Постанова
іменем України
справа № 650/2302/25
провадження № 22-ц/819/284/26
19 лютого 2026 року м.Херсон
Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючий: Бездрабко В.О. (суддя - доповідач),
судді: Базіль Л.В.,
Приходько Л.А.,
секретар судового засідання: Олійник К.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 24 листопада 2025 року, постановлене під головуванням судді Хомик І.І., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договорів оренди землі,
встановив:
Зміст позовних вимог
В квітні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договорів оренди землі.
Позов мотивований тим, що ОСОБА_1 є власником земельних ділянок за кадастровими номерами 6520982000:07:026:0009 загальною площею 5,6079 га та 6520982000:06:009:0106 загальною площею 0,5202 га, які розташовані на території Давидово -Брідської сільської ради Бериславського району Херсонської області.
19 січня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» був укладений договір оренди землі №4АА002209-040771600001, за умовами якого позивач передав товариству в оренду належну йому на праві власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення, кадастровий номер 6520982000:07:026:0009.
Згідно договору про заміну сторони у договорі від 20 січня 2015 року, ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» передало право оренди земельної ділянки позивача 6520982000:07:026:0009 новому орендарю ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС».
Додатковою угодою №1600060 від 28 грудня 2017 року до договору оренди землі від 19 січня 2007 року, укладеною між ОСОБА_1 , ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ-ПЛЮС» та новим орендарем в особі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», погоджено збільшений розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 6520982000:07:026:0009, який визначений в сумі 181 757,42 грн. та розмір орендної плати на рівні 6,59 % від нормативної грошової оцінки землі, що в грошовому виразі становить 11977,81грн. за рік оренди. Строк дії договору продовжений до 30 листопада 2025 року. Пунктом 4.5 угоди передбачено, що орендна плата вноситься орендарем в строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року.
01 січня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладений договір оренди землі №1600159, за умовами якого позивач передав товариству в оренду належну йому на праві власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення з кадастровим номером 6520982000:06:009:0106 площею 0,5202га. Сторонами погоджений розмір нормативної грошової оцінки землі в сумі 2 259,08 грн. та розмір орендної плати на рівні 8,21 % від нормативної грошової оцінки землі. Строк дії договорів визначений до 30 листопада 2027 року. Пунктом 4.5 договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем в строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року.
Відповідач протягом періоду з 2022 по 2024 роки виплату орендної плати за користування землею не здійснював, з приводу чого утворилась заборгованість в загальному розмірі 36 489,72 грн.
З початку агресії російської федерації проти України та до дня подачі позовної заяви ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» не вчинило жодних дій щодо повідомлення позивача про причини не виконання умов договорів оренди, пов'язаних з невиплатою орендної плати.
17 квітня 2025 року на підставі договору №1704/25-24 про відчуження (продаж) права оренди земельних ділянок, ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» відчужило право оренди вищезазначених земельних ділянок на користь ТОВ «ПЕРЕМОГА -ПЛЮС».
Посилаючись на систематичну несплату орендної плати, невикористання земельних ділянок за цільовим призначенням та відсутність зі сторони відповідачів дій щодо виконання умов договору оренди землі від 19 січня 2007 року та 01 січня 2018 року, що свідчить про істотне порушення умов оренди, позивач просив:
- розірвати договір оренди землі від 19 січня 2007 року №4АА002209-040771600001(з урахування додаткової угоди від 28 грудня 2017 року), укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС- АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_1 , номер запису про право (в державному реєстрі прав) 45463715 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520982000:07:026:0009, розташованої на території Давидово -Брідської сільської ради Бериславського району Херсонської області.
- розірвати договір оренди землі №1600159 від 01 січня 2018 укладений між ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 32107571 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520982000:06:009:0106, розташованої на території Давидово -Брідської сільської ради Бериславського району Херсонської області.
Рішення суду першої інстанції
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 24 листопада 2025 року позов ОСОБА_1 задоволений частково.
Розірвано договір оренди землі від 19 січня 2007 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-Агропродукт» (новий орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ) та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520982000:07:026:0009, номер запису про право 45463716, з урахуванням додаткової угоди від 28 грудня 2017 року та договору купівлі-продажу від 17 квітня 2025 року №1704/25-07.
Розірвано договір оренди землі від 01 січня 2018 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520982000:06:009:0106, номер запису про право 32107571, з урахуванням договору купівлі-продажу від 17 квітня 2025 року №1704/25-07.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 витрат на судовий збір в розмірі 1938,00грн.
