ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
17.02.2026Справа № 910/11449/25
Господарський суд міста Києва у складі судді Маринченка Я.В., за участі секретаря судового засідання Крутиголови В.О. розглянувши матеріали справи
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Теремок»
до Київської міської ради
про визнання укладеним додаткового договору оренди земельної ділянки
за участі представників:
від позивача - Хоменко В.О.
від відповідача - Литвиненко Ю.А.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Теремок» звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання укладеним додаткового договору оренди земельної ділянки
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що термін дії Договору оренди земельної ділянки від 28.12.2006 з урахуванням Договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 14.09.2012 було визначено до 27.09.2022. ТОВ «ТЕРЕМОК» в порядку визначеному приписами п. 11.7 Договору від 28.12.2006 (в редакції Договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 14.09.2012) звернулося до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки № 1-08/22 від 22.08.2022, яким письмово повідомило Київську міську раду про свій намір продовжити дію відповідного Договору та надало проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки. Проте, як зазначає позивач, Київська міська рада в передбачений законодавством місячний термін не узгодила з позивачем (при необхідності) істотні умови, не прийняла рішення про поновлення договору, не уклала договір оренди земельної ділянки на новий строк, не повідомила заявника про наявність законних та обґрунтованих заперечень щодо укладення договору оренди землі на новий строк та не надіслала лист-повідомлення про прийняте ним рішення. На підставі викладеного, позивач просить суд визнати укладеним Додатковий договір про поновлення терміну дії Договору оренди земельної ділянки від 28 грудня 2006 року (посвідченого 28.12.2006р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З., зареєстровано в реєстрі за №804) між Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик. буд. 36, ідентифікаційний код: 22883141) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Теремок» (01004, м. Київ, вул. Терещенківська, буд. 10, ідентифікаційний код: 30213012) у запропонованій редакції.
Відповідач заперечив проти задоволення позову, вказавши, що позивач щодо продовження дії договору звернувся до відповідача із порушенням встановленого п.11.7 Договору строку. Також відповідач зазначив, що наданий позивачем проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки всупереч приписам абзацу 3 Розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» не містить умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та статтею 126-1 ЗК України. Також відповідач зазначив, що позивачу надавались Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) відповіді щодо умов поновлення Договору оренди.
04.02.2026 до Господарського суду міста Києва від позивача надійшли письмові пояснення щодо уточнення пунктів Додаткового договору.
В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав, просив суд задовольнити з урахуванням поданих позивачем пояснень від 04.02.2026.
Представник відповідача в судовому засіданні проти позову заперечив, просив суд відмовити, а також, вказав, що поданні позивачем пояснення від 04.02.2026 не мають значення для вирішення справи.
Судом протокольно було прийнято подані позивачем від 04.02.2026 пояснення щодо уточнення пунктів Додаткового договору, шляхом приведення їх до вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 126-1 ЗК України, оскільки вказані пояснення не є зміною предмету чи підстав поданого позову та не є заявою про збільшення чи зменшення розміру позовних вимог.
Розглянувши матеріали справи, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи, 19.02.1999 між ТОВ «КІПР» та ТОВ «ТЕРЕМОК» укладено Договір купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорнєй В.В., зареєстрованого у реєстрі за № 328.
Згідно вказаного договору, ТОВ «ТЕРЕМОК» (Покупець) придбало майно, яким є приміщення кафе «ЛІТО», яке знаходиться в м. Києві в парку Тараса Шевченка.
11.05.1999 між Старокиївською районною радою м. Києва та ТОВ «ТЕРЕМОК» укладено Договір на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди), згідно п.1.1. якого Старокиївська районна рада м. Києва надала, а ТОВ «ТЕРЕМОК» прийняло в тимчасове користування на умовах оренди земельну ділянку загальною площею 262 кв.м.
