ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
17.02.2026Справа № 910/8466/25
за позовом ОСОБА_1
до Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "ЖК АКЦЕНТ"
про визнання недійсним рішення загальних зборів, визнання дій протиправними та зобов'язання вчинити дії, стягнення 50000,00 грн. моральної шкоди
Суддя: Людмила ШКУРДОВА.
Секретар с/з: Петро КОТИШ.
Представники сторін: згідно з протоколом судового засідання.
ОСОБА_1 звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "ЖК Акцент", в якому просить суд:
1. Визнати недійсним з моменту прийняття рішення загальних зборів Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК Акцент», оформлене протоколом від 20.10.2024 р., в частині:
- затвердження тимчасового внеску (питання № 8 порядку денного);
- затвердження спеціального кошторису фонду безпеки із встановленням обов'язкового щомісячного розміру внеску (питання № 10 порядку денного);
- затвердження спеціального кошторису із запровадженням разового обов'язкового розміру внеску на генератор/автономне джерело живлення, встановлення щомісячного обов'язкового внеску на обслуговування генератора та закупівлю ПММ, а також, що рішенням правління або за його дорученням уповноваженою особою фактичні витрати за попередній період розподіляються між всіма об'єктами нерухомого майна у будинку з можливістю правління розробити порядок розрахунку фактичних витрат (питання № 11 порядку денного);
- обмеження співвласників у користуванні спільним майном (питання № 16 порядку денного);
- затвердження пункту 9.6 розділу 9 Правил добросусідства (питання № 17 порядку денного);
2. Визнати дії правління Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК Акцент» щодо виключення (видалення) ОСОБА_1 з будинкового чату у Viber протиправними та зобов'язати правління Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК Акцент» зняти усі обмеження у вказаному чаті щодо ОСОБА_1 ;
3. Стягнути з Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК Акцент» моральну шкоду в розмірі 50000,00 грн.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач зазначає, що рішення загальних зборів ОСББ «ЖК Акцент» (питання порядку денного №№ 8, 10, 11, 16 та 17), оформлені протоколом від 20.10.2024 р., суперечать положенням Закону України «Про об'єднання співвласників багатоповерхового будинку», у зв'язку з чим підлягають скасуванню.
Рух справи відображено у процесуальних документах суду та заявах по суті спору.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 р. відкрито провадження у справі № 910/8466/25 за правилами загального позовного провадження, встановлено сторонам строки для подання до суду заяв по суті спору та призначено підготовче засідання.
Заперечуючи проти позову, відповідач зазначає, що:
- оскаржувані позивачем рішення прийняті загальними зборами співвласників відповідно до вимог Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», статуту об'єднання та відображають колективну волю більшості співвласників, спрямовану на належне утримання, модернізацію та безпеку спільного майна;
- рішення загальних зборів ОСББ «ЖК Акцент», оформлені протоколом від 20.10.2024 р., не порушують і не обмежують права позивача, позивач забезпечений можливістю користуватися усім спільним майном, жодні рішення щодо будь-якого обмеження відносно позивача не приймалися, як і не відповідає дійсності твердження про те, що він був за рішенням правління ОСББ видалений з офіційного чату;
- забезпечення фінансування діяльності ОСББ було необхідною умовою для його функціонування у період з 01.11.2024 р. та забезпечення переходу на самозабезпечення, що відповідає інтересам співвласників;
- встановлення СКД у ліфтах було ініційовано для підвищення рівня безпеки, запобігання несанкціонованому доступу до будинку та вандалізму, що відповідає інтересам усіх співвласників (позивач має електронний ключ та вільно користується ліфтами);
- напрями використання коштів фонду безпеки включають охорону, технічне обслуговування камер спостереження, шлагбаума, системи зчитування номерів, встановлення системи контролю доступу в ліфтових кабінах тощо;
- придбання аварійного джерела живлення (дизельного генератора) було зумовлено постійними обстрілами енергетичної інфраструктури України та відключенням електропостачання;
- одноразовий внесок на придбання генератора в розмірі 3500,00 грн. та щомісячний внесок на обслуговування генератора та закупівлю ПММ (розподіл фактичних витрат), є не типовими внесками, а вимушеними, зумовленими військовими діями та обстрілами критичної інфраструктури, затвердженими загальними зборами як крайня необхідність;
- загальні збори співвласників наділені правом визначати порядок сплати та розміри внесків;
- станом на момент розгляду даної справи жодних рішень щодо застосування будь-яких обмежень як відносно позивача, так і будь-кого іншого із співвласників ОСББ «ЖК Акцент», не приймалося;
- правління ОСББ «ЖК Акцент» не приймало жодних рішень про виключення позивача з будь-яких чатів, в тому числі з чату, про який вказує позивач;
- у місці загального користування розміщена інформація з переліком чатів, які ОСББ «ЖК Акцент» позиціонує як офіційні, на вказаних оголошеннях розміщено QR-код, за яким будь-який мешканець може доєднатися до вищенаведених чатів, в тому числі і позивач;
- позивач не надав жодного доказу завдання йому моральних страждань, а також не довів причинно-наслідкового зв'язку між поведінкою відповідача та заподіяною шкодою.
Заперечуючи проти доводів відповідача, позивач зазначає, що:
- діяльність ОСББ «ЖК Акцент», для фінансування якої було введено спірний тимчасовий кошторис у період з 01.11.2024 р. до фактичної дати початку самозабезпечення, була обов'язком експлуатаційної компанії, яка в цей же час отримувала за це кошти від співвласників, у зв'язку з чим спірний тимчасовий кошторис є неоправданим та носить ознаки надмірного майнового тягаря для співвласників;
- за доведеності проблем із законністю щонайменше двох ключових складових кошторису фонду безпеки (система контролю доступу та послуги охорони), визначений на його підставі внесок до фонду безпеки ОСББ «ЖК Акцент» не відповідає принципам розумності, справедливості та збалансованості;
- загальні збори ОСББ «ЖК Акцент», користуючись дискрецією під час прийняття рішення із визначення розміру внеску на встановлення автономного джерела електроенергії, діяли нерозсудливо та прийняли несправедливе рішення;
- затверджений спеціальний кошторис для встановлення альтернативних джерел електричної енергії, зокрема автономного джерела живлення - генератора, не може вважатися обґрунтованим, а визначений в такому кошторисі розмір разового внеску є несправедливим;
- за законодавством у правління ОСББ «ЖК Акцент» не може виникати автономії дій в питаннях визначення обмежень на користування спільним майном стосовно будь-кого із співвласників;
- посилання відповідача на необов'язковість мати чат не звільняє його від обов'язку дотримання порядку та правил, визначених розділом 8 Правил добросусідства;
- стягувана позивачем моральна шкода є мірою відповідальності відповідача за псування позивачу життя та необхідністю відновлення життєвих сил.
25.11.2025 р. суд закрив підготовче провадження та призначив справу № 910/8466/25 до судового розгляду по суті.
Щодо клопотання позивача про зупинення розгляду справи № 910/8466/26 до набрання законної сили судовим рішенням у цивільній справі № 752/13690/25, суд зазначає, що останнє не підлягає задоволенню, з наступних підстав.
