65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"23" лютого 2026 р.м. Одеса Справа № 916/411/23
Господарський суд Одеської області у складі судді Погребної К.Ф. при секретарі судового засідання Фатєєвій Г.В. розглянувши справу №916/411/23
за позовом Одеської міської ради (65026, м. Одеса, пл. Думська, 1; код ЄДРПОУ 26597691)
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" (65014, м. Одеса, вул. Віри Інбер, буд. 5, офіс 1; код ЄДРПОУ 35118558)
за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Департамент комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1; код ЄДРПОУ 26302595).
про розірвання договору купівлі-продажу та стягнення 935 681,07 грн.
та за зустрічним позовом Товариство з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" (65014, м. Одеса, вул. Віри Інбер, буд. 5, офіс 1; код ЄДРПОУ 35118558)
до відповідача: Одеської міської ради (65026, м. Одеса, пл. Думська, 1; код ЄДРПОУ 26597691)
про визнання недійсним договору
Представники:
від позивача: Павлюк В.С. самопредставництво;
від відповідача: Згода О.О. ордер
від третьої особи: Бондар А.Г. самопредставництво;
У січні 2023 року Одеська міська рада звернулась до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд", в якому просила:
-розірвати договір купівлі-продажу від 27.01.2022, укладений між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" щодо нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 565,5 кв.м, за адресою: м.Одеса, вул.Дідріхсона, буд.3, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 27.01.2022 за № 84;
-стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" на користь Одеської міської ради 3% річних у розмірі 270 02,52 грн та неустойку у розмірі 665478,55грн.
22.02.2023 до Господарського суду Одеської області від Товариства з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" надійшла зустрічна позовна заява (вх. № 760/23) до Одеської міської ради, в якій товариство просило:
-визнати недійсними результати електронного аукціону №UA-PS-2021-12-09-0000021, який відбувся 28.12.2021 і оформлений протоколом про результати електронного аукціону, що затверджений наказом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради №16 від 11.01.2022;
-визнати недійсним договір купівлі-продажу від 27.01.2022, укладений між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" щодо нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 565,5 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Дідріхсона, буд.3, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 27.01.2022 за № 84;
-стягнути з територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" кошти в розмірі 1461616,12 грн.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 11.05.2023 зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" до Одеської міської ради про визнання недійсними результатів електронного аукціону, визнання недійсним договору та стягнення 1461616,12 грн задоволено частково. Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 27.01.2022, укладений між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" щодо нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 565,5 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Дідріхсона, буд.3, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 27.01.2022 за № 84. У задоволені решти зустрічного позову відмовлено. Стягнуто з територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" 2684,00 грн судового збору. У задоволенні позову Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" про розірвання договору купівлі-продажу та стягнення 935681,07 грн відмовлено.
Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 07.11.2023 по справі №916/411/23 рішення Господарського суду Одеської області від 11.05.2023р. залишено був змін.
Постановою Верховного Суду від 01.02.2024р. касаційну скаргу Одеської міської ради задоволено частково, Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 07.11.2023 та рішення Господарського суду Одеської області від 11.05.2023 у справі №916/411/23 скасовано в частині задоволення зустрічного позову про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 27.01.2022 року, укладеного між територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради (65026, м. Одеса, площа Думська, будинок 1, ідентифікаційний код юридичної особи 26597691) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" (65014, м. Одеса, вул. Віри Інбер, буд. 5, офіс 1, ідентифікаційний код юридичної особи 35118558) щодо нежитлових приміщень першого та другого поверхів загальною площею 565,5 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дідріхсона, буд. 3, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 27.01.2022 за № 84; стягнення з територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради (65026, м. Одеса, площа Думська, будинок 1, код - 26597691) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" (65014, м. Одеса, вул. Віри Інбер, буд. 5, офіс 1; код - 35118558) 2 684,00 грн судового збору; відмови у позові Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" про розірвання договору купівлі-продажу та стягнення 935 681,07 грн. Справу в цій частині направлено на новий розгляд до суду першої інстанції. В решті постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 07.11.2023 та рішення Господарського суду Одеської області від 11.05.2023 у справі №916/411/23 залишено в силі.
Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.02.2024р., справу №916/411/23 передано на розгляд судді Погребної К.Ф., яка своє ухвалою від 26.02.2024р. прийняла відповідну справу до свого провадження із призначенням до розгляду в засіданні суду.
25.03.2024р. за вх.№12315/25 до суду від Товариства з обмеженою відповідальністю «Ханбер Трейд» надійшло клопотання про залучення до участі у справі третьої особи, згідно якого останній просить суд залучити до участі у справі № 916/411/23 за позовом Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ханбер Трейд» про розірвання договору купівлі-продажу та стягнення коштів та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Ханбер Трейд» до Одеської міської ради про визнання недійним договору - Українське Державне підприємство по обслуговуванню іноземних та вітчизняних автотранспортних засобів «Укрінтеравтосервіс» в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача за зустрічним позовом.
Відповідне клопотання на підставі заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Ханбер Трейд» від 21.05.2024р. за вх. №20339/24 було залишено судом без розгляду.
Ухвалою суду від 03.06.2024р. провадження у даній справі було зупинено до набрання законної сили судового рішення у справі № 916/2121/24.
09.07.2025р. до суду від Департамента комунальної власності Одеської міської ради надійшло клопотання про поновлення провадження по даній справі, яке обґрунтовано набранням законної сили судового рішення у справі № 916/2121/24.
Ухвалою суду від 09.07.2025р. провадження по справі було поновлено із призначенням до розгляду в засіданні суду.
28.07.2025р. (вх.№2-1195/25) Товариство з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" звернулось до Господарського суду Одеської області із заявою про перегляд за нововиявленими обставинами Рішення суду від 11.05.2023р. в частині позовної вимоги ТОВ "Ханбер Трейд" до Одеської міської ради про стягнення з територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради на користь ТОВ "Ханбер Трейд" коштів в розмірі 1 461 616,12 грн. за нововиявленими обставинами.
