вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"04" березня 2026 р. Справа№ 910/3190/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Яценко О.В.
суддів: Гончарова С.А.
Мальченко А.О.
за участю секретаря судового засідання: Антонюк А.С.
за участю представників учасників справи згідно протоколу судового засідання від 04.03.2026
розглянувши у відкритому судовому засіданні
матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Інвест Сервіс»
на рішення Господарського суду міста Києва від 29.10.2025 (повний текст складено 11.11.2025)
у справі № 910/3190/25 (суддя Блажівська О.Є.)
за первісним позовом Київської міської ради
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Інвест Сервіс»
за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Первушина Наталія Юріївна
про усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, припинення права оренди,
та
за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Інвест Сервіс»
до відповідача Київської міської ради
про визнання протиправним та скасування рішення від 24.11.2022 № 5741/57
Первісний позов заявлено про:
- усунення перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішення приватного нотаріуса Первушеної Наталії Юріївни від 27.05.2021 № 58390225 про державну реєстрацію змін іншого речового права (права оренди земельної ділянки), яка здійснена на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Товариством з обмеженою відповідальністю «Сіті Інвест Сервіс» на земельну ділянку (кадастровий номер 8000000000:72:185:0014), що розташована на вул. Солом'янській, 11, літ «А» у Солом'янському районі міста Києва;
- усунення перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом припинення іншого речового права, а саме права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Інвест Сервіс» на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:72:185:0014), площею 0,8517 га, що розташована на вул. Солом'янській, 11, літ «А» у Солом'янському районі міста Києва.
Позовні вимоги за первісним позовом обґрунтовані тим, що
- рішенням Київської міської ради №31-6/905 від 25.09.2003 відповідачу за первісним позовом (далі відповідач/Товариство) передано в короткострокову оренду земельну ділянку загальною площею 0,0511 га, що розташована на вул. Солом'янській, 11, літ «А» у Солом'янському районі міста Києва на 5 років, на підставі вказаного рішення був укладений договір оренди земельної ділянки №72-6-00144 від 09.03.2004;
- після закінчення строку дії договору оренди спірної земельної ділянки, такий договір на новий строк не укладався та не поновлювався, в той час як 27.05.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Первушиною Наталією Юріївною було прийнято рішення про реєстрацію оренди земельної ділянки за Товариством з автоматичним продовженням дії договору; дата закінчення 09.03.2024;
- позивач за первісним позовом (далі позивач/Київська міська рада) жодних додаткових угод щодо продовження дії договору оренди земельної ділянки із відповідачем не укладав, автоматичної пролонгації такого договору в силу закону не відбулося, а відтак рішення приватного нотаріуса Первушеної Наталії Юріївни від 27.05.2021 № 58390225 про державну реєстрацію змін іншого речового права (права оренди земельної ділянки) підлягає скасуванню, а право оренди Товариства спірною земельною ділянкою - припиненню.
При цьому позивач зазначив про те, що 24.11.2022 ним прийнято рішення № 5741/57 «Про відмову Товариству з обмеженою відповідальністю «Сіті Інвест Сервіс» в поновленні договору оренди земельної ділянки від 09.03.2004 № 72- 6-0014».
Відповідач проти задоволення первісного позову заперечив, пославшись на те, що:
- на момент закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 09.03.2004 Товариство сумлінно та в повному обсязі виконувало і продовжує виконувати свої обов'язки як орендаря, а позивачем з 2009 по 2022 рік не висловлювалось жодних заперечень щодо користування відповідачем наданою в оренду земельною ділянкою та поновлення дії договору оренди;
- так, протягом 16 років Київська міська рада не висловлювала жодних заперечень щодо одержання нею від Товариства орендної плати за користування земельною ділянкою, яка є об'єктом оренди за договором від 09.03.2004;
- враховуючи належне виконання відповідачем зобов'язань за спірним договором оренди, а також відсутність з боку Київської міської ради листів-повідомлень щодо незгоди з його поновленням, такі дії (та бездіяльність) позивача слід кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на поновлення спірного договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, в силу чого, з огляду на приписи ст. 33 Закону України «Про оренду землі», такий договір не припиняв свою дію;
- в свою чергу, рішення Київської міської ради №5741/57 від 24.11.2022 про відмову Товариству в поновленні договору оренди земельної ділянки №72-6-0014 від 09.03.2004 ухвалено з пропущенням встановлених строків та порушенням встановлених процедур, і не може мати правових наслідків для вже поновленого договору оренди земельної ділянки.
Зустрічний позов заявлено про визнання протиправним та скасування рішення Київської міської ради № 5741/57 «Про відмову Товариству з обмеженою відповідальністю «Сіті Інвест Сервіс» в поновленні договору оренди земельної ділянки від 09.03.2004 № 72- 6-0014».
Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані тим, що оскаржуване рішення Київської міської ради ухвалене з істотним порушенням процедур та строків, встановлених законом та нормативними актами відповідача, тож не може впливати на договір оренди земельної ділянки №72-6-0014 від 09.03.2004, який є чинним на момент ухвалення такого рішення, а також породжувати юридичні наслідки для сторін такого договору.
Позивач проти задоволення зустрічного позову заперечив, пославшись на те, що оскаржуване рішення від 24.11.2022 № 5741/57 є законним, не порушує права Товариства, а отже не підлягає скасуванню судом, обґрунтовуючи вказану позицію наступним:
- чинна на моменту укладення договору оренди земельної ділянки №72-6-0014 від 09.03.2004 редакція Закону України «Про оренду землі» не передбачала автоматичного поновлення договорів оренди, а відтак, за відсутності відповідного рішення органу місцевого самоврядування про його поновлення, дія такого договору припинилася;
- у зв'язку з тим, що Київська міська рада не укладала жодних додаткових угод про поновлення дії такого договору, рішенням від 24.11.2022 № 5741/57 було правомірно відмовлено Товариству в його поновленні;
- відповідачем не наведено будь-яких порушень чинного законодавства, крім тривалості строку розгляду відповідного проекту, допущених при прийнятті оскаржуваного рішення, які б підтвердили неправомірність дій Київської міської ради під час прийняття оскаржуваного рішення.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.10.2025 у справі № 910/3190/25 первісні позовні вимоги Київської міської ради задоволено повністю, в задоволенні зустрічних позовних вимог відмовлено повністю.
