ. «А-3-4» по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - 1222419463101).
Холодногірський районний суд м. Харкова ухвалою від 13.01.2026 закрив підготовче провадження у цивільній справі, призначив справу до судового розгляду у відкритому судовому засіданні з викликом учасників справи.
У судовому засіданні представник позивача Августинюк В.І. позовні вимоги підтримала в повному обсязі з підстав, які зазначені в позовній заяві.
Представник відповічада ОСОБА_1 - адвокат Пшиннік Олександр Володимирович заперечував проти задоволення позовних вимог та просив відмовити у їх задоволенні, посилаючись на те, що скасування рішень державного реєстратора не відновлює прав позивача, а визнання недійсним договору купівлі-продажу є неналежним способом захисту та є надмірним втручанням у право власності відповідача. Також представник позивача зазначив, що зобов'язання відповідача знести самочинно побудоване нежитлове приміщення є крайньою мірою, а позивач не вжив всіх законних заходів з метою врегулювання даного спору, не було проведено огляду та не було видано припис.
Представник третьої особи ОСОБА_2 - адвокат Баранікава М.М. надала засобами електронної пошти заяву, зі змісту якої вбачається, що вони заперечують проти задоволення позовних вимог, розгляд справи просять проводити за їх відсутності.
Державний реєстратор Комунального підприємства «Центр інвентаризації та реєстрації нерухомості» Протопопівської сільської ради Жбадинський Олег Михайлович про дату, час та місце судового засідання повідомлявся належним чином.
За правилами п. 1 ч. 3 ст. 223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Суд, повно та всебічно дослідивши матеріали справи та перевіривши їх доказами, врахувавши позиції сторін, встановив наступні фактичні обставини та зміст спірних відносин.
Згідно змісту інформаційної довідки № 451654079 Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна, сформованої 12.11.2025що рішенням державного реєстратора приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Матейченко О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 11.04.2017 № 34735220 зареєстровано право приватної власності за ОСОБА_2 на нежитлові приміщення підвалу № VIII-XII, XXXIX, XXX, XXXI в літ. «А-3-4», загальною площею 175,6 кв.м по АДРЕСА_1 (РНОНМ 1222419463101).
Рішенням державного реєстратора Комунального підприємства «Постачальник послуг» Солоницівської селищної ради Жбадинського О.М. від 15.06.2017 від 35697988 внесені зміни, а саме: нежитлові приміщення підвалу № VIIIXII, XXIX, XXX, XXXI в літ. «А-3-4», загальною площею 175,6 кв.м, змінено на нежитлові приміщення підвалу № VIII-XII, XXIX, XXX, XXXI в літ. «А-3-4» загальною площею 184,3 кв.м., на підставі поданого для державної реєстрації висновку № 78/1/06-17, виданого 09.06.2017 ФОП ОСОБА_3 .
Згідно з висновком № 78/1/06-17 від 09.06.2017, відповідно до договору купівлі-продажу від 11.04.2017, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Матейченко О.В. № 1014 та зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 1222419463101, на нежитлові приміщення підвалу № VIII-XII, XXIX, XXX, XXXI в літ. «А-3-4» загальною площею, 175,6 кв.м. по АДРЕСА_1 зареєстровано право власності на ім'я ОСОБА_2 . Проведеним 09.06.2017 обстеженням вищезазначених нежитлових приміщень встановлено, що загальна площа складає 184,3 кв.м. Зазначені зміни відбулись за рахунок зносу не несучих перегородок та улаштування нових з легких будівельних матеріалів каркасного типу (гіпсокартону), а також за рахунок уточнення лінійних розмірів усіх приміщень, за результатами обстеження та проведеними обмірами виготовлено відповідний технічний паспорт.
Відповідно договору купівлі-продажу нежитлових приміщень № 706 від 27.06.2019, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Ліпінською І.Є., ОСОБА_2 відчужила нежитлові приміщення підвалу № VIII-XII, XXIX, XXX, XXXI, ХІІІ в літ. «А-3-4», загальною площею 184,3 кв.м. на користь ОСОБА_1 .
