вул. Давидюка Тараса, 26А, м. Рівне, 33013, тел. (0362) 62 03 12, код ЄДРПОУ: 03500111,
e-mail: inbox@rv.arbitr.gov.ua, вебсайт: https://rv.arbitr.gov.ua
"19" лютого 2026 р. м. Рівне Справа № 918/783/25
Господарський суд Рівненської області у складі судді Горплюка А.М., за участю секретаря судового засідання Оліфер С.М., розглянувши матеріали справи
за позовом Товариства з додатковою відповідальністю "Рівнефармація"
до відповідача Рівненської міської ради
про стягнення збитків в розмірі 3 964 748,37 грн
в засіданні приймали участь:
від позивача: не з'явився;
від відповідача: Шпак А.А.
Товариство з додатковою відповідальністю "Рівнефармація" звернулось до Господарського суду Рівненської області із позовною заявою до відповідача Рівненської міської ради про стягнення збитків в розмірі 3 964 748,37 грн.
В обґрунтування заявлених вимог позивач зазначає, що 25.03.2002 ВАТ "Рівнефармація" придбало у Рівненської міської ради будівлю (споруду, приміщення) загальною площею 322,2 кв.м., що розташоване за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15, до складу якого входило нежитлове приміщення 229,7 м.кв. першого поверху та нежитлове приміщення 92,5 кв.м. підвального приміщення, що вбудовані в чотирьох поверховий цегляний житловий будинок.
Позивач вказує, що рішенням Господарського суду Рівненської області від 29.04.2024 у справі № 918/1358/23 вказаний договір купівлі - продажу будівлі (споруди, приміщення) визнано недійсним в частині включення в загальну площу нежитлових приміщень площі 90 кв.м., що являється протирадіаційним укриттям № 67779 та зобов'язано ТДВ "Рівнефармація" повернути Рівненській міській раді спірне приміщення.
Зазначене рішення виконано повністю, відтак вказує, що наслідком визнання недійсним (у вищезазначеній частині) договору купівлі - продажу, є отримання позивачем від відповідача грошового еквіваленту частини сплаченого за договором купівлі - продажу об'єкту нерухомого майна, що відповідає вартості підвального приміщення, яке було частиною цього об'єкту нерухомого майна, та витрат, необхідних на його утримання, що і стало підставою для звернення до суду з даним позовом.
Ухвалою суду від 25.08.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження у змішаній (паперовій та електронній) формі, підготовче засідання призначено на 23.09.2025.
19.09.2025 через підсистему "Електронний суд" від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач просить поновити строк на подання відзиву у справі №918/783/25 та відмовити у задоволенні позовних вимог повністю.
23.09.2025 через підсистему "Електронний суд" від представника відповідача надійшла заява про зупинення провадження у даній справі до набранням законної сили судовим рішенням у справі №918/724/25.
23.09.2025 через підсистему "Електронний суд" від представника позивача надійшли заперечення проти зупинення провадження у справі.
В судовому засіданні 23.09.2025 оголошено перерву до 14.10.2025.
Ухвалою суду від 14.10.2025 продовжено строк підготовчого провадження у справі №918/783/25 на 30 днів до 23.11.2025 включно, поновлено Рівненській міській раді строк на подання відзиву та долучено його до матеріалів справи, підготовче засідання відкладено на 18.11.2025.
13.11.2025 від представника позивача надійшло клопотання про поновлення пропущеного процесуального строку для подання доказів та долучити до матеріалів справи копію наказу про примусове виконання рішення суду від 04.11.2025 у справі № 918/724/25.
Ухвалою суду від 18.11.2025 в задоволенні клопотання представника відповідача про зупинення провадження у справі відмовлено, закрито підготовче провадження у справі № 918/783/25, призначено справу до судового розгляду по суті на 11.12.2025.
Ухвалою суду від 11.12.2025 розгляд справи по суті відкладено на 15.01.2026.
В судовому засіданні 15.01.2026 представник позивача надав пояснення по суті спору та заявлені вимоги підтримав в повному обсязі.
Ухвалою суду від 15.01.2026 (з врахуванням ухвали про виправлення описки від 21.01.2026) заяву представника відповідача від 15.01.2026 про відкладення розгляду справи залишено без розгляду, розгляд справи по суті відкладено на 29.01.2026.
27.01.2026 через підсистему "Електронний суд" від представника позивача надійшла заява, в якій вказано, що протягом п'яти днів після ухвалення рішення ним буде подано докази про розмір витрат, пов'язаних з розглядом справи, а саме витрат на професійну правничу допомогу позивача.
Судове засідання 29.01.2026 не відбулось у зв'язку з тимчасовою втратою працездатності судді Горплюка А.М.
Ухвалою суду від 09.02.2026 призначено розгляд справи по суті на 19.02.2026.
18.02.2026 через підсистему "Електронний суд" від представника позивача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку із зайнятістю в іншій судовій справі.
19.02.2026, через відділ канцелярії та документального забезпечення суду, від представника позивача надійшов письмовий виступ у судових дебатах.
В судовому засіданні 19.02.2026 представник відповідача щодо відкладення розгляду справи покладався на розсуд суду. Представник позивача в судове засідання не з'явився, подав клопотання про відкладення.
Заслухавши думку представника відповідача, розглянувши подане представником позивача клопотання про відкладення, суд постановив відмовити у задоволенні клопотання. При цьому, суд керувався наступним.
Згідно частини 1 статті 2 Господарського процесуального кодексу України (надалі - ГПК України), завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
За приписами статті 216 ГПК України суд відкладає розгляд справи у випадках, встановлених частиною другою статті 202 цього Кодексу.
При цьому, відповідно до приписів статті 202 ГПК України відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною передумовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін учасників справи, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Господарський суд зазначає, що за приписами статті 129 Конституції України та статті 2 ГПК України одним із завдань судочинства є своєчасний розгляд справи, що відповідає положенням статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), згідно з якою кожен має право на справедливий розгляд його справи у продовж розумного строку незалежним і безстороннім судом.
