ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
02 березня 2026 року Справа № 924/630/25
Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуюча суддя Коломис В.В., суддя Саврій В.А. , суддя Миханюк М.В.
секретар судового засідання Порєчна Т.Г.
за участю представників сторін:
позивача - не з'явився;
відповідача - Смішна І.В., адвокат (в режимі відеоконференції);
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Круглової Марини Валеріївни на рішення Господарського суду Хмельницької області від 02 грудня 2025 року (повний текст складено 11.12.2025) у справі № 924/630/25 (суддя Гладій С.В.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ЗИСК-Р"
до Фізичної особи-підприємця Круглової Марини Валеріївни
про стягнення 7 539 923,10 грн пені
Розпорядженням в.о. керівника апарату №01-05/152 від 27.02.2026 у зв'язку з тимчасовою непрацездатністю судді - члена колегії Юрчука М.І. призначено повторний автоматизований розподіл судової справи. Згідно Протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями у справі № 924/630/25 визначено склад колегії суддів: головуюча суддя Коломис В.В., суддя Саврій В.А., суддя Миханюк М.В.
Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 02 грудня 2025 року у справі №924/630/25 позов Товариства з обмеженою відповідальністю "ЗИСК-Р" до Фізичної особи-підприємця Круглової Марини Валеріївни про стягнення 7 539 923,10 грн пені, задоволено частково.
Присуджено до стягнення з Фізичної особи підприємця Круглової Марини Валеріївни на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ЗИСК - Р" - 971 694,32 грн пені, 29150,83 грн судового збору.
У стягненні 6 568 228,79 грн пені відмовлено.
Не погоджуючись з прийнятим судом першої інстанції рішенням, ФОП Круглова М.В. звернулася до Північно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення місцевого господарського суду та прийняти нове судове рішення, яким повністю відмовити в задоволенні позову.
Обгрунтовуючи свої вимоги апелянт посилається на порушення Господарським судом Хмельницької області норм матеріального та процесуального права, а також на неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 19 січня 2026 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ФОП Круглової М.В. на рішення Господарського суду Хмельницької області від 02 грудня 2025 року у справі № 924/630/25. Призначено справу № 924/630/25 до розгляду на 02 березня 2026 року об 11:00 год.
Позивач у відзиві на апеляційну скаргу вважає оскаржуване рішення місцевого господарського суду законним та обгрунтованим, а тому просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.
В судове засідання представник позивача не з'явився, про причини неявки суд не повідомив.
Частинами 11, 12 статті 270 ГПК України, яка визначає порядок розгляду апеляційної скарги, встановлено, що суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, стосовно якого немає відомостей щодо його повідомлення про дату, час і місце судового засідання, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки будуть визнані судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Таким чином, відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Оскільки всі учасники провадження у справі були належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи, при цьому явка учасників судового процесу обов'язковою не визнавалась, а матеріали справи достатньо характеризують спірні правовідносини, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу в даному судовому засіданні за відсутності представника позивача.
Безпосередньо в судовому засіданні представник відповідача повністю підтримав вимоги та доводи, викладені в апеляційній скарзі.
Колегія суддів, заслухавши пояснення представника відповідача, розглянувши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, вважає, що у задоволенні вимог апеляційної скарги слід відмовити, рішення місцевого господарського суду - залишити без змін.
При цьому колегія суддів виходила з наступного.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 22 лютого 2020 року між Приватним підприємством "Кий-Х" (Сторона 1) та Фізичною особою підприємцем Кругловою Мариною Валеріївною (Сторона 2) укладено Договір про забудову земельної ділянки.
Відповідно до п.2.1 Договору, предметом, даного договору є здійснення будівництва Об'єкта за рахунок фінансування Стороною 1 та Стороною-2 в рівних частинах та отримання у власність Об'єкта будівництва Стороною 1 та Стороною 2 у тих обсягах квадратних метрів, що визначені у цьому Договорі.
За цим Договором Стороні 1 належать функції замовника будівництва Об'єкта в розумінні Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", яка проводить роботи для облаштування будівельного майданчика, виконання інших обов'язків визначених даним Договором (п.2.2 Договору).