Обґрунтовуючи подане клопотання, позивач зазначає, що в межах справи № 752/13690/25 буде встановлено обставини щодо правомірності дій голови правління ОСББ "ЖК Акцент" в частині обмеження позивача у безперешкодному користуванні ліфтами через встановлення системи контролю доступу до ліфтів, витрати на утримання якої були покладені ОСББ "ЖК Акцент" в основу спірного кошторису та розрахунку відповідного внеску. Доведення позивачем протиправності встановлення відповідачем у ліфтових кабінах системи контролю доступу безпосередньо впливає на обґрунтованість спірного кошторису, оскільки, у випадку доведення цієї обставини, відповідач не мав права включати у спірний кошторис витрати на вказану систему контролю доступу з наступним їх покладанням на співвласників багатоквартирного будинку. На переконання позивача, саме Голосіївському районному суду міста Києва належить розглядати позовну вимогу про усунення перешкод у користуванні майном та визначити своїм рішенням, чи правомірними буди дії голови правління ОСББ "ЖК Акцент" по встановленню системи контролю доступу, а відтак від результату розгляду справи № 752/13690/25 залежить прийняття рішення у справі № 910/8466/25.
На стадії дослідження доказів у даній справі № 910/8466/25 судом було встановлено, що ініціатива із встановлення системи контролю доступу виникла від співвласників, у зв'язку з незадовільним рівнем безпеки у будинку. При цьому, жодних доказів обмеження правлінням ОСББ "ЖК Акцент" позивача у користуванні ліфтами чи іншим майном матеріали справи не містять. Навпаки, матеріалами справи підтверджується, що ОСОБА_1 має електронний ключ та може вільно користуватися ліфтами, у зв'язку з чим суд дійшов висновку про відмову у задоволенні клопотання позивача через його безпідставність.
У судовому засіданні 17.02.2026 р. проголошено скорочене рішення.
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва,
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК Акцент» створено власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку № 9Є, що розташований за адресою: 03188, м. Київ, пр. Глушкова Академіка, буд. 9Є, відповідно до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку». Дата реєстрації ОСББ - 02.09.2021 р.
Рішенням установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , оформленим протоколом установчих зборів № 1 від 12.08.2021 р., затверджено статут Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК Акцент».
22.09.2024 р. відбулись загальні збори Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК Акцент», рішення яких оформлені протоколом від 20.10.2024 р.
Як вбачається з протоколу загальних зборів від 20.10.2024 р., загальна кількість співвласників багатоквартирного будинку - 735 осіб, загальна площа квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку - 47531,00 кв.м, загальна кількість голосів для підрахунку - 47531,00, у зборах та письмовому опитуванні взяли участь особисто та/або через представників співвласники у кількості 433 осіб, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення загальною площею 28213,81 кв.м. Протокол підписано головою загальних зборів Володимиром Лящовським.
На порядок денний загальних зборів було винесено наступні питання:
1. Вибори голови загальних зборів.
2. Звіт правління за 2021-2023 р.р.
3. Формування правління.
4. Формування ревізійної комісії.
5. Затвердження балансу об'єднання та фінансового звіту за 2021, 2022, 2023 р.р.
6. Внесення змін до статуту ОСББ «ЖК Акцент» у зв'язку із внесенням змін до законодавства. Затвердження статуту у новій редакції. Визначення повноважень на реєстраційні дії.
7. Прийняття рішення стосовно початку самозабезпечення. Визначення дати початку самозабезпечення та встановлення повноваження правління.
8. Затвердження кошторисів ОСББ. Затвердження переліку та розміру внесків. Визначення повноважень правління.
9. Прийняття рішення щодо ТПВ (тверді побутові відходи). Створення фонду, затвердження спеціального кошторису, затвердження порядку та розміру внеску.
10. Прийняття рішення щодо створення фонду безпеки ОСББ. Затвердження спеціального кошторису фонду. Затвердження розміру та порядку сплати внеску.
11. Погодження прийнятих рішень стосовно альтернативних джерел електричної енергії (закупівля обладнання, проведення проєктних робіт стосовно встановлення, виконання робіт по встановленню та підключенню). Затвердження спеціального кошторису, розміру та порядку сплати разового внеску. Затвердження спеціального кошторису, розміру та порядку сплати щомісячного внеску на обслуговування генератора та закупівлю ПММ. Визначення повноважень правління.
12. Прийняття рішення щодо встановлення разового внеску на початок діяльності ОСББ та у зв'язку з підготовкою, проведенням загальних зборів та державною реєстрацією рішень.
13. Прийняття та погодження рішень щодо користування спільним майном співвласників сторонніми організаціями (провайдери, реклама, оренда тощо).
14. Прийняття рішення щодо користування спільним майном для забезпечення діяльності об'єднання.
15. Прийняття рішення щодо користування спільним майном. Визначення повноважень Правління.
16. Прийняття рішення щодо обмеження користування спільним майном. Визначення повноважень правління.
17. Затвердження документів для забезпечення діяльності та діловодства ОСББ.
18. Прийняття рішення щодо моделі договірних відносин з виконавцем комунальної послуги по централізованому водопостачанню та водовідведенню. Прийняття рішення щодо вжиття заходів правового характеру у зв'язку із не введенням забудовником в експлуатацію мереж централізованого водопостачання та водовідведення. Визначення повноважень правління.
19. Прийняття рішення щодо участі у конкурсі проєктів із реалізації енергоефективних заходів у житлових будинках міста Києва (30/70). Визначення повноважень правління.
20. Прийняття рішення щодо вступу до АООСББ Голосіївського району.
21. Про прийняття рішення щодо встановлення в будинку ОСББ «ЖК Акцент» обладнання для вироблення електроенергії з відновлювальних джерел енергії та участь у програмі «ГрінДІМ» державної установи «Фонд енергоефективності». Прийняття рішення стосовно затвердження спеціального кошторису для участі у програмі «ГрінДІМ», затвердження розміру та порядку сплати внеску. Визначення повноважень правління.
22. Про прийняття рішення про відновлення пошкодженого внаслідок військової агресії Російської Федерації проти України багатоквартирного будинку ОСББ «ЖК Акцент» в межах участі у програмі «ВідновиДІМ» державної установи «Фонд енергоефективності».
23. Прийняття рішень стосовно зберігання документів загальних зборів (зокрема листків опитування) та порядку повідомлення про прийняті рішення.
З усіх питань порядку денного, окрім 21, прийнято рішення.
Зокрема, щодо питання порядку денного № 8 прийнято рішення більшістю голосів (54,73%):
- затверджено кошторис ОСББ «ЖК Акцент» на 2025-2026 р.р. з примітками у запропонованій редакції та введено в дію з 01.05.2025 р. (або з дати початку фактичного утримання будинку, якщо фактичне утримання будинку розпочато раніше);
- встановлено, що члени правління здійснюють свої повноваження на громадських засадах та безоплатній основі, голова правління отримує винагороду (матеріальне забезпечення) з 01.05.2025 р. (або з дати початку фактичного утримання будинку, якщо фактичне утримання будинку розпочато раніше), у межах витрат, закладених у кошторисі;
- затверджено щомісячні обов'язкові розміри внесків з 01.05.2025 р. (або з дати початку фактичного утримання будинку, якщо фактичне утримання будинку розпочато раніше): частка внеску на утримання будинку 9,98 грн. за 1 кв.м. загальної площі квартири для 2-25 поверхів/нежитлового приміщення; частка внеску на утримання будинку 9,19 грн. за 1 кв.м. загальної площі квартири 1 поверху, крім нежитлових приміщень; частка внеску до статті витрат кошторису на проведення ремонтних робіт 2,00 грн. за 1 кв.м. загальної площі квартири/нежитлового приміщення; частка внеску до статті витрат кошторису (непередбачувані витрати) 1,00 грн. за 1 кв.м. загальної площі квартири/нежитлового приміщення;
- затверджено, що загальний розмір внеску сплачується одним призначенням платежу «внесок ОСББ»: для квартир 2-25 поверхів/нежитлового приміщення за 1 кв.м. загальної площі квартири/нежитлового приміщення - 12,98 грн.; для квартири 1 поверху за 1 кв.м. загальної площі - 12,19 грн.;
- затверджено на період до фактичної дати початку самозабезпечення та введено в дію з 01.11.2024 р. тимчасовий кошторис з розміром внеску 3,00 грн. за 1 кв.м. загальної площі квартири/нежитлового приміщення;
- встановлено, що у разі підвищення тарифів на комунальні послуги (зокрема вартість електроенергії), правління розподіляє суму витрат, що перевищує закладену у кошторисі на відповідну статтю витрат, з розрахунку на 1 кв.м. загальної площі житлового (квартири) та нежитлового приміщення;
- надано повноваження правлінню визначати розмір внесків щодо вартості (компенсації/відшкодування витрат) теплопостачання, гарячого водопостачання, згідно розробленої ним методики;
- надано повноваження правлінню без обмеження по сумам та строкам дії договорів на здійснення усіх необхідних дій для роботи з виконавцями комунальних послуг, операторами зовнішніх мереж, операторами систем розподілу, постачальниками природного газу, зокрема, але не обмежуючись, подання заяв, листів, скарг, проведення розрахунків, укладання, зміну, припинення договорів тощо.
