вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"10" лютого 2026 р. Справа№ 911/1358/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Кравчука Г.А.
суддів: Коробенка Г.П.
Тарасенко К.В.
при секретарі судового засідання: Нечасний О.Л.
за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання від 10.02.2026
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Бориспільської міської ради
на рішення Господарського суду Київської області від 19.08.2025 (повне рішення складено 03.09.2025)
у справі № 911/1358/25 (суддя Смірнов О.Г.)
за позовом Бориспільської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "УКРТЕПЛО КИЇВ"
про розірвання договору,
Короткий зміст і підстави позовних вимог.
До Господарського суду Київської області з позовом звернулася Бориспільська міська рада (далі - позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Укртепло Київ" (далі - відповідач) про розірвання договору про право забудови земельної ділянки (договір суперфіцію) №46 від 17.01.2014.
Позов мотивовано тим, що відповідач протягом періоду з 2019 по 2025 роки не виконує належним чином зобов'язань щодо повної та своєчасної сплати платежів за користування земельною ділянкою за умовами договору про право забудови земельної ділянки (договір суперфіцію) №46 від 17.01.2014 (далі - Договір), що є підставою для розірвання вказаного Договору у зв'язку з порушенням його істотних умов.
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.
Рішенням Господарського суду Київської області від 19.08.2025 у справі № 911/1358/25 в позові відмовлено повністю.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог місцевий господарський суд виходив з того, що за відповідачем не обліковується заборгованості зі сплати коштів за користування земельною ділянкою.
Щодо доводів позивача щодо порушення відповідачем умов Договору в частині не використання останнім земельної ділянки, відповідно до її основного цільового призначення, місцевим господарським судом було встановлено, що метою укладення спірного Договору було будівництво модульної котельні, яка було збудована відповідачем, що вбачається з Акту комісії з обстеження земельних ділянок щодо виявлення можливих порушень земельного законодавства користувачами земельних ділянок від 10.04.2025, що в свою чергу свідчить про належне виконання умов Договору відповідачем.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.
Не погоджуючись із прийнятим рішенням, Бориспільська міська рада 17.09.2025 звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Київської області від 19.08.2025 у справі № 911/1358/25 та прийняти нове, яким позовні вимоги Бориспільської міської ради задовольнити повністю.
Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення про відмову у задоволенні позову є незаконним і необґрунтованим та таким, що прийнято з порушенням норм процесуального права та при неправильному застосуванні норм матеріального права, а висновки, викладені у рішенні, не відповідають встановленим обставинам справи, також недоведені обставини, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, що є підставою для його скасування.
Зокрема, узагальнені доводи позивача зводяться до такого:
- відповідач систематично протягом декількох років не вносить на рахунок місцевого бюджету платежів за користування вищевказаною земельною ділянкою згідно Договору чим істотно порушує умови такого договору та призводить до втрат місцевого бюджету і порушення прав та інтересів Бориспільської міської територіальної громади у сфері земельних відносин;
- місцевим господарським судом при винесенні оскаржуваного рішення не було враховано, що 10.04.2025 Комісією з обстеження земельних ділянок щодо виявлення можливих порушень земельного законодавства користувачами земельних ділянок у результаті візуального обстеження частини земельної ділянки кадастровий номер 3220886401:01:016:0060 було встановлено, що на вказаній земельній ділянці наявний об'єкт (модульна котельна), запис про право власності на вищевказаний об'єкт не внесено до реєстру речових прав на нерухоме майно, інших будівель та споруд на частині обстежуваної земельної ділянки не виявлено, що в сукупності підтверджує не використання відповідачем земельної ділянки відповідно до її основного цільового призначення передбаченого умовами Договору;
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті.
