вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua
"24" лютого 2026 р. Справа № 911/471/26
Господарський суд Київської області у складі судді Щоткіна О.В., перевіривши матеріали позовної заяви Баришівської селищної ради
до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравченка Олексія Володимировича
про визнання іпотеки припиненою, скасування запису про обтяження та зобов'язання вчинити дії,
встановив:
Баришівська селищна рада звернулася до Господарського суду Київської області через підсистему «Електронний суд» із позовною заявою від 20.02.2026 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравченка Олексія Володимировича (далі - приватний нотаріус Кравченко О.В.), у якій просить суд:
- визнати іпотеку щодо земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером 3220255101:01:070:0055 припиненою;
- скасувати запис, внесений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченком О.В., від 07.04.2014, № 530 запису про обтяження 5253288, про обтяження (іпотеку) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером 3220255101:01:070:0055;
- зобов'язати приватного нотаріуса Кравченка О.В., внести відповідні зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Обгрунтовуючи позовні вимоги, позивач зазначає, що земельна ділянка з кадастровим номером 3220255101:01:070:0055 площею 1,0485 га, розташована за адресою: вул. Центральна, 64-А, смт Баришівка, Броварський район Київської області, перебуває у комунальній власності територіальної громади в особі Баришівської селищної ради Броварського району Київської області. Право постійного користування на зазначену земельну ділянку було надано Житлово-експлуатаційній конторі виконавчого комітету Баришівської селищної ради на підставі державного акта від 25.09.2012 (серія ЯЯ № 140138), а в подальшому припинене рішеннями селищної ради у 2018 та 2024 роках.
З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивачу стало відомо про наявність обтяження у вигляді іпотеки щодо вказаної земельної ділянки, зареєстрованого 07.04.2014 приватним нотаріусом Кравченком О.В. на підставі договору іпотеки (реєстровий № 530), укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Житлобуд» (далі - ТОВ «Форум-Житлобуд») та ПАТ «Артем-Банк». Зазначене обтяження встановлено як заборону на нерухоме майно з кінцевим строком виконання основного зобов'язання до 30.09.2015, при цьому розмір основного зобов'язання визначено як 0,00 грн.
Позивач стверджує, що не є стороною договору іпотеки, не надавав згоди на обтяження спірної земельної ділянки та не уповноважував будь-яких осіб на її передачу в іпотеку. На момент укладення договору іпотеки земельна ділянка перебувала у комунальній власності територіальної громади Баришівської селищної ради, а ТОВ «Форум-Житлобуд» не було її власником чи законним користувачем та не мало жодних речових прав на неї, що виключало можливість передання такої земельної ділянки в іпотеку.
На думку позивача, приватний нотаріус посвідчив договір іпотеки та здійснив державну реєстрацію обтяження без перевірки належності речового права іпотекодавця на предмет іпотеки, чим порушив вимоги законодавства, зокрема статей 5, 9 Закону України «Про іпотеку». У зв'язку з цим позивач вважає, що іпотека щодо спірної земельної ділянки підлягає визнанню припиненою, запис про обтяження - скасуванню, а приватний нотаріус зобов'язаний внести відповідні зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Крім того, як зазначено в позовній заяві, з метою з'ясування правового статусу іпотекодержателя, позивач отримав лист Фонду гарантування вкладів фізичних осіб, яким повідомлено про завершення ліквідації ПАТ «Артем-Банк» на підставі рішення виконавчої дирекції Фонду від 24.06.2019 № 1575 та передачу документів банку до архіву НБУ, однак за даними ЄДР міститься лише запис про прийняття рішення щодо припинення юридичної особи, тоді як запис про державну реєстрацію її припинення відсутній.
У вступній частині позовної заяви позивач визначив ТОВ «Форум-Житлобуд» і Фонд гарантування вкладів фізичних осіб у статусі третіх осіб.
Окремо позивач також звертає увагу на ухвалу Баришівського районного суду Київської області від 28.01.2026 у справі № 355/109/26, якою відмовлено у відкритті провадження за аналогічним позовом Баришівської селищної ради до приватного нотаріуса Кравченка О.В. та роз'яснено Баришівській селищній раді, що розгляд справи за її позовом належить до юрисдикції господарського суду.
Відмовляючи у відкритті провадження з підстави, визначеної пунктом 1 частини першої статті 186 Цивільного процесуального кодексу України, суд в ухвалі від 28.01.2026 у справі № 355/109/26 вказав, що спірні правовідносини пов'язані з виконанням договору про організацію спорудження об'єкта будівництва, сторонами якого є юридичні особи, та з майном, що є предметом забезпечення виконання зобов'язання за кредитним договором за договором іпотеки, сторонами якого є юридичні особи.
Вирішуючи питання про прийняття позовної заяви до розгляду та відкриття провадження у справі, суд установив наявність підстав для відмови у відкритті провадження з огляду на таке.