Відмовлено у задоволенні вимог ОСОБА_1 про стягнення витрат на правничу допомогу.
Рішення суду мотивовано тим, що відповідач належним чином не виконував взяті на себе зобов'язання за договором оренди землі, що проявилося у систематичній несплаті орендної плати за 2022, 2023, 2024 року, що є істотним порушенням умов договору оренди згідно статті 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 651 ЦК України, що є підставою для розірвання договорів оренди землі.
Товариством не надано доказів сплати орендної плати та не доведено наявність обставин непереборної сили, які б звільняли орендаря від обов'язку виконання договірних зобов'язань. Зібрані у справі докази не підтверджують неможливість використання відповідачами земельних ділянок за цільовим призначенням або наявність причинно-наслідкового зв'язку між воєнними діями та невиконанням умов договорів.
Суд критично оцінив посилання відповідача на можливе потенційне забруднення орендованих земель вибухонебезпечними предметами, за відсутності належних та допустимих доказів проведення орендарем обстеження ділянок та виявлення вибухонебезпечних предметів, які б унеможливлювали використання землі. За наведених обставин суд вважав, що відповідачі не довів, що невиконання договірних зобов'язань з виплати орендної плати сталось з причин, які не залежали від волі товариства та були наслідком настання форс-мажорних обставин, а тому дійшов висновку про відсутність правових підстав для звільнення орендаря від обов'язку виконання договірних зобов'язань за 2022-2024 роки.
Доводи апеляційної скарги
Не погодившись з рішенням суду від 24 листопада 2025 року, ТОВ «ЮТС - АГРОПРОДУКТ» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на неповне з'ясування судом фактичних обставин справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило рішення суду першої інстанції в частині розірвання договору оренди від 19 січня 2007 року та 01 січня 2018 року; стягнення з товариства судових витрат скасувати та ухвалите в цій частині нове судове рішення про відмову ОСОБА_1 у задоволенні позовних вимог.
Скаржник зазначив, що між ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» та орендодавцем існують правовідносини з оренди землі сільськогосподарського призначення. З 24 лютого 2022 року у зв'язку зі збройною агресією рф частина території України, включаючи Херсонську область та землі Бериславського району, були тимчасово окуповані, у зв'язку з чим товариство не мало можливості здійснювати господарську діяльність на орендованих ділянках. Після звільнення території Бериславського району Херсонської області підприємство не припустило до оброблення земель сільськогосподарського призначення, оскільки земельні угіддя забрудненні вибухонебезпечними предметами.
Товариство зазначило, що суд неправильно застосував норми матеріального права, не врахувавши положення частини шостої статті 762 ЦК України та правові висновки Верховного Суду, в яких вказано, що перебування земельних ділянок у зоні бойових дій чи тимчасовій окупації підтверджує неможливість їх використання і звільняє орендаря від обов'язку виплати орендної плати.
Неможливість використання орендованих земельних ділянок в 2022році мала місце внаслідок тимчасової окупації території Херсонської області, а в 2023, 2024 роках у зв'язку з забрудненням земель вибухонебезпечними предметами, що підтверджується Інтерактивною карткою розмінування ДСНС, яка містить інформацію про території, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети, що унеможливлює безпечне використання землі та проведення сільськогосподарських робіт.
Крім того, товариство, як на підставу скасування постановленого у справі судового рішення, вказало, що суд першої інстанції припустився істотних порушень вимог процесуального законодавства не врахувавши, що ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» не є належним відповідачем у справі, оскільки за договором від 17 квітня 2025року відчужило право оренди на користь ТОВ «ПЕРЕМОГА -ПЛЮС», яке не було належним чином повідомлено про залучення нового орендаря до участі у справі та про день, час та місце розгляду справи.
Правова позиція інших учасників справи
У відзиві на апеляційну скаргу адвокат Бєліков А.А., який діє від імені та в інтересах ОСОБА_1 , просив скаргу залишити без задоволення, вказавши про законність та обґрунтованість рішення суду від 24 листопада 2025 року.
Розгляд справи апеляційним судом
В судове засідання суду апеляційної інстанції сторони не з'явилися, про день, час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином згідно приписів частини шостої статті 128 ЦПК України, що підтверджується довідками про доставку судових повісток до електронних кабінетів сторін та рекомендованим листом з повідомленням про відсутність ТОВ «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» за адресою місцезнаходження (пункт 3 частини восьмої статті 128 ЦПК України).