Щодо питання порядку денного № 10 прийнято рішення більшістю голосів (51,04%):
- створено фонд безпеки ОСББ «ЖК Акцент»;
- затверджено спеціальний кошторис фонду безпеки ОСББ «ЖК Акцент» у запропонованій редакції та введено в дію з 01.11.2024 р.;
- визначено напрями використання коштів: витрати на охорону, технічне обслуговування камер спостереження, шлагбауму, системи зчитування номерів, встановлення системи контролю доступу, на вхідних групах у місяцях загального користування, зокрема у холах перших поверхів, ліфтових кабінах, встановлення додаткових камер, інші заходи в межах кошторису та відповідно до потреб у забезпеченні безпеки;
- встановлено обов'язковий щомісячний розміру внеску з 01.11.2024 р. - 200,00 грн. з кожного об'єкта нерухомого майна (квартири/нежитлового приміщення).
Щодо питання порядку денного № 11 прийнято рішення більшістю голосів (57,13%):
- встановлення альтернативних джерел електричної енергії, зокрема автономного джерела живлення - генератора для підтримки сталого функціонування систем будинку в умовах тривалого відключення електропостачання;
- погоджено дії правління щодо прийнятих рішень стосовно придбання обладнання, розробки проекту підключення (у разі необхідності його розробки), робіт по підключенню обладнання до внутрішньобудинкових мереж;
- затверджено спеціальний кошторис у запропонованій редакції;
- погоджено дії правління стосовно укладених договорів та закупівлі обладнання;
- запроваджено з 01.11.2024 р. разовий обов'язковий розмір внеску на генератор/автономне джерело живлення - 3500,00 грн. з кожного об'єкта нерухомого майна (квартири/нежитлового приміщення);
- встановлено термін сплати внеску - до 30.11.2024 р.;
- встановлено щомісячний обов'язковий внесок на обслуговування генератора та закупівлю ПММ, який розраховується шляхом розподілу фактичних щомісячних витрат (до складу витрат входять всі затрати, необхідні для належної його роботи);
- встановлено строк запровадження (сплати внеску) з 01.11.2024 р. на період дії воєнного стану, але не раніше поновлення сталого функціонування системи електрозабезпечення спільного майна будинку;
- затверджено, що рішенням правління або за його дорученням уповноваженою особою, фактичні витрати за попередній період розподіляються між всіма об'єктами нерухомого майна у будинку; правління має право, у разі необхідності, розробити порядок розрахунку фактичних витрат.
Щодо питання порядку денного № 16 прийнято рішення більшістю голосів (51,39%):
- відповідно до норм чинного законодавства та статуту прийнято рішення щодо обмеження співвласників у користуванні спільним майном у випадках, передбачених статутом та прийнятими установчими (у подальшому загальними) зборами об'єднання документами;
- надано правлінню права приймати необхідні рішення та здійснювати заходи щодо обмеження у користуванні спільним майном співвласників відповідно до затверджених порядків та правил.
Щодо питання порядку денного № 17 прийнято рішення більшістю голосів (54,93%):
- затверджено у запропонованій правлінням редакції Правила добросусідства.
Також для приведення норм статуту ОСББ «ЖК Акцент» до вимог чинного законодавства, прийнято рішення більшістю голосів (57,42%) щодо порядку денного № 6 та затверджено статут ОСББ «ЖК Акцент» у новій редакції. Статут ОСББ «ЖК Акцент» в редакції 2024 р. зареєстровано в реєстрі за № 1774.
Із матеріалів справи слідує, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить 1/2 квартири за АДРЕСА_1 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 147155812 від 28.11.2018 р.
Звертаючись до суду з даним позовом, позивач зазначає, що рішення загальних зборів ОСББ «ЖК Акцент» (питання порядку денного №№ 8, 10, 11, 16 та 17), оформлене протоколом від 20.10.2024 р., в частині зазначених питань носить ознаки надмірного майнового тягаря, не враховує обставини того, що 1-, 2- та 3-кімнатні квартири мають різний рівень навантаження на внутрішньобудинкові мережі з тепло- та водопостачанням (котельня, насос), кошториси для відповідних внесків формувалися виходячи із вартості правочинів, вчинених ОСББ «ЖК Акцент» без додержання загальних вимог, необхідних для чинності правочину, тому є явно необґрунтованими та несправедливими, а порядок визначення розміру внеску на обслуговування генератора та закупівлю ПММ до нього, обмеження співвласників у користуванні спільним майном суперечить положенням Закону України «Про об'єднання співвласників багатоповерхового будинку» та статуту відповідача.
Відповідно до ст. 385 Цивільного кодексу України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).
Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників житлових та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначено Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Згідно зі ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об'єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків.
До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком.
Збори співвласників приймають рішення з питань порядку денного з можливістю їх обговорення.
Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки належної співвласнику площі квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, крім випадків, визначених ч.ч. 10 та 14 цієї статті.
Якщо квартира або нежитлове приміщення належить співвласникам на праві спільної часткової власності, належна кожному співвласнику площа квартири або нежитлового приміщення визначається відповідно до його частки у праві спільної часткової власності.
Якщо квартира або нежитлове приміщення належить співвласникам на праві спільної сумісної власності, для цілей цього Закону такі співвласники вважаються власниками рівних часток.
Рішення приймається шляхом поіменного голосування.
Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень, визначених абзацами другим - сьомим цієї частини.
Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 50 або більше відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували більш як 50 відсотків загальної кількості співвласників, крім рішень, визначених абзацами 2-7 цієї частини.
Рішення зборів співвласників оформлюється протоколом.
Протокол зборів співвласників підписує голова зборів співвласників.
Кожний співвласник (його представник) може проголосувати з одного питання лише один раз.
За приписами ст. 10 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" органами управління об'єднання є загальні збори об'єднання, правління, ревізійна комісія об'єднання.
Вищим органом управління об'єднання є загальні збори.
Загальні збори скликаються та проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів з урахуванням положень цієї статті. Ініціатором загальних зборів є правління об'єднання або ініціативна група, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежитлових приміщень.
Загальні збори скликаються не рідше одного разу на рік.
Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх співвласників.
Рішення загальних зборів об'єднання доводяться до відома співвласників ініціатором загальних зборів у порядку, визначеному ч. 26 ст. 6 цього Закону, або в іншому порядку, визначеному загальними зборами об'єднання.
Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку.