Протоколом передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 30.07.2025р. вищевказану заяву передано судді Демешину О.А., який свою ухвалою від 11.08.2025р. відкрити провадження по заяві Товариства з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" про перегляд рішення Господарського суду Одеської області від 11.05.2023 р. ухваленого суддею Демешиним О.А. по справі №916/411/23 за позовом Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" код ЄДРПОУ 35118558, за участі третьої особи - Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про розірвання договору купівлі-продажу та стягнення 935 681,07 грн., та за зустрічним позовом ТОВ "Ханбер Трейд" до Одеської міської ради про визнання недійсними результатів електронного аукціону, визнання недійсним договору та стягнення 1 461 616,12 грн. в частині позовної вимоги ТОВ "Ханбер Трейд" до Одеської міської ради про стягнення з територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради на користь ТОВ "Ханбер Трейд" коштів в розмірі 1 461 616,12 грн. за нововиявленими обставинами.
Ухвалою суду від 29.08.2025 по справі №916/411/23 (суддя Демешин О.А.) було відмовлено у задоволенні заяви Товариства з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" про перегляд за нововиявленими обставинами рішення Господарського суду Одеської області від 11.05.2023 по справі № 916/411/23, рішення Господарського суду Одеської області від 11.05.2023 по справі № 916/411/23 в частині відмови у задоволенні зустрічної позовної заяви про стягнення з Одеської міської ради на користь ТОВ "Ханбер Трейд" 1 461 616,12 грн - залишено в силі.
У судовому засіданні, яке відбулось 22.09.2025р., було оголошено протокольно про відкладення в розгляду справи на 08.10.2025р. о 10:00.
Крім того, 01.09.2025р. за вх. №26961/25 до суду від відповідача (позивача за зустрічним позовом) надійшло клопотання про долучення доказів. В судовому засіданні 22.09.2025р. представником відповідача (позивача за зустрічним позовом) було заявлено клопотання про поновлення строку для подання доказів. Судом відповідне клопотання було задоволено, поновлено строку на подання доказів та додані до клопотання від 01.09.2025р. докази залучено до матеріалів справи.
24.09.2025 Господарським судом Одеської області отримано копію ухвали Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.09.2025р у справі № 916/411/23 /вх. № 1543/25, якою доручено Господарському суду Одеської області надіслати матеріали справи №916/411/25 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду у зв'язку надходження апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" на ухвалу Господарського суду Одеської області від 29.08.2025 по справі №916/411/23.
Ухвалою суду від 25.09.2025р. провадження по справі було зупинено до повернення матеріалів справи з апеляційної інстанції.
Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.11.2025р. ухвала Господарського суду Одеської області від 29.08.2025р. була залишена без змін.
04.12.2025р. матеріали справи №916/411/23 були повернуті до Господарського суду Одеської області.
Ухвалою суду від 09.12.2025р. провадження по справі було поновлено із призначенням до розгляду в засіданні суду.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 22.12.2025р. в порядку ч.3 п.2 ст. 185 ГПК України підготовче засідання було закрито та призначено відповідну справу до розгляду по суті в судовому засіданні.
08.04.2024р. за вх.№14231/24 до суду від позивача (відповідача за зустрічним позовом) надійшли письмові пояснення по суті спору з урахуванням висновків Верховного суду викладених в постанові від 01.02.2024р., згідно яких позивач заявлені ним позовні вимоги підтримує в повному обсязі та просить суд їх задовольнити, зустрічні позовні вимоги не визнає, вважає їх необґрунтованими, безпідставними та просить суд в їх задоволені позову відмовити повністю.
02.09.2025р. за вх. №27127/25 до суду від відповідача (позивача за зустрічним позовом) надійшли письмові пояснення по суті з урахуванням висновків Верховного суду викладених в постанові від 01.02.2024р., згідно яких відповідач заявлені первісні позовні вимоги не визнає в повному обсязі та просить суд в задоволенні первісного позову відмовити повністю, зустрічний позов просить суд задовольнити.
19.09.2025р. за вх.№29287/25 до суду від третьої особи надійшли письмові пояснення по суті спору з урахуванням висновків Верховного суду викладених в постанові від 01.02.2024р., згідно яких третя особа первісні позовні вимоги Одеської міської ради підтримує в повному обсязі та просить суд їх задовольнити, зустрічні позовні вимоги вважає необґрунтованими, безпідставними та просить суд в їх задоволенні позову відмовити повністю.
Судом в порядку ст. 240 ГПК України, було проголошено вступну та резолютивну частину рішення.
Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.
Як вбачається із наявної в матеріалах справи Інформації Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про проведення електронного аукціону з продажу об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади міста Одеси, що є додатком до протоколу №8 засідання аукціонної комісії від 06.12.2021, аукціонною комісією на продаж виставлено нежитлові приміщення першого та другого поверхів, загальною площею 565,5кв.м, розташовані за адресою: Одеська обл., м.Одеса, вул. Дідріхсона, 3.
Також із вказаної Інформації вбачається, що гарантійний внесок аукціону без умов визначено у розмірі 813861,00 грн, реєстраційний внесок - у розмірі 1200,00 грн; аукціон без умов призначено на 28.12.2021.
Згідно Протоколу про результати електронного аукціону № UА-РS-2021-12-09-000002-1, який відбувся 28.12.2021 та організатором якого виступив Департамент комунальної власності Одеської міської ради, за лотом "Нежитлові приміщення першого та другого поверхів загальною площею 565,5 кв.м, які розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Дідріхсона, 3", переможцем визнано Товариство з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд".
29.12.2021 Товариством з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" підписано протокол проведення електронного аукціону.
Наказом в.о. директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 11.01.2022 №16 затверджено Протокол про результати електронного аукціону № UА-РS-2021-12-09-000002-1 з продажу об'єкта малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси - нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 565,5 кв.м, які розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Дідріхсона, 3, який відбувся 28.12.2021.
Позивач вказує, 27.01.2022 року між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ханбер Трейд» (покупець) укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень першого та другого поверхів загальною площею 565,5 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Дідріхсона, буд. 3 (далі - Договір). Договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 27.01.2022 року за № 84.