За змістом рішення ЄСПЛ у справі "Шульга проти України" суд неодноразово наголошував, що це роль національних судів організовувати судові провадження таким чином, щоб вони були без затримок та ефективними.
Національним судам належить функція керування провадженнями таким чином, щоб вони були швидкими та ефективними (рішення ЄСПЛ у справі "Скордіно проти Італії"). Держави-учасниці мають організувати правові системи таким чином, щоб їх суди могли гарантувати право кожного на отримання остаточного рішення у справах, що стосуються цивільних прав і обов'язків упродовж відповідного терміну (рішення ЄСПЛ у справах "Скордіно проти Італії", "Сюрмелі проти Німеччини").
Верховний Суд у постанові від 01.10.2020 у справі № 361/8331/18 зазначив, що якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з'явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
При цьому, у поданому клопотанні про відкладення представник позивача не вказує обставин, при яких розгляд справи є неможливим, а лише зазначає про зайнятість в іншому судовому засіданні, тобто надає перевагу участі у розгляді іншої справи.
Разом з тим, суд вважає, наведену причину неявки неповажною, оскільки заявляючи клопотання про відкладення розгляду справи представник позивача не зазначає, у чому полягає пріоритетність іншої справи.
Суд також звертає увагу, що в судовому засіданні 15.01.2026 представник позивача надавав пояснення по суті спору та обґрунтовував свою позицію.
Враховуючи викладене, суд вважає неповажними причини неявки представника позивача в судове засідання у зв'язку з чим відмовив в задоволенні клопотання про відкладення розгляду справи по суті.
В судовому засіданні 19.02.2026 представник відповідача заперечив проти задоволення позовних вимог, просив відмовити в повністю. В судовому засіданні 19.02.2026 судом оголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення.
Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді у судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив наступне.
На виконання Державної програми приватизації та Указу Президента України від 30 грудня 1994 року за № 827 "Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в Україні", Рівненською обласною радою 28 лютого 1995 року прийнято рішення № 25, яким затверджено переліки об'єктів, що перебувають у комунальній власності області і підлягають приватизації згідно з додатками.
Зокрема, одним із додатків даного рішення затверджено "Перелік підприємств комунальної власності області, приватизація яких здійснюється відповідно до Указу Президента України "Про заходи щодо забезпечення прав громадян на використання приватизаційних майнових сертифікатів" від 26.11.1994" (надалі - Перелік). До даного Переліку обласною радою віднесено Рівненське обласне виробниче об'єднання "Фармація".
Крім того, обласною радою вирішено передати Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Рівненській області в управління об'єкти комунальної власності області, включені до даних переліків.
В подальшому, наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській області № 88 від 21 березня 1995 року на виконання Указу Президента від 26.11.1994 № 699/94 затверджено склад комісії з підготовки до приватизації Рівненського обласного виробничого об'єднання "Фармація".
Також, вказаним наказом зобов'язано комісію у строк протягом одного місяця з дня підписання даного наказу представити на затвердження документи: акт оцінки майна об'єкта; акт аудиторської перевірки: проект плану розміщення акцій; списки осіб, які мають згідно з чинним законодавством України пільги на придбання акцій державного підприємства, що приватизується; список осіб, що мають право на пільгове придбання акцій 5% статутного капіталу; проект статуту відкритого акціонерного товариства.
За результатами проведеної інвентаризації та оцінки вартості цілісного майнового комплексу "Рівненське обласне виробниче об'єднання "Фармація", наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській області № 244 від 28 квітня 1995 року, затверджено Акт оцінки вартості цілісного майнового комплексу "Рівненське обласне виробниче об'єднання "Фармація" в сумі 75 624 000 тис. крб. (сімдесят п'ять мільярдів шістсот двадцять чотири мільйони карбованців).
Також, зазначеним наказом затверджено Статут Відкритого акціонерного товариства "Рівнефармація", обов'язки голови правління покладено на генерального директора Рівненського ОВО "Фармація" Синяка В.В. та зобов'язано провести державну реєстрацію товариства.
Відтак, 25.05.1995 в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань зареєстровано юридичну особу - Відкрите акціонерне товариства "Рівнефармація" (правонаступником якого на даний час є Товариство з додатковою відповідальністю "Рівнефармація").
25.03.2002 між комітетом з приватизації Рівненської міської ради (продавець) та Відкритим акціонерним товариством "Рівнефармація" укладено Договір купівлі-продажу будівлі (споруди, приміщення) шляхом викупу (надалі - Договір купівлі-продажу).
Згідно пункту 1.1 Договору купівлі-продажу, продавець зобов'язується продати покупцю нежитлові приміщення загальною площею 322,2 кв.м., з них: нежитлові приміщення загальною площею 229,7 кв.м., що вбудовані в перший поверх чотирьохповерхового цегляного житлового будинку, який знаходиться за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15; нежитлові приміщення загальною площею 92,5 кв.м., вбудоване в підвал чотирьохповерхового цегляного житлового будинку, який знаходиться за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15.
Пунктом 1.2 Договору купівлі-продажу передбачено, що покупець зобов'язується купити вказані нежитлові приміщення і сплатити за них ціну відповідно до умов, що визначені в цьому Договору. Характеристика будівлі (споруди, приміщення) наводиться в технічному паспорті, який виготовлений Рівненським міським бюро технічної інвентаризації.
Укладений Договір купівлі - продажу підписаний уповноваженими представниками сторін, скріплений відтисками печаток товариств та нотаріально посвідчений.
На підставі вказаного Договору купівлі - продажу, 02.04.2002 комітетом з приватизації міської ради м. Рівне видано Відкритому акціонерному товариству "Рівнефармація" Свідоцтво про право власності № 432 на об'єкт приватизації за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15, що було придбане на підставі чинного законодавства про приватизацію та договору купівлі - продажу № 474 від 25.03.2002.
