11 лютого 2026 року
м. Київ
справа № 674/921/22
провадження № 61-12443св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
судді-доповідача - Калараша А. А.,
суддів: Грушицького А. І., Литвиненко І. В., Петрова Є. В., Пророка В. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро»,
розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Хмельницького апеляційного суду від 02 вересня 2025 року, ухвалену колегією у складі суддів Ярмолюка О. І., Грох Л. М., Янчук Т. О.,
Короткий зміст позовних вимог
1. У серпні 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» (далі - ТОВ «Енселко Агро») про усунення перешкод у користуванні правом власності.
2. Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що він є власником земельної ділянки, площею 2,3077 га з кадастровим номером 6821885000:05:002:0001, розташованої на території колишньої Маліївецької сільської ради Дунаєвецького району Хмельницької області (на теперішній час - Кам'янець-Подільський район Хмельницької області) та призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (далі - земельна ділянка 6821885000:05:002:0001).
3. 01 серпня 2012 року сторони уклали договір оренди землі, за умовами якого ТОВ «Енселко Агро» набуло у строкове платне користування земельну ділянку 6821885000:05:002:0001 строком на 5 років. Право ТОВ «Енселко Агро» на оренду земельної ділянки зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 02 серпня 2013 року.
4. На підставі додаткової угоди від 21 квітня 2015 року строк договору оренди землі продовжено до 02 серпня 2028 року, про що зроблено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право 2044491).
5. Позивач зазначав, що він не укладав із ТОВ «Енселко Агро» додаткову угоду до договору оренди землі та не підписував цю угоду, у нього не було волевиявлення та наміру продовжувати договір оренди землі. Оскільки сторони не досягли згоди щодо продовження строку оренди земельної ділянки, то додаткова угода є неукладеною, а строк дії оренди сплив.
6. Спірна земельна ділянка знаходиться у фактичному користуванні ТОВ «Енселко Агро» без будь-яких правових підстав, а її зайняття відповідачем треба розглядати як таке, що не пов'язане з позбавленням власника його права володіння на цю ділянку. Відтак у порядку задоволення негаторного позову ТОВ «Енселко Агро» зобов'язане повернути позивачу земельну ділянку.
7. За таких обставин ОСОБА_1 просив суд зобов'язати ТОВ «Енселко Агро» усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою 6821885000:05:002:0001, що належить йому на праві власності, шляхом повернення земельної ділянки власнику (т. 1 а. с. 3 зв., 4).
8. У тому ж місяці ОСОБА_1 звернувся до суду з аналогічним позовом до ТОВ «Енселко Агро».
9. Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що він є власником земельної ділянки, площею 2,132 га, з кадастровим номером 6821885000:05:002:0035, розташованої на території колишньої Маліївецької сільської ради Дунаєвецького району Хмельницької області (на теперішній час - Кам'янець-Подільський район Хмельницької області) та призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (далі - земельна ділянка 6821885000:05:002:0035).
10. 01 липня 2012 року сторони уклали договір оренди землі, за умовами якого він передав ТОВ «Енселко Агро» у строкове платне користування земельну ділянку 6821885000:05:002:0035 строком на 5 років. Право ТОВ «Енселко Агро» на оренду земельної ділянки зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03 вересня 2014 року.
11. На підставі додаткової угоди від 21 квітня 2015 року строк договору оренди землі продовжено до 03 вересня 2029 року, про що зроблено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право 6928506).
12. Позивач зазначав, що він не укладав із ТОВ «Енселко Агро» додаткову угоду до договору оренди землі та не підписував цю угоду, у нього не було волевиявлення та наміру продовжувати договір оренди землі. Оскільки сторони не досягли згоди щодо продовження строку оренди земельної ділянки, то додаткова угода є неукладеною, а строк дії оренди сплив.
13. Спірна земельна ділянка знаходиться у фактичному користуванні ТОВ «Енселко Агро» без будь-яких правових підстав, а її зайняття відповідачем треба розглядати як таке, що не пов'язане з позбавленням власника його права володіння на цю ділянку. Відтак у порядку задоволення негаторного позову ТОВ «Енселко Агро» зобов'язане повернути позивачу земельну ділянку.
14. За таких обставин ОСОБА_1 просив суд зобов'язати ТОВ «Енселко Агро» усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою 6821885000:05:002:0035, що належить йому на праві власності, шляхом повернення земельної ділянки власнику (т. 1 а. с. 104 зв., 105).
15. У тому ж місяці ОСОБА_1 звернувся до суду з аналогічним позовом до ТОВ «Енселко Агро».
16. Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що він є власником земельної ділянки площею 2,096 га з кадастровим номером 6821885000:05:002:0034, розташованої на території колишньої Маліївецької сільської ради Дунаєвецького району Хмельницької області (на теперішній час - Кам'янець-Подільський район Хмельницької області) та призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (далі - земельна ділянка 6821885000:05:002:0034).
17. 01 липня 2012 року сторони уклали договір оренди землі, за умовами якого він передав ТОВ «Енселко Агро» у строкове платне користування земельну ділянку 6821885000:05:002:0034 строком на 5 років. Право ТОВ «Енселко Агро» на оренду земельної ділянки зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 10 вересня 2014 року.
18. На підставі додаткової угоди від 21 квітня 2015 року строк договору оренди землі продовжено до 10 вересня 2029 року, про що зроблено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право 7002313).
19. Позивач зазначав, що він не укладав із ТОВ «Енселко Агро» додаткову угоду до договору оренди землі та не підписував цю угоду, у нього не було волевиявлення та наміру продовжувати договір оренди землі. Оскільки сторони не досягли згоди щодо продовження строку оренди земельної ділянки, то додаткова угода є неукладеною, а строк дії оренди сплив.
20. Спірна земельна ділянка знаходиться у фактичному користуванні ТОВ «Енселко Агро» без будь-яких правових підстав, а її зайняття відповідачем треба розглядати як таке, що не пов'язане з позбавленням власника його права володіння на цю ділянку. Відтак у порядку задоволення негаторного позову ТОВ «Енселко Агро» зобов'язане повернути позивачу земельну ділянку.
21. За таких обставин ОСОБА_1 просив суд зобов'язати ТОВ «Енселко Агро» усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою 6821885000:05:002:0034, що належить йому на праві власності, шляхом повернення земельної ділянки власнику (т. 2 а. с. 3 зв., 4).
22. Дунаєвецький районний суд Хмельницької області ухвалою від 05 грудня 2022 року об'єднав усі позови ОСОБА_1 в одне провадження (т. 2 а. с. 94).
23. У квітні 2024 року ОСОБА_1 подав до суду заяву про зміну предмету позову, в якій додатково просив суд:
- визнати відсутнім у ТОВ «Енселко Агро» права оренди земельної ділянки 6821885000:05:002:0001, що належить йому на праві власності;
- визнати відсутнім у ТОВ «Енселко Агро» права оренди земельної ділянки 6821885000:05:002:0034, що належить йому на праві власності;
- визнати відсутнім у ТОВ «Енселко Агро» права оренди земельної ділянки 6821885000:05:002:0035, що належить йому на праві власності (т. 2 а. с. 229, 230).
24. Дунаєвецький районний суд Хмельницької області ухвалою від 13 червня 2024 року прийняв заяву ОСОБА_1 про зміну предмета позову у справі (т. 2 а. с. 239).
Короткий зміст судових рішень судів першої і апеляційної інстанцій та мотиви їх прийняття
25. Дунаєвецький районний суд Хмельницької області рішенням від 14 травня 2025 року позов ОСОБА_1 задовольнив.
Визнав відсутнім у ТОВ «Енселко Агро» право оренди земельної ділянки 6821885000:05:002:0001, що належить на праві власності ОСОБА_1 .
Зобов'язав ТОВ «Енселко Агро» усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою 6821885000:05:002:0001, що належить на праві власності ОСОБА_1 , шляхом повернення вказаної земельної ділянки власнику ОСОБА_1 .
Визнав відсутнім у ТОВ «Енселко Агро» право оренди земельної 6821885000:05:002:0034, що належить на праві власності ОСОБА_1 .
Зобов'язав ТОВ «Енселко Агро» усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою 6821885000:05:002:0034, що належить на праві власності ОСОБА_1 , шляхом повернення вказаної земельної ділянки власнику ОСОБА_1 .
Визнав відсутнім у ТОВ «Енселко Агро» право оренди земельної ділянки 6821885000:05:002:0035, що належить на праві власності ОСОБА_1 .
Зобов'язав ТОВ «Енселко Агро» усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою 6821885000:05:002:0035, що належить на праві власності ОСОБА_1 , шляхом повернення вказаної земельної ділянки власнику ОСОБА_1 (т. 3 а. с. 62-66).
26. Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що за договорами оренди землі від 01 липня та 01 серпня 2012 року ТОВ «Енселко Агро» набуло право оренди належних ОСОБА_1 земельних ділянок строком на 5 років. ОСОБА_1 не підписував додаткові угоди від 21 квітня 2015 року, на підставі яких був продовжений строк оренди земельних ділянок. Оскільки сторони не досягли згоди з усіх істотних умов договору оренди землі, то додаткові угоди до цих договорів є неукладеними, а порушене право ОСОБА_1 підлягає захисту шляхом визнання відсутнім у ТОВ «Енселко Агро» права оренди земельних ділянок і повернення позивачу цих ділянок. Факт непідписання ОСОБА_1 додаткової угоди до договору оренди землі щодо земельної ділянки 6821885000:05:002:0034 підтверджується висновком експерта. Водночас ТОВ «Енселко Агро» не надало суду оригінали додаткових угод до договору оренди землі щодо земельної ділянки 6821885000:05:002:0001 і земельної ділянки 6821885000:05:002:0035, а також не довело факт втрати цих угод. Відтак укладення додаткових угод до договорів оренди землі щодо земельної ділянки 6821885000:05:002:0001 і земельної ділянки 6821885000:05:002:0035 не доведено, а тому державна реєстрація речового права ТОВ «Енселко Агро» на ці ділянки не може вважатися законною. Сам по собі факт отримання ОСОБА_1 від відповідача плати за користування земельними ділянками не вказує на прийняття ним усіх істотних умов договорів оренди землі, а лише підтверджує згоду позивача на платне користування ТОВ «Енселко Агро» його земельними ділянками.
27. Хмельницький апеляційний суд постановою від 02 вересня 2025 року апеляційну скаргу ТОВ «Енселко Агро» задовольнив. Рішення Дунаєвецького районного суду Хмельницької області від 14 травня 2025 року скасував та ухвалив нове рішення. В задоволенні позову ОСОБА_1 відмовив. Вирішив питання про розподіл судових витрат (т. 3 а. с. 120-127).
28. Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції виходив з того, що ОСОБА_1 не довів не підписання ним додаткових угод до договорів оренди землі від 21 квітня 2015 року щодо передачі в оренду спірних земельних ділянок.
29. Проведена у справі експертиза не надала чіткого висновку про те, що підпис на додатковій угоді до договору оренди землі щодо земельної ділянки 6821885000:05:002:0034 не належить ОСОБА_1 . Висновок експерта про «ймовірність» не може бути підставою для висновку про не підписання позивачем указаної додаткової угоди. Відтак цей висновок є неналежним доказом (див. постанову Верховного Суду від 04 вересня 2019 року у справі № 760/10691/18).
30. Інших доказів на підтвердження підстав заявленого позову ОСОБА_1 не надано.
31. В суді першої інстанції ОСОБА_1 заявив клопотання про призначення почеркознавчої експертизи щодо його підписів на двох інших додаткових угодах до договору оренди землі (щодо передачі оренду земельної ділянки 6821885000:05:002:0001 і земельної ділянки 6821885000:05:002:0035). Місцевий суд не розглянув ці клопотання.Натомість ухвалою від 24 липня 2025 року апеляційний суд роз'яснив сторонам право на вчинення процесуальної дії та заявлення клопотання про призначення такої експертизи на стадії апеляційного розгляду справи. Разом із тим, ні ОСОБА_1 , ні ТОВ «Енселко Анро» не подали суду апеляційної інстанції відповідні клопотання про призначення почеркознавчої експертизи.
32. Оскільки за договорами оренди землі, що були укладені між сторонами у письмовій формі, ТОВ «Енселко Агро» набуло реєстраційне речове право на спірні земельні ділянки, а строк договорів не закінчився, то підстав для визнання відсутнім у ТОВ «Енселко Агро» права оренди земельних ділянок і повернення їх ОСОБА_1 немає.
33. Також очевидно, що дії ОСОБА_1 , який визнавав і виконував зобов'язання за договорами оренди землі, а згодом пред'явив до ТОВ «Енселко Агро»позов про визнання відсутнім права оренди та повернення земельних ділянок, є суперечливими та недобросовісними.