Згідно Витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.09.2025 апеляційну скаргу Бориспільської міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 19.08.2025 у справі № 911/1358/25 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Кравчук Г.А. (суддя-доповідач), судді: Тарасенко К.В., Коробенко Г.П.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 06.10.2025 витребувано з Господарського суду Київської області матеріали справи № 911/1358/25. Відкладено розгляд питання про відкриття чи відмову у відкритті апеляційного провадження, повернення без розгляду апеляційної скарги або залишення апеляційної скарги без руху за апеляційною скаргою Бориспільської міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 19.08.2025 у справі № 911/1358/25 до надходження до суду матеріалів справи.
15.10.2025 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 911/1358/25.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.10.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Бориспільської міської ради на рішення Київської області від 19.08.2025 у справі № 911/1358/25, справу призначено до розгляду на "09" грудня 2025 року о 14 год 40 хв.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 09.12.2025 розгляд апеляційної скарги Бориспільської міської ради на рішення Київської області від 19.08.2025 у справі № 911/1358/25 відкладено на 10 лютого 2026 року о 14 год 40 хв.
Явка представників сторін.
У судове засідання 10.02.2026 з'явився представник позивача.
Відповідач у судове засідання 10.02.2026 не забезпечив участь у судовому засіданні своїх представників, хоча був належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання, із заявами до суду про відкладення розгляду справи з зазначенням будь-яких поважних причин неможливості явки представників у судове засідання не зверталися.
Враховуючи наведене, висновки Європейського суду з прав людини у рішенні від 03.04.2008 у справі "Пономарьов проти України", а також те, що явка учасників справи не визнавалася судом обов'язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов'язком сторони, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про можливість розгляду апеляційної скарги по суті за відсутності представника відповідача.
Представник позивача у судовому засіданні вимоги апеляційної скарги підтримав, просив апеляційний господарський суд скасувати рішення суду першої інстанції та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити повністю.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції.
Як убачається з матеріалів справи, 17.01.2014 між Рогозівською сільською радою (далі - Суперфіціар) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Укртепло Київ" (далі - Суперфіціарій) укладено Договір про право забудови земельної ділянки (договір суперфіцію) (далі - Договір), відповідно до п. 1.1. якого предметом цього Договору є право забудови частини земельної ділянки (Суперфіцій) площею 0,0578 га для будівництва модульної котельні, яка є частиною земельної ділянки площею 2,5000 га, з цільовим призначенням для обслуговування будівлі Рогозівської загальноосвітньої школи I-III ступенів з надвірними будівлями та спорудами, кадастровий номер 3220886401:01:016:0060, яка знаходиться в селі Рогозів Бориспільського району Київської області (надалі - земельна ділянка). Земельна ділянка відноситься до земель комунальної власності, належить Рогозівській сільській раді на підставі Державного акту на право постійного користування земельної ділянки серії ЯЯ №154447, виданого Управлінням зем. ресурсів Бориспільського району, який зареєстровано 17.11.2011 року в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №322088003000021, право власності на яку зареєстровано Реєстраційною службою Бориспіслького міськрайонного управління юстиції 21.07.2013 року, номер запису про право власності 1746449, реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 110767232208.
Згідно п. 1.3. Договору Суперфіціар передає Суперфіціарію право користування земельною ділянкою, яка зазначена в п. 1.1. цього Договору, для будівництва та обслуговування модульної котельні, необхідних Суперфіціарію для здійснення своєї господарської діяльності. Будівництво та експлуатація об'єктів відповідає основному цільовому призначенню земельної ділянки.
Земельна ділянка має використовуватись Суперфіціарієм відповідно до її основного цільового призначення. Суперфіціарій має право здійснювати будівництво на земельній ділянці відповідно до затвердженого проекту будівництва (п. 1.6. Договору).
