ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
17 лютого 2026 року Справа № 918/1061/24(450/3082/24)
Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Миханюк М.В., суддя Крейбух О.Г. , суддя Коломис В.В.
секретар судового засідання Порєчна Т.Г.
за участю представників сторін:
позивача: Костюченко С.А., адвоката, ордер на надання правничої допомоги від 16.02.2026 серія ВК №11626475
відповідача 1 : не з'явився
відповідача 2: не з'явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення господарського суду Рівненської області, ухваленого 09.12.25р. суддею Марачем В.В. у м.Рівному, повний текст складено 09.12.25р. у справі № 918/1061/24(450/3082/24)
за позовом ОСОБА_2 ( АДРЕСА_1 , ІН НОМЕР_1 )
до відповідачів: ОСОБА_3 ( АДРЕСА_2 , ІН НОМЕР_2 ), ОСОБА_1 ( АДРЕСА_3 , ІН НОМЕР_3 )
про визнання недійсним попереднього договору про купівлю-продаж квартири
Ухвалою Пустомитівського районного суду Львівської області від 08 липня 2024 року відкрито провадження у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 про визнання недійсним попереднього договору про купівлю-продаж квартири та призначено підготовче судове засідання.
В обґрунтування позову вказує, що 13 жовтня 2021 року ОСОБА_4 та Міськевич Микола уклали Договір простого товариства (договір про спільну діяльність) (далі -Договір).
Відповідно до пункту 1.1. Договору сторони взяли на себе зобов'язання:
“... шляхом об'єднання своїх вкладів і зусиль спільно діяти у формі простого товариства без створення юридичної особи з метою будівництва і прийняття в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями на земельній ділянці площею 0,4167 га, кадастровий номер 4623683300:01:001:0120, яка розташована за адресою АДРЕСА_4 в порядку передбаченому законодавством та отримання в особисту приватну власність квартир, приміщень та доходу у вигляді грошових коштів, отриманих в результаті виконання спільних дій, передбачених Договором."
В пункті 4.1. Договору учасники товариства погодили, що ведення спільних справ за укладеним ними Договором доручається Уповноваженій особі - ОСОБА_3 . Однак положення пункту 8.4. Договору містять пряму заборону учасникам передавати третім особам свої права за цим Договором без письмової згоди інших осіб.
Позивач зазначає, що всупереч цій забороні, 30 червня 2022 року ОСОБА_3 уклав з ОСОБА_5 попередній договір про купівлю-продаж квартири АДРЕСА_5 .
Позивач стверджує, що станом на момент укладення оспорюваного договору ОСОБА_3 мав лише потенційне право набути в особисту приватну власність 10% частки майна товариства в майбутньому виключно за умови завершення будівництва і прийняття будинку в експлуатацію. В той же час, останній умисно і протиправно як під час дії Договору простого товариства, так і після припинення зобов'язань за Договором у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено, підписує численну кількість договорів подібного роду (попередні договори купівлі-продажу квартир як у даному випаду, договори купівлі-продажу майнових прав і тд.), свідомо розуміючи, що при їх реалізації буде порушено домовленість учасників про розподіл всього створеного в результаті спільної діяльності майна між учасниками відповідно до Додатку №1 до Договору простого товариства.
Вказує, що ОСОБА_3 станом на момент укладення оспорюваного договору, не був власникам ні майнових прав на квартиру, ні самої квартири АДРЕСА_5 , яка мала бути збудована в майбутньому і яку останній зобов'язувався передати для ОСОБА_6 , на виконання умов укладеного з нею договору.
Стверджує, що попередній договір про купівлю-продаж квартири від 30 червня 2022 року не відповідає положенням статей 316-321 ЦК України, оскільки лише власнику належить право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, в тому числі, укладати попередні договори купівлі-продажу.
Також позивач звертає увагу на те, що в оспорюваному попередньому договорі про купівлю-продаж квартири від 30 червня 2022 року, який ОСОБА_4 уклав з ОСОБА_5 , немає жодного посилання на Договір простого товариства, на будь-яку його умову (пункт), зі змісту яких можна було б зробити висновок, що ОСОБА_4 при укладенні вказаного договору діяв як учасник (уповноважена особа) від імені та в інтересах простого товариства на підставі Договору простого товариства.
Рішенням Господарського суду Рівненської області від 09.12.2025 у справі №918/1061/24(450/3082/24) позов задоволено.