До виключної компетенції загальних зборів об'єднання відноситься, зокрема затвердження статуту об'єднання, внесення змін до нього, обрання членів правління об'єднання, затвердження кошторису, балансу об'єднання та річного звіту, визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, визначення обмежень на користування спільним майном.
Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники, які разом мають більше половини загальної кількості голосів усіх співвласників (крім випадків, якщо законом та/або статутом об'єднання встановлена більша кількість голосів, необхідна для прийняття рішення). Статутом об'єднання може бути встановлена інша кількість голосів, необхідна для прийняття рішення з окремих питань. Забороняється встановлювати у статуті об'єднання кількість голосів, необхідну для прийняття рішення, менше ніж 50% загальної кількості голосів усіх співвласників та більше ніж 75% загальної кількості голосів усіх співвласників (а для прийняття рішення з питань обрання органів управління об'єднання, зміни форми управління, встановлення та зміни розмірів внесків/платежів, затвердження кошторису - більше ніж 67% загальної кількості голосів усіх співвласників), крім випадків, передбачених цим Законом.
Для керівництва поточною діяльністю об'єднання обирається правління. Правління має право приймати рішення з питань діяльності об'єднання, визначених статутом.
Правління є виконавчим органом об'єднання і підзвітне загальним зборам.
Згідно зі ст.ст. 21-23 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів, встановлюються загальними зборами об'єднання відповідно до законодавства та статуту об'єднання.
Для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання і опалення, отримання послуги з управління побутовими відходами, об'єднання за рішенням загальних зборів має право: задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення; визначати управителя, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими усі співвласники укладають відповідні договори; виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг.
Самостійне забезпечення об'єднанням утримання і експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у багатоквартирному будинку може здійснюватися безпосередньо співвласниками, а також шляхом залучення об'єднанням фізичних та юридичних осіб на підставі укладених договорів.
Для фінансування самозабезпечення об'єднання співвласники сплачують відповідні внески і платежі в розмірах, установлених загальними зборами об'єднання. За згодою правління окремі співвласники можуть у рахунок сплати таких внесків і платежів виконувати окремі роботи.
Внески на утримання і ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності, визначаються статутом об'єднання та/або рішенням загальних зборів.
Відповідно до ст. 12 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" витрати на управління багатоквартирним будинком включають: витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку; витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку; витрати, пов'язані з виконанням зобов'язань за кредитним договором, укладеним за програмами Фонду енергоефективності; витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення; інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.
Витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат.
Як було зазначено вище, рішенням загальних зборів ОСББ «ЖК Акцент», оформленим протоколом від 20.10.2024 р., затверджено статут ОСББ «ЖК Акцент» у новій редакції, за умовами якого:
- вищим органом управління об'єднання є загальні збори, які вправі приймати рішення з усіх питань діяльності об'єднання (ст. 2 розділу ІІІ статуту);
- до виключної компетенції загальних зборів об'єднання належать, зокрема: затвердження статуту, внесення змін до нього; обрання та відкликання членів правління об'єднання та членів ревізійної комісії об'єднання; питання про використання спільного майна; затвердження кошторису, балансу об'єднання та річного звіту; визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників; визначення обмежень на користування спільним майном, зокрема але не обмежуючись, загальнобудинковими мережами, встановленими на території об'єднання системами, обладнанням тощо, у тому числі у випадках невиконання рішень загальних зборів, а також порушення правил, порядків, положень, інших документів, що прийняті рішеннями загальних зборів або за їх дорученням правлінням у відповідності до норм чинного законодавства, цього статуту (ст. 3 розділу ІІІ статуту);
- рішення загальних зборів об'єднання, прийняте відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх співвласників (ст. 10 розділу ІІІ статуту);
- виконавчим органом об'єднання є правління, яке обирається загальними зборами об'єднання; правління здійснює керівництво поточною діяльністю об'єднання та має право приймати рішення з питань діяльності об'єднання, визначених, зокрема цим статутом (ст. 11 розділу ІІІ статуту);
- до компетенції правління належить, зокрема: розпорядження коштами об'єднання відповідно до затвердженого загальними зборами кошторису; укладення договорів про виконання робіт, надання послуг та здійснення контролю за їх виконанням; здійснення контролю за своєчасною сплатою співвласниками внесків і платежів (ст. 13 розділу ІІІ статуту);
- сплата встановлених загальними зборами об'єднання внесків і платежів, у тому числі до ремонтного, резервного та інших фондів (фонди створюються за рішенням загальних зборів об'єднання, кошти яких спрямовуються на цілі, визначені загальними зборами об'єднання) у розмірах і строки, що встановлені загальними зборами об'єднання, є обов'язковою для всіх співвласників; порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі до резервного, ремонтного та інших фондів, встановлюються загальними зборами об'єднання відповідно до законодавства та статуту шляхом прийняття відповідного рішення (ст. 2 розділу IV статуту);
- порядок володіння, користування та розпорядження майном об'єднання визначається загальними зборами об'єднання (ст. 4 розділу IV статуту);
- внесення змін до статуту здійснюється виключно за рішенням загальних зборів об'єднання (ст. 1 розділу VІІ статуту).
Суд зазначає, що розглядаючи спір про визнання недійсними рішень загальних зборів з підстав порушень, допущених під час скликання та проведення загальних зборів, суд повинен встановити факт порушення цим рішенням прав та законних інтересів позивача. Також суд повинен у кожному конкретному випадку оцінити характер порушення, враховуючи баланс інтересів як позивача, так і інших співвласників ОСББ.
Верховний Суд у постанові від 08.02.2022 р. у справі № 918/964/20 вказав на необхідність врахування принципу пропорційності - справедливої рівноваги (балансу) між інтересами співвласників багатоквартирного будинку, які реалізують свої права на участь в управлінні ОСББ, і які були присутні на загальних зборах, та інтересами позивача. Верховний Суд констатує, що інтереси окремого власника можуть не збігатися з інтересами інших співвласників багатоквартирного будинку. Тому, вирішуючи питання щодо визнання недійсними рішення загальних зборів, суди мають враховувати баланс інтересів усіх співвласників та самого ОСББ, уникати зайвого втручання в питання діяльності ОСББ, які вирішуються загальними зборами співвласників.
Діяльність об'єднання співвласників багатоквартирного будинку спрямована на утримання та використання спільного майна співвласників, забезпечення і захисту їх прав та обов'язків. Об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.
Між тим, визнаватися недійсними мають лише ті рішення загальних зборів, якими безпосередньо порушено конкретні права позивача, про які ним зазначено, також слід враховувати, що визнання недійсними рішень загальних зборів повністю, захищаючи порушені права одного співвласника, зачіпає права інших співвласників та, відповідно, порушує баланс інтересів, має наслідком непропорційність втручання у правовідносини загальної більшості співвласників та створеного ними об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та фактично є втручанням у діяльність останнього.
Суд зазначає, що доказів порушення порядку повідомлення співвласників ОСББ «ЖК Акцент» (у тому числі позивача), неправильного підрахунку голосів чи інших процедурних недоліків, які могли б вплинути на результати голосування, матеріали справи не містять. В той же час суд зазначає і те, що позивач не зауважує про такі порушення під час скликання та проведення оспорюваних загальних зборів.
З урахуванням викладеного, суд дійшов висновку, що процедурні вимоги щодо скликання, кворуму та прийняття рішень загальних зборів дотримані, а самі збори проведено відповідно до положень чинного законодавства та статуту відповідача.
Щодо вимоги про визнання недійсним рішення про затвердження тимчасового внеску (питання № 8 порядку денного).