Згідно п.2.2.1 договору, Сторона 1 та Сторона 2 зобов'язуються на свій власний ризик за рахунок власних або залучених сил, коштів, матеріалів, засобів, техніки та устаткування забезпечити будівництво Об'єкта в цілому на Земельній ділянці відповідно до проектної документації та розподілити майнові права на Об'єкті будівництва в порядку та на умовах, передбачених цим договором, виконання інших обов'язків визначених даним договором.
Відповідно до п.п. 4.1.7, 4.1.8, 4.1.10, 4.1.12, 4.1.15 Договору, Сторона 2 зобов'язана забезпечити разом із Стороною 1 введення Об'єкта будівництва в експлуатацію та отримання документів, що засвідчують відповідність збудованого Об'єкта проектній документації, вимогам законодавства України в строки визначені в Договорі. Отримати разом із Стороною 1 декларацію про готовність об'єкта до експлуатації (або інший, передбачений законодавством документ), що засвідчує відповідність закінченого будівництвом Об'єкта. Виконувати всі обов'язки, передбачені цим Договором, додатками до нього, а також ті, що ними не передбачені, але випливають зі змісту відносин між сторонами, які необхідні для проектування, будівництва та введення в експлуатацію Об'єкта будівництва. Здійснити всі необхідні дії для оформлення за Сторонами або особами, уповноважених ними, прав власності на частини Об'єкту відповідно до умов цього Договору та законодавства. Сприяти Стороні 1 в оформленні права власності за Стороною 1 у закріплених в Акті розподілу за Стороною 1 приміщеннях в Об'єкті будівництва шляхом надання Стороні 1 або подання до органу, що проводить реєстрацію права власності всіх документів, які необхідні для реєстрації права власності на кожен об'єкт нерухомого майна протягом 15 днів з моменту отримання такого звернення від Сторони 1.
Пунктом 1 розділу 5 Договору передбачено, що будівництво в цілому має бути розпочато в першому кварталі 2020 року і завершено не пізніше 4 кварталу 2022 року.
У разі відчуження Стороною 1, Стороною 2, майнових прав на Об'єкт будівництва третім особам, кожна із Сторін несе персональну майнову відповідальність перед такими особами (п.7.4 Договору).
15 червня 2022 року ПП "КИЙ-Х" надало ФОП Кругловій М.В. Довідку, в якій повідомило, що відповідно до Договору про спільну забудову земельної ділянки від 22 лютого 2020 року, укладеного між Приватним підприємством "КИЙ-Х" та ФОП Кругловою Мариною Валеріївною не заперечує, щодо продажу нежитлового приміщення та експлуатованої покрівлі в Об'єкті будівництва що знаходиться за адресою: м. Хмельницький, провулок П. Мирпого, 1, третій особі - Товариству з обмеженою відповідальністю "ЗИСК-Р" м. Вінниця, вул. Князів Коріатовичів, будинок 145, приміщення 65.
15 червня 2022 року між Фізичною особою підприємцем Кругловою М.В. (Продавець) та ТОВ "ЗИСК-Р" (Покупець) укладено Договір купівлі - продажу майнових прав на нежитлове приміщення № 15/06/2022-01 (Договір), згідно п.1.1.1 Договору, об'єкт будівництва - будівництво багатоповерхового, багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркингом, зі знесенням не завершеного будівництва, комплексу побутового обслуговування готовністю 9%, що будується на земельній ділянці за адресою: м. Хмельницький, провулок П.Мирного, 1.
Відповідно до п 1.1.3. Договору, Нежитлове приміщення це нежитлове приміщення в Об'єкті будівництва, проектна загальна площа 281,20 (двісті вісімдесят один цілих 20 сотих) квадратних метрів, яке розташоване на першому поверсі Об'єкта будівництва. План-схема розташування Нежитлового приміщення приведена в додатку №1 Договору.
Відповідно до п.1.1.4 Договору, Майнові права на Нежитлове приміщення це право Покупця набути у власність Нежитлове приміщення, яке виникає у Продавця у зв'язку із фінансуванням в тому числі коштами третіх осіб, об'єкта будівництва згідно Декларації про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованої Управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області 25.10.2016 року за №ХМ 083162991523, на земельній ділянці, яка використовується для будівництва на підставі Договору оренди землі №040974200130 від 16.06.2009 р., відповідно до Договору про спільну забудову земельної ділянки від 22 лютого 2020 року, укладеного між Приватним підприємством "КИЙ-Х" та Продавцем.