Визнано недійсним попередній договір про купівлю-продаж квартири АДРЕСА_5 , укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 30 червня 2022 року.
Стягнуто з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_3 , ІН НОМЕР_3 ) на користь ОСОБА_2 ( АДРЕСА_1 , ІН НОМЕР_1 ) 605 грн. 60 коп. судового збору.
Стягнуто з ОСОБА_3 ( АДРЕСА_2 , ІН НОМЕР_2 ) на користь ОСОБА_2 ( АДРЕСА_1 , ІН НОМЕР_1 ) 605 грн. 60 коп. судового збору.
Не погодившись із винесеним рішенням, ОСОБА_1 звернулася із апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Рівненської області у справі №918/1061/24 (№ 450/3082/24) від 09.12.2025. Скасувати ухвалу Пустомитівського районного суду Львівської області у справі № 450/3082/24 від 01.01.2025, а справу направити для подальшого розгляду до Пустомитівського районного суду Львівської області.
На думку скаржника, спір у справі № 450/3082/24 за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_7 , про визнання недійсним попереднього договору про купівлю - продаж квартири, є спором немайнового характеру, і також є спором про визнання недійсним правочину який не укладався боржником, а тому на нього не може бути поширена кваліфікаційна норма - стаття 7 Кодексу України з процедур банкрутства.
Наголошує, що правовідносини сторін Попереднього договору про купівлю - продаж квартири, укладеного 30 червня 2022 року між ОСОБА_1 , та Відповідачем 1, ОСОБА_3 є чіткі, визначені та вчинені у вільному волевиявленні із повною цивільною дієздатністю.
Договір був посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Якимів Н.Б. та зареєстровано у реєстрі за № 8182 що свідчить про дотриманість форми.
Звертає увагу, що за договором було здійснено розрахунок, сплачено повну вартість квартири, ціну якої сторони узгодили в розмірі 1 986 249, 60 грн, що свідчить про його виконання апелянтом, та про акцепт виконання.
Крім того, скаржник вказує, що будівництво багатоквартирного будинку АДРЕСА_4 , велось на земельній ділянці з кадастровим номером 4623683300:01:001:0120, власником якої ОСОБА_2 став тільки 30.09.2021, здійснювалось відповідачем - ОСОБА_3 , за його особисті кошті. Позивач ОСОБА_2 не здійснював будівництва об'єкту багатоквартирного будинку АДРЕСА_4 , та не володів майновими правами на цей об'єкт в той час коли апелянтом укладалось Попередній договір про купівлю - продаж квартири, від 30 червня 2022.
Звертає увагу на презумпцію правомірності правочину.
У відзиві на апеляційну скаргу позивач наводить свої міркування на спростування доводів скаржника та вказує на законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції.
Просить апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Рівненської області від 09.12.2025 у справі №918/1061/24(450/3082/24) залишите без задоволення. Рішення Господарського суду Рівненської області від 09.12.2025 у справі №918/1061/24(450/3082/24) залишити без змін.
17.02.2026 від представника скаржника надійшло клопотання про відкладення розгляду скарги вказує, що він не матиме змоги приймати участь у розгляді справи №918/1061/24(450/3082/24) у зв'язку із відключенням електроенергії, що буде планово проводитись у м. Тернополі для споживачів електроенергії за чергою 1.2.
В судове засідання з'явився представник позивача, який заперечив проти клопотання про відкладення розгляду справи.
Розглянувши подане клопотання про відкладення розгляду справи, судова колегія приходить до висновку про його відхилення, з огляду на таке.
Ч. 1 ст. 202 ГПК України визначає, що неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Відповідно до ч. 2 ст. 202 ГПК України визначено, що суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з таких підстав, зокрема, перша неявка в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними.
Згідно із ч. 11 ст. 270 ГПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, стосовно якого немає відомостей щодо його повідомлення про дату, час і місце судового засідання, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки будуть визнані судом поважними.
Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи (ч.12 ст. 270 ГПК України).
Як убачається із матеріалів справи відповідач був належним чином повідомлений про дату, час та місце розгляду справи, про, що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення ухвали суду від 14.01.26 про відкриття апеляційного провадження та призначення скарги до розгляду та про отримання її представником у електронному кабінеті та, зокрема, його клопотання про відкладення розгляду справи.