Загальними зборами ОСББ «ЖК Акцент» (54,73% голосів) 22.09.2024 р. прийнято рішення про затвердження тимчасового кошторису з розміром внеску до нього, який діє з 01.11.2024 р. до фактичної дати початку самозабезпечення об'єднання. Тимчасовий внесок введено для здійснення поточних витрат (проведення ремонтних робіт, непередбачуваних витрат) об'єднання, не пов'язаних безпосередньо з утриманням будинку та прибудинкової території.
Згідно з протоколом загальних зборів ОСББ «ЖК Акцент» від 22.10.2024 р. (питання № 7 порядку денного), термін початку переходу на самозабезпечення - не пізніше 01.05.2025 р. (або з дати початку фактичного утримання будинку, якщо фактичне утримання будинку розпочато раніше); дата припинення обслуговування будинку ТОВ «Експлуатаційна компанія «Комфорт-майстер» - не пізніше 30.04.2025 р.
На переконання позивача, зазначений тимчасовий внесок носить ознаки надмірного майнового тягаря, оскільки полягає у намаганні ОСББ «ЖК Акцент» отримати додаткове джерело доходу від співвласників будинку за рахунок надання тих самих послуг, які надаються експлуатаційною компанією в період дії такого внеску (з 01.11.2014 р. по 30.04.2025 р.).
Із пояснень відповідача слідує, що тимчасовим кошторисом було визначено витрати на перехідний період, які пов'язані з діяльністю ОСББ, як юридичної особи, щодо підготовки до переходу на самозабезпечення, обстеження технічного стану будинку, укладення необхідних договорів, закупівлю необхідного інвентаря тощо. У вказаний період було понесено витрати на проведення необхідних ремонтів, оскільки будинок введений в експлуатацію в серпні 2018 р., а мережі будинку, обладнання та прибудинкова територія потребують ремонту, заміни обладнання, модернізації тощо, у зв'язку з чим такі витрати не були передбачені тарифом ТОВ «Експлуатаційна компанія «Комфорт-майстер», та не входили до обов'язків обслуговуючої компанії.
Як вбачається з матеріалів справи, ТОВ «Експлуатаційна компанія «Комфорт-Майстер» листом № 1946 від 28.07.2025 р. (лист долучено до відзиву) зазначило, що за період з 01.11.2024 р. по 30.04.2025 р. послуга з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, яка надавалася товариством, у будь-який з періодів, починаючи від початку фактичного утримання будинку товариством, не включала таких складових, як «проведення ремонтних робіт», «непередбачувані витрати», «ремонтний фонд», або «резервний фонд», відповідно, товариство нарахувань за такі складові не здійснювало, а мешканці - не сплачували.
Також матеріалами справи, зокрема долученими відповідачем до відзиву доказами, підтверджується, що за рахунок сплати співвласниками тимчасового внеску відповідачем було проведено обстеження всіх будинкових мереж (котельні, насосної, індивідуального теплового пункту, пожежних систем, ліфтів), виконано монтажні роботи з модернізації систем протипожежного захисту: автоматичної системи пожежної сигналізації, системи оповіщення про пожежу, автоматизації систем протипожежного водопостачання, автоматизації системи димотепловидалення та управління обладнанням при пожежі, автоматизації системи порошкового пожежогасіння, а також спостереження за системами СПЗ на пульті цілодобового спостереження, розроблено проект з модернізації систем протипожежного захисту, облаштовано місце для збору паперу на сміттєвому майданчику, закуплено інвентар, техніку та матеріали для обслуговування будинку, проведено непланові ремонтні роботи ліфтів.
З урахуванням викладеного, суд дійшов висновку, що ОСББ «ЖК Акцент», як юридична особа, з моменту створення та після затвердження 22.09.2024 р. кошторису та внесків співвласників (як щомісячних обов'язкових, так і додаткових) несло власні витрати, які не покривалися тарифом обслуговуючої компанії, а забезпечення фінансування діяльності об'єднання було необхідною умовою для його функціонування у період з 01.11.2024 р. до переходу на самозабезпечення, що відповідає інтересам співвласників.
Як зазначалось вище, ст. 10 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" встановлено, що вищим органом управління об'єднання є загальні збори. До виключної компетенції загальних зборів об'єднання відноситься зокрема визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.
Відповідно до статуту ОСББ «ЖК Акцент» та ст. 10 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", рішення загальних зборів ОСББ є обов'язковим для всіх співвласників.
Статтею 15 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" та статутом ОСББ «ЖК Акцент» встановлено, що співвласник зобов'язаний виконувати обов'язки, передбачені статутом об'єднання, виконувати рішення статутних органів, своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.
Сама по собі незгода позивача із рішенням загальних зборів, унаслідок яких він зобов'язаний сплачувати тимчасовий внесок, не створює підстав для визнання такого рішення недійсним, адже інтереси одного співвласника не можуть превалювати над інтересами всіх співвласників, так само як і один співвласник не може самостійно прийняти рішення стосовно прав інших власників, кількість котрих (їх доля у співвласності) є більшою аніж належне такій одній особі.
Суд наголошує, що позивач не довів, що спірне рішення призвело до порушення саме його індивідуальних прав як співвласника, зокрема, що воно встановило для позивача майнову нерівність порівняно з іншими співвласниками.
Щодо вимоги про визнання недійсним рішення про встановлення внеску до фонду безпеки (питання № 10 порядку денного).
Загальними зборами ОСББ «ЖК Акцент» (51,04% голосів) вирішено створити фонд безпеки ОСББ «ЖК Акцент», затверджено спеціальний кошторис фонду безпеки, визначено напрями використання коштів: витрати на охорону, технічне обслуговування камер спостереження, шлагбауму, системи зчитування номерів, встановлення системи контролю доступу, на вхідних групах у місяцях загального користування, зокрема у холах перших поверхів, ліфтових кабінах, встановлення додаткових камер, інші заходи в межах кошторису та відповідно до потреб у забезпеченні безпеки, встановлено обов'язковий щомісячний розміру внеску з 01.11.2024 р. - 200,00 грн.
На переконання позивача, більшу частину внеску до фонду безпеки ОСББ «ЖК Акцент» складають витрати, розраховані за недійсними договорами, без урахування обставин вже діючої системи контролю доступу (СКД) на вхідних групах будинку, та незаконного встановлення СКД в ліфтових кабінах будинку, що свідчить про його незбалансованість.
Натомість, із пояснень відповідача слідує, що жоден із зазначених позивачем договорів (договори із ТОВ «Охоронна фірма «Еліт» та ФОП Баляс С.В.) не визнано недійсним у судовому порядку, положеннями законодавства не передбачено, що для затвердження кошторисів загальними зборами об'єднання має передувати укладення договорів, які мають обґрунтовувати розмір внесків, а встановлення СКД у ліфтах було ініційовано для підвищення рівня безпеки, запобігання несанкціонованому доступу до будинку та вандалізму, що відповідає інтересам усіх співвласників.
Як вбачається з матеріалів справи, між ОСББ «ЖК Акцент» та ТОВ «Охоронна фірма «Еліт» укладено договір про надання охоронних послуг № 23-111 від 01.11.2023 р., за умовами якого замовник доручає, а виконавець приймає на себе зобов'язання надати послуги фізичної охорони об'єкту, шляхом встановлення нарядів охорони для забезпечення контрольно-перепускного режиму, моніторингу системи відеонагляду, періодичного патрулювання та реагування в межах Інструкції по організації охорони об'єкту.