Відповідно до п. 2.1 Договору, Продавець продає, а Покупець купує Майнові права на Нежитлове приміщення на умовах та в порядку, що визначені в цьому Договорі.
Згідно з п. 2.2 Договору, Продавець зобов'язаний передати Покупцеві Майнові права на Нежитлове приміщення після прийняття Об'єкта будівництва в експлуатацію, та за умови сплати Покупцем всіх, передбачених цим Договором платежів, в тому числі загальної вартості Майнових прав на Нежитлове приміщення, а Покупець зобов'язаний прийняти Майнові права на Нежитлове приміщення та виконати всі взяті на себе обов'язки за цим Договором.
Передача та приймання Майнових прав на нежитлове приміщення здійснюється Сторонами шляхом оформлення та підписання Акту приймання-передачі на нежитлове приміщення. Зобов'язання Продавця за цим Договором вважатимуться виконаними в повному обсязі та належним чином після підписання Сторонами Акту приймання-передачі Нежитлового приміщення (п. 2.3 Договору).
Пунктом 2.4 Договору передбачено, що Покупець набуває право власності на Майнові права на Нежитлове приміщення у повному обсязі з дати підписання Сторонами Акту приймання - передачі нежитлового приміщення. Покупець, після набуття права власності на Майнові права на Нежитлове приміщення, має право володіти, користуватися та розпоряджатись Нежитловим приміщенням відповідно до вимог чинного законодавства України та умов цього Договору.
Відповідно до п.3.1. Договору, загальна вартість майнових прав на Нежитлове приміщення на момент укладення цього Договору, становить 9 326 329,65 грн. Ціна Майнових прав на Нежитлове приміщення, за умови її повної і своєчасної оплаті Покупцем відповідно до умов пунктів 3.2., 3.3. цього Договору, не підлягає зміні, крім випадків, передбачених пунктами 3.4 та 3.5 цього Договору.
Згідно п.5.2 Договору, запланований термін прийняття Об'єкта будівництва в експлуатацію: 3 (третій) квартал 2022 року.
Після закінчення будівництва Об'єкта Продавець забезпечує прийняття його в експлуатацію відповідно до вимог чинного законодавства України (п. 5.3 Договору).
Відповідно до п. 6.5 Договору, у разі порушення з вини Продавця строків будівництва та прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом Об'єкта понад 6 (шість) місяців з моменту закінчення запланованого терміну прийняття Об'єкта будівництва в експлуатацію, Продавець сплачує Покупцю пеню у розмірі 0,1 % від Ціни Майнових прав на Нежитлове приміщення за кожен день прострочення. За період прострочення 6 (шість) місяців з моменту закінчення запланованого терміну прийняття Об'єкта будівництва в експлуатацію, пеня не нараховується та не сплачується.
Згідно п.7.1 Договору, Договір набирає чинності з моменту підписання його повноважними представниками Сторін і укладається на строк до 31 грудня 2022 року. Закінчення строку дії Договору не звільняє Сторони від виконання своїх обов'язків, що виникли на підставі Договору під час строку його дії.
Даний договір підписаний сторонами та скріплений печатками.
Додатком № 2 до Договору затверджено, перелік будівельних робіт, які повинні бути виконанні в приміщенні.
Додатком № 3 до Договору оформлено згоду - повідомлення суб'єкта персональних даних.
Між Сторонами укладено додаток №4 до Договору купівлі - продажу майнових прав на нежитлове приміщення №15/06/2022-1 від 15 червня 2022 року, в якому передбачено порядок оплати майнових прав на нежитлове приміщення, згідно якого Покупець оплачує Продавцю ціну майнових прав на нежитлове приміщення в сумі 9 326 329,65 грн., згідно графіку: 15 червня 2022 року - суму 2 797 898,90 грн, та суму 6 528 430,75 грн не пізніше 10 робочих днів після здачі об'єкта в експлуатацію.