Відповідно до пункту 1.1. договору продавець продав, а покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності, яке в цілому складається з нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 565,5 кв.м, розташованих за адресою: м.Одеса, вул. Дідріхсона, 3, відображених у технічному паспорті, виданому Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості", виготовленому станом на 10.10.2008 року (далі - об'єкт купівлі-продажу).
Об'єкт купівлі-продажу належить продавцю на підставі свідоцтва про право власності (бланк серії САС № 193425), виданим 31.10.2008 Виконавчим комітетом Одеської міської ради, право власності на який зареєстровано Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості" 26.11.2008 в книзі: 9ог-85, номер запису: 792, відповідно до витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 26.11.2008 №21050070, виданого Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості", реєстраційний номер об'єкта купівлі-продажу - 25550845.
Згідно із пунктом 1.3. договору об'єкт купівлі-продажу оцінено у розмірі 8 138 610,00грн, податок на додану вартість (ПДВ) враховано до вказаної суми та складає 1 356 435,00 грн, згідно з висновками оцінювача про ринкову вартість об'єкта незалежної оцінки - нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 565,5 кв.м, розташованих за адресою: м.Одеса, вул. Дідріхсона, 3, для приватизації шляхом продажу на аукціоні, що були виконані суб'єктом оціночної діяльності ПП "Дельта Консалтінг", затвердженими наказом в.о. директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 23.11.2021 № 401.
В пункті 1.5. договору визначено, що ціна продажу об'єкта відповідно до протоколу про результати електронного аукціону № UА-РS-2021-12-09-000002-1, затвердженого наказом в.о. директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 11.01.2022 року № 16, та відповідно до наказу в.о. директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 11.01.2022 року № 17 "Про приватизацію нежитлових приміщень першого та другого поверхів загальною площею 565,5 кв.м, які розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Дідріхсона, 3", з урахуванням ПДВ, складає 14 123 432 (чотирнадцять мільйонів сто двадцять три тисячі чотириста тридцять дві) гривні 00 копійок. Гарантійний внесок враховано до ціни продажу та складає 813 861,00 грн.
Пунктом 2.1. договору передбачено, що покупець зобов'язаний сплатити залишок ціни продажу об'єкта з урахуванням ПДВ (за вирахуванням гарантійного внеску) у розмірі 13 309 571,00 грн за рахунок власних коштів з рахунку покупця № НОМЕР_1 у ПАТ "МТБ БАНК" на поточний рахунок Департаменту комунальної власності Одеської міської ради НОМЕР_2, ЄДРПОУ 26302595, банк отримувача: Державна Казначейська служба України, м. Київ, протягом 30 (тридцяти) календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього договору. Гарантійний внесок враховано продавцем при розрахунку залишку ціни продажу.
В пункті 2.2. договору сторони погодили, що цей договір є підставою для проведення розрахунків за об'єкт купівлі-продажу.
Передача об'єкта купівлі-продажу від продавця до покупця здійснюється у триденний строк після сплати покупцем в повному обсязі ціни продажу об'єкта купівлі-продажу та оформляється актом приймання-передачі, який підписується одночасно сторонами за цим договором (пункт 3.1. договору).
Право власності на об'єкт купівлі-продажу виникає з дня державної реєстрації права власності на придбаний об'єкт. Державна реєстрація здійснюється уповноваженим органом в порядку, встановленому чинним законодавством, після повної сплати коштів, передбачених розділом 2 "Порядок розрахунків за придбаний об'єкт цього договору", штрафних санкцій, що можуть виникнути у зв'язку з неналежним виконанням зобов'язань за цим договором, підписання покупцем акту приймання-передачі об'єкта, зазначеного у пункті 1.1. цього договору, та видання органом приватизації наказу про завершення приватизації (пункт 3.2. договору).
Приватизація об'єкта приватизації вважається завершеною з моменту його продажу та переходу до покупця права власності на об'єкт приватизації, що оформлюється наказом органу приватизації (пункт 3.3. договору).
Згідно із пунктом 4.1. договору продавець свідчить, що об'єкт купівлі-продажу, який є предметом цього договору, на момент його укладання раніше нікому іншому не проданий, не подарований, іншим способом не відчужений, не заставлений, судового спору щодо нього немає, заборона та арешт на нього не накладені, під податковою заставою не перебуває, як внесок до статутного фонду юридичних осіб не внесений, а також будь-яких майнових прав і претензій третіх осіб, про які в момент складання договору сторони договору не могли не знати, як у межах, так і за межами України на них немає, від покупця не приховано обставин, які мають істотне значення для цього договору, сервітути щодо об'єкта купівлі-продажу не встановлені.
Продавець зобов'язаний передати покупцю об'єкти купівлі-продажу у встановленому цьому договорі порядку (підпункт 5.3.1. пункту 5.3. договору). В свою чергу, покупець зобов'язаний у встановлений цим договором термін сплатити ціну продажу об'єкта купівлі-продажу, штрафних санкцій, що можуть виникнути у зв'язку з неналежним виконанням зобов'язань за цим договором, підписати акт приймання-передачі об'єкта, зазначеного у пункті 1.1. цього договору (підпункт 5.4.1. пункту 5.4. договору).
Пунктом 6.1. договору передбачено, що у разі несплати покупцем коштів, передбачених розділом 2 "Порядок розрахунків за придбаний об'єкт" цього договору, в термін, визначений пунктом 2.1. цього договору, покупець сплачує на користь продавця неустойку в розмірі 5 (п'яти) відсотків ціни продажу об'єкта купівлі-продажу, зазначеної у пункті 1.5. цього договору. У разі несплати ціни продажу об'єкта купівлі-продажу разом з неустойкою протягом наступних 30 (тридцяти) календарних днів, даний договір купівлі-продажу підлягає розірванню.
Згідно з пунктом 8.3. договору у разі невиконання однією із сторін умов цього договору, він може бути змінений або розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду. Також пунктом 8.5. договору визначено, що на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки, або визнано недійсним за рішенням суду.
За умовами пункту 8.4. договору до виключних умов для розірвання договору віднесено несплату протягом 60 днів коштів за об'єкт купівлі-продажу з дня укладення договору відповідно до його умов (підпункт 8.4.1.).
