24.02.26
22-ц/812/491/26
Провадження № 22-ц/812/491/26 Суддя першої інстанції Янчук С.В.
Суддя-доповідач апеляційного суду Царюк Л.М.
Іменем України
24 лютого 2026 року м. Миколаїв Справа № 468/2411/23
Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:
головуючого - Царюк Л.М.,
суддів - Базовкіної Т.М., Яворської Ж.М.,
при секретарі судового засідання - Коростієнко Н.С.,
за участі представника позивача - ОСОБА_1 ,
його представника ОСОБА_2 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Баштанського районного суду Миколаївської області від 30 жовтня 2025 року, повне судове рішення складено 04 листопада 2025 року, ухвалене під головуванням судді Янчук С.В., в залі судового засідання в м. Баштанка, за позовом ОСОБА_1 до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Відродження» про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку дійсним та визнання права власності на житловий будинок,
26 жовтня 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Відродження» (далі - СТОВ «Відродження») про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку дійсним та визнання права власності на житловий будинок.
Позов обґрунтовано тим, що в 07 жовтня 1991 року він придбав у колгоспу «Комуніст», правонаступником якого є відповідач, житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Даний будинок було передано позивачу на підставі рішення правління агрофірми колгоспу «Комуніст» від 07 жовтня 1991 року.
На теперішній час позивач має намір оформити право власності, однак не може це зробити через недотримання при його придбанні нотаріального посвідчення угоди, як того вимагало законодавство того часу.
СТОВ «Відродження» на пропозицію позивача відмовляється від укладення нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу даного будинку.
Посилаючись на викладене, ОСОБА_1 просив суд визнати дійсним договір купівлі-продажу будинку, укладений між ним та СТОВ «Відродження» 07 жовтня 1991 року та визнати за ним право власності на даний будинок.
Рішенням Баштанського районного суду м. Миколаєва від 30 жовтня 2025 року в задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду мотивовано тим, що оскільки спірний договір на момент його укладення підлягав обов'язковому нотаріальному посвідченню відповідно до вимог статті 227 ЦК Української РСР та частині 1 статті 55 Закону України «Про нотаріат», тому відповідно до вимог частини 2 статті 47 ЦК Української РСР такий договір не може бути визнаний дійсним, а тому вимоги позивача про визнання договору купівлі-продажу дійсним задоволенню не підлягають.
Необхідність відмови в задоволенні позову обумовлена не доведенням позивачем факту ухилення відповідачем від нотаріального оформлення даної угоди (зокрема факту отримання відповідачем пропозиції щодо нотаріального оформлення даної угоди тощо).
Наявні в матеріалах справи пояснення СТОВ «Відродження» та довідки СТОВ «Відродження» свідчать саме про сприяння відповідачем позивачу в оформленні права власності. Також слід звернути увагу на подання представником відповідача заяви про визнання позову, що також спростовує факт ухилення відповідачем від нотаріального оформлення даної угоди.
Вимога про визнання за ним права власності на спірний житловий будинок, є похідною від вимоги про визнання договору купівлі-продажу дійсним, тому задоволенню не підлягає.
Не погодившись з рішення суду, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, де посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просив рішення суду скасувати, та ухвалити нове, яким вимоги позову задовольнити в повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що він не погоджується з доводами суду першої інстанції викладеними в оскаржуваному рішенні, оскільки вони порушують право позивача, як власника, добросовісного набувача. Іншого шляху і способу захисту свого права власника майна, окрім суду, позивач позбавлений.
Відповідач, який є правонаступником продавця будинку не заперечує проти позову, повністю з ним погоджується.
Відтак, задоволення позовних вимог нікому шкоди не заподіє, нічиїх прав не порушило б, в той час як відмова в його задоволенні не захистила нічиїх прав.
З аналізу законодавчих норм зазначених в оспорюваному рішенні не слідує, що задоволення позову якимось чином порушить будь-які положення закону.
На день розгляду справи відзиву на апеляційну скаргу від відповідача не надходило.
За приписами частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення позивача та його представника, перевіривши матеріали справи та обговоривши доводи скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.
Судом першої інстанції та матеріалами справи встановлено, що згідно архівної довідки архівного відділу Баштанської райдержадміністрації від 02 грудня 2022 року, рішенням правління агрофірми колгоспу «Комуніст» м. Баштанка Миколаївської області, від 07 жовтня 1991 року № 9, ОСОБА_1 надано житловий будинок у АДРЕСА_2 .