Пунктами 2.1., 2.2. Договору передбачено, що плата за користування земельною ділянкою встановлюється у грошовій формі, що становить 3% (три відсотки) від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки 139 (сто тридцять дев'ять) гривень 46 копійок, шляхом перерахування коштів на розрахунковий рахунок Суперфіціара. Плата за користування земельною ділянкою вноситься Суперфіціарієм у такі строки: за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем (звітного) податкового місяця шляхом перерахування Суперфіціарієм грошових коштів у національній валюті України на поточний рахунок Суперфіціара. Суперфіціарій має право здійснити плату за користування земельною ділянкою на майбутнє, але за строк не більше, ніж 1 (один) рік.
Відповідно до п. 2.6. Договору невнесення Суперфіціарієм плати за користування земельною ділянкою більш 3 (трьох) місяців підряд припиняє дію цього Договору.
Договір укладено на термін 20 (двадцять) років (п. 3.1. Договору).
Суперфіціарій зобов'язаний, зокрема, використовувати земельну ділянку відповідно до її основного цільового призначення (пп. а) п. 5.1.4. Договору).
Суперфіціарій зобов'язаний, зокрема, розпочати будівництво об?єктів протягом 3 (трьох) років від дати набрання чинності цим Договором (пп. б) п. 5.1.4. Договору).
Цей Договір припиняє свою дію у наступних випадках, зокрема, невикористання земельної ділянки за призначенням протягом 3 (трьох) років (пп. є) п. 9.1. Договору).
Цей Договір може бути розірваним, зокрема, на вимогу однієї із Сторін у разі виявлення необумовлених Суперфіціаром у Договорі недоліків земельної ділянки, які істотно перешкоджають Суперфіціарію використовувати земельну ділянку, а також у випадку використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (пп. б) п. 9.2. Договору).
Цей Договір набуває чинності після його підписання Сторонами та нотаріального посвідчення та діє до виконання Сторонами його умов (п. 12.1. Договору).
Також, між Рогозівською сільською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Укртепло Київ" підписано Акт прийомки-передачі межових знаків на зберігання.
Крім цього, 17.01.2014 між Рогозівською сільською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Укртепло Київ" підписано Акт прийому-передачі земельної ділянки.
Позивач в позові зазначає, що розпорядженням КМУ від 12 червня 2020 року №715-р "Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Київської області" визначено адміністративні центри та затверджено території територіальних громад Київської області згідно з яким до складу Бориспільської міської територіальної громади з центром у м. Бориспіль ввійшли наступні територіальні громади (населені пункти): Бориспільська, Глибоцька, Іванківська, Кучаківська, Любарецька, Рогозівська, Сеньківська.
Так, позивач наголошує на тому, що на даний час Бориспільська міська рада є правонаступником всіх прав та обов'язків Рогозівської сільської ради в силу вказаного розпорядження та внесених змін до Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" Прикінцеві та перехідні положення. Рогозівська сільська рада включена до складу Бориспільської міської територіальної громади представником інтересів якої є саме Бориспільська міська рада.
Позивач вказує, що незважаючи на взяті зобов'язання зі своєчасного і повного внесення плати за користування земельною ділянкою, Суперфіціарій не виконує умови Договору, на підтвердження чого позивач надав суду лист ГУ ДПС у Київській області за №6562/5/10-36-13-06-14 від 04.04.2025.
Позивач зазначає, що згідно відомостей, які містяться у вказаному вище листі ГУ ДПС у Київській області, станом на 04.04.2025 заборгованість відповідача перед міською радою за користування земельною ділянкою становить 5 149, 76 грн., з них: основний податок 4 931, 68 грн., пеня 14, 08 грн., штрафні санкції 204, 00 грн.
В позові позивач вказує, що згідно наданого розрахунку заборгованості по орендній платі ГУ ДПС у Київській області за №6562/5/10-36-13-06-14 від 04.04.2025, заборгованість за користування земельною ділянкою у ТОВ "Укртепло Київ" виникла з 02.03.2019. Також, ГУ ДПС у Київській області у вищевказаному листі повідомило, що до Окружного адміністративного суду м. Києва направлено позовну заяву щодо стягнення податкового боргу з розрахункових рахунків платника податків ТОВ "Укртепло Київ".