Згідно із частиною першою статті 4 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом.
Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням (частина друга статті 4 ГПК України).
Предметна та суб'єктна юрисдикція господарських судів визначена статтею 20 ГПК України, згідно з якою господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв'язку із здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема: справи у спорах щодо права власності чи іншого речового права на майно (рухоме та нерухоме, в тому числі землю), реєстрації або обліку прав на майно, яке (права на яке) є предметом спору, визнання недійсними актів, що порушують такі права, крім спорів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, та спорів щодо вилучення майна для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, а також справи у спорах щодо майна, що є предметом забезпечення виконання зобов'язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи-підприємці; інші справи у спорах між юридичними особами, які здійснюють господарську діяльність, та/або фізичними особами-підприємцями.
Суд зазначає, що відповідно до приписів ГПК України, за загальним правилом господарські суди розглядають справи у спорах за участю юридичних осіб та громадян, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності. Участь фізичних осіб, які не є суб'єктами підприємницької діяльності, допускається лише у випадках, передбачених законодавчими актами України.
Із позовних вимог убачається, що спір фактично зводиться до оскарження дій приватного нотаріуса як державного реєстратора щодо внесення запису про обтяження та до зобов'язання його вчинити реєстраційні дії.
Відповідно до частини другої статті 1 Закону України «Про нотаріат» вчинення нотаріальних дій в Україні покладається на нотаріусів, які працюють в державних нотаріальних конторах, державних нотаріальних архівах (державні нотаріуси) або займаються приватною нотаріальною діяльністю (приватні нотаріуси).
Частиною першою статті 3 Закону України «Про нотаріат» визначено, що нотаріус - це уповноважена державою фізична особа, яка здійснює нотаріальну діяльність у державній нотаріальній конторі, державному нотаріальному архіві або незалежну професійну нотаріальну діяльність, зокрема посвідчує права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняє інші нотаріальні дії, передбачені законом, з метою надання їм юридичної вірогідності.
Згідно з підпунктом 14.1.226 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України самозайнята особа - платник податку, який є фізичною особою-підприємцем або провадить незалежну професійну діяльність за умови, що така особа не є працівником в межах такої підприємницької чи незалежної професійної діяльності.
Незалежна професійна діяльність - участь фізичної особи у науковій, літературній, артистичній, художній, освітній або викладацькій діяльності, діяльність лікарів, приватних нотаріусів, приватних виконавців, адвокатів, арбітражних керуючих (розпорядників майна, керуючих санацією, ліквідаторів), аудиторів, бухгалтерів, оцінщиків, інженерів чи архітекторів, особи, зайнятої релігійною (місіонерською) діяльністю, іншою подібною діяльністю за умови, що така особа не є працівником або фізичною особою-підприємцем (за виключенням випадку, передбаченого пунктом 65.9 статті 65 цього Кодексу) та використовує найману працю не більш як чотирьох фізичних осіб.
Тобто, згідно з положеннями чинного законодавства України, приватний нотаріус не є суб'єктом господарювання.
Верховний Суд у складі Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 19.01.2021 у справі № 227/5540/18 зазначив, що відповідач - це особа, яка, на думку позивача, або відповідного правоуповноваженого суб'єкта, порушила, не визнала чи оспорила суб'єктивні права, свободи чи інтереси позивача. Відповідач притягається до справи у зв'язку з позовною вимогою, яка пред'являється до нього. При цьому неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред'явленим позовом за наявності даних про те, що обов'язок виконати вимоги позивача лежить на іншій особі - належному відповідачеві.
Водночас нотаріус є публічною особою, якій державою надано повноваження щодо посвідчення прав і фактів, які мають юридичне значення, та вчинення інших нотаріальних дій з метою надання їм юридичної вірогідності. Вчиняючи нотаріальні дії, нотаріус діє неупереджено, він не може діяти в інтересах жодної з осіб - учасника нотаріальної дії. Нотаріус не стає учасником цивільних правовідносин між цими особами, а отже, не може порушувати цивільні права, які є змістом цих відносин. Відсутня і процесуальна заінтересованість нотаріуса в предметі спору та реалізації прийнятого рішення.
Викладене також узгоджується із правовим висновком, висловленим у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.09.2018 у справі № 823/2042/16 (провадження № 11-377апп18), згідно з яким належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано.
Тож державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, не є належним відповідачем у справі про скасування рішення про державну реєстрацію права на нерухоме майно (постанова Верховного Суду від 07.07.2021 у справі № 369/14294/17).
При цьому, стосовно юрисдикції спорів щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 28.11.2018 у справі № 490/5986/17-ц зазначила, що спір є публічно-правовим та підлягає розгляду в порядку адміністративного судочинства у разі, якщо оскаржуються дії державного реєстратора щодо розгляду заяви позивача про виключення запису з Державного реєстру речових прав і такий спір не стосується речових прав чи обтяжень на нерухоме майно третіх осіб.