Відповідно до технічного паспорту від 13.12.2007 на виробничий будинок фрагмент підвалу АДРЕСА_1 (інвентаризаційна справа № 32244), де міститься план поверхів виробничого будинку нежитлові приміщення підвалу в літ. А-3-4 АДРЕСА_1 на загальну площу 175,6 кв.м., площа вхідної групи не зазначена.
Відповідно до договору відчуження частки у статутному капіталі товариства з обмеженою відповідальністю та нежитлових приміщень шляхом міни № 1004 від 11.04.2017 ОСОБА_2 передає у власність ТОВ «СТАРТ» частку у розмірі 184759,00 грн. в обмін на нежитлові приміщення підвалу № VIII-XII, XXIX, XXX, XXXI в літ. «А-3-4» загальною площею 175.6 кам, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .
Рішенням державного реєстратора приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Матейченко О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 11.04.2017 № 34735220 зареєстровано право приватної власності за ОСОБА_2 на нежитлові приміщення підвалу № VIII-XII, XXXIX, XXX, XXXI в літ. «А-3-4», загальною площею 175,6 кв.м по АДРЕСА_1 .
Відповідно до технічного паспорта на виробничий будинок 2/2 фрагмент підвалу провулок Лопанський від 09.06.2017 (інвентаризаційна справа № 78-06/17, реєстровий номер 1222419463101) загальна площа об'єкту становить 184,3 кв.м. та додано приміщення ХІІІ (Тамбур) загальною площею 10,2 кв.м.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина 1 статті 15, частина 1 статті 16 ЦК України).
Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Реєстру.
До інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності. Самостійного значення для виникнення права власності факт державної реєстрації не має.
У постанові від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84).
При цьому термін «визнання», який вживається в Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та нормах статті 376 ЦК України, має різне змістовне значення. В контексті регулювання відносин, пов'язаних із самочинним будівництвом, термін «визнання» має чітко визначений зміст - визнання судом права власності на нерухоме майно, збудоване на земельній ділянці за тією чи іншою особою. Самою по собі реєстраційною дією передбачений статтею 376 ЦК України судовий порядок не може бути підмінений.
Системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, а державна реєстрація визначає лише момент, з якого право власності може виникнути за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
У постанові від21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20) Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (пункт 123).
Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.
Повноцінне здійснення прав на нерухоме майно неможливе без державної реєстрації з огляду на те, що вона є завершальним етапом набуття повного обсягу речових прав. Однак сама по собі державна реєстрація речових прав не захищає учасників цивільних відносин від порушень права власності та інших речових прав.
Як слідує із змісту частини третьої статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила самочинне будівництво, не може звертатись за підтвердженням належного їй права власності або вимагати визнання належного їй права в іншому, позасудовому порядку.
Статтею 15 ЦК України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
При цьому суб'єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
Способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
Частинами третьою - п'ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке. Право власності на самочинно збудоване майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Визнання права власності в порядку частини третьої або п'ятої статті 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов'язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п'ята статті 376 ЦК України).
При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, норм частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (пункт 154 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справi № 916/1174/22).
Таким чином, усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої у спорах про знесення об'єкта самочинного будівництва заявлені позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора є неналежними та такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача.
Дана позиція відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 щодо неналежності позовних вимог про скасування рішень щодо державної реєстрації.
З огляду на це позовні вимоги щодо скасування рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Постачальник послуг» Солоницівської селищної ради Жбадинського Олега Михайловича про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 35697988 від 15.06.2017 та скасування рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Центр інвентаризації та реєстрації нерухомості» Протопопівської сільської ради Жбадинського Олега Михайловича про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 39613817 від 09.02.2018 не підлягають задоволенню.
Також суд зазначає, що завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23)).
