02.03.2026м. СумиСправа № 920/1615/25
Господарський суд Сумської області у складі
судді Резніченко О.Ю.,
за участю секретаря судового засідання - Бублик Т.Д.,
розглянув у порядку загального позовного провадження матеріали справи
за позовом Акціонерного товариства “Укрнафта» (провулок Несторівський, будинок 3-5, м. Київ, 04053, код ЄДРПОУ 00135390)
до відповідача: Охтирської міської ради (вул. Незалежності, 11, м. Охтирка, Сумська область, 42700, код ЄДРПОУ 36467402)
про визнання укладеною додаткової угоди про зміни до договору оренд землі
за участю представників сторін:
від позивача: Філіппова О.Г. (в режимі відеоконференції)
від відповідача: не прибув
Стислий виклад позицій сторін по справі. Заяви, які подавались сторонами. Процесуальні дії, які вчинялись судом.
Позивач просить суд визнати укладеною додаткову угоду про зміни до договору оренди землі №176.10.Ор від 22.10.2010 року між Акціонерним товариство “Укрнафта» та Охтирською міською радою щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5920388000:01:001:5267, загальною площею площею 0,8970 гектара, яка знаходиться за адресою: вул. Берегова, 33А, с. Климентове Охтирського району Сумської області (редакція додаткової угод №3 викладена в п. 2 прохальної частини позовної заяви). Покласти на Охтирську міську раду понесені позивачем судові витрати.
Позов обґрунтовано тим, що позивач в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та умов договору оренди звернувся до відповідача з проектом додаткової угоди №3 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки. Відповідач у встановлений ст. 33 Закону України «Про оренду землі» місячний строк не розглянув заяву та повідомив про результати її розгляду тільки 21.10.2025.
Відповідно до листа відповідача від 21.10.2025 №01-05/2914, 16.10.2025 проект рішення «Про затвердження документацій із землеустрою та надання в оренду та постійне користування земельних ділянок», а саме про передачу акціонерному товариству «Укрнафта» в оренду земельну ділянку площею 0,8970 га, на новий термін строком 3 роки, для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення (для розміщення та обслуговування бази відпочинку «Буровичок»), код КВЦПЗД - 07.01, землі рекреаційного призначення, розташовану в с. Климентове Охтирського району Сумської області, кадастровий номер 5920388000:01:001:5267, під об'єктом нерухомого майна, не підтримано депутатами Охтирської міської ради.
Крім цього, позивач зазначає, що після закінчення строку дії договору продовжує використовувати земельну ділянку та сплачує орендну плату.
Відповідач 22.12.2025 через систему «Електронний суд» надіслав відзив на позов.
Ухвалою Господарського суду Сумської області від 01.12.2025 р. було відкрито провадження у справі № 920/1615/25 за позовом Акціонерного товариства «Укрнафта» в особі Структурної одиниці (філії) «Укрнафта Буріння» Акціонерного товариства «Укрнафта» до Охтирської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди про зміни до договору оренди землі, яка доставлена до Електронного кабінету відповідача у справі 01.12.2025 о 15:42. Пунктом 4 резолютивної частини Ухвали від 01.12.2025 Відповідачу було встановлено п'ятнадцятиденний строк для подання відзиву на позовну заяву, а отже граничний строк подання письмової заяви по суті справи закінчився 16.12.2025.
Відповідно до положень ст. ст. 42, 43 Господарського процесуального кодексу України (далі- ГПК) учасники справи зобов'язані виконувати процесуальні дії у встановлені законом або судом строки, а також повинні добросовісно користуватись процесуальними правами.
Відповідно до ч. 8,9 ст.165 ГПК України відзив подається в строк, встановлений судом, який не може бути меншим п'ятнадцяти днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі. У разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами.
Згідно ч.1, 2 ст.118 ГПК України право на вчинення процесуальної дії втрачається із закінченням строку, встановленого законом або судом. Документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, крім випадків, передбачених цим Кодексом.
При цьому, відповідач не подав суду клопотання про поновлення строку на подання відзиву на позов, тому відповідно до ст.ст. 42, 43, 118, 165 ГПК України суд залишає відзив на позов без розгляду.