08.06.2000 Київською міською радою прийнято Рішення № 154/875 «Про надання і вилучення земельних ділянок», відповідно до п. 22 якого, Київська міська рада вирішила затвердити проект відведення земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю «ТЕРЕМОК» для експлуатації та обслуговування павільйону «Літо» з літнім майданчиком в парку Тараса Шевченка у Старокиївському районі. Надано Товариству з обмеженою відповідальністю «ТЕРЕМОК», за умови виконання п. 22.1 цього рішення, в оренду строком на 5 років земельну ділянку площею 0,03 га для експлуатації та обслуговування павільйону «Літо» з літнім майданчиком в парку Тараса Шевченка у Старокиївському районі за рахунок земель міської забудови. Товариству з обмеженою відповідальністю «ТЕРЕМОК» виконувати обов'язки землекористувача відповідно до вимог ст. 40 Земельного кодексу України (п.22.1).
28.02.2001 між Київською міською радою та ТОВ «ТЕРЕМОК» укладено Договір оренди земельної ділянки, посвідчений 28.02.2001 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З., зареєстровано в реєстрі за № 512.
Згідно п. 1 вказаного Договору, Орендодавець (Київська міська рада), на підставі рішення Київради від 08.06.2000 за № 154/875, передає, а Орендар (ТОВ «ТЕРЕМОК») приймає у оренду на 5 років земельну ділянку, місце розташування якої парк Тараса Шевченка у Старокиївському районі м. Києва, розміром 0,0346 га для експлуатації та обслуговування павільйону «Літо» з літнім майданчиком у межах, які перенесені в натуру (на місцевість) і зазначені на плані, що є невід'ємною частиною цього договору.
16.05.2001 Київською міською державною адміністрацією видано Розпорядження № 970 «Про реконструкцію кафе «Тарас», розміщеного на території парку ім. Т.Г. Шевченка», яким дозволено ТОВ «ТЕРЕМОК» здійснити реконструкцію власного кафе «Тарас», розташованого в парку ім. Шевченка, згідно з проектною документацією, розробленою та погодженою у встановленому порядку.
01.06.2001 Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва надано ТОВ «ТЕРЕМОК» дозвіл № 856-Ст/Ш на виконання будівельних робіт, а саме: реконструкція кафе «Тарас» за адресою: парк Шевченко Т.Г.
09.07.2001 Розпорядженням Старокиївської районної державної адміністрації міста Києва №571 присвоєно будівлі кафе «Тарас», розміщеній в парку ім. Т.Г. Шевченка, поштову адресу: м. Київ, 01004, вул. Терещенківська, 10.
16.05.2003 приймальною комісією складено Акт про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта - реконструкція кафе «Тарас» в парку ім. Т.Г. Шевченка, площею 489,4 кв.м.
08.07.2003 на підставі наказу № 788-В від 07.07.2003 про оформлення права власності на об'єкт нерухомого майна, Головним управлінням комунальної власності м. Києва Київської міської державної адміністрації видано для ТОВ «ТЕРЕМОК» Свідоцтво про право власності, яким засвідчено право власності на нежилу споруду - кафе, площею 489,40 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Київ, вул. Терещенківська, буд. 10 (літера А).
14.07.2003 проведено державну реєстрацію права власності за ТОВ «ТЕРЕМОК» на нежилу споруду - кафе, запис Київського міського бюро технічної інвентаризації в реєстровій книзі №77П-241 за реєстровим №5840-П.
28.09.2006 Київською міською радою прийнято Рішення № 72/129 «Про передачу земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю «ТЕРЕМОК» для експлуатації та обслуговування закладу громадського харчування на вул. Терещенківській, 10 у Шевченківському районі м. Києва».