Відповідно до частини 1 статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частини 1 - 4статті 376 ЦК України).
У статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23) вказано, що:
«99. У певних випадках спосіб захисту імперативно «прив'язаний» до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін «встановлений законом» означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку статті 16 ЦК України, статті 20 ГК України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення частини 1 статті 5 ГПК України (аналогічне - у частині першій статті 5 ЦПК України) вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.
100. Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
109. При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини 2 статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
110. Тобто відповідно до приписів частин 3 та 5 статті 376 ЦК України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.
111. Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України(тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
137. Якщо право власності на об'єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав), у разі задоволення позовної вимоги про знесення об'єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.
138. Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об'єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини 1 статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ).
139. Велика Палата Верховного Суду наголошує, що у випадку задоволення однієї із зазначених вище вимог юридична доля самочинно побудованого майна (спірного об'єкта нерухомості) буде вирішена у встановленому законом порядку. Разом із цим буде відновлено стан єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Натомість заявлена позивачем у цій справі вимога зазначеного не забезпечує.
150. Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в постанові від 21 грудня 2022 року у справі № 263/18985/19, зокрема, зазначив, що «установивши відсутність доказів надання земельної ділянки відповідачу для будівництва спірного магазину, відсутність формування земельної ділянки та присвоєння їй указаної відповідачем поштової адреси, а також доказів реєстрації декларації та готовність спірного об'єкта - нежитлової будівлі, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про відсутність підстав для набуття фізичною особою права власності не нерухоме майно та незаконність здійснення оспорюваної державної реєстрації права власності за відповідачем, що має наслідком її скасування».
151. При цьому Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, пославшись на положення статті 376 ЦК України, кваліфікував спірну нежитлову будівлю як самочинно побудовану.
152. Натомість у пунктах 112, 113, 125 цієї постанови Велика Палата Верховного Суду дійшла таких висновків.
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно.
153. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що визначальними обставинами для встановлення подібності справ № 263/18985/19 та № 916/1174/22 є (1) наявність самочинного будівництва, на яке (2) неправомірно зареєстровано право власності. Спір щодо подальшої юридичної долі самочинно побудованого майна вирішується виключно відповідно до статті 376 ЦК України, тобто за вимогами про знесення такого майна або про визнання права власності на таке майно.
154. У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно,неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності.
155. Ураховуючи викладене, Велика Палата Верховного Суду відступає від правового висновку Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, зазначеного у пункті 150 цієї постанови».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 колегія суддів зробила висновок щодо визнання недійсними договорів купівлі-продажу, стороною у яких не є власник земельної ділянки.
Колегія суддів зазначила, що власник земельної ділянки не є стороною спірних договорів та не заявляє про свої права або інтереси щодо об'єктів купівлі-продажу. Внаслідок укладення відповідачами спірних договорів обсяг прав та обов'язків власника земельної ділянки жодним чином не змінюється. Укладення оскаржуваних договорів не створило для позивача як дійсного власника земельної ділянки жодних правових наслідків. При цьому самі договори, на відміну від розташування на земельній ділянці самочинного будівництва, не створюють для позивача перешкоди в розпорядженні земельною ділянкою (п. 142).
Отже, права та інтереси Міськради укладенням відповідачами спірних договорів не порушуються. Визнання цих договорів недійсними не приведе до відновлення порушених прав власника земельної ділянки, що є підставою для відмови в задоволенні відповідних позовних вимог про визнання договорів недійсними. Подібні висновки викладені в пунктах 47, 48 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22, в пункті 8.38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2024 у справі № 496/1059/18 (п.143).
Крім того, суд зазначає, що позивач визначив одну зі сторін оспорюваного договору, а саме ОСОБА_2 третьою особою, що свідчить про неналежній скалад сторін, а під час судового розгляду позивачем не надавалася заява про залучення зазначеної третьої особи співвідповідачем, що також є підставою для відмови в задоволені позовних вимог в частині визнання недійсним спірного договору.