15 червня 2022 року між Сторонами укладено Додаткову угоду до Договору №15/06/2022-01 купівлі - продажу майнових прав на нежитлове приміщення, згідно якої в терміни, що передбачені Договором але після настання події а саме - скасування воєнного стану в Україні, Покупець додатково оплачує Продавцю усі витрати, пов'язані зі сплатою податків по даному договору .
15 червня 2022 року між ТОВ "ЗИСК-Р" (Іпотекодавець) та ФОП Кругловою М.В. (Іпотекодержатель) укладено Договір іпотеки, згідно п.1.1 якого цей Договір забезпечує всі вимоги Іпотекодержателя, які випливають з: Договору № 15/06/2022-01 купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення (а також будь-якими додатковими договорами (угодами) до нього), укладеного між Іпотекодержателем та Іпотекодавцем 15 червня 2022 року, за умовами якого Іпотекодавець зобов'язаний сплатити Іпотекодержателю грошові кошти в розмірі 9 326 329, 65 грн., в строки, передбачені зазначеним Договором; Договору №15/06/2022-02 купівлі-продажу майнових прав на Експлуатовану покрівлю (а також будь-якими додатковими договорами (угодами) до нього), укладеного між Іпотекодержателем та Іпотекодавцем 15 червня 2022 року, за умовами якого Іпотекодавець зобов'язаний сплатити Іпотекодержателю грошові кошти в розмірі 90 425,06 грн в строки, передбачені зазначеним договором; далі разом іменуються Основними договорами, а грошові кошти, що підлягають сплаті Іпотекодавцем Іпотекодержателю - Основним зобов'язанням.
06 липня 2023 року між Сторонами укладено Додаткову угоду до договору №15/06/2022-01 купівлі - продажу майнових прав на нежитлове приміщення від 15 червня 2022 року, згідно п. 1.1 якої внесено зміни в п.3.1. Договору та викладено його в наступній редакції: «п.3.1. Загальна вартість Майнових прав на нежитлове приміщення на момент укладення цього Договору, становить 10 619 612,67 грн. Ціна Майнових прав на нежитлове приміщення, за умови її повної і своєчасної оплати Покупцем відповідно до умов пунктів 3.1., 3.3. цього Договору, не підлягає зміні, крім випадків, передбачених пунктами 3.4. та 3.5. цього Договору».
Згідно п.1.2. Додаткової угоди, внесено зміни в п.3.4.1 Договору та викладено його в наступній редакції: «п.3.4.1 Для цілей коригування ціни майнових прав на нежитлове приміщення сторони погоджують, що вартість 1 (одного) квадратного метра проектної загальної площі торгового залу (номер на плані 101) становить 33 165,00 грн, комерційне приміщення №1 (номер на плані 101/1) становить 33 165,00 грн, комерційне приміщення №2 (номер на плані 101/2) становить 29 841,12 грн, комерційне приміщення №3 (номер на плані 101/10) становить 5 595,21 грн.».
Пунктом 1.3 Додаткової угоди внесено зміни та викладено у новій редакції «Додаток №1 - План-схема розташування нежитлового приміщення».
Відповідно до п.1.4 Додаткової угоди, внесено зміни та викладено у новій редакції «Додаток № 4 - Порядок оплати Майнових прав на Нежитлове приміщення.».
Дана додаткова угода підписана сторонами та скріплена печатками.
18 березня 2025 року позивачем на адресу відповідача була надіслана претензія №2083-30/11 з вимогою щодо виконання покладених зобов'язань за Договором купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення №15/06/2022-01 від 15 червня 2023 року, повідомити про термін, в який зобов'язання будуть виконані та сплатити ТОВ "ЗИСК-Р" пеню за порушення строків будівництва та прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом Об'єкта за період з 01 квітня 2023 року по 11 березня 2025 року у розмірі 7 539 923,10 грн, яка останнім залишена без відповіді та відповідно задоволення.
Крім того, в матеріалах справи наявні:
Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки №217/ГП-25.1-04 від 10 жовтня 2016 року, прийняті Департаментом архітектури, містобудування та земельних ресурсів управління архітектури та містобудування.
Викопіювання з плану зонування, Ситуаційна схема земельної ділянки, Схема використання земельної ділянки, Ситуаційна схема з плану зонування.