34. З огляду на те, що ОСОБА_1 виконував зобов'язання за чинними договорами оренди землі, що укладені сторонами у належній (письмовій) формі, то його дії щодо отримання орендної плати не можуть характеризуватися як конклюдентні дії.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи
35. 06 жовтня 2025 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга ОСОБА_1 , подана через підсистему «Електронний суд» представником - адвокатом Наталюк Н. М., на постанову Хмельницького апеляційного суду від 02 вересня 2025 року, в якій заявник просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
36. Касаційна скарга мотивована тим, щофакт отримання позивачем від відповідача плати за користування земельними ділянками не свідчить про прийняття позивачем всіх істотних умов договорів оренди землі, а лише підтверджує згоду позивача на оплатне користування відповідачем його земельних ділянок та отримання за це відповідної плати без визначення інших істотних умов договорів, зокрема, строку дії договору, орендної плати із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
37. При цьому за період із 2012-2017 роки позивач отримував орендну плату на підставі укладених і чинних договорів оренди землі від 01 липня та 01 серпня 2012 року, а тому посилання суду апеляційної інстанції на те, що отримання орендної плати за цей період свідчить про прийняття позивачем додаткових угод від 21 квітня 2015 року до договорів оренди землі є безпідставними.
38. Тому за умови не підписання позивачем додаткових угод від 21 квітня 2015 року до договорів оренди землі від 01 липня та 01 серпня 2012 року не має підстав стверджувати, що між сторонами було погоджено всі істотні умови продовження дії договорів оренди землі, а отримання плати за користування земельною ділянкою при не укладенні додаткової угоди не свідчить про схвалення орендодавцем умов додаткової угоди в цілому.
39. Як встановлено в цій справі сторони договорів оренди (додаткових угод до договорів оренди землі) в письмовій формі не уклали, а тому в спірних правовідносинах виключається можливість укладення спірних договорів шляхом вчинення конклюдентних дій та не вбачається підстав для застосування доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки).
40. Від сторони відповідача не надходило відзиву на касаційну скаргу.
Провадження у суді касаційної інстанції
41. Верховний Суд ухвалою від 10 листопада 2025 року відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 , поданою його представником - адвокатом Наталюк Н. М., на постанову Хмельницького апеляційного суду від 02 вересня 2025 року, витребував матеріали справи із суду першої інстанції.
42. У грудні 2025 року матеріали цивільної справи № 674/921/22 надійшли до Верховного Суду.
43. Верховний Суд ухвалою від 02 лютого 2026 року призначив справу до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження колегією в складі п'яти суддів.
44. Як на підставу касаційного оскарження заявник посилається на те, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновків, викладених у постановах Великої палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16, від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13, від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14, від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13, від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16, від 26 листопада 2023 року у справі № 513/879/19, постановах Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17, від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22, постановах Верховного Суду від 04 лютого 2020 року у справі № 2/2218/3845/11, від 02 грудня 2020 року у справі № 759/22877/19, від 27 січня 2021 року у справі № 297/3225/16, від 24 лютого 2021 року у справі № 2604/8284/12, від 21 грудня 2021 року у справі № 687/328/20, від 17 січня 2022 року у справі № 687/358/20, від 30 листопада 2022 року у справі № 687/182/20, від 13 лютого 2023 року у справі № 687/329/20, від 13 березня 2023 року у справі № 383/75/21, від 14 березня 2023 року у справі № 383/76/21, від 03 січня 2025 року у справі № 682/459/23 [пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України)].
Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій фактичні обставини справи
45. Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину від 11 листопада 2014 року є власником земельної ділянки 6821885000:05:002:0001 (т. 1 а. с. 8).
46. 01 серпня 2012 року ОСОБА_2 та ТОВ «Енселко Агро» уклали договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_2 передала ТОВ «Енселко Агро» земельну ділянку 6821885000:05:002:0001 у строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 5 років із внесенням орендарем щорічно (до 30 грудня року) орендної плати у розмірі 1 974,97 грн (з урахуванням індексів інфляції). 02 серпня 2013 року Реєстраційна служба Дунєвецького районного управління юстиції Хмельницької зареєструвала у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право ТОВ «Енселко Агро» на оренду земельної ділянки 6821885000:05:002:0001 (номер запису про інше речове право 2044491) (т. 2 а. с. 107-109).
47. ОСОБА_1 передав ТОВ «Енселко Агро» земельну ділянку 6821885000:05:002:0001 за актом приймання-передачі земельної ділянки в оренду від 17 липня 2013 року (т. 2 а. с. 110).
48. Додатковою угодою від 21 квітня 2015 року ОСОБА_1 (як правонаступник ОСОБА_2 ) та ТОВ «Енселко Агро» внесли зміни до договору оренди землі від 01 серпня 2012 року. Зокрема, сторони продовжили строк оренди земельної ділянки до 02 серпня 2028 року і визначили розмір орендної плати з розрахунку 5,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (74 001,98 грн), що складає 4 070,10 грн на рік. Ці зміни до договору оренди землі зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 10 березня 2017 року (т. 1 а. с. 10-12).