При розгляді спору сторін по суті суд першої інстанції встановив, що спірний договір оренди припинився 09.03.2009 у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено.
Вказаних висновків суд першої інстанції дійшов виходячи з того, що:
- відповідно до правової позиції, викладеної в постанові Верховного Суду від 12.03.2020 у справі № 235/3049/18-ц реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків;
- виходячи з положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-IX (чинний із 16.01.2020) № 340-IX, поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення спірного договору оренди);
- приписи ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення спірного договору оренди) не передбачали автоматичного поновлення договорів оренди землі, а реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування;
- матеріали справи не містять належних доказів, а позивачем заперечується факт прийняття Київською міською радою будь-яких рішень про поновлення дії спірного договору оренди після закінчення строку, на який його було укладено, тобто після 09.03.2009;
- також в матеріалах справи відсутні будь-які докази на підтвердження факту укладення між сторонами будь-яких додаткових угод про продовження строку дії спірного договору оренди, що свідчили б про наявність у обох осіб договору волевиявлення на продовження правовідносин оренди спірної земельної ділянки;
- факт продовження користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, зокрема, сплати орендних платежів за користування земельною ділянкою (після спливу більше 16 років після закінчення строку дії договору) не може бути підставою для поновлення спірного договору оренди. Наведені обставини можуть бути підставою для звернення позивача із пропозицією до відповідача про укладення нового договору оренди землі.
Задовольняючи первісний позов, суд першої інстанції виходив з наступного:
- з наявної у матеріалах копії реєстраційної справи, зокрема картки прийому заяви про державну реєстрацію права власності № 257670845 вбачається, що на державну реєстрацію відповідачем подано: витяг з Державного земельного кадастру, серія та номер: НВ-8001299382021, видавник: Державний земельний кадастр; договір оренди землі, серія та номер: 149, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Щербакога В.З.; рішення VI сесія XXSV скликання, серія та номер: 31-6/905, видавник: Київська міська рада та відомості з ДЗК, серія та номер: 44756715, видавник: Державний земельний кадастр;
- вказане вище свідчить про те, що державну реєстрацію змін іншого речового права (права оренди земельної ділянки), яка здійснена на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за відповідачем на спірну земельну ділянку, приватним виконавцем було вчинено в порушення приписів п. 81-2 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, а саме за відсутності рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у власність чи надання у постійне користування або про затвердження документації із землеустрою щодо формування земельної ділянки та передачу її у власність чи надання у постійне користування (в даному випадку рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки №72-6-00144 від 09.03.2004);
- за встановлених обставин, права власника спірної земельної ділянки порушуються в результаті проведеної державної реєстрації змін іншого речового права (права оренди земельної ділянки), яка здійснена на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за відповідачем на спірну земельну ділянку;
- законодавством визначено, що скасування державної реєстрації права власності можливе лише у випадку скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності;
- позов у даній справі пред'явлено з метою захисту та відновлення порушених прав територіальної громади міста Києва на самостійне користування та розпорядження земельною ділянкою комунальної власності, оскільки проведена державна реєстрація за відповідачем надає йому привілейованого права користування землею та виключає можливість використання та розпорядження власником земельної ділянки в особі уповноваженого органу земельною ділянкою виключно в інтересах територіальної громади;
- відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи. Наявність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про право іпотеки чи іншого речового права створює презумпцію належності права особі, яка ним володіє внаслідок державної реєстрації;
- за таких обставин позовні вимоги за первісним позовом підлягають задоволенню у повному обсязі.
Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, суд першої інстанції вказав наступне:
- оскаржуваним рішенням Київської міської ради №5741/5782 від 24.11.2022 відмовлено в поновленні спірного договору оренди у зв'язку з тим, що земельна ділянка не використовується відповідно до умов договору та була надана на період реконструкції для реконструкції з надбудовою нежитлового будинку під лікувально-діагностичний центр;
- як встановлено судом, спірний договір оренди припинився 09.03.2009 у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено, за відсутності належних доказів на підтвердження факту продовження його дії, а відтак, станом на момент прийняття Київською міською радою оскаржуваного рішення від 24.11.2022 № 5741/57, жодних правовідносин оренди спірної земельної ділянки між сторонами не існувало, як і не існувало у Товариства жодних прав на таку земельну ділянку, що свідчить про те, що відповідні права і не могли бути порушені відповідачем, що є підставою для відмови у задоволенні зустрічних позовних вимог.
Не погоджуючись із вказаним рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю «Сіті Інвест Сервіс» звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 29.10.2025 у справі № 910/3190/25 скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги за первісним позовом залишити без задоволення, а позовні вимоги за зустрічним позовом задовольнити повністю.
У обґрунтування вимог апеляційної скарги апелянт послався на ті ж самі обставини, що і в суді першої інстанції, а саме на те, що спірний договір не припиняв свою дію, а також зауважив на тому, що належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди, а відтак позивачем обрано неналежний спосіб захисту, що є самостійною підставою для відмови для відмови у задоволенні первісного позову в частині вимог щодо скасування рішення про державну реєстрацію.
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 28.11.2025 справа № 910/3190/25 передана на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Мальченко А.О., Гончаров С.А.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 04.12.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Інвест Сервіс» на рішення Господарського суду міста Києва від 29.10.2025 у справі № 910/3190/25, постановлено розгляд справи здійснювати у судовому засіданні з повідомленням учасників справи, справу № 910/3190/25 призначено до розгляду на 21.01.2026 о 09:50 год., витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/3190/25.
11.12.2025 матеріали цієї справи надійшли до Північного апеляційного господарського суду.
У зв'язку з перебуванням головуючого судді Яценко О.В. на лікарняному у період з 19.01.2026 по 06.02.2026 судове засідання у призначений час не відбулось.
Крім цього у період з 29.12.2025 по 23.01.2026, у період з 26.01.2026 по 06.02.2026, у період з 09.02.2026 по 10.02.2026 суддя Гончаров С.А. перебував у відпустці.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.02.2026 розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Інвест Сервіс» на рішення Господарського суду міста Києва від 29.10.2025 у справі № 910/3190/25 призначено на 04.03.2026 о 10:20 год.
Станом на 04.03.2026 до Північного апеляційного господарського інших відзивів на апеляційну скаргу, інших клопотань від учасників справи не надходило.
