Справа № 554/12929/24 Номер провадження 22-ц/814/625/26Головуючий у 1-й інстанції Самсонова О.А. Доповідач ап. інст. Панченко О. О.
19 лютого 2026 року м. Полтава
Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді Панченка О.О.,
суддів Бутенко С.Б., Обідіної О.І.
при секретарі Філоненко О.В.,
розглянувши у судовому засіданні в м. Полтава цивільну справу за апеляційною скаргою
представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Оптіма Буд" - адвоката Лихошвая Сергія Олександровича та за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Борзовця Олександра Володимировича на рішення Київського районного суду м. Полтави від 01 серпня 2025 року ухвалене у складі головуючого судді Самсонової О.А., повний текст судового рішення виготовлено - 08.08.2025 року,
по справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» про зобов'язання виконати умови договору та визнання майнових прав на об'єкт інвестування,-
Зміст позовних вимог
У листопаді 2024 року ОСОБА_1 звернувся до Октябрського районного суду м.Полтави з позовом до відповідача ТОВ «Оптіма Буд» про зобов'язання виконати умови договору та визнання майнових прав на об'єкт інвестування.
Позовна заява мотивована тим, що 01 жовтня 2021 року ним та відповідачем ТОВ «Оптіма Буд» було укладено договір №П.60-61 про резервування майнових прав на житлову нерухомість.
За цим договором сторона 1 (відповідач) резервує за стороною 2 (позивачем) майнові права на житлову нерухомість з характеристиками, вказаними у п.1.2. договору. Сторона 1 зобов'язується передати стороні 2 у власність зарезервовані майнові права на об'єкт нерухомості шляхом укладення Договору купівлі-продажу майнових прав.
Зазначав, що він в повному обсязі виконав свої зобов'язання за вказаним договором, сплативши вартість об'єкту нерухомості зазначену у п. 2.4 договору, що становить 327000 грн.
Натомість сторона 1 не виконала умови договору, а саме п. 3.1.3, яким покладено обов'язок укласти договір купівлі-продажу зі стороною 2 на майнові права на об'єкт нерухомості, передбачений п. 1.2. цього договору.
Крім того, об'єкт нерухомості до даного часу не введено в експлуатацію, чим порушено строк, вказаний в договорі.
Тому позивач просив суд першої інстанції зобов'язати ТОВ «Оптіма Буд» виконати умови договору №П.60-61 резервування майнових прав на житлову нерухомість від 01.10.2021 року, шляхом укладення з ОСОБА_1 договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомості, яким є квартира АДРЕСА_1 , на умовах, визначених договором №П.60-61 резервування майнових прав на житлову нерухомість від 01 жовтня 2021 року протягом семи днів з моменту набрання рішенням законної сили.
Також просив визнати за ОСОБА_1 майнові права на об'єкт інвестування в формі квартири АДРЕСА_1 , на підставі договору №П.60-61 резервування майнових прав на житлову нерухомість від 01 жовтня 2021 року, укладеного ОСОБА_1 з Товариством з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» .
Судові витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 40000 грн. просив стягнути з відповідача на користь ОСОБА_1 .
Ухвалою судді Октябрського районного суду м.Полтави від 22 листопада 2024 року справу передано на розгляд за підсудністю до Київського районного суду м.Полтави (а.с.37).
Ухвалою судді Київського районного суду м.Полтави від 30 грудня 2024 року відкрито провадження у справі, яку вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження (а.с. 45).
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Київського районного суду м. Полтави від 01 серпня 2025 року позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» про зобов'язання виконати умови договору та визнання права власності на майнові права задоволено частково.
Зобов'язано Товариство з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» укласти з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомості, яким є квартира АДРЕСА_1 , на умовах, визначених договором №П.60-61 про резервування нерухомості для передачі у власність, укладеним 01 жовтня 2021 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» та ОСОБА_1 .
В задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» на користь ОСОБА_2 20000 грн. (двадцять тисяч гривень нуль копійок) на відшкодування понесених судових витрат на професійну правничу допомогу.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» на користь держави судовий збір у розмірі 3028,00 грн. (три тисячі двадцять вісім гривень нуль копійок).