Відповідно до пунктів 1, 2 вказаного Рішення, Київська міська рада вирішила передати Товариству з обмеженою відповідальністю «ТЕРЕМОК», за умови виконання п.2 цього рішення, в короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,057 га для експлуатації та обслуговування закладу громадського харчування на вул. Терещенківській, 10 у Шевченківському районі м. Києва за рахунок земель, наданих відповідно до пункту 22 рішення Київської міської ради від 08.06.2000 №154/875 «Про надання і вилучення земельних ділянок», право користування якими посвідчено договором оренди земельної ділянки від 06.07.2001 №76-6-00017 та відповідно до пункту 6 рішення Київської міської ради від 15.07.2004 №419-5/1829 «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею», право користування якими посвідчено договором оренди земельної ділянки від 11.02.2005 №91-6-00408. Товариству з обмеженою відповідальністю «ТЕРЕМОК» виконувати обов'язки землекористувача відповідно до вимог ст. 96 Земельного кодексу України.
28.12.2006 між Київською міською радою, як Орендодавцем та ТОВ «ТЕРЕМОК», як Орендарем укладено Договір оренди земельної ділянки, посвідчений 28.12.2006 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З., зареєстровано в реєстрі за № 804 та зареєстровано за №91-6-00611 від 09.01.2007 (далі - Договір оренди).
Згідно п. 1.1. вказаного Договору, Орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 28.09.2006 за № 72/129, за Актом приймання-передачі передає, а Орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об'єкт оренди або Земельна ділянка), визначену цим Договором
Відповідно до п. 2.1. вказаного Договору, об'єктом оренди відповідно до цього Договору є Земельна ділянка з наступними характеристиками:
- місце розташування: - вул. Терещенківська, 10 (десять) у Шевченківському районі м. Києва;
- розмір: 567 кв.м;
- цільове призначення: для експлуатації та обслуговування закладу громадського харчування;
- кадастровий номер: 8000000000:76:008:0008.
Згідно п. 3.1. вказаного Договору, Договір укладено на 5 років.
16 лютого 2012 року Київською міською радою прийнято Рішення № 189/7526 «Про поновлення Товариству з обмеженою відповідальністю «ТЕРЕМОК» договору оренди земельної ділянки для експлуатації та обслуговування закладу громадського харчування на вул. Терещенківській, 10 у Шевченківському районі м. Києва від 09.01.2007 №91-6-00611»
Відповідно до п. 1 вказаного Рішення, Київська міська рада вирішила поновити на 10 років договір оренди земельної ділянки від 09.01.2007 №91-6-00611, укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «ТЕРЕМОК» для експлуатації та обслуговування закладу громадського харчування на вул. Терещенківській, 10 у Шевченківському районі м. Києва на підставі рішення Київської міської ради від 28.09.2006 №72/129 «Про передачу земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю «ТЕРЕМОК» для експлуатації та обслуговування закладу громадського харчування на вул. Терещенківській, 10 у Шевченківському районі м. Києва».
14.09.2012 між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ «ТЕРЕМОК» (орендар) укладено Договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідчений 14.09.2012 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пасічник С.Г., зареєстровано в реєстрі за № 402 (далі - Договір про поновлення договору оренди).
Згідно п. 1 вказаного Договору, поновити на 10 (десять) років Договір оренди земельної ділянки, укладений між Орендодавцем і Орендарем 28.12.2006, посвідчений Щербаковим В.З., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 28.12.2006 за р. № 804, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації') 09.01.2007 за №91-6-00611, термін дії якого закінчився.
Відповідно до п. 10 Договору про поновлення договору оренди викладено підпункт 11.7 пункту 11 Договору оренди в новій редакції, а саме: «Після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, Орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі Орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію та сплачували орендну плату за період від дня закінчення дії цього Договору до дня поновлення його дії у порядку та у розмірах, встановлених цим Договором. У разі поновлення Договору на новий строк його умови можуть бути зміненні за згодою сторін.»
Даний договір набуває чинності з дня його державної реєстрації в установленому порядку. (п.11. Договору)
Суд зазначає, що вказаний Договір про поновлення договору оренди земельної ділянки зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 27.09.2012 за №91-6-00975 у книзі записів державної реєстрації договорів.
Таким чином, строк дії Договору оренди було поновлено сторонами до 27.09.2022.
Відповідно до ч. 1 ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст. 1, 2 Закону України «Про оренду землі»).
Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду.
Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння.
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній до 16.07.2020) мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1 цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 зазначеного Закону). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 цього Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 вказаного Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Частина 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлювала, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами частини 8 цієї статті Закону України "Про оренду землі" додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а згідно з положеннями частини 11 вказаної статті відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 № 340-ІХ (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - із 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції, та стосується лише переважного права орендаря (частини 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі") тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами 3 і 4 наступного змісту:
«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».
Згідно з частиною 2 статті 126-1 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини 1 статті 126-1 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Отже, зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 126-1 Земельного кодексу України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Натомість, укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
За змістом частин першої - п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент звернення з листом-повідомленням) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Верховний Суд у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 виснував, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" у контексті дій сторін договору виглядає, зокрема, наступним чином: якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.
У постанові Верховного Суду від 15.10.2024 у справі № 916/4208/23 викладено правовий висновок, що виникненню в орендодавця обов'язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі").
І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Отже, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Згідно з ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, не розглянув протягом місяця лист-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря (постанова Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21).
Як вбачається з наявних в матеріалах справи опису вкладення у поштове відправлення №0407036032157, накладної та фіскального чеку від 23.08.2022, позивачем 23.08.2022 було надіслано відповідачу Лист-повідомлення про поновлення Договору оренди земельної ділянки №1-08/22 від 22.08.2022 у якому позивач просив відповідача відповідно до ст.33 Закону України «Про оренду землі» укласти договір оренди на новий термін щодо земельної ділянки із кадастровим номером 8000000000:76:008:0008, місце розташування: вул. Терещенківська, будинок 10 у Шевченківському районі м. Києва, розмір: 567 кв.м; цільове призначення: для експлуатації та обслуговування закладу громадського харчування. Зазначеним листом позивач підтвердив виконання умов Договору оренди земельної ділянки та зазначив, що у разі необхідності надає згоду на приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства України.
До вказаного листа-повідомлення позивачем було додано, зокрема, проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки в 4 примірниках.
В той же час, Київською міською радою відповіді на лист-повідомлення ТОВ «Теремок» про поновлення договору оренди земельної ділянки у визначений ст. 33 Закону України «Про оренду землі» місячний термін надано не було, повідомлень про відмову проти укладення додаткової угоди висловлено також не було.
При цьому, станом на дату звернення ТОВ «Теремок» до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки жодних претензій щодо порядку використання орендованої земельної ділянки відповідачем не пред'являлось, вимог щодо повернення земельної ділянки не заявлено, доказів зміни цільового використання орендованої земельної ділянки не надано, так само як і не надано доказів наявності у позивача заборгованості з оплати орендної плати.
Крім того, як вбачається з матеріалів справи, позивач після 27.09.2022, тобто після спливу строку договору оренди землі продовжив сплату орендної плати за користування земельної ділянки з кадастровим номером - 8000000000:76:008:0008 для експлуатації та обслуговування кафе, що підтверджується наявною в матеріалах справи випискою по рахунку та не заперечується відповідачем.
Київською міською радою в установлений законом місячний строк також не заявлялось вимоги щодо повернення земельної ділянки, яка є об'єктом оренди, що свідчить про відсутність заперечень орендодавця на поновлення спірного договору оренди земельної ділянки.
Будь-яких інших умов, застережень чи заборон щодо поновлення договору оренди земельної ділянки Київською міською радою надано не було.
Таким чином, за відсутності заперечень проти поновлення договору оренди земельної ділянки Київська міська рада фактично висловила свою згоду на поновлення договору, втім додаткову угоду з позивачем не уклала.
Суд зазначає, що у спірних правовідносинах Київською міською радою було допущено порушення принципів добросовісності, справедливості та розумності, оскільки бездіяльність відповідача фактично була направлена на неможливості дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є ТОВ «Теремок».
Отже, позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а отже, позивача слід вважати таким, що набув право «правомірного очікування».