Третя особа представників в судове засідання не направила.
Враховуючи належне повідомлення всіх учасників про час і місце судового розгляду апеляційної скарги, а також те, що явка представників учасників в судове засідання не визнана обов'язковою, колегія суддів дійшла висновку про розгляд апеляційної скарги у відсутність представника третьої особи за наявними матеріалами апеляційного провадження.
Під час розгляду справи представник відповідача апеляційну скаргу підтримав у повному обсязі та просив її задовольнити, представник позивача проти доводів апеляційної скарги заперечив, просив залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Згідно із ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, відзивів інших письмових пояснень, заслухавши пояснення представника учасників судового процесу, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення суду першої інстанції не підлягає скасуванню або зміні, з наступних підстав.
Рішенням Київської міської ради №31-6/905 від 25.09.2003 «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею» (а.с. 13-14 т. 1), серед іншого, Товариству передано в короткострокову оренду земельну ділянку загальною площею 0,0511 га, що розташована на вул. Солом'янській, 11, літ «А» у Солом'янському районі міста Києва на 5 років (кадастровий номер 8000000000:72:185:0014) для реконструкції з надбудовою нежитлового будинку під лікувально діагностичний центр.
На підставі вказаного рішення між Товариством (орендар) та Київською міською радою (орендодавець) був укладений договір оренди земельної ділянки, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 09.03.2004 №72-6-00144 (а.с. 16-18 т. 1) (далі Договір оренди).
Відповідно до п. 1.1 Договору оренди орендодавець на підставі п. 2 рішення Київської міської ради від 25.09.2003 за №31-6/905, за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду на 5 років (на період реконструкції) земельну ділянку, визначену цим договором. Об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:
- розмір 0,0511 га;
- цільове призначення - на період реконструкції для реконструкції з надбудовою нежитлового будинку під лікувально-діагностичний центр;
- кадастровий номер - 8000000000:72:185:0014.
Листом №29 від 12.12.2008 (а.с. 54 т. 1) Товариство звернулося до Київської міської ради про поновлення Договору оренди, а листом №21 від 30.11.2009 (а.с. 54зворот т. 1) під час поновлення дії договору Товариство просило змінити функціональне (цільове) призначення за таким договором.
03.02.2020 Товариство звернулося до Київської міської ради з листом №03/02-20 від 03.02.2020 (а.с. 55-56, 145-146 т. 1), в якому просило повернутися до розгляду справи про поновлення Договору оренди, до якого було додано примірник додаткової угоди для підписання зі сторони Київської міської ради.
Рішенням Київської міської ради №5741/5782 від 24.11.2022 № 5741/57 «Про відмову Товариству з обмеженою відповідальністю «Сіті Інвест Сервіс» (далі Рішення) (а.с. 15 т. 1) відповідачу відмовлено в поновленні Договору оренди у зв'язку з тим, що земельна ділянка не використовується відповідно до умов договору та була надана на період реконструкції для реконструкції з надбудовою нежитлового будинку під лікувально-діагностичний центр.
Звертаючись до суду з первісним позовом позивач зазначає про те, йому стало відомо про рішення приватного нотаріуса Первушеної Наталії Юріївни від 27.05.2021 № 58390225 про державну реєстрацію змін іншого речового права (права оренди земельної ділянки), яка здійснена на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Товариством з обмеженою відповідальністю ТОВ «Сіті Інвест Сервіс» на земельну ділянку (кадастровий номер 8000000000:72:185:0014), що розташована на вул. Солом'янській, 11, літ "А" у Солом'янському районі міста Києва.
З огляду на вказане позивач просив суд:
- усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішення приватного нотаріуса Первушеної Наталії Юріївни від 27.05.2021 № 58390225 про державну реєстрацію змін іншого речового права (права оренди земельної ділянки), яка здійснена на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Товариством з обмеженою відповідальністю «Сіті Інвест Сервіс» на земельну ділянку (кадастровий номер 8000000000:72:185:0014), що розташована на вул. Солом'янській, 11, літ «А» у Солом'янському районі міста Києва;
- усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом припинення іншого речового права, а саме права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Інвест Сервіс» на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:72:185:0014), площею 0,8517 га, що розташована на вул. Солом'янській, 11, літ «А» у Солом'янському районі міста Києва.
В свою чергу відповідач звернувся до суду з зустрічним позовом, у якому просив визнати протиправним та скасувати Рішення.
Правові позиції сторін детально викладені вище.
Суд першої інстанції первісний позов задовольнив, у задоволенні зустрічного позову відмовив, що колегія суддів вважає вірним, з огляду на таке.
Положеннями ч. 1 ст. 2 ГПК України до завдань господарського судочинства віднесено справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
Відповідно до ч. 2 ст. 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
За змістом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист її особистого немайнового або майнового права чи інтересу в суді із застосуванням способів захисту, які передбачені частиною другою статті 16 цього Кодексу. Частиною 2 ст. 20 ГК України визначено способи захисту прав і законних інтересів суб'єктів господарювання та споживачів.
Перелік основних способів захисту цивільних прав та інтересів визначається ч. 2 ст. 16 ЦК України до яких, зокрема, відноситься: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об'єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Примусове відчуження об'єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об'єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану. Конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом.
Стаття 321 ЦК України також передбачає, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Примусове відчуження об'єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього та повного відшкодування їх вартості, крім випадків, встановлених частиною другою статті 353 цього Кодексу.
З аналізу вказаних норм вбачається, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності, окрім випадків спеціально передбачених законом.
Стаття 14 Конституції України передбачає, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. За частиною другою статті 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені конституцією та законами України.
Київська міська рада відповідно до статті 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» є органом місцевого самоврядування в Україні, що представляє територіальну громаду міста Києва та здійснює від її імені та в її інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України та іншими законами України.
За змістом ч. 1 ст. 12 ЗК України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст, серед іншого, належить розпорядження землями територіальних громад, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.
За системним тлумаченням Конституції України, ЗК України та норм Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вбачається, що територіальні громади, які реалізують право власності через органи, місцевого самоврядування, є суб'єктами права власності на землю, яка перебуває у комунальній власності.
Відповідно до ст. 83 ЗК України у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; земельні ділянки,. на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.
