єдиний унікальний номер справи 531/2589/25
номер провадження 2/531/132/26
19 лютого 2026 року м. Карлівка
Карлівський районний суд Полтавської області в складі:
головуючого судді Фисун Л.С.,
за участю секретаря Нагорної О.С.,
представника позивача ТОВ «Лип'янка» - адвоката Тереховського Д.О.,
представника відповідача ОСОБА_1 -адвоктата Кумечко М.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Лип'янка" до ОСОБА_2 про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 16 вересня 2005 року,-
Стислий виклад позиції позивача.
Позивач ТОВ «Лип'янка» звернулося до суду з позовом до відповідача ОСОБА_2 про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 16 вересня 2005 року в запропонованій редакції, в якому зазначає, що 16 вересня 2005 року між ТОВ імені А.Л. Фисуна та ОСОБА_2 укладений договір оренди землі № б/н щодо земельної ділянки кадастровий номер 5321682900:00:002:0314. 15 вересня 2015 року укладено договір про внесення змін до договору оренди землі від 16 вересня 2005 року. Право оренди зареєстровано 19 квітня 2016 року, номер запису про інше речове право: 14288290. Протоколом загальних зборів № 148 від 05 вересня 2022 року змінено найменування шляхом зміни назви з ТОВ імені А.Л. Фисуна на ТОВ «Лип'янка». Строк дії даного договору сплив 15 вересня 2025 року. Беручи до уваги факт належного виконання обов'язків орендаря за умовами договору ТОВ Лип'янка» повідомила орендодавця про намір скористатися переважним правом укладення договору оренди на новий строк та надіслало пропозицію щодо продовження договору оренди землі разом із проектом додаткової угоди. Лист- повідомлення орендодавця щодо розгляду пропозиції, проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та прийнятого рішення за результатами розгляду від відповідача не надійшло. Посилаючись на наведене, просить суд визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 16 вересня 2005 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Лип'янка» в запропонованій редакції.
Позиції учасників судового провадження.
Від відповідача ОСОБА_2 надійшов відзив, поданий його представником -адвокатом Кумечко М.С., згідно якого позовні вимоги не визнає та зазначає, що не бажає з позивачем ТОВ «Лип'янка» переукладати договір оренди на новий строк, оскільки позивач недотримувався взятих на себе зобов'язань відповідно до умов Договору про внесення змін до Договору оренди землі від 16 вересня 2005 року, укладеного 15 вересня 2015 р., а саме не здійснював індексацію орендної плати. Відповідачем на поштову адресу орендаря ТОВ «Лип'янка» 13 червня 2025 року направлено лист про небажання в подальшому продовжувати договірні відносини оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5321682900:00:002:0314. У відповідь ТОВ «Лип'янка» підготовано та 25 червня 2025 року направлено на поштову адресу Миргородського О.М. пропозицію щодо продовження договору оренди землі та проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 15 вересня 2005 року. 02 липня 2025 року ОСОБА_2 , повторно, на поштову адресу орендаря ТОВ «Лип'янка» направлено лист про відсутність наміру укладати додаткову угоду про продовження терміну дії договору оренди. З урахуванням наведеного, вважає позовні вимоги ТОВ «Лип'янка» про визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною безпідставними та необґрунтованими та просить відмовити в задоволенні позовних вимог.
У судовому засіданні представник позивача ТОВ «Лип'янка» - адвокат Тереховський Д.О. позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити з підстав, викладених в позовній заяві. Представник відповідача -адвокат Кумечко М.С. у задоволенні позову просила відмовити, з підстав, зазначених у відзиві, зазначила, що позивач систематично порушував умови договору, не здійснював індексацію орендної плати, відповідач завчасно та неодноразово повідомив позивача про своє небажання продовжувати договірні відносини з ТОВ «Лип'янка» щодо оренди належної йому земельної ділянки, що є достатнімі підставами для відмови у задоволенні позову.
Інші процесуальні дії у справі.
Ухвалою від 31 жовтня 2025 року провадження по справі відкрито, справа призначена до розгляду за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання (а.с.44).
Ухвалою суду від 01 грудня 2025 року відкладено підготовче судове засідання, у зв'язку з неявкою відповідача (а.с.57).
Ухвалою суду від 01 грудня 2025 року поновлено відповідачу ОСОБА_2 строк для подання відзиву на позов, прийнято поданий відзив на позов встановлено позивачу строк на подання відповіді на відзив (а.с.111).
Ухвалою суду від 16 січня 2026 року у прийнятті відповіді на відзив ТОВ «Лип'янка» відмовлено, закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду (а.с. 134).
Фактичні обставини, встановлені судом.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступні обставини.
Судом встановлено, що ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 2,4626 га кадастровий номер 5321682900:00:002:0314, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна (а.с. 27).