Натомість, враховуючи, що позивач (орендар) дотримався вимог, встановлених ст. 33 Закону України «Про оренду землі», звернувшись до орендодавця з повідомленням про поновлення дії договору оренди та проектом додаткової угоди, тоді як відповідачем не було надане повідомлення про відмову (заперечення) проти поновлення дії договору у визначений законом строк без поважних на це причин, суд приходить до висновку про наявність підстав для визнання укладеним Додаткового договору про поновлення терміну дії Договору оренди земельної ділянки від 28 грудня 2006 року (посвідченого 28.12.2006р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З., зареєстровано в реєстрі за №804) укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Теремок» на той же самий строк та на тих же самих умовах в редакції, що запропонована позивачем з урахуванням пояснень від 04.02.2026.
Також судом взято до уваги ту обставину, що на спірній земельній ділянці розташовано наявний належний позивачу на праві власності об'єкт нерухомого майна, у зв'язку з чим позивач у будь якому випадку здійснює користування вказаною земельною ділянкою, і що унеможливлює передачу зазначеної земельної ділянки відповідачем в користування іншим особам.
Твердження відповідача про те, що позивач про продовження дії договору звернувся до відповідача із порушенням встановленого п. 11.7 Договору строку, судом відхиляються, оскільки частиною 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено граничний строк для повідомлення про намір скористатися переважним правом - не пізніше ніж за місяць до закінчення строку договору.
Доводи відповідача про те, що наданий позивачем проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки всупереч приписам абзацу 3 Розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» не містить умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та статтею 126-1 ЗК України, судом відхиляються, оскільки наданий позивачем суду проект Додаткового договору про поновлення Договору оренди земельної ділянки в редакції заяви від 04.02.2026, відповідає вимогам та містить усі умови передбаченні законодавством України, в тому числі, що передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та статтею 126-1 ЗК України.
Твердження відповідача про те, що позивачу надавались Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) відповіді щодо умов поновлення Договору оренди, судом відхиляються, оскільки не підтверджуються доказами.
Крім того, суд звертає увагу на те, що орендодавцем в спірних правовідносинах за Договором оренди земельної ділянки виступає Київська міська рада, до якої безпосередньо орендарем (ТОВ «Теремок») було надіслано лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки
При цьому відповідач (Київська міська рада), отримавши пропозицію позивача, у визначений законом місячний термін своїх заперечень, зокрема з причини пропуску строку звернення, чи пропозицій не надав, що в свою чергу свідчить про ухилення відповідача від виконання законодавчо визначеної процедури.
Інші доводи сторін судом розглянуто та відхилено, оскільки вони не спростовують встановлених судом обставин та не впливають на результат вирішення спору.
Згідно із ч.2-3 ст.13 Господарського процесуального кодексу України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Частиною 4 статті 13 Господарського процесуального кодексу України визначено, що кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Відповідно до ч.1 ст.73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
За приписами ч.1 ст.74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Статтею 76 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до ч.1 ст.77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
За приписами ч.1 ст.86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Відповідно до вимог ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на відповідача.
Керуючись ст.ст.13, 73, 74, 76, 77, 86, 129, ст.ст.232, 233, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд -
Позов задовольнити.