За ч. 1 ст. 122 ЗК України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у. власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Відповідно до ч. 1 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Стаття 125 ЗК України встановлює, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну. реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (ст. 126 ЗК України).
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
Отже, як вірно встановлено судом першої інстанції, єдиною підставою для набуття громадянами та юридичними особами права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності, є рішення органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених ЗК України.
Державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.
Подібний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі №911/3594/17 (провадження № 12-234гс18), а також у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.02.2018 у справі №925/1121/17, від 17.04.2019 у справі №916/675/15, від 22.12.2021 у справі №917/1970/20, від 10.11.2021 у справі №911/2216/19, від 10.11.2021 у справі №916/1988/20, від 04.11.2021 у справі №725/3303/16-ц, від 04.11.2021 у справі №927/934/20, тобто є сталою правовою позицію касаційного суду.
Матеріалами справи підтверджено та сторонами не заперечується, що Київській міській раді на праві комунальної власності належить земельна ділянці, кадастровий номер 8000000000:72:185:0014, що розташована на вул. Солом'янській, 11, літ «А» у Солом'янському районі міста Києва.
Як встановлено вище, рішенням Київської міської ради №31-6/905 від 25.09.2003 Товариству передано в короткострокову оренду земельну ділянку загальною площею 0,0511 га, що розташована на вул. Солом'янській, 11, літ «А» у Солом'янському районі міста Києва на 5 років, на підставі вказаного рішення сторонами був укладений Договір оренди.
Рішенням приватного нотаріуса Первушеної Наталії Юріївни від 27.05.2021 № 58390225 про державну реєстрацію змін іншого речового права (права оренди земельної ділянки), яка здійснена на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Товариством з обмеженою відповідальністю ТОВ «Сіті Інвест Сервіс» зареєстровано право оренди на земельну ділянку (кадастровий номер 8000000000:72:185:0014), що розташована на вул. Солом'янській, 11, літ «А» у Солом'янському районі міста Києва.
Згідно з ч. 1 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» загальними засадами державної реєстрації прав є, серед іншого, гарантування державою об'єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, а також їх внесення до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом.
Відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; під час проведення реєстраційних дій обов'язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру дозвільних документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, а також використовує відомості, отримані у порядку інформаційної взаємодії Державного реєстру прав з Єдиним державним реєстром судових рішень.
Пунктом 1 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (далі Порядок № 1127, тут і надалі в редакції на час проведення реєстрації), передбачено, що він визначає умови, підстави та процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав.
Відповідно до п. 40 Порядку № 1127 державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та цим Порядком.
Відповідно до п. 81-1 Порядку № 1127 державна реєстрація прав на земельні ділянки, речові права на які набуто до 1 січня 2013 р., проводиться у порядку, передбаченому ст.. 29 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Пунктом 81-2 Порядку № 1127 встановлено, що для державної реєстрації права власності та права постійного користування на земельну ділянку, права на яку набуваються шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у постійне користування із земель державної або комунальної власності, подається рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у власність чи надання у постійне користування або про затвердження документації із землеустрою щодо формування земельної ділянки та передачу її у власність чи надання у постійне користування.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 21.05.2025, зокрема, витребувано від Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (02000, м. Київ, вул. Студентська, 7): засвідчену у встановленому законодавством порядку копію реєстраційної справи, паперову або електронну копію яка включає документи, на підстав яких прийнято рішення від 27.05.2021 №58390225 та проведено державну реєстрацію оренди земельної ділянки, що розташована за адресою вулиця Солом'янська, 11 літера А. у Солом'янському районі міста Києва (кадастровий номер 8000000000:72:185:0014), а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у процесі проведення реєстраційних дій.
На виконання ухвали Господарського суду міста Києва від 21.05.2025 Департаментом з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на адресу суду надано копії реєстраційної справи в електронній формі № 2369749080000, шляхом друку за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав (а.с. 3-37 т. 2) разом з листом № 074/07/2-1913 від 26.05.2025 (а.с. 1-2 т. 2). Даним листом Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив суд, що відповідно до відомостей, які внесені до Журналу обліку надходження (вибуття) реєстраційних справ, реєстраційна справа № 2369749080000 (м. Київ, вулиця Солом'янська 11 літера А, кадастровий номер 8000000000:72:185:0014), а саме: заява про державну реєстрацію права власності від 21.05.2021 № 45739075 та документи, сформовані приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Первушиною Н.Ю. відсутні на обліку в Департаменті (м, Київ, вулиця Павла Усенка, 6).
З копії реєстраційної справи (а.с. 3-37 т. 2), зокрема картки прийоми заяви про державну реєстрацію права власності № 257670845 вбачається, що на державну реєстрацію Товариством подано: витяг з Державного земельного кадастру, серія та номер: НВ-8001299382021, видавник: Державний земельний кадастр; договір оренди землі, серія та номер: 149, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Щербакога В.З.; рішення VI сесія XXSV скликання, серія та номер: 31-6/905, видавник: Київська міська рада та відомості з ДЗК, серія та номер: 44756715, видавник: Державний земельний кадастр.
Вказане вище свідчить про те, що державну реєстрацію змін іншого речового права (права оренди земельної ділянки), яка здійснена на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Товариством на спірну земельну ділянку, проведено, серед іншого, на підставі Рішення Київської міської ради №31-6/905 від 25.09.2003 «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею» та укладеного на його виконання Договору, тобто саме вказані документи були прийняті реєстратором не підтвердження наявності у відповідача права користування спірною земельною ділянкою.
При чому відповідач вважає, що Договір на даний час діє, оскільки він продовжив користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, а Київська міська рада впродовж місяця після спливу цього строку не заперечила проти його поновлення, а відтак такий договір є поновленим на тих самих умовах і на той самий строк в силу закону.
Щодо вказаного слід зазначити таке.
Відповідно до правової позиції, викладеної в постанові Верховного Суду від 12.03.2020 у справі № 235/3049/18-ц реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Матеріалами справи підтверджено наступне.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 21.05.2025, зокрема, витребувано від Київської міської ради (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, 36; код ЄДРПОУ 22883141): лист ТОВ «Сіті Інвест Сервіс» до Київської міської ради від 24.11.2009 №215; лист ТОВ «Сіті Інвест Сервіс» до Київської міської ради від 28.04.2020 №72116054; листи Київської міської ради, які стосуються спірного договору оренди земельної ділянки від 09.03.2004 №72-6-00144 та направлені ТОВ «Сіті Інвест Сервіс» у період з 09.03.2004 по 19.05.2025.