49. На підставі державного акта на право приватної власності на землю від 25 листопада 2014 року серії Р1 № 824335 ОСОБА_1 є власником земельної ділянки 6821885000:05:002:0035 (т. 1 а. с. 110).
50. 01 липня 2012 року сторони уклали договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_1 передав ТОВ «Енселко Агро» земельну ділянку 6821885000:05:002:0035 у строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 5 років із внесенням орендарем щорічно (до 30 грудня року) орендної плати у розмірі 1 974,97 грн (з урахуванням індексів інфляції) (т. 1 а. с. 113-115).
51. 03 вересня 2014 року Реєстраційна служба Дунаєвецького районного управління юстиції Хмельницької зареєструвала у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право ТОВ «Енселко Агро» на оренду земельної ділянки 6821885000:05:002:0035 (номер запису про інше речове право 6928506) (т. 1 а. с. 111).
52. ОСОБА_1 передав ТОВ «Енселко Агро» земельну ділянку 6821885000:05:002:0035 за актом приймання-передачі земельної ділянки в оренду без дати (т. 2 а. с. 122 зв.).
53. Додатковою угодою від 21 квітня 2015 року ОСОБА_1 та ТОВ «Енселко Агро» внесли зміни до договору оренди землі від 01 липня 2012 року. Зокрема, сторони продовжили строк оренди земельної ділянки до 03 вересня 2029 року і визначили розмір орендної плати з розрахунку 5,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (61 668,31 грн), що складає 3 391,76 грн на рік. Ці зміни до договору оренди землі зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24 червня 2016 року (т. 1 а. с. 116-119).
54. На підставі державного акта на право приватної власності на землю від 25 листопада 2014 року серії Р1 № 824336 ОСОБА_1 є власником земельної ділянки 6821885000:05:002:0034 (т. 2 а. с. 9).
55. 01 липня 2012 року сторони уклали договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_1 передав ТОВ «Енселко Агро» земельну ділянку 6821885000:05:002:0034 у строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 5 років із внесенням орендарем щорічно (до 30 грудня року) орендної плати у розмірі 1 974,97 грн (з урахуванням індексів інфляції) (т. 2 а. с. 12-14).
56. 10 вересня 2014 року Реєстраційна служба Дунаєвецького районного управління юстиції Хмельницької зареєструвала у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право ТОВ «Енселко Агро» на оренду земельної ділянки 6821885000:05:002:0034 (номер запису про інше речове право 7002313) (т. 2 а. с. 10).
57. ОСОБА_1 передав ТОВ «Енселко Агро» земельну ділянку 6821885000:05:002:0034 за актом приймання-передачі земельної ділянки в оренду без дати (т. 2 а. с. 137).
58. Додатковою угодою від 21 квітня 2015 року ОСОБА_1 та ТОВ «Енселко Агро» внесли зміни до договору оренди землі від 01 липня 2012 року. Зокрема, сторони продовжили строк оренди земельної ділянки до 10 вересня 2029 року і визначили розмір орендної плати з розрахунку 5,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (61 668,31 грн), що складає 3 391,76 грн на рік. Ці зміни до договору оренди землі зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24 червня 2016 року (т. 2 а. с. 15-18).
59. Протягом 2018-2021 років ТОВ «Енселко Агро» перераховувало ОСОБА_1 орендну плату за користування вказаними земельними ділянками згідно з укладеними договорами оренди землі.
Позиція Верховного Суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови
60. Статтею 202 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) встановлено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).
61. Відповідно до статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
62. За змістом статті 207 ЦК України (в редакції на час виникнення спірних відносин) правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
63. В силу частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
64. Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
65. Як передбачено частиною першою статті 638 ЦК України (в редакції на час виникнення спірних відносин), договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
66. Із положень частини першої статті 640 ЦК України слідує, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.
67. Частиною першою статті 93 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
68. Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
69. За змістом частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
70. Порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначається Законом України від 06 жовтня 1998 року №161-ХІV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-ХІV).
71. В силу статті 13 Закону № 161-ХІV договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
72. Згідно з частиною першою статті 14 Закону № 161-ХІV договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
73. Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови (стаття 15 Закону № 161-ХІV).
74. Статтями 125 і 126 ЗК України визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
75. Відповідно до статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
76. Із положень частини першої статті 4, частини першої статті 5 Закону № 1952-ІV слідує, що державній реєстрації прав підлягає право оренди земельної ділянки.
77. Аналіз указаних правових норм дає підстави для висновку, що правочином є вольова дія учасників цивільних відносин, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Указані цивільно-правові результати мають бути досягнуті внаслідок правомірних дій суб'єктів цивільного права.