З письмових пояснень СТОВ «Відродження» відповідач є правонаступником колгоспу «Комуніст», КПС «Дружба народів» та СГВК «Дружба народів». Житловий будинок по АДРЕСА_1 , був переданий у жовтні 1991 року колгоспом «Комуніст» ОСОБА_1 , за який він виплатив грошові кошти в сумі 566 960 крб. Житловий будинок був знятий з балансу колгоспу «Комуніст» для подальшого оформлення.
Інформаційною довідкою виконавчого комітету Баштанської міської ради від 07 серпня 2023 року № 48/02.02-24, підтверджено, що ОСОБА_1 зареєстрований та проживає за адресою: АДРЕСА_1 відповідно до інформації погосподарської книги з 1992 року по теперішній час. Підставою для такої інформації зазначено Акт про встановлення факту проживання від 07 серпня 2023 року, складений депутатом Баштанської міської ради Миколаївської області.
Відповідно до архівного витягу архівного відділу Баштанської райдержадміністрації від 31 липня 2023 року рішенням 8 сесії 21 скликання Баштанської міської ради від 22 січня 1993 року № 9, ОСОБА_1 надано в користування земельну ділянку для обслуговування житлового будинку та господарських споруд площею 0,25 га по АДРЕСА_1 . При цьому в рішення зазначено, що житловий будинок належить агрофірмі «Дружба народів».
Згідно з довідкою КП «Баштанське РБТІ» від 07 серпня 2023 року № 64, державна реєстрація права власності на житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , не проводилась.
Рішенням державного реєстратора від 14 березня 2023 року № 66763448, позивачу було відмовлено в проведенні реєстраційних дій щодо права власності на спірний житловий будинок.
Згідно з довідкою Баштанської міської ради від 08 листопада 2022 року, ОСОБА_1 користується земельною ділянкою для обслуговування житлового будинку та господарських споруд площею 0,30 га по АДРЕСА_1 .
Архівною довідкою від 21 лютого 2023 року архівного відділу Баштанської райдержадміністрації, архівним витягом та архівною копією рішення виконкому Баштанської міської ради від 20 червня 1987 року № 79, підтверджено зміну нумерації житлового будинку з АДРЕСА_3 .
За даними довідки СТОВ «Відродження» від 2022 року за № 13, колгосп «Комуніст» з 17 травня 1998 року перейменований в агрофірму ордена Дружби народів колгоспу «Комуніст»;
з 01 січня 1993 року згідно до протоколу від 18 грудня 1992 року агрофірма ордена Дружби народів колгоспу «Комуніст» перейменована в КГС «Дружба народів»;
згідно протоколу від 27 січня 2000 року № 2 КСП «Дружба народів» реформовано в СГВК «Дружба народів», СТОВ «Трудівник» та СТОВ «Заря»;
за рішенням учасників від 21 грудня 2000 року № 16 СГВК «Дружба народів» реорганізовано в СТОВ «Відродження».
Відповідно до звіту про оцінку майна, оціночна вартість вищевказаного житлового будинку становить 57 350 грн.
Аналізуючи доводи апеляційної скарги апеляційний суд звертає увагу на таке.
Відповідно до частини 1 статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.
Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України, що набрав чинності 01 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
З огляду на вищезазначені вимоги в указаній справі повинні застосовуватись положення актів цивільного законодавства, чинні на момент виникнення спірних правовідносин, а саме ЦК УРСР 1963 року (надалі - ЦК УРСР).
Згідно зі статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти.
Згідно зі статтею 41 ЦК УРСР угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов'язків.
Відповідно до статті 42 ЦК УРСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).
Угоди, що виконуються під час їх укладення, можуть укладатись усно, якщо інше не встановлено законодавством Союзу РСР і Української РСР.
У випадках, коли угоди між організаціями або між організацією і громадянином укладаються в усній формі, організація, яка оплатила товари або послуги, повинна одержати від другої сторони письмовий документ, що стверджує одержання грошей і підстави їх одержання (статті 43 ЦК УРСР).
Повинні укладатись у письмовій формі:
1) угоди державних, кооперативних та інших громадських організацій між собою і з громадянами, за винятком угод, зазначених у статті 43 цього Кодексу, та окремих видів угод, для яких інше передбачено законодавством Союзу РСР і Української РСР;
2) угоди громадян між собою на суму понад сто карбованців, за винятком угод, зазначених у статті 43 цього Кодексу, та інших угод, передбачених законодавством Союзу РСР і Української РСР;
3) інші угоди громадян між собою, відносно яких закон вимагає додержання письмової форми. Письмові угоди повинні бути підписані особами, які їх укладають (стаття 43 ЦК УРСР).
Недодержання форми угоди, якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише в разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі (частина 1 статті 44 ЦК УРСР).