З огляду на вказані висновки, а також враховуючи, що позивач звернувся з позовом у цій справі з підстав, зокрема, неправомірної реєстрації за ОСОБА_1 права власності на самочинно побудоване майно, вимога позивача про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 № 706 від 27.06.2019, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ліпінською І.Е. є неналежним способом захисту, а тому відсутні підстав для задоволення позову в цій частині.
Щодо позовної вимоги про зобов'язання знесення самочинно побудованого нежитлового приміщення підвалу №ХІІІ (тамбур) в літ.А3 загальною площею 10.2 кв.м по АДРЕСА_2 суд зазначає наступне.
Європейський суд з прав людини у справі «Іванова і Черкезов проти Болгарії» [Ivanova and Cherkezov v. Bulgaria] (№46577/15) від 21.04.2016 р., вказав, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.
Таким чином, з урахуванням змісту статті 376 ЦК України в поєднанні з положеннями статей 16, 386, 391 цього Кодексу вимоги про знесення самочинно збудованого нерухомого майна на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, можуть бути заявлені власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, за умови доведеності факту такого порушення самочинною забудовою.
Дана позиція відповідає висновкам Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 296/5460/17, провадження № 61-801св20 викладеним у постанові від 11.08.2020.
У постанові Верховного Суду України від 17 грудня 2014 року у справі № 6-137цс14 зроблено висновок, що правом звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Відтак, суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорювані права, свободи чи інтереси цих осіб, і, залежно від встановленого, вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. У справі, яка переглядається, судами встановлено, що об'єкт нерухомості збудований на земельній ділянці, що не була відведена у встановленому порядку для цієї мети. Разом із тим, ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог особи, яка не є власником земельної ділянки, на якій зведено об'єкт нерухомості, суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд касаційної інстанції, не встановив, яким чином порушуються права зазначеної особи, хоча для правильного застосування статей 376, 386, 391 ЦК України встановлення цього факту є обов'язковим.
Отже, якщо проведення перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
Таким чином, системний аналіз зазначених положень дає підстави для висновків про те, що самочинне будівництво підлягає безумовному знесенню, якщо: 1) власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за особою, яка здійснила таке будівництво; 2) власник земельної ділянки не заперечує проти визнання права власності на самочинну забудову, однак така забудова порушує права інших осіб на зазначену земельну ділянку; 3) самочинна забудова зведена на наданій земельній ділянці але з відхиленням від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, з істотним порушенням будівельних норм і правил, що порушує права інших осіб, за умови, що особа, яка здійснила самочинне будівництво, відмовилась від здійснення перебудови.
В постанові Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 квітня 2018 року у справі № 725/6305/15-ц (провадження № 61-5008св18) згідно із яким: "При розгляді справи про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення незаконно збудованого будинку, суди повинні встановити наявність або відсутність вказаних у частинах четвертій та сьомій статті 376 ЦК України обставин".
При цьому розглядаючи позови про знесення або перебудову самочинно збудованого об'єкта нерухомості відповідно до вимог статті 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та положень частини сьомої статті 376 ЦК України, суди мають встановлювати, чи було видано особі, яка здійснила самочинне будівництво, припис про усунення порушень, чи можлива перебудова об'єкта та чи відмовляється ця особа від такої перебудови. Знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності. Знесення нерухомості, збудованої з істотним відхиленням від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, з істотним порушенням будівельних норм і правил (у тому числі за відсутності проекту), допустиме лише за умови, якщо неможливо здійснити перебудову нерухомості відповідно до проекту або відповідно до норм і правил, визначених державними правилами та санітарними нормами, або якщо особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від такої перебудови (постанова Верховного Суду у складі Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 січня 2020 року у справі № 646/7646/16-ц (провадження № 61-2011св19).
Частиною 1 ст. 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначено, що у разі виявлення факту самочинного будівництва об'єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.
