04 березня 2026 року
м. Київ
справа № 161/3906/25
провадження № 61-984св26
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Ступак О. В. (суддя-доповідачка), Осіяна О. М., Сакари Н. Ю.,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження справу
за позовом ОСОБА_1
до Товариства з обмеженою відповідальність «Цикл Фінанс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість - Закон та Порядок»,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар'я Володимирівна,
про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, витребування майна із чужого незаконного володіння,
за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Цикл Фінанс» на рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 03 вересня 2025 року у складі судді Черняка В. В., та постанову Волинського апеляційного суду від 09 грудня 2025 року в складі колегії суддів: Здрилюк О. І., Бовчалюк З. А., Карпук А. К.,
Короткий зміст вимог позовної заяви
1. У лютому 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальність «Цикл Фінанс» (далі - ТОВ «Цикл Фінанс»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість - Закон та Порядок» (далі - ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок»), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д. В.
2. Свої вимоги обґрунтовував тим, що 13 березня 2008 року між ВАТ КБ «Надра» і ОСОБА_1 укладений кредитний договір № 24-ЖК, відповідно до умов якого ОСОБА_1 отримав кредит у розмірі 127 508,00 дол. США для купівлі квартири.
3. З метою забезпечення виконання зобов'язань за цим кредитним договором між ним і ВАТ КБ «Надра» укладений договір іпотеки від 13 березня 2008 року, за умовами якого ОСОБА_1 передав в іпотеку квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .
4. Придбавши квартиру, він разом зі своєю сім'єю почав проводити у ній ремонтні роботи, завіз речі та проживав там, вчасно сплачував комунальні послуги.
5. Заочним рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 16 липня 2014 року (справа № 161/7185/14-ц) задоволено позов ПАТ КБ «Надра» до ОСОБА_1 , ухвалено в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором від 13 березня 2008 року № 24-ЖК у розмірі 244 776,03 дол. США, що в еквіваленті становить 2 444 406,87 грн, звернуто стягнення на предмет іпотеки.
6. 30 квітня 2020 року між ПАТ КБ «Надра» і ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» укладений договір № GL3N217215_ПВ про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, відповідно до якого право вимоги за вказаним зобов'язанням перейшло до ТОВ «Преміум Лігал Колекшн».
7. За договором про відступлення права вимоги від 16 квітня 2021 року № 16/0421ВП право вимоги перейшло до нового кредитора - ТОВ «Цикл Фінанс».
8. 01 липня 2021 року між ТОВ «Цикл Фінанс» і ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок» укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна - квартири за адресою: АДРЕСА_1 .
9. Вважає, що реєстрація права власності порушує його права, оскільки здійснена у період дії мораторію на відчуження предмета іпотеки та перебування майна під арештом.
10. Крім того, правочин вчинено з порушенням статті 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки іпотекодавця ОСОБА_1 належним чином не повідомлено про намір укладення договору купівлі-продажу квартири - предмета іпотеки та не повідомлено про ціну продажу квартири, яка є мізерною - 224 500,00 грн.
11. Станом на 18 квітня 2023 року відповідно до висновку оцінювача, ринкова вартість квартири за адресою: АДРЕСА_1 , становить 2 578 723,00 грн. Квартиру відчужено дешевше від її реальної ринкової вартості.
12. Його позбавили права власності на різницю між ринковою ціною квартири та сумою кредиторських вимог іпотекодержателя, засновники і кінцеві бенефіціарні власники ТОВ «Преміум Лігал Колекшн», ТОВ «Цикл Фінанс» і ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок» належать до однієї родини і фактично власники цих товариств продали спірну квартиру самі собі за низькою ціною.
13. Враховуючи викладене, просив скасувати державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень від 01 липня 2021 року про реєстрацію права власності за ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 ; витребувати спірну квартиру з чужого незаконного володіння у власність ОСОБА_1 .
Короткий зміст оскаржуваних у цій справі судових рішень
14. Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 03 вересня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено. Скасовано державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень від 01 липня 2021 року, індексний номер 59053892, про реєстрацію права власності за ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису права власності 42777286 від 01 липня 2021 року, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2398478007101); витребувано з чужого незаконного володіння ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок» у приватну власність ОСОБА_1 квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2398478007101); вирішено питання розподілу судових витрат.