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачем зобов'язання за договором № П.60-61 виконано в повному обсязі, гарантійну вартість об'єкту нерухомості в повному обсязі сплачено 02 листопада 2021 року. Також відповідачем не надано доказів на виконання ним вимог п.6.3 зазначеного договору, а саме того, що у відповідача наявні форс-мажорні обставини.
Короткий зміст вимог та доводів апеляційної скарги
Не погодившись із таким вирішенням спору, представник Товариства з обмеженою відповідальністю "Оптіма Буд" - адвокат Лихошвай С.О.подав апеляційну скаргу, в якій зазначив, що під час розгляду справи судом не досліджено належним чином усі обставини справи та докази, якими обгрунтовані заперечення ТОВ «Оптіма Буд» проти поданого позову, не враховано обставини, котрі мають важливе значення для правильного вирішення справи, внаслідок чого суд першої інстанції дійшов висновків, які не відповідають обставинам справи, а також неправильно застосовано норми матеріального та процесуального права, що призвело до ухвалення помилкового судового рішення.
Вважає, що рішення Київського районного суду м. Полтави від 01 серпня 2025 року в частині задоволених позовних вимог підлягає скасуванню з ухваленням в цій частині нового рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 повністю.
Зазначає, що поза увагою суду першої інстанції залишилася та обставина, що протягом строку дії Договору резервування ОСОБА_1 не реалізував наявне у нього право зробити власну пропозицію укласти Договір купівлі-продажу майнових прав із повідомленням бажаних умов та направленням проекту такого договору на адресу Відповідача.
В той же час, жодних умов про те, що ціна майнових прав за Договором купівлі-продажу майнових прав має бути тотожною розміру сумі сплачених грошових коштів на підтвердження намірів набути у власність майнові права на О'бєкт нерухомості, згідно з п. 2.4 Договору резервування, Сторони не передбачили, а навпаки закріпили право Відповідача на перегляд в односторонньому порядку вартості Об'єкту нерухомості в порядку, визначеному п.2.11 згаданого договору.
Зазначає, що аналізуючи умови укладеного між сторонами Договору резервування суд першої інстанції дійшов висновку про те, що ТОВ «Оптіма Буд» зобов'язалося передати ОСОБА_1 у власність зарезервований об'єкт нерухомості шляхом укладення договору купівлі-продажу майнових прав на умовах, визначених саме цим (а не іншим) договором, згідно якого визначено, що ціна одного квадратного метру об'єкту нерухомості на момент укладення договору складає 10 000 грн. без ПДВ , що еквівалентно 375,94 доларів США, які ОСОБА_1 сплатив як вартість об'єкту нерухомості за Договором резервування, тобто вніс на рахунок Відповідача суму, що дорівнює попередній вартості майнових прав (яка також і є вартістю Об'єкту нерухомості), у зв'язку з чим відхилив посилання відповідача на ту обставину, що Позивачем не сплачено вартість майнових прав на об'єкт нерухомості в повному обсязі.
Однак, з таким висновком неможливо погодитися, оскільки судом не враховано, що умовами Договору резервування передбачена як попередня вартість майнових прав, так і кінцева (остаточна) вартість майнових прав.
Відмінність між ними полягає в тому, що попередня вартість майнових прав визначалася станом на дату укладання Договору резервування, про що прямо зазначено в п.2.1. зазначеного Договору та необхідна, в тому числі, для визначення суми грошових коштів, які сплачуються з метою підтвердження намірів укласти в майбутньому договір купівлі-продажу майнових прав та придбати майнові права на Об'єкт нерухомості. При цьому, хоча пунктом 2.10 Договору резервування і передбачено, що грошові кошти відповідно до п.2.4 цього Договору зараховуються в рахунок платежів за Договором купівлі-продажу майнових прав на Об'єкт нерухомості, але при цьому не передбачено умови про те, що ціна майнових прав за Договором купівлі-продажу майнових прав має бути тотожною сплаченій сумі грошових коштів відповідно до умов Договору резервування.