За змістом позову іпотека встановлена на підставі договору, укладеного між ТОВ «Форум-Житлобуд» та ПАТ «Артем-Банк». Саме ці особи є сторонами іпотечного правочину та суб'єктами матеріальних правовідносин щодо встановлення, зміни або припинення іпотеки. Таким чином, приватний нотаріус не є належним відповідачем у спорі про припинення іпотеки та скасування запису про обтяження, оскільки він не є суб'єктом матеріального права чи обов'язку щодо спірного майна.
Суд також оцінює ту обставину, що позивач у вступній частині позовної заяви зазначив Фонд гарантування вкладів фізичних осіб (ПАТ «Артем-Банк» (іпотекодержатель) перебував у процедурі ліквідації під управлінням Фонду) і ТОВ «Форум-Житлобуд» (іпотекодавець) як третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору.
Згідно із частиною першою статті 50 ГПК України треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до закінчення підготовчого провадження у справі або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження, у разі коли рішення у справі може вплинути на їхні права або обов'язки щодо однієї із сторін. Їх може бути залучено до участі у справі також за заявою учасників справи.
Норми інституту третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, згідно зі статтею 50 ГПК України покликані захищати права та охоронювані законом інтереси осіб, на які може вплинути рішення чи ухвала суду.
При цьому предмет спору повинен бути за межами матеріальних правовідносин позивача та відповідача, інакше така особа може мати самостійні вимоги на предмет спору.
Отже не допускається покладення на третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, будь-яких матеріально-правових обов'язків, тобто судове рішення не має бути прийняте про права чи обов'язки таких осіб.
Водночас вимоги про визнання іпотеки припиненою та скасування запису про обтяження безпосередньо стосуються прав і обов'язків сторін іпотечного договору. Покладення обов'язку щодо скасування запису та внесення змін до реєстру виключно на приватного нотаріуса за відсутності у справі сторін іпотечного договору призвело б до вирішення питання про права та обов'язки осіб, які не є сторонами у справі, що є неприпустимим.
Суд також бере до уваги, що ухвалою Баришівського районного суду Київської області від 28.01.2026 у справі № 355/109/26 позивачу було відмовлено у відкритті провадження з мотивів неналежної юрисдикції та роз'яснено право на звернення до господарського суду.
Разом із тим визначення юрисдикції спору здійснюється судом з урахуванням конкретного змісту позовних вимог та належного суб'єктного складу сторін. Сам по собі факт наявності договору іпотеки між юридичними особами не є безумовною підставою для розгляду будь-якого пов'язаного спору за правилами господарського судочинства.
Оскільки у цьому випадку позов пред'явлено виключно до приватного нотаріуса, який не є суб'єктом господарювання (фізичною особою-підприємцем), а даний спір не підпадає під критерії господарського спору за участю фізичної особи, що охоплюється статтею 20 ГПК України, у тому числі спір цей спір не є корпоративним, з огляду на зміст статей 4, 20 ГПК України, подана позовна заява саме в зазначеному суб'єктному складі не підлягає розгляду у господарських судах України.
Згідно із пунктом 1 частини першої статті 175 ГПК України, суддя відмовляє у відкритті провадження у справі, якщо заява не підлягає розгляду за правилами господарського судочинства.
Частиною шостою статті 175 ГПК України встановлено, що відмовляючи у відкритті провадження з підстави, встановленої пунктом 1 частини першої цієї статті, суд повинен роз'яснити заявнику, до юрисдикції якого суду віднесено розгляд справи.
З огляду на викладене та на виконання положень частини шостої статті 175 ГПК України, суд роз'яснює, що позивач має право звернутися до адміністративного суду щодо оскарження дій приватного нотаріуса як державного реєстратора, за умови, що спір не стосується речових прав чи обтяжень третіх осіб.
У випадку, якщо спір безпосередньо стосується матеріальних прав сторін іпотечного договору (ТОВ «Форум-Житлобуд» та ПАТ «Артем-Банк» чи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб), включно з питанням припинення іпотеки, належним буде звернення до господарського суду за правилами господарського судочинства, з визначенням належного суб'єктного складу сторін відповідно до характеру спірних матеріальних правовідносин.
Керуючись пунктом 1 частини першої статті 175, статтями 234, 235 Господарського процесуального кодексу України, суд
ухвалив:
Відмовити у відкритті провадження у справі за позовом Баришівської селищної ради до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравченка Олексія Володимировича про визнання іпотеки припиненою, скасування запису про обтяження та зобов'язання вчинити дії.
Ухвала набирає законної сили в порядку, встановленому статтею 235 Господарського процесуального кодексу України, і може бути оскаржена в порядку та у строки, визначені статтями 254-256 Господарського процесуального кодексу України.
Суддя О.В. Щоткін