Однак, в грудні 2023 року Керівник Рівненської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Рівненської міської ради звернувся до Господарського суду Рівненської області з позовом до відповідача - 1 Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради та відповідача - 2 Товариства з обмеженою відповідальністю "Рівнефармація" про визнання недійсним договору купівлі-продажу будівлі (споруди, приміщення) шляхом викупу в частині та зобов'язання повернути протирадіаційне укриття площею 90 кв.м.
Рішенням Господарського суду Рівненської області від 29.04.2024 у справі № 918/1358/23, яке залишене без змін постановами Північно-західного апеляційного господарського суду від 02.10.2024 та Верховного Суду від 11.02.2025, позов Рівненської окружної прокуратури задоволено, визнано недійсним договір купівлі-продажу будівлі (споруди, приміщення) шляхом викупу № 474 від 25.03.2002, укладений між Комітетом з приватизації Рівненської міської ради та ВАТ "Рівнефармація", в частині включення в загальну площу нежитлових приміщень площі 90 кв.м, яка є протирадіаційним укриттям № 67779; зобов'язано ТДВ "Рівнефармація" повернути Рівненській міській раді протирадіаційне укриття № 67779 площею 90 кв.м, що знаходиться в приміщенні підвального поверху житлового будинку № 15 по вул. Соборна в м. Рівне.
Як установлено судами у справі № 918/1358/23, підвальне приміщення, яке належить на праві приватної власності ТДВ "Рівнефармація", було захисною спорудою цивільного захисту ПРУ № 67779, а закон виключав можливість приватизації (відчуження) зазначених у статті 4 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та частини 12 статті 32 КЦЗ України об'єктів, якими є захисні споруди цивільного захисту, у приватну власність.
Рішення суду набрало законної сили 02.10.2024 та 21.10.2024 було видано наказ про зобов'язання Товариства з додатковою відповідальністю "Рівнефармація" повернути Рівненській міській раді спірне протирадіаційне укриття № 67779.
Крім того, у зв'язку з невідповідністю фактичної площі (згідно з інформацією бюро технічної інвентаризації) підвального приміщення та площі протирадіаційного укриття №67779, що підлягало поверненню за рішенням суду, ТДВ "Рівнефармація" подало заяву про роз'яснення судового рішення у справі № 918/1358/23. Зокрема, ТДВ "Рівнефармація" просило роз'яснити, яку частину підвального приміщення (загальною площею 92,5 кв.м) відповідач в частині приміщення площею 90 кв.м має повернути Рівненській міській раді, а яку частину площею 2,5 кв.м залишити собі.
За результатами розгляду заяви ТДВ "Рівнефармація" про роз'яснення судового рішення від 29.04.2024 у справі № 918/1358/23 Господарським судом Рівненської області 14.04.2025 постановлено ухвалу, яка залишена без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 09.06.2025, у якій зазначено, що “…усе підвальне приміщення, набуте ВАТ "Рівнефармація" за договором купівлі-продажу № 474 від 25.03.2002, що й було предметом спору у справі, фактичних змін не зазнавало, приміщення "Підвал" площею "89,8" кв.м ідентичне приміщенню "Підвал" площею "92,5" кв.м, а відтак є одним і тим же приміщенням - протирадіаційним укриттям № 67779 - та підлягає поверненню, що чітко прописано у рішенні Господарського суду Рівненської області від 29.04.2024 у справі №918/1358/23…».
30.04.2025 головним державним виконавцем Відділу державної виконавчої служби у місті Рівному Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції складено Акт передачі майна, яким встановлено передачу протирадіаційного укриття № 6779 площею 90 кв.м., що знаходиться в приміщенні підвального поверху житлового будинку № 15 по вул. Соборна в м. Рівне належному представнику стягувача.
Відтак, 09.05.2025 державним виконавцем Відділу державної виконавчої служби у місті Рівному Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції винесено постанову про закінчення виконавчого провадження при виконанні наказу Господарського суду Рівненської області № 918/1358/23 від 21.10.2024.
При зверненні Рівненської міської ради для реєстрації права комунальної власності на укриття, у здійсненні такої реєстрації було відмовлено. Приймаючи рішення про відмову в державній реєстрації, державний реєстратор вказав, що наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, оскільки у зв'язку з поділом закінченого будівництвом об'єкта 25.03.2025 державним реєстратором проведено реєстрацію за ТДВ "Рівнефармація" права власності на приміщення площею 92,5 кв.м за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15 (приміщення 103).
У зв'язку із неможливістю зареєструвати право власності, Рівненською окружною прокуратурою у серпні 2025 року пред'явлено до Господарського суду Рівненської області позовну заяву в інтересах держави в особі Рівненської міської ради до Товариства з додатковою відповідальністю "Рівнефармація" про усунення перешкод власнику - Рівненській міській раді у здійсненні права користування та розпорядження комунальним майном шляхом скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права приватної власності ТДВ "Рівнефармація" на об'єкт нерухомого майна, а саме: "закінчений будівництвом об'єкт, приміщення (група приміщень), загальна площа 92,5 кв.м, адреса: Рівненська область, Рівненський район, м. Рівне, вул. Соборна, будинок 15, приміщення 103".
Рішенням Господарського суду Рівненської області № 918/724/25 від 13.10.2025 позов керівника Рівненської окружної прокуратури задоволено повністю, вирішено усунути перешкоди власнику - Рівненській міській раді у здійсненні права користування та розпорядження комунальним майном шляхом скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права приватної власності Товариству з додатковою відповідальністю "Рівнефармація" на об'єкт нерухомого майна (реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна - 3113080756060, ідентифікатор об'єкта в ЄДЕССБ - 01.2625591.5061889.20240919.42.4835.34), а саме: "закінчений будівництвом об'єкт, приміщення (група приміщень), загальна площа 92,5 кв.м, адреса: Рівненська область, Рівненський район, м. Рівне, вулиця Соборна, будинок 15, приміщення 103".
Вказане рішення в апеляційному порядку не оскаржувалося та 04.11.2025 набрало законної сили.