Крім того, колегія суддів зауважує, що ухвалою суду від 28.01.2026 було забезпечено представнику ОСОБА_1 - адвокату Грибу О.В. участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції у справі № 918/1061/24(450/3082/24). Слід звернути увагу, що в разі неможливості взяти участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції, представник скаржника міг взяти участь в засіданні особисто в приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду.
Також, скаржник не був позбавлений права, в порядку ст. 56 ГПК України, направити для участі у справі іншого представника або з'явитися особисто. Також, слід звернути увагу, що апеляційним судом явка сторін обов'язковою не визнавалась, а тому суд приходить до висновку, що судове засідання може відбутися без участі останнього.
Крім того, відповідач ОСОБА_3 , також в судове засідання не з'явився, ухвалу направлено на його поштову адресу.
Таким чином, враховуючи норми ст.ст.269, 273 ГПК України про межі перегляду справ в апеляційній інстанції, строки розгляду апеляційної скарги, та той факт, що неявка в засідання суду представників відповідачів, належним чином та відповідно до законодавства повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає перегляду оскарженого рішення, а тому, колегія суддів, визнала за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності представників останніх, за наявними у справі доказами.
В судовому засіданні представник позивача заперечив проти задоволення апеляційної скарги та надав пояснення на обґрунтування своєї позиції. Просить залишити рішення суду першої інстанції без змін.
Заслухавши пояснення представника позивача, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши повноту з'ясування та доведеність всіх обставин, що мають значення для справи, відповідність висновків, викладених в рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права при винесенні оскарженого рішення, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.
13.10.2021 між ОСОБА_2 (Сторона 1) та ОСОБА_3 (Сторона 2) укладено договір простого товариства (договір про спільну діяльність), посвідчений Віблим Л.З., приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за №1128.
Відповідно до п.1.1. договору простого товариства, сторони зобов'язалися шляхом об'єднання своїх вкладів і зусиль спільно діяти у формі простого товариства без створення юридичної особи з метою будівництва і прийняття в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями на земельній ділянці, площею 0,4167 за адресою: АДРЕСА_4 (кадастровий номер земельної ділянки 4623683300:01:001:0120) (надалі - Будинок), в порядку, передбаченому чинним законодавством та отримання в особисту приватну власність квартир, приміщень та доходу у вигляді грошових коштів, отриманих в результаті виконання спільних дій, передбачених цим Договором.
Згідно положень пунктів 2.2., 2.2.1. договору простого товариства, для досягнення мети, передбаченої п.1.1. цього договору, Сторона-1 вносить, як вклад в спільну діяльність право користування земельною ділянкою, площею 0,04167 за адресою: с. Зубра Пустомитівського району Львівської області, (кадастровий номер земельної ділянки 4623683300:01:001:0120).
Згідно положень пунктів 2.3.1., 2.3.2. договору простого товариства, для досягнення мети, передбаченої п.1.1. цього договору, Сторона-2 вносить, як вклад в спільну діяльність грошові кошти, необхідні для будівництва будинку та здачі його в експлуатацію; професійні знання та вміння у галузі будівництва.
Пунктом 2.4. договору простого товариства передбачено, що визначення розміру частки права спільної часткової власності сторін на майно, грошові кошти, отримані в результаті спільної діяльності та розподіл отриманого в результаті спільної діяльності майна (квартир, нежитлових приміщень, грошових коштів) здійснюється сторонами відповідно до Додатку №1 цього договору.
В день укладення договору простого товариства між сторонами був укладений Додаток №1 до договору, відповідно умов якого, до моменту прийняття будинку в експлуатацію та реєстрації права власності на квартири та нежитлові приміщення все створене в результаті спільної діяльності майно (будинок загалом, квартири та нежитлові приміщення) розподіляється між учасниками у такому співвідношенні:
- Стороні 1 належить частка у розмірі 90% Будинку, квартир та нежитлових приміщень у ньому;
- Стороні 2 належить частка у розмірі 10% Будинку, квартир та нежитлових приміщень у ньому.
Разом з тим, в п. 5.1. договору простого товариства визначено, що перебіг строку дії цього договору починається з моменту його підписання всіма учасниками і діє до досягнення мети, передбаченої п. 1.1 цього Договору, але в будь якому випадку до 12 жовтня 2022 року.