25 серпня 2025 року експертом з технічної інвентаризації нерухомого майна складено Акт обстеження земельної ділянки №25/08, кадастровий номер 6810100000:17:001:0025 за адресою Хмельницька область, м. Хмельницький. провулок Панаса Мирного, 1, згідно якого встановлено, що на земельній ділянці площею 0,1603 га, цільове призначення - 02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури за адресою Хмельницька область, м. Хмельницький, провулок Панаса Мирною, 1, знаходиться об'єкт будівельної діяльності. Згідно декларації про початок будівельних робіт ХМ083162991523 від 25 жовтня 2016 року будівля має назву: «Будівництво багатоповерхового, багатоквартирного житлового будинку з вбудовано - прибудованими приміщеннями громадського призначення. Інших будівель або споруд не виявлено. Станом на 25 серпня 2025 року проведено роботи з технічної інвентаризації, що передує виготовленню технічного паспорта та подачі документів для введення в експлуатацію.
Оскільки в порушення умов Договору відповідач не виконав взяті на себе зобов'язання у визначені строки, позивачем відповідно до п.6.5 Договору № 15/06/2022-01 від 15 червня 2022 року було нараховано пеню.
За розрахунками позивача пеня за порушення строків здачі об'єкта в експлуатацію, відповідно до умов Договору купівлі-продажу та норм чинного законодавства складає 7 539 923,10 грн (10 619 612,67 грн х 0,1 % : 100 % х 710 днів = 7 539 923,10 грн).
В зв'язку з порушенням відповідачем умов Договору купівлі-продажу № 15/06/2022-01 від 15 червня 2022 року щодо строків здачі об'єкта в експлуатацію, ТОВ "ЗИСК-Р" звернулося до суду з позовом про стягнення з ФОП Круглової М.В. 7 539 923,10 грн пені.
Місцевий господарський суд, розглянувши подані позивачем документи і матеріали, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи, проаналізувавши вимоги чинного законодавства, що регулюють спірні правовідносини, прийшов до висновку про наявність правових підстав для часткового задоволення позовних вимог.
Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на таке.
Статтею 11 ЦК України встановлено, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
В силу ст. 509 Цивільного кодексу України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Згідно частини 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Пунктом 1 статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).
Судом встановлено, що укладений між сторонами договір є договором купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення № 15/06/2022-01, згідно умов якого позивач придбав майнові права у відповідача на приміщення в багатоповерховому багатоквартирному житловому будинку.
Відповідно до ч.1. ст. 656 ЦК України, предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому. Особливості купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва та майбутніх об'єктів нерухомості визначаються законом.
Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав (ч.2 ст.656 ЦК України).
Відповідно до ст. 599 ЦК України, зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.
Згідно частиною 1 статті 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.
Як вбачається з п.2.2 Договору купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення № 15/06/2022-01, Продавець зобов'язаний передати Покупцеві Майнові права на Нежитлове приміщення після прийняття Об'єкта будівництва в експлуатацію, та за умови сплати Покупцем всіх, передбачених цим Договором платежів, в тому числі загальної вартості Майнових прав на Нежитлове приміщення, а Покупець зобов'язаний прийняти Майнові права на Нежитлове приміщення та виконати всі взяті на себе обов'язки за цим Договором.
На виконання умов Договору купівлі-продажу, ТОВ "Зиск-Р" було сплачено перший внесок у розмірі 2 797 898, 90 грн, натомість відповідачем в порушення умов Договору та взятих на себе зобов'язань, майнові права на нежитлове приміщення в установлені строки передані не були.
Як визначено умовами пункту 5.2 вище вказаного Договору, запланований термін прийняття Об'єкта будівництва в експлуатацію: 3 (третій) квартал 2022 року.
Строком є певний період у часі, зі спливом якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення.
Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення (ч.ч. 1,2 ст.251 ЦК України).
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст.252 ЦК України, строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.
До строку, що визначений півроком або кварталом року, застосовуються правила про строки, які визначені місяцями. При цьому відлік кварталів ведеться з початку року.
Строк, що визначений місяцями, спливає у відповідне число останнього місяця строку (ч.ч. 2, 3 ст. 254 ЦК України).