Позивач наголошує на тому, що з метою врегулювання та добровільного виконання умов Договору Виконавчим комітетом Бориспільської міської ради на адресу відповідача направлялись претензії щодо сплати боргу. Копії відповідних претензій з доказами їх направлення відповідачу позивачем долучено до матеріалів справи.
Так, позивач вказує, що невиконання відповідачем договірних зобов'язань та вимог чинного законодавства України, призводить до недоотримання коштів місцевим бюджетом, що тягне за собою порушення інтересів Бориспільської міської територіальної громади у сфері земельних відносин. На підтвердження вказаних обставин позивачем долучено до матеріалів справи лист фінансового управління Виконавчого комітету Бориспільської міської ради за №01-23/77 від 04.04.2025.
Позивач наголошує на тому, що ТОВ "Укртепло Київ" протягом періоду з 2019 по 2025 роки не виконує належним чином зобов'язань щодо повної та своєчасної сплати платежів за користування земельною ділянкою за умовами Договору.
Таким чином, позивач зазначає, що систематичне не внесення відповідачем на рахунок місцевого бюджету платежів за користування земельною ділянкою істотно порушує умови Договору та є достатньою підставою для його розірвання.
Крім цього, позивач в позові вказує, що 10.04.2025 Комісією з обстеження земельних ділянок щодо виявлення можливих порушень земельного законодавства користувачами земельних ділянок здійснено виїзд за адресою Бориспільський р-н, с. Рогозів, на земельну ділянку площею 2, 5000 га, кадастровий номер 3220886401:01:016:0060 для огляду її частини площею 0,0578 га яка передана у користування ТОВ "Укртепло Київ" згідно Договору.
У результаті візуального обстеження частини земельної ділянки кадастровий номер 3220886401:01:016:0060 комісією встановлено, що на вказаній земельній ділянці наявний об'єкт (модульна котельна). Запис про право власності на вищевказаний об'єкт не внесено до реєстру речових прав на нерухоме майно. Інші будівлі та споруди на частині обстежуваної земельної ділянки відсутні.
Також, позивач зазначає, що комісією встановлено, що ТОВ "Укртепло Київ" на дату проведення обстеження не здійснює жодних дій щодо обслуговування будівлі Рогозівської загальноосвітньої школи І-ІІІ ступенів з надвірними будівлями та спорудами. Жодного представника ТОВ "Укртепло Київ" під час обстеження земельної ділянки виявлено не було.
На підтвердження вказаних вище обставин позивачем долучено до матеріалів справи Акт комісії з обстеження земельних ділянок щодо виявлення можливих порушень земельного законодавства користувачами земельних ділянок від 10.04.2025.
Так, позивач наголошує на тому, що відповідач не використовує земельну ділянку відповідно до її основного цільового призначення, передбаченого умовами Договору, що приводить до істотних порушень відповідачем умов Договору, що в свою чергу призводить до порушення прав та інтересів міської ради.
Таким чином, у позові позивач просить суд розірвати договір про право забудови земельної ділянки (договір суперфіцію) від 17.01.2014 №46 про право забудови частини земельної ділянки (Суперфіцій) площею 0, 0578 га для будівництва модульної котельні, яка є частиною земельної ділянки площею 2, 5000 га, кадастровий номер 3220886401:01:016:0060 з цільовим призначенням для обслуговування будівлі Рогозівської загальноосвітньої школи I-III степенів з надвірними будівлями та спорудами, яка знаходиться у селі Рогозів Бориспільського району Київської області.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови.
Колегією суддів апеляційного господарського суду встановлено, що між сторонами виникли правовідносини із договору суперфіцію, які врегульовані приписами глави 34 ЦК України та глави 16-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
Договір про право забудови земельної ділянки (договір суперфіцію) №46 від 17.01.2014 укладений відповідно до чинного законодавства, є правомірним, оскільки його недійсність прямо не встановлена законом та він не визнаний судом недійсним (ст. 204 ЦК України). Таким чином, вказаний правочин є підставою для виникнення у його сторін взаємних прав та обов'язків.