Тому, у зв'язку з можливим виникненням обставин, які могли призвести до збільшення ціни майнових прав, вартість майнових прав у Договорі резервування визначена як попередня та станом на дату укладення цього Договору, але з наступним застереженням про можливу зміну вартості Об'єкту нерухомості, що чітко передбачено умовами п.2.11. Договору резервування.
Відтак, суд безпідставно відхилив посилання відповідача про те, що позивачем не сплачено вартість майнових прав на об'єкт нерухомості в повному обсязі, натомість помилково виснував, що ОСОБА_1 повністю виконав свої зобов'язання.
Стверджує, що укладений між сторонами Договір резервування є лише договором про наміри, адже з огляду на його положення Позивач, сплативши суму грошових коштів, визначених п.2.4. цього Договору, лише забезпечив резервування за ним права на придбання майнових прав на об'єкт нерухомості та підтвердив наміри набути в майбутньому майнові права на об'єкт нерухомості за певних умов, а не безпосередньо набув їх після сплати грошових коштів в сумі, передбаченій п.2.4. Договору резервування.
Неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи, та невірне визначення правової природи Договору резервування зумовило невідповідність висновків, викладених у оскаржуваному рішенні суду, обставинам справи.
При застосуванні умов договору при вирішенні спору суд здійснює тлумачення змісту договору, навіть за відсутності позовної вимоги про тлумачення змісту договору. Відповідна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 листопада 2022 року в справі № 146/1094/21 (провадження № 61-8990св22).
Усупереч наведеній вище правовій позиції Верховного Суду суд не розмежовував сутність (правову природу) Договору резервування та Договору купівлі-продажу майнових прав, на підставі якого мала відбутися передача майнових прав у власність ОСОБА_1 , натомість своїм рішенням зобов'язав ТОВ «Оптіма Буд» укласти Договір купівлі-продажу майнових прав з Позивачем на умовах, які є не зрозумілими та з приводу яких у сторін виник спір, залишаючи поза увагою неможливість сторонами Договору резервування досягнути згоди щодо ціни продажу майнових прав на зарезервований Об'єкт нерухомості, тобто обов'язкової істотної умови Договору купівлі-продажу майнових прав.
Зазначає, що не врахувавши висновок експертів № П-5/14 від 28.02.2024 за результатами проведення судового комісійного будівельно-технічного дослідження судом першої інстанції порушено норми процесуального права.
Щодо обраного позивачем способу юридичного захисту представник зазначає, що у випадках, коли обов'язковість укладення договору прямо передбачена законом, Верховний Суд виснував, що у разі відмови сторони укласти договір, таке право підлягає захисту судом на підставі пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України шляхом: визнання договору укладеним на умовах, передбачених нормативним актом обов'язкової дії (постанова Верховного Суду від 04.09.2019 у справі № 577/3125/15-ц); визнання укладеною угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення (відповідна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19).
Даний висновок ґрунтується на положеннях ч.9 ст. 265 ЦПК України, відповідно до якої у спорі, що виник при укладенні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.
З викладеного вбачається, що у разі заявлення вимоги про зобов'язання ТОВ «Оптіма Буд» укласти з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомості у формі квартири АДРЕСА_1 , позивач повинен був додати до позовної заяви проект договору купівлі-продажу майнових прав на вищевказаний Об'єкт нерухомості. Зазначена вимога є імперативною та безумовною.
Проте, ні позивачем, ні його представником зазначена вимога процесуального закону не виконана.
Правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 04 вересня 2019 року у справі № 577/3125/15-ц (провадження№ 61-19625св18) зазначено - «У спорі, що виник при укладенні або зміні договору, необхідно доводити правомірність кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору. У справі позивачка звернулась з позовними вимогами про установлення правовідносин, в тому числі шляхом зобов'язання особи до укладення відповідних договорів. Разом з тим, виходячи із загальних засад цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, меж здійснення особою цивільних прав і виконання цивільних обов'язків (статті 6, 12 - 15, 20 ЦК України, статті 3-5 ЦПК України) можна дійти висновку, що у разі відмови енергопостачальної організації чи споживача укласти договір про постачання електричної енергії, який відповідає вимогам типового договору , таке право підлягає захисту судом на підставі пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України шляхом визнання договору укладеним на умовах, передбачених нормативним актом обов'язкової дії. Отже, проаналізувавши вказані норми закону та врахувавши встановлені у справі обставини, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що позивачами як за первісним позовом, так і за зустрічним позовом, не надано умови, на яких вони просили зобов'язати укласти договір, а відтак відсутні законні підстави для задоволення таких позовних вимог».
Зазначений правовий висновок Верховного Суду при ухваленні оскаржуваного рішення судом враховано не було.
Також рішення оскаржив представник ОСОБА_1 - адвокат Борзовець О.В.подавши апеляційну скаргу в якій зазначає, що відповідно до правової позиції викладеної у Постанові Верховного Суду від 13.05.2019 у справі № 760/17864/16-ц, у разі невиконання належним чином взятих на себе зобов'язань, а також, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об'єкт інвестування. Таку правову позицію підтримано Великою Палатою Верховного Суду відповідно до пунктів 84,94 постанови від 14.09.2021 року у справі № 359/5719/17 в частині, що у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов'язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об'єкт інвестування. А тому зазначає, що з урахуванням встановлених у даній справі обставин, ефективним способом захисту порушених прав позивача є також визнання майнових прав на об'єкт інвестування.
22.10.2025 року представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» адвокат Лихошвай С.О. надав Полтавському апеляційному суду відзив на апеляційну скаргу в якому просив апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Борзовця О.В. на рішення Київського районного суду м. Полтави від 01 серпня 2025 року в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання за ОСОБА_1 майнових прав на об'єкт інвестування у формі квартири АДРЕСА_2 ) залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції, в частині відмови у задоволенні позовної вимоги ОСОБА_1 - без змін.
Відповідно до частини 1 статті 367 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
19.02.2026 року представник Товариства з обмеженою відповідальністю "Оптіма Буд" - адвокат Лихошвай С.О та представник ОСОБА_1 - адвокат Борзовець О.В. надали Полтавському апеляційному суду заяви про розгляд справи за їх відсутності.
Встановлені обставини справи
Судом першої інстанції встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 01 жовтня 2021 року ТОВ «Оптіма Буд» з одного боку (сторона 1) та ОСОБА_1 з іншого боку (сторона 2) уклали договір №П.60-61 (надалі в тексті рішення договір №П.60-61) про резервування нерухомості для передачі у власність (а.с.13-15).
Згідно п. 1.1. договору №П.60-61 за цим договором сторона 1 резервує за стороною 2 об'єкт нерухомості з характеристиками, вказаними у п.1.2. договору (надалі - «об'єкт нерухомості»). Сторона 1 зобов'язується передати стороні 2 у власність зарезервований об'єкт нерухомості шляхом укладення договору купівлі-продажу майнових прав (далі договір купівлі-продажу) на умовах, визначених цим договором.
Згідно п. 1.2. договору №П.60-61 об'єкт нерухомості, що резервується за стороною 2, має характеристики: адреса будинку: АДРЕСА_3 , тип приміщення квартира, номер приміщення 61, проектна загальна площа 32,7 кв.м.
Як зазначено у пунктах 1.3. та 1.4. договору №П.60-61, на момент укладення цього договору об'єкт нерухомості знаходиться на стадії проектування та оформлення дозвільних документів.
Сторона 1 гарантує наявність усіх необхідних прав для набуття у власність об'єкту нерухомості стороною 2 після його введення в експлуатацію.
Після введення в експлуатацію об'єкту нерухомості її фактична площа визначається за результатами обмірів, проведених органами, що мають відповідні повноваження, і зазначається у договорі купівлі-продажу, який укладається на умовах, визначених цим договором (пункт 1.6. договору №П.60-61).