Колегія суддів звертає увагу, на те, що Договір купівлі-продажу не містить застережень про орієнтовність, можливість одностороннього перенесення або відкладення строку виконання зобов'язання, а також не передбачає необхідності додаткового погодження конкретної календарної дати введення Об'єкта в експлуатацію, відтак застосування сторонами формулювання "запланований термін" не змінює правової природи визначеного строку.
Таким чином суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що кінцевим терміном виконання зобов'язань за Договором купівлі-продажу є 30 вересня 2022 року, а відтак зобов'язання має бути виконане в будь-який день у межах відповідного періоду, а з моменту його закінчення таке зобов'язання вважається таким, що не виконане у строк.
Однак, як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, відповідач взяті на себе зобов'язання щодо строків здачі об'єкта в експлуатацію не виконав.
Порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання) (ст. 610 ЦК України).
Згідно зі ст. 611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки.
Як передбачає ст. 612 ЦК України, боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у встановлений строк, встановлений договором або законом.
Виходячи із змісту ст.ст. 546, 548 ЦК України, виконання зобов'язання може забезпечуватися у відповідності до закону або умов договору, зокрема, неустойкою, яку боржник повинен сплатити у разі порушення зобов'язання.
Відповідно до положень частини 1 статті 549 ЦК України, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання.
Частино 3 статті 549 ЦК України унормовано, що пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.
Згідно частини 1 статті 550 ЦК України, право на неустойку виникає незалежно від наявності у кредитора збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням зобов'язання.
Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 551 ЦК України, предметом неустойки може бути грошова сума, рухоме і нерухоме майно. Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.
Відповідно до ч.1 ст.230 ГК України (чинного на час виникнення спірних правовідносин), штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов'язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов'язання.
Частиною 4 ст. 231 ГК України встановлено, що штрафні санкції за порушення зобов'язання застосовуються у розмірі передбаченому сторонами у договорі.
Відповідно до частини 6 статті 232 ГК України, нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов'язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов'язання мало бути виконано.
У разі порушення з вини Продавця строків будівництва та прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом Об'єкта понад 6 (шість) місяців з моменту закінчення запланованого терміну прийняття Об'єкта будівництва в експлуатацію, Продавець сплачує Покупцю пеню у розмірі 0,1 % від Ціни Майнових прав на Нежитлове приміщення за кожен день прострочення. За період прострочення 6 (шість) місяців з моменту закінчення запланованого терміну прийняття Об'єкта будівництва в експлуатацію, пеня не нараховується та не сплачується (п. 6.5 Договору).
Оскільки матеріалами справи підтверджено неналежне виконання відповідачем умов Договору та зважаючи, що п.п. 6.5 Договору передбачена майнова відповідальність, суд першої інстанції, здійснивши власний розрахунок з врахуванням вимог ст. 232 ГК України, прийшов до правильного висновку про обгрунтованість позовних вимог в частині стягнення 1 943 388,63 грн пені.
При цьому, враховуючи подане відповідачем клопотання правомірно на підставі ч.3 ст.551 ЦК України зменшив її розмір на 50%, присудивши до стягнення 971 694,32 грн пені.
Вказане узгоджується із правовою позицією Верховного Суду, викладеною в постановах від 26 серпня 2021 року у справі № 911/378/17 (911/2223/20) від 18 березня 2020 року у справі № 902/417/18, від 23 вересня 2019 року у справі №920/1013/18, від 26 березня 2020 року у справі № 904/2847/19.
Щодо заяви відповідача про застосування строку позовної давності, то колегія суддів зазначає, що суд для окремих видів вимог може застосовувати спеціальну позовну давність. Позовна давність в один рік застосовується, зокрема, до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені). Сплив позовної давності, про застосування якої було заявлено стороною у справі, є підставою для відмови в позові (ч.4 ст.267 ЦК України).
Враховуючи, що строк позовної давності щодо стягнення зазначеної суми пені розпочався, продовжився і зупинився під час запровадженого воєнного стану, місцевий господарський суд прийшов до правильного висновку про відмову в задоволенні такої з підстав її необґрунтованості.
Крім того, колегія суддів вважає безпідставними доводи скаржника щодо відсутності у його діях вини у простроченні введення об'єкта в експлуатацію з огляду на таке.