Пунктом. 5.2. договору простого товариства сторони визначили, що у випадку не досягнення мети передбаченої п.1.1 цього договору в строк передбачений п. 5.1. цього договору, незавершений об'єкт будівництва вважається власністю Сторони 1, а Сторона 2 гарантує, що не претендуватиме на нього.
Відповідно до п. 7.2. договору простого товариства сторони дійшли згоди, що незалежно від причин розірвання цього договору всі права та обов'язки на незавершений об'єкт будівництва переходять до Сторони 1 ( ОСОБА_2 ).
В той же час судом встановлено, що 30 червня 2022 року ОСОБА_3 уклав з ОСОБА_5 попередній договір про купівлю-продаж квартири АДРЕСА_6 .
Відповідно до умов п. 1 цього договору, сторони зобов'язалися у строк до 30.07.2023 року укласти договір купівлі-продажу (основний договір) квартири АДРЕСА_5 .
В пункті 2 попереднього договору, сторони домовились, що істотними умовами основного договору купівлі-продажу будуть наступні:
- продаж зазначеної квартири буде вчинено за ціною 1 986 249,60 грн., що є еквівалентною 55872 долари США;
- ОСОБА_3 зобов'язується передати вищевказану квартиру ОСОБА_1 до 30.07.2023 року;
- витрати, пов'язані з оформленням основного договору купівлі-продажу, сплачуватиме ОСОБА_1 .
В попередньому договорі зазначено, що інших істотних умов майбутнього договору купівлі-продажу сторони не мають.
Пунктом 3 попереднього договору його сторони засвідчили, що в якості забезпечення виконання зобов'язань за цим договором ОСОБА_1 зобов'язується перерахувати ОСОБА_3 грошову суму у розмірі 1 986 249,60 грн, що є еквівалентною 55872 доларам США до сьомого липня 2022 року.
Пунктом 4 попереднього договору зазначено, що для укладення договору купівлі-продажу квартири ОСОБА_3 зобов'язується отримати Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або будь-який інший документ, який підтверджує право власності, довідку про наявність прописаних (зареєстрованих) осіб у вищевказаній квартирі, технічний паспорт, Висновок про експертну оцінку, погасити існуючу заборгованість з оплати комунальних послуг та підготувати усі інші документи, не6обхідні для нотаріального посвідчення договору.
Надаючи правову кваліфікацію відносинам, що склалися апеляційний господарський суд зазначає наступне.
Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Як передбачено ст.16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.
Відповідно до ст.316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Згідно з ч.1 ст.317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
За приписами статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Відповідно до ч.1 ст.202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Згідно з ст.203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Статтею 215 Цивільного кодексу України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Для визнання оспорюваного договору недійсним позивач має довести за допомогою належних засобів доказування, що договір суперечить вимогам чинного законодавства щодо його форми, змісту, правоздатності і волевиявленню сторін, що на момент укладення договору свідомо існує об'єктивна неможливість настання правового результату, а також, що внаслідок його укладення порушені права позивача.
За змістом статті 215 Цивільного кодексу України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.
У розумінні приписів наведених норм оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи про визнання правочину недійсним спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.
Як убачається із матеріалів справи, попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений 30.06.2022 приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Якимів Н.Б., зареєстрований в реєстрі за № 8182, укладено 30.06.2022 між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , останній з яких не мав права на укладення подібних договорів з огляду на те, що договір простого товариства (договору про спільну діяльність) від 13 жовтня 2021 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 не передбачав вказаної можливості.
Так, першочерговою метою простого товариства у відповідності до п.1.1 Договору від 13 жовтня 2021 року є будівництво і прийняття в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями на земельній ділянці площею 0,4167 га, кадастровий номер 4623683300:01:001:0120, яка розташована за адресою АДРЕСА_4 в порядку передбаченому законодавством та отримання в особисту приватну власність квартир, приміщень та доходу у вигляді грошових коштів, отриманих в результаті виконання спільних дій, передбачених Договором.
При цьому, прийняття в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями на земельній ділянці, площею 0,4167 га за адресою: АДРЕСА_4 (кадастровий номер 4623683300:01:001:0120) не відбулось.
Слід також зауважити, що в п. 5.2. договору простого товариства, який укладено 13 жовтня 2021 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_8 , передбачено, що у випадку не досягнення мети, передбаченої п.1.1 цього договору в строк до 12.10.2022, незавершений об'єкт будівництва вважається власністю ОСОБА_2 , а ОСОБА_3 гарантує, що не претендуватиме на нього.