Таким чином, з моменту укладення Договору купівлі - продажу будівлі (споруди, приміщення) від 25.03.2002 та до моменту набрання законної сили рішенням Господарського суду Рівненської області від 29.04.2024 (про визнання недійсним вказаного Договору купівлі - продажу та зобов'язання повернути приміщення), ТДВ "Рівнефармація" фактично володіло всім приміщенням за адресою м. Рівне, вул. Соборна, 15 (в тому числі спірним протирадіаційним укриттям) на підставі вказаного Договору купівлі - продажу.
Разом з тим, не потребує доказуванню факт вибуття з права власності ТДВ "Рівнефармація" всього приміщення, що вбудоване в підвал житлового будинку № 15 по вул. Соборна, 15 у м. Рівне.
При цьому, ні при розгляді справи № 918/1358/23 (якою визнано недійсним Договір купівлі - продажу в частині включення нежитлового приміщення, що являється протирадіаційним укриттям) ні при розгляді справи № 918/724/25 (якою скасовано право власності ТДВ "Рівнефармація") не вирішено питання про компенсацію власнику вартості приміщення, яке підлягає поверненню у комунальну власність.
Беручи до уваги вказане, а також те, що Договір купівлі - продажу визнано недійсним на підставі статей 202 - 204, 215 та 216 Цивільного Кодексу України та статті 208 Господарського кодексу України, умислу ТДВ "Рівнефармація" суди не встановили, а відтак позивач вважає, що наявні підстави для відшкодування збитків, що стало підставою для звернення до суду із даною позовною заявою.
Оцінка аргументів сторін, підстави їх відхилення, джерела права й акти їх застосування та висновок суду.
Частиною 1 статті 215 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК України) передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Приписами частин 1 - 3 статті 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).
Отже, наведеними правовими положеннями визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, та загальні підстави недійсності правочину, за яких цей правочин може бути визнаний недійсним, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність (оспорюваний правочин).
Згідно усталеної практики Верховного Суду, при вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні положення статей 3, 15, 16 Цивільного кодексу України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.
Крім того, вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків та, у разі задоволення позовних вимог, зазначити в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Як встановлено судом, рішенням у справі № 918/1358/23 визнано недійсним Договір купівлі - продажу будівлі (споруди, приміщення) шляхом викупу від 25.03.2002.
Так, суди встановили, що на момент укладання договору оренди нежитлового приміщення 01.06.1999, так і на дату укладання договору купівлі-продажу будівлі (споруди, приміщення) шляхом викупу №474 від 25.03.2002, захисні споруди цивільного захисту було віднесено до об'єктів, що перебувають під охороною держави та мають загальнодержавне значення, у зв'язку з чим не могли переходити із державної чи комунальної власності у приватну.
Відтак, суди виснували, що спірне протирадіаційне укриття, приватизація якого заборонено законом, слід передати у власність держави.
У відповідності до статті 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Конституція України має найвищу юридичну силу. Закони та інші нормативно-правові акти приймаються на основі Конституції України і повинні відповідати їй. Норми Конституції України є нормами прямої дії. Звернення до суду для захисту конституційних прав і свобод людини і громадянина безпосередньо на підставі Конституції України гарантується.
Відповідно до пункту 9 частини 2 статті 129 Конституції України однією з основних засад судочинства є обов'язковість рішень суду.
Частиною 1 статті 129-1 Конституції України встановлено, що судові рішення ухвалюються судами іменем України і є обов'язковими до виконання на всій території України.
Згідно з частиною 2 статті 13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" судові рішення, що набрали законної сили, є обов'язковими до виконання усіма органами державної влади, органами місцевого самоврядування, їх посадовими та службовими особами, фізичними і юридичними особами та їх об'єднаннями на всій території України. Обов'язковість урахування (преюдиційність) судових рішень для інших судів визначається процесуальним законом.
У силу вимог частини 4 статті 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Верховний Суд неодноразово у своїх постановах зазначав про особливості застосування інституту преюдиції. Преюдиційні обставини є обов'язковими для суду, який розглядає справу. Тобто факти, установлені у прийнятих раніше судових рішеннях, мають для суду преюдиційний характер. Преюдиційність означає обов'язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набрало законної сили, в одній справі, для суду при розгляді інших справ. Правило про преюдицію сприяє додержанню процесуальної економії.
Згідно усталеної практики Верховного Суду, не потребують доказування преюдиційні обставини, тобто встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, - при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. При цьому не має значення, в якому саме процесуальному статусі виступали відповідні особи у таких інших справах - позивачів, відповідачів, третіх осіб тощо. Преюдиційне значення процесуальним законом надається саме обставинам, встановленим судовими рішеннями (в тому числі в їх мотивувальних частинах), а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдиційні факти є обов'язковими при вирішенні інших справ та не підлягають доказуванню, оскільки їх істинність встановлено у рішенні, у зв'язку з чим немає необхідності встановлювати їх знову, піддаючи сумніву істинність та стабільність судового акту, який набрав законної сили.
Суд враховує, що встановлені у зазначених вище судових рішеннях обставини мають преюдиційне значення при даному судовому розгляді, а відтак не підлягає доказуванню та обставина, що нежитлове приміщення (що вбудоване підвальний поверх житлового будинку № 15 по вул. Соборна у м. Рівне) вибуло із власності ТДВ "Рівнефармація" у зв'язку із набранням чинності судовим рішенням про визнання недійсним Договору купівлі - продажу.
За змістом частини 4 та частини 5 статті 41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Примусове відчуження об'єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості.
Нормами частини 4 статті 11 ГПК України встановлено, що суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов'язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (надалі - Конвенція) кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.
Статтею 321 ЦК України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Примусове відчуження об'єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього та повного відшкодування їх вартості, крім випадків, встановлених частиною другою статті 353 цього Кодексу.
Отже, норми Конституції України, Конвенції та ЦК України визначають непорушність права власності (в тому числі приватної) та неможливість позбавлення особи своєї власності. При цьому зазначені норми припускають можливість винятку з цього загального правила за умови, коли позбавлення права власності передбачено законом, здійснюється в інтересах суспільства (з мотивів суспільної необхідності) та є пропорційним (зокрема передбачає компенсацію, відшкодування вартості майна).