Як вказує позивач, умовами Договору встановлено, що покупець здійснює оплату придбаного майна у розмірі 13 309 571 грн. протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення договору. Договір нотаріально посвідчено 27.01.2022р., а тому оплата вартості об'єкта нерухомого майна мала бути здійснена до 26.02.2022р..
Поряд з цим, як зазначає позивач, всупереч вищевказаним умовам Договору, які є обов'язковими до виконання, відповідачем не сплачено ні ціну продажу об'єкта нерухомого майна, ні штрафні санкції, які виникли внаслідок неналежного виконання покупцем обов'язків за Договором. Несплата коштів за об'єкт приватизації згідно з Договором купівлі-продажу протягом 60 днів з дня укладення договору купівлі-продажу є підставою для розірвання такого договору відповідно до ч. 6 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".
За посиланнями позивача, за несплату коштів за об'єкт приватизації згідно з договором купівлі-продажу протягом 30 днів з дня укладення договору купівлі-продажу нараховується неустойка та 3% річних. Враховуючи несплату відповідачем вартості придбаного об'єкта нерухомого майна, позивачем нараховано відповідачу неустойку у розмірі 665 478,55 грн та 3% річних у розмірі 270 202,52 грн.
Отже, посилаючись на неналежне виконання відповідачем зобов'язань за договором в частині повної та своєчасної оплати придбаного об'єкта нерухомого майна, Одеська міська рада звернулась до Господарського суду Одеської області з відповідним позовом за захист свого порушеного права.
В той же час відповідача не погоджуючись з відповідним позовом звернувся до суду с зустрічним позовом, відповідно якого вказує наступне.
Так, як вказує відповідач (позивач за зустрічним позовом) Оспорюваний договір купівлі-продажу від 27.01.2022 укладений за наслідками проведеного аукціону № UA-PS-2021-12-09-000002-1, що відбувся 28.12.2021.
01.02.2022 на адресу ТОВ "Ханбер Трейд" надійшов лист від ДП "Укрінтеравтосервіс" від 28.01.2022 за № 1/01-04-109 про те, що Департаментом комунальної власності Одеської міської ради при проведенні електронного аукціону з продажу об'єктів малої приватизації (нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 565,5 кв.м, які розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Дідріхсона, 3), не оприлюднено інформацію про перебування частини вказаних приміщень в оренді ДП "Укрінтеравтосервіс" згідно договору оренди нежитлового приміщення від 11.12.2003 № 56/37 та додаткового договору до нього № 9 від 22.10.2019, яким продовжено строк дії договору оренди до 22.09.2022. В якості додатків до цього листа державним підприємством долучено копії договору оренди від 11.12.2003 № 56/37 та додаткового договору до нього № 9 від 22.10.2019.
Відповідач (позивач за зустрічним позовом) звертає увагу, що відповідно до Розділу 4 Продавець свідчить, що об?єкт купівлі-продажу, який є предметом цього Договору, на момент його укладання раніше нікому іншому не проданий, не подарований, іншим способом не відчужений, не заставлений, судового спору щодо нього немає, заборона та арешт на нього не накладені, під податковою заставою не перебуває, як внесок до статутного фонду юридичних осіб не внесений, а також будь-яких майнових прав і претензій третіх осіб, про які в момент складання Договору сторони договору не могли не знати, як у межах, такі за межами України на них немає, від Покупця не приховано обставин, які мають істотне значення для цього Договору, сервітути щодо об?єкта купвлі-продажу не встановлені.
За посиланнями відповідача (позивача за зустрічним позовом), Продавцем під час проведення аукціону, підписання договору приховано обставини, які порушили права Покупця.
Відповідно до Розділу 5 (п. 5.1.) Кожна сторона зобов'язується виконувати обов'язки, покладені на неї цим Договором, та сприяти іншій стороні у виконанні її обов'язків. Сторони несуть матеріальну відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов цього Договору (п.5.2)
Пунктом 5.3 договору визначені обов'язки Продавця: «Продавець» зобов'язаний передати Покупцю об'єкти купівлі-продажу у встановленому у цьому Договорі порядку.
Відповідач (позивач за зустрічним позовом) зазначає, що незрозумілим яким чином, Продавець мав передати Покупцю після його сплати, об'єкт купівлі-продажу, якщо вже знав про існування обставин, які мають істотне значення для цього Договору.
Обгрунтовуючи свої вимоги про визнання договору недійсним відповідач (позивач за зустрічним позовом) зазначає, що товариство мало намір після купівлі об?єкту нерухомості використовувати його для своєї діяльності, однак, внаслідок помилки Одеської мыської ради, нерухомість втратила свою цінність для компанії, адже у неї не було можливості його використовувати відповідно до умов Договору купівлі-продажу від 27.01.2022. Товариство не укладала б оскаржуваного договору купівлі-продажу якби їй було відомо, що існує договір оренди нежитлового приміщення від 11.12.2003 №56/37 та додатковий договір до нього №9 від 22.10.2019.
Відповідач (позивач за зустрічним позовом) зазначає, що наявність обставини, з приводу яких помилився Департамент комунальної власності Одеською міської ради є листування між ТОВ «ХанберТрейд», Департаментом комунальної власності Одеською міської ради, УДІ «Укрінтеравтосервіс» та розгляд судової справи № 916/528/22 за позовом Департаменту.
Помилка Департаменту, як вважає відповідач (позивач за зустрічним позовом), носить істотний характер, адже вона стосується таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.
Отже, на переконання відповідача (позивача за зустрічним позовом) наявні підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу від 27.01.2022 року, укладеного між територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з відповідальністю «Ханбер Трейд» щодо нежитлових приміщень першого та другого поверхів загальною площею 565,5 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дідріхсона, буд. 3, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю 27.01.2022 за № 84, недійсним згідно з положеннями статті 229 Цивільного кодексу України.
Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши наявні у справі докази у сукупності та давши їм відповідну правову оцінку, щодо первісних позовних вимог суд дійшов наступних висновків:
Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до частини 1, 2 ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення , зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Статтею 627 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно ст. 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Як вбачається з матеріалів справи, 27.01.2022 року між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ханбер Трейд» (покупець) був укладений договір купівлі-продажу та посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за № 84, відповідно до умов якого позивач продав, а відповідач купив нежитлові приміщення першого та другого поверхів, загальною площею 565,5 кв.м, розташованих за адресою: м.Одеса, вул. Дідріхсона, 3.
Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" порядок приватизації державного і комунального майна передбачає, зокрема, формування та затвердження переліків об'єктів, що підлягають приватизації; прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об'єкта комунальної власності; проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства; проведення аукціону, укладення договору купівлі-продажу.
Згідно зі ст. 26 вказаного Закону під час приватизації об'єкта державної або комунальної власності шляхом його продажу на аукціоні, викупу між продавцем і покупцем укладається відповідний договір купівлі-продажу.
Укладення та внесення змін до договорів купівлі-продажу здійснюються відповідно до вимог законодавства.
Зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених у процесі приватизації, здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачати: зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов'язань; зменшення загального обсягу інвестицій, визначених договором купівлі-продажу.
Відповідно до ст. 24 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна" покупець, який підписав договір купівлі-продажу, сплачує на відповідний поточний рахунок органів приватизації ціну продажу об'єкта приватизації не пізніше ніж протягом 30 днів з дня підписання договору купівлі-продажу.
Несплата коштів за об'єкт приватизації згідно з договором купівлі-продажу протягом 60 днів з дня укладення договору купівлі-продажу є підставою для розірвання такого договору відповідно до статті 30 цього Закону.
Згідно з пунктом 8.3. договору у разі невиконання однією із сторін умов цього договору, він може бути змінений або розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду. Також пунктом 8.5. договору визначено, що на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки, або визнано недійсним за рішенням суду.
За умовами пункту 8.4. договору до виключних умов для розірвання договору віднесено несплату протягом 60 днів коштів за об'єкт купівлі-продажу з дня укладення договору відповідно до його умов (підпункт 8.4.1.).
Положеннями ч. 3 ст. 26 вказаного Закону також передбачено, що виключною умовою для розірвання договору купівлі-продажу об'єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є, зокрема, несплата протягом 60 днів коштів за об'єкт приватизації з дня укладення договору купівлі-продажу відповідно до його умов.
Отже, враховуючи зазначені положення законодавства, якщо покупець не виконує свого обов'язку щодо оплати переданого йому товару (в даному випадку об'єкта приватизації) в установлений договором купівлі-продажу строк, продавець набуває право вимоги щодо розірвання відповідного договору.
За змістом ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору: зміна умов зобов'язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.
Згідно з частинами 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно з п. 6.1. Договору у разі несплати покупцем коштів, передбачених розділом 2 "Порядок розрахунків за придбаний об'єкт" цього договору, у термін, визначений п. 2.1. цього договору, тобто 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення договору, покупець сплачує на користь продавця неустойку в розмірі 5 % ціни продажу об'єкта купівлі-продажу, зазначеної у п. 1.5. цього договору. У разі несплати ціни продажу об'єкта купівлі-продажу разом з неустойкою протягом наступних 30 календарних днів даний договір купівлі-продажу підлягає розірванню.
Умовами Договору передбачено, що покупець здійснює оплату у розмірі 13 309 571 грн протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення Договору. Як вбачається з матеріалів справи Договір нотаріально посвідчено 27.01.2022р, а тому оплата вартості нежилих приміщень мала бути здійснена до 26.02.2022р..
При цьому, невиконання покупцем зобов'язань щодо сплати вартості об'єкта продажу після 28.03.2022 є підставою для розірвання Договору.
Як встановлено судом, відповідач не виконав зобов'язання, встановлені п. 2.1. Договору купівлі-продажу від 27.01.2022р., оплату вартість об'єкту продажу не здійснив.
Вказане порушення є істотним, оскільки позивач під час укладення договору першочергово розраховував саме на отримання від покупця оплати у розмірі 13 309 571 грн, яку до теперішнього часу не сплачено.
При цьому, суд зазначає, що положеннями як законодавства, так і Договору встановлено, що сам лише факт несплати покупцем коштів за об'єкт приватизації протягом 60 днів є виключною та самостійною підставою для його розірвання, що свідчить про законність та обґрунтованість відповідної вимоги Одеської міської ради.
Враховуючи невиконання відповідачем умов договору щодо сплати вартості об'єкта купівлі-продажу у встановлений договором строк, що є істотним порушенням умов договору та враховуючи положення Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", позовні вимоги про розірвання договору купівлі-продажу від 27.01.2022 р., укладеного між територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" щодо нежитлових приміщень першого та другого поверхів загальною площею 565,5 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дідріхсона, буд. 3, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 27.01.2022 р. за № 84, є обґрунтовані та підлягають задоволенню у повному обсязі.
Щодо позовної вимоги Одеської міської ради в частині стягнення з відповідача суми неустойки у розмірі 665 478,55 грн, суд зазначає наступне.
Відповідно до умов п. 6.1. Договору, у разі несплати покупцем коштів, передбачених розділом 2 "Порядок розрахунків за придбаний об'єкт" цього договору, в термін, визначений п. 2.1 договору покупець сплачує на користь продавця неустойку в розмірі 5% ціни продажу об'єкта купівлі-продажу, зазначеної у п. 1.5. цього договору. У разі несплати ціни продажу об'єкта купівлі-продажу разом з неустойкою протягом наступних 30 календарних днів даний договір підлягає розірванню.
На підставі зазначеного, оскільки відповідачем не виконано грошове зобов'язання у розмірі 13 309 571 грн, позивачем нараховано та заявлено до стягнення суму неустойки у розмірі 665 478,55 грн.
Відповідно до положень ст. 549 Цивільного кодексу України, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання.
Частиною 2 статті 551 ЦК України передбачено що в разі, якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.
Статтею 230 ГК України передбачено, що штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов'язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов'язання.
Відповідно до ч. 4 ст. 231 ГК України, у разі якщо розмір штрафних санкцій законом не визначено, санкції застосовуються в розмірі, передбаченому договором. При цьому розмір санкцій може бути встановлено договором у відсотковому відношенні до суми невиконаної частини зобов'язання або у певній, визначеній грошовій сумі, або у відсотковому відношенні до суми зобов'язання незалежно від ступеня його виконання, або у кратному розмірі до вартості товарів (робіт, послуг).