Таким чином ОСОБА_3 станом на момент укладення оспорюваного договору, не був власником ні майнових прав на квартиру, ні самої квартири АДРЕСА_5 , яка мала бути збудована в майбутньому і яку останній зобов'язувався передати для ОСОБА_6 , на виконання умов укладеного з нею попереднього договору.
Крім того, слід відмітити, що в оспорюваному попередньому договорі про купівлю-продаж квартири від 30 червня 2022 року, який ОСОБА_4 уклав з ОСОБА_5 , немає жодного посилання на Договір простого товариства, на будь-яку його умову (пункт), зі змісту яких можна було б зробити висновок, що ОСОБА_4 при укладенні вказаного договору діяв як учасник (уповноважена особа) від імені та в інтересах простого товариства на підставі Договору простого товариства.
ОСОБА_3 не мав ні прав, ні повноважень укладати договори з третіми особами, в тому числі з ОСОБА_5 , нібито з метою залучення коштів на будівництво від імені простого товариства.
В пункті 4.3.2 Договору простого товариства вказано, що ОСОБА_4 як Уповноважена особа товариства має право вчиняти будь-які правочини та укладати будь- які договори, необхідні для досягнення мети, передбаченої пунктом 1.1. цього Договору.
В той же час, мета Договору - будівництво і прийняття в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями та отримання в особисту приватну власність учасників простого товариства квартир, приміщень та доходу у вигляді грошових коштів, отриманих в результаті виконання спільних дій, передбачених цим Договором.
Серед прав (повноважень) ОСОБА_9 як Уповноваженої особи простого товариства, що передбачені положеннями 4.3. Договору, ексклюзивного права на укладення попередніх договорів купівлі-продажу квартир, що будуть збудовані в майбутньому, не було. Останній міг набути право спільної часткової власності (10 %, відповідно до Додатку 1) на майно, грошові кошти, отримані в результаті спільної діяльності (пункт 2.4. Договору), тобто за фактом здійснення будівництва, після введення будинку в експлуатацію і реєстрації права власності на квартири в строк до 12 жовтня 2022 року.
Навіть якщо припустивши, що учасники простого товариства до 12 жовтня 2022 року належним чином виконали б свої зобов'язання за укладеним Договором та здійснили б розподіл отриманого в результаті спільної діяльності майна, положення пункту 8.4. Договору містять пряму заборону учасникам передавати третім особам свої права за цим Договором без письмової згоди інших осіб.
Всупереч цій забороні, 30 червня 2022 року ОСОБА_3 уклав з ОСОБА_5 попередній договір про купівлю-продаж квартири АДРЕСА_6 .
Положеннями статті 317 ЦК України передбачено, що лише власникові належать права володіння, користування та розпорядженням своїм майном.
Станом на момент укладення оспорюваного договору ОСОБА_3 мав лише потенційне право набути в особисту приватну власність 10% частки майна товариства в майбутньому виключно за умови завершення будівництва і прийняття будинку в експлуатацію. В той же час, останній умисно і протиправно як під час дії Договору простого товариства, так і після припинення зобов'язань за Договором у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено, підписує численну кількість договорів подібного роду (попередні договори купівлі-продажу квартир як у даному випаду, договори купівлі-продажу майнових прав і тд.), свідомо розуміючи, що при їх реалізації буде порушено домовленість учасників про розподіл всього створеного в результаті спільної діяльності майна між учасниками відповідно до Додатку №1 до Договору простого товариства.
Крім того, слід відмітити, що умови договору простого товариства не передбачали такої мети спільної діяльності як продаж збудованих та прийнятих в експлуатацію квартир в об'єкті будівництва по АДРЕСА_4 .
Як уже зазначалося вище основною метою договору простого товариства, відповідно до п.1.1, було будівництво багатоквартирного житлового будинку за адресою АДРЕСА_4 в порядку передбаченому законодавством та отримання в особисту приватну власність квартир, приміщень.
Умова договору простого товариства про мету отримання доходу у вигляді грошових коштів, отриманих в результаті виконання спільних дій, передбачених цим договором, не надавала право ОСОБА_3 продавати квартири чи укладати попередні договори про такий продаж, так як такі дії виключали досягнення основної мети договору - отримання в особисту приватну власність учасників договору квартир, приміщень.