З цього приводу суд зазначає, що згідно висновками, викладеними в постанові Верховного Суду України від 18.09.2013 у справі за №6-92цс13, особу може бути позбавлено її власності лише в інтересах суспільства, на умовах, передбачених законом і загальним принципами міжнародного права, а при вирішенні питання про можливість позбавлення особи власності мусить бути дотримано справедливої рівноваги між інтересами суспільства та правами власника.
До того ж, згідно із статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" встановлено, що суди застосовують при розгляді справ практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Вирішуючи питання про справедливу рівновагу між інтересами суспільства і конкретної особи Європейський суд з прав людини у своєму рішенні у справі "Трегубенко проти України" від 02.11.2004 категорично ствердив, що "правильне застосування законодавства незаперечно становить "суспільний інтерес".
Предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу є втручання держави в право на мирне володіння майном, зокрема позбавлення особи права власності на майно шляхом його витребування на користь держави.
Як свідчить практика Європейського Суду з прав людини, втручання в право власності добросовісного набувача не може бути правомірним, якщо не буде дотримано принципу пропорційності (балансу суспільних та приватних інтересів).
Вирішуючи питання про те, чи був дотриманий сторонами справедливий баланс між інтересами суспільства та правами заявника Європейський суд з прав людини неодноразово відзначав, що передаючи майно у приватну власність місцева влада отримує узгоджену з заявником плату і не стояло питання про те, що дії органу влади були спрямовані проти інтересів суспільства чи що порушувалися інтереси якоїсь третьої сторони, або що така передача могла бути всупереч з якою-небудь передбаченою законом функцією органу влади. Оскільки сама місцева влада при укладенні договору вважала, що вона має право укладати договір та передавати відповідне майно, то заявник міг на розумних підставах сподіватися на виконання цих умов.
Так, у справі "Лелас проти Хорватії" Європейський суд з прав людини звернув увагу на те, що держава, чиї органи влади не дотримувалися власних внутрішніх правил та процедур, не повинна отримувати вигоду від своїх правопорушень та уникати виконання своїх обов'язків. Ризик будь-якої помилки, зробленої органами державної влади, повинна нести держава, а помилки не повинні виправлятися за рахунок зацікавленої особи.
У рішенні від 04.12.2025 Європейський Суд з прав людини у справі "Космацька проти України" вказав, що стаття 1 Першого протоколу до Конвенції вимагає існування для будь-якого втручання розумного зв'язку пропорційності між застосовними засобами та метою, якої прагнули досягти. Цей справедливий баланс буде порушено, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. У цьому контексті Суд неодноразово підкреслював особливу важливість принципу "належного урядування". Цей принцип, як правило, не повинен перешкоджати органам державної влади виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Проте необхідність виправити стару "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися у нове право, набуте особою, яка добросовісно покладалася на законність дій органу державної влади. Ризик будь-якої помилки органу державної влади має покладатися на саму державу і помилки не повинні виправлятися за рахунок зацікавлених осіб.
У контексті скасування помилково наданого права власності принцип "належного урядування" може не лише покладати на органи державної влади обов'язок діяти невідкладно при виправленні своєї помилки, але й може також вимагати виплати колишньому добросовісному власнику належної компенсації або іншого виду відповідного відшкодування. Оцінюючи, чи було доступним заявнику належне відшкодування, Суд повинен враховувати обставини кожної справи, у тому числі отримані суми та зазнані збитки, а також, залежно від обставин, доступність отримання відшкодування шкоди та практичні реалії, в яких опинився заявник (рішення у справі "Максименко та Герасименко проти України").
Тобто, в даному випадку Європейський Суд з прав людини дав чітку позицію щодо того, що у випадку виявлення "помилки" державних органів при передачі майна у приватну власність, то саме на державу покладається цивільна відповідальність за збитки, понесені добросовісним набувачем.
Крім того, Європейський Суд з прав людини вказав, що не розрізняють способи придбання майна останнім (або єдиним) власником безпосередньо від держави (шляхом приватизації) або через іншу операцію, таку як продаж. Важливо те, що відповідне майно спочатку належало державі (або місцевим органам влади) і що останній власник є добросовісним набувачем.
Відтак, витребування майна в добросовісного набувача можливе лише з одночасним забезпеченням належної компенсації.
Згідно частини 1 статті 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Тобто, юридичні наслідки під час виконання сторонами недійсного правочину поєднуються з реституційними, які полягають у поверненні в натурі кожною стороною одна одній, одержаного ними на виконання цього правочину.
Реституція як спосіб захисту цивільного права (частина перша статті 216 ЦК України) застосовується лише в разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним чи який визнано недійсним.
Двостороння реституція є обов'язковим наслідком визнаного судом недійсним правочину та не може бути проігнорована сторонами. Тобто при недійсності правочину повернення отриманого сторонами за своєю правовою природою становить юридичний обов'язок, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину.
Отже, наслідками недійсності правочину є поновлення сторін у початковому становищі (двостороння реституція), тобто взаємне повернення переданого за недійсним правочином, яке може застосовуватися лише тоді, коли майно, передане за правочином, залишається у його сторони.
Згідно усталеної практики Верховного Суду, реституція як спосіб захисту цивільного права (частина 1 статті 216 ЦК України) застосовується лише в разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним чи який визнано недійсним. Метою проведення реституції є відновлення між сторонами такого собі "status quo" у фактичному та правовому становищі, що існував до вчинення правочину, шляхом, так би мовити, абсолютного знищення юридичного значення будь-яких дій, що вчинялися суб'єктами - учасниками недійсного правочину.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц зазначено, що зобов'язання з реституції виникають внаслідок недійсності правочину (його нікчемності чи визнання судом недійсним). Реституція є заходом, спрямованим на приведення майнового стану сторін недійсного правочину до стану, який вони мали до вчинення такого правочину. Вимога про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції може бути адресована тільки стороні цього правочину.