02.01.2026 до суду надійшла від позивача заява про визнання поважними причин пропуску строку на подання доказу - платіжної інструкції від 29.12.2025 №123558УГ25 про сплату орендної плати у розмірі 13462,30 грн за листопад 2025.
Згідно ст.80 ГПУ України учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду. Позивач, особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб, повинні подати докази разом з поданням позовної заяви. Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об'єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу. Докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.
Зважаючи на те, що платіжна інструкція була створена після звернення до суду із позовом та подана суду на стадії підготовчого провадження, суд задовольнив клопотання позивача та долучив доказ до справи.
Відповідно до ухвали суду від 02.02.2026 підготовче засідання у справі було закрите та справа призначена до розгляду по суті в судовому засіданні на 02.03.2026.
У судовому засіданні 02.03.2026 представник позивача позовну вимоги підтримав.
Представник відповідача в судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.
Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.
Між Охтирською районною державною адміністрацією та Відкритим акціонерним товариством «Укрнафта», від імені якого діяв структурний підрозділ Охтирське управління бурових робіт (в подальшому реорганізоване в «Укрнафта Буріння» Акціонерного товариство «Укрнафта») (далі - позивач, товариство, АТ «Укрнафта, Орендар) було укладено Договір № 176.10.Ор від 22.10.2010 року оренди земельної ділянки для розміщення і обслуговування бази відпочинку «Буровик» (землі рекреаційного призначення), загальною площею площею 0,8970 гектара (кадастровий номер 5920388000:01:001:5267) (далі - Договір). Земельна ділянка розташована за межами населених пунктів на території Охтирської міської ради (Староіванівської сільської ради) Охтирського району Сумської області, за адресою: вул.Берегова, 33А, с.Климентове Охтирського району Сумської області.
Додатковою угодою №1 від 02.03.2021 року термін дії договору будо продовжено на 5 років, зобов'язано Орендаря провести нормативно грошову оцінку та вжити заходів щодо внесення змін щодо нормативно грошової оцінки до Договору. Додатковою угодою від 21.11.2022 року, внесено зміни до договору стосовно сторін договору - зокрема Орендодавцем визначено Охтирську міську раду та Орендарем - Публічне акціонерне товариство «Укрнафта», внесено зміни до нормативно грошової оцінки, змінено розмір орендної плати та зобов'язано Орендодавця провести державну реєстрацію додаткової угоди.
АТ «Укрнафта» в межах термінів, визначених п.8 Договору та ст.33 ЗУ «Про оренду землі» звернулась до Охтирської міської ради Сумської області ( далі - Відповідач, Орендодавець) з листом-заявою «Про поновлення договору оренди землі» від 04.09.2025 року № 01/01/09/24/03/01-01/02/685, вхідний номер листа до Охтирської міської ради - № 397 від 12.09.2025 року.
В листі-заяві позивач звертав увагу Орендодавця на наявність на земельній ділянці об'єкта нерухомого майна, що належить на праві власності АТ «Укрнафта» та наявність переважного права на поновлення його на новий строк (п.8Договору). До листа будо додано пакет документів, зокрема, належним чином завірені копії: Виписка з ЄДРЮО, ФОП та ГФ по АТ (юридичні особі) та УНБ ( філії - «Укрнафта Буріння»); Договір оренди землі від 22.10.2010 року; Додаткова угоди №1 від 02.03.2021 року; Додаткова угоди від 21.11.2022 року; Проект додаткової угоди; нормативно грошова оцінка земельної ділягки; Нотаріальна довіреність від 04.08.2025.
Листом від 21.10.2025 року № 01-05/2914 «Про розгляд заяви» повідомлено АТ «Укрнафта» про те, що на пленарне засідання сесії Охтирської міської ради 16.10.2025 було підготовлено відповідний проєкт рішення міської ради про надання в оренду земельної ділянки. Проте, в ході голосування вказаний проєкт не підтримано депутатами Охтирської міської ради.