Згідно з частиною другою статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Зі змісту зазначеної норми права вбачається, що явка до апеляційного суду належним чином повідомленого учасника справи не є обов'язковою. Вирішення питання про розгляд справи або відкладення розгляду справи віднесено до дискреційних повноважень апеляційного суду.
Ураховуючи наведене, баланс інтересів учасників справи у як найшвидшому розгляді справи, обізнаність учасників справи про дату, час та місце розгляду справи, створення апеляційним судом під час розгляду цієї справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників справи.
Відповідно до частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції, в межах доводів апеляційної скарги та вимог заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Фактичні обставини справи, встановлені судом
Згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ХС №001664 від 03 березня 2003 року ОСОБА_1 є власником земельної ділянки кадастровий номер 6520982000:07:026:0009 площею 5,61 га, що розташована на території Давидово -Брідської сільської ради Бериславського району Херсонської області (а.с.10).
З Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ХС №060512 від 07 березня 2003 року, встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки кадастровий номер 6520982000:06:009:0106 площею 0,5200 га, що розташована на території Давидово-Брідської сільської ради Бериславського району Херсонської області (а.с.11).
19 січня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» був укладений договір оренди землі №4АА002209-040771600001, за умовами якого позивач передав товариству в оренду належну йому на праві власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення, кадастровий номер 6520982000:07:026:0009 (а.с.13).
Згідно договору про заміну сторони у договорі від 20 січня 2015 року, ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» передало право оренди земельної ділянки 6520982000:07:026:0009 новому орендарю ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» (а.с.14).
Додатковою угодою №1600060 від 28 грудня 2017 року до договору оренди землі від 19 січня 2007 року, укладеною між ОСОБА_1 , ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ-ПЛЮС» та новим орендарем в особі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», погоджено збільшений розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 6520982000:07:026:0009, який визначений в сумі 181 757,42 грн. та розмір орендної плати на рівні 6,59 % від нормативної грошової оцінки землі, що в грошовому виразі становить 11977,81грн. за рік оренди. Строк дії договору продовжений до 30 листопада 2025 року. Пунктом 4.5 угоди передбачено, що орендна плата вноситься орендарем в строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року (а.с.15-17).
01 січня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладений договір оренди землі №1600159, за умовами якого позивач передав товариству в оренду належну йому на праві власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення з кадастровим номером 6520982000:06:009:0106 площею 0,5202га. Сторонами погоджений розмір нормативної грошової оцінки землі в сумі 2 259,08 грн. та розмір орендної плати на рівні 8,21 % від нормативної грошової оцінки землі. Строк дії договорів визначений до 30 листопада 2027 року. Пунктом 4.5 договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем в строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року (а.с.18-20).
Належна ОСОБА_1 земельні ділянки розташовані на території Давидово -Брідської сільської ради Бериславського району Херсонської області, що відноситься до Великоолександрівської селищної територіальної громади Бериславського району Херсонської області, яка у період з 10 березня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасово окупацією рф, а з 11 листопада 2022 року Великоолександрівська селищна територіальна громада Бериславського району Херсонської області віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року №309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, а також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376, який є чинним.
З листа-довідки Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 03 квітня 2025 року №1007 встановлено, що особовим складом групи розмінування військової частини НОМЕР_1 Державної спеціальної служби транспорту було проведено обстеження та виконання робіт з очищення місцевості від вибухонебезпечних предметів (розшук, піднімання, знешкодження та (або) знищення виявлених вибухонебезпечних предметів) стосовно земельної ділянки 6520982000:07:026:0009, що підтверджено актами №1331/1р/783 від 11-12 листопада 2023 року (а.с.25).
Протягом періоду з 2022 по 2024 роки ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» виплату орендної плати за користування землею не здійснювало, з приводу чого утворилась заборгованість в загальному розмірі 36 489,72 грн.
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав від 16 травня 2025року встановлено, що на підставі договору №1704/25-24 від 17 квітня 2025року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» відчужило право оренди земельної ділянки 6520982000:06:009:0106 на користь ТОВ «ПЕРЕМОГА -ПЛЮС» (а.с.37,38).
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав від 16 травня 2025року орендарем земельної ділянки 6520982000:07:026:0009 є ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (а.с.39,40).
Мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції і застосовані норми права
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, оренда землі є окремим видом найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
Договір оренди землі, відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов'язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець, відповідно до абзацу п'ятого частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі», має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також орендної плати за водний об'єкт.
Орендар земельної ділянки зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також і орендну плату за водний об'єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до частини статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату» орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
У справі, що переглядається, суд першої інстанції встановив, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» протягом 2022-2024 років не виплачувало орендодавцю орендну плату у строки, визначені умовами укладених між сторонами договорів оренди землі, що відповідно до наведених норм права є підставою для розірвання договору оренди відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.
Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24), підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вчасно не сплачувало орендну плату за 2022 - 2024 роки, тому саме відповідач повинен був спростувати належними та допустимими доказами твердження позивача про несплату орендної плати в обумовлені в договорах строки до 31 грудня кожного року оренди, чого ним зроблено не було.
ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не надало доказів на підтвердження факту виконання зобов'язань щодо виплати орендної плати позивачу за 2022, 2023 та 2024 роки.
В апеляційній скарзі товариство послалося на те, що відсутність сплати орендної плати у період окупації території Херсонської області та до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки є наслідком обставин непереборної сили, за які ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не відповідає, що унеможливлює розірвання договорів оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Частиною другою статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об'єктивно унеможливлюють виконання зобов'язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.
В зв'язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист №2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов'язань.
Згідно частини першої статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.
Відповідно положень глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом.
Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).
Частиною шостою статті 762 ЦК України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
В пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Обставини, зазначені в частині шостій статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об'єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21), у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.
Ураховуючи наведене, колегія суддів вважає, що в ході розгляду справи ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» доведено факт неможливості використання за цільовим призначенням належних позивачу земельних ділянок з незалежних від товариства причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали орендарю виконати передбачений договором обов'язок з виплати орендної плати за 2022 рік, оскільки земельні ділянки, що розташовані на території Великоолександрівської селищної територіальної громади Бериславського району Херсонської області, з 10 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року перебували під тимчасовою окупацією рф, а тому в 2022 році орендар значною мірою був позбавлений можливості користуватися землею для отримання доходів в 2022 році.
За таких обставин колегія суддів визнає обґрунтованими доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у невиконанні обов'язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік згідно умов договорів оренди землі.
Разом з цим, обґрунтовуючи свої заперечення щодо неможливості виплати орендної плати за 2023, 2024 роки ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» також посилається на наявність обставин непереборної сили, за які товариство не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за означений період та на неможливість використання орендованих земельних ділянок позивача через їх потенційне забруднення вибухонебезпечними предметами.
Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Оцінивши надані сторонами докази у справі, суд визнає, що належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження обставин, які б свідчили про відсутність протягом 2023, 2024 років, за які відповідачем не вносилася орендна плата, можливості використання земельних ділянок через наведені скаржником обставини, як підстави для застосування положень частини шостої статті 762 ЦК України, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» в установленому процесуальним законом порядку, не надано.
Земельні ділянки розташовані на території Великоолександрівської селищної територіальної громади Бериславського району Херсонської області, яка після деокупації з 11 листопада 2022 року віднесена до території можливих бойових дій, тобто бойові дії у 2023 та 2024 роках на вказаній території не велися.
ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не надано належних та допустимих доказів на підтвердження обставин, які б свідчили про відсутність протягом 2023-2024 років, за який відповідачем не вносилася орендна плата, можливості використання орендованих земельних ділянок за цільовим призначенням через військову агресію рф проти України.
Крім того, ці твердження спростовуютьсядовідкою Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 03 квітня 2025 року №1007 про те, що в 2023році саперними військами стосовно земельної ділянки 6520982000:07:026:0009 було здійснено обстеження та виконання робіт з очищення місцевості від вибухонебезпечних предметів, але не зважаючи на це орендар не приступив та навіть не намагався приступити до обробітку землі ані в 2023році, ані в подальші роки, що свідчить про свідоме невиконання договірних зобов'язань та впливає на права позивача щодо можливості користування землею.
Також суд враховує, що чинне законодавство не покладає обов'язок здійснення розмінування виключно на державні органи. Відповідач, як суб'єкт господарювання, мав можливість самостійно в 2023, 2024 роках ініціювати проведення відповідних заходів із залученням спеціалізованих підприємств або організацій, що мають відповідну ліцензію та дозвіл на проведення робіт із розмінування, проте таких дій не здійсним. Відтак посилання на обставини непереборної сили протягом означеного періоду є безпідставним, оскільки орендар не довів, що ним вчинялися всі необхідні та можливі дії для належного виконання умов договору оренди.