Також між ОСББ «ЖК Акцент» та ФОП Баляс С.В. укладено договір про надання послуг з користування, адміністрування, технічного обслуговування та ремонту системи доступу № 03/03/Д-1 від 03.03.2025 р., за умовами якого замовник доручає, а виконавець приймає на себе обов'язки з надання послуг з користування, адміністрування, технічного обслуговування та ремонту системи доступу в ліфтах (СКД), попередньо змонтованих силами та за рахунок виконавця, за адресою: АДРЕСА_1 секції № 1 по № 5 - 15 ліфтів, якою замовник/мешканці/відвідувачі замовника (користувачі) користуються за допомогою електронних ключів Mifare та обладнання, що знаходиться у власності виконавця та яке передане в користування замовника на умовах цього договору.
Зазначені вище договори станом на момент розгляду справи № 910/8466/25 не визнані недійсними в судовому порядку, не розірвані, а отже є чинними.
03.12.2018 р. між ОСОБА_1 та ТОВ «Елтіс домофонні системи» укладено договір № 675/18-ТО про надання послуг з технічного обслуговування та ремонту системи обмеження доступу, за умовами п. 1.1 якого замовник доручає, а виконавець приймає на себе обов'язки з надання послуг по технічному обслуговуванню та ремонту системи обмеження доступу (багатоквартирний домофон (БД)), що знаходиться в користуванні у замовника. За вказаним правочином позивачем оплачено послуги БД за 12 місяців 2024 року.
Суд зазначає, що наявність у позивача укладеного індивідуального договору з ТОВ «Елтіс домофонні системи» не впливає на складання та затвердження кошторису загальними зборами об'єднання співвласників, оскільки цей договір не стосується загальних витрат об'єднання.
Натомість, встановлення СКД у ліфтах було ініційовано співвласниками для підвищення рівня безпеки та запобігання несанкціонованому доступу до будинку.
Матеріалами справи підтверджується, що позивач має електронний ключ та може вільно користуватися ліфтами. Доказів прийняття правлінням ОСББ «ЖК Акцент» будь-яких рішень щодо обмеження позивача у користуванні ліфтами до справи не надано.
Крім того, укладені ОСББ «ЖК Акцент» із ТОВ «Охоронна фірма «Еліт» та ФОП Баляс С.В. договори не містять плати за цими правочинами окремо для кожного мешканця.
Положення Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" та статуту відповідача надають правлінню ОСББ повноваження укладати різні договори з метою реалізації потреб об'єднання, у тому числі у разі, коли підрядники/виконавці за укладеними раніше договорами неналежним чином виконують свої обов'язки. При цьому, для реалізації таких повноважень правління відсутня необхідність щоразу скликати загальні збори, оскільки правління наділено такими повноваженнями відповідно до закону, як виконавчий орган об'єднання.
Як свідчать матеріали справи, ініціатива зі створення фонду безпеки об'єднання виникла від співвласників, у зв'язку з незадовільним рівнем безпеки, необхідністю забезпечення відкривання шлагбауму 24/7 для екстрених служб, системним паркуванням транспортних засобів мешканцями/гостями в кілька рядів, що унеможливлювало доступ до пожежних гідрантів та проїзд ДСНС (у разі необхідності), а також неможливістю оперативного виїзду з двору, у зв'язку, із блокуванням транспортних засобів, що порушувало протипожежну безпеку на прибудинковій території, та створювало загрозу життю мешканців та їх майну.
До 01.11.2024 р. фінансування охорони здійснювалося за рахунок добровільних внесків співвласників, які виявили бажання фінансувати цю ініціативу, а згідно кошторису фонду безпеки, затвердженого рішенням загальних зборів від 22.09.2024 р., було визначено розмір внеску в розмірі 200,00 грн., який включає значно більший спектр послуг.
З огляду на оскарження та незгоду позивача із зазначеним рішенням, суд звертає увагу останнього на те, що в силу дії ч.ч. 1, 3 ст. 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та ст. 322 Цивільного кодексу України, відмова окремого власника від користування спільним майном або його попередні індивідуальні рішення не звільняють його від участі у витратах.
При цьому, загальні збори мають право погоджувати умови договорів, що стосуються спільного майна, та встановлювати обов'язкові для всіх співвласників внески.
Системний аналіз приписів статей 10, 13, 15-17, 20, 23 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" дозволяє зробити висновок про те, що зазначений закон передбачає комплекс взаємопов'язаних прав та обов'язків власників квартир та об'єднання співвласників, які в кінцевому мають забезпечити належне функціонування та утримання співвласниками житлового будинку їхньої спільної часткової власності. Зокрема, праву об'єднання в особі його загальних зборів, на встановлення порядку сплати, переліку та розміру внесків і платежів кореспондує обов'язок співвласника виконувати рішення статутних органів об'єднання, своєчасно та в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.
Таким чином, суд дійшов висновку, що загальні збори ОСББ «ЖК Акцент» реалізували свою виключну компетенцію на створення фонду безпеки, затвердження кошторису та внесків до нього.
Щодо вимоги про визнання недійсним рішення про встановлення внесків на генератор (питання 11 порядку денного).
Загальними зборами ОСББ «ЖК Акцент» (57,13% голосів) запроваджено з 01.11.2024 р. разовий обов'язковий розмір внеску на генератор/автономне джерело живлення - 3500,00 грн. з кожного об'єкта нерухомого майна (квартири/нежитлового приміщення), встановлено термін сплати внеску - до 30.11.2024 р., встановлено щомісячний обов'язковий внесок на обслуговування генератора та закупівлю ПММ, який розраховується шляхом розподілу фактичних щомісячних витрат (до складу витрат входять всі затрати, необхідні для належної його роботи), встановлено строк запровадження (сплати внеску) з 01.11.2024 р. на період дії воєнного стану, але не раніше поновлення сталого функціонування системи електрозабезпечення спільного майна будинку.
На переконання позивача, затверджений спеціальний кошторис для встановлення альтернативних джерел електричної енергії, зокрема автономного джерела живлення (генератора) не може вважатися обґрунтованим, а визначений в такому кошторисі розмір разового внеску є несправедливим.
У свою чергу, відповідач стверджує, що придбання аварійного джерела живлення (дизельного генератора) було зумовлено постійними обстрілами енергетичної інфраструктури України та відключенням електропостачання, що створювало пряму загрозу для життєдіяльності 25-поверхового будинку.
Суд зазначає, що рішення про внесок на фінансування заходів енергоефективності прийнято у межах виключної компетенції загальних зборів, передбаченої як Законами України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", так і статутом відповідача.
Твердження позивача про несправедливість методу розподілу витрат, оскільки приміщення будинку мають різний ступень навантаження на генератор, а тому витрати обслуговування генератора не можуть бути однаковими для всіх приміщень будинку, є необґрунтованими, оскільки в усіх співвласників є обов'язок утримувати як власне майно, так і спільне майно будинку.
Частиною 4 ст. 319 Цивільного кодексу України встановлено, що власність зобов'язує.
Власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 322 Цивільного кодексу України ).
З аналізу наведених положень Цивільного кодексу України та законів України в їх системному взаємозв'язку вбачається, що кожний власник квартири (нежитлового приміщення) у багатоквартирному будинку є одночасно співвласником спільного майна такого будинку, зокрема, приміщень загального користування та прибудинкової території.
Обов'язок утримання зазначеного майна виникає у співвласників багатоквартирного будинку безпосередньо з актів цивільного законодавства, зокрема ст. 322 Цивільного кодексу України та ч. 2 ст. 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".
Придбання альтернативного джерела живлення в умовах збройної агресії Російської Федерації, зокрема проти енергетичної системи України, є вимушеною необхідністю, оскільки генератор у період відключень забезпечуватиме роботу спільного майна - котельні, насосів, ліфтів, освітлення місць загального користування тощо. Доступ до цих благ (холодна/тепла вода, робочий ліфт, опалення тощо під час відсутності електроенергії), необхідність забезпечення збереження та функціонування спільного майна, є однаково критичним для мешканця будь-якої квартири.