Відповідно до ч. 1 ст. 102-1 ЗК України (тут і надалі в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.
Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу (ч. 5 ст. 102-1 ЗК України).
За положеннями частин 1, 4 ст. 413 ЦК України (тут і надалі в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк, крім випадків, передбачених частиною п'ятою цієї статті.
Відповідно до ч. 1 ст. 414 ЦК України власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.
За приписами частин 1, 4-5 ст. 415 ЦК України землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором. Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом. Землекористувач зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.
Відповідно до ст. 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Норми статей 526 ЦК України та 193 Господарського кодексу України (надалі - ГК України) визначають, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.
Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожнім праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин.
Вказана правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду у справі №920/418/19 від 08.09.2020.
Щодо апелянта про порушення відповідачем умов Договору в частині не cплати коштів за користування земельною ділянкою, колегія суддів апеляційного господарського суду зазначає таке.
Згідно умов визначених у п. 9.1. Договору цей Договір припиняє свою дію у наступних випадках:
а) співпадіння Суперфіціара та Суперфіарія в одній особі;
б) закінчення строку дії Договору:
в) домовленість Суперфіціара та Суперфіціарія про припинення емфітевтичного права;
г) загибель, знищення земельної ділянки або таке її пошкодження, що виключає можливість її використання за цільовим призначенням;
є) невикористання земельної ділянки за призначенням протягом 3 (трьох) років.
Відповідно до п. 9.2. Договору цей Договір може бути розірваним:
а) за взаємною згодою Сторін;
б) на вимогу однієї із Сторін у разі виявлення необумовлених Суперфіціаром у Договорі недоліків земельної ділянки, які істотно перешкоджають Суперфіцарію використовувати земельну ділянку, а також у випадку використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
Тобто, вказані вище пункти Договору вказують на чіткий перелік обставин у випадку настання яких Договір може бути розірваним.
Пунктами 2.1., 2.2. Договору передбачено, що плата за користування земельною ділянкою встановлюється у грошовій формі, що становить 3% (три відсотки) від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки 139 (сто тридцять дев'ять) гривень 46 копійок, шляхом перерахування коштів на розрахунковий рахунок Суперфіціара. Плата за користування земельною ділянкою вноситься Суперфіціарієм у такі строки: за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем (звітного) податкового місяця шляхом перерахування Суперфіціарієм грошових коштів у національній валюті України на поточний рахунок Суперфіціара. Суперфіціарій має право здійснити плату за користування земельною ділянкою на майбутнє, але за строк не більше, ніж 1 (один) рік.
Разом з цим, апелянт наголошував на тому, що у відповідача наявна заборгованість з орендної плати за користування земельною ділянкою, проте згідно листа ГУ ДПС у Київській області за №6562/5/10-36-13-06-14 від 04.04.2025 вбачається, що відповідно до даних інформаційно-комунікаційної системи ДПС України станом на 04.04.2025 у платника податків ТОВ "Укртепло Київ" обліковується податковий борг у загальній сумі 5 149, 76 грн., з них: основний податок 4 931, 68 грн., пеня 14, 08 грн. та штрафні санкції 204, 00 грн.
Колегія суддів апеляційного господарського суду зазначає, що позивачем не надано до суду доказів на підтвердження наявності за відповідачем заборгованості зі сплати коштів за користування земельною ділянкою.
Враховуючи вищевикладене суд дійшов висновку, що істотні умови Договору в частині внесення плати за користування земельною ділянкою відповідачем не порушені, а сплату останнім земельного податку вказаним Договором не врегульовано. Вказані обставини також підтверджуються рішенням Луганського окружного адміністративного суду у справі №320/1180/22 від 07.04.2025, згідно якого стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Укртепло Київ" у дохід Державного бюджету саме податковий борг.