Також позивач зазначив, що після закінчення строку дії договору оренди належним чином виконує обов'язки за спірним договором, продовжує використовувати спірну земельну ділянку та має намір у подальшому користуватися нею за цільовим призначенням, сплачуючи орендну плату, що підтверджується платіжною інструкцією від 29.12.2025 про сплату 13462,30 грн орендної плати за договором за листопад 2025.
Позивач вважає, що відповідачем порушено строки розгляду заяви про поновлення договору оренди, встановлені ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Крім цього, відповідач не обґрунтував підстави відмови в укладенні додаткової угоди, чим порушив права позивача як орендаря.
Позивач обґрунтовує свої позовні вимоги ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та вважає, що належним способом захисту його прав є звернення до суду з позовом про продовження дії договору оренди шляхом укладення додаткової угоди про зміни до договору у запропонованій ним редакції.
Законодавство, що підлягає застосуванню. Висновки суду.
Згідно із статтею 3 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) загальними засадами цивільного законодавства зокрема є свобода договору; свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; справедливість, добросовісність та розумність.
Відповідно пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини.
Частиною першою статті 626 ЦК України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно з положеннями частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Стаття 629 ЦК України наголошує, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
16.07.2020 набрав чинності п. 8 Закону України №340-ІХ від 05.12.2019 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі по тексту - Закон України №340-ІХ), згідно якого ст. 33 Закону України «Про оренду землі» викладено в новій редакції. Також 16.01.2022 Закон України №340-ІХ набрав чинності у частині, якою доповнено Закон України «Про оренду землі» статтею 322 «Поновлення договорів оренди землі» та розділ ІХ Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами 3 і 4.
Відповідно до ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції Закону України №340-ІХ) урегульовано порядок реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк, а саме:
Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
При цьому, колишня редакція ч. 6 ст. 33 Закон України «Про оренду землі» виключена та замість неї Земельний кодекс України доповнено ст. 126-1.
Касаційний Господарський Суд у складі Верховного Суду у постанові від 23.11.2023 у справі №906/1314/12 зробив висновок, що відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість, за загальним правилом дії законів у часі, застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
Тому у цій справі позивач обрав належний спосіб захисту шляхом пред'явлення вимоги про укладення договору на новий строк, яка повинна розглядатися судом із застосуванням положень ч.ч. 1-5 ст. 33 Закон України «Про оренду землі» в редакції на момент звернення до суду.
При дослідженні доказів судом установлено та сторонами не заперечується, що позивач з дотриманням вимог ч. 2 ст. 33 Закон України «Про оренду землі» та п. 8 договору звернувся до відповідача з листом про поновлення договору оренди землі на 3 роки на тих же умовах (а.с. 18-19). До листа додано проект додаткової угоди №3 (а.с. 20).
При цьому, у тексті проекту додаткової угоди №3 позивач пропонує не тільки продовжити дію договору оренди, але й змінити п. 5 договору, виклавши його у такій редакції:
« 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить :
кадастровий номер земельної ділянки 5920388000:01:001:5267 - 190 793.54 грн. ( сто дев'яносто тисяч сімсот дев'яносто три грн 54 коп)» станом на 03.09.2025 року.».
Однак відповідно до укладеної між сторонами додаткової угоди від 21.11.2022 (а.с. 17) була визначена у п. 5 нормативна грошова оцінка земельної ділянки у розмірі 2169797,94 грн.
Також відповідно до п. 9 договору (у редакції додаткової угоди від 21.11.2022) сторони узгодили, що орендна плата складає 5% нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Тому, фактично, позивач пропонує зменшити нормативну грошову оцінку земельної ділянки майже в одинадцять раз, що призвело б до зменшення і розміру орендної плати, яка розраховується від нормативної грошової оцінки.
При цьому, позивач у позові не навів жодного обґрунтування щодо необхідності внесення змін до п. 5 договору у частині зменшення нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Відповідно до ч. 4 ст. 33 Закон України «Про оренду землі» при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Також відповідно до абз. 3 розділу ІХ Перехідних положень Закон України «Про оренду землі» договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Цей абзац означає, що при укладенні договорів на новий строк, зокрема, шляхом підписання додаткової угоди (на майбутнє), необхідно привести їх у відповідність до чинного законодавства. Насамперед, це стосується пролонгації оренди. У договорі на новий строк можуть бути передбачене поновлення на другий строк лише в порядку ст. 126-1 ЗК України.