Відповідно до п. 2.1. договору №П.60-61 ціна одного квадратного метру об'єкту нерухомості на момент укладання договору складає 10000 грн без ПДВ, що еквівалентно 375,94 доларів США згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UАН.
Курс гривні по відношенню до долара США, встановлений українським міжбанківським ринком станом на дату підписання цього Договору, складає 26,6 гривень за один долар США. Застосовується розмір курсу, що був опублікований на сайті www.minfin.com.ua (загальний доступ) в розділі «Валюта» підрозділі «Міжбанк» («Продаж») на дату підписання цього договору.
Ціна одного квадратного метру об'єкту нерухомості є динамічною та підлягає обов'язковому уточненню при зміні курсу української гривні відносно долара США на момент оплати стороною 2. Сторони при укладенні договору погодилися, що незважаючи на зміну курсу гривні до долара США (зокрема ревальвацію гривні) ціна одного квадратного метру об'єкту, яку сторона 2 має оплатити стороні 1, становитиме не менше ціни одного квадратного метра об'єкту, яка передбачена пунктом 2.1. договору (пункт 2.2. договору П.60-61).
Як передбачено п. 2.3. договору №П.60-61, кінцева (остаточна) вартість об'єкту нерухомості, за якою Сторона 1 зобов'язується передати, а Сторона 2 прийняти право власності на об'єкт нерухомості, що резервуються за цим Договором, визначається по результатам обмірів, проведених органами, що мають відповідні повноваження, та фіксується у Договорі купівлі-продажу. В разі, якщо фактична площа Об'єкту нерухомості виявиться більшою від проектної, вказаної в п.1.2 цього Договору, Сторона 2 доплачує різницю Стороні 1 протягом 1 (одного) місяця після проведення обмірів, але в будь-якому разі до укладення договору купівлі-продажу. В разі, якщо фактична площа Об'єкту нерухомості виявиться меншою від проектної вказаної в п.1.2 цього Договору, Сторона 1 повертає різницю Стороні 2 протягом 1 (одного) місяця після проведення обмірів, але в будь-якому разі до укладення договору купівлі-продажу.
Згідно пункту 2.4. договору сторона 2 на підтвердження намірів щодо настання правових наслідків, визначених цим договором, сплачує стороні 1 грошові кошти в сумі 327000,00 грн без ПДВ, враховуючи, що ціна квадратного метра складає 10000 грн без ПДВ, що еквівалентно 12293,23 доларів США згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UАН.
Графіком платежів, який є додатком №2 до договору №П.60-61, передбачено сплату коштів в сумі 327000,00 грн (сума в доларах 12293,23 дол. США) за договором по 03.11.2021 року (а.с. 13-15, 17).
ОСОБА_1 своє зобов'язання в частині повної сплати коштів згідно п. 2.1, 2.4 договору виконав в повному обсязі, сплативши 02 листопада 2021 року кошти в розмірі, передбаченому договором, - 327000,00 грн (а.с.19).
Але до даного часу відповідачем з позивачем не укладено договір купівлі-продажу майнових прав.
Листом від 30 грудня 2022 за вих. №42 та повторно листом від 10 липня 2023 року за вих. №64-01 ТОВ «Оптіма буд» повідомило ОСОБА_1 про відтермінування виконання зобов'язань за договором, а саме про продовження в односторонньому порядку орієнтовного строку прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію та визначення такого строку два роки після припинення чи скасування воєнного стану або стану війни (а.с.79-81, 83-85).
При цьому вказаними листами зазначено, що усі інші умови та зобов'язання за договором залишаються в силі.
03 вересня 2024 року за вих. №37 ТОВ «Оптіма Буд», звернулось до ОСОБА_1 з пропозицією укласти договір купівлі-продажу майнових прав (а.с. 107-108).
Одночасно вказаним листом ТОВ «Оптіма Буд» повідомило ОСОБА_1 про те, що попередня вартість одного квадратного метра об'єкту нерухомості змінилася у порівнянні з умовами договору, зокрема збільшилась на 14447,68 грн.