78. У двосторонньому правочині волевиявлення сторін повинно бути взаємним (зустрічним) і спрямованим на досягнення спільної мети. Такі правочини називаються договорами.
79. Цивільне законодавство встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину, зокрема зміст правочину має бути зафіксований у документі, підписаному сторонами. Отже, підпис є невід'ємним елементом (реквізитом) письмової форми договору, наявність підпису підтверджує наміри та волевиявлення сторін, а також забезпечує їх ідентифікацію.
80. Договір є укладеним, якщо сторони з дотриманням установленої законом форми досягли згоди (домовленості) щодо всіх істотних умов договору.
81. Право оренди - це один із видів речового права на чуже майно, в тому числі на земельну ділянку, яке складається з права тимчасового володіння та користування майном. Відносини, пов'язані з орендою землі, здійснюються на договірних засадах.
82. За своєю правовою природою договір оренди землі є консенсуальною, двосторонньою та відплатною угодою, при укладенні якої орендодавець зобов'язується передати орендареві земельну ділянку у строкове володіння та користування, а орендар, у свою чергу, зобов'язується використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням для особистої мети та вносити орендодавцеві плату за землю (орендну плату).
83. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
84. За загальним правилом договір оренди землі є укладеним з моменту, коли сторони досягли згоди з усіх істотних умов, а саме з моменту підписання ними договору. Разом із тим, якщо інше не передбачено умовами договору, цей договір набирає чинності з часу державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
85. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц сформульовано правовий висновок про те, що підпис є невід'ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію. Якщо сторони не досягли згоди з істотних умов договору оренди землі, то такий договір є неукладеним, тобто такий, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
86. Водночас у постанові від 26 жовтня 2022 року у справі №227/3760/19-ц Велика Палата Верховного Суду зазначила, що за змістом законодавчого регулювання, наведеного як у загальних положеннях про правочини, так і в спеціальних приписах глави 58 ЦК України, якщо договір оренди (найму) будівлі хоча й має ознаки неукладеного, але виконувався обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав.
87. Тобто, суду необхідно встановити не просто факт використання спірного майна орендарем, а й те, чи сплачував орендар за таке використання орендодавцю та його правонаступникам і чи приймали вони таку оплату. У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).
88. Висловлене вище про можливість визначити фактичне укладення правочину у спосіб його виконання (за відсутності законодавчих застережень про інше) не суперечить викладеному в постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц правовому висновку про те, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено.
89. Крім того, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05 червня 2018 року у справі №338/180/17 і Верховний Суд у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 дійшли висновку про те, що не можна вважати неукладеним договір після його повного або часткового виконання сторонами.
90. Обґрунтовуючи свої вимоги, позивач посилався на те, що він не підписував додаткових угод від 21 квітня 2015 року до договорів оренди землі від 01 липня та 01 серпня 2012 року, які укладені між ним та ТОВ «Енселко Агро», тому вони є неукладеними.
91. У справі, яка переглядається в касаційному порядку, судами встановлено, що 01 липня 2012 року сторони уклали два договори оренди землі, за умовами яких ОСОБА_1 передав ТОВ «Енселко Агро» земельну ділянку 6821885000:05:002:0034 та земельну ділянку 6821885000:05:002:0035 у строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 5 років.
92. 01 серпня 2012 року ОСОБА_2 (правонаступником якої є позивач) і ТОВ «Енселко Агро» уклали договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_2 передала ТОВ «Енселко Агро» земельну ділянку 6821885000:05:002:0001 у строкове платне користування на аналогічних умовах. ОСОБА_1 як правонаступник ОСОБА_2 набув права та обов'язки орендодавця за договором оренди землі від 01 серпня 2012 року.
93. Зазначені договори оренди землі укладені у письмовій формі та підписані сторонами, а ТОВ «Енселко Агро» зареєструвало за собою право оренди на земельні ділянки у встановленому законом порядку.
94. На виконання зазначених договорів оренди землі ОСОБА_1 передав ТОВ «Енселко Агро» земельні ділянки для ведення сільськогосподарського виробництва, про що сторони склали відповідні акти приймання-передачі земельних ділянок в оренду.
95. Зі змісту позовних заяв вбачається, що ОСОБА_1 не спростовував факту укладення сторонами договорів оренди землі від 01 липня та 01 серпня 2012 року, а в касаційній скарзі фактично підтвердив факт укладення ним таких договорів, вказавши, що за період 2012-2017 років позивач отримував орендну плату на підставі укладених і чинних договорів оренди землі від 01 липня та 01 серпня 2012 року.