У той же час, судовому захисту підлягає реальне та конкретне порушення індивідуально визначених прав чи інтересів позивача, а не незгода з рішеннями більшості співвласників.
Суд зазначає, що нарахування внеску на генератор та внесків на його обслуговування здійснюється на єдиних умовах для всіх співвласників, що узгоджується з принципом рівності обов'язків у спільному утриманні майна (ст. 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Зі змісту рішення загальних зборів та наданих доказів вбачається, що встановлений внесок не має індивідуального характеру та не покладає на позивача додаткового фінансового тягаря, який би виходив за межі загальних зобов'язань співвласників ОСББ «ЖК Акцент».
У даному випадку суд не вбачає підстав для втручання у компетенцію загальних зборів, прийнятих у межах повноважень і з дотриманням процедури, визначеної законодавством та статутом відповідача.
Зміст оспорюваного рішення не свідчить про непропорційне втручання у права позивача чи надання переваг іншим співвласникам, а навпаки забезпечує справедливий розподіл витрат між усіма власниками приміщень.
Щодо вимоги про визнання недійсним рішення про обмеження у користуванні спільним майном (питання 16 та 17 порядку денного).
Як встановлено судом, загальними зборами ОСББ «ЖК Акцент» (51,39% та 54,93% голосів) прийнято рішення щодо можливості обмеження співвласників у користуванні спільним майном у випадках, передбачених статутом та прийнятими установчими (у подальшому загальними) зборами об'єднання документами, надано правлінню права приймати необхідні рішення та здійснювати заходи щодо обмеження у користуванні спільним майном співвласників відповідно до затверджених порядків та правил (питання порядку денного № 16); затверджено у запропонованій правлінням редакції Правила добросусідства ОСББ «ЖК Акцент» (питання порядку денного № 17).
Із пояснень позивача слідує, що прийняте в цій частині загальними зборами рішення не відповідає приписам статуту відповідача ані в редакції від 02.09.2021 р., ані від 22.09.2024 р., оскільки відповідач вирішив обмежити право користування спільним майном одразу для всіх співвласників, в тому числі позивача; чинне законодавство наділяє правом відповідача приймати рішення про встановлення обмежень користування спільним майном лише шляхом затвердження таких рішень загальними зборами; передача загальними зборами відповідача таких повноважень правлінню відповідача або будь-кому іншому не відповідає законодавству та є спробою обійти його.
Так, статутом ОСББ «ЖК Акцент» в редакції 2024 р., зокрема розділом VІ, встановлено відповідальність за порушення статуту об'єднання та рішень статутних органів.
Згідно зі ст. 2 розділу VІ статуту у разі невиконання рішень загальних зборів, зокрема систематичної несплати співвласником встановлених загальними зборами внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна, інших внесків, прийнятих об'єднанням, а також у разі знищення або пошкодження співвласником спільного майна будинку, порушення прийнятих об'єднанням, правлінням за його дорученнями документів, загальні збори (або правління за дорученням загальних зборів) можуть прийняти рішення щодо обмеження співвласника права користування спільним майном у відповідності до Правил добросусідства/інших документів, якщо такий/такі документ/документи прийняті рішенням загальних зборів об'єднання або правління за дорученням загальних зборів.
Також 22.09.2024 р. загальними зборами ОСББ «ЖК Акцент» затверджено Правила добросусідства об'єднання.
У відповідності з абз. 2 п. 9.1 Правил сплата внесків/платежів відбувається згідно Порядку сплати внесків (платежів) на утримання та обслуговування будинку та у фонди об'єднання, затвердженого загальними зборами об'єднання, зокрема «розмір внесків на утримання та обслуговування будинку, інших внесків, визначається загальними зборами об'єднання на підставі затвердженого кошторису/кошторисів на відповідний період. Сплата внесків здійснюється не пізніше 20 числа місяця, наступного за розрахунковим. Датою сплати внесків вважається дата зарахування коштів на поточний рахунок об'єднання».
Згідно з п. 9.2 Правил у разі порушення співвласником встановлених строків сплати внесків/платежів та/або їх розміру правління може приймати рішення щодо застосування фінансової відповідальності, вжиття заходів щодо обмеження користування спільним майном у разі надання загальними зборами правлінню відповідних повноважень відповідно до п. 2 розділу VІ статуту об'єднання.
Зокрема, п. 9.6 Правил встановлено, що правління має право своїм рішенням обмежити співвласників, які не виконують рішення загальних зборів (ухиляються від виконання рішень загальних зборів), зокрема стосовно своєчасної сплати затверджених загальними зборами внесків/платежів, внесків до інших фондів (фонду безпеки, альтернативного джерела електричної енергії/генератора, тощо) (за наявності технічної можливості), у користуванні спільним майном, в тому числі, але не обмежуючись, відімкнути систему доступу в ліфтах, у разі якщо встановлено таку систему контролю доступу, обмежити доступ до систем та обладнання, яке функціонує за рахунок до такого фонду/внеску (наприклад доступ до системи відеонагляду/перегляд відеозаписів/копіювання, системи зчитування номерів тощо), - до повного погашення заборгованості. За рішенням правління співвласник, за приміщенням якого утворилась заборгованість із сплати внесків/платежів, може бути обмежений в отриманні інформації, окрім загальнопоширеної.
Отже, загальні збори реалізували своє виключне право, затвердивши правила та порядки, які кореспондуються з положеннями статуту, а правлінню доручили лише їх виконання щодо конкретних співвласників.
У даному випадку рішенням загальних зборів від 22.09.2024 р. надано правлінню повноваження, як виконавчому органу об'єднання, приймати необхідні рішення та здійснювати заходи щодо обмеження у користуванні спільним майном співвласників відповідно до затверджених порядків та правил, що не суперечить ст. 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
При цьому, позивачем не надано до матеріалів справи жодних доказів, які б підтверджували, що правлінням відповідача прийнято рішення щодо застосування будь-якого із числа обмежень у користуванні спільним майном ОСББ «ЖК Акцент», передбачених п. 9.6 Правил добросусідства, до позивача або іншого співвласника.
За висновками суду, оскаржувані рішення загальних зборів (питання порядку денного №№ 8, 10, 11, 16 та 17) ухвалені у спосіб, передбачений законом і статутом відповідача, із дотриманням кворуму, компетенції та принципу пропорційності, спрямовані на досягнення спільної мети співвласників, і не порушують прав позивача.
При цьому, судом враховано висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 16.08.2023 р. у справі № 904/1711/22, за якими визнання рішень щодо обрання органів управління, затвердження кошторису та розміру внесків, інших важливих для діяльності ОСББ рішень недійсними в судовому порядку, як правило, відбувається через значний проміжок часу після їх прийняття і має негативні наслідки на діяльність ОСББ, адже створює ситуацію правової невизначеності для всіх співвласників і самого ОСББ. За таких умов суд повинен приділяти ще більше уваги дослідженню питань балансу інтересів співвласників ОСББ, з'ясуванню того, яке саме право співвласника було порушено оскаржуваним рішенням і можливості його відновлення саме через скасування рішень, а не іншим шляхом.
Суд має утримуватися від зайвого втручання в питання діяльності ОСББ, в тому числі і шляхом скасування рішень, у разі, якщо вони поза жодним сумнівом підтримані більшістю співвласників і за своїм змістом не мають ознак дискримінації або іншого порушення прав чи законних інтересів конкретного співвласника, який оскаржує такі рішення в судовому порядку.