Згідно проекту договору №КПМП.60-61 купівлі-продажу майнових прав ціна майнових прав за один квадратний метр квартири становить 24447,68 грн з ПДВ, а загальна ціна майнових прав на квартиру за договором - 799439,14 грн.
При цьому зазначено, що позивач має сплатити до 03 вересня 2024 року 472439,14 грн, що еквівалентно 11397,81 доларам США (а.с. 109-113).
На час розгляду справи договір №П.60-61 сторонами не розірвано, не визнано недійсним та не змінено.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення місцевого суду в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд дійшов таких висновків.
Відповідно до ч. 1 ст. 360 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Щодо обраного позивачем способу юридичного захисту.
За змістом статей 3,15,16 ЦК України правовою підставою для звернення до суду є захист порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. За результатами розгляду такого спору має бути визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.
Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб'єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов'язку зобов'язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб'єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв'язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.
Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб'єкт захисту (позивач), вважаючи, що у такий спосіб буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв'язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Належний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання цієї норми у її практичному застосуванні - гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Отже, засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом. У рішенні від 31 липня 2003 року у справі «Дорани проти Ірландії» Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття «ефективний засіб» передбачає не лише запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. Так, обов'язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права.
Як правило, суб'єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 у справі № 925/1265/16).
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (близькі за змістом висновки викладено, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 та від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц).
Як вбачається з матеріалів справи, позивач ОСОБА_1 у позовній заяві просив суд зобов'язати ТОВ «Оптіма Буд» виконати умови договору та визнати майнові права на об'єкт інвестування.
Спірні правовідносини сторін виникли щодо виконання зобов'язань за договором резервування майнових прав на об'єкт нерухомості, алгоритм дії за яким передбачає подальше укладення між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомості.
Відповідно до правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду від 13.05.2019 у справі №760/17864/16-ц, у разі невиконання належним чином взятих на себе зобов'язань, а також, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об'єкт інвестування. Таку правову позицію підтримано Великою Палатою Верховного Суду відповідно допунктів 84, 94 постанови від 14.09.2021 у справі №359/5719/17, в частині що у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов'язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об'єкт інвестування.
У даній справі, що переглядається, судом першої інстанції встановлено, що згідно з пунктом 1.7 Договору резервування орієнтовний строк прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію ІІ квартал 2023 року. Пунктом 1.8 визначено, що сторони домовились, що орієнтовний строк прийняття Об'єкту в експлуатацію, зазначений в п.1.7 цього Договору, може бути продовжено Стороною -1 в односторонньому порядку (що не буде вважатись порушенням умов цього Договору),з підстав, що не залежать від Сторони-1 зокрема: дій державних органів та/або органів місцевого самоврядування, в тому числі виконавчої влади, що перешкоджають законній діяльності Стороні-1, несприятливих погодних умов, внаслідок чого виконання будівельних робіт не допускається/не дозволяється; нокдауни, карантин, , невиконання Стороною-2 обов'язків, передбачених цим Договором; внаслідок дій інших факторів, незалежних від волевиявлення Сторони-1, у разі вжиття Стороною-1 усіх заходів, спрямованих на своєчасність виконання зобов'язання.
Пунктом 1.9. передбачено, що про фактичний термін введення Об'єкту в експлуатацію Сторона-1 повідомляє Сторону-2 засобами мобільного зв'язку чи/або письмово, рекомендованим листом з повідомленням про вручення на адресу, зазначену у реквізитах Договору в порядку передбаченому розділом 7 Договору.
З матеріалів справи вбачається, що листом від 30 грудня 2022 за вих. №42 та повторно листом від 10 липня 2023 року за вих. №64-01 ТОВ «Оптіма Буд» повідомило ОСОБА_1 про відтермінування виконання зобов'язань за договором, а саме про продовження в односторонньому порядку орієнтовного строку прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію та визначення такого строку два роки після припинення чи скасування воєнного стану або стану війни (а.с.79-81, 83-85).
Докази введення об'єкту будівництва в експлуатацію станом на час розгляду справи матеріали справи не містять.