16 вересня 2005 року між ОСОБА_2 та ТОВ ім. А.Л. Фисуна укладено договір оренди землі, об'єктом якого є земельна ділянка площею 2,46 га. Пунктом 5 договору передбачено, що договір укладено строком на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (а.с. 7-9).
02 квітня 2007 року договір зареєстровано у Карлівському районному відділі Полтавської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 040755600318.
16 вересня 2015 року між ОСОБА_2 та ТОВ ім. А.Л. Фисуна укладено договір про внесення змін до договору оренди землі від 16 вересня 2005 року. Пунктом 8 договору передбачено, що договір діє до 15 вересня 2025 року з моменту укладення даного договору. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (а.с. 10-12).
Із протоколу № 148 зборів учасників товариства від 05 вересня 2022 року та виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань вбачається, що назву товариства з ТОВ ім. А.Л. Фисуна змінено на ТОВ «Лип'янка» (а.с. 39-32).
Із пропозицією щодо продовження договору оренди землі, датованою 25 червня 2025 року № 88 ТОВ «Лип'янка» звернулося до ОСОБА_2 в якій запропонувало останньому укласти додаткову угоду про продовження дії договору оренди земельної ділянки, який закінчується 15 вересня 2025 року. До пропозиції додано додаткову угоду про поновлення договору оренди землі (а.с.12-17,14).
З копій рекомендованих повідомлень про вручення поштового відправлення (ШК № 3644500003591, № 3644500005128) та опису вкладення вбачається, що ОСОБА_2 на адресу ТОВ «Лип'янка» направлялися 13 червня 2025 року та 02 липня 2025 року листи з заявами (а.с. 79-80).
Норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування.
У частині першій статті 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі», Земельним кодексом України та ЦК України.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
Статтею 1Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.
Відповідно до частин першої та другої статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов'язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.
Випадки та умови, коли права і обов'язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.
Законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати у визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій (постанова Верховного Суду від 20 липня 2022 року у справі №692/525/21).
Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент укладання договору оренди, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.
У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Редакція ст.33 Закону України "Про оренду землі" неодноразово змінювалась.
Зокрема Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п'ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) регулюється статтею 126-1 ЗК.
Велика Палата Верховного Суду врахувала, що Закон №340-ІХ істотно змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять "поновлення договору оренди землі" та "переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк", доповнивши ЗК України статтею 126-1 Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови", Закон України "Про оренду землі"- статтею 32-2 "Поновлення договорів оренди землі", яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закону України "Про оренду землі" у новій редакції з назвою "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк" (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон №340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року (постанова Великої палати Верховного суду 31 серпня 2021 року у справі №903/1030/19).
Відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час направлення орендарем повідомлення орендодавцю про намір скористатись переважним правом на укладення договору землі на новий строк) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частиною дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.
Аналіз положень частини першої-п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» свідчить про те, що для визнання за орендарем переважного права необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення .
Подібні за змістом правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).
При цьому реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (частини другої-п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі») процедури, так і наявності волевиявлення сторін.
Натомість орендодавець ОСОБА_2 на адресу орендаря ТОВ «Лип'янка» направляв листи про небажання продовжувати термін дії договору оренди землі.
Надсилання повідомлення в порядку, встановленому частинами другою, третьою статті 33 Закону України «Про оренду землі», після того, як орендодавець повідомив про небажання продовжувати термін дії договору оренди землі, не свідчить про виникнення у позивача переважного права орендаря.
Укладення в судовому порядку договору оренди землі за відсутності згоди власника земельної ділянки суперечить закону. Подібного за змістом висновку дійшов Верховний Суд у справі № 692/531/21 (провадження 61-2885св 22, постанова від 29 червня 2022 року).
Таке право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.
За вказаних обставин, суд вважає, що правові підстави для визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною на новий строк між ТОВ «Лип'яна» та ОСОБА_2 у запропонованій позивачем редакції відсутні.
На підставі викладеного суд приходить до висновку , що у задоволенні позовних вимог ТОВ «Лип'янка» слід відмовити.
Керуючись ст. ст. 12, 13, , 258, 259, 265, 280-283, 354 ЦПК України, суд, -
у задоволенні позовних вимог Товариству з обмеженою відповідальністю "Лип'янка" до ОСОБА_2 про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 16 вересня 2005 року- відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене до Полтавського апеляційного суду шляхом подання протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення апеляційної скарги.
Учасник справи, якому рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Учасники справи:
Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю "Лип'янка", ЄДРПОУ 32217731, юридична адреса: Полтавська область, Полтавський район, м. Карлівка, вул. Великотирнівська, 51.
Відповідач: ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 .
Повне рішення виготовлено 01.03.2026.
Суддя Л.С.Фисун