21.10.2025 відповідач повідомив позивача про те, що в ході голосування на засіданні сесії Охтирської міської ради 16.10.2025 проект рішення «Про затвердження документацій із землеустрою та надання в оренду та постійне користування земельних ділянок», а саме про передачу акціонерному товариству «Укрнафта» в оренду земельну ділянку площею 0,8970 га, на новий термін строком на 3 роки, для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення (для розміщення та обслуговування бази відпочинку «Буровичок»), код КВЦПЗД-07.01, землі рекреаційного призначення, розташовану в с. Климентове Охтирського району Сумської області, кадастровий номер 5920388000:01:001:5267, під об'єктом нерухомого майна, не підтримано депутатами Охтирської міської ради.
Порядок розгляду листа-повідомлення орендаря та проекту додаткової угоди урегульований ч. 5 ст. 33 Закон України «Про оренду землі», згідно якої орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відповідно до ч. 1 ст. 122 Земельного Кодексу України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Згідно із ч.ч. 1,2 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування" (в редакції, чинній на момент звернення позивача до відповідача) рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом.
Таким чином, відповідач у межах своїх повноважень, на пленарному засіданні сесії Охтирської міської ради не підтримав рішення щодо передачі позивачу в оренду на новий строк на 3 роки земельної ділянки, кадастровий номер 5920388000:01:001:5267.
Тому, ураховуючи відсутність волевиявлення Охтирської міської ради на продовження дії договору оренди земельної ділянки на 3 роки, відсутність обгрунтування позивачем зменшення у проекті додаткової угоди №3 нормативно-грошової оцінки земельної ділянки (та як наслідок і зменшення розміру орендної плати), керуючись приписами ч.ч. 1-5 ст. 33, абз. 3 розділу ІХ Перехідних положень Закон України «Про оренду землі», суд дійшов висновку про необгрунтованість позовних вимог та відмову в задоволенні позову.
Також суд вважає за необхідне зазначити щодо аргументів позивача про продовження користування земельною ділянкою протягом місяця після закінчення дії договору оренди та сплати орендної плати.
Фактично позивач покликається до колишньої ч. 6 ст. 33 Закон України «Про оренду землі», яка була виключена відповідно до Закону України №340-ІХ та замість неї Земельний кодекс України доповнений ст. 126-1 щодо поновлення договору.
При цьому, відповідно до абз. 4 розділу ІХ Перехідних положень Закон України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Зазначений абзац 4 стосується застосування колишньої ч. 6 ст. 33 Закон України «Про оренду землі» та означає, що у випадку, коли договір оренди укладений або змінений після набрання чинності Законом України №340-ІХ (після 16.07.2020), то він поновлюється лише на підставі ст. 126-1 Земельного кодексу України. В іншому випадку застосовується колишня ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а позов про укладення додаткової угоди про поновлення може бути задоволений, по-перше, у випадку, коли не змінюються інші умови договору, крім умови про поновлення строку, та по-друге, якщо орендар своєчасно звернувся до орендодавця , а той не відреагував протягом місяця після закінчення строку оренди.
У постанові Касаційного Господарського Суду у складі Верховного Суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21 саме відображено, що абз. 4 розділу ІХ Перехідні положення стосується лише застосування колишньої ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Розподіл судових витрат між сторонам.
Згідно ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
Відповідно до положень ч. 2 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи те, що судом у позові відмовлено повністю, то витрати зі сплати судового збору в розмірі 2422 грн 40 коп. покладаються на позивача.
Керуючись ст. ст. 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 ГПК України, суд
1. У позові Акціонерного товариства “Укрнафта» до відповідача: Охтирської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди про зміни до договору оренд землі - відмовити повністю.
2. Витрати по сплаті судового збору у розмірі 2422 грн 40 коп. покласти на позивача.
3. Відповідно до ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
4. Згідно з ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 05.03.2026.
СуддяО.Ю. Резніченко