Сам факт введення на території України воєнного стану не підтверджує об'єктивної неможливості використання земельних ділянок за цільовим призначенням, а невиконання зобов'язань орендарем в 2023, 2024р. не може бути виправдане обставинами непереборної сили, за відсутності відповідних доказів.
Колегія суддів не приймає до уваги посилання скаржника на Інтерактивну карту ДСНС щодо виявлення або ймовірного знаходження вибухонебезпечних предметів на землях Великоолександрівської селищної територіальної громади, оскільки ця карта відображає лише актуальну інформацію на час її перегляду та не містить даних щодо спірного періоду.
Наведене свідчить, що суд першої інстанції в цілому дійшов правильного висновку, що спірні договори оренди землі за вимогою позивача підлягають достроковому розірванню з підстав неналежного виконання орендарем умов договорів, а саме систематичного невиконання обов'язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договорів.
Разом з цим, колегія суддів зазначає, що військова агресія рф проти України, тимчасова окупація рф території Херсонської області, а також проведення бойових дій на території Херсонської області в 2022 році є загальновідомими фактами, а тому не потребують доказування відповідачем. За таких обставин, посилання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на неможливість використання за призначенням об'єкту оренди в період з 24 лютого 2022року по листопад 2022 року не потребує доказуванню, однак може бути спростовано належними та допустимими доказами з боку позивача, який відповідних доказів не надав.
Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що існують підстави для виключення з мотивувальної частини рішення суду першої інстанції посилання на можливість використання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» об'єктів оренди у період з березня по листопад 2022 року.
Доводів скаржника про те, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» є неналежним відповідачем у справі з підстав відчуження права оренди землі на користь ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» за договором від 17 квітня 2025 року, колегія суддів визнає неприйнятними з огляду на наступне.
Як зазначалось вище, в матеріалах справи відсутні докази відчуження ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» права оренди земельної ділянки 6520982000:07:026:0009 на користь інших осіб. Згідно інформації з Державного реєстру речових прав від 16 травня 2025року орендарем цієї ділянки є скаржник.
Відповідно до частини шостої статті 7 Закону України «Про оренду землі» у разі відчуження права оренди земельної ділянки таке право переходить до особи, на користь якої воно відчужене. Разом з тим, згідно з частиною п'ятою статті 6 зазначеного Закону, право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому законом.
Тобто, саме з моменту державної реєстрації переходу права оренди новий орендар набуває юридично значущих прав та обов'язків щодо користування земельною ділянкою.
З Державного реєстру речових прав встановлено, що договір про відчуження (продажу) права оренди земельної ділянки 6520982000:06:009:0106укладений між ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ» та ТОВ «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» 17 квітня 2025 року, тоді як спірні правовідносини виникли у період з 2022 по 2024 роки, коли орендарем ділянки було ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».
Таким чином, обставина укладення між відповідачами договору відчуження права оренди в 2025році щодо земельної ділянки 6520982000:06:009:0106не впливає на вирішення спору про розірвання договору оренди землі з підстав неналежного виконання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» договірних зобов'язань протягом 2023-2024років.
З матеріалів справи встановлено, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» належним чином повідомлялося про день, час та місце розгляду справи в суді першої інстанції, що підтверджено довідками про доставку судових повісток до електронного кабінету товариства. При цьому, колегія судів критично оцінює доводи апеляційної скарги, як підставу для скасування ухваленого у справі судового рішення, про неналежне повідомлення іншого співвідповідача - ТОВ «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» про розгляд справи, адже ТОВ «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» апеляційна скарга не подавалася (пункт 3 частини третьої статті 376 ЦПК України).
Згідно пункту 2 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" задовольнити частково, рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 24 листопада 2025 року змінити, виключивши з мотивувальної частини рішення посилання на можливість використання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» земельних ділянок у період 2022 року, в решті рішення суду залишити без змін.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 382-384 ЦПК України, суд
постановив:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» задовольнити частково.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 24 листопада 2025 року змінити.
Виключити з мотивувальної частини рішення посилання на можливість використання ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» об'єктів оренди у період 2022 року.
В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.
Головуючий: В.О. Бездрабко
Судді: Л.В. Базіль
Л.А. Приходько