Визнати укладеним Додатковий договір про поновлення терміну дії Договору оренди земельної ділянки від 28 грудня 2006 року (посвідченого 28.12.2006р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З., зареєстровано в реєстрі за №804) між Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик. буд. 36, ідентифікаційний код: 22883141) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Теремок» (01004, м. Київ, вул. Терещенківська, буд. 10, ідентифікаційний код: 30213012) в наступній редакції:
про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 28 грудня 2006 року, зареєстрованого в реєстрі за № 804
м. Київ«____»_________20__ року
КИЇВСЬКА МІСЬКА РАДА, місцезнаходження якої: місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 36, ЄДРПОУ 22883141, далі Орендодавець, в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, який діє на підставі ст. 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», з однієї сторони, та
ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ТЕРЕМОК», ЄДРПОУ 30213012, місцезнаходження: місто Київ, вулиця Терещенківська, будинок 10, зареєстроване в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб підприємців 16 грудня 1999 року за номером 1 074 120 0000 001705, далі по тексту - Орендар, в особі директора Копил Наталії Вікторівни, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , дата народження ІНФОРМАЦІЯ_1 , паспорт серії НОМЕР_2 , виданий Керченським МУ ГУ МВС України в АР Крим 06 січня 2007 p., яка зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 , яка діє на підставі Статуту та Протоколу загальних зборів Учасників ТОВ «ТЕРЕМОК» від 11 серпня 2022 року № 01-2022, посвідченого Позняковою C.B., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 11 серпня 2022 року, номер запису в реєстрі 350, 351, 352,керуючись ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та ст. 126-1 Земельного кодексу України уклали цей додатковий договір про нижченаведене:
Предмет додаткового договору:
1. Поновити строк Договору оренди земельної ділянки від 28 грудня 2006 року, зареєстрованого в реєстрі за № 804, у зв'язку з чим в п. 3.1. договору внести відповідні зміни та викласти його в редакції:
п.3.1. ст. 3 «Строк дії Договору» читати в наступній редакції:
«Договір укладено на 5 (п'ять) років, дія якого була поновлена на 10 (десять) років на підставі Договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 14 вересня 2012 року, посвідченого Пасічником С.Г., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 14 вересня 2012 року за реєстровим номером 402. Договір поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах, а саме 10 (десять) років. Поновлений строк дії договору до 27.09.2032р.»
2. Внести зміни до Договору оренди земельної ділянки від 28 грудня 2006 року, зареєстрованого в реєстрі за № 804, шляхом викладення п. 11.7. ст. 11 в наступній редакції:
« 11.7. Після закінчення строку дії Договору, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору, поданої відповідно до умов цього договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за два місяці до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору та одночасно письмово інформує про це іншу сторону.
У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк».
3. Внести зміни до Договору оренди земельної ділянки від 28 грудня 2006 року, зареєстрованого в реєстрі за № 804, шляхом доповнення п. 11.7. ст. 11 новим підпунктом 11.7.1 та викласти його в наступній редакції:
« 11.7.1. Після закінчення строку, на який було укладено договір, Орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк. У такому разі Орендар зобов'язаний повідомити про це Орендодавця не пізніше, ніж за 1 (один) місяць до закінчення строку дії договору. До листа-повідомлення про укладення договору оренди на новий строк Орендар додає проект договору:
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право Орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий Орендарем лист повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з Орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. За наявності заперечень Орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк Орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте Орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді».
4. Всі інші, не згадані в даному Додатковому договорі умови Договору оренди земельної ділянки від 28 грудня 2006 року, зареєстрованого в реєстрі за № 804, залишаються діючими і сторони підтверджують відносно них свої зобов'язання.
5. Даний Додатковий договір складено у 2-х оригінальних примірниках по одному для кожної Сторони, що мають однакову юридичну силу і є невід'ємною частиною Договору оренди земельної ділянки від 28 грудня 2006 року, зареєстрованого в реєстрі за № 804.
6. Даний Додатковий договір набуває чинності з моменту її підписання уповноваженими представниками Сторін і діє протягом усього строку дії Договору оренди земельної ділянки від 28 грудня 2006 року, зареєстрованого в реєстрі за № 804.
Підписи сторін:
Київська міська рада Код ЄДРПОУ - 22883141 01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36 __________________В.В. КличкоТОВ «ТЕРЕМОК» Код ЄДРПОУ 30213012 01004, м. Київ, вул. Терещенківська, буд. 10 ___________________ Н.В. Копил
Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик. буд. 36, ідентифікаційний код: 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Теремок» (01004, м. Київ, вул. Терещенківська, буд. 10, ідентифікаційний код: 30213012) витрати по сплаті судового збору у розмірі 2422 (дві тисячі чотириста двадцять дві) грн 40 коп.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення складено: 02.03.2026
Суддя Я.В. Маринченко