Перевіривши здійснений позивачем розрахунок суми неустойки суд дійшов висновку про його правильність та відповідність умовам Договору, з урахуванням чого, вимога щодо стягнення з відповідача неустойки у розмірі 665 478,55 грн, є обґрунтованою та такою, що підлягає судом задоволенню .
Щодо вимоги позивача в частині стягнення з відповідача суми 3% річних у розмірі 270 202,52 грн, суд зазначає наступне.
Відповідно до частини першої статті 612 Цивільного кодексу України, боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
За приписами статті 625 Цивільного кодексу України, боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Вимагати сплати нараховану суму 3 % річних є правом кредитора, яким останній наділений в силу нормативного закріплення зазначеного способу захисту майнового права та інтересу.
Проаналізувавши здійснений позивачем розрахунок 3% річних заявлених до стягнення, господарський суд дійшов висновку про правильність та обґрунтованість здійсненого позивачем розрахунку 3% річних в зв'язку з чим позовні вимоги Одеської міської ради в частині стягнення з відповідача 3% річних в розмірі 270 202,52грн. підлягають задоволенню.
Відповідно до ч.ч.1,3 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Згідно зі ст.76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Підсумовуючи вищезазначене, суд доходить висновку, що позовні вимоги Одеської міської ради є обґрунтованими, підтверджені належними доказами наявними в матеріалах справи, в зв'язку з чим підлягають задоволенню в повному обсязі.
Щодо зустрічних позовних вимог, суд доходить висновку про відмову в їх задоволенні з огляду на наступне. Правочин, різновидом якого є договори - основний вид правомірних дій - це волевиявлення осіб, безпосередньо спрямовані на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. При цьому, стаття 12 ЦК України передбачає, що особа здійснює свої цивільні права вільно на власний розсуд.
Положення ч.2 ст.16 ЦК України та ст.20 ГК України передбачають такий спосіб захисту порушеного права, як визнання недійсним правочину (господарської угоди).
У відповідності до частини 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
В свою чергу, частинами 1 та 2 статті 67 ГК України передбачено, що відносини підприємства з іншими підприємствами, організаціями, громадянами в усіх сферах господарської діяльності здійснюються на основі договорів. Підприємства вільні у виборі предмета договору, визначенні зобов'язань, інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України.
Як встановлено статтею 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Частинами 1 та 2 статті 509 ЦК України встановлено, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України передбачено, що однією з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини.
Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно з частиною 1 статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Частина 2 вказаної статті вказує, що договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
Аналогічна правова позиція закріплена в частинах 1, 2 статті 180 Господарського кодексу України, відповідно до яких зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.
Згідно з частиною 1 статті 205 Цивільного кодексу України правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Правочин, для якого законом не встановлена обов'язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків.
Згідно до частини 1 статті 207 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв'язку.
Відповідно до частин 1 та 3 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1 - 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу, відповідно до яких, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначені статті 203 ЦК України, відповідно до якої: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно ч.1 ст.204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Так, одним із способів захисту цивільних прав та інтересу є визнання правочину недійсним (пункт 2 частини другої 2 статті 16 ЦК України).
Відповідно до частин 1,3 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першої-третьою, п'ятою, шостою статті 203 ЦК України. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
Оспорюваними є правочини, які можуть бути визнані недійсними в силу положень частини 1, 3 статті 215 ЦК України.
Верховний Суд у постанові від 09.03.2023 у справі № 906/560/20 сформулював висновок, що «при вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються і загальні приписи ст. ст. 3, 15, 16 ЦК України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося».
Як встановлено судом, недійсність оспорюваного договору ТОВ «Ханбер Трейд» обґрунтувало посиланням на положення статті 229 ЦК України, вказуючи, що на момент укладення договору, внаслідок помилки Одеської міської ради, товариство не знало про те, що частина нежитлових приміщень, придбаних на аукціоні нерухомого майна, перебуває в орендному користуванні ДП «Укрінтеравтосервіс».
Відповідно до статті 229 ЦК України, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей майна, які значно знижують його цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.
Тлумачення вказаної норми дозволяє стверджувати, що: під помилкою розуміється неправильне, помилкове, таке, що не відповідає дійсності уявлення особи про природу чи елементи вчинюваного нею правочину. Законодавець надає істотне значення помилці щодо: природи правочину; прав та обов'язків сторін; властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність; властивостей і якостей речі, які значно знижують можливість використання за цільовим призначенням. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним на підставі статті 229 ЦК України повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також те, що вона має істотне значення; під природою правочину слід розуміти сутність правочину, яка дозволяє відмежувати його від інших правочинів. Причому природа правочину охоплюватиме собою його характеристику з позицій: а) оплатності або безоплатності (наприклад, особа вважала, що укладає договір довічного утримання, а насправді уклала договір дарування); б) правових наслідків його вчинення (наприклад, особа вважала, що укладає договір комісії, а насправді це був договір купівлі-продажу з відстроченням платежу); помилка, яка істотним чином впливає на формування волі сторони правочину, повинна існувати на момент його вчинення. Схематично вплив обставин, які мають істотне значення можливо відобразити таким чином: "немає істотної помилки - відсутнє вчинення правочину". Незнання закону не включено до переліку помилок, яким надається істотне значення. Це по суті є відображенням ще римського принципу ignorantia juris nocet (з лат. - незнання закону шкодить); поза віднесенням до обставин, які можуть бути розцінені як такі, що мають істотне значення, знаходиться мотив правочину. Мотив правочину - це стимул його вчинення і дозволяє встановити, чому саме особа вчинює правочин. Тому мотив, за яким вчинено правочин, правового значення не має. Хоча й законодавець і вказує на допустимість надання мотиву правочину значення істотної помилки у випадках, встановлених у законі. Проте таких випадків на рівні норми закону законодавець не передбачив.
Правочини укладені під впливом помилки ЦК України не визнає в імперативній формі недійсними, а лише допускає можливість визнання їх недійсними на вимогу однієї із сторін або іншої заінтересованої особи, що заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина перша, третя статті 215 ЦК України).