У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до адміністративного суду про знесення самочинно збудованого об'єкта та компенсацію витрат, пов'язаних з таким знесенням.
Судом встановлено, що відповідно до листа Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради від 12.11.2025 № 9101/0/226-25, наданого Департаменту земельних відносин Харківської міської ради, в Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту та в реєстрі будівельної діяльності, розміщеному на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, відсутня інформація щодо документів дозвільного та декларативного характеру на реконструкцію нежитлових приміщень підвалу № VIII-XII, XXXIX, XXX, XXXI, XIII у будинку літ. «А-3-4» за адресою: АДРЕСА_1 .
Крім того, з указаного листа вбачається, що документи дозвільного та декларативного характеру щодо зазначеного об'єкта на розгляд Інспекції не надходили, а заходи державного архітектурно-будівельного контролю стосовно вказаного об'єкта Інспекцією не здійснювалися.
Під час розгляду справи встановлено, що позивачем або органом державного архітектурно-будівельного контролю не проводився огляд нежитлових приміщень підвалу № VIII-XII, XXIX, XXX, XXXI, ХІІІ в літ. «А-3-4» загальною площею 184,3 кв.м. по АДРЕСА_1 та не проводилось жодних експертиз щодо встановлення факту самочинного будівництва.
Як встановлено із матеріалів справи та доводів сторін Відповідач не отримував припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил на спірний об'єкт та в матеріалах справи відсутні відомості щодо винесення такого припису органом державного архітектурно-будівельного контролю.
Таким чином під час розгляду справи судом встановлено, що позивачем не здійснено жодних заходів щодо реагування та притягнення винних осіб до відповідальності, відповідно до вимог діючого законодавства.
Суд також зазначає, що позивачем в обґрунтування позовних вимог не надано належних доказів, які підтверджують, що спірна добудова, про знесення якої заявлено вимогу, знаходиться на земельній ділянці, власником або користувачем якої є позивач, внаслідок чого неможливо прийти до висновку про порушення його прав самочинним будівництвом.
Також, суд вважає, що позивачем не доведено наявність самого факту самочинного будівництва, внаслідок того, що лист Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради від 12.11.2025 № 9101/0/226-25 не є належним доказом факту самочинного будівництва.
Так судом на підставі даних інвентаризації спірного об'єкту встановлено, що відбулося збільшення його площі на 8,7 кв.м за рахунок добудови приміщення підвалу №ХІІІ (тамбур) у виробничому будинку літ. А «3-4».
Відповідно до висновку виконаного згідно до кваліфікаційного сертифікату відповідального виконавця робіт з інвентаризації нерухомого майна ФО-П ОСОБА_3 від 09.06.2017 № 78/1/06-17, проведеним 09.06.2017 обстеженням вищезазначених нежитлових приміщень встановлено, що загальна площа складає 184,3 кв.м. Зазначені зміни відбулись за рахунок зносу не несучих перегородок та улаштування нових з легких будівельних матеріалів каркасного типу (гіпсокартону), а також за рахунок уточнення лінійних розмірів усіх приміщень, за результатами обстеження та проведеними обмірами виготовлено відповідний технічний паспорт. Заначає, що відповідно до п. 3.2 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об?єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва України від 24.05.2001 N? 127 та зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 10.07.2001 за N? 582/5773 (зі змінами та доповненнями), а саме: «для громадських та виробничих будівель (приміщень) перепланування, пов?язані зі збільшенням або зменшенням площі за рахунок демонтажу перегородок (без порушення несучих стін, несучих конструкцій, опор, балок), комор, утеплення і оздоблення стін » не є самочинними.
При цьому судом встановлено, що у технічному паспорті на фрагмент підвалу виробничого будинку № 22 від 09.06.2017 відсутня відмітка (штамп) «Збудовано самочинно» із зазначенням відповідної літери об'єкта, як це прямо передбачено пунктом 3.2 розділу ІІІ Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Комітету будівництва, архітектури та житлової політики України № 127 від 24.05.2001 (у редакції, чинній на момент виготовлення вказаного технічного паспорта).