На виконання ухвали Господарського суду міста Києва від 21.05.2025 Київською міською радою надано до суду (а.с. 142-144 т.2): лист ТОВ «Сіті Інвест Сервіс» від 24.11.2009 № 215, який міститься в технічній документації із землеустрою щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 2009 року та відповіді Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), які адресовані ТОВ «Сіті Інвест Сервіс». Також повідомлено, що лист ТОВ «Сіті Інвест Сервіс» від 28.04.2020 № 72116054 не існує, при цьому з такою датою та номером є сформована кадастрова справа, яку надано суду. Зокрема, позивачем надано до суду копії: технічної документації; кадастрової справи № А-15834 від 28.04.2020; листа Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 16.06.2020 № 05716-10629; листа Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 28.05.2021 № 05716-11223; листа Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 07.07.2021 № 05716-16561; листа Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 16.05.2022 № 05716-6507; листа Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 23.01.2023 № 05716-768.
З наданих позивачем документів вбачається наступне.
12.12.2008 відповідач звернувся до позивача ради з Листом-повідомленням № КОП-0420 про поновлення Договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:72:185:0014, яка знаходиться за адресою: вул. Солом'янська, 11 літ. А в Солом'янському районі м. Києва на строк до 2029 року.
28.01.2009 Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом № 08-358/2371 повідомило позивача, що відповідно до вимог Земельного кодексу України та Закону України «Про землеустрій» для прийняття Київською міською радою рішення щодо дання земельної ділянки в оренду або поновлення договору оренди землі) необхідно залучити землевпорядну організацію, яка підготує відповідну землевпорядну документацію, на підставі якої Київська міська рада розгляне питання про поновлення договору оренди земельної ділянки від 09.03.2004 №72-6-00144, та приведення істотних умов договору відповідність до чинного земельного законодавства. Також повідомило про необхідність надати Головному управлінню земельних ресурсів документи з податкового органу за місцем розташування земельної ділянки, що підтверджують сплату коштів за користування землею відповідно до договору оренди земельної ділянки № 72-6-00144 від 09.03.2004.
30.07.2009 ТОВ «Сіті Інвест Сервіс» звернулося до комунального підприємства «Київський міський центр земельного кадастру та приватизації землі» з проханням виготовити документацію із землеустрою щодо поновлення оренди земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:72:185:0014, яка знаходиться за адресою: вул. Солом'янська, 11 літ. А в Солом'янському районі м. Києва для реконструкції з надбудовою житлового будинку під лікувально-діагностичний центр.
24.11.2009 ТОВ «Сіті Інвест Сервіс» звернулося до Київської міської ради з листом № 21, в якому повідомило, що не заперечує проти приведення розміру орендної ставки за користування земельної ділянки за договором оренди земельної ділянки № 72-6-00144 від 09.03.2004 у відповідність до Закону України «Про оренду землі».
30.11.2009 ТОВ «Сіті Інвест Сервіс» звернулося до Київської міської ради з листом № 21, в якому просило під час поновлення договору оренди земельної ділянки № 72-6-00144 від 09.03.2004 змінити функціональне (цільове) призначення земельної ділянки за вказаним договором на - експлуатація та обслуговування нежитлового будинку лікувально-діагностичного центру.
16.06.2010 Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за результатами виконання доручення Київської міської ради розглянувши листи ТОВ «Сіті Інвест Сервіс» від 12.12.2008 № 29 та від 30.11.2009 та технічну документацію про внесення змін та доповнення договору оренди земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежитлового будинку лікувально-діагностичного центру на вул. Солом'янська, 11 літ. А в Солом'янському районі м. Києва видало висновок № 05-6448, згідно якого ТОВ «Сіті Інвест Сервіс» зобов'язане:
- виконувати обов'язки землекористувача відповідно до вимог ст. 96 ЗК України;
- земельну ділянку використовувати без зміни цільового призначення;
- у випадку необхідності зміни цільового призначення отримати дозвіл Київської міської ради відповідно до ст. 20 Земельного кодексу України;
- у місячний термін з моменту набуття чинності рішенням Київської міської ради про поновлення договорів оренди земельних ділянок звернутися до Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської зі державної адміністрації) із клопотанням щодо організації робіт по оформленню в установленому порядку поновлення договори оренди земельної ділянки від 09.03.2004 №72-6-00144.
12.10.2010 Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) погоджено реєстрацію документації із землеустрою щодо поновлення оренди земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:72:185:0014, яка знаходиться за адресою: вул. Солом'янська, 11 літ. А в Солом'янському районі м. Києва для реконструкції з надбудовою житлового будинку під лікувально-діагностичний центр.
30.03.2012 ТОВ «Сіті Інвест Сервіс'звернулося до комунального підприємства «Київський міський центр земельного кадастру та приватизації землі» з проханням поновити роботу зі супроводження проекту землевідведення № А-15834.
Матеріали кадастрової справи № А-15834 містять проект рішення Київської міської ради «Про поновлення товариству з обмеженою відповідальністю «Сіті Інвест Сервіс» договору оренди земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежитлового будинку лікувально-діагностичного центру на вул. Солом'янська, 11 літ. А в Солом'янському районі м. Києва та внесення змін до нього» та пояснювальну записку до нього від 14.05.2012. Згідно даного проекту та пояснювальної записки поновлення договору планувалося на 5 років з 10.03.2009 року.
Також матеріали кадастрової справи № А-15834 містять лист Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 05.07.2012 № 1284, яким ТОВ «Сіті Інвест Сервіс» повідомлено, що справу повернуто до КП «КМЦЗКтаПЗ» листом управління координації та аналітично-правової роботи від 15.06.2012 із зауваженнями, а саме про необхідність надання довідки Головного управління економіки та інвестицій щодо вирішення орендарем питання пайової участі. Додатково повідомлено, що після врахування зазначених зауважень справу буде повторно передано до Головного управління земельних ресурсів.