96. Після закінчення строку договорів оренди землі ОСОБА_1 не вимагав у відповідача повернення земельних ділянок. Водночас за додатковими угодами від 21 квітня 2015 року строк дії договорів оренди землі було продовжено.
97. Протягом 2018-2021 років ТОВ «Енселко Агро» використовувало земельні ділянки за цільовим призначенням і вносило орендну плату за таке використання на користь ОСОБА_1 , який приймав цю плату та будь-яких заперечень з приводу використання відповідачем земельних ділянок після 2017 року не висловлював.
98. Таким чином, суд апеляційної інстанції, встановивши, що оспорювані додаткові угоди до договорів оренди землі виконувалася обома сторонами, зокрема, відповідач користувався земельними ділянками після 2017 року, коли за умовами договорів оренди землі строк їх оренди закінчився, сплачував орендну плату протягом 2018-2021 років, а позивач фактично не заперечував проти продовження строку оренди земельних ділянок, прийнявши відповідні орендні платежі, дійшов правильного висновку про відмову в задоволенні позовних вимог про визнання відсутнім у ТОВ «Енселко Агро» права оренди земельних ділянок та зобов'язання повернути їх власнику.
99. Наведене узгоджується із висновками Верховного Суду, зробленими у постановах від 11 грудня 2024 року у справі № 582/332/21, від 01 квітня 2025 року у справі № 683/391/23, від 18 вересня 2025 року у справі № 193/784/22, від 18 грудня 2025 року у справі № 393/613/22 у подібних правовідносинах, згідно з якими встановлення факту виконання сторонами договорів оренди (додаткових угод), зокрема, користування земельною ділянкою орендарем та отримання орендної плати орендодавцем, виключає кваліфікацію таких правочинів як неукладених.
100. Висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством (частина перша статті 102 ЦПК України).
101. Згідно з частиною першою статті 103 ЦПК України суд призначає експертизу у справі за сукупності таких умов: 1) для з'ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо; 2) сторонами (стороною) не надані відповідні висновки експертів із цих самих питань або висновки експертів викликають сумніви щодо їх правильності.
102. Висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 89 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні (стаття 110 ЦПК України).
103. З матеріалів справи встановлено, що позивач в суді першої інстанції заявляв клопотання про призначення почеркознавчих експертиз, у яких просив призначити почеркознавчу експертизу та на вирішення експертизи поставити питання, чи виконаний підпис в додаткових угодах від 21 квітня 2015 року до договорів оренди землі від 01 липня та 01 серпня 2012 року ОСОБА_1 чи іншою особою (т. 1 а. с. 5, 106, т. 2 а. с. 5).
104. Згідно з висновком експерта за результатами проведення судово-почеркознавчої експертизи від 20 березня 2025 року № 1349/24-26 підпис у додатковій угоді до договору оренди землі б/н, зареєстрованого 10 вересня 2014 року за № 7002313, укладеній між ОСОБА_1 та ТОВ «Енселко Агро» (щодо земельної ділянки 6821885000:05:002:0034), в розділі «підписи сторін» в колонці «від орендодавця» у рядку, відведеному для підпису орендодавця, ймовірно виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою (особами) (т. 3 а. с. 41-48).
105. Відхиляючи зазначений висновок експерта як неналежний доказ, суд апеляційної інстанції виходив з того, що проведена експертиза не надала чіткого висновку про те, що підпис на додатковій угоді до договору оренди землі щодо земельної ділянки 6821885000:05:002:0034 не належить ОСОБА_1 , висновок експерта про «ймовірність» не може бути підставою для висновку про непідписання позивачем указаної додаткової угоди.
106. Наведене узгоджуються із висновками, зробленими Верховним Судом у постановах від20 лютого 2019 року у справі № 2-690/12, від 04 вересня 2019 року у справі № 760/10691/18, у яких вказано, що висновок експерта про «ймовірність» не може бути підставою для висновку про те, що підпис вчинений не стороною правочину. Висновок експерта у такому випадку має досліджуватись у системному аналізі із іншими письмовими доказами, зібраними у справі.
107. Враховуючи наведене, а також беручи до уваги ті обставини, що позивач фактично висловив волевиявлення на продовження договірних відносин сторін, шляхом виконання зобов'язань за договором оренди землі від 01 липня 2012 року та отримання орендної плата, а відповідач надалі використовував земельну ділянку та сплачував позивачу орендну плату, тому відсутні підстави вважати, що додаткова угода від 21 квітня 2015 року до договору оренди землі від 01 липня 2012 року, зареєстрованого 10 вересня 2014 року за № 7002313, є неукладеною.