У відповідності до частини 1 - 3 статті 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини; завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі. Цивільні права та обов'язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства.
Згідно пункту 8 частини 2 статті 16 ЦК України, способом захисту цивільних прав та інтересів може бути відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди.
Суд також враховує, що відповідно до статей 215 та 216 ЦК України вимога про застосування наслідків недійсності оспорюваного правочину, як і про визнання його недійсним, може бути заявлена однією зі сторін правочину або іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.
Така вимога може бути об'єднана з вимогою про визнання правочину недійсним, що в цілому сприяє швидкому та ефективному відновленню правового становища сторін, яке існувало до вчинення правочину, або заявлена як самостійна вимога у вигляді окремого позову.
Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об'єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб'єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду.
Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію.
Надаючи правову оцінку належності обраного позивачем способу захисту, суди повинні зважати й на його ефективність з погляду Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
У рішенні від 15.11.1996 у справі "Чахал проти Сполученого Королівства" Європейський суд з прав людини зазначив, що стаття 13 Конвенції гарантує на національному рівні ефективні правові способи для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Таким чином, суть цієї статті зводиться до вимоги надати особі такі способи правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави-учасниці Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов'язань.
З урахуванням викладеного у сукупності, оскільки рішенням Господарського суду Рівненської області від 29.04.2024 у справі № 918/1358/23, залишеним без змін постановами Північно - західного апеляційного господарського суду від 02.10.2024 та Верховного Суду від 11.02.2025, ухвалено: визнати недійсним договір купівлі-продажу будівлі (споруди, приміщення) шляхом викупу № 474 від 25.03.2002 в частині включення в загальну площу нежитлових приміщень площі 90 кв.м, яка є протирадіаційним укриттям № 67779, суд виснує, що спосіб захисту, обраний ВАТ "Рівнефармація" у даній справі є ефективним, оскільки позовна вимога ґрунтується на вимогах про застосування наслідків недійсності означеного договору.
Відтак, беручи до уваги викладене, оскільки судом встановлено, що спірне нежитлове приміщення, яке було предметом Договору купівлі - продажу повернуте у судовому порядку Рівненській міській раді, а тому є підстави для стягнення вартості такого приміщення.
Щодо вартості приміщення, що підлягає стягненню з відповідача, суд зазначає наступне.
У поданій позовній заяві позивач вказує, що вартість майна визначена у Звіті про оцінку та складає 3 380 000,00 грн, а також просить стягнути витрати на ремонт підвального приміщення в розмірі 251 786,61 грн.
Так, на підтвердження вартості приміщення, що повернуте Рівненській міській раді за визнаним судом недійсним правочином, позивачем надано Звіт про оцінку майна - нежитлового приміщення, загальною площею 92,5 кв.м., що розташоване за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, будинок 15, приміщення (група приміщень) 103, що виконаний станом на 24.03.2025 Суб'єктом оціночної діяльності ФОП Буденко В.В., який має сертифікат суб'єкта оціночної діяльності № 408/2024 від 29.08.2024, що виданий Фондом державного майна України (надалі - Звіт).
У вказаному Звіті вказано, що оцінка здійснюється у відповідності до положень Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", вимогах Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України № 1440 від 10 вересня 2003 року, Національного стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна", що затверджено Постановою Кабінету Міністрів України № 1442 від 28 жовтня 2004 року.
Дана оцінка проводилась з метою визначення ринкової вартості нерухомого майна для укладення угоди, оподаткування і сплат обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства.
За результатами проведених оціночних процедур, з урахуванням обмежуючих умов на оцінку, керуючих законодавством України, що регулює оціночну діяльність, проведених розрахунків, а також з урахуванням мети оцінки станом на 24.03.2025, ринкова вартість об'єкта оцінки складає 3 380 000,00 грн.
Окремо, суб'єктом оціночної діяльності засвідчено, що викладені в даному Звіті факти відповідають дійсності на момент оцінки і підписання цього Звіту; виконаний аналіз, висловлені думки і отримані висновки дійсні виключно в межах обумовлених в даному Звіті припущень і обмежуючих умов та є нашою персональною неупередженою думкою; не має ні в теперішньому, ні в майбутньому часі якого - небудь інтересу в об'єктах оцінки, що є предметом даного Звіту; його винагорода ні в якій мірі не пов'язана з оголошенням заздалегідь обумовленої вартості, або тенденції у визначенні вартості на користь замовника, з досягненням заздалегідь обумовленого результату або подальшими подіями; засвідчує, що відповідно до даних, що є у них, наведені у Звіті аналіз, думки і висновки стримані, а сам Звіт складений відповідно до вимог норм Кодексу етики, даних професійних стандартів оцінки Українського товариства оцінювачів та відповідно до вимог Міжнародних стандартів оцінки; наведена оцінка була виконана з урахуванням всіх обмежувальних умов і передумов, накладених специфікою початкової задачі. Такого роду обмеження впливали на аналіз, думки і висновки, викладені в Звіті; у осіб, що підписали цей Звіт, не було особистої зацікавленості або будь яких упередженостей в методі до оцінки об'єктів, що розглядаються у наведеному Звіті або відносно сторін, що мають до них відношення.
Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" визначає правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів.
Відповідно до статті 3 вказаного Закону України, оцінка майна це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.
Виходячи з положень статті 31 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності зобов'язані: дотримуватися під час здійснення оціночної діяльності вимог цього Закону та нормативно-правових актів з оцінки майна; забезпечувати об'єктивність оцінки майна, повідомляти замовника про неможливість проведення об'єктивної оцінки у зв'язку з виникненням обставин, які цьому перешкоджають; забезпечувати збереження документів, які отримані під час проведення оцінки від замовника та інших осіб; забезпечувати конфіденційність інформації, отриманої під час виконання оцінки майна, відповідно до закону; виконувати інші обов'язки, передбачені законодавством.
У відповідності до пункту 1 Національного стандарту №1, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 №1440 (зі змінами) Національний стандарт № 1 є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.
Національний стандарт № 2 "Оцінка нерухомого майна", затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 №1442, є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.