З врахуванням встановлених у даній справі обставин, ефективним способом захисту порушених прав позивача є визнання майнових прав на об'єкт інвестування. В цій частині позовних вимог судом першої інстанції було відмовлено у задоволенні позову проте рішення суду першої інстанції саме в цій частині оскаржено представником позивача.
Враховуючи вказане, беручи до уваги вищевказану правову позицію Верховного Суду колегія суддів апеляційного суду приходить до висновку про часткове задоволення позовних вимог ОСОБА_1 та визнання за останнім майнових прав на об'єкт інвестування у формі квартири АДРЕСА_1 , на підставі договору № П.60-61 резервування майнових прав на житлову нерухомість від 01.10.2021 року укладеного ОСОБА_1 з Товариством з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» (код ЄДРПОУ 40650833).
Водночас, враховуючи вище наведене, підстави щодо належного способу захисту колегія суддів вважає частково слушними доводи апеляційної скарги представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» - адвоката Лихошвая Сергія Олександровича в частині підстав скасування рішення суду яким було зобов'язано ТОВ «Оптіма Буд» укласти з позивачем договір купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомості, яким є квартира АДРЕСА_1 , на умовах, визначених договором №П.60-61 про резервування нерухомості для передачі у власність, укладеним 01 жовтня 2021 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» та ОСОБА_1 .
Разом з цим при ухваленні оскаржуваного рішення судом першої інстанції враховано, що умовами Договору резервування передбачено сплату ОСОБА_1 грошових коштів з метою підтвердження його намірів укласти в майбутньому з ТОВ «Оптіма Буд» Договір купівлі-продажу майнових прав на Об'єкт нерухомості (п.п.1.1, 2.4., п.п. 3.2.3 та 3.2.6 п.3.2. Договору резервування).
Зокрема колегія суддів погоджується з висновками місцевого суду щодо безпідставності збільшення ТОВ «Оптіма Буд» вартості одного кв.м. спірного об'єкта нерухомості оскільки таке суперечить п.2.2 договору № П.60-61 і свідчить про вільне тлумачення забудовником його змісту. Так відповідно до п.2.11 договору № П.60-61 відповідачем не подано доказів збільшення вартості будівництва .
Також апеляційний суд погоджується з висновком місцевого суду щодо невиконання відповідачем умов передбачених п.6.3 договору№ П.60-61щодо повідомлення протягом двох днів іншої сторони про виникнення обставин непереборної сили.
За таких обставин апеляційні скарги сторін у справі підлягають до часткового задоволення, а рішення суду частковому скасуванню з постановленням у його відповідних частинах нового рішення.
Згідно з п.2 ч.1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Керуючись ст.ст. 141, 367, 374, 382, 383, 384 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» - адвоката Лихошвая Сергія Олександровича задовольнити частково.
Рішення Київського районного суду м. Полтави від 01 серпня 2025 року в частині задоволених позовних вимог скасувати.
Ухвалити в цій частині нове рішення.
Відмовити в зобов'язанні Товариства з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» укласти з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомості, яким є квартира АДРЕСА_1 , на умовах, визначених договором №П.60-61 про резервування нерухомості для передачі у власність, укладеним 01 жовтня 2021 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» та ОСОБА_1 .
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Борзовця Олександра Володимировича задовольнити частково.
Рішення Київського районного суду м. Полтави від 01 серпня 2025 року в частині відмовлених позовних вимог скасувати.
Ухвалити в цій частині нове рішення.
Визнати за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) майнові права на об'єкт інвестування у формі квартири АДРЕСА_1 , на підставі договору № П.60-61 резервування майнових прав на житлову нерухомість від 01.10.2021 року укладеного ОСОБА_1 з Товариством з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» (код ЄДРПОУ 40650833).
В іншій частині щодо розподілу судових витрат рішення Київського районного суду м. Полтави від 01 серпня 2024 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня її проголошення, шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.
Повний текст постанови складено 19 лютого 2026 року.
Головуючий О.О. Панченко
Судді С.Б. Бутенко
О.І. Обідіна