03.02.2020 ТОВ «Сіті Інвест Сервіс» звернулося до Київської міської ради з листом № 03/02-20, в якому просило повернутися до розгляду справи № А-15834 про поновлення договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 8000000000:72:185:0014) №72-6-00144 від 09.03.2004 року в установленому законодавством порядку та підготувати проект висновку про поновлення договору оренди земельної ділянки без прийняття КМР відповідного рішення, керуючись п.9.11, 9.12 рішення КМР від 20.04.2017 року № 241/2463. До даної заяви ТОВ «Сіті Інвест Сервіс» додано: оригінал довідки податкового органу про відсутність заборгованості по сплаті оренди плати; Додаткову угоду про поновлення договору, оренди земельної ділянки; оригінал витягу з ДЗК на земельну ділянку кадастровий номер 8000000000:72:185:0014; копію довіреності на представництво інтересів.
Згідно наданих ТОВ «Сіті Інвест Сервіс» до відзиву на первісну позовну заяву додатків, вбачається, що департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом на адресу заступника Київського міського голови секретарю Київради листом від 12.06.2020 № 05715-СЛ-2212 направлено проєкт рішення Київської міської ради «Про відмову товариству з обмеженою відповідальністю «Сіті Інвест Сервіс» в поновленні договору оренди земельної ділянки від 09.03.2004 № 72-6-00144" (314743810) для подальшого опрацювання.
22.11.2022 Київська міська рада прийняла Рішення.
Відповідно до клопотання позивача про залучення доказів до матеріалів справи від 04.06.2025, останній зазначає, що посилання в даному рішенні на звернення ТОВ «Сіті Інвест Сервіс» від 28.04.2020 № 721116054 є реєстраційним номером та датою сформованої кадастрової справи «Про поновлення договору оренди земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю «Сіті Інвест Сервіс» для експлуатації та обслуговування нежитлового будинку лікувально-діагностичного центру на вул. Солом'янська, 11 літ. А в Солом'янському районі м. Києва».
Отже, як вірно встановлено судом першої інстанції, матеріали справи не містять належних доказів, а позивачем факт прийняття Київською міською радою будь-яких рішень про поновлення дії Договору оренди після закінчення строку, на який його було укладено, тобто після 09.03.2009.
Також в матеріалах справи відсутні будь-які докази на підтвердження факту укладення між сторонами будь-яких додаткових угод про продовження строку дії Договору оренди, що свідчили б про наявність у обох осіб договору волевиявлення на продовження правовідносин оренди спірної земельної ділянки.
Пунктом 7.1 Договору оренди передбачено, що договір оренди припиняється в разі:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законодавством України;
- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
- ліквідації юридичної особи - орендаря.
За змістом п. 7.4.1 Договору оренди після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.
За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон про оренду землі.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України «Про оренду землі»).
Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Так, згідно статті 58 Конституції України закріплено один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
За змістом ст. 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4 ст. 33 частина Закону України «Про оренду землі»).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).
Частина 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (яку застосував суд першої інстанції) встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
У пункті 38 постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 зазначено таке: «Частини п'ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.».
Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п'ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Тож статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції, та стосується лише переважного права орендаря (частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Поновлення ж договору (ч. 6 попередньої редакції статті 33 Закону України «Про оренду землі») тепер регулюється статтею 126-1 ЗК.
При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.»
Згідно з ч. 2 ст. 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до ч. 1 ст. 126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених ч. 1 ст. 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.
З наведеного вбачається, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Закону України «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі». Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
Такого правового висновку Верховний Суд дійшов у постанові від 23.11.2023 у справі №906/1314/21.
Колегія суддів зазначає про те, що предметом розгляду у цій справі не є вимоги як про визнання Договору оренди поновленим, так і про визнання його укладеним на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк.
Відповідно до п. 34 ст. 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції міської ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються виключно на пленарному засіданні ради - сесії.
Таким чином, способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади щодо регулювання земельних відносин, є прийняття сесією відповідного рішення.
Відповідно до приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення Договору оренди) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Отже, виходячи з того, що діючим на момент виникнення спірних правовідносин законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Наведене відповідає правовим висновкам, викладеним у постановах Верховного Суду від 24.01.2019 у справі № 904/869/18, від 26.03.2019 у справі № 910/1335/17, від 10.01.2019 у справі № 911/3998/16, від 11.12.2018 у справі № 923/111/18, від 06.12.2018 у справі № 925/1651/17, від 03.04.2018 у справі № 904/8168/17, від 22.02.2018 у справі № 922/1008/17 та постановах Верховного Суду України від 20.11.2012 у справі № 44/69, від 11.11.2014 у справі № 912/1552/13.
Так, Верховний Суд у постановах від 26.10.2021 у справі № 910/5710/19, від 09.11.2021 у справі № 910/4790/20, від 24.01.2019 у справі № 904/869/18, від 26.03.2019 у справі № 910/1335/17, від 10.01.2019 у справі № 911/3998/16, від 11.12.2018 у справі № 923/111/18, від 06.12.2018 у справі № 925/1651/17, від 03.04.2018 у справі № 904/8168/17, від 22.02.2018 у справі № 922/1008/17, а також Верховний Суд України у постановах від 20.11.2012 у справі № 44/69, від 11.11.2014 у справі № 912/1552/13 стосовно спору, який виник щодо поновлення договору оренди землі, вже неодноразово викладав правовий висновок щодо застосування положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до 12.03.2011, за змістом якого положеннями законодавства, зокрема статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у зазначеній редакції) не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
При цьому, слід зазначити, що чинний на той момент закон визначав, що за викладених умов договір оренди землі «підлягає поновленню», а не «є поновленим», тобто поновлення строку дії договору має передбачати відповідні дії сторін, оскільки законодавством не обумовлено, що такий договір поновлюється «автоматично». Чинним на той момент законодавством не встановлено й порядку поновлення договору й того, що договір оренди землі автоматично продовжується у випадку закінчення терміну його дії.
Як встановлено вище, матеріали справи не містять належних доказів, а позивачем факт прийняття Київською міською радою будь-яких рішень про поновлення дії Договору оренди після закінчення строку, на який його було укладено, тобто після 09.03.2009.