Як вже зазначалося вище, предметом Договору про забудову земельної ділянки є здійснення будівництва Об'єкта за рахунок фінансування ПП "Кий-Х" та ФОП Круглової М.В. в рівних частинах.
З умов вказаного Договору функції замовника будівництва Об'єкта в розумінні Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" належать ПП "Кий-Х".
Разом з тим, відповідно до п.п.4.1.7, 4.1.8, 4.1.10, 4.1.12, 4.1.15 Договору, ФОП Круглова М.В. зобов'язана забезпечити разом із ПП "Кий-Х" введення Об'єкта будівництва в експлуатацію та отримання документів, що засвідчують відповідність збудованого Об'єкта проектній документації, вимогам законодавства України в строки визначені в Договорі. Отримати разом із ПП "Кий-Х" декларацію про готовність об'єкта до експлуатації (або інший, передбачений законодавством документ), що засвідчує відповідність закінченого будівництвом Об'єкта. Виконувати всі обов'язки, передбачені цим Договором, додатками до нього, а також ті, що ними не передбачені, але випливають зі змісту відносин між сторонами, які необхідні для проектування, будівництва та введення в експлуатацію Об'єкта будівництва. Здійснити всі необхідні дії для оформлення за Сторонами або особами, уповноважених ними, прав власності на частини Об'єкту відповідно до умов цього Договору та законодавства. Сприяти ПП "Кий-Х" в оформленні права власності за ПП "Кий-Х" у закріплених в Акті розподілу за ПП "Кий-Х" приміщеннях в Об'єкті будівництва шляхом надання ПП "Кий-Х" або подання до органу, що проводить реєстрацію права власності всіх документів, які необхідні для реєстрації права власності на кожен об'єкт нерухомого майна протягом 15 днів з моменту отримання такого звернення від ПП "Кий-Х".
Із аналізу зазначених умов Договору, колегія суддів робить висновок, що дії ФОП Круглової М.В. мають полягати не лише в забезпеченні організації та фінансування об'єкта будівництва, а й безпосередньої участі у забезпеченні будівництва об'єкта в цілому на земельній ділянці відповідно до проектної документації та розподілення майнових прав на об'єкт будівництва в порядку та на умовах, передбачених Договором про забудову земельної ділянки.
Суд звертає увагу, що особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом.
Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.
Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання (ч.ч. 1,2 ст. 614 ЦК України).
Виконання відповідачем умов Договору (зобов'язаною стороною за договором), повинно бути підтверджено належним чином.
Тобто, тягар доведення належного виконання свого обов'язку за договором, а так само обставин, які перешкоджали виконанню цього обов'язку, несе саме відповідач. Натомість останнім не спростовано, а матеріали справи не містять належного виконання відповідачем взятих на себе за Договором зобов'язань.
Колегія суддів зазначає, що пасивність та невиконання договірних зобов'язань ФОП Кругловою М.В. сповільнює процес введення Об'єкта будівництва в експлуатацію, що в свою чергу суперечить принципу pacta sunt servanda (договори повинні виконуватися) та як наслідок є причиною майнових втрат, які понесло та продовжує нести ТОВ "ЗИСК-Р".
Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Натомість, скаржником не подано судовій колегії належних та достатніх доказів, які стали б підставою для скасування рішення місцевого господарського суду. Посилання скаржника, викладені в апеляційній скарзі, колегія суддів вважає безпідставними, документально необґрунтованими, такими, що належним чином досліджені судом першої інстанції при розгляді скарги.
Враховуючи все вищевикладене в сукупності, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду вважає, що рішення Господарського суду Хмельницької області ґрунтується на матеріалах і обставинах справи, відповідає нормам матеріального та процесуального права, а тому відсутні правові підстави для його скасування.
Керуючись ст. ст. 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Круглової Марини Валеріївни залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Хмельницької області від 02 грудня 2025 року у справі №924/630/25 залишити без змін.
3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у строк та в порядку, встановленому статтями 287-289 ГПК України.
Повний текст постанови складений "04" березня 2026 р.
Головуюча суддя Коломис В.В.
Суддя Саврій В.А.
Суддя Миханюк М.В.