З огляду на викладене, попередній договір купівлі-продажу квартири від 30.06.2022 укладено особою, яка не мала на те належних повноважень. Це зумовлено тим, що після припинення 12 жовтня 2022 року дії договору простого товариства (договору про спільну діяльність) від 13 жовтня 2021 року, незавершений об'єкт будівництва вважається власністю ОСОБА_2 .. Саме йому належать права володіння, користування та розпорядження цим майном, і лише він мав право вчиняти будь-які дії щодо нього.
У цій справі ОСОБА_2 оспорює попередній договір від 30.06.2022 як заінтересована особа в розумінні частини 3 статті 215 ЦК України, не будучи стороною цього договору, з тих мотивів, що саме йому, за умовами Договору простого товариства (договір про спільну діяльність) від 13.10.2021 (Додатку №1), до моменту прийняття будинку в експлуатацію та реєстрації права власності на квартири та нежитлові приміщення, належить частка у розмірі 90% Будинку, квартир та нежитлових приміщень у ньому.
Також слід зазначити, що згідно наявної в матеріалах справи інформаційної довідки з державного реєстру речових прав на нерухоме майно судом встановлено, що земельна ділянка з кадастровим номером 4623683300:01:001:0120, на якій здійснюється будівництво, належить на праві власності ОСОБА_2 . Право власності зареєстроване 30.09.2021.
В ході розгляду справи було встановлено, що на момент укладення оспорюваного попереднього договору, всі права на об'єкт будівництва належали ОСОБА_2 на підставі п.5.2 Договору простого товариства (договору про спільну діяльність) від 13.10.2021.
Таким чином, між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 був укладений попередній договір щодо майна, власником якого є ОСОБА_2 , чим порушено його майнові інтереси.
За змістом статті 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.
Отже, якщо продавець продав товар, який належить іншій особі на праві власності, не маючи права його відчужувати, то покупець не набуває право власності на товар, крім випадків, коли власник не має права вимагати його повернення.
Як убачається із матеріалів справи, сторонами попереднього договору купівлі-продажу квартири, основний договір укладено не було.
Суд першої інстанції правильно зазначив, що в такому разі саме визнання недійсним попереднього договору купівлі-продажу квартири забезпечить відновлення майнових прав власника на це майно, адже немає необхідності застосування у цьому випадку двосторонньої реституції за наслідками визнання його недійсним.
За таких обставин колегія суддів погоджується із місцевим господарським судом про наявність підстав для визнання попереднього договору недійсним як такого, що укладений з порушенням статей 316-321, 658 Цивільного кодексу України, оскільки лише власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном, і лише він має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, в тому числі укладати попередні договори купівлі-продажу.
Крім того суд зазначає, що відповідно до ч.1 статті 237 Цивільного кодексу України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов'язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.
За приписами ч.1 статті 239 ЦК України правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє.
В той же час слід відмітити, що ч.1 статті 241 вказаного Кодексу встановлено, що правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою. Правочин вважається схваленим зокрема у разі, якщо особа, яку він представляє, вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання.
З огляду на наведене вище, колегія суддів зазначає, що ОСОБА_3 попередній договір про купівлю-продаж квартири від 30.06.2022 вчинив з перевищенням повноважень.
При цьому суд апеляційної інстанції зазначає, що відповідачами не доведено, що особа, яку представляв ОСОБА_3 схвалила правочин чи вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання.
Також суд апеляційної інстанції не бере до уваги доводи відповідачів викладені в суді першої інстанції, що отримані ОСОБА_3 кошти за попереднім договором були використані для будівництва багатоквартирного будинку суд зазначає, що будь-яких доказів на підтвердження зазначеної обставини суду не надано.
Так, п. 3.5.3. договору простого товариства визначено, що ОСОБА_3 зобов'язався за власні кошти провести всі види проектно-вишукувальних, геологічних, геодезичних, підготовчих, будівельних, монтажних, пусконалагоджувальних робіт та інших робіт, пов'язаних з будівництвом Об'єктів будівництва, здійснення авторського та технічного нагляду за будівництвом об'єктів будівництва, забезпечення будівництва Об'єктів будівництва необхідними будівельними та опоряджувальними матеріалами, обладнанням, устаткуванням і технікою тощо.