За таких обставин, місцевий господарський суд дійшов правильного висновку, що дії позивача направлені на розірвання Договору, у зв'язку із наявною заборгованістю відповідача зі сплати земельного податку та штрафних санкцій є такими, що суперечать принципам справедливості, добросовісності та приписам законодавства.
Щодо доводів апелянта про порушення відповідачем умов Договору в частині не використання останнім земельної ділянки, відповідно до її основного цільового призначення, колегія суддів апеляційного господарського суду зазначає наступне.
Відповідно до п. 1.1. Договору його предметом є право забудови частини земельної ділянки (Суперфіцій) площею 0,0578 га для будівництва модульної котельні, яка є частиною земельної ділянки площею 2,5000 га, з цільовим призначенням для обслуговування будівлі Рогозівської загальноосвітньої школи I-III ступенів з надвірними будівлями та спорудами, кадастровий номер 3220886401:01:016:0060, яка знаходиться в селі Рогозів Бориспільського району Київської області (надалі - земельна ділянка). Земельна ділянка відноситься до земель комунальної власності, належить Рогозівській сільській раді на підставі Державного акту на право постійного користування земельної ділянки серії ЯЯ №154447, виданого Управлінням зем. ресурсів Бориспільського району, який зареєстровано 17.11.2011 року в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №322088003000021, право власності на яку зареєстровано Реєстраційною службою Бориспіслького міськрайонного управління юстиції 21.07.2013 року, номер запису про право власності 1746449, реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 110767232208.
Згідно п. 1.3. Договору Суперфіціар передає Суперфіціарію право користування земельною ділянкою, яка зазначена в п. 1.1. цього Договору, для будівництва та обслуговування модульної котельні, необхідних Суперфіціарію для здійснення своєї господарської діяльності. Будівництво та експлуатація об'єктів відповідає основному цільовому призначенню земельної ділянки.
Земельна ділянка має використовуватись Суперфіціарієм відповідно до її основного цільового призначення. Суперфіціарій має право здійснювати будівництво на земельній ділянці відповідно до затвердженого проекту будівництва (п. 1.6. Договору).
Суперфіціарій зобов'язаний, зокрема, використовувати земельну ділянку відповідно до її основного цільового призначення (пп. а) п. 5.1.4. Договору).
Суперфіціарій зобов'язаний, зокрема, розпочати будівництво об?єктів протягом 3 (трьох) років від дати набрання чинності цим Договором (пп. б) п. 5.1.4. Договору).
В якості підтвердження факту не використання відповідачем земельної ділянки відповідно до її основного цільового призначення, передбаченого умовами Договору, позивачем надано суду Акт комісії з обстеження земельних ділянок щодо виявлення можливих порушень земельного законодавства користувачами земельних ділянок від 10.04.2025.
З Акту комісії з обстеження земельних ділянок щодо виявлення можливих порушень земельного законодавства користувачами земельних ділянок від 10.04.2025 вбачається, що відповідною комісією було встановлено таке:
- у результаті візуального обстеження частини земельної ділянки кадастровий номер 3220886401:01:016:0060 встановлено, що на вказаній частині земельної ділянки наявний об?єкт (модульна котельна). Запис про право власності на вищевказаний об?єкт не внесено до реєстру речових прав на нерухоме майно. Інші будівлі та споруди на частині обстежуваної земельної ділянки відсутні;
- комісією встановлено, що ТОВ "Укртепло Київ" на дату проведення обстеження не здійснює жодних дій щодо обслуговування будівлі Рогозівської загальноосвітньої школи I-III ступенів з надвірними будівлями та спорудами. Жодного представника ТОВ "Укртепло Київ" під час обстеження земельної ділянки виявлено не було;
- комісія дійшла висновку, що ТОВ "Укртепло Київ" впродовж тривалого часу дії договору про право забудови земельної ділянки (договір суперфіцію) не користується наданою йому земельною ділянкою чим не виконує основної істотної умови договору та не використовує земельну ділянку за цільовим призначенням;
- комісією встановлено факт невиконання товариством з обмеженою відповідальністю "Укртепло Київ" істотних умов договору про право забудови земельної ділянки (договір суперфіцію) від 17.01.2014, що призводить до порушення прав та інтересів Бориспільської міської ради у сфері земельних відносин.