Крім цього, згідно плану експлуатації приміщень до плану поверхів виробничої будівлі 2/2 літер. «А-3-4» пров. Лопанський приміщення №ХІІІ є тамбуром, а згідно того ж пунктом 3.2 розділу ІІІ Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Комітету будівництва, архітектури та житлової політики України № 127 від 24.05.2001 (у редакції, чинній на момент виготовлення технічного паспорта) не належать до самочинного будівництва для громадських та виробничих будівель зокрема зведення на земельній ділянці тимчасових господарських будівель та споруд, навісів, альтанок, тамбурів, терас, веранд, наметів, накриття, сходів, естакад, літніх душових, теплиць, свердловин, криниць, люфт-клозетів, вбиралень, вигрібних ям, замощень, парканів, воріт, хвірток, відкритих басейнів та із накриттям полегшеної конструкції, погребів, ганків тощо.
За змістом ч. 3 ст.12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч. 1 ст. 76 ЦПК України).
У ч. 2 ст. 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідно до ч. 1 ст. 80 ЦПК України, достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Жодних належних, достовірних та достатніх доказів на підтвердження самочинного будівництва та порушення внаслідок цього його прав позивачем не надано та матеріали справи таких не містять.
З огляду на зазначені висновки вимога щодо зобов'язання ОСОБА_1 знести самочинно побудоване нежитлове приміщення підвалу № XIII (тамбур) в літ. «А-3-4», загальною площею 10,2 кв.м по АДРЕСА_1 є крайньою мірою і позивачем не здійснено усіх можливих заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності, а тому відсутності підстав для задоволення позову в цій частині.
У зв'язку з вище зазначеним, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позову в повному обсязі.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України, за відмови у задоволенні позовних вимог, понесені позивачем судові витрати залишаються покладеними на нього ж.
Згідно з ч. 9 ст. 158 ЦПК України застосовані засоби забезпечення позову підлягають скасуванню
Керуючись статтями 16, 317, 376 ЦК України, статтями 2, 5, 258,259,264,265,270,273,351,354,355 ЦПК України, суд
У задоволенні позову Харківської міської ради до ОСОБА_1 , треті особи: державний реєстратор Комунального підприємства «Центр інвентаризації та реєстрації нерухомості» Протопопівської сільської ради Жбадинський Олег Михайлович, ОСОБА_2 про скасування рішень державних реєстраторів, визнання недійсним договору купівлі-продажу та зобов'язання вчинити певні дії відмовити в повному обсязі.
Скасувати заходи забезпечення позову, які полягають у забороні ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) вчинення будь-яких дій щодо відчуження об'єкту нерухомого майна - нежитлових приміщень підвалу №VIII-XII, XXXIX, XXX, XXXI, XIII в літ. «А-3-4» по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - 1222419463101), накладені ухвалою Холодногірського районного суду м. Харкова про забезпечення позову від 18.11.2025 у справі № 642/7209/25.
Судові витрати залишити за позивачем.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду протягом 30 днів з дня виготовлення повного рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Учасники справи:
Позивач - Харківська міська рада, код ЄДРПОУ 04059243, адреса місцезнаходження: 61200, м. Харків, майдан Конституції, 7.
Відповідач - ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_3 .
Третя особа - державний реєстратор Комунального підприємства «Центр інвентаризації та реєстрації нерухомості» Протопопівської сільської ради Жбадинський Олег Михайлович, адреса місцезнаходження: Дергачівський р-н, Харківська обл., село Протопопівка, вул. Центральна, буд.47.
Третя особа - ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_4 .
З текстом рішення можна ознайомитись в Єдиному державному реєстрі судових рішень за посиланням http://reyestr.court.gov.ua.
Суддя С.С. Балабай