В свою чергу, за ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з позовом у даній справі:
- після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк;
- орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку;
- до листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору;
- при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється;
- орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення;
- відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Колегія суддів зауважує на тому, що навіть якщо припустити, що у 2009 році строк дії Договору оренди було продовжено ще на 5 років, то 05.02.2014 цей строк спливав, а отже, для поновлення Договору оренди відповідачу належало не пізніше 05.01.2014 (місяць до закінчення строку договору згідно з положеннями ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (як в редакції, яка діяла станом на 2014 рік, так і в редакціях чинних до та після 16.07.2020) знову повідомити позивача про намір поновити договір (реалізувати переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк), проте з таким повідомленням Товариство не звернулося, матеріали справи доказів зворотного не містять.
Про це безумовно свідчать наявні у справі документи з яких вбачається, що після звернення у 2008 році з листом №29 від 12.12.2008 (а.с. 54 т. 1) про поновлення Договору оренди, з наступним листом №03/02-20 від 03.02.2020 до відповідача Товариство звернулось 03.02.2020 (а.с. 55-56, 145-146 т. 1).
Отже, наявними у матеріалах справи документами підтверджено, що строк дії Договору оренди закінчився у 2009 році, оскільки додаткова угода про його поновлення не була укладена, (а навіть якщо припустити його продовження на 5 років - то у 2014 році), проте, в будь-якому випадку, такий договір не був чинним, як на дату прийняття приватним нотаріусом Первушеною Наталією Юріївною рішення від 27.05.2021 № 58390225 про державну реєстрацію змін іншого речового права (права оренди земельної ділянки), так і на дату прийняття позивачем оскаржуваного Рішення (24.11.2022).
Слід окремо зауважити на тому, що згідно з положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі» як в редакції, яка діяла до 16.07.2020, так і в редакції, яка діє після 16.07.2020 поновлення договору оренди землі/реалізація переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк відбувається шляхом укладення відповідної договору/додаткової угоди, проте, як встановлено вище, в матеріалах справи відсутні будь-які докази на підтвердження факту укладення між сторонами будь-яких додаткових угод про продовження строку дії Договору оренди, що свідчили б про наявність у обох осіб договору волевиявлення на продовження правовідносин оренди спірної земельної ділянки.
При цьому, як вірно встановлено судом першої інстанції, факт продовження користування орендарем спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії Договору оренди, зокрема, сплати орендних платежів за користування земельною ділянкою (після спливу більше 16 років після закінчення строку дії договору) не може бути підставою для поновлення Договору оренди. Наведені обставини можуть бути підставою для звернення позивача із пропозицією до відповідача про укладення нового договору оренди землі.
За таких обставин суд першої інстанції цілком вірно виснував, що Договір оренди припинився у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено.
Викладене вище підтверджує, що суд першої інстанції цілком вірно встановив, що державну реєстрацію змін іншого речового права (права оренди земельної ділянки), яка здійснена на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Товариством з обмеженою відповідальністю ТОВ «Сіті Інвест Сервіс» на спірну земельну ділянку було вчинено в порушення приписів п. 81-2 Порядку № 1127, а саме за відсутності рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у власність чи надання у постійне користування або про затвердження документації із землеустрою щодо формування земельної ділянки та передачу її у власність чи надання у постійне користування (в даному випадку рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки №72-6-00144 від 09.03.2004).
Статтею 391 ЦК України передбачено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.
Способи захисту прав на землю передбачені ст. 152 ЗК України, згідно якої власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: визнання прав; відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; відшкодування заподіяних збитків; застосування інших, передбачених законом, способів.
За встановлених обставин, права власника спірної земельної ділянки порушуються в результаті проведеної державної реєстрації змін іншого речового права (права оренди земельної ділянки), яка здійснена на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ «Сіті Інвест Сервіс» на земельну ділянку (кадастровий номер 8000000000:72:185:0014), що розташована на вул. Солом'янській, 11, літ «А» у Солом'янському районі міста Києва.
Відповідно до ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором.
Указані положення співвідносяться з п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», зокрема з приписами про те, що державна реєстрація права власності та інших речових припиняється на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.
Отже, законодавством визначено, що скасування державної реєстрації права власності можливе лише у випадку скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності. Велика Палата Верховного Суду зауважувала, що застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об'єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб'єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (такі висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц, від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20).
Первісний позов у даній справі пред'явлено метою захисту та відновлення порушених прав територіальної громади міста Києва на самостійне користування та розпорядження земельною ділянкою комунальної власності, оскільки проведена державна реєстрація за відповідачем надає йому привілейованого права користування землею та виключає можливість використання та розпорядження власником земельної ділянки в особі уповноваженого органу земельною ділянкою виключно в інтересах територіальної громади.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.11.2021 у справі №359/3373/16-ц зазначено, що відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 48/340, від 12.03.2019у справі №911/3594/17, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19.
Наявність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про право іпотеки чи іншого речового права створює презумпцію належності права особі, яка ним володіє внаслідок державної реєстрації (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц).
Враховуючи викладене вище, суд першої інстанції цілком вірно визнав, що:
- державна реєстрація права змін іншого речового права (права оренди земельної ділянки), яка здійснена на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ «Сіті Інвест Сервіс» на земельну ділянку (кадастровий номер 8000000000:72:185:0014), що розташована на вул. Солом'янській, 11, літ «А» у Солом'янському районі міста Києва здійснена без належних правових підстав, оскільки договір оренди, укладений у 2004 році, припинив дію 09.03.2009, не був поновлений у встановленому законом порядку;
- за таких обставин рішення приватного нотаріуса Первушиної Н.Ю. рішення приватного нотаріуса Первушеної Наталії Юріївни від 27.05.2021 № 58390225 підлягає скасуванню, а речове право оренди вказаної / земельної ділянки, зареєстроване за ТОВ «Сіті Інвест Сервіс», - припиненню.
З огляду на вказана суд першої інстанції правомірно задовольнив позовні вимоги за первісним позовом. Рішення суду першої інстанції в цій частині залишається без змін.
У апеляційній скарзі апелянт, серед іншого, послався на те, що належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди, а відтак позивачем обрано неналежний спосіб захисту, що є самостійною підставою для відмови для відмови у задоволенні первісного позову в частині вимог щодо скасування рішення про державну реєстрацію.