Аналіз договору простого товариства в цілому дозволяє суду зробити висновок про те, що вказаним договором сторони не передбачали умов про залучення ОСОБА_3 від будь-яких інших осіб інвестицій у будівництво багатоквартирного житлового будинку для досягнення мети спільної діяльності.
А тому недоведеними є обставини, що сплачені відповідачкою кошти на виконання попереднього договору укладеного з ОСОБА_3 були використані в будівництво багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_4 (кадастровий номер земельної ділянки 4623683300:01:001:0120).
Щодо твердження апелянта, що позовна вимога ОСОБА_2 про визнання недійсним попереднього договору купівлі-продажу квартири не підлягала розгляду судом першої інстанції у порядку визначеному ст.7 Кодексу України з підстав банкрутства, а також ст.20 ГПК України, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до ч.2 ст.31 ГПК України справа, прийнята судом до свого провадження з додержанням правил підсудності, повинна бути ним розглянута і в тому випадку, коли в процесі розгляду справи вона стала підсудною іншому суду, за винятком випадків, коли внаслідок змін у складі відповідачів справа відноситься до виключної підсудності іншого суду.
Як встановлено ч.ч.6, 7 ст.31 ГПК України спори між судами щодо підсудності не допускаються, а справа, передана з одного суду до іншого в порядку, встановленому цією статтею, повинна бути прийнята до провадження судом, якому вона надіслана.
Згідно з ч.2 ст.7 Кодексу України з підстав банкрутства господарський суд, у провадженні якого перебуває справа про банкрутство (неплатоспроможність), у межах цієї справи вирішує всі майнові спори, стороною в яких є боржник; спори з позовними вимогами до боржника та щодо його майна; спори про визнання недійсними результатів аукціону; спори про визнання недійсними будь-яких правочинів, укладених боржником; спори про повернення (витребування) майна боржника або відшкодування його вартості відповідно; спори про відшкодування шкоди та/або збитків, завданих боржнику; спори про стягнення заробітної плати; спори про поновлення на роботі посадових та службових осіб боржника; спори щодо інших вимог до боржника, у тому числі спори про визначення та сплату (стягнення) грошових зобов'язань (податкового боргу), визначених відповідно до Податкового кодексу України.
Колегія суддів констатує, що вирішення спору в частині задоволення позову прямо впливає на загальний обсяг ліквідаційної маси боржника.
Зокрема ст.62 Кодексу вказано, що ліквідаційною масою являються усі види майнових активів (майно та майнові права) банкрута, які належать йому на праві власності або господарського відання.
З огляду на викладене розгляд усіх майнових спорів (стосовно майна та майнових прав), стороною в яких є боржник, з дня введення в дію 21.10.2019 Кодексу України з процедур Банкрутства, повинен відбуватися саме і виключно Господарським судом, у провадженні якого перебуває справа про банкрутство, в межах цієї справи.
Враховуючи вищевикладене, твердження скаржника викладені у апеляційній скарзі стосовно того, що такий спір не підсудний Господарському суду Рівненської області є безпідставними.
За наведеного суд апеляційної інстанції погоджується із місцевим господарським судом про задоволення позову.
Таким чином, судова колегія зазначає, що доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, не знайшли свого підтвердження, ґрунтуються на його власній оцінці та спростовуються наведеними та встановленими судом обставинами справи.
Отже, колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду Рівненської області від 09.12.25 у справі №918/1061/24(450/3082/24) прийняте з повним з'ясуванням всіх обставин, що мають значення для справи, дотриманням норм матеріального та процесуального права, а тому відсутні підстави для його скасування.
Крім того, у зв'язку із відмовою в задоволенні апеляційної скарги, судові витрати визначені ст. 129 ГПК України, залишаються за скаржником.
Керуючись ст. ст. 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Рівненської області від 09.12.25 у справі № 918/1061/24(450/3082/24) залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Рівненської області від 09.12.25 у справі №918/1061/24(450/3082/24) залишити без змін.
3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку, встановленому ст. 286-291 ГПК України.
4. Справу №918/1061/24(450/3082/24) повернути до Господарського суду Рівненської області.
Повний текст постанови складений "24" лютого 2026 р.
Головуючий суддя Миханюк М.В.
Суддя Крейбух О.Г.
Суддя Коломис В.В.