Згідно з висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 29.11.2021 у справі № 927/656/20, правочин, вчинений під впливом помилки, є оспорюваним і у разі встановлення судом певних обставин може бути визнаний недійсним. Водночас при вирішенні такого спору необхідно враховувати, що обставини, щодо яких помилилася сторона правочину, мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести на підставі належних і допустимих доказів, у тому числі письмових доказів, наявність обставин, які вказують на помилку - неправильне сприйняття нею фактичних обставин правочину, що вплинуло на її волевиявлення, дійсно було і має істотне значення. У разі якщо сторона спірного правочину була обізнана або не могла не бути обізнана стосовно обставин, щодо яких стверджує про наявність помилки, це виключає застосування норм статті 229 ЦК (аналогічну правову позицію викладено в постановах Верховного Суду від 13.02.2019 у справі № 911/1171/18, від 04.06.2019 у справі №910/9070/18, від 03.10.2019 у справі № 910/12959/18, від 07.07.2022 у справі № 914/1967/19).
Водночас, щодо можливості оскарження правочинів укладених під впливом помилки, необхідно враховувати, що помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін, не є підставою для визнання правочину недійсним. Такі правові висновки зробив Верховний Суд у постанові від 07.07.2022 у справі №914/1967/19.
Отже, відповідно до статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним, необхідним є: пред'явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб'єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.
Суд зазначає, що недійсність договору як приватно-правова категорія повинна не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. Ініціювання спору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим. Приватноправовий інструментарій не повинен використовуватися для невиконання обов'язків чи уникнення сплати боргу боржником (такі висновки містяться у постановах Верховного Суду від 05.09.2019 у справі №638/2304/17, від 18.09.2019 у справі №200/4202/14-ц).
Таке розуміння щодо визнання оспорюваного правочину недійсним є послідовним у правозастосуванні, що підтверджується правовими висновками, що містяться в постанові об'єднаної палати Касаційного господарського суду від 19.02.2021 у справі №904/2979/20, у постанові Верховного Суду від 28.11.2019 у справі №910/8357/18, у постановах Верховного Суду України від 25.12.2013 у справі №6-78цс13, від 11.05.2016 у справі № 6-806цс16.
Отже, виходячи з наведеного, саме на ТОВ «Ханбер Трейд» покладено обов'язок доведення обставин укладення договору внаслідок помилки, та доведення того, що така помилка має істотне значення, і що така помилка не була наслідком власного недбальства товариства.
Так, направляючи справу на новий розгляд Верховний Суд в постанові від 01.02.2024р. вказав, що судами не було встановлено обставин, які завадили можливості ТОВ «Ханбер Трейд» бути обізнаним про всю інформацію щодо об'єкта нерухомості, який товариство мало намір придбати, враховуючи, що куплене нерухоме майно перебувало у комунальній власності та відповідно всі відомості про нього є загальнодоступними, та розміщеними на сайті відповідної міської ради та у відповідних державних реєстрах. Отже, ТОВ «Ханбер Трейд» не було позбавлено права, як потенційний покупець, до проведення аукціону, з урахуванням положень Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», звернутись до Департаменту з відповідним запитом щодо надання інформації про об'єкт купівлі - продажу.
Крім того, судами не було встановлено обставин неможливості використання ТОВ «Ханбер Трейд» придбаного нерухомого майна, внаслідок чого знижується цінність такого майна, враховуючи, що суди не встановлювали обставин користування орендарем нерухомим майном, придбаним ТОВ «Ханбер Трейд». Одночасно, судами не встановлено інших перешкод у реалізації ТОВ «Ханбер Трейд» прав власника придбаного ним майна, після належного виконання товариством зобов'язань за укладеним договором купівлі- продажу, щодо оплати придбаного майна.
Відповідач (позивач за зустрічним позовом) на виконання висновків Верховного Суду викладених в поставові від 01.02.2024р. вказує, що в Державних реєстрах, починаючи з 01.01.2012 р. відсутня інформація щодо перебування в оренді нерухомого майна, а саме - нежитлових приміщень за адресою: м.Одеса, вул. Дідріхсона, буд.3. Крім того, згідно даної довідки, закриті державні реєстри не містять жодних відомостей щодо укладених договорів оренди даного майна починаючи з 2008 року, а саме з моменту виникнення права власності у Територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради на дане майно на підставі свідоцтва про право власності від 31.10.2008 р.
Вищевказане на переконання відповідача (позивача за зустрічним позовом) підтверджує, що він жодним чином не могло бути обізнаним щодо перебування вищевказаного об'єкта нерухомості в оренді ані до проведення електронного аукціону з його продажу, ані на момент проведення даного аукціону, ані після його проведення з відповідних Державних реєстрів.
Крім того, Відповідач (позивач за зустрічним позовом) зазначає, що під час ознайомлення зі змістом офіційного сайту Одеської міської ради, 13.12.2021 року на даному сайті в вкладці «Новини» розміщено оголошення про проведення електронного аукціону з продажу об'єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, серед яких, зокрема, нежитлові приміщення першого та другого поверхів загальною площею 565,5 кв. адреса: Одеська обл., м. Одеса, вул. Дідріхсона, 3. Відповідне оголошення не містить відомостей щодо перебування даного об'єкту нерухомості в оренді.
Поряд з цим, з урахування предмету договору купівлі-продажу та його вартості відповідачем не доведено та обґрунтовано що йому завадило проявити розумну обачність та як потенційного покупця, до проведення аукціону, з урахуванням положень Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", звернутись до Департаменту з відповідним запитом щодо надання інформації про об'єкт купівлі - продажу.
Як встановлено судом відповідачем (позивачем за зустрічним позовом) відповідне право було реалізоване вже після укладання договору купівлі-продажу.
Водночас, незнання такої інформації про куплений об'єкт нерухомості не може бути підставою для визнання недійсним правочину, зважаючи на положення ст.ст. 215, 229 ЦК України.