Щодо вказаного колегія суддів зазначає про таке.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.11.2023 у справі № 513/879/19 сформована правова позиція щодо належності способу захисту особи - користувача земельної ділянки на правах оренди за умови неправомірної реєстрації такого права за іншою особою. Велика Палата Верховного Суду виснувала, що у такий спосіб вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди, виступає належним способом захисту порушеного права даної особи, що відповідає положенням п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Предметом спору у справі № 513/879/19 був спір між сторонами договору оренди землі щодо визначення моменту укладення та набрання чинності договором оренди землі, який сторони відразу не зареєстрували, тривалий час належно виконували, а після зміни правового регулювання зареєстрували право оренди. При цьому, позовні вимоги орендодавець обґрунтовує тим, що додаткова угода, якою збільшено строк оренди, ним взагалі не підписувалась, що підтверджується висновком експерта.
Разом з цим, у цій справі № 910/3190/25 позивач звернувся з вимогою про усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішення про державну реєстрацію змін іншого речового права (права оренди земельної ділянки) та шляхом припинення іншого речового права, а саме права оренди, а позовні вимоги обґрунтовуються не відсутністю у відповідача права оренди через не підписання договорів оренди орендодавцем чи з інших підстав, а припиненням цих відносин в силу закону.
Таким чином, предметом розгляду цих справ були різні спірні правовідносини з різним складом учасників, а отже висновки у справі № 513/879/19 не підлягають застосуванню у даній справі.
Щодо вимог за зустрічним позовом, колегія суддів зазначає про таке.
Згідно з ч. 1 ст. 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права та інтереси.
Акт державного чи іншого органу - це юридична форма рішень цих органів, тобто офіційний письмовий документ, який породжує певні правові наслідки, спрямований на регулювання тих чи інших суспільних відносин і має обов'язковий характер для суб'єктів цих відносин.
Підставами для визнання акта недійсним є його невідповідність вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов'язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення в зв'язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації - позивача в справі. Якщо за результатами розгляду справи факту такого порушення не встановлено, в господарського суду немає правових підстав для задоволення позову.
Як встановлено вище, рішенням Київської міської ради №5741/5782 від 24.11.2022 відмовлено в поновленні Договору оренди у зв'язку з тим, що земельна ділянка не використовується відповідно до умов договору та була надана на період реконструкції для реконструкції з надбудовою нежитлового будинку під лікувально-діагностичний центр.
Вказане рішення, на думку відповідача, ухвалене з істотним порушенням процедур та строків, встановлених законом та нормативними актами відповідача, тож не може впливати на договір оренди земельної ділянки №72-6-0014 від 09.03.2004, який є чинним на момент ухвалення такого рішення, а також породжувати юридичні наслідки для сторін такого договору.
В той же час, як було встановлено, Договір оренди припинився 09.03.2009 у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено, за відсутності належних доказів на підтвердження факту продовження його дії.
Тобто, станом на момент прийняття Київською міською радою оскаржуваного рішення від 24.11.2022 № 5741/57, жодних правовідносин оренди спірної земельної ділянки між сторонами не існувало, як і не існувало у Товариства жодних прав на таку земельну ділянку.
Частина 1 ст.16 ЦК передбачає, що кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Особа, права якої порушено, може скористатись не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, який має відповідати тим фактичним обставинам, які склалися, виходячи із тих відносин, які відповідають відповідним нормам права (п.5.6 постанови Верховного Суду від 02.02.2022 у справі №910/18962/20).
Порушенням є такий стан суб'єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб'єктивне право особи зменшилось або зникло як таке. Порушення права пов'язане з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.
Завданням суду при здійсненні правосуддя є забезпечення, зокрема, захисту прав і законних інтересів юридичних осіб, інтересів суспільства і держави, відтак, встановивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб'єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з'ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорення і відповідно ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу у захисті. Вказані норми визначають об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес (п.119 постанови Верховного Суду від 10.09.2020 у справі №904/3368/18).
Верховний Суд наголошував, що вказаний вище підхід є загальним і може застосовуватись при розгляді будь-яких категорій спорів, оскільки недоведеність порушення прав, за захистом яких було пред'явлено позов, у будь-якому випадку є підставою для відмови у його задоволенні (п.120 постанови Верховного Суду від 10.09.2020 у справі №904/3368/18).
З огляду на викладене, оскільки станом на момент прийняття Київською міською радою оскаржуваного рішення від 24.11.2022 № 5741/57 правовідносини оренди земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:72:185:0014), що розташована на вул. Солом'янській, 11, літ «А» у Солом'янському районі міста Києва, припинилися, жодних прав позивача на таку земельну ділянку не існувало, а відтак відповідні права і не могли бути порушені позивачем, що є підставою для відмови у задоволенні зустрічних позовних вимог.
За таких обставин, виходячи з наведеного вище у сукупності, суд першої інстанції цілком вірно відмовив у задоволенні зустрічного позову. Рішення суду першої інстанції в цій частині залишається без змін.
Відповідно до п. 5 ч. 4 ст. 238 ГПК України у мотивувальній частині рішення зазначається, зокрема, мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.
Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).
Дослідивши матеріали, наявні у справі, апеляційний суд робить висновок, що суд першої інстанції дав належну оцінку доказам по справі та виніс законне і обґрунтоване рішення, яке відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам і матеріалам справи.
Доводи апеляційної скарги не спростовують висновку місцевого господарського суду з огляду на вищевикладене.
Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів вважає, що скаржник не довів обґрунтованість своєї апеляційної скарги, докази на підтвердження своїх вимог суду не надав, апеляційний суд погоджується із рішенням Господарського суду міста Києва від 29.10.2025 у справі № 910/3190/25, отже підстав для його скасування або зміни в межах доводів та вимог апеляційної скарги не вбачається.
Враховуючи вищевикладене та вимоги апеляційної скарги, апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Інвест Сервіс» задоволенню не підлягає.
Відповідно до приписів ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за звернення з цією апеляційною скаргою покладаються на апелянта.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 129, 252, 263, 267-271, 273, 275, 276, 281-285, 287 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Інвест Сервіс» на рішення Господарського суду міста Києва від 29.10.2025 у справі № 910/3190/25 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 29.10.2025 у справі № 910/3190/25 залишити без змін.
3. Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покласти на скаржника.
Матеріали даної справи повернути до місцевого господарського суду.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст судового рішення складено 04.03.2026.
Головуючий суддя О.В. Яценко
Судді С.А. Гончаров
А.О. Мальченко