Частиною 6 статті 9 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" визначено, що положення (національні стандарти) оцінки майна є обов'язковими до виконання суб'єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.
Виходячи з пунктів 15 та 16 Національного стандарту №1 методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.
Згідно з приписами пункту 51 Національного стандарту № 1 незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об'єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).
Згідно з пунктом 56 Національного стандарту № 1 звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен, зокрема, містити: опис об'єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати; письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об'єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об'єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.
Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів у оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки.
Оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності - суб'єкти господарювання несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору, зокрема за недостовірність чи необ'єктивність оцінки майна, відповідно до умов договору та закону.
У поданому Звіті вказано, що при визначенні вартості об'єкту оцінки загальноприйнятими вважаються наступні методичні підходи до незалежної оцінки: витратний підхід, дохідний підхід та порівняльний підхід. Кожний із зазначених підходів приводить до одержання певних цінових характеристик об'єкта оцінки. Порівняльний аналіз при узгодженні результатів оцінки дає змогу зважити переваги і недоліки кожного з використаних підходів і встановити остаточну ринкову вартість об'єкта на основі даних того підходу чи підходів, які на думку оцінювачів найбільш надійним.
Враховуючи мету оцінки, найбільш ефективне використання, місце розташування, тип нерухомості, існуючий ринок продажу подібного майна, технічний стан, оцінювач проаналізував можливість застосування до визначення вартості об'єкту оцінки трьох класичних підходів. Таким чином, під час оцінки використано порівняльний методичний підхід, який найбільш об'єктивно відображає вартість майна.
Відтак, суд враховує, що суб'єктом оціночної діяльності ФОП Буденко В.В. при підготовці Звіту про оцінку майна дотримано встановленого законодавством порядку.
Більше того, суд звертає увагу на те, що згідно частини 2 статті 4 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" оціночна діяльність може здійснюватися у таких формах, зокрема: рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), яке полягає в їх критичному розгляді та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованих процедур оцінки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, в порядку, визначеному цим Законом та нормативно-правовими актами з оцінки майна.
Тобто, в контексті того, що єдиним законодавчо встановленим способом спростування результатів оцінки є рецензування звіту з оцінки, саме Рецензія на Звіт про оцінку майна відображає критичний висновок щодо повноти та правильності виконання суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання Звіту про оцінку майна.
В даному випадку відповідачем не надано та матеріали справи не містять Рецензії та Звіт про оцінку. Більше того, у відзиві на позов не надано жодного заперечення щодо вартості приміщення, що знаходиться у підвальному поверсі будинку № 15 по вул. Соборна у м. Рівне.
Суд враховує, що в судовому засіданні 19.02.2026 у судових дебатах представник відповідача заперечив проти визначеної вартості приміщення, що вказана у поданому Звіті, однак такі заперечення спростовуються викладеним вище.
Відтак, суд приходить до висновку, що позовні вимоги в частині стягнення вартості нежитлового приміщення площею 92,5 кв.м., яке є протирадіаційним укриттям, що знаходяться в приміщенні підвального поверху житлового будинку № 15 по вул. Соборна, 15 у м. Рівне, в розмірі 3 380 000,00 грн є обґрунтовані та підлягають задоволенню.
При цьому, суд не вбачає підстав для стягнення вартості невід'ємних поліпшень вказаного приміщення в розмірі 251 786,61 грн, оскільки згідно наданих документів роботи у приміщенні Аптеки № 143 у м. Рівне по вул. Соборна, 15 проводились у період з липня 2021 року по лютий 2022 року, а оцінка вартості цього ж приміщення - у березні 2025 року.
Відтак, у вказаному Звіті про оцінку майна вартість даних робіт (невід'ємних поліпшень) включена та, як наслідок, такі роботи не можуть стягуватись повторно, у зв'язку з чим в цій частині суд відмовляє в задоволенні позовних вимог.
Щодо стягнення вартості житлово - комунальних послуг, суд зазначає наступне.
У поданій позовні заяві позивач просить стягнути витрати на опалення з 2018 по 2025 рік в розмірі 310 478,35 грн та на утримання будинку (прибудинкової території) з 2020 по 2025 рік в розмірі 22 483,42 грн.
Заперечуючи проти стягнення вказаних послуг, представник відповідача вказує, що ознайомившись із поданими актами, рахунками, платіжними інструкціями та іншими документами вбачається, що оплата всіх вказаних послуг здійснювалась ТДВ "Рівнефармація" щодо об'єкта "приміщення аптеки № 143" у м. Рівне, вул. Соборна, 15. Тобто позивачем не доведено належними та допустимими доказами, що визначені витрати стосуються саме підвального приміщення площею 92,5 кв.м., а тому вказані суми не підлягають задоволенню.
Закон України "Про житлово - комунальні послуги" регулює відносини, що виникають у процесі надання та споживання житлово-комунальних послуг.
Згідно пункту 5 частини 1 статті 1 вказаного Закону житлово-комунальні послуги - це результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг.
Індивідуальний споживач - фізична або юридична особа, яка є власником (співвласником) нерухомого майна, або за згодою власника інша особа, яка користується об'єктом нерухомого майна і отримує житлово-комунальну послугу для власних потреб та з якою або від імені якої укладено відповідний договір про надання житлово-комунальної послуги (пункт 6 частини 1 статті 1 Закону України "Про житлово-комунальні послуги").
Суд зазначає, що позивач у розумінні Закону України "Про житлово-комунальні послуги" є індивідуальним споживачем житлово-комунальних послуг.
За приписами статті 5 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" до житлово-комунальних послуг належать: житлові послуги (з управління багатоквартирним будинком) та комунальні послуги.
Положеннями статей 20 та 21 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" визначено права та обов'язки споживача й виконавця житлово-комунальних послуг, зокрема право споживача є одержання вчасно та відповідно до якості житлово-комунальних послуг згідно із законодавством та умовами договору, а обов'язком - оплата житлово-комунальних послуг у строки, встановлені договором або законом. Обов'язок виконавця є надання послуг вчасно та відповідної якості.