Більш того, докази які додані відповідачем до матеріалів справи 01.09.2025р. були зібрані відповідачем (позивачем за зустрічним позовом), які він сам зазначає, на виконання вказівок висновків суду касаційної інстанції. Поряд з цим, відповідачем (позивачем за зустрічним позовом) ані в зустрічній позовній заяві, ані в подальшому, окрім посилань на інформаційне повідомлення про продаж нежитлових приміщень, не зазначено та не доведено вчинення ним дій направлених на отримання всієї інформації щодо об'єкту купівлі-продажу до укладення оскаржуваного договору.
При цьому, як встановлено судом та не заперечуються сторонами договір купівля продажу було укладено 27.01.2022р. відповідач про існування договору оренди на частину придбаного ним майна дізнався 01.02.2022. Проте знаючи про свій обов'язок перебачений п.2.1 договору щодо сплати вартості об'єкту продажу, а також про наслідки його невиконання, відповідача до моменту звернення позивача з відповідним позовом до суду жодних дій окрім направлення запитів вже після його укладення, щодо врегулювання зазначеного питання не вчиняв.
Водночас, як вбачається з матеріалів справи, вже після отримання вказаного листа ТОВ «Ханбер Трейд» не вважало договір купівлі-продажу недійсним, а навпаки 22.03.2022 р. направило на адресу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради лист, в якому повідомило, що ТОВ «Ханбер Трейд» має на меті виконати свої зобов'язання згідно договору купівлі-продажу після закінчення воєнного стану в Україні.
Також, як вбачається з наявного в матеріалах справи договору оренди №56/37 від 11.12.2003р., договір оренди припиняється внаслідок переходу права власності на об'єкт оренди за договором відчуження.
З наведеного вбачається, що випадку належного виконання відповідачем (позивачем за зустрічним позовом) обов'язків за договором купівлі-продажу, сплати коштів за об'єкт продажу, оформлення права власності на нежитлові приміщення, орендні відносини Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та УДП «Укрінтеравтосервіс» автоматично би припинились.
Крім того, з інформаційного повідомлення вбачається, що для окремих об'єктів нерухомості встановлено умови щодо збереження орендарів. Водночас, для нежитлових приміщень першого та другого поверхів за адресою: м. Одеса, вул. Дідріхсона, 3, таке обмеження не встановлено.
Отже, враховуючи що договором купівлі-продажу відповідний обов'язок щодо збереження орендаря також не передбачений, наявність орендних відносин між іншими особами не впливає на права покупця.
З урахуванням наведеного, суд зазначає, що орендні відносини Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та УДП «Укрінтеравтосервіс» не вплинули та не могли вплинути на права чи обов'язки ТОВ «Ханбер Трейд», а відповідно за таких умов незазначення в інформаційному повідомленні таких відомостей не може вважатися істотною помилкою в розумінні ст. 229 Цивільного кодексу України, адже не впливає на природу спірного правочину.
Враховуючи вищенаведене, суд доходить висновку, що відповідачем (позивачем за зустрічним позовом) не доведено наявності обставин для визнання недійсним договору купівлі-продажу з підставі визначених положеннями ст. 229 ЦК України, зокрема неможливості бути обізнаним про всю інформацію щодо об'єкту нерухомості, а також неможливості його використання після належного оформлення права власності на придбане майно, з урахування чого зустрічні позові вимоги задоволенню не підлягають.
Згідно ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідно до ч.ч.1,3 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Згідно зі ст.76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до ст.77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Згідно зі ст.78 ГПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.
Відповідно до ст.79 ГПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Інші посилання та заперечення сторін не спростовують висновків, до яких дійшов суд.
Суд звертає увагу сторін на те, що згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини (ЄСПЧ), яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів… мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. І хоча п.1 ст. 6 Конвенції зобов'язує суду обґрунтувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення. Саме такі висновки викладені у рішенні ЕСПЧ від 10.02.2010р.у справі "Серявін та інші проти України".
Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Частинами ч.ч.1, 2, 3 ст.13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005р.).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008р. зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.
Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об'єктивного з'ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.
Судові витрати по сплаті судового збору покласти на позивача та відповідача за, згідно ст.129 ГПК України.
Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України,
1. Первісний позов Одеської міської ради (65026, м. Одеса, пл. Думська, 1; код ЄДРПОУ 26597691) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" (65014, м. Одеса, вул. Віри Інбер, буд. 5, офіс 1; код ЄДРПОУ 35118558) за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Департамент комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1; код ЄДРПОУ 26302595) - задовольнити повністю.
2. Розірвати договір купівлі-продажу від 27.01.2022 р., укладений між територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради (65026, м.Одеса, площа Думська, буд. 1, код ЄДРПОУ 26597691) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" (65014, м. Одеса, вул. Віри Інбер, буд. 5, офіс 1; код ЄДРПОУ 35118558) щодо нежитлових приміщень першого та другого поверхів загальною площею 565,5 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дідріхсона, буд. 3, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 27.01.2022 р. за № 84;
3. Стягнути з Товариством з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" (65014, м. Одеса, вул. Віри Інбер, буд. 5, офіс 1; код ЄДРПОУ 35118558) на користь Одеської міської ради (65026, м. Одеса, пл. Думська, 1; код ЄДРПОУ 26597691) 3% річних в сумі 270 202 (двісті сімдесят тисяч двісті дві)грн. 52коп., неустойку в розмірі 665 478 (шістсот шістдесят п'ять тисяч чотириста сімдесят вісім)грн. 55коп. та судовий збір в сумі 16 719 (шістнадцять тисяч сімсот дев'ятнадцять)грн. 22коп.
4. В задоволені зустрічного позову Товариство з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" (65014, м. Одеса, вул. Віри Інбер, буд. 5, офіс 1; код ЄДРПОУ 35118558) до Одеської міської ради (65026, м. Одеса, пл. Думська, 1; код ЄДРПОУ 26597691) - відмовити повністю.
5. Судові витрати по зустрічному позову покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Ханбер Трейд" (65014, м. Одеса, вул. Віри Інбер, буд. 5, офіс 1; код ЄДРПОУ 35118558).
Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 241 ГПК України.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Відповідно до ст. ст. 254, 256 ГПК України учасники справи, особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов'язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст рішення складено 05 березня 2026 р.
Суддя К.Ф. Погребна