15. Рішення мотивовано тим, що оскільки квартира за адресою: АДРЕСА_1 , є предметом іпотеки, передана на забезпечення виконання зобов'язань ОСОБА_1 за кредитним договором у доларах США, її загальна площа (81,7 кв. м) не перевищує 140 кв. м, у власності ОСОБА_1 відсутнє інше нерухоме житлове майно і ця квартира була фактичним місцем його проживання, то вона підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» та не на неї не могло бути звернено стягнення.
16. ТОВ «Нерухомість-закон та порядок» та ТОВ «Цикл Фінанс» не надали суду доказів належного виконання вимог, встановлених статтею 38 Закону України «Про іпотеку» щодо письмового повідомлення ОСОБА_1 за 30 днів до укладення оскаржуваного договору купівлі-продажу про намір укласти такий договір. У матеріалах справи відсутній документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання ОСОБА_1 письмової вимоги іпотекодержателя ТОВ «Цикл Фінанс».
17. Постановою Волинського апеляційного суду від 09 грудня 2025 року апеляційну скаргу ТОВ «Цикл Фінанс» задоволено частково. Рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 03 вересня 2025 року в частині задоволення позовних вимог про скасування державної реєстрації речових прав та їх обтяжень скасовано та ухвалено у цій частині нове судове рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 у частині скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. У решті рішення суду залишено без змін. Вирішено питання розподілу судових витрат.
18. Апеляційний суд погодився з тим, що державна реєстрація права власності на спірну квартиру за укладеним договором купівлі-продажу відбулася з порушенням Закону України «Про іпотеку». Крім того спірний договір купівлі-продажу квартири було укладено під час дії мораторію на звернення стягнення на майно.
19. Оскільки для витребування майна закон не вимагає скасовувати реєстрацію права власності за договором купівлі-продажу, а також визнавати недійсним договір купівлі-продажу квартири кінцевому набувачеві, суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції в частині задоволених вимог про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
20. Суд виснував, що віндикаційний спосіб захисту порушених прав законного власника є достатнім для відновлення таких прав.
Узагальнені доводи касаційної скарги та відзиву на касаційну скаргу
21. 16 січня 2026 року засобами поштового зв'язку ТОВ «Цикл Фінанс» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, поданою директором Жабченко Т. М., у якій просить скасувати рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 03 вересня 2025 року та постанову Волинського апеляційного суду від 09 грудня 2025 року, ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 .
22. Як на підставу касаційного оскарження, ТОВ «Цикл Фінанс» посилається, що апеляційним судом застосовано норми права без урахування висновків:
- щодо повідомлення іпотекодержателя, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17;
- щодо належного способу захисту порушених прав, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 726/1538/16;
- щодо підстав, за яких державний реєстратор може прийняти рішення про державну реєстрацію прав чи її відмову, викладені у постановах Верховного Суду від 15 березня 2018 року у справі № 910/4997/17, від 15 серпня 2018 року у справі № 922/2998/16 та від 27 червня 2018 року у справі № 921/403/17-г/6.
23. ТОВ «Цикл Фінанс» зазначає про необхідність відступу від висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18.
24. Також товариство посилається, що справа розглянута суддею, який мав заявити самовідвід.
25. Відзивів на касаційну скаргу не надходило.
26. Ухвалою від 10 лютого 2026 року Верховний Суд відкрив касаційне провадження у справі та витребував її матеріали з суду першої інстанції.
27. 18 лютого 2026 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.
28. Заслухавши доповідь судді-доповідачки про проведення підготовчих дій та обставини, необхідні для ухвалення судового рішення судом касаційної інстанції, колегія суддів встановила відсутність підстав, передбачених частинами третьою, четвертою статті 401 ЦПК України, а тому вважає наявними підстави для призначення справи до судового розгляду.
29. Відповідно до частини першої статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Керуючись статтями 34, 400, 401, 402 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
Справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальність «Цикл Фінанс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість - Закон та Порядок», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар'я Володимирівна, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, витребування майна із чужого незаконного володіння за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Цикл Фінанс» на рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 03 вересня 2025 року та постанову Волинського апеляційного суду від 09 грудня 2025 року призначити до судового розгляду колегією з п'яти суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами на 18 березня 2026 року.
Інформацію про дату розгляду справи № 161/3906/25 і персональний склад колегії суддів оприлюднити на офіційному веб-порталі судової влади.
Ухвала оскарженню не підлягає.
Судді: О. В. Ступак
О. М. Осіян
Н. Ю. Сакара