З огляду на наведене, зокрема баланс інтересів співвласників та самого ОСББ, межі втручання суду у діяльність об'єднання, та надану судом оцінку питанню наявності/відсутності порушеного права позивача, відсутні підстави для визнання недійсними рішень загальних зборів ОСББ «ЖК Акцент» (питання порядку денного №№ 8, 10, 11, 16 та 17), оформлених протоколом від 20.10.2024 р.
Щодо вимоги про визнання протиправними дій з виключення із будинкового чату та зобов'язання відновити доступ.
Пунктом 8.1 Правил добросусідства в редакції 2024 р. встановлено, що в багатоквартирному будинку створено/може бути створено представниками правління ОСББ, уповноваженим особами чат/чати у Telegram, Viber тощо, з метою оперативного обговорення між співвласниками/користувачами актуальних питань та розміщення повідомлень, які виникають у процесі утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, такий перелік чатів розміщується у загальнодоступних місцях, офіційних інформаційних каналах ОСББ.
Відповідно до п. 8.2 Правил управління роботою чату та контроль за дотриманням правил поведінки у ньому здійснюється правлінням ОСББ/уповноваженими особами.
Згідно з п. 8.4 Правил під час користування чатом співвласники/користувачі зобов'язані дотримуватися цих Правил та вимог чинного законодавства.
У разі порушення правил поведінки у будинковому чаті, правлінням ОСББ/уповноваженою особою, може бути прийнято рішення про виключення (видалення)/тимчасове видалення співвласника/користувача з чату та подальше обмеження у доступі до нього (п. 8.7 Правил).
Із пояснень позивача слідує, що останнього було виключено із чату ОСББ «ЖК Акцент» у Viber, що є порушенням права позивача бути обізнаним у питаннях, що порушуються в чаті, брати участь у конструктивному обговоренні таких питань, висловлювати свої думки та погляди тощо.
Суд зазначає, що ані Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", ані Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", ані статутом відповідача як в редакції 2021 р., так і в редакції 2024 р., не встановлено, що саме через Viber правління ОСББ зобов'язане здійснювати комунікацію із співвласниками, та що у Viber в обов'язковому порядку має бути створений чат співвласників багатоквартирного будинку.
Як вбачається з матеріалів справи, у місцях загального користування ОСББ «ЖК Акцент» розміщена інформація з переліком чатів, які ОСББ «ЖК Акцент» позиціонує як офіційні. На вказаних оголошеннях розміщено QR-код, за яким будь-який мешканець, у тому числі позивач, може доєднатися до таких чатів.
Жодних доказів на підтвердження того факту, що правлінням ОСББ «ЖК Акцент» прийнято рішення про виключення позивача із будь-якого офіційного чату відповідача, у тому числі із чату у Viber, матеріали справи не містять та позивачем не надано.
У даному випадку суд погоджується з доводами відповідача про те, що у багатоквартирних будинках функціонує велика кількість чатів, до яких мешканці на власний розсуд як долучаються, так і видаляються. При цьому, складно ідентифікувати адміністратора чату через особливості налаштування, оскільки чати створені стихійно та адмініструються на власний розсуд тими, хто наділений такими правами, а відтак правління не може відповідати за дії таких осіб, оскільки не має жодних важелів впливу.
Суд зазначає, що позивач не позбавлений права у спосіб, визначений законодавством та статутом ОСББ «ЖК Акцент», отримувати інформацію щодо діяльності об'єднання тощо, про що свідчать надані на звернення позивача відповіді ОСББ «ЖК Акцент» (копії відповідей долучено до позову, копія розписки позивача про ознайомлення із запитуваною інформацією та документами долучена до відзиву).
З урахуванням викладеного, суд дійшов висновку, що правління ОСББ «ЖК Акцент» не порушувало прав позивача, оскільки не приймало жодних рішень про виключення останнього із будь-якого чату, а позивач не позбавлений можливості самостійно приєднатися до чатів, інформація про які розміщена у місцях загального користування.
Щодо вимоги про стягнення моральної шкоди.
Приписами ч.ч. 1, 2 ст. 23 Цивільного кодексу України визначено, що особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав. Моральна шкода полягає: у фізичному болю та стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв'язку з каліцтвом або іншими ушкодженнями здоров'я; у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв'язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім'ї чи близьких родичів; у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв'язку із знищенням чи пошкодженням її майна; у приниженні честі та гідності фізичної особи, а також ділової репутації фізичної або юридичної особи.
Моральна шкода є втратою немайнового характеру внаслідок моральних чи фізичних страждань, або інших негативних явищ, заподіяних фізичній чи юридичній особі незаконними діями або бездіяльністю інших осіб, натомість відшкодування моральної шкоди відбувається в майновій (грішми, іншим майном) або немайновій формах (публікація спростування недостовірної інформації, публікація рішення суду у засобах масової інформації, інші форми відновлення морального стану особи).
Для відшкодування шкоди обов'язково необхідна наявність шкоди, протиправність діяння її заподіювача, наявність причинно-наслідкового зв'язку між шкодою і протиправними діями заподіювача.
Вимогу про відшкодування відповідачем моральної шкоди у розмірі 50000,00 грн. позивач пов'язує із протиправною поведінкою правління ОСББ «ЖК Акцент», яка включає в себе: видалення позивача із чату у Viber; розміщення головою правління об'єднання у чаті щодо позивача емоційно забарвленого повідомлення, яке не відповідає духу нейтральності та негативно налаштовує проти позивача мешканців будинку; відсутність реакції з боку правління об'єднання на дописи учасників чату з образами, звинуваченнями та погрозами у бік позивача.
Як зазначає позивач, останньому довелося пережити не лише відчуття приниження через безпідставне видалення його з чату, але й тривоги за свою безпеку і недоторканність житла через відсутність засудження та блокування з боку правління ОСББ учасників чату, що розміщували повідомлення зі звинуваченнями, погрозами та створенням проблем у бік позивача. Це морально тиснуло на позивача, що заважало його нормальному життю. Позивач досить довгий час знаходився у стані смутку і не міг абстрагуватися від переживань та негативу, спровокованого діями ОСББ «ЖК Акцент».
У даному випадку, саме на позивача покладається обов'язок довести наявність протиправної поведінки заподіювача та причинний зв'язок такої поведінки із негативними явищами, що потягли за собою завдання моральної шкоди позивачу.
Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Суд зазначає, що позивачем не надано до матеріалів справи доказів (висновку соціально-психологічного дослідження або медичного заключення), які б підтверджували, що ОСОБА_1 було завдано моральної шкоди внаслідок перелічених останнім дій ОСББ «ЖК Акцент», зокрема дій щодо видалення позивача з чату у Viber, який, як встановлено судом раніше, не є офіційним чатом ОСББ «ЖК Акцент», та не є обов'язковим в силу вимог законодавства та статуту відповідача.
Крім того, позивачем не доведено наявності усіх загальних умов відповідальності, у зв'язку з чим вимоги позивача про відшкодування моральної шкоди є безпідставними, необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню судом.
Оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об'єктивному розгляді всіх обставин в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 .
Решта долучених до матеріалів справи документів та висловлених учасниками процесу пояснень була ретельно досліджена судом і наведених вище висновків стосовно відмови у задоволенні позову не спростовує.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати, пов'язані з розглядом справи, у разі відмови у задоволенні позову покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 73, 74, 76-80, 123, 129, 232, 233, 236-238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд
У задоволенні позовних вимог - відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили через 20 днів з моменту виготовлення повного рішення в разі не оскарження його в установленому порядку. Рішення може бути оскаржене в 20-денний строк до Північного апеляційного господарського суду.
Суддя Людмила ШКУРДОВА
Повне рішення складено та підписано 03.03.2026 р.