108. Водночас почеркознавча експертиза у справі щодо підписів у додаткових угодах до договорів оренди землі щодо земельних ділянок 6821885000:05:002:0035 та6821885000:05:002:0001 не була проведена в суді першої інстанції.
109. Ухвалою від 24 липня 2025 року апеляційний суд роз'яснив сторонам право на вчинення процесуальної дії (стаття 12 ЦПК України) та заявлення клопотання про призначення такої експертизи на стадії апеляційного розгляду справи (т. 3 а. с. 94). Разом із тим, сторони не подавали суду апеляційної інстанції відповідні клопотання про призначення почеркознавчої експертизи.
110. При цьому з матеріалів справи встановлено, що сторони не надали оригіналів додаткових угод від 21 квітня 2015 року до договорів оренди землі від 01 липня 2012 року, зареєстрованого 03 вересня 2014 року за № 6928506, та від 01 серпня 2012 року, зареєстрованого 08 серпня 2013 року за № 4831037, тоді як відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Дунаєвецької міської ради на виконання вимог ухвали суду від 05 грудня 2022 року надав копії документів, що містяться в електронних реєстраційних справах щодо реєстрації права оренди на підставі договорів оренди та додаткових угод (т. 3 а. с. 101-149).
111. Зважаючи на викладене, суд апеляційної інстанції обґрунтовано виходив з того, що позивач не довів факту не підписання ним додаткових угод від 21 квітня 2015 року, яким продовжено строк дії договорів оренди землі від 01 липня та 01 серпня 2012 року, тоді як наявні у матеріалах справи докази підтверджують виконання сторонами таких договорів та додаткових угод.
112. Доводи касаційної скарги про те, що факт отримання позивачем від відповідача плати за користування земельними ділянками не свідчить про прийняття позивачем всіх істотних умов договорів оренди землі, а лише підтверджує згоду позивача на оплатне користування відповідачем його земельних ділянок та отримання за це відповідної плати без визначення інших істотних умов договорів, є необґрунтованими, оскільки отримання позивачем від відповідача орендної плати за користування земельними ділянками протягом 2018-2021 роках у визначеному сторонами у додаткових угодах розмірі, за встановлених у цій справі обставинах, свідчить про висловлення волевиявлення позивачем на продовження договірних відносин оренди землі на визначених сторонами умовах, а пред'явлення позову до суду про повернення земельних ділянок суперечить попередній поведінці позивача і є недобросовісною поведінкою.
113. Доводи касаційної скарги про те, що суди попередніх інстанцій застосували норму права без урахування висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16, від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13, від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14, від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13, від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16, від 26 листопада 2023 року у справі № 513/879/19, постановах Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17, від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22, постановах Верховного Суду від 04 лютого 2020 року у справі № 2/2218/3845/11, від 02 грудня 2020 року у справі № 759/22877/19, від 27 січня 2021 року у справі № 297/3225/16, від 24 лютого 2021 року у справі № 2604/8284/12, від 21 грудня 2021 року у справі № 687/328/20, від 17 січня 2022 року у справі № 687/358/20, від 30 листопада 2022 року у справі № 687/182/20, від 13 лютого 2023 року у справі № 687/329/20, від 13 березня 2023 року у справі № 383/75/21, від 14 березня 2023 року у справі № 383/76/21, від 03 січня 2025 року у справі № 682/459/23, є необґрунтованими, оскільки встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст спірних правовідносин, у зазначеній заявником справі та у справі, яка переглядається у касаційному порядку, є різними. При цьому у кожній справі суди виходять з її конкретних обставин та фактично-доказової бази, з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.
114. За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що доводи касаційної скарги не знайшли свого підтвердження.
115. Касаційний суд з урахуванням частини першої статті 400 ЦПК України переглянув у касаційному порядку оскаржуване судове рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження у цій справі.
116. Підстав для виходу за межі доводів касаційної скарги судом касаційної інстанції не встановлено.
117. Відповідно до частини третьої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення -без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
118. Доводи касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, висновків суду апеляційної інстанції не спростовують, на законність та обґрунтованість оскаржуваного судового рішення не впливають, тому колегія суддів дійшла висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції - без змін.
Щодо судових витрат
119. Оскільки суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.
Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Постанову Хмельницького апеляційного суду від 02 вересня 2025 рокузалишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Суддя-доповідач А. А. Калараш
Судді: А. І. Грушицький
І. В. Литвиненко
Є. В. Петров
В. В. Пророк