Згідно зі статтею 47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди.
Правило частини 2 статті 47 ЦК УРСР про визнання угоди дійсною не може бути застосоване, якщо сторонами не досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження.
За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов'язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Отже, положення статті 227 ЦК УРСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 389/122/16ц зазначено, що для визнання судом угоди дійсною повинен мати місце не лише факт від нотаріального повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також факт ухилення іншою стороною оформлення угоди.
За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що ці вимоги не ґрунтуються на положеннях законодавства, оскільки суд вправі лише за вимогою сторони, яка виконала угоду та за доведеності ухилення другої сторони від нотаріального оформлення договору, вирішувати питання про визнання такої угоди дійсною.
Разом з тим обставин щодо ухилення агрофірми колгоспу «Комуніст» від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу з ОСОБА_1 не встановлено, чого не заперечував і позивач.
Сама по собі наявність правонаступників продавця не свідчить про ухилення від нотаріального посвідчення договору продавця - агрофірми колгоспу «Комуніст» - на момент його укладення.
Отже, з огляду на зміст виписки з рішенням правління агрофірми колгоспу «Комуніст» м. Баштанка Миколаївської області від 07 жовтня 1991 року № 9, ОСОБА_1 надано житловий будинок у АДРЕСА_2 суд обґрунтовано вважав, що агрофірма колгоспу «Комуніст» мала наміри продати ОСОБА_1 житловий будинок, проте цього не відбулося.
При цьому посилання позивача на те, що між ним та агрофірмою колгоспу не було укладено письмового договору купівлі-продажу житлового будинку, а була усна домовленість та про договір свідчить сам факт вселення в будинок та проживання в ньому, не заслуговують на увагу, оскільки наведеними нормами матеріального права на час надання житлового будинку, такі договори в усній формі не укладалися. Сам факт вселення позивача в спірний будинок та тривалий час користування цим житлом не свідчать про те, що відбулося відчуження цього нерухомого майна власником, а користувач житла набуває права власності на нього.
Крім того, матеріали справи не містять доказів того, що житловий будинок у АДРЕСА_2 перебував на обліку житлового фонду агрофірми колгоспу «Комуніст», що підтверджувало б право власності продавця на відчужуваний житловий будинок, а також доказів про наявність рішення повноважного органу колгоспу саме щодо відчуження житлового будинку ОСОБА_1 . Рішенням правління агрофірми колгоспу «Комуніст» м. Баштанка Миколаївської області від 07 жовтня 1991 року № 9, ОСОБА_1 було надано житловий будинок у АДРЕСА_2 , між тим про відчуження йому житлового будинку не йшлося.
Також у рішенні 8 сесії 21 скликання Баштанської міської ради від 22 січня 1993 року № 9, за яким ОСОБА_1 надано в користування земельну ділянку для обслуговування житлового будинку та господарських споруд площею 0,25 га по АДРЕСА_1 , зазначено, що житловий будинок належить агрофірмі «Дружба народів».
Аналізуючи викладені обставини, суд апеляційної інстанції погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що на час укладення спірного договору купівлі-продажу наявними були обставини, що об'єктивно перешкоджали нотаріальному посвідченню договору купівлі-продажу, а не мало місце ухилення продавця від такого посвідчення, що виключає можливість визнання зазначеного договору дійсним на підставі частини 2 статті 47 ЦК УСРС та визнання права власності за позивачем на спірний житловий будинок.
Доводи апеляційної скарги є ідентичними доводам, що були викладені заявником у його позовній заяві, та є такими, що не спростовують встановлені у справі фактичні обставини та зводяться до переоцінки доказів і незгоди заявника з висновками суду щодо їх оцінки, з якою погоджується апеляційний суд.
Разом із тим, матеріали справи не містять доказів того, що відповідач у теперішній час не бажає посвідчити зазначений договір в нотаріальній конторі, доказів навмисного ухилення його від нотаріального оформлення угоди позивач суду не надавав.
Таким чином, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку, що спірний договір купівлі-продажу нерухомого майна нотаріально посвідчений не був, доказів навмисного ухилення відповідача від нотаріального оформлення угоди позивач суду не надав, тому відсутні підстави для задоволення позовних вимог.
Керуючись статтями 367, 374, 375, 382 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Баштанського районного суду Миколаївської області від 30 жовтня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду за наявності передбачених статтею 389 ЦПК України підстав протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту.
Головуючий Л.М. Царюк
Судді: Т.М. Базовкіна
Ж.М. Яворська
Повне судове рішення складено 24 лютого 2026 року.