Однак, зі змісту Договору слідує, що його предметом є право забудови частини земельної ділянки (Суперфіцій) площею 0,0578 га для будівництва модульної котельні з цільовим призначенням для обслуговування будівлі Рогозівської загальноосвітньої школи I-III ступенів з надвірними будівлями та спорудами.
Таким чином відповідачем було виконано мету укладення Договору, а саме було збудовано модульну котельню, що в свою чергу свідчить про прагнення останнього на досягнення мети Договору.
Умовами Договору не врегульовано питання реєстрації відповідачем права власності на модульну котельню в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а також термінів такої реєстрації.
При цьому, Договором передбачено лише будівництво відповідачем модульної котельні з цільовим призначенням для обслуговування будівлі Рогозівської загальноосвітньої школи I-III ступенів з надвірними будівлями та спорудами, однак не врегульовано подальших дій відповідача стосовно безпосереднього обслуговування Рогозівської загальноосвітньої школи I-III ступенів.
Крім того, з матеріалів справи не вбачається, що позивач звертався до відповідача з проханням врегулювати питання обслуговування модульною котельнею будівлі Рогозівської загальноосвітньої школи I-III ступенів з надвірними будівлями та спорудами.
Обов'язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб'єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з'ясувати обставини, які мають значення для справи.
Відповідно до ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
За приписами ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
За приписами ч. 1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005р.).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008р. зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
За таких обставин, місцевий господарський суд дійшов правильного висновку, що матеріали справи не містять доказів, які б у встановленому порядку вказували на істотне порушення відповідачем умов Договору, виходячи з його правової природи, як і не містять доказів того, що позивач значною мірою позбавився того, на що він розраховував при укладенні цього Договору.
З огляду на встановлені у даній справі обставини, колегія суддів апеляційного господарського суду доходить до висновку, що доводи скаржника не спростовують правильності висновку суду першої інстанції в оскаржуваному рішенні про відсутність підстав для задоволення позову.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції керується висновками, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
Колегія суддів апеляційного господарського суду з огляду на викладене зазначає, що у даній постанові надано вичерпну відповідь на всі істотні, вагомі питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах. З урахуванням усіх фактичних обставин справи, встановлених судом апеляційної інстанції, інші доводи, викладені в апеляційній скарзі, не заслуговують на увагу, оскільки не впливають на вирішення спору у даній справі.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.
Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Відповідно до статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Нормою статті 276 ГПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З урахуванням всіх обставин справи в їх сукупності, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку про відсутність підстав для скасування оскаржуваного рішення місцевого господарського суду у даній справі. Скаржником не наведено переконливих аргументів у відповідності з нормами чинного законодавства щодо спростування висновків суду першої інстанції.
Судові витрати.
Згідно зі статтею 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.
Керуючись ст. ст. 74, 129, 269, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,
1. Апеляційну скаргу Бориспільської міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 19.08.2025 у справі №911/1358/25 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Київської області від 19.08.2025 у справі №911/1358/25 залишити без змін.
3. Матеріали справи №911/1358/25 повернути до місцевого господарського суду.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.
У зв'язку з відпусткою судді Кравчука Г.А. з 23.02.2026 по 27.02.2026 повний текст постанови складено 02.03.2026.
Головуючий суддя Г.А. Кравчук
Судді Г.П. Коробенко
К.В. Тарасенко