Згідно із статті 20 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" споживачі зобов'язані оплачувати житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом.
Приписами статті 319 ЦК України унормовано, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Власність зобов'язує.
Власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 322 ЦК України).
Згідно з приписами статті 12 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" надання житлово-комунальних послуг здійснюється виключно на договірних засадах.
Таким чином, згідно із зазначеними нормами закону споживачі зобов'язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними. Факт відсутності договору про надання послуг сам по собі не може бути підставою для звільнення споживача від оплати послуг у повному обсязі.
Як встановлено судом та не заперечується сторонами, з 2002 року по 2025 рік позивач був власником нежитлового приміщення площею 92,5 кв.м., що знаходиться в підвальному приміщенні будинку № 15 по сул. Соборна, у м. Рівне.
Враховуючи вказане, суд приходить до висновку, що на позивачу, як на власнику майна лежав обов'язок зі сплати житлово - комунальних послуг, вартість яких визначалась на підставі укладених Договорів.
У зв'язку з викладеним, враховуючи, що позивач як власник був зобов'язаний утримувати своє майно та сплачувати житлово - комунальні послуги за його користування, суд приходить до висновку, що в задоволенні позовних вимог в частині стягнення витрат на опалення та утримання будинку слід відмовити.
Суд враховує, що відповідачем заявлено про застосування наслідків пропуску строків позовної давності в частині стягнення витрат позивача, що понесені до 21.08.2022.
Відповідно до статті 256 ЦК України, позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
За правилами статті 266 ЦК України зі спливом позовної давності до основної вимоги вважається, що позовна давність спливла і до додаткової вимоги (стягнення неустойки, накладення стягнення на заставлене майно тощо). Наслідки спливу позовної давності визначаються статтею 267 ЦК України.
При цьому, перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен з'ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду.
Згідно усталеної практики Верховного Суду, у разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв'язку зі спливом позовної давності - за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропущення.
Отже, позовна давність для відмови в позові застосовується тільки до обґрунтованих позовних вимог. Якщо суд дійде висновку, що заявлені позовні вимоги є необґрунтованими, то повинен відмовити в задоволенні такого позову саме з цієї підстави.
Враховуючи викладене, а також беручи до уваги, що суд відмовив у задоволенні позовних вимог в частині, де відповідачем заявлено про сплив позовної давності, суд відхиляє клопотання відповідача про застосування строку позовної давності.
При прийнятті рішення суд також враховує, що у відзиві відповідач також заперечує проти заявлених вимог та вважає що відсутні підстави для задоволення позовних вимог, оскільки приміщення площею 92,5 кв.м. за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15 (приміщення 103) не повернуто до комунальної власності Рівненської міської територіальної громади.
Також, представник відповідача вказує, що в даному випадку позивачем не доведено наявності повного складу цивільного правопорушення у вигляді: протиправної поведінки, дії чи бездіяльності особи; наявністю збитків; причинного зв'язку між протиправною поведінкою та збитками; вини правопорушника.
Щодо таких тверджень відповідача суд вважає за необхідне зазначити наступне.
Як вже зазначалось вище, за загальним правилом, правовим наслідком недійсності правочинів є повернення сторін в стан, що передував укладенню правочину. Такий правовий наслідок спрямований на те, аби нівелювати все, що відбулося і зробити його юридично незначущим.
При цьому, Європейський Суд з прав людини неодноразово вказував, що втручання у право на мирне володіння майном можливе лише із застосуванням гарантій статті 1 Першого протоколу до Конвенції.
Однак, втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов'язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності.
Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення.
Більше того, саме на державі лежить обов'язок відшкодувати власникові збитки, що завдані йому в результаті позбавлення власності. При цьому, наявність остаточного судового рішення про визнання недійсним договору, на підставі якого власник отримав таке майно від органу місцевого самоврядування (чи іншого державного органу), є самостійною підставою для застосування до держави цивільної відповідальності у вигляді стягнення збитків заявника.
Судом враховано, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (частина 5 статті 236 ГПК України).
Статтею 74 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Згідно зі статтею 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Згідно зі статтею 78 ГПК України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному та повному і об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
У викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов'язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов'язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення.
Відповідно до пункту 5 частини 4 статті 238 ГПК України у мотивувальній частині рішення зазначається, зокрема, мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
Отже, з огляду на вищевикладене та встановлені фактичні обставини справи, суд надав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмета доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
При цьому, слід зазначити, що іншим доводам сторін оцінка судом не надається, адже, вони не спростовують встановлених судом обставин, та не впливають на результат прийнятого рішення.
Оцінивши докази у справі в їх сукупності, законодавство, що регулює спірні правовідносини та беручи до уваги практику Європейського Суду з прав людини, суд дійшов висновку, що про часткове задоволення позовних вимог.
Згідно пункту 2 частини 1 статті 129 ГПК України, судовий збір покладається, зокрема, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи часткове задоволення позовних вимог, витрати по сплаті судового збору, відповідно до статті 129 ГПК України, покладаються на відповідача пропорційно до розміру задоволених позовних вимог.
Керуючись статтями 73-79, 91, 123, 129, 178, 202, 222, 233, 236-238, 240-242 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Позов задовольнити частково.
2. Стягнути з Рівненської міської ради (вул. Соборна, 12а, м. Рівне, 33028, код ЄДРПОУ 34847334) на користь Товариства з додатковою відповідальністю "Рівнефармація" (майдан Незалежності, 3, м. Рівне, 33028, код ЄДРПОУ 22572748) збитки у вигляді вартості нерухомого майна у розмірі 3 380 000,00 (три мільйони триста вісімдесят тисяч грн 00 коп.) гривень та 38 854,97 (тридцять вісім тисяч вісімсот п'ятдесят чотири грн 97 коп.) гривень судового збору.
3. В решті позовних вимог - відмовити.
4. Наказ видати після набрання судовим рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено та підписано 02.03.2